分讓住宅의 瑕疵에 관한 建設會社의 住宅取得者에 대한 責任

김태관(Kim, Tae-Kwan) 강원대학교 비교법학연구소 2012 江原法學 Vol.36 No.-

현재 시공되어 있는 분양주택은 프로젝트 금융에 의해 건축된 것으로서 분양자가 하자담보책임을 담보할 자력이 없는 경우가 많다. 이러한 경우에 주택소유자가 그 하자에 대하여 건설회사를 상대로 그 책임을 추궁할 수 있는지 여부와 관련하여 논의가 되고 있지 아니하다. 집합건물법 제9조에 대한 적극적인 해석을 통해 집합건물의 건축을 위한 사업계획을 수립, 자금조달, 분양계획 등에 관여함으로써 분양계약을 직접 체결하여 분양하는 분양자와 동일한 지위에 있는 자로 인정될 수 있는 경우에는 건설회사를 분양자로 보아 분양자의 하자담보책임을 추궁할 수 있을 것이다. 한편, 영국과 일본의 경우는 불법행위법의 적용을 통해 분양주택의 하자에 대해 건설회사에게 일정한 부분 그 책임을 부과하고 있다. 프로젝트 금융에 만들어진 공동주택의 하자에 대해서도 영국과 일본의 논의를 토대로 건설회사의 불법행위책임을 제한적으로 인정할 필요가 있다고 생각된다. 다만, 건설회사가 주택취득자에게 불법행위책임을 부담할 것인지 여부는 건설회사가 부주의한 시공으로 인해 생긴 하자가 과연 민법 소정의 불법행위의 요건에 해당하는지 여부에 대한 구체적인 판단이 필요할 것이다. There are a lot of insufficient occasions that sale in lots person shares maintenance as that house which is constructed present is built by project financing. In these occasion, since house owner can question responsibility against builder about the defect, it is not being discussion regarding availability. Builder who lot out plan of operation for architecture of set building through active analysis about statute entering into sale in lots contract directly by being concerned in establishment, financing, sale in lots plan etc. can see sale in lots magnetic path. We need to recognize builder"s responsibility circumscriptively about defect of house which is made in project financing by application of illegal act law. whether builder will recognize illegal act to house owner or defect that availability occurs by builder"s inadvertent construction corresponds to illegal act, we should judge

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안 해설 ; 선진적인 집합건물 관리를 위한 법률 개정안 -하자담보책임, 분양자의 의무, 관리단집회 등을 중심으로-

이준형 ( Joon Hyong Lee ) 법조협회 2012 法曹 Vol.61 No.3

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 지난 25년간 거의 별다른 개정 없이 시행되어 오고 있지만, 증대하는 집합건물의 중요성에 비추어 그 규범적 효력은 크게 약화되었다. 법원 등 실무의 노력에도 불구하고, 하자담보책임을 둘러싼 공법(주택법)규정과의 갈등과 불명확함으로 구분소유자의 기본적 권리까지 위협받게 되었고, 관리계약의 체결을 둘러싸고 이웃 간의 불신과 반목이 끊이지 않으며, 정작 이러한 모든 문제를 해결해야 하는 관리단과 규약은 제대로 작동을 하지 않고 있다. 이제 집합건물법의 현대화는 국민의 인간다운 주거의 권리를 실효적으로 보장하기 위하여 더 이상 미룰 수 없는 과제가 되었다. 여기서 말하는 입법의 ``현대화``란, 아무런 법전도 아예 없는 상태에서 체계를 세우고 기본개념을 하나씩 정립하는 지난한 과정을 전제로 하는 이른바 ``始原的`` 法典化가 아닌, 기존의 체계와 개념을 전제로 하되 그 운용의 성과를 정리, 結晶化하여 기존의 체계와 개념을 다듬어서 보다 풍부하게 만드는 ``派生的`` 法典化를 말한다. 이를 위하여 지난 2011년 2월에 구성되어 4개월 남짓 활동하였던 법무부 집합건물법개정위원회는 다음과 같은 개정안을 작성하였다. 첫째, 하자담보책임의 주체를 분양자뿐만 아니라 시공자로 확대하고 그 내용도 민법을 전적으로 준용하는 방식에서 벗어나 기간 등을 세분화하였다. 이와 관련하여 주택법과의 관계에서 집합건물법의 기본법적 지위도 분명히 하였다. 둘째, 관리단에 의한 관리가 보다 실효적으로 이루어질 수 있도록 분양자에게 관리단 개최 등의 의무를 부과하였고, 또 관리단의 제한적 권리능력을 인정하였다. 정기 및 임시 관리단집회에 관한 규정을 손보고, 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 인정한 것도 집합건물 관리의 현대화를 위한 조치이다. 셋째, 한편으로 결의를 통한 단체적 관리를 강화하면서도 다른 한편으로 이로 인한 소수자 권리의 침해를 막고 또 소수자의 권리 보호가 관리행위에 지장이 되지 않도록 하기 위하여 결의의 효력을 다툴 수 있는 방법과 기간을 개정안에서 규정하였다. 그러나 이번 개정안은 결코 완전한 것이 아니다. 다만 이를 계기로 대다수 국민의 주거와 영업의 기반이 되는 집합건물에 대한 보다 선진적인 법제가 마련되기를 기대한다.

집합건물 신축시공자에 대한 구분소유자의 하자담보책임 추급가능성

이준형 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

Owing to s. 9 (1), Act on Ownership and Management of Condominium Buildings(before amended by Act No. 11555, 18. Dec. 2012), a person who constructs and parcels out an aggregate building(hereafter ‘a developer’) shall bear warranty liability vis-à-vis her/his client. In the commented case, the Korean Supreme Court decided whether a constructor shall also bear the same liability as a developer when she/he signed a contract with the developer but only to build a defective building. Though the plaintiff claimed in the pleadings that the constructor controlled every steps of parcelling out as well as constructing or that she/he played at least a developer’s role, the Court dismissed the claim on the ground that only the developer shall bear such a liability unless she/he assumed duty of ownership transfer. Pointing out that the judicial activism in the Court’s decision 2011Da47733 decided February 11, 2003 did not apply to this case, this article scrutinizes possibilities for a sectional owner to assert her/his right vis-à-vis a constructor, not a developer who is often financially vulnerable in reality. First, the jurisprudence of 2011Da47733 was developed further into combination with oblique actions(subrogation actions by creditors), which is usually utilized in practice, with the result that the right to ask defects liabilities always go together with the ownership. Next, introduced is the new Japanese case that admitted a constructor's direct torts liability to a sectional owner if she/he is responsible for defects spoiling the fundamental safety of a building, and examined is what we can learn from the case. Lastly, the new Korean Condominium Act enforced on June 19, 2013, is briefly reviewed and some tasks to be solved in the future are mentioned. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 일부 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 집합건물을 ‘건축하여 분양한 자’의 담보책임에 관하여 규정하고 있었는바, 대상판결에서는 집합건물의 신축시공자가 여기에 해당하는지가 다투어졌다. 원고는 상고이유에서 이 사건 시공자는 단순한 도급인과 수급인의 관계에 그치지 않고 건설․분양을 공동으로 시행한 공동사업주체이고 나아가 주도적으로 이를 지배한 실질적 분양자라고 주장하였으나, 대법원은 시공자가 소유권이전의무를 인수하는 등의 특별한 사정이 없는 한 동조의 담보책임은 분양자만이 부담한다고 보고 상고를 기각하였다. 본고는 大判 2003. 2. 11, 2001다47733에서 대법원이 보여준 적극적 태도가 대상판결에서는 나타나지 않았음을 지적하면서 구분소유자가 시공자를 상대로 담보책임을 물을 수 있는 가능성을 살펴보았다. 먼저 실무에서 인정되고 있는 대위청구에 위 2001다47733 판결의 법리를 투영하여 분양자가 시공자와 사이의 도급계약에 기하여 원시적으로 취득하는 하자담보추급권은 분양자와 분양계약을 체결한 수분양자와 그의 승계인들에게 소유권과 함께 승계된다고 볼 수 있고, 그러한 관점이 기존의 논의에 어떠한 변화를 가지고 올지를 검토하였다. 다음으로 최근 나온 외국 판례(일본의 2007년 및 2009년 최고재판소판결)의 내용을 비판적으로 살펴보고 우리에게 시사하는 바를 정리하였다. 끝으로 2013. 6. 19. 새로 시행된 집합건물법에 어떠한 변화가 있었는지를 개관한 후, 앞으로의 과제를 전망하였다.

Réforme du régime de la copropriété des immeubles bâtis en Corée du Sud

이준형,홍기원 한국민사법학회 2014 民事法學 Vol.67 No.-

이 글은 원래 한국과 프랑스 양국의 물권법 개정 동향을 주제로 2012년 6월 28일과 29일 양일간 서울대에서 있었던 한국 앙리 까삐땅 협회 창립기념 국제학술대회에서 발표하였던 원고를 가필한 것이다. 프랑스 앙리 까삐땅 협회가 발표한 물권법 개정초안을 보면 집합건물법제의 주요 개념을 민법전 안에 편입시켰다. 이에 반하여 한국에서는 집합건물에 관한 유일한 민사특별법인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 2012년 12월 제정 4반세기만에 크게 개정하였다. 이 글에서는 먼저 2012년 대개정의 배경을 설명하고(Ⅰ), 이번 개정의 내용을 집합건물법제의 현대화와 복권이란 두 개의 방향으로 나누어 설명하였다(Ⅱ와 Ⅲ). 이러한 설명방식은 이번 개정의 첫출발이었던 지난 2010년 12월 14일 법무부 주최 공청회에서 필자 중 1인이 기존 법제의 문제점과 그 개선방향에 관하여 발제하였던 내용을 개정 이후의 사정을 참작하여 다시금 새롭게 정리한 것이다. 집합건물법제의 現代化의 관점에서 법률관계의 명확성을 기하기 위한 개정으로서는 하자담보책임규정의 개정, 표준(관리)규약 제도의 도입, 총회결의에 대한 이의방법의 규정을, 법률관계의 효율성 제고를 위한 개정으로서는 관리위원회 제도의 신설, 전자적 의결방식의 도입, 집합건물분쟁조정위원회의 구성을 각각 꼽을 수 있다(Ⅱ). 이에 반하여 집합건물법제의 復權이란 관점에서 보면 자율적 관리를 위한 관리단의 제한적 권리능력 인정, 임차인의 관리참여, 분양자의 책임과 같은 개정이 중요할 것이다(Ⅲ). 이번 개정에 대한 반응은 대체적으로 호의적이지만, 그럼에도 불구하고 몇 가지 점에서 이번 개정에 한계가 있음을 지적하지 않을 수 없다. 첫 번째는 대륙법적 집합건물법제와 영미법적 주택공법 사이의 대립을 완전히 해소하지 못하였다는 점이고, 두 번째는 先분양 後시공의 분양현실에서 모델하우스나 광고만 보고 계약을 체결하는 소비자를 보호하기 위한 방안을 마련하지 못하였다는 점이며, 세 번째는 노후화되었으나 재건축이 곤란한 집합건물의 구분소유자를 위한 구분소유관계 종료제도를 도입하지 못하였다는 점이다. 프랑스의 오랜 경험은 우리에게 시사하는 바가 적지 않은바, 특히 구분명세서, 관리위원회, 관리단의 권리능력, 분양자의 책임과 같은 문제와 관련하여 앞으로 많은 참고가 될 것이다.

공동주택의 하자보수책임과 손해배상책임

이홍렬 한국집합건물법학회 2015 집합건물법학 Vol.15 No.-

Concerning the lawsuit on construction, lawsuit on defect is a very important part as its value of the subject-matter in the litigation is big, it is directly linked to the safety of residential life and it has the largest number of cases in terms of construction lawsuit practice. To resolve the dispute over defect of apartment building, construction company can claim for damages to practice its liability for defect repair. In other words, most of the cases can be resolved as owner or tenants association claims for 3% of total construction cost as a deposit to guaranty insurance company after apartment building construction is completed. There is a high chance for construction company to think they can settle the defect with deposit in spite of the fact that they are supposed to build defect-free building. So this might cause issues with liability for defect repair regarding building construction. The reason why owner has to claim for damage to guaranty insurance company is that it consumes lots of time and cost if they claim for damage through lawsuit. Therefore, more concrete resolution to settle the dispute between construction company and buyer needs to be drawn. According to the precedents, the right subjectivity for defect repair regarding the area with exclusive ownership is not recognized while the right subjectivity of tenants association is recognized concerning the claim for defect repair. Because of the fact that individual owner cant file a lawsuit in the reality and consolidated settlement is not easy for having multiple owners, the approach should be made from the point of corporation law. Therefore, it is needed to recognize the position of litigant by accepting the right subjectivity of tenants association when agreements from certain number of tenants are guaranteed. 건설소송상 집합건물의 하자소송은 소송물가액이 크고 거주민의 주거생활의 안전에 직결되어 있으며 건설소송실무상 사건수도 가장 많은 중요한 분야이다. 공동주택의 하자관련 다툼을 해결하는 방안으로는 건설사에 하자보수책임을 손해배상청구권으로 행사하여, 즉 건설사가 공동주택을 완성한 경우에 소유권자나 입주자대표회의는 보증보험회사에 보증금으로 건설대금의 3%에 해당하는 금액을 청구하는 방법으로 분쟁이 종식되는 경우가 많다. 건설사 입장에서도 공동주택에 발생한 하자는 보증금으로 해결이 될 것이라는 안일한 생각으로 부실시공의 염려가 전혀 없는 주택을 건축해야 함에도 불구하고 이를 통해서 해결될 것이라는 생각이 지배적이라는 점에서 주택건설에 관한 하자담보책임의 문제의 소지가 있다. 하자담보책임을 추급하는 소유권자 등이 보증보험회사를 상대를 청구할 수밖에 없는 현실은 소송제기를 통해서 손해배상청구권을 행사하는 경우에는 소송비용과 기간이 오래 걸린다는 걸림돌도 자리하고 있다. 이에 건설사와 수분양자의 분쟁을 보다 원만하게 해결할 수 있는 구체적인 방안 등이 강구되어야 할 것으로 생각된다. 판례는 공동주택의 하자보수청구권에 있어서는 입주자대표회의의 권리주체성을 인정함에 반하여, 공동주택의 전유부분에 대한 하자담보추급권에 대한 권리주체성을 부정한다. 그러나 개별적으로 소유권자 등이 법원에 소송을 제기한다는 것은 현실적으로 어렵다는 점, 구분소유권자가 다수이므로 통일적인 처리가 어렵고, 단체법적인 접근이 필요한 점 등을 고려하면, 관련법에 일정한 수 이상의 주민의 동의가 있는 경우에는 입주자대표회의의 관리주체성을 인정하여 소송당자가의 지위를 인정하는 것이 오히려 소유권자 등의 이익에 부합할 것으로 생각된다. 이 논문에서는 공동주택의 하자담보책임에 관한 쟁점을 검토한 후 현행법상 청구권의 문제점과 그 개선방안을 제시하였다.

집합건물법의 개정과 향후 입법과제

박경량 한국토지법학회 2013 土地法學 Vol.29 No.1

Ⅰ. Background The background of amendment work of the Act of Possession and Management of Multi-unit Buildings(APMMB) is as follows. (1) Enhancement of the actual effect of APMMB and the management of common parts of multi-unit building (2)Improvement of ways of passing resolutions according to the developing IT technology. Ⅱ. Progress The progress of APMMB amendment work is as follows. Last January 2011 the practice committee for the APMMB amendment work was established with 6 members including one practicing prosecutor and one researcher in the Ministry of Justice. Last February 11th 2011 the committee for APMMB amendment work was assembled for the first time at 11 a.m. at the Grandballroom of the hotel Palace, Seocho-gu, Seoul. This committee consisted of 8 members(6 professors, one judge and one lawyer). It had convened 17 times on July 8. In July 21 the public hearing for the amendment of APMMB was held at 14:00~16:00 p.m. at the El Tower, Seoho-gu, Seoul. Ⅲ. Prospect This time the amendment of the APMMB will help people solve inconveniences and add convenience. Furthermore, it will play a role in the promotion of the in-depth study and the amendment work of APMMB in the future. And throughout it an opportunity that creates the right relation between APMMB and the Housing Act will be established. A norm-harmonized interpretation and legislation between related acts will also be realized. 1984년 4월 집합건물법을 제정할 당시에는 보기 드물었던 주상복합상가, 오피스텔 등 새로운 유형의 비주거용 집합건물이 현저하게 늘었고, 규모가 큰 공동주택도 많아져서 동법을 시행하는 과정에서 입법 당초에 예상하지 못했던 문제점들이 드러나기 시작하였다. 그럼에도 불구하고 집합건물법은 이러한 상황에 탄력적으로 대응하지 못하였다. 이에 반하여 주택건설촉진법 내지 주택법은 신속하게 현장의 수요를 적극 수용하는 방향으로 개정을 수시로 하여 집합건물 관리의 기본법의 성격을 지니는 집합건물법에 비해 그만큼 구체적 타당성을 확보해왔다. 현장이나 실무에서 뿐만 아니라 입법과정에서도 주택법을 주거용 집합건물의 기본법으로 생각하고 적용하고 동시에 그러한 방향으로 후속 개정작업을 계속하는 경향이 농후하게 나타났다. 개정집합건물법은 집합건물법을 집합건물 관리의 기본법으로서의 위상을 강화하고, 상업용 집합건물 관리에서 나타난 그동안의 문제점을 해소하기 위해서 관리위원회 등을 담고 있다. 또한 공동체정신을 함양하는 방향으로 집합건물을 관리할 필요가 있어 분쟁을 원만하게 해결할 수 있도록 분쟁조정위원회제도도 담고 있다. 이번 집합건물법의 개정은 집합건물관리의 실효성을 제고하고, 주택법에 대한 위상을 제고시킬 수 있는 계기를 마련하였다. 앞으로 중단된 2012년도 개정작업이 속개되어야 하고, 그 외에 집합건물법과 주택법의교통정리 작업 등도 뒤따라야 주어야 할 것이다.