우리나라 土地去來許可制에 대한 公法的 考察

최용석 弘益大學校 大學院 2001 국내석사

토지는 다른 재화와 마찬가지로 근대시민혁명이후로 천부인권의 권리로 인정되어 왔다. 그러나 자본주의가 고도화됨에 따라 토지를 가진자와 가지지 못한자와의 마찰은 심화되어왔고 여러 가지 문제를 야기시켜왔다. 이러한 이유로 토지에 대해서도 제한이 필요하게 되었다. 우리나라도 헌법제23조 1항에서 사유재산제도를 보장하고 있고 제13조 제2항은 소급입법에 의한 재산권박탈을 금지함으로써 사유재산제도가 보장되는 자본주의체제를 보장하고 있다. 또한 헌법 23조 제1항에서는 재산권의 사회적 제약 내지 사회적 기속성을 강조함으로써 우리 헌법이 추구하는 사회국가의 이념과 재산권을 조화시키려고 노력하고 있다. 그러나 토지는 다른 재화와는 다른 특수성을 가지고 있고, 특히 토지재산권은 그 사회적 기속의 정도가 다른 재산권에 비하여 더욱 강하다. 헌법 제120조와 제121조, 122조에서도 토지재산권이 일반재산권보다는 좀더 강하게 제한될 수 있는 규정이 마련되어 있다. 다만 이러한 토지재산권을 제한하는 경우에도 그것은 어디까지나 우리 헌법이 지향하고 있는 경제질서의 큰 테두리 내에서 헌법이 보장하고 있는 재산권과 조화될 수 있는 범위내에서만 가능하다. 따라서 토지재산권을 제한하는데 있어서도 재산권제한의 헌법적 한계가 있으므로 그것은 첫째로 공공복리를 위하여 제한의 필요성이 인정되어야 하며, 둘째, 이를 제한하는 데 있어서도 법률로써 제한할 것이고, 셋째 제한하는 경우에도 정당한 보상을 지급하여야 하고 넷째 그 제한을 하는데 토지재산권의 본질적 내용을 침해하여서는 아니되며, 다섯째로 과잉금지의 원칙이 적용이 된다. 투기의 억제, 지가의 안정과 합리적인 토지의 이용을 목적으로 도입된 토지거래 허가제는 도입초기부터 헌법에 대한 위헌론부터 그 실효성에 대한 의문까지 많은 논란을 가져왔다. 그러나 토지의 제한성, 배제성, 비대체성, 공공성등으로 인해 그 거래에 대한 제한은 합리적이라 본다. 이러한 관점에서 토지거래허가제의 규제방법은 토지에 대한 이용·수익의 규제방법과 상호 보완적으로 보완하여 토지정책의 효율적·합리적 수행에 일익을 담당하고 있고 이러한 점을 고려하여 토지거래허가제의 문제점과 개선방향을 유기적으로 다루어 보았다. Since the Agrictural Revolution, land has been regareded as an absolute right such as other property. but there have been conflicts between to have land and not to have land as industrial development goes on, and the land owership cased several problem. therefore the restriction on land is necessity. Korean constitutional law guarantees the private-ownership stystem in its para.l of art.23, and in its para.2 of Art.13, the deprivation of property right is prohibited by a retroactive law. therefore, there constitutional law clearly recognizes and guarantees the structure of capitalism in which the private-ownership system is guaranteed. howerver, the para.2 of Art.23 of Constitutional Law emphasizes a society, and thereby, it seems that an effort is given to harmonizing 'the ideology of a social state' which is pursued by our constitutional law and property right. Land has some charactics different from general commodities specially the land property right even our constitutional law provides some basic provision which restrict the ownership of land stronger than any ownership such as in its Art.120, Art.121, Art122, etc.. even ghough the constitutional law the ownership of land, it should be achieved whithin the limit of economical by constitutional law can be harmonized with such restriction. Therefore the restriction on land property right has a constitutional limit, first, the necessity of restriction should be made recognize for public welfare, second, such restriction should be made into law, third, such as restriction, fair and reasonable compensation should be paid, fourth, substantial sontents should be not infringed, fifth, the principle of prohibition of superabundancy should be kept. The land Transaction Approval System was introduced with an aim of cubing of speculation on real estate, stabilization of the land price and the reasonable use of land has casued many controversities, rangin from itunconstitionality issues to its ineffectiveness. but becasuse the nature land, such as limitness, exclusiveness, and non-substituability, the land Transaction Approval System is reasonable. In the meantime, the methods of transaction regulation operate mutually with those of regulation of the utilization on land, playing an important role in the efficent and reasonable performance of land policy. in consideration of this points, the problem and the direction of improvement in the overall land policy has been organically transacted.

토지거래 규제제도의 개선방안에 관한 연구

박원진 경남대학교 행정대학원 2008 국내석사

Due to the land issue such as inefficiency in land use, rampant land speculation, sudden rise in land price, and disorder in transaction order, etc. which were caused by the limitation in land resource, our country adopted the public concept of land ownership. Although the public concept of land ownership adopted from such reason recognized the individual property right on land to realize an enhanced national welfare and social justice, the restriction in land transaction was inevitable depending on cases for the land to be used with a priority given to a public interest, not a private interest. Consequently, the direct restriction system such as a system to permit the land transaction and a certification system on farmland acquiring license and the indirect restriction such as a real estate transaction filing duty, real estate registration duty, real transaction filing in terms of registration in the name of real right holder to real estate and registration duty, restriction in land use, system to designate the land speculation region, and land-related taxation, etc. were adopted and enforced. The system to permit the land transaction had been enforced since 1985 and has been on a continuously increasing trend since 2004. At present, 20.5% of the entire country is designated as the region for permission. The ratio of permission for land transaction for the last 10 years reached 97%. In terms of the event for no permission, an improper purpose of use was within 2%, which was insignificant. Even in case of comparing the ratio of increase in land price and the ratio of increase in consumer's price, the ratio of increase in land price was found out to be higher by more than twice each year. The certification system on farmland acquiring license means a permission for only the qualified person to acquire a farmland by checking and reviewing the qualification of a farmland buyer's owning a farmland. For around 300,000 cases, the certification on license to acquire a farmland has been issued each year. However, the authority to issue the certification on license to acquire a farmland cannot find out the real purpose of use by a farmland buyer in practice. Moreover, the certification system on license has been in operation with an abstract or unverifiable detail of issuance requirement. In terms of the indirect restriction system, the official appraisal price to verify the price following the filing of real transaction price has not been materialized. The false filing cannot be prevented due to insufficient manpower for the number of numerous transactions. Hence, the insufficiency in terms of verification system has occurred. In terms of the restriction in land use, the region or district for a use is complex. And with an overlapping designation, the efficient use of land has been obstructed. And such factors act as the factors to increase a land price following a change and release of use. Since the system to designate the land speculation region makes a real transaction price in the nation as a tax basis, it is possible to find out a reduced effectiveness. In respect of a land taxation, with the enforcement of real transaction filing system, the burden of assignor and assignee can be increased so that it blocks even a sound transaction. In this regard, this thesis raised issues in terms of system and operation of restriction in land transaction and proposed some plans to improve. First, the consistency in real estate policy should be maintained. In terms of the government's real estate policy, the control of speculation and steps to stimulate the economy have been periodically repeated. Since the periodic repetition of policy caused a distorted real estate market rather than an improved real estate market, which brought a bad effect of causing insecurity in overall economy, the government's consistent policy is necessary. Second, it is necessary to improve the unified land-related law system. It is necessary to prepare the land-related laws pursuant to diverse laws in a single system and establish a legal system to clearly define the scope of application, standard, and procedure in terms of restriction. Third, it is necessary to amend the law from the permission prior to an execution of contract in respect of the system to permit the land transaction to the permission within a certain period after an execution of contract to be in line with the reality. For the issue during the permission period after a contract, an escrow system should be utilized. Fourth, it is necessary to prepare a plan to improve with regard to a reasonable and specific designation of permission area, release standard, and post-management and operation, etc. For the purpose of this, the land transaction phenomenon should be reviewed. A specific standard should be prepared with a ratio of increase in land price and an index on transaction volume. For a prior measure, a scheduled area system to permit the land transaction should be adopted with respect to an area to ease a region of use such as an adjustment in large-scale development scheduled area or development-restricted area. If the transaction volume increases and the ratio of increase in land price exceeds a standard, then a prompt designation as a permission area should be made. Hence, the designation requirement and standard in timely designation should be made. Fifth, in respect of the certification system on farmland acquiring license, in case of a purpose of farming in a weekend or for an experience, in case of a permission or filing to divert a farmland, and in case of a farmland outside the agriculture-promoted region, the certification system on farmland acquiring license should be abolished. In addition, the farmland in the agriculture-promoted region should be transferred to a filing system and the post-management should be thoroughly made. Sixth, Since the taxation with a basis of a real transaction price for transfer income tax is already applied as a tax basis in all real estate transactions, the purpose of designation in land speculation region has, in fact, no meaning. Thus, the systematic supplementation should be made. In this regard, it is necessary to apply elastic tax rates, which are provided in the Income Tax Act, and improve in terms of systematic operation. Seventh, by reasonably adjusting the tax rate and the tax item, a sound land transaction should be activated. Along with the alleviated tax rate in acquisition and registration, the transfer income tax should be lowered by a large margin. The retention tax should be adjusted in a single tax item to solve a dual taxation. Since an excessive governmental restriction in land transaction causes a stagnation in overall economy and balloon effect and has a bad effect on a real estate market in a long term, it is necessary to follow the market principle. And with the government's consistent policy, the trust should be obtained from the people. By enhancing the system to restrict the individual transaction and connecting an acquisition, use, and disposition of land, the speculation can be controlled. Moreover, it is possible to stabilize a land market and establish a sound transaction order. 우리나라는 토지자원의 한계에서 비롯된 토지이용의 비효율성, 토지투기의 만연 및 지가폭등, 거래질서의 문란 등의 토지문제로 인해 토지 공개념제도가 도입하게 되었다. 이러한 이유로 도입된 토지 공개념제도는 국민의 복지향상과 사회정의를 실현하기 위하여 토지에 대한 개인의 재산권을 인정하지만, 경우에 따라서는 토지를 사익보다 공익을 우선하여 이용되도록 토지거래규제가 불가피하여 토지거래허가제도, 농지취득자격증명제도와 같은 직접적인 규제제도와 부동산 거래신고의무·부동산등기의무·부동산 실권리자 명의의 등기의 실거래 신고 및 등기의무, 토지이용규제, 토지투기지역지정제도, 토지관련 조세 등과 같은 간접적인 규제를 도입 시행하게 되었다. 토지거래허가제도는 1985년부터 시행되어 2004년 이후 계속 증가 추세로 현재 전 국토의 20.5%가 허가구역으로 지정되어 있고, 지난 10년간 토지거래 허가율은 97%로 달하며, 불허가사유로는 이용목적의 부적합이 2% 이내로 미미하며, 지가상승률과 소비자 물가상승률을 비교하여도 지가상승률이 매년 2배 이상 높은 것으로 파악되었다. 농지취득자격증명제도는 농지 매수인의 농지소유 자격을 확인·심사하여 적격자에게만 농지취득을 허용하는 것으로 매년 30만 건 정도 농지취득자격증명이 발급되고 있다. 그러나 농지취득자격증명을 발급하는 기관은 현실적으로 농지매수자의 실제이용목적을 알 수 없을 뿐 아니라, 발급요건의 내용이 추상적이거나 확인할 수 없는 내용으로 자격증명제도가 운용되고 있다. 간접적 규제제도는 실거래가 신고에 따른 가격검증의 공적평가가격이 현실화되어 있지 않고, 수많은 거래건수에 부족한 인력으로 허위신고를 막지 못하는 등 검증제도의 미흡함이 나타나고 있으며, 토지이용규제에서 용도지역·지구가 복잡다기하고 중복지정으로 인하여 토지의 효율적 이용이 저해되고, 용도변경과 해제에 따른 지가의 상승요인으로 작용하고 있는 것을 알 수 있다. 토지투기지역지정제도는 전국에서 실거래가를 과세표준으로 삼고 있으므로 실효성이 떨어진 것을 알 수 있고, 토지조세는 실거래 신고제도의 시행에 따라 양도·양수인의 부담이 증가하여 건전한 거래까지 차단하고 있는 것을 알 수 있다. 그러므로 본 논문에서는 토지거래규제의 제도 및 운영상의 문제점이 제기하여 몇 가지 개선방안을 제시하였다. 첫째, 부동산정책의 일관성을 유지하여야 한다. 정부의 부동산 정책은 투기억제와 경기부양을 주기적으로 반복되어 왔다. 정책의 주기적 반복은 부동산시장을 개선하기보다 오히려 시장의 왜곡을 가져와 경제 전반의 불안정을 초래하므로 정부의 일관성 있는 정책이 필요하다. 둘째, 통일된 토지관계법체계로 정비할 필요가 있다. 현재 다양한 법률에 의한 토지관계법령을 하나의 체계로 마련하고, 규제의 적용범위 및 기준과 절차를 명확하게 규정하는 법체계를 만들어야 한다. 셋째, 토지거래허가제도의 계약 체결 전 허가를 받게 하는 것은 현실에 맞게 계약체결 이후 일정 기간 내에 허가를 받도록 하는 법률의 개정이 필요하다. 계약 이후 허가 기간 동안의 문제점은 에스크로우(escrow)제도를 활용하여야 한다. 넷째, 합리적이고 구체적인 허가구역 지정 및 해제기준과 사후관리 운영 등에 관한 개선방안이 마련되어야 한다. 이를 위해 토지거래현상을 검토하여 지가 상승률과 거래량 지표로 구체적인 기준을 마련하고, 사전적 대응을 위해 대규모 개발예정지역 내지 개발제한구역조정 등 용도지역을 완화하는 지역은 토지거래허가 예정구역제를 도입하고 거래량의 증가와 지가상승률이 일정기준을 초과하면 즉시 허가구역으로 지정하는 등 지정요건과 적기지정의 기준을 마련하여야 한다. 다섯째, 농지취득자격증명제도는 주말·체험영농목적의 취득, 농지전용의 허가·신고를 받은 경우, 농업진흥지역 밖의 농지는 농지취득자격증명제도를 폐지하여야 한다. 또한, 농업진흥지역 내의 농지도 신고제로 전환하고 사후관리를 철저히 하여야 한다. 여섯째, 양도소득세 실거래가격을 표준으로 하는 과세는 이미 모든 부동산 거래에서 과세표준으로 적용하고 있으므로 토지투기지역 지정의 목적은 사실상 의미가 없어졌으므로 제도적 보완이 있어야 한다. 이에 관하여는 소득세법에 규정하는 탄력세율을 적용하여 제도운용상의 개선도 필요하다. 일곱째, 세율과 세목을 합리적 조정하여 건전한 토지거래를 활성화하여야 한다. 취득·등록세율의 완화와 함께 양도소득세율을 대폭 인하하고, 보유세는 단일세목으로 조정하여 이중과세를 해소하여야 한다. 지나친 정부의 토지거래규제는 경제 전반의 침체와 풍선 효과를 유발해 장기적으로 부동산 시장에 악영향을 미치므로 시장의 원리에 따라야 한다. 그리고 정부의 일관성 있는 정책으로 국민에게 신뢰를 얻고, 개별적인 거래규제제도를 개선하여 토지에 대한 취득·이용·처분까지의 상호 연계한다면 투기는 억제될 것이고, 나아가 토지시장의 안정과 건전한 거래질서를 확립해 나갈 수 있으리라고 생각한다.

토지거래허가구역 내 토지거래에 관한 세법상 연구

장세경 연세대학교 대학원 2016 국내석사

Though the land transaction permit system, which is started from July 30 of 1985 for preventing land speculations, had been raising questions about the constitutionality of the law, it seems that there is no more scholar arguing against the system’s legality after the Constitutional Court found it constitutional for the second time. Due to the principle of fluid invalidity, the legal relation of private law around an unlicensed land transaction within a permitted area has been settled. In this paper, we have studied about whether to charge transfer income tax or property acquisition tax when a land transaction is occurred without permission but within a permitted area, along with the matter of reference points for time of transfer, time of acquisition, and report and payment due. According to Supreme Court Decision 2010Doo23644 delivered on July 21, 2011, the Supreme Court made an exception for the case of purposeful exclusion or evasion of land transaction permit to be charged transfer income tax, despite of its former judgment, and it ruled that the reference point for time of transfer and the point for report and payment due are separate. Given the sense of tax law identity and the purpose of income tax, however, an unlicensed land transaction within a permitted area is taxable regardless of its legal invalidity, and the reference point for transfer time and the point for report and payment due should be identically on the date of payment. We found such problems from Supreme Court Decision 2010Doo23644, and we also figured that the Paragraph 1 on Article 110 of the Income Tax Act needs to be amended. As for property acquisition tax, the Supreme Court made a decision that it is not taxable when an unlicensed land transaction within a permitted area is legally not valid, and the ruling seems unchangeable. Unlike the case of transfer income tax, the problem of split reference points would not be brought into question because the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act regulates that report and payment due should be based on the date of acquisition. However, the unclear part of the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act, where it does not define the termination of designated period as it does with the permission, the cancellation, or the downsizing of permitted area, is reckoned to be revised. In addition, the regulation on acquisition time should be located under the Article 20 of the Enforcement Decree of the Local Tax Act, considering the legal system. 우리나라에서 토지투기 억제를 위한 토지거래허가제도가 1985. 7. 30. 최초로 시행되면서 위헌론 시비가 있었으나, 2차례에 걸친 헌법재판소의 합헌 결정으로 현재 위헌론을 주장하는 학자는 없는 것으로 보인다. 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 대법원은 유동적 무효의 법리를 설시함으로써 이에 대한 사법상 법률관계도 정리되었다. 본 논문에서 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 양도소득세 과세대상인지 여부, 취득세 과세대상인지 여부를 검토한 후 이와 관련된 양도시기, 취득시기, 신고납부기한의 기준시점에 대하여 알아보았다. 대법원은 기존에는 토지거래가 무효라는 이유로 양도소득세 과세대상이 아니라고 하였으나, 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결을 선고하면서 예외적으로 토지거래허가 배제·잠탈 목적의 경우에는 양도소득세 과세대상이 된다고 하여 기존의 입장을 변경하면서 양도시기와 신고납부기한의 기준시점이 다르다고 판시하였다. 그렇지만 세법의 독자성, 소득세의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 토지거래허가구역 내 토지거래의 경우 사법상 무효 여부와 상관없이 양도소득세 과세대상으로 보는 것이 타당하고, 양도시기와 신고납부기한의 기준시점은 대금청산일로 일치되어야 한다는 결론에 이르게 되었다. 이러한 결론에 이를 과정에서 위 2010두23644 전원합의체 판결의 문제점을 검토하였고, 신고납부기한의 기준시점에 관한 소득세법 제110조 제1항에 대한 개정의 필요성에 대해서도 검토하였다. 취득세의 경우 대법원은 토지거래허가구역 내 토지거래가 사법상 무효인 경우 취득세 과세대상이 아니라고 보았고, 어떤 견해를 취하더라도 이러한 결론에 이르기 때문에 대법원의 태도가 변경될 것으로 보이지 않는다. 한편, 취득세는 지방세법 제20조 제1항에서 양도소득세와 달리 신고납부기한의 기준시점은 취득한 날로 규정하고 있어 취득시기와 신고납부기한의 기준시점이 분리되는 문제가 발생하지 않는다. 하지만 지방세법 제20조 제1항에 허가, 허가구역의 지정해제·축소는 규정되어 있으나 지정기간 만료에 대하여는 규정되어 있지 않아 이에 대한 개정이 필요하고 법 체계상 취득시기에 대한 규정은 지방세법 시행령 제20조에 위치시키는 것이 타당하다는 결론에 이르게 되었다.

토지공개념상 토지거래허가제에 관한 연구

신희동 경원대학교 일반대학원 2012 국내박사

토지거래허가구역 지정이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시 강남구를 중심으로

강일 가천대학교 사회정책대학원 2023 국내석사

This study was conducted in the entire Gangnam-gu area, with a focus on Daechi-dong, Samseong-dong, Cheongdam-dong, and Apgujeong-dong, which are designated as Areas Subject to Permission of Land Transaction in Seoul. Furthermore, this study conducted an in-depth comparative analysis of price and transaction volume fluctuations in apartments. The prices of apartments in Gangnam-gu, Seoul are known to have a significant influence on the nationwide apartment market. Therefore, an analysis was conducted on the impact of the designation of permit areas on apartment prices and transaction volumes in Gangnam-gu. In this study, statistical tests including independent samples t-test, analys of variance(ANOVA), and regression analysis were conducted. The statistical analysis involved deriving test statistics and p-values to conduct the tests. Furthermore, the actual transaction data of apartments were analyzed. Furthermore, this study was analyzed using actual transaction data of apartments. And the price and transaction volume fluctuations of the entire Gangnam-gu area, including the designated and non-designated areas, as well as before and after the designation of the permitted areas, were examined. After the designation of the permitted areas, the average apartment prices in the entire Gangnam-gu area were found to have increased compared to the previous period. In Gangnam-gu, the designation of permitted areas did not cause a decrease in apartment prices. However, it was clearly observed that the transaction volume decreased. Furthermore, after the designation of Areas Subject to Permission of Land Transaction, there was no evidence of a balloon effect where the demand for transactions shifted to non-designated areas in Gangnam-gu, resulting in an increase in transaction volume. It was difficult to conclude that the opportunities for real resident buyers to purchase apartments expanded due to the significant decrease in transaction volume. However, considering the burden of residing in the purchased property for a period of two years and the decrease in transaction volume, it could be evaluated that Gap investments, which involve purchasing through Jeonse(long-term lease), have been prevented, and speculative demand has also been curbed. It is important to stabilize the apartment market through the expansion of apartment supply, as it is necessary for the efficiency and policy effectiveness of the land transaction permission system designated in major cities. This study can provide the stakeholders involved in real estate transactions within the Areas Subject to Permission of Land Transaction with the necessary information for informed decision-making. This study can serve as a policy reference material for understanding the impact on the local apartment market when designating Areas Subject to Permission of Land Transaction in densely populated urban centers with a concentration of residential and commercial facilities. 본 연구는 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 강남구 대치동ㆍ삼성동ㆍ청담동ㆍ압구정동을 중심으로 강남구 전체에 대하여 아파트의 가격과 거래량의 변동추이를 심도있게 비교 분석하였다. 서울시 강남구의 아파트 가격은 전국의 아파트시장에 큰 영향을 미치는 것으로 알려져 있는바, 허가구역 지정이 강남구의 아파트 가격과 거래량 등에 어떤 영향을 주었는지 분석하였다. 본 연구의 통계적 검정 방법으로는 독립표본 T-test와 분산분석(ANOVA) 그리고 다중회귀분석을 실시하였고, 통계분석을 통하여 검정통계량과 유의확률을 도출하여 검정하였다. 또한 아파트 매매실거래 자료를 분석하여 강남구 전체 지역과 허가구역ㆍ비(非)허가구역, 그리고 허가구역 지정 전과 후의 가격과 거래량의 변동추이를 파악하였다. 토지거래허가구역 지정 이후 강남구 전체에서 아파트의 평균가격은 이전보다 더 상승한 것으로 나타났다. 강남구에서는 토지거래허가구역 지정이 아파트 가격을 하락시키지 못했다. 하지만, 거래량은 뚜렷하게 감소한 것으로 파악되었다. 또한 허가구역 지정 이후에 강남구의 비(非)허가구역으로 매매수요가 이동하여 거래량을 증가시키는 현상은 나타나지 않았다. 거래량의 뚜렷한 감소가 이어지는 상황에서 실거주자의 아파트 매입 기회가 확대되었다고 판단하기는 어렵다. 다만, 매입 후 2년간의 실거주 의무기간에 대한 부담과 거래량의 감소로 볼 때 전세를 끼고 매입하는 갭(Gap)투자는 차단되었고, 투기수요의 유입도 차단되었다고 할 수 있다. 또한 거래량의 감소 현상과 함께 특별히 투자자들이 선호하는 소형 아파트에서만 나타난 평균가격 하락 현상으로 볼 때, 투자용 거래는 희박했다고 할 수 있다. 대도시에 지정한 토지거래허가제의 효율성과 정책적 효과를 위해서는 아파트의 공급 확대를 통하여 아파트시장을 안정시키는 것이 중요하다. 또한, 필요에 따라 지역 특성에 맞게 정책을 조정하고, 지역 주민과 이해관계자들의 의견을 수렴하여 적절한 대책을 마련할 필요가 있다. 본 연구는 토지거래허가구역에 관련된 부동산거래 이해관계자들에게 의사 결정에 필요한 정보를 제공할 수 있다. 특히 주거시설과 상업시설이 밀집해 있는 대도시 중심부에 토지거래허가구역을 지정할 때, 해당 지역의 아파트시장에 미치는 영향에 대한 정책적 참고 자료가 될 수 있을 것이다.

토지거래허가제도의 개선방안에 관한 연구

김은정 강남대학교 대학원 2008 국내석사

It is hard to establish a rational market when it comes to land due to geographical fixation and individuality. Thus, it is easy to use land as a mean to increase property which results in speculation behaviors. This phenomenon induces shortage of land supply, inefficiency of land use, surge of land price, privatization of development profit, and uneven distribution of land ownership. This enabled government to prepare land transaction permission system to avoid speculation and promote effective land use and trading rules. This caused the government to involve actively in land market to rule out private operation based on the principal of freedom of contract. This also induced a certain degree of direct and indirect government regulation of limiting private ownership. Land transaction permission system appeared to be not accomplished its original purpose of maintaining land price and avoiding speculation. Therefore, it is important to have sufficient buffer to have 100 percent collateral for its effectiveness including previously mentioned issues. In other words, when it comes to manage the system, it is necessary to promote trading lands by easing the ownership conditions and duration of the ownership, introducing price evaluation system by public price as a permission condition to maintain land price, and operating co-dependently with other speculation related system to maximize effectiveness. As mentioned above, real estate policy has been changed each time the new government established. And as people's recognition of alternative policy from the new government also produced temporary plans, it is necessary to minimize people's thoughts of r?gime change equals real estate policy change. Moreover, it is also important to promote real estate market based on market principles, avoiding people's negative opinion to the regulation. In addition, it is necessary for the land transaction permission system to develop lawful land regulation plan which will not interfere with land ownership, improving the current land transaction system.

토지거래허가제도 개선방안 연구 : 경기도 김포시 운용실태 분석을 중심으로

이수연 서울시립대학교 2011 국내석사

국 문 초 록 토지거래허가제도 개선방안 연구 -경기도 김포시 운용실태 분석을 중심으로- 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산학 전공 : 이 수 연 지 도 교 수 : 서 순 탁 토지거래허가제도는 토지에 대한 투기를 억제하고 실수요자 위주의 토지거래를 유도하기 위하여, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역과 상승우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요자 여부, 이용목적의 적절성 등을 심사하여 허가해주는 제도이다. 그러나 각종 논문, 신문기사 등에 의하면 토지거래허가단계에서 실수요성 여부와 토지이용목적의 적절성을 판단하는데 문제점이 제기되고 있다. 또한 허가를 받은 후 사후관리 과정에서도 이용목적대로 이용하지 않고 불법으로 사용하는 사례가 발생하고 있으나 인력부족 등으로 인하여 사후관리가 실효성 있게 이루어지지 못하고 있는 것으로 알려지고 있으며, 이러한 문제 해결을 위해서는 일선 시·군·구의 제도운용실태와 문제점에 대한 사례분석을 통해 개선방안을 모색할 필요가 있다고 본다. 본 연구의 목적은 사례지역으로 선정한 기초지방자치단체 단위인 김포시의 토지거래허가제도 운용실태와 문제점을 분석함으로써, 기존연구와의 차별화를 도모하고 합리적인 개선방안을 제시하는데 있다. 일선 허가관청에서 허가단계에서 실수요성 여부와 이용목적의 적절성 판단은 어떻게 이루어지며, 허가구역에 대한 사후관리는 제대로 이루어지고 있는지 그 실태와 문제점을 분석하는데 연구의 중점을 두었다. 연구방법은 토지거래허가제도 관련 법령, 예규 등 법제내용 검토와 기존문헌을 통하여 관련 선행연구의 결과를 검토하였다. 또한 실증적 자료 분석을 위하여 사례지역으로 선정한 김포시의 토지거래허가제도 운용실태와 문제점에 대하여 설문조사와 인터뷰를 실시하였다. 사례지역의 설문조사 및 인터뷰 결과를 분석한 결과 토지거래허가단계에서 실수요자 여부와 이용목적의 적절성 판단을 위한 신청서류나 신청내용의 진위여부 판단과 사실 확인이 기술적으로 매우 어렵고 인력부족, 허가기준의 모호성, 담당공무원의 조사권한 부족 등으로 확인이 곤란하여 형식적 요건만 맞으면 허가를 해 주고 있는 것으로 나타났다. 사전예측에 의한 허가구역 지정 및 해제가 적기에 이루어지지 못하고 있어 제도운영상 신축성이 부족하고, 사후관리는 인력부족, 위반여부 판단기준의 모호성, 조사권한 미흡 등으로 형식적으로 이루어지는 등 제도운용상 문제점이 있는 것으로 분석되었다. 토지거래허가제도 운용상의 문제점에 대한 개선방안은 첫째, 실수요성 및 이용목적의 적절성 판단 제고방안으로 실수요성 및 이용목적의 적절성을 판단하는 허가기준을 보다 구체화하고, 담당공무원에게 가택조사권, 금융계좌조사권 등 실효성 있는 조사권한을 부여하고, 허가사항 위반에 따른 벌칙을 강화하고 주민 홍보를 통한 의식전환이 필요하다. 둘째, 실효성 있는 사후관리를 위해서는 위반여부 판단기준을 구체화하는 제도개선과 담당공무원의 조사권한 확대, 이행강제금의 인상 등 벌칙을 강화하고 부족한 인력지원이 필요하며, 제도의 개선과 함께 업무처리시스템도 효율적으로 개선되어야 할 것이다. 셋째, 허가구역 지정 및 해제의 신축성 유지를 위하여 객관적이고 구체적인 허가구역 지정 및 해제기준을 마련하고, 절차를 간소화하여 신속하고 신축성 있는 제도 운영이 필요하다. 지가급등을 예상한 사전대응방안으로 향후 지가가 상승하는 지역이나 개발계획이 확정되거나 논의단계에 있는 개발예상지역에 대해서는 지가변동률 등을 사전에 수시로 모니터링 하여 필요시 신속하게 허가구역을 지정하여 토지투기가 원천적으로 차단될 수 있도록 해야 할 것이다. 또한 민선자치단체장은 토지거래허가제도 운용과정에서 중앙정부와 이해관계가 상충되는 측면이 있을 수 있겠지만, 토지거래허가제도가 공익적인 측면에서 순기능이 많은 국가의 중요한 정책이므로 제도의 효율적인 운영을 위하여 적극적인 노력이 필요하다고 본다. 핵심주제어 : 토지거래허가, 실수요성, 이용목적의 적절성, [ABSTRACT] A Study on the Improvement of the Land Transaction Permit System in Gimpo City Land Transaction Permit System is for prohibiting land trade of speculative demanders, and inducing the transaction of real demanders, by regulating lands which have been experiencing sudden price rising or prevailing of speculative trades. The government entitles these lands as ‘land transaction allowed zone’. Then the government screens all of the land trade happened in the area chosen to be ‘the zone’ whether the land is traded between real demanders. However, many of the researches and the press have criticized fairness and appropriateness of the screening procedure in land transaction allowed zone, because unpermitted land use in the zone has been frequently occurred. Even though the authority has a duty to audit the actual use of the land in the zone, but it is difficult for the authority to audit the legal use of land, because the authority is lack of human resources. In this circumstance, this study is intended to analyze the land transaction permit system in Gimpo area and figure out its institutional limitation. This research also suggests solutions to the problem by reviewing on land transaction permit system in practice of Gimpo. To be more specific, this study aims to provide feasible improvement plan for the land transaction permit system, by analyzing the measures that land transaction audit uses and the post-audit in practice. The research is conducted by reviewing the land regulations, laws, ordinances and preceding reports, then a questionnaire survey and interview on land transaction permit system in Gimpo was followed. The interviewees stated that it is hard for the agents who concerns land transaction permit to examine whether the contents of submitted document are genuine or not. They also added that the measures for judging legal land transaction are tending to be ambiguous. Plus, the government agents do not have right to investigate whether the given document includes true facts or not, so the agents have no way but to approve the land transaction if the application fits in its legal form. Therefore, it can be concluded that land transaction system in practice is operated rigidly and ambiguously, and human resources for the land transaction permit administration are lacking. To improve the current land transaction permit system, three suggestions for application of the system are listed as below. Foremost, ambiguous measures for judging land transaction for legal purpose should be clarified. Plus, measures for judging illegal purposed land transaction and deciding anti-land speculation area have to be specifically prepared. To enhance effectiveness of the regulation, the government should put its effort to enhance people’s proper recognition of legal land transaction. Second of all, the investigative right has to be given to the government agents in charge, such as authority to investigate suspicious site or bank account. At the same time, government should reinforce human resources for administration of land transaction permit and increase penalty on unlawful land transaction behaviors. Thirdly, efficient administration system is also need. Putting it differently, flexible administration system for land transaction affair will enable the government to build a counter plan for blocking land speculation in developing area or place to be developed in near future. Monitoring land price statistics would also be affective tool for establishing counter plan for land speculation. Lastly, it is expected that the conflicts on interests of operation of system would occur between a city mayor and the central government interested. Still, land transaction permit system is absolutely needed and should be efficiently operated, because it is possible to provide public welfare to Korean society through the system. Keywords: Land Transaction Permit System, Real Demand, Suitable Purpose of Use,

토지거래허가구역 지정이 상업용부동산 가격에 미치는 영향 : 서울 강남‧송파구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 위주

김웅 건국대학교 부동산대학원 2022 국내석사

본 연구에서는 토지거래허가구역 지정이 상업용부동산 매매가격과 거래량에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 이를 위해 국제교류복합지구(SID)의 서울 강남,송파구에 위치한 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동 총 14.4k㎡내에 있는 국토교통부 실거래가 자료를 활용하여 상업용부동산 실거래 매매가격 자료 총 331개 표본을 수집하여 분석하였다. 또한, 주변 지역과 가격 및 거래량을 비교분석하기 위해 지정외 강남구 5개동 (개포동, 논현동, 도곡동, 신사동, 역삼동) 888개 표본도 분석하였다.   연구 결과 토지거래허가구역이 지정된 이후 상업용부동산 매매가격 결정요인에서 토지 특성변수인 대지면적이 가장 영향력이 높았고, 그 다음 순서로는 토지 특성변수인 공시지가, 건물 특성변수인 경과년도, 건물특성 변수인 주차대수, 입지특성 변수인 도보 시간 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다.   또한, 토지거래허가구역 지정시점 기준 이전 1년간 거래금액과 이후 1년간 거래금액를 비교해 본 결과 토지거래허가구역 지정되기 이전 1년간 거래된 가격에 비해서 토지거래허가구역 지정 이후 1년간 거래된 가격이 높게 나타났다는 것을 알 수 있었으며 이는 지정외 강남구 5개동의 상승률보다 높았다. 거래량에 있어서는 개인의 경우 토지거래허가구역 지정에 큰 영향을 받지 않았으나 법인의 경우 거래량이 급감한 것을 확인할 수 있었다.   이를 통해 토지거래허가구역이 지정되면 매입할 수 있는 매물이 줄어들면서 희소성에 따른 가격 상승세가 유지된 현상과 토지거래허가구역 지정 효과인 일정기간 실사용으로만 사용이 가능(매매‧임대 금지) 하다는 점이 개인보다는 법인에 더 큰 영향을 미친다는 사실을 알 수 있었다.   토지거래허가구역 지정은 주거용 부동산 시장뿐만 아니라 상업용부동산 시장에도 영향을 미치는 바 본 연구는 정부 정책이 부동산 가격과 거래량 변화에 대한 정보를 제공하여 체계적인 관리와 대응에 도움을 주는데 의의가 있다 하겠다.

토지거래 허가를 받지 않은 계약의 사법상 효력

김덕진 성균관대학교 일반대학원 2022 국내석사

Land is a limited resource and the basis of national territory. And the supply and demand of land is not flexible. It is almost impossible that we expect the effective allocation of land resource by the principles of market economy and free competition. So government intervention in land market and restrictions on land ownership by government were generally accepted as reasonable. Act on Report on Real Estate Transactions, ETC. of Korea provides the Land Transaction Permission System. The Minister of Land, Infrastructure and Transport, or a Mayor/Do Governor may designate an area where speculative land transactions are prevalent or land price rises rapidly or an area prescribed by Presidential Decree as having such possibility, as an area subject to permission of land transaction contract. Parties that intend to enter into a contract on the transfer or establishment of the ownership or superficies over the land located within an area subject to permission shall jointly obtain permission from the head of a Si/Gun/Gu, as prescribed by Presidential Decree. No land transaction contract without permission shall take effect. There are various theories and opinions as to whether a land transaction is effective or not before permission. In 1994, The Supreme Court decided that the land transaction before permission is fluidly null. Without permission, the land transaction is invalid. But after permission, the land transaction takes effect retroactively from the day of signed. This precedent commanded wide support by jurists. But The Supreme Court said that the permission of administrative agency is approval that complements the transaction. It is impossible to complement an invalid contract. Because the invalid contract is nonexistent. So the theory that accepts the effective of contract and regards the permission as a condition for suspension – a condition that is stipulated by law – has emerged. It is rational to assume that parties who sign a contract for the land transaction within areas subject to permission have an intention to accept the binding force of contract. So I think that the contract has a binding force even before permission and the contract become effective wholly after permission. That is, I regard the permission of administrative agency as a condition for suspension. And I believe that a change in the Act on Report on Real Estate Transactions, ETC. is needed in the long run. - Article 11.(6) “No land transaction contract shall take effect wholly before permission.” 토지는 국가 영토의 근간이 될 뿐만 아니라 유한성, 수요와 공급의 비탄력성, 시장의 비조직성 등으로 인해 자유시장기구만으로는 그 효율적 배분이 어려운 자원이다. 따라서 이에 대한 정부의 개입 및 토지 소유권에 대한 제한은 정당한 것으로 받아들여진다. 이러한 토지공개념에 근거한 대표적인 규제로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 규정된 토지거래허가제도가 있다. 동 법률에서는 국토교통부장관 또는 시·도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정할 수 있고, 그 허가구역 내에 있는 토지에 관한 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 행정청의 허가를 받아야 하며, 그 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니하는 것으로 규정하고 있다. 토지거래허가제도는 처음 도입 시부터 재산권과 사적자치의 원칙에 대한 과도한 제한을 이유로 위헌논란이 있었으며, 헌법재판소는 두 차례에 걸친 헌법재판에서 동 제도를 합헌으로 판단한 바 있다. 토지거래허가의 법적 성격에 대해 공법상으로 인가인지, 강학상 허가인지 여부가 다투어지고 있으며, 대법원은 이를 사인간의 법률행위를 보충하여 그 법적 효력을 완성시켜주는 인가로 이해하고 있다. 한편, 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 대한 허가를 받지 아니한 거래계약의 경우 근거법률에 따라 물권적 효력이 부인되는 외에 채권적 효력도 부인되는 지와 관련하여 학설이 대립되어 있으며, 다수설과 판례는 허가없는 토지거래는 물권적 효력뿐만 아니라 채권적 효력도 발생하지 아니하는 무효의 계약이지만, 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효한 계약이 되고, 허가를 받지 못하면 확정적으로 무효가 되는 유동적 상태에 있다는 유동적 무효설의 입장을 취하고 있다. 이에 대해서 토지거래허가의 법적 성질을 인가로 보면서도 허가 전의 거래계약을 무효로 보는 것은 논리적으로 문제의 소지가 있을 뿐만 아니라 채권적 효력을 인정하지 않게 되면 허가구역 내 토지의 이중매매에 대해 제동을 거는 것이 곤란하다고 하며, 허가 받기 전의 토지거래계약의 채권적 효력을 인정하되, 동 거래계약을 통하여 발생된 권리의 현실화를 위해서는 법정 정지조건인 허가가 필요하다고 보는 법정정지조건설이 유력하게 제기되고 있다. 생각건대, 현행 법률의 해석상 토지거래허가제도에 내재된 위헌적 요소를 억제하는 차원에서 허가의 법적성질을 인가라고 이해하는 것이 적정하며, 그 논리적 귀결로서 허가가 없는 동안에도 토지거래계약의 채권적 효력을 인정하는 것이 자연스럽다고 생각된다. 또한, 거래관행 상 토지거래허가구역 내 토지에 대해 거래계약을 체결한 당사자는 허가를 받기 전이더라도 서로 일정한 계약상의 구속력을 인정하려는 의사를 가지고 있다고 보는 것이 합리적일 것이다. 따라서 허가가 없는 상태에서도 토지거래계약의 채권적 효력은 인정될 수 있으나 계약의 현실화를 위한 본질적 효력은 인정될 수 없고, 관할 관청의 허가라는 법정 정지조건이 성취된 후에야 토지거래계약의 본질적 효력이 현실화된다고 이해하고자 한다. 궁극적으로는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제6항을 “제1항의 토지거래계약은 허가를 받기 전에는 그 효력이 발생하지 아니하며, 가등기할 수 없다.”는 내용으로 개정하여 입법적으로 해결하는 것이 적정할 것으로 생각된다.

土地去來許可制度의 政策效果 分析에 관한 硏究

양승일 강남대학교 대학원 2009 국내박사

This study analyzes the policy impacts of the Land Transaction Permission System, a land regulation policy in Korea, using system dynamics model. In Korea land market has been very unstable in spite of many policy instruments to regulate land market. Rational increase in land price and reasonable amount of land transaction are needed for stable land market. This study tried to analyze policy impacts of the Land Transaction Permission System by establishing system dynamics model for land policy. The system dynamics model of policy impact can be used to evaluate and simulate policy impacts. From the policy evaluation, it is possible to figure out why and when of excessive land price caused unstable land market. From the preliminary virtual experiment, it is available to figure out when it is time to apply land policies which can minimize the failure of policies. As the land market is increasing complexity and comprehensiveness, it is necessary to improve and extend models which can contribute to the successful implement of policies. This study is an commencement to modelize a policy analysis model using system dynamics, and more concentrated and advanced studies are needed to effectuate the results of this study.