거시경제 변동요인을 고려한 주택시장 경기변동 측정에 관한 연구

전현진 창신대학교 대학원 2024 국내박사

주택시장의 경기변동에 대한 정확한 인식은 중요한 의미를 지닌다. 이는 민간경제 주체의 주택매매 및 신규 주택건설 투자와 정책당국의 주택정책 결정에 있어, 보다 합리적인 의사결정을 위해서는 경기 상황에 대한 정확한 판단이 기초가 되어야 하기 때문이다. 한편, 주택시장의 경기변동은 실물경제의 변동과 금융시장의 변동에 반응한다. 주택시장의 확장국면은 경제성장이나 금리하락 등의 요인에 의해 유발될 수 있으므로, 주택시장의 경기변동 식별은 주택시장을 나타내는 지표뿐만 아니라 거시경제 변동을 고려해야 한다. 따라서 본 연구에서는 주택시장과 거시경제 간의 관계를 분석하고, 생산과 금리 변동을 고려한 주택시장의 경기를 측정하는 주택경기지수를 추정하였다. 이를 위해 본 연구에서는 3단계의 절차에 따라 진행되었다. 1단계에서는 경기변동의 관점에서 주택시장과 실물경제 간의 관계를 분석하였다. 분석기간은 1992년 1월부터 2023년 4월까지이다. 각 시장을 대표하는 주택매매가격지수와 산업생산지수에 Bry and Boschan(1971)의 방법론을 적용하여 두 변수의 경기변동 국면을 식별하였다. 분석결과 두 변수는 동조화 현상을 보였으며, 수축국면에서 변수 간 연계성이 강화되는 현상을 보였다. 2단계에서는 VAR모형을 통하여 주택가격의 변동에 생산과 금리의 영향을 분석하였다. 표본 기간은 1992년 1월부터 2023년 4월까지이며, 사용된 변수는 주택매매가격지수, 산업생산지수 및 CD(91일) 수익률을 사용하였다. 분석결과 생산의 증가는 주택가격을 증가시키며, 금리의 하락은 주택가격을 하락시키는 것으로 나타났다. 또한 생산과 금리 충격의 영향이 장기간 지속되는 것으로 나타났다. 앞선 두 분석결과에서 생산과 주택가격은 동조화 현상을 보이며, 주택가격 변동에 생산과 금리의 변동이 영향을 미침을 확인하였다. 이는 주택경기를 측정하고 예측하는데 있어서 거시경제 변동을 고려해야되는 근거가 된다. 따라서 마지막 3단계에서는 생산과 금리 변동을 고려하여 주택경기지수를 추정하였다. 분석모형은 Aruoba et al(2009)의 일일 빈도의 동태적 요인모형(dynamic factor model at daily frequency)을 사용하였으며, 분석기간은 2008년 6월 30일부터 2023년 5월 31일까지이다. 분석에 사용된 자료는 관측 빈도가 다른 4종류의 데이터인 일별 CD(91일) 수익률, 주별 아파트 매매가격, 월별 주택거래량 및 분기별 실질 GDP를 사용하였다. 추정된 주택경기지수와 주택매매가격으로 분석한 경기변동 국면을 비교해 보면, 추정된 지수가 다소 선행하여 주택시장 침체기를 포착하는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 종합하면, 주택가격의 변동과 생산의 변동은 수축국면에서 동조화 현상이 강하게 나타나며, 주택가격 변동에 생산과 금리가 주요한 요인으로 작용하는 것을 확인하였다. 이를 통해 주택시장의 경기변동을 파악하기 위해서는 실물경기 변동과 금융시장 변동을 고려하여야 함을 보였다. 이를 근거로 주택시장, 실물경제 및 금융시장의 변동을 종합적으로 고려한 주택경기지수를 도출하였다. 본 연구가 경제 상황을 종합적으로 판별하기 어려운 경제주체들을 위해 주택시장의 상태를 다각적으로 판단할 수 있는 주택경기지수 개발의 필요성을 상기시키고, 시장의 변화를 즉각적으로 반영하여 주택시장 변동을 관측할 수 있는 지수 개발에 도움이 될 수 있기를 기대한다. An accurate perception of the housing market cycles is quite significant. In other words, the accurate judgment on the economic situation should be the basis for more rational decision-making for the private economic entity's investment in housing sales and new housing construction, and policy authorities' housing policy decisions. By the way, the housing market cycles react to fluctuations in the real economy and financial markets. For example, an expansion of the housing market can be triggered by factors such as economic growth or falling interest rates and the housing market cycles should be identified considering macroeconomic fluctuations as well as indicators of the housing market. In this study I analyzed the relationship between the housing market and the macroeconomy, and estimated a housing cycle index that measured the cycle of the housing market considering changes in output and interest rates. This study was conducted the following procedure of three stages. In the first stage, I analyzed the relationship between the housing market and the real economy from the perspective of economic fluctuations. The analysis period was from January 1992 to April 2023. I applied the methodology of Bry and Boschan (1971) to the house price index and industrial production index representing each market to identify the cyclical phases of the two variables. The analysis showed that the two variables are cointegrated, and the linkage between the variables was strengthened in the contractionary phase. In the second stage, I analyzed the impact of output and interest rates on house price fluctuations through a VAR model. The period of samples was from January 1992 to April 2023, and the variables used were the house price index, industrial production index, and 91-day CD yield. The results showed that an increase in production increases house prices and a decrease in interest rates decreases house prices, and the effects of shocks to both variables were long-lasting. In the previous two analyses, I found that output and house prices were cointegrated and the changes in output and interest rates affected changes in house prices. It provides a evidence of necessity of considering the impact of macroeconomic fluctuations in measuring and forecasting the housing cycle. In the third stage, consequently, I estimated the housing market index by considering changes in output and interest rates. The analysis model was The Dynamic Factor Model at Daily Frequency by Aruoba et al(2009), and the analysis period was from June 30, 2008 to May 31, 2023. The data used in the analysis were four types of data with different observation frequencies: daily CD (91-day) yields, weekly apartment sales prices, monthly housing transaction volume, and quarterly real GDP. Comparing the estimated housing cyclical index with the cyclical phases analyzed by housing sales prices, I found that the estimated index captures housing market downturned with a slight lead.

聯立住宅 市場 動向分析과 變化要因에 關한 調査硏究 : 성북구 정릉2동을 중심으로

김영해 國民大學校 法務大學院 2006 국내석사

본 논문은 서울특별시 성북구 정릉2동의 연립주택의 시장 동향 분석과 변화 전망을 예측하고, 이러한 시장변화를 유발하는 요인을 도출해 내기 위해 실증적 조사연구를 수행하였다. 우선, 기발표된 공식적 통계자료를 바탕으로 추이분석을 수행하였으며, 주택수요자 주거환경, 주거 현황, 주거만족도 등을 설문지 면담방식을 통해 직접적으로 수집하였다. 이를 토대로 향후 정릉2동의 주상복합시장 변화 예측하고 그 주된 변화유발요인을 규명하였다. 조사연구결과 정릉2동 지역 연립주택시장에서는 수요 요인인 인구수는 향후 지속적으로 증가할 것으로 예측되었으며, 저량으로서의 공급인 연립주택수는 향후 감소할 것으로 예측되었다. 또한, 정릉2동 연립주택의 변화유발요인에 대해 살펴본 결과, 정릉2동 지역의 발전을 위해서는 공급의 감소를 가져오는 연립주택 시장 유발요인인 '생활편의시설' 측면에서의 정책적 배려가 필수적이라고 하겠다. 본 논문은 성북구 정릉2동에 있는 연립주택시장에 대한 미시적 연구로서, 연구결과를 전체 연립시장에 관한 내용으로 확대 적용하기에는 한계가 있으며 또한 구체적인 인과관계를 규명할 수 있는 좀 더 심층적인 실증분석 연구로서 보완할 필요가 있다.

재건축연한 증가에 따른 공동주택의 관리방법 개선에 관한 연구 : 장기수선계획 및 장기수선충당금실태조사를 중심으로

조태제 서울産業大學校 住宅大學院 2005 국내석사

우리나라는 지난 50년간 정부의 주택공급 촉진정책으로 2003년 말 국내주택 보급율은 101.2%가 되었으며 그중 단지규모가 20호 이상의 공동주택은 52%인 645만호에 이르게 되어 공동주택이 국내 주거의 대표적인 형태로 자리 잡게 되었으며 생활수준의 향상과 라이프사이클의 변화에 따른 탄력적인 공간 변화 및 재산증식 등의 이유로 재건축이 활발히 진행되게 되었으나 최근 정부가 시행하고 있는 일련의 주택시장 안정정책으로 기존재고 주택의 재건축 추진은 많은 어려움에 처하게 되었고 이와 같은 재건축 연한의 증가는 공동주택의 장수명화와 더불어 환경보전 및 소비자의 다양한 욕구를 수용하고 주거문화의 향상을 위해 공동주택의 관리방법에 대한 검토 및 개선이 더욱 필요하게 되었다. 이에 따라 본 연구는 우리나라 공동주택이 사회적 재화로서의 역할과 생활환경 향상 및 장수명화를 위한 최적의 주거환경을 제공하는 것에 목적을 설정하고 다음과 같은 연구방법으로 설정된 목적에 부합시키고자 하였다. 공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금에 대한 선행 연구자료와 문헌조사, 인터넷 자료조사를 실시함과 동시에 서울시내에 위치한 공동주택 40개 단지에 대해 구조화된 설문지를 통한 우편설문으로 공동주택 장기수선계획 수립과 장기수선충당금 적립 및 사용에 따른 실태조사를 통하여 문제점을 조사 분석하는 범위와 방법을 설정하였다. 연구의 각 장르는 공동주택의 개념 및 국내의 현황, 공동주택관리의 목적 및 특성, 법적근거 및 변화과정, 공동주택관리의 유형을 고찰하고 일본, 미국, 영국의 외국 공동주택 관리 제도를 조사하여 우리나라 공동주택관리제도와 비교분석을 통한 개선점을 도출하며, 공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금에 대한 의의 및 법적근거, 장기수선계획수립과 처리방법, 실태조사를 통한 문제점을 분석하고 결론적으로 전체 연구과정을 통해 재건축 연한의 증가에 따른 공동주택의 관리방법 중 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립, 사용에 대해 다음과 같은 대책 및 개선안을 제시하였다. 첫째, 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립 의무대상을 20세대 이상으로 확대하여 소규모 공동주택의 관리를 강화하고 관리구조 개선을 위해 공동주택관리공단 등의 기구를 신설하여 공동 관리를 실시하는 방안도 검토 되어야 하겠다. 둘째, 장기수선계획의 수립 및 조정 시 전문가에 의한 적정성 검토를 실시해야 하며 건설경과년도가 장기화된 공동주택에 대한 장기수선계획의 재수립으로 형식적인 계획 작성 및 운영을 방지하고 관리 및 운영에 대한 주기적인 확인을 위한 법적인 검토 또한 뒷받침 되어야 한다. 셋째, 보다 적극적인 개념의 공동주택관리를 위해서는 강제성을 갖도록 과태료 부과대상 및 부과금액을 높여 형식적인 운영이 이루어 지지 않도록 해야 하며 단지규모별 적립기준도 설정되어야 한다. 넷째, 적립당사자에 대할 보상혜택으로 거래 시 적립된 수선충당금을 매매당사자간 확인 후 거래가 이루어지도록 부동산 중개법을 보완하고 적립금에 대해서는 비과세 저축으로 인정하여 세제혜택을 부여하는 방안 등도 검토 되어야 한다. 다섯째, 충당금의 사용에 대한 투명성과 전문성을 확보하기 위하여 입주자 대표와 이를 관리하고 있는 관리소장에 대한 전문성 향상 법정 직무교육 실시 및 홈페이지를 통한 주택관리정보를 제공하여 투명성을 증대함과 동시에 지방행정 자치단체의 적극적인 관리, 감독 행정행위가 이루어질 수 있도록 관련법이 개정되어야 한다. 공동주택의 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립은 공동주택을 개인의 재산으로 국한하지 않고 국가적인 자원의 관리를 위한 개념으로, 보다 강제적이고 적극적인 조치가 수반되어야 하며 소유자가 그 중요성과 필요성을 이해하고 참여할 수 있도록 적극적인 홍보 및 계도가 이루어 져야 하겠다. The end of the year 2003, a domestic residential occupancy rate marks 101.2 percent during the Fifty year strategic planing goal from the government to increase satisfiable level of housing supply. Out of 101.2 percent the share of the multi-complex dwelling units witch has more than 20 units reached 6,450,000, witch consist of 52 percent of ratio. Multi-complex housing became a dominant style among the local supplied housing units. The changes of living style concerned the factor such as quality of living, environmental improvement, economic up dating requires very fast. That is why re-modeling of living spaces was a part of this very active reconstruction process. However, it has been a lot difficult aspect for reconstruction of somewhat old housing units since the government presently acts rather typical safety tactics on housing market place. The demand on reconstruction allows the longevity of the multi complex, conservation of environment, meet the variety of consumer's requirements and improvement of living society. It must be looked after the revision and development of how to implement the old multi-complex houses. For the main goal/object in this research, how the major role of the multi complex housing market positively reflects on our valuable society, provide a better life environment on top of longevity and for the superior living quality. The first stage of this study has focused review of literature especially concerned the previous study and statistic data, documents and web study of the main point on a long term maintenance planning scheme and contingency fund, The second step of the study, questionnaires has conducted as a research methodology by mail to find the problems and solutions for the main point on a long term maintenance planning scheme and how to save and utilize the contingency fund through analyzation at over forty housing estates in Seoul. The contents of other chapter are consisted as following steps, Definition of multi-complex, current standing, purpose of managing them and their characters, legal aspect and developing procedure, styles for managing a multi-complex house, comparison of other countries to find better ways, purpose of the focal point on a long term maintenance planning scheme and contingency fund, legal evidence of it. Planning and execution of a long term maintenance planning scheme and analyzing any problem based on research. The last part of this study summarizing detail schemes to achieve and improve the existing long term maintenance plan and expand contingency fund system as follows, 1. Mandatory limit shall be expanded from twenty units replacing 300 units. It able more units of house as smaller group which may increase their responsible decision for better dwelling. 2. For implementing a long term maintenance planning scheme, advice from expert shall be considered, and to eliminate and to protect reorganizing an informal reconstruction planning for those original construction time frame, got longer, legal procedure must be renegotiated and pursued. 3. For the better and safe driving of multi complex house, a harsh individual as well as group fine table shall be applied to eliminate informality. 4. A real estate brokerage legislation shall protect and give indemnity for people who save their fund for contingency usage or and in any transaction arises in between a vendor and purchaser. The fund which saved for the contingency shall be clarified as tax free item by government. 5. It is wise to indicate to both tenant representative and management executive for the better security and cleanness usage of the contingency fund by providing a real time legal training session and through web site base training to earn the better residential management information. By doing so, clarity of investing the fund may increase, and the enthusiasm level of management and supervision by each local administrative shall be incorporated with an acceptable legislation. A true meaning of a long term focal planning for maintenance and saving account of contingency fund for a multi complex house shall not be only mistreated as a limitation of one's asset but also treated as national source. Despite of rather compulsive and constructive method must be noticed by whoever owns for, more positive follows, promotion and directing shall be able to guide its understanding and adherence of importance and inevitability.

택지개발지구 단독주택용지 지구단위계획의 개선방안에 관한 연구

강선준 서울市立大學校 2005 국내석사

일산, 분당등 신도시 단독주택용지에 처음 도입된 지구단위계획(당시 도시설계)은 기존의 단독주택의 과밀개발, 상업기능의 혼재, 주차장 및 녹지의 부족, 보행환경의 악화, 가로 경관의 저하등 문제를 효과적으로 제어하여 정돈된 쾌적한 전원주택도시를 기대하게끔 하였다. 그러나, 지구단위계획이 수립되어 있음에도 불구하고 신도시의 단독주택용지의 개발현황을 살펴보면 거주자에게는 주상기능이 혼재되어 복잡하고, 획일적이며, 자율성이 부족한 불만스러운 주거환경으로, 건축가에게는 융통성이 결여된 재미없는 설계로, 행정기관에게는 복잡한 집행과정과 관리문제 및 민원야기등으로 문제가 많은 것으로 드러났다. 이는 단독주택지의 환경개선을 위한 연구나 개별 건축물에 대한 규제기법의 개발등이 공동주택단지나 상업지역에 비해 크게 미흡한 실정이 주요 원인이기는 하지만 지구단위계획이 완료된 선행도시의 문제점을 반영하지 못한채 지구단위계획의 내용을 답습하고 지구단위계획요소에 대한 구체적인 실현방안의 제시가 없었던 결과로 볼수 있다. 따라서, 본 연구는 최근 개발계획승인이 이루어진 경기도 일대의 신규 택지개발사업지구의 단독주택지의 지구단위계획을 비교·분석하여 문제점 및 특성을 파악하고, 또한 최근에 개발이 이루어지고 있는 수원 정자2지구를 사례지역을 선정하여 구체적인 현장조사 및 설문조사(전문가, 거주자)를 통해 단독주택지의 거주환경을 위한 구체적인 지구단위계획의 지침의 개선방향을 제시하고 추후 택지개발사업 및 도시개발사업등으로 개발될 신도시 단독주택용지의 계획에 도움이 될 지구단위계획의 개선방안을 제시한다. 택지개발지구 단독주택용지의 지구단위계획을 종합해 보면 대지의 분할 및 합병에 대해 원칙적으로 불가하며 건축물의 용도규제와 관련하여 단독주택지에 건축가능한 건축물로는 단독주택, 다가구주택, 점포주택이 허용된다. 점포주택의 근린생활시설의 위치는 일반적으로 지하1층과 지상1층에 한하여 설치하도록 지정하고 있으며 면적은 연면적의 40%이내에서 규제하고 있다. 5개지구중 3개지구가 점포주택의 위치를 지정하고 있었으며, 허용가구수는 도시별로 차이를 보이며 일반적으로 단독주택의 경우 2가구, 점포주택의 경우 4가구를 허용한다. 건축물의 배치에 있어 건축한계선은 대부분 단독주택에는 지정을 하지 않고 있다. 주차장에 대한 규제는 대부분 주차장법 및 조례를 준용하도록 되어 있으며, 하남풍산지구와 수원정자2지구의 경우는 1세대당 1대로 강화하여 적용하고 있다. 시행지침의 비교·분석 결과 택지개발지구 단독주택용지의 지구단위계획의 문제점은 다음과 같다. - 도시의 아이덴티티를 반영할수 있는 지구단위계획의 필요성 - 세부적인 검토가 반영된 지구단위계획의 실현 - 단독주택지내 주·상 용도의 혼재 - 적정 거주밀도 유지를 위한 가구수 제한 - 전면공지의 공공성 확보 이상의 문제점은 개별필지의 개발에 있어 소유주의 사유재산권과 공공성의 대치, 과밀개발에 의한 적정거주밀도 유지의 어려움, 용도의 혼재로 인한 주거지로의 상업시설 침투, 경관계획과 구체적인 디자인 가이드라인의 부재로 인한 개별 건축물 형태의 독자성등으로 요약된다. 수원정자2지구의 적용실태분석 및 설문조사분석을 통한 종합적인 분석 결과 지구단위계획의 종합적인 제안 내용은 다음과 같다. - 도시의 지역성 반영 - 지구단위계획의 구체적 실현방안의 제시를 위해 지구단위계획구역의 세부적인 검토가 반영된 지침도의 작성 및 구체적인 디자인 가이드라인의 제시 - 도시의 성격과 기능에 적합하도록 적정 거주밀도를 산정하여 이를 기준으로 단독주택, 다가구주택, 점포주택 각각의 적정수를 결정하여 배치 - 점포주택의 근린생활시설의 주민들의 편의성을 보조하기 위한 근린생활시설위주로 허용하고 거주환경을 침해하는 시설등의 입지를 막는 규제 - 점포주택의 전면공지의 전용을 막기 위한 강력한 법적 제재가 필요 - 가구수를 기준으로 한 주차장 설치로 적정 주차공간 마련 본 연구는 단독주택용지에 대한 지구단위계획의 시행지침분석 및 적용실태분속과 설문조사분석(전문가, 거주자)을 통해 문제점과 개선방안을 시행가능성 관점에서 제시해 보았다는데 의의가 있다. 이러한 시도가 바람직한 주거환경의 조성과 건전한 도시개발 및 지구단위계획제도 분야의 학문 발전과 영역확장을 위한 기초가 되기를 기대한다. The District Unit Plan, which was brought in the Detached Housing Area of new town such as Ilsan, Boondang and so on, was looking for a pleasant rural town without the problems of residential environment such as high dwelling density, the sprawl of the building, the short of parking lots and greens, the bad walking and street environment and so on. But, although the District Unit Plan was devised already, the development of the Detached Housing Area in new town has some of problems for the resident, architect and government. For example, It is very an unsatisfactory residential districtdue to a complication, an uniformity and no autonomy for the resident, an ill-planed design due to no adaptability for the architect, and has lots of problems such as the complicated execution proceedings and control, the civil petitions and so on for the government. These problems are occurred as a result of that the research about environmental improvement for Detached Housing Area has been lack and the method to control each individual building design has been undeveloped, however, the first of all, the trial and error of preceding planning were not reflected in it, and the definite design guideline wasn't suggested. Therefore, through the comparison and analysis District Unit Plan of the Detached Housing Area of Housing Site Development District around the Metropolitan area and detailed analysis of Jungja-2 area in Suwon, the proposal of District Unit Plan for the Detached Housing Area will be suggested. The District Unit Plan of the Detached Housing Area doesn't allow the division and annexation of the ground but a single house, attached house and a store house on the Detached Housing Area The problems of District Unit Plan of Detached Housing Area in Housing Site Development District are as follows. - The need of reflecting of the city's identity in urban planning. - The need of review of urban planning in detail. - The solution to prevent the sprawl of the residence building. - The limitation of a number of household for the residential environment. - The guarantee of the front vacant ground for public. Through the detailed analysis of Jungja-2 area in Suwon, the proposals of District Unit Plan of Detached Housing Area in the Housing Site Development District are as follows. - The reflecting of the city's identity. - The design guideline is required in detail by the development of local elemnt and representative environmental low. - Theeach lot usage has to be determined to prevent the sprawl of the residence building including Neighborhood-Convenience Facilities and to protect a residential environment. - For the pleasant walk in urban street and local revitalization of the street, the private use of the front open space of building must be brought under the law. - The situation of set back and front sidewalk pattern of building must be considered in detail. - The guarantee of parking lot for the each household. Through this study, I have shown the actual condition of the District Unit Plan and suggested some of large success-rate improvement. I wish theis study could be the foundation of all those.

주택관련 조세가 주택 수요에 미치는 영향에 관한 연구

강경찬 건국대학교 대학원 2005 국내석사

한글초록: 이 연구는 부동산 세제 정책이 주택 수요에 미치는 영향에 대해 분석하고자 이루어졌다. 부동산 세제 정책 중에서 크게 거래세와 보유세의 효과에 대해 알아보고자 이 두 세제를 사용자 비용에 포함시켜 SPSS 프로그램을 이용하여 회귀분석을 실시하였다. 먼저 회귀분석의 독립변수로는 항상소득과 사용자 비용, 가구 구성원, 주택유형을 포함시켰고 종속변수로는 주택면적을 사용하였다. 즉 주택수요의 증가를 주택 면적 증가로 가정하였다. 회귀분석을 위한 범위는 서울 및 수도권 지역으로 한정하고 각각 지역별, 소득계층별로 분류하여 실시하였다. 회귀분석 결과 예상대로 항상소득이 증가할수록 주택수요는 증가하고 사용자 비용이 클수록 주택수요는 감소하였다. 하지만 지역적인 편차는 있으며 강북지역의 사용자 비용 탄력성이 가장 크게 나타났다. 한편 소득계층별로는 중간소득층의 사용자 비용 탄력성이 가장 크게 나타났다. 다음으로 사용자 비용에 취득세와 재산세의 비율을 각각 변형시켜 사용자 비용의 변화에 대해 분석하고 그 평균을 구하였다. 그 결과 취득세의 완화는 주택수요를 증가시키고 재산세율의 인상과 실지거래가액으로의 과표 전환은 주택수요를 감소시켰다. 취득세를 완화할 경우에는 강북지역과 중간소득층이 가장 많이 사용자 비용이 감소하였고 그로 인한 수요 증가 효과가 가장 컸다. 재산세율을 인상할 경우 수도권 지역과 고소득층의 사용자 비용이 가장 많이 증가했지만 모두 β값이 작아 수요량의 변동 폭은 크게 부각되지 않았다. 실지거래가액으로 재산세를 부과할 경우 강남지역과 고소득층이 가장 많이 사용자 비용이 증가되었고 그로 인한 수요감소 효과가 가장 컸다. 결론적으로 부동산 세제 정책은 지역별로 소득계층별로 각각 다른 효과를 가져 오며 상대적으로 저소득층과 수도권 지역에는 매우 적은 영향을 미치는 것을 알 수 있다 영문초록: This paper is based on the analysis on how real estate tax policies effects housing demand function. Especially on the effects of turnover tax and property tax effects and these taxes were used as user's expense and analysed with regression analysis theory. Permanent income, user's expense, number of family members, types of housings were put as independent variant values and acres of residence were put as dependent variant values for the regression analysis. Which means the assumption of the analysis is that as the housing demands increase the acres of the houses also get larger. The limits of the analysis are in Seoul and near national capital regions and each was divided into area sections and social stratum classes. As expected, as the permanent income increased housing demands also increased and as user's expense increased housing demands deceased. But there were variations between areas and river north of Seoul showed the highest elasticity in user's expense. And the middle class social stratum showed highest elasticity in user's expense. Then we rearranged the ratio of aquisition tax and property tax to analyze the changes of user's expense and then averaged. The results showed that the alleviation of aquisition tax increased housing demands and property tax and the taxiable amount turnover value of essential trade amounts increase caused housing demands to decrease. Then aquisition taxes were relieved, river north of Seoul and middle class social stratum showed the most decrease in user's expense which resulted the demanding increase the most. When property tax increased, capital regions and high class social stratum showed highest increase in expense but because the β value was small it showed little difference in changes. When essential trade amounts were used as property taxes river south side of Seoul and high class social stratum showed highest increase of expense and for that showed the most housing demand decrease effect. The conclusion is that real estate tax policies show different effects depending on the area lived and the social stratum class belonged to. And mostly gave minor effects on low class social stratum and capital regions

주택문화관의 창의적인 계획 및 활용에 관한 연구

이희성 경기대학교 건축대학원 2009 국내석사

傳統住宅 外部空間의 特性과 變用에 關한 硏究 : 全北地域 上流住宅을 中心으로

강인애 又石大學校 大學院 2004 국내석사

To identify the characteristics of exterior space among upper-class houses from the Joseon Dynasty and assess the historical evolution in use of exterior space in residential architecture, I carried out a combination of field and documentary investigation. The field investigation was conducted on 9 upper-class houses including the Kim Dong-soo House, a designated cultural property of the Jeollabuk-do Province, and the overall investigation examined characteristics pertaining to location, surrounding landscape, land use, circulation system, spatial distribution, exterior space and garden elements. The results of the time series analysis on the evolution of exterior space use are as follows: 1. The residential houses examined by this study were situated at ideal Feng Shui locations, in other words, sites turning back to a mountain and facing a water, and lay on a symbolical axis connecting jusan (host or monarch mountain) to josan (morning mountain). The houses, all facing josan, were positioned to benefit from abundant amounts of daylight, on hillocks or at central sections of the village. Time series patterns indicated that houses built prior to the early 18^(th) century were located on slopes, facing south, whereas, after the mid-18^(th) century, more homes were built on level land, facing directions other than south, such as east or north. With regard to selection of sites, houses built during the 16^(th) century and early 17^(th) century appeared to have used a combined selection method which considers both the lay of the land and symbolical axis. From the mid 17^(th) century on, when hillocks, the most sought-for and considered the best site, became limited, level lands emerged as a popular secondary choice. 2. Use of surounding landscape, prior to the 17^(th) century, primarily took the form of chagyeong (borrowed external landscape). From the 17^(th) century onwards, the prevailing mode became seongyeong (selective landscape), which combines chagyeong and inside landscaping. 3. Distribution patterns of building components reflected both Confucianism-inspired social and family hierarchy and practical concerns of an agrarian economy. With multiple contributing factors including geographical characteristics such as of mildly sloped lands in Korea, hybrid distribution patterns were frequently encountered. The emergence of hybrid distribution patterns was clearly traceable starting from the mid-l8^(th) century: derivative layouts diverging from the classical vertical or horizontal distribution are observed from this period on. 4. Exterior space generally consisted of sarang madang (enclosed yard in the men's quarters), anmadang(enclosed yard in the women's quarters) and huwon (rear garden). irculation designs, much like in other regions in Korea, tended toward a binary system to separate male and female traffics or the master and his family and household employees. From the 18^(th) century on, a distinctive pattern where traffic lines branch off from jungmun madang(middle yard) via haengnangchae(outer quarters, usually for servants), constituted the crossroad for gender-divided and hierarchy-divided traffic lines. 5. House lots show a tendency to grow larger starting in the 18^(th) century. Many houses had lot sizes equal to or exceeding 2000㎡. These sizes far surpass the maximum lot size authorized by gyeongguk daejeon (Joseon's law). This may be an indication to the declining influence of the central government and can also be explained by growing numbers of large-size farm properties, while it almost certainly had to do with landlords' wish to show off their wealth. The distribution therefore forms a concentric pattern. Beginning in the 19^(th) century, influenced partly by the reformed social class system, servants at times occupied independent quarters in the house, rather than being given a section of the master's quarters. 6. With regard to garden landscaping, the men's quarters were frequently fronted by a yard, usually accompanied with a flower bed. The men's quarters was the focus of the most active gardening effort by a household and was heavily vested with symbolism, serving as the aesthetic centerpiece of a house. Garden elements in homes built during the 16^(th) and early 17^(th) century were generally placed along the sides of the men's yard. From the late 17^(th) century and onwards, they tended to be positioned in front of the facade of the building. Flower beds were popularly adopted around the time when the front alignment of garden elements entered the usage and thereafter. The women's yard often was without garden elements and kept empty most of the time. As for rear gardens, the prevailing mode of landscaping was to create tiered flowered beds, modest in scale until the early 18^(th) century. After the mid-l8^(th) century, rear gardens were larger and consisted of level plots. They were used to cultivate crops such as fruits and vegetables, indicating a new emphasis on practical usefulness and convenience in gardening. 7. The art of choosing and planting trees, as an expression of Confucian ethics, a vehicle of symbolic expression, and manifestation of an elegance rooted in metaphyslcal values, seems to have vanished. The examples from the period studied were among the most degenerated versions of previous arboreal art, overly emphasizing aesthetical and functional aspects. The use of water in garden landscaping took forms of ponds, open water conduits and stone ponds. These garden elements, introduced around the mid-l7^(th) century, were widely adopted during the 18^(th) century. Stone was introduced as garden ornaments in the forms of goeseok (oddly shaped stone), hamaseok (footing stone), dolhwak (water mortar), and stepping stone, but their use was rather limited. As can be seen in the popularity of ponds in house gardens as a geomantic element, Feng Shui principles importantly influenced the overall management of residential space, from choice of house sites to their spatial organization, distributed along symbolical axis.

불량주택재개발에 관한 개선방안 연구

이만구 한양대학교 산업대학원 1993 국내석사

우리나라 임대주택 사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구

김도곤 용인대학교 2001 국내석사

Nowadays, the idea of house have changed that the house is not the thing for ownership but for life. therefore it is said that government should supply much more and activates the rental houses. The study propose to on the problem and improvement plan of rental housing Bussiness in Our country. The first, after 1990's, house price is to become visible to be quiet. but a large city is actuality that the price of house is high than income, and rental price is riding. therefore the government must be increased rental house supplement. The second, To activate the private lental house, they absorrb the unsystematic lental house which are more than 90% in the whole lental house into the systematic lental house. And they have to prepare the elementary for lease enterpriser to guarantee the profit of the appropriate degree. The third, they have to bring up proficiency guarantee for problem consumption about lental house investment capital withdrawal. And they will examine the importation of the distribute system to raise the self possession of a house. The fourth, from the view of financial supply that fits to diverse rental houses in the future, the chances should be provided in order that banks and insurance companies are able to participate in housing finance. That finance work sides, the housing finance market's function is revitalize what an apartment-appli-cation deposit, housing bons of banks. Than housing consumer are correspond with that diverse type is provide housing finance. The fifth, to system of taxation, they permit depreciation about lental house provision. And about small income earner, they have to put in operation depreciation system for cheapness lental house provision. And they have to guarantee system of taxation support method for housing expenses reduction of an occupant of a house. At the conclution, they have to share a partial responsibility, propel a residence policy. And the side of community, a locality self-government have to take part in lental house construction to develop agricultule and forestry land for selecting land seculity, also increase finance of a center governmrnt and application scale of lental house provision.

영구임대주택 주민의 주거만족도에 관한 연구 : 부천시 춘의동 영구임대주택을 중심으로

이소영 이화여자대학교 사회복지대학원 1996 국내석사