부동산경매에 있어 유치권의 문제점에 관한 연구 : 유치권 제도개선 방안을 중심으로

임윤곤 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

부동산 경매에 성공하기 위해서는 부동산 경매 물건에 복잡하게 얽혀 있는 부동산에 관한 법률적인 이론과 실무적인 내용을 파악하여야 하는데 부동산의 실체적인 상황을 인식하고 파악할 수 있는 적절한 지식과 정보를 분석할 수 있는 능력을 갖추어야 실패하지 않는다. 부동산 경매 실무 절차에 있어서 일반인들이 경매에 참여하기에는 아직도 많은 함정이 있어 충분한 사전조사와 경매에 관한 전문적인 지식이 없이 입찰에 참여하였다가 여러 가지 함정에 의하여 불측의 피해를 보는 경우가 허다하다. 이러한 피해를 미연에 방지하기 위해서는 경매의 절차에 있어서 주의해야 할 사항 및 권리 분석의 전문적인 지식이 요구된다. 경매물건의 함정 중에서 특히 법정지상권, 예고등기, 유치권 등은 입찰자에게 경매물건을 매수하는데 어려움이 많이 있다. 특히, 유치권의 신청이 일반화되고 다양화되므로 인하여 경매 실무 절차에서 유치권에 관한 많은 문제점이 대두되고 있다. 부동산 유치권은 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보 채권의 변제를 강제한다. (민법 제320조 제1항) 또한, 민사집행법 제91조 제5항에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하여 사실상 부동산 경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있지만, 경매 절차에서 유치권신고는 의무가 아니다. 그러나, 경매에서 유치권은 유치권자가 집행 법원에 권리신고 여부와는 관계없이 그 목적물에서 발생한 채권이면 유치권 주장을 할 수 있기 때문에 경매 진행 중 유치권을 주장하는 자가 나타나면 입찰자들이 응찰을 꺼린다. 이에 따라서 매각 가격이 감정가에 비하여 현저히 낮아지며, 매수인은 예상하지 못한 유치권을 인수하거나 유치권자라고 주장하는 자에 대한 인도 및 명도소송, 형사소송 등 분쟁에 빠지게 되어 예측하지 못한 손실을 부담하고 있다. 결국 실제 부동산 경매 절차에 있어서 유치권의 성립요건이나 유치권이 인정되는 것과는 동떨어지게 경매 부동산에 유치권 신고가 일반화되어 이러한 유치권 행사에 대한 문제점과 대책을 여러 가지 측면에서 검토하여 유치권의 제도적인 개선 방안과 발전 방향을 제시하여 경매 제도의 합리성을 높여 국민 경제의 순환이 활성화되도록 해야 하는 과제를 안고 있다. 이에 본 연구에서는 우리나라 부동산 경매 실무 절차에 있어서 유치권에 관한 문제점을 분석하여 그 개선 방안을 제시하고, 진정한 유치권에 관한 문제점과 대책을 강구하여 경매 절차의 안정성과 건전한 경매 제도의 활성화가 이루어지고, 대중화 될 수 있도록 하는 그 구체적인 방안을 제시하여 우리나라의 부동산 경매 절차에 있어 유치권 제도가 오용이나 남용되는 일 없이 올바르게 정착되기를 기대해 보며, 부동산 경매에 있어 유치권 제도의 개선에 관해 연구하고자 한다.

부동산경매에서 법정지상권(성립여지있음)이 낙찰가율에 미치는 영향에 관한 연구 : 인천지방법원의 경매사례를 중심으로

이진순 건국대학교 부동산대학원 2010 국내석사

2002년 7월 1일 신청사건부터 민사집행법의 적용으로 여러 제도적 장치가 도입되면서 부동산 유통이 비교적 자유로워졌다. 그러나 경매에 의한 부동산 취득은 일반매매와는 달리 정상적인 거래의 형태가 아니라 강제적으로 채권자에 의해 채무자겸 소유자들의 의사에 반해 소유권을 강제로 박탈하는 것인바 여러 가지 부작용이 있을 수 있다. 경매를 통해 부동산을 취득할 때는 먼저 입찰여부 및 입찰가격의 결정을 위하여 중요한 권리분석을 하게 된다. 특히, 권리분석 시 가장 문제가 되는 것으로서 등기부에 공시되지 않는 권리인 법정지상권, 유치권 등에 대한 권리분석의 실패는 예기치 않은 결과를 가져올 수 있다. 따라서 미공시된 권리에 대한 조사와 매각대금 이외에 최고가 매수인이 추가로 인수해야 할 권리를 파악하는 것은 매우 중요하다. 입찰자에게 입찰물건에 대한 법적하자 유무는 입찰자에게 입찰참가 여부 및 입찰가격결정에 매우 중요하며, 부동산의 경우 물리적 하자 치유는 비교적 쉽지만 권리의 하자는 치유가 불가능하거나 가능한 경우라 하더라도 많은 비용과 시간이 소요된다. 그런 법적 하자의 유무를 판단하기 위한 여러 문제들 중에 하나가 바로 법정지상권의 문제이다. 법정지상권은 우리법제가 서구의 법제와는 달리 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 인정하면서 건물과 그 건물을 위한 토지용익권과의 결합을 법률상 강제하지 아니하여 나온 제도이다. 부동산 경매 시 법정지상권의 존재여부 및 그 가능성은 입찰참가 여부결정 및 입찰가격결정에 있어서 중요한 판단기준이 된다. 그에 대한 판단은 오르지 입찰자의 개인적인 몫이다. 따라서 본 논문의 목적은 법정지상권의 존재여부 및 그 가능성이 경매 낙찰가율 하락에 미치는 영향을 규명하는데 있다. 이러한 목적을 위하여 몇몇 경매물건 낙찰사례를 채택하여 판례의 해석에 따라 법정지상권이 성립하는지 여부를 권리분석을 하였다. 또한 법정지상권이 없는 토지 대비 법정지상권이 성립할 가능성이 있는 토지의 낙찰가율이 시계열적으로 얼마나 하락하였는지 통계 분석하여 결과치에 도달한 후, 분석결과에 대한 검증수단으로 개별․구체적인 사례간의 낙찰가율 차이 비교를 행하여 그 타당성을 검토하였다. 권리분석 측면에서 보면, 법정지상권과 관련된 낙찰사례 중 법정지상권 성립요건의 최소한의 기준에도 미치지 못하는 경우가 많이 있지만 때때로 판례만으론 법정지상권 성립여부를 판단하기 쉽지 않아 실제적이고 구체적인 사례로 판단해야 하는 경우도 있고, 유사한 사안이라도 과거의 대법원 판결이 최근에 번복되는 사례도 있었다. 따라서 법정지상권과 같은 미공시 권리에 대하여는 복병이 있을 수 있는바 입찰시 많은 경험과 신중이 요구된다 할 것이다. 통계분석 측면에서 보면, 2005년/2006년/2007년/2008년/2009년 사이의 법정지상권이 있는 경매토지의 낙찰가율은 법정지상권 없는 토지의 낙찰가율 대비 각 년도별로 31.45%/38.71%/19.38%/6.69%/2.97% 정도 하락하여 낙찰된 것으로 분석되었다. 법정지상권 없는 토지와 법정지상권 있는 토지간의 낙찰가율 차이는 2007년․2008년․2009년으로 오면서 그 차이가 급격히 줄어들고 있음을 알 수 있는데 그 이유는, 1) 법정지상권과 관련하여 종래에는 특정인만이 낙찰을 받았었지만 시간이 경과하면서 온라인상의 경매강좌 및 경매학습교실, 대학원경매분석과정 등을 통한 권리분석 능력이 향상된 다수의 입찰자들이 매각명세서상의 「법정지상권의 성립여지 있음」라고 표시되어 있다하더라도 많은 경우 법정지상권의 성립요건 조차 갖추지 못한 사례가 많다는 것을 알게 되면서 그러한 토지에 대해서는 법정지상권이 없는 토지에 준한 수준까지의 낙찰가율로 낙찰을 받고 있기 때문이다. 2) 재개발사업이 추진되고 있는 지역 내의 토지에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 일정기간 내에 사업인정 및 관리처분이 행해지면서 종전 자산평가를 하게 되는데 이때 법정지상권 있는 토지는 재개발이 빨리 진행될수록 그 제한에서 빨리 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 실제 종전 자산평가가 이루어질 때에도 법정지상권 없는 토지 대비 법정지상권 있는 토지에 대한 평가금액에 대한 하락정도가 그리 많지 않은바 이러한 요인이 법정지상권 있는 토지의 낙찰가율을 상승시켜, 법정지상권 없는 토지와 있는 토지간의 낙찰가율의 차이를 작게 하는 이유가 되고 있다. 본 연구는 기존 연구와는 달리 법정지상권 존재 및 그 가능성이 낙찰가율에 미치는 영향 정도를 분석하여 그 결과를 구체적으로 제시하였는바, 입찰예정자에게 입찰참가여부 및 입찰가격결정에 많은 도움이 되었으면 하는 바람이다. The real estate market flow has been relatively freed due to the execution of various systematic measurements applied by the civil enforcement law since July 1. However, unlike the ordinary real estate closing, the real estate acquisition through the auctions is the unusual form depriving of the right of the ownership not of ones' own will. As a result, it could bring out various kinds of unwanted side effects over the real estate acquisition process. When acquiring the real estate property, the appraisal for the real estate value is quite crucial for the bidders to make decisions on the appropriate bidding price. Especially, the failure on the real estate value appraisal could bring about serious consequences regarding the rights, such as legal superficies or mechanics liens, that are not shown on the real estate property registration copy. Since the public trust for the real estate property registration is not acknowledged by law in Korea, it is very crucial for the highest bidder to meticulously investigate and clear the unnoticed additional rights and expenses before the closing. The defects on the rights of the real estate full ownership at auctions are very critical for the bidders. The physical defects on the real estate are relatively simple to adjust, while those on the real estate ownership are expensive and time-consuming, and one representing example is legal superficies. The law in Korea is different from that of the western countries where the land and the structures are not distinct. As a result, legal superficies is generated from the separated ownership system of dividing up the structure and the land usufructuary right in Korea. The existence of legal superficies is the major judgement factor for the bidders when making decisions on the real estate auctions. Furthermore, it is solely the individual bidder who is responsible for the decisions concerning the bid. Therefore, the purpose of this study is on clearly finding out the effect of the existence of, or the potential legal superficies on the real estate on the highest bid rate at auctions. For this purpose, several closed auction cases are selected and methodically appraised for the possible existence of legal superficies based on the judicial precedents. The bid rate of the cases with potential legal superficies is statistically analyzed and compared to those without legal superficies in longitudinal study, and the detailed findings are tested for validity confirmation via the comparision of the bid rate differences of individual and concrete cases. From the appraisal standpoint, not many cases related to the legal superficies are confirmed, hence is it often inappropriate to judge cases only with judicial precedents. Even would some similar cases occasionally get reversed. Therefore, experience and caution are required for bidders to appraise the unnoticed rights of the real estate auction cases, such as legal superficies. As compared to cases without legal superficies, the bid rate with the legal superficies of the year of 2005, 2006, 2007, 2008, and 2009 are declined by 31.45%, 38.71%, 19.38%, 6.69%, and 2.97%, respectively, based on the statistical analysis. The gap between the two has been drastically decreased since the year of 2007. The reason for that could be explained by two factors: (1) Real estate auction market is familiarized with the public through various kinds of online and offline educational channels, and as a result, the bidders with knowledge and experience quite often dare to bid for the cases with legal superficies at about the same amount as for those without legal superficies. The reason is that real estate with legal superficies rarely makes cases and the well educated public recognize the fact quite too well, and make decisions on bidding for the cases with legal superficies. (2) When the site goes under the redevelopment plan, it needs the management disposal plan and the appraisal for the existing property assessment within a certain time frame. While the process being spurred, the real estate with legal superficies gets quickly freed from its limitation, and the differences of the amount for compensation between the real estate with legal superficies and without it are shown relatively insignificant. As a consequence, the bid rate is not much influenced by the existence of the legal superficies under the circumstances, so as to make it easier for the bidders to make decisions on bidding. This study has uniquely analysed and examined how the existence of, or the potential legal superficies specifically influence on the highest bid price rate at real estate auctions and the detailed findings henceforth will help bidders not only minimize the risk caused by the defects of the unnoticed rights of the real estate but decide the appropriate bidding price.

부동산 중개사고 유형 분석

정태원 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

우리나라 가계자산 중 부동산 자산은 전체의 74%를 차지할 정도로 높은 비중을 차지하고 있으므로 부동산 거래에서 당사자는 신중하며 부동산 전문가에게 의존하는 경향이 클 수밖에 없다. 따라서 현재 공인중개사법령 상 전문자격사로서 공인중개사는 대부분의 부동산 거래를 매개하며 부동산 전문가로 활동하고 있다. 그러나 공인중개사는 선발시스템의 불완전이나 재교육 부족 등으로 아직 완전한 전문성을 갖추었다고는 보기 어려운 것이 현실이다. 이에 더하여 간혹 발생하는 중개사고는 공인중개사의 전문성에 대한 사회적 신뢰 저하는 물론 나아가 부동산 유통 질서의 불신을 조장하기도 한다. 따라서 부동산 중개사고를 유형화하고 그 원인과 방지안을 분석하는 것은 부동산 거래계에서 더욱 중요한 과제가 되고 있다. 또한 공인중개사법은 1983.12 ‘부동산중개업법’으로 제정·시행된 이래 여러 개정을 거치면서 공인중개사의 위상을 크게 변화시키고 있다. 즉, 공인중개사의 업무영역은 양적으로 부동산의 중개에서부터 부동산경매 등의 알선·입찰대리까지로 확대되고, 그 지위나 역할은 질적으로 단순한 개인 사업자의 지위에서 거래질서를 확립하고 소비자의 이익을 옹호하는 공익적 지위를 겸하게 되었다. 따라서 중개사고를 방지함으로써 공인중개사의 위상을 높이고 부동산 거래 시장의 신뢰성을 공고히 하는 것은 더는 선택이 아닌 필수적인 사회적 요청이 되었다. 한편, 중개사고 방지는 그 유형과 원인분석에서부터 출발해야 하는데, 중개로 인한 부동산 거래과정은 중개의뢰로부터 거래완성, 그 이행에 이르는 일련의 과정이므로 부동산 중개사고의 유형분석은 동적·발전적으로 접근할 필요가 있다. 또한, 판례는 부동산 중개과정별로 내재되어 있는 사고 위험요소가 현실화된 것이므로 중개사고에 대한 유형분석에서 판례를 빼놓고는 생각하기 어렵다. 따라서 본 논문은 부동산 중개과정별로 발생하는 판례화된 중개사고를 유형적으로 분류하고 그 빈도를 측정하여 어느 과정에서 어떠한 중개사고가 빈번한지와 그에 대응하기 위한 중개사고 방지안을 확인하고자 한다. 또한, 이와는 별도로 중개실무자들에 대한 설문조사를 통해 중개과정별중개사고의 발생 위험성을 측정하고, 중개사고 방지안에 대한 중요도를 분석하여 최종 부동산 중개사고 방지안을 제시하고자 한다. 본 논문이 부동산 중개사고 감소와 부동산 거래 전문가로서 공인중개사의 위상을 공고히 하는데 조금이나마 기여하였으면 하는 바람이다. Real estate assets account for as much as 74% of total household assets in Korea, so the parties are prudent in real estate transactions and tend to depend on real estate experts. Therefore, as a professional qualification for the real estate agent, the real estate agent is acting as a real estate professional, mediating most real estate transactions. However, it is a fact that it is hard to say that the certified specialists are still fully specialized because of incomplete selection system or lack of retraining. In addition to this, the occasional brokerage accident not only lowers the social trust in the expertise of real estate agents, but also promotes distrust of the real estate circulation order. Therefore, it is becoming more and more important task to classify the real estate brokerage accident and to analyze the causes and preventive measures. Since the enactment and enforcement of the Real Estate Brokerage Act in December, 1983, the real estate brokerage law has undergone several revisions and has greatly changed the status of real estate agents. In other words, the work area of ​​a certified real estate agent is expanded from the brokerage of real estate to real-estate auction etc., and its position and role are in the quality of simple individual business, establishing the order of trade and advocating the interests of consumers It became a public interest position. Therefore, it is not an option but an indispensable social request to raise the status of real estate agents by preventing intermediary accidents and to strengthen the credibility of the real estate market. On the other hand, the prevention of brokerage must start from the type and cause analysis. The real estate transaction process due to brokerage is a series of processes ranging from brokerage commissioning to transaction completion and its implementation. There is a need. In addition, it is difficult to think about the precedent in the type analysis of the brokerage accident because the accident risk factor inherent in the real estate brokerage process is realized. Therefore, this paper tries to tentatively classify judged brokerage incidents that occur by real estate brokerage process and measure the frequency of these brokerage incidents to identify which brokerage incidents frequently occur and to prevent mediation accidents to cope with them. In addition, a survey on brokerage practitioners is conducted separately to measure the risk of brokerage accidents by intermediary process, and to analyze the importance of prevention of brokerage accidents. I hope this article contributes to the reduction of real estate brokerage accidents and to solidifying the position of real estate broker as a real estate transaction expert.

해외 부동산 개발사업 위험요인에 관한 연구 : 카자흐스탄 개발사례를 중심으로

김건희 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

우리나라 부동산시장 활황기를 이루웠던 2000년대 정부는 과열된 부동산시장의 안정화 정책 일환으로 다양한 부동산정책이 제시되었고, 부동산 개발업자는 국내경영 여건의 악화 및 정부의 세계화 추진정책에 힘입어 세계화 글로벌화라는 이름으로 신규시장 개척을 위한 해외진출이 다양하게 이루워졌다. 해외건설 분야 대규모 개발사업의 경우 금융구조 지원방법인 프로젝트파이낸싱 구조화를 통해 지원되었으며, 해외진출 국가로는 아시아지역의 비중이 가장 높았고, 주요 대상국은 필리핀, 베트남, 중국, 인도네시아, 말레시아, 중동지역, CIS국가인 러시아, 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 키르키스탄 등으로 확대 되었다. 해외 부동산 개발사업의 경우 일반적인 단순 도급공사와는 달라 충분한 사전검토 및 분석이 되어 있지 않은 상태에서 새로운 시장개척 의지만으로 진출할 경우 실패를 초래하게 되고 그로인해 자국내 모기업까지 영향을 받게 되어 도산한 기업들도 다수 존재 한다. 이에 본 연구에서는 국내건설사가 진출한 국가중 사회주의로부터 시장경제 체제전환을 이룬 중앙아시아 지역의 카자흐스탄의 부동산 개발사업을 통해 부동산 투자의 전반적인 이론을 살펴보고, 카자흐스탄 부동산시장현황과 법제도 검토를 통해 시행착오를 최소화하여 해외 개발사업 진행시 주요문제점을 진단 개발사업 전단계의 리스크의 유형 및 관리방안을 분석하여 리스크를 최소화하기 위한 개선 방안을 도출하는데 본 연구의 배경과 목적이라 할 수 있다. 연구범위 및 방법으로는 첫째, 지역적으로 카자흐스탄의 수도 아스타나와, 금융허브 도시인 알마티를 한정하였으며, 둘째, 내용적으로 카자흐스탄 부동산 개발사업 관련제도 및 법률, 경제현황, 부동산시장 환경 검토를 통해 셋째, 시간적으로 본 연구대상사례 토지매수시점부터 완공, 부실채권단계까지의 사례자료를 통한 위험요인의 사례분석 및 민감도 분석 등을 통해 위험요인의 관리방안을 분석하였다. 이러한 연구과정을 통해 해외부동산 개발사업 리스크에 대하여 사업유형별 리스크 정도의 차이를 분석하고, 리스크요인과의 중요도를 검토하여 보다 객관적이고 체계화된 리스크 관리 방안으로 해외부동산 개발사업 진행시 예측할 수 있는 위험유형에 대한 사전 분석을 통해 향후 카자흐스탄 부동산 개발 사업을 검토하고 있는 금융기관 및 사업자에게 리스크를 최소화 할 수 있는 계기가 되기를 바란다. In the 2000s when the Korean real estate market was boomy, government presented diverse real estate policies as part of the policy of stabilizing the overheated real estate market. Influenced by the worsening of the domestic business conditions and the government's policy of promoting globalization, real estate developers made inroads into overseas countries to find the emerging market in the name of globalization. Large-scale development projects in the overseas construction field were supported through the structuring of project financing, the financial structure support method. And construction companies made inroads into Asian countries at the highest rate and extended the provinces of their business to major countries such as the Philippines, Vietnam, China, Indonesia, Malaysia, Middle East countries and CIS countries such as Russia, Kazakhstan, Uzbekistan, Kyrgyzstan and the like. In case they make inroads into overseas construction markets only with the will to pioneer a new market without sufficient prior examination and analysis in case of the overseas real estate development project, unlike general simple contracted constructions, it would be likely to lead to failure. Actually, it influenced mother companies in Korea and made them bankrupt. Therefore, this study attempted to investigate the overall theory of real estate investment through the real estate development project of Kazakhstan in the Central Asian area transforming from the socialist country into the market economy into which Korean construction companies made inroads. It aimed to elicit the scheme of improvement to minimize risks by minimizing trials and errors through the examination of the current situation and legal system of the Kazakhstan real estate market, diagnosing major problems in promoting the overseas development project and analyzing the type and management plan of risks at the prior stage of the development project. First, the scope of this study was confined to Astana, the capital of Kazakhstan, and Almaty, the financial hub city. Second, it attempted to examine the system and laws related to the real estate development project in Kazakhstan, its current economic situation and its real estate market environment. Third, it attempted to analyze the management scheme of risk factors by making their case study and sensitivity analysis through case data from the point in time of land purchase to the stage of completion and insolvent obligation. Through this research process, this study attempted to analyze a difference in the degree of risk by project type in the overseas real estate development project and to examine the factor and importance of risks. It is expected that the findings of this study will assist financial institutions and developers in minimizing risks when examining the real estate development project in Kazakhstan in the future through prior analysis of the predictable types of risks in promoting the development project as the more objective and systematized risk management scheme.

부동산개발사업 자금 조달 활성화 방안 연구

심연진 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

국내 부동산 개발시장의 자금조달기법의 발전은 1980년대 이후 급격한 경제의 발전이 금융기법과 병행하여 발전해 오기보다는 수출주도형 발전에 치중되면서 선분양 위주의 자금조달로 발전해 오면서 금융기법발의 발전을 찾아보기 힘들게 진행 되어 왔다. 이후 외환위기를 겪으며 외국자본의 유입이 자유로워지고 유동화가 진행되기 시작하면서 새로운 국면을 맞이하게 된다. 이후 프로젝트 파이낸싱(이하 ‘PF’) 기법이 새로이 등장하면서 시공사 위주의 부동산 개발에서 시행사와 시공사가 분리되기 시작하였다. 금융기관에게는 일반 기업금융에 비해 고수익이 보장 되었고 건설사에게는 일종의 부외금융 효과를 누리게 했던 부동산 PF가 금융위기 및 부동산 건설경기의 침체를 겪으며 이제는 양 편의 갈등을 조장하는 요인이 되고 있다. 금융위기 이전까지 주로 부동산 개발 자금조달을 위해 사용되어오던 기존의 PF기법은 우리나라의 사회적, 경제적 여건으로 인해 전통적 개념의 PF의 형태를 띄기 보다는 시행사의 열악한 자금력으로 인해 시행사의 신용위험 뿐만 아니라 사업 전체에서 발생하는 모든 리스크를 사업성 평가기법이나 사업위험에 비례한 이자율 조정이 아닌 시공사의 신용보강 즉, 시공사의 연대보증 또는 시행사의 채무인수라는 형태로 진행 되어 왔다. 그러나 2008년 금융 위기 이후 시공사에게 편중된 PF의 문제점이 사회 전반적으로 인식되자 2011년 현재 진행 중이던 프로젝트를 비롯 신규 부동산 개발이 일부 신용도가 뛰어난 건설사의 지급보증 없이는 거의 모든 부동산 개발이 사실상 중단되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 미국 및 일본의 자금 조달 기법들을 살펴보고, 2004년 법인세법과 조례특례제한법 일부의 개정으로 설립 가능하게 된 PFV의 구조 및 사례연구를 퉁해 이를 활성화 할 수 있는 방안을 강구하며, 부동산 투자를 부동산 현물이 아닌 이를 시행하는 회사의 증권에 투자하게 하는 부동산 간접 투자 상품인 REITs와 부동산 펀드의 현황을 살펴보고 이를 활용할 수 있는 방안을 찾아보기로 한다. 또한, 메자닌 파이낸싱을 활성화 하고, 보다 강화 된 개발사업의 평가방식을 마련하며, 금융권의 대형화 방안을 연구하여 보다 원활하고 선진화 된 자금조달의 기법들을 현실에 적용할 수 있는 현실적인 제안을 하고자 함이 목적이다.

부동산경매에서 유치권의 문제와 신고의무에 관한 연구

최동홍 건국대학교 부동산대학원 2010 국내석사

부동산유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제한다(민법 제320조제1항). 이에 민사집행법 제91조제5항은 사실상 부동산경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 그러나 경매절차에서 유치권신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 매수희망자에게 알려주지도 않고 있다. 또한 등기를 공시방법으로 하는 다른 부동산 위의 권리와는 달리 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하므로 서로 충돌이 생긴다. 부동산경매에서 이러한 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자의 담합으로 허위 또는 과장된 유치권신고를 할 경우 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권 등은 침해되며, 매수인의 지위는 불안해진다. 이 연구는 부동산유치권의 성립과 효력에 관한 여러 문제점과 부동산경매절차에서 유치권 행사가 음성적으로 이루어짐에 따른 부작용에 관하여 판례, 학설, 실무례를 통하여 고찰하였고, 그 결과로부터 해결방안을 제시하였다. 첫째, 유치권은 점유만으로 공시되기 때문에, 그 성립요건을 엄격하게 해석해야 한다. 즉 견련성은 좁게, 불법행위에 의한 점유는 넓게 해석함으로써 유치권의 성립을 통제하고 이를 분명히 해야 한다. 둘째, 상법 제58조 소정의 상사유치권은 민사유치권과는 달리 성립에 피담보채권과 물건사이의 엄격한 견련성을 요하지 아니하므로 상가건물임차보증금 반환채권을 피담보채권으로 하여 상가건물에 관하여 상사유치권이 성립 될 수 있음을 고찰하였다. 셋째, 유치권이 있는 부동산경매의 문제점을 해소하고 정상화시키기 위하여 부동산경매절차에서 배당요구종기까지 그 권리를 증명한 유치권에 한하여 매수인에게 대항할 수 있도록 민사집행법을 개정하여 유치권신고를 의무화할 것을 제안하고, 이와 관련된 모든 문제점을 종합적으로 고찰하였다. 결론적으로, 공평의 원리에 입각한 현행 유치권 체계는 유치권자만을 위한 일방적인 것으로 선순위 채권자 및 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 야기하고 있으므로, 부동산 경매절차에서 유치권자 뿐만 아니라 채권자, 채무자, 매수인, 이해관계인 모두에게 공평하도록 유치권제도를 개선해야 한다. As a real estate lien is the legally secured real right that we can detain other's object under our occupation until the secured credit occurring from the object itself is redeemed, it would compel the repayment of liabilities(the paragraph 1 of the Article 320. the Civil Law). Therefore the paragraph 5 of the article 91. Act of Civil Affairs Execution Law requests defacto compulsory redemption from a buyer in auction house for secured credit of a lien. But it is not an obligation to report a lien in an auction process, and the authenticity of the lien is not open to all the people. Moreover, because such a real estate lien is established only by occupation without any registration apart from other prior property rights by being publicly announced at the register, there is high possibility of conflict between a real estate lien and other prior property rights. In case a debtor and a lienor are in collusion each other and report false or overstated liens by abusing the above-mentioned condition, such a false report can cause a lower bidding price, and so other creditors with higher priorities have loss due to the reduction of allotted fund, and the buyer is unstable because of the false or overstated lien. This study has investigated a couple of issues related to the establishment and validity of a real estate lien, and the adverse effects of illicit activations of a lien in the auction process through precedents, theories and actual affairs. From the investigation results, the improvement of a lien system is suggested. At first, because a lien is publicly announced only by occupation, we should interprete the requirements for it's establishment strictly; the correlation between the secured credit and the real estate narrowly, occupation by unlawful act widely, for the controlled and clarified establishment of real estate lien. Secondly, a commercial lien stated in Article 58. Commercial Law is not requiring strict correlation between the secured credit and object for in it's establishment. In majority's opinion, real estate is included in the range of 'object' stipulated in Article 58. Commercial law. From the results of this study, it is concluded that a commercial lien is able to be established on the leased commercial building by the credit for recovery concerning the deposit money for lease. Thirdly, the real estate lien should be made to report the rights by free proof till the closing period of demanding dividend in the auction procedure of real estate so that a buyer may redeem only the secured credit by the above lien reported by proof. This study suggested to amend the Acts of Civil Affairs Execution Law to by making it obligatory to report the lien, through the synthetic consideration of all the relevant issues. As a result, the current lien system based on the principle of fairness is unilaterally advantageous only to a lienor and thereby causes another issue of unfairness by infringing interests of a prior ordered creditor or a buyer. Therefore the lien system should be improved so as to be fair not only with lienor but also with creditor, debtor, owner, buyer and all persons interested.

부동산경매 절차에서 매수인 보호에 관한 연구

문학영 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

With the enforcement of the Civil Execution Act enacted to the effect of the speediness and efficiency of compulsory execution proceedings on July 1, 2002, it has made a great contribution to the popularization and generalization of the real estate auction market. As the real estate auction market has grown with the passage of time, concomitant important issues have come to emerge. The typical issue is the very problem of the protection of the buyer. That is, the buyer at the auction market suffer pecuniary and temporal loss due to inaccurate information and wrong judgement on the real property for sale and the defect of execution procedures in not a few cases. Seeing that the occurrence of economic loss to the buyer may become a fatal blow on the buyer because of the high value of real property in its character, the problem of protection of the buyer in auction procedures can never be overlooked. To resolve this problem, the current Civil Execution Act expressly stipulates the provisions related to the protection of the buyer such as the raising of an appeal to the permission of sale(Clause 121 of the Civil Execution Act), and the Civil Law stipulates the seller's warranty liability(Clause 578 of the Civil Law) and the claim for retribution of unjust enrichment (Clause 741 of the Civil Law). Diverse and numerous transaction incidents may occur in practical auction procedures, but in extremely few cases protection can be provided for the buyer by above provisions. As the other cases cannot be subject to legal protection, the buyer should personally be held accountable for loss from transaction incidents. Therefore, this study attempted to investigate through actual cases the defects in auction procedure of the execution court occurring in the auction procedure under the judgement that there is a need to trust it as the public agency supervis ing the auction procedure and provide wide-ranging protection for the buyer participating in the auction. And it attempted to analyze the effect of those defects on the buyer with a focus on finding out the more realistic and reasonable alternative to buyers in the auction procedure. 강제집행 절차에 관한 규정이 민사소송법(법률 제6626호, 2002. 1. 26. 개정 전의 것) 편제 하에 있을 당시에는 제도의 비효율성, 채무자 등의 제도 남용에 의한 절차지연 그리고 매수인 보호 미흡 등의 여러 가지 문제점이 나타나게 되었다. 이러한 문제 개선을 제정 취지로 하여 2002. 7. 1. 단일법으로서의 민사집행법이 시행되면서 그 문제들이 상당부분 개선되었고 그 결과, 부동산경매시장의 성장의 동력이 되어 대중화·일반화에 크게 기여하였다. 해가 거듭할수록 부동산일반시장의 수요자들이 부동산경매시장에도 많은 관심을 가지고 참여를 하게 되었고, 동법 시행 이후 약 15년 정도가 지난 현재의 부동산경매시장의 분위기는 과열 양상을 보이기까지 하고 있다. 이처럼 시장이 성장하면서 함께 수반되는 중요한 쟁점들이 나타나게 되었다. 대표적인 것이 바로 매수인 등의 보호의 문제이다. 즉, 매각부동산에 대한 부정확한 정보 또는 판단 오류 그리고 집행절차상의 흠결 등으로 인하여 매수인으로서 금전적·시간적 손실을 보는 경우가 적지 않고, 부동산의 속성상 그 가치가 매우 크기 때문에 손실로 귀결될 경우에는 매수인 등에게 치명적이라 할 수 있으므로 경매절차상 매수인 등 보호의 문제는 결코 간과할 수 없다. 이러한 문제에서 출발하여 현행 민사집행법에서는 매각허가에 대한 이의신청(민집법 제121조) 등 매수인 등의 보호와 관련된 명문 규정을 두고 있고, 민법에서도 매도인의 담보책임(민법 제578조) 또는 부당이득반환청구(민법 제741조) 등의 규정을 두고 있다. 실무적으로 경매절차에서 다양하고 많은 거래사고가 발생하고 있지만, 그 중에서 위 규정 등에 의해 보호가 되는 경우는 극히 일부분이다. 결국, 그 외의 경우에는 보호의 대상이 아니므로 매수인 등의 손실 등 책임으로 처리되고 있다. 이에 본 논문에서는 경매절차를 주관하는 공적기관으로서의 집행법원을 신뢰하고 입찰에 참여한 매수인 등의 폭 넓은 보호가 필요하다는 판단하에 경매절차에서 발생되는 집행법원의 절차상 흠결을 실제 사례를 통해 찾아보고 그 흠결이 매수인 등에게 미치는 영향을 분석함으로써 경매절차상 매수인 등 보호에 보다 현실적이고 합리적인 대안을 찾는데 그 역점을 두었다. 그 접근 방법으로는, 경매절차상 집행관의 현황조사, 감정평가기관의 감정평가 그리고 집행법원의 매각물건명세서 작성상의 흠결, 매각기일 이전 서류열람의 현실적 한계 등으로 인한 매수인 등 보호의 문제와 매각기일에서 매각결정기일 전 단계, 매각결정기일에서 매각허부결정의 확정 전 단계, 마지막으로 부동산인도명령 및 강제집행 단계 등에서의 매수인 등 보호의 문제를 심도 있게 다루어 작성자의 실무적 경험을 바탕으로 현실적인 해법을 찾아 제시해 보았다.

퇴직연금 자산의 부동산간접투자시장 유입 규모 추정 및 활성화 방안

김범준 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

본 연구는 양적으로는 비약적으로 발전하고 있으나 이에 상응하는 질적 성장이 이루어지지 않고 있는 부동산 간접투자시장과 퇴직연금 시장의 상호 보완적인 관계에 초점을 맞추어 향후 퇴직연금 자산의 부동산 간접투자시장 유입액을 추정한 후 이에 따른 국내 부동산 간접투자시장의 영향에 대해 예상하고 퇴직연금 자산의 부동산 간접투자 활성화 방안을 제시하였다. 퇴직연금 자산의 부동산 간접투자 시장 유입액은 2016년부터 2035년까지 중장기적 기간을 대상으로 하였다. 먼저, 퇴직연금 자산 규모는 2020년 148조, 2030년 233조, 2035년 271조로 증가하는 것으로 추정되었고, 해외사례를 통하여 추정한 결과 퇴직연금 자산의 최소 3.05%에서 최대 8.15%가 부동산 간접투자시장으로 유입되는 것으로 나타났으며, 국내 자본시장 현황을 통하여 추정한 결과 퇴직연금의 자산의 최소 2.44%에서 최대 6.96%가 부동산 간접투자시장으로 유입되는 것으로 추정되었다. 부동산 간접투자시장의 성숙기간을 고려한 퇴직연금 자산 유입액은 국내 부동산 간접투자시장의 규모에 대비하여 상당한 비중을 차지하여 직접적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 현재 부동산 간접투자시장은 자금 공급원이 제한적이어서 과점시장과 유사한 형태를 보이고 있으나 자금 공급원이 다양해짐에 따라 완전경쟁시장화 될 것이고 이에 따라 단기적으로는 부동산 가격이 상승할 것이며, 장기적으로는 국내 부동산 투자시장 자체가 확대될 것으로 예상된다. 퇴직연금 부동산 간접투자 활성화를 위해서는 퇴직연금 시장의 경우 첫째, 퇴직연금 자산 일부의 기금화가 필요하고, 둘째 형식적으로 진행되었던 퇴직연금 교육의 내실화가 필요하며, 셋째, DC형 및 IRP형 가입자의 리츠 투자 허용 등 위험수준이 낮은 부동산 상품에 대한 폭넓은 투자를 허용하여야 하고, 마지막으로, 대표포트폴리오의 자동가입 정착 및 대표포트폴리오의 부동산 간접투자 상품 편입이 필요하다. 부동산 간접 투자시장의 경우 첫째, 부동산 간접투자시장 유통시장의 활성화가 필요하고, 둘째, 퇴직연금 자산에 특화된 부동산 간접 투자 상품 개발이 필요하며, 마지막으로, 부동산 간접 투자시장 확대를 통하여 퇴직연금 유입액을 원활히 소화할 수 있어야 한다. Korean retirement pension plan and indirect real estate investment market have been growing by leaps and bounds in recent years. But, the quality of growth has few problems. The asset management of retirement pension plan is extremely conservative and the funding sources of indirect real estate investment are only institutional investors and few wealthy persons. This study focused on complementary relation between retirement pension plan and indirect real estate investment market. First, this study estimates volume of indirect real estate investment in retirement pension plan up to 2035. The result is Minimum 2.44% and maximum 8.15% of retirement pension plan asset will be invested in indirect real estate investment market. When comparing total amount of current real estate market, it is considerable amount. Due to investment from retirement pension plan, the return of indirect real estate investment will be lower and indirect real estate investment market will expand continuously. Finally, this study suggests advance preparation for smooth indirect real estate investment of retirement pension plan. Government's asset management of defined ratio of retirement pension plan, substantiality of retirement pension plan education, deregulation of retirement pension plan’s real estate investment, inclusion of indirect real estate product in default portfolio, vitalization of indirect real estate investment secondary market, development of specialized indirect real estate product for retirement pension plan and expansion of indirect real estate investment market are suggested.

부동산중개업 창업에 관한 연구 : 분당지역 공인중개사인 중개업자를 중심으로

임명규 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

중개업창업은 누구나 할 수 있다. 그러나 창업을 하였다고 모두가 성공하는 것은 아니다. 처음에는 의욕적으로 창업을 하지만 여러 가지 이유로 인하여 실패하는 업소들이 많은 것이 현실이다. 과도하게 포진한 현재의 중개업시장에서 살아남기란 그리 쉬운 일이 아니다. 부동산경기가 침체상태에 있는 요즈음은 더욱 그렇다. 그러면 중개업을 성공적으로 이끌 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까? 첫째는 창업자의 마음가짐이다. 창업자는 창업에 있어 가장 핵심적인 인적요소이다. 그러므로 강한 신념과 굳건한 의지를 가지고 직접 발로 뛰어야한다. 자신의 취향과 경험 그리고 능력을 십분 활용하여 전문가적인 정신으로 무장하여야 한다. 또한 추진력과 인내력 그리고 적극적인 사고방식을 지녀야한다. 둘째는 철저한 사전준비가 필요하다. 모든 창업에는 왕도가 없다. 창업을 계획하고 실행하는 단계마다 검토와 확인 그리고 자문을 받는데 최선을 다해야한다. 이러한 과정들은 사업을 성공으로 이끄는 밑거름이 확실히 될 것이다. 셋째는 창업 후의 경영과정이다. 사업체를 만들고 시스템을 완벽하게 구축하였다고 성공하는 것이 아니다. 창업 준비와 더불어 사업경영의 중요성은 새삼 강조할 필요가 없을 것이다. 경영에 있어서는 마케팅활동과 고객관리 그리고 사무실을 포함한 조직관리 등이 중요하다. 효율적인 마케팅을 통하여 영업이익을 최대로 높여 부동산업의 궁극적인 목표인 부를 창출하여야한다. 또한 고객정보를 정확히 파악하여 그 고객이 단골이 되도록 하여야하며 기존고객을 지속적으로 관리하는 것이 중요하다. 고객은 우리의 소중한 재산이며 앞으로도 오랫동안 관계를 유지할 대상이므로 고객에게 계속적인 만족을 주기위한 교제활동이 필요하다. 경영에 있어서 또 하나 중요한 것은 내부적인 사무실관리이다. 마케팅과 고객관리를 통하여 외부적으로 훌륭한 성과를 가져왔지만, 내부적으로 문제가 발생하면 그 조직은 존속되지 않을 것이다 이처럼 부동산중개업은 단순서비스업이기 보다는 종합적인 성격을 갖는 산업으로 분류될 수 있다. 사회·경제가 발전하고 국가자산의 대부분을 차지하는 부동산의 이용이 점점 늘어갈 수밖에 없는 상황에서 중개시장도 더욱 확대발전을 할 것이며, 이에 대처하는 중개업자의 마음가짐도 필요할 것이다. 그리하여 부동산중개업은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 하며 부동산업의 궁극적인 목표인 부를 창출할 수 있는 방향으로 나아가야한다.

韓國 不動産펀드의 發展 方案에 關한 硏究

김영일 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

부동산펀드 시장은 2004년 1월 “간접투자자산운용업법”에 의한 부동산펀드를 도입 시행함으로써 그동안 빠른 성장세를 거듭해 왔으며, 2009년 2월에는 “자본시장법”이 도입 시행되어 부동산펀드가 더욱 발전될 것으로 전망된다. 본 연구는 일선근무에서 체험한 점을 바탕으로 국내․외 부동산펀드의 현황과 다양한 종류의 운용사례를 통한 문제점 파악과 개선사항 제시가 연구 목적이다. 연구 방법은 “부동산투자회사법“의 리츠(REITs)를 비교한 ”자본시장법“의 부동산펀드(Real Estate Fund)를 중심으로 문헌조사와 운용사례를 조사 분석하였다. 이와 같이 진행한 연구 결과는 다음과 같다. 첫째 리츠와 부동산펀드는 투자자로부터 모집한 자금을 부동산 등에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 분배한다는 측면에서 유사하지만, 관할하는 정부기관과 법제도가 각각 달라 중복성이 있으므로 두 제도의 일원화가 필요하다. 둘째 국내 부동산펀드의 경우 한 두 개의 특정 물건에 투자하는 방식의 운용에 의한 개별 물건의 위험에 노출될 수 있으므로 분산 투자된 펀드투자 비중을 유지하는 제도 도입이 필요하다. 셋째 부동산펀드가 개발이 쉽고 운용이 편리한 PF(Project Financing)형부동산펀드에 편중되어 있어 부동산펀드가 발전하기 위해서는 부동산펀드 개발의 다양화가 필요하다. 넷째 공모형부동산펀드에 대한 혜택의 차별화로 공모형부동산펀드의 활성화에 의한 소액의 일반투자자들의 투자기회 확대가 필요하다. 다섯째 부동산펀드가 발전하기 위해서는 투자하는 위험을 분산하는 펀드의 본질에 맞게 선진시장과 신흥시장간, 서로 다른 수익성부동산펀드의 분산투자를 통해 부동산펀드의 리스크를 최소화하는 형태의 최적의 방안이 필요하다. 마지막으로 본 연구가 “자본시장법“ 이후 부동산펀드의 발전에 조금이라도 도움이 되기를 기대한다. The real estate fund market has made a rapid progress by introducing and enforcing the real estate fund according to the "Indirect Investment Asset Operation Business Law" in Jan 2004. It is predicted that the real estate fund will develop further as the "Capital Market Act" was introduced and enforced in Feb, 2009. This study is intended to identify the present situation of real estate funds at domestic and foreign market and find the problems of the diverse kinds of operating cases based on personal experiences in the front-line practice and present its improvements. In the research method, this study attempted to survey and analyze the literature review and operating cases of real estate funds based on the "Capital Market Law" compared to REITs of the Real Estate Investment Company Law". As a result, the following findings are obtained: First, REITs and real estate funds are similar in terms of distributing the profits accruing from real estate in which the funds collected from the investors, but overlapping in the government agency and legal systems governing it are different. Therefore, it is necessary to unify the two systems into one. Second. it is necessary to introduce the system of maintaining the weight of diversified fund investments since domestic real estate funds may be exposed to the risk of individual objects by the operation of the method of investing the fund in one or two particular objects. Third, it is necessary to diversify the development of real estate funds in order that it may develop because the real estate funds of PF(project financing) type are easy to develop and convenient to operate. Fourth, it is necessary to expand the investment opportunity of the small investors at large through the revitalization of real estate funds by differentiating the benefit of the real estate funds of public offer type. Fifth, to fit the essence of the fund diversifying the risks of investment for the development of real estate funds, it is necessary to establish the optimal scheme taking a form of minimizing the risk of real estate funds through the diversified investment of mutually different real estate funds between advanced market and emerging market. Finally, it is expected that this study will contribute to the development of real estate funds since the enactment of the "Capital Market Law".