개별주택가격과 개별공시지가 조사체계의 개선방안에 관한 연구

주재현 서울시립대학교 도시과학대학원 2007 국내석사

부동산가격공시제도는 주택 및 토지가격 공시를 통하여 국토의 효율적 이용과 국민에게 부동산 가격정보를 제공하고 각종 조세의 부과기준 등으로 활용하기 위해 도입되었다. 특히, 2005년도부터는 주택가격 공시제도를 새롭게 도입하여 매년 개별공시지가와 함께 개별주택가격을 조사하고 있다. 한편, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의거 개별주택가격을 조사하여 결정ㆍ공시하는 과정에서 개별공시지가보다 훨씬 다양하고 복잡한 형태의 민원이 발생되고 심지어는 개별주택가격의 신뢰성과 공정성에 대해 의문을 제기하는 경우도 있다. 본 연구에서는 서울특별시 노원구를 중심으로 하여 개별주택가격 및 개별공시지가 조사체계의 현황조사, 문제점분석 및 설문조사 결과 등을 통하여 현행 개별주택가격 및 개별공시지가 조사체계의 문제점을 도출한 후, 도출된 문제점의 해결을 위한 개선방안을 제시하였다. 먼저, 개별주택가격과 개별공시지가 조사체계의 현황 및 문제점 그리고 설문조사의 결과에 의하면 조사방법 측면에서는 주택ㆍ토지가격비준표 및 HPASㆍALPA에 관한 사항, 제도적인 측면에서는 조사체계(부서)에 관한 사항을 가장 큰 문제점으로 조사되었다. 본 연구를 통하여 개별주택가격과 개별공시지가 조사체계의 문제점을 해결하기 위한 방안을 제시하면, 단기적으로 표준주택 및 표준지 수를 확대하고 주택·토지가격비준표의 정밀성을 향상하여 조사방법을 개선하고, 장기적으로는 개별주택가격 조사담당공무원의 전문성을 확보하여야 하며, 조사체계를 지적부서로 일원화하고 HPAS 및 ALPA 프로그램을 GIS 기반의 KLIS로 통합하여 운영하여야 된다. 궁극적으로 본 연구에서 제시된 방안에 의하면 개별주택가격 및 개별공시지가 조사체계를 개선할 수 있으며 동 업무와 관련된 행정비용이 크게 절감 될 수 있을 것으로 사료된다.

도시개발 사업지역의 부동산공시가격 실증분석 : 서울시 종로구 돈의문 뉴타운 사업지구를 중심으로

서찬규 서울시립대학교 2010 국내석사

個別公示地價의 效率的 算定을 위한 GIS 適用에 관한 硏究 : 江南區의 事例를 中心으로

안종욱 건국대학교 행정대학원 2000 국내석사

In this study, as a example I choose the land which is located is gangnagu samsungdong 118, Seoul by the way 'GIS (Geographical Information System)', which is a space analyzing method. I directly estimated individual public notifying land prices using the program evaluating land prices automatically and compared that way with the individual public notifying prices calculated by a existing hand-writing operation so that I could estimate the possibility that the investigation of land characteristics and the application of the result which is from selecting comparative standard land to actual business. And by presenting the program which calculate automatically individual public notifying land prices by using a method of GIS, I tried to present a improving direction of the institution of individual public notifying land prices that can dissolve the distrust of the citizens which stems from lack of objectiveness and consistency existed in the land prices calculating operation and can easy the burden of operation which is too heavy to public servants taking charge of that. As the result of study that by induction a notion of GIS automatically operated calculating process of the individual public notifying land prices and verified the calculating land prices the characteristics, the abstraction of items investigating the characteristics by the existing investigating process hand writing operation is more speedily and accurate on the ground of the objective reasons. But, in the circumstances of land-use and in the case of the topography, the abstraction of land characteristics is not enough, so a result of analyzing the reason of this is as follows. In the circumstances of land-use, automatically abstracting way makes use of construction data-base registrated on a construction register to abstract characteristics, but general users did not use buildings as items on the construction completion so that the abstraction has a big ratio of errors. In the case of the topography, the type of land is so various that the abstraction is difficult. But in that of other land -characteristic items, the abstraction of land characteristics in a way that automatically calculating land-price is mostly accurately coincident with the existing investigating way. In the case of selecting the comparative standard land, the result of selection by hand-writing is in most coincident with that of automatic selection method. But in the case of existing method selecting comparative standard land which should be used in the principle calculating individual public notified land price have lack of objectiveness and a public servant taking charge of that estimates the price directly, so this way cannot be trusted. Instead in the case of automatic selecting method, by measuring way that select comparing standard land at the gravity of the conditions of 2 more pieces of land, (such as the topography, the condition of a road, the height, the regulation) the objectiveness is ensured. In the case of selecting a comparative standard land in the past, selecting other land not existing standard land in using brings about a big changing ratio of land price so that incur varying civil appeals. Though there is a more similar comparative standard land rather than the existing one, they can make use of the former. Of course, in the case that experienced civil servants taking change of calculating land price calculate individual public notifying land prices, they could do that more exactly and delicately that by the automatic calculating method. In the case of calculating the Million land prices existing in the nation-wide it takes enormous times and eager for civil servants to investigate concerning data by 'on the spot inspection' and confirming concerning registry, so that they have difficulty in finding changes which happened in the characteristic of individual land and in the land using circumstances. But, in the case of automatic calculating land price method, it is based on the concerning civil register, such as a land (mountain) register, a building register, a cadastral map, a forest land map which have a system reflected the changing items immediately so that can be sure to find the changing of characteristics in a specific land. Also using the former method, civil servants taking charge of calculating land price can manage their jobs more efficiently by decreasing the quantity of papers which they have to affirm to abstract simply characteristic of land and by comparing new data old data, they can investigate the land which have a different characteristic more confidently and in detail in selecting the land-quality and comparative standard land. Therefore, when we consider these results, we can find that calculating individual public notifying land prices by using GIS method is more effective and rational than by hand-writing job. Furthermore by supplementing the way of abstracting land-characteristics we can calculate land-price more accurately than the existing comparative method in calculating individual public notifying land-price. Also by induction of ''the and price report system" and using it with the automatic calculating land price program in a collaborate- way, we can operate individual public notifying land price institution more stably and rationally.

실거래가를 활용한 개별공시지가의 형평성에 관한 연구

이주희 건국대학교 부동산대학원 2014 국내석사

토지는 국가의 구성요소이자 국민 개인의 재산으로서 매우 중요한 의미를 지닌다. 국가는 토지에 대하여 끊임없이 관리, 통제하고 있으며 토지에 기반한 각종 정책을 시행하고 있는데 이러한 국가의 토지정책의 대표적인 예가 지가공시제도이다. 지가공시제도란 국가에 의해 매년 이루어지는 전국의 토지에 대한 가격책정 및 공표로서, 공시제도가 시행된 이래 표준지공시지가 및 개별공시지가는 각종 정책 및 국민의 경제활동에 활용되어 왔다. 그러나 현재 국가에 의해 공시되고 있는 공시지가에 대하여 그 적정성 및 신뢰성에 대한 논란이 끊이지 않고 있으며, 2006년부터 축적되어온 실거래가 자료와 과세의 기준인 개별공시지가의 비교검토가 가능해 지면서 개별공시지가의 실거래가 반영률이 관심의 대상이 되고 있다. 과세형평에 있어서 ‘형평성’이란 등가의 재산에 대한 등가의 세부담을 의미하는데 이는 지역, 용도지역, 이용상황 등 토지의 특성을 불문하고 유지되어야 한다는 ‘수평적 형평성’과 토지 가격의 높고 낮음에 상관없이 유지되어야 한다는 ‘수직적 형평성’ 양자를 포함한다. 이에 본 연구에서는 인천광역시 부평구를 대상으로 2011년~2012년 2년간의 실거래사례와 해당필지의 개별공시지가를 비교분석하여 개별공시지가의 실거래가 반영률 형평성을 검토하고자 하였다. 비율분석모형 및 다양한 회귀모형에 의한 분석결과, 개별공시지가의 실거래가 반영률 수직적 불평등이 있으며, 그 경향은 대체로 역진적인 것으로 나타났다. 즉, 토지 단위당 가액이 높아질수록 세부담률은 낮아지는 경향이 있다는 것이다. 또한 변이계수 및 분산계수를 분석한 결과 수평적 불평등이 현상이 있어 지역적 또는 토지특성별 세부담률에 격차가 있는 것으로 나타났다. 이러한 개별공시지가의 불평등 현상의 원인으로서, 개별공시지가 산정과정의 구성요소인 표준지 공시지가, 토지특성조사, 토지가격비준표에 대하여 실증분석을 시행하였다. 그 결과 표준지 공시지가 역시 수직적으로 불평등한 것으로 나타났으며, 그 경향은 역진적인 것으로 확인되었다. 또한 변이계수, 분산계수 값이 기준치보다 높아 수평적으로 불평등성이 있음을 보여주었다. 또한 토지특성 조사의 결과가 실거래 반영에 미치는 영향을 분석하기 위하여 실거래 사례에 대한 일부 토지특성 재조사를 시행 결과, 50%이상의 사례에서 특성이 상이하게 나타났으며 조사 내용에 따라 개별공시지가가 최소 약 0.6배에서 최대약 3.2배까지 변화될 수 있음을 확인하였다. 마지막으로 토지가격비준표와 관련하여, 부평구 거래사례의 토지가격 형성요인과 실거래가간이 상관분석을 시행한 결과, 전철역과의 거리 변수가 실거래가와의 상관계수가 비교적 높게 나타나며 그 부호는 (-)로 나타났으나, 토지가격 비준표 상에는 전철역과의 거리를 접근성 증가에 따른 가치상승 요인으로 고려하고 있지 않으며 오히려 유사한 항목으로서 유해시설과의 거리 항목인 ‘철도시설과의 거리’ 항목이 토지가격과 (+)의 관계로 배율이 상반되고 있음을 확인하였다. 이는 실거래가에 영향을 미치는 토지특성을 토지가격비준표가 반영하지 못하는 점이 공시지가와 실거래가가 괴리되는 원인이 될 수 있음을 보여주었다. 본 연구는 개별공시지가의 형평성 검토에 있어서 실거래가를 사용하여 실증 분석한 것으로 공시지가의 실거래가 반영률 형평성 정도를 파악하는데 기여하는 바가 있다고 하겠다. 또한 그 원인에 대하여 개별공시지가 산정과정에 대한 실증분석을 시행하여 향후 개별공시지가의 형평성 제고방안 마련을 위한 실증분석 및 정책적 판단에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다. 자료 수집의 한계로 인하여 일부 지역을 대상으로 한정된 사례에 기초한 분석이 이루어졌다는 점은 본 연구의 한계라고 할 것인바, 향후 보다 광범위한 지역의 신뢰성 있는 거래사례에 기초한 다각적 실증분석을 통해 지속적으로 공시지가의 형평성을 제고함으로써 지가공시제도에 대한 국민적 신뢰를 높이고 공평과세 실현을 도모할 수 있기를 바란다.

個別公示地價 調査·算定의 適正性 提高方案에 관한 硏究 : 平澤市를 中心으로

신현자 韓京大學校 電子政府大學院 2004 국내석사

1980년대 후반 무역수지 흑자 등으로 고도성장에 따른 소득의 증가와 함께 부동산 투기가 유발되고 전국적으로 지가가 급등함에 따라 경제뿐만 아니라 사회적, 정치적으로도 많은 문제점이 발생됨으로써 제도적으로 막아야 한다는 국민적인 공감대가 형성되었으며 정부에서는 개발이익환수에관한법률 등을 제정하여 토지공개념제도를 도입하게 되었다. 이렇게 도입된 토지공개념제도의 원활한 시행을 위해서는 각 부처마다 기준시가, 과세시가표준액, 감정시가 등으로 다원화되어 있던 지가체계를 일원화하여 토지공개념제도 시행의 확고한 기반을 조속히 구축할 필요성이 대두됨에 따라·지가공시및토지등의평가에관한법률(법률 제4120호, 1989년 4월 1일)을 제정함으로써 공적지가체계를 공시지가로 일원화하게 되었으며 현재까지 시행해 오고 있다. 따라서 본 논문에서는 본 제도가 조기에 정착되도록 정부나 학계 드리고 각 자치단체에서 끊임없이 노력하고 있지만 10여년의 세월이 경과한 현재에도 시장가격과의 괴리 및 비효율성, 비객관성 등의 문제점이 나타나고 있는데 따른 공적지가로서의 개별공시지가에 대한 적정성 제고를 위해 조사·산정 과정 등에 관한 문제점을 제기하고 그 개선방안을 모색하고자 하는 것을 주요 내용으로 하였다. 이에 따라 제1장은 연구의 목적과 범위, 방법을 서술하였으며 제2장에서는 공시지가 제도에 대한 이론적 고찰로서 공시지가제도의 도입배경 및 추진경위와 공시지가와 개별공시지가의 일반적인 현황, 공시절차 등을 논하였다. 제3장에서는 개별공시지가 관련 현황과 문제점으로서 개별공시지가 산정 현황과 문제점과 공시지가 제도 운영과 관련된 현황과 문제점을 구체적으로 제기하였다. 제4장에서는 제3장에서 제기된 문제점에 대하여 제도 운영적 측면과 제도적 측면에서의 개선방안으로 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 운영적 측면의 개선방안으로서 첫째 직접적용과 간접적용 체계로 이원화되어 있는 현행의 공시지가 적용체계를 일원화하여, 개별공시지가가 모든 공적지가의 기준으로 활용될 수 있어야 한다. 둘째, 개별공시지가 조사·산정에 관한 추진일정을 변경하여 미래예측적용 결정·공시방법으로 개선하여야 한다. 셋째, 농지의 비옥도 조사항목 폐지, 용도지역 내에서 주위의 환경을 기준으로 하는 일시적인 이용상태의 토지이용상태 조사방법 개선하고 지형지세의 구분을 위하여 장비의 보급과 일단지 개념에 있어서 고정된 구획물 내의 토지포함 및 일시적 이용기간을 명문화 하여 토지특성조사를 정확히 하는 것이 바람직하다. 넷째, 비교표준지의 적정한 선정을 위하여 표준지가 미치는 영향권의 구획을 설정한 후 구획별로 표준지를 선정하도록 표준지 적용범위의 구획화가 필요하다. 그리고 제도적인 측면에서는 첫째, 공시지가의 목적은 도입배경과 기본성격에 입각하여 각종 행정업무수행에 필요한 지가정보를 제공하고 토지시장의 지가정조를 체계적으로 파악하는데 중점을 두어야 한다. 둘째 공시지가제도가 토지시장 정조를 제공하는 기반제도라는 데에 개념정립의 초점을 두어 시장가격과 공시지가와의 괴리를 좁혀야 한다. 셋째 상설전담기구를 설치하여 시장에서 거래되는 실거래가격 자료와 공시지가 자료를 체계적으로 수집하고 비교분석하여 지가정보체계의 구축이 필요하다. 넷째, 업무추진부서를 지가정보에 밝은 세정부서로 변경하고 교육을 통하여 지가담당공무원을 전문공무원으로 육성시킴으로써 조사과정에서의 착오율을 줄일 수 있을 것이다. 끝으로, 제5장에서는 공적지가로서의 개별공시지가제도가 국민들로부터의 적극적인 신뢰를 얻을 수 있도록 하기 위한 방법을 제시하였다. In the latter half of the 1980's, many serious problems occurred in economics, social, and politic that had been nation-wide caused by a land price increase as well as real estate speculation in high growth and additional income by trade balance in the black. According to national consensus that the government should take an action against the problems, the government has introduced the idea that land belongs to the public by enacting the regulation on restitution of development gain. For effective execution of the idea that land belongs to the public, each ministry has needed a unification of the various several land price system such as standard market price, taxable market standard price, appraised market price, and so on. So the declared land price as an official land price system has been used and/or unified by enacting the regulation on land price notice and appraised land value(Reg No. 4120, Apr 1, 1989). Even though the efforts that the government and/or the academic has made in order to settle the system for last 10 years, it has revealed such several problems as the estrangement from a market price, ineffectiveness, and non-objective appraisement. So, this study is to raise several problems on the appraisement process of the individual declared land price and to try to find some solutions to the problems. Accordingly, this study's purposes, scopes, and methods are described in the 1^(st) chapter. The 2^(nd) chapter describes what is the background introduction of the declared land price system, how it is executed, what is general present situation, by what processes the announcement made and so on. The 3^(rd) chapter fully shows what problems are in the present condition relating to individual declared land price is, what problems are in the appraisement of individual declared land price and/or what troubles are in the administrative sides of the declared land price Also, the 4^(th) chapter, administratively as well as systematically, shows the development plans to the problems that described in the 3^(rd) chapter. First of all, the development plans in the administrative sides are following; First, through a unification of application process of the current declared land price that applied in both the way (direct or indirect), the individual declared land price should be used as the standard of every official land price. Second, appraisement timetable for individual declared land price should be changed and individual declared land price should be used for pre-estimating and/or applying to future. Third, for the purpose of precisely appraising a land character, it is advisable that agricultural land's fertility should be repealed among the appraisement items, a temporary use of the current land should be improved as appraised by the basis of the surroundings in the serviced area, the required equipment should be replenished for estimation of land, the land in the fixed division (ex; one complex) should be included and its term of use should be expressed. Fourth, for a reasonable selection of a sample as a comparative standard land, it is indispensable to specify the application division that will be influenced by the sample and to select a sample (standard land) per each division. Also, the development plans in the systematic sides are following; First, according to the original purposes and characters, the declared land prices should be focused on the land price information that can support an administrative execution and systematically explain a land price trends of the land market places. Second, the gap between real market prices and declared market prices should be narrowed in focusing on the point that individual declared land price should be a basis of the land market place. Third, a permanent setup should be assigned to systematically collect and appraise real land market prices and declared market prices, and formulate a land price information system. Fourth, the station in charge should be transferred into the tax administration that is well acquainted with the information of land price and/or value. If the officials in charge are experts through specialty trainings, the mistakes in appraising land price/value can be reduced. Lastly, as a conclusion, the 5^(th) chapter summarily shows the ways that the system of individual declared land price as an official price can get a positive credit from a nation.

보상가 빅테이터를 활용한 개별공시지가제도 개선에 관한 연구

박성민 서울시립대학교 도시과학대학원 2019 국내석사

본 연구는 개별공시지가 개선을 위해서 보상대상이 된 개별필지의 보상가격과 개별필지의 개별공시지가가격을 수집하여 각 용도지역별로 보상비율에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 수행되었다. 이를 위해 2019년을 기준으로 최근 5개년 동안 보상된 토지 약 1,001개를 무작위로 선정하여 보상가격을 수집하였다. 보상가격은 최근 5년 이내의 감정평가 보상전례를 수집하였고 토지의 보상가격과 비교되는 개별공시지가는 보상가격시점(기준시점) 당시 개별공시지가를 수집하였으며, 기준시점 당시의 개별공시지가가 없는 경우에는 다음년도 개별공시지가를 기준으로 하였다. 본 연구대상지는 보상사업이 꾸준하게 이루어지는 지역이면서 사례수집이 가능한 지역을 선정 하였다. 보상사업 중에서 빈도수가 가장 많은 서울특별시 및 경기도 권역을 중심으로 선정하였다. 그중에서 서울시 강남구와 경기도 화성시, 성남시, 평택시로 제한하여 연구를 수행하였다. 본 연구의 실증 분석결과, 관리지역, 녹지지역, 농림지역, 상업지역, 주거지역 모두 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)과 차이가 나고 있음을 확인하였다. 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)을 기준으로 관리지역, 녹지지역, 농림지역은 낮은 보상가격비율을 보여주었다. 또한, 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)을 기준으로 상업지역, 주거지역은 높은 보상가격비율을 보였다. 본 연구의 결과를 볼 때, 개별공시지가가 적정하게 가격공시가 되었다고 가정할 경우, 보상가격비율은 동일하거나 유사한 비율을 나타내어야 하는데, 본 연구결과에서 나타났듯이, 보상가격비율은 동일하거나 유사하지 않게 나타났다. 이러한 본 연구의 결과는 개별공시지가가 적정하게 이루어지지 않고 있음을 시사하고 있다. 부동산에 대해 전문적 지식이 부족한 행정공무원이 개별공시지가를 산정하는 업무에는 한계가 따르기 마련이다, 또한, 개별담당공무원이 수많은 필지를 적정하게 산정하기는 매우 어려운 일이다. 이런 현실적인 어려움을 개선하는데 보상가격을 참고자료로 고려할 수 있을 것이다. 담당공무원은 실거래가가 없거나 적은 경우 또는 거래되었어도 시간적 격차가 큰 경우에는 보상가를 활용하여 개별공시지가의 적정한 가격수준을 파악할 수 있다. 또한, 실거래가는 지역마다 거래빈도의 차이가 크다. 실거래 빈도수가 적은 지역에서도 보상전례를 이용하여 담당공무원은 가격수준을 적정하게 파악하여 개별공시지가 산정에 실질적 도움을 받을 수 있다. 따라서 보상가격을 실거래가 잘 이루어 지지 않는 지역에서 실거래가의 보완자료로서 활용하다면 본 연구에서 제시하였듯이, 공시지가 제도 개선에 도움이 될 것이다. 또한, 실거래가격을 활용함에 있어서 사정개입이 가장 큰 한계점으로 많은 선행연구에서 대두되고 있다. 이런 문제점 또한 보상가격을 활용하여 실거래가격의 사정개입 등을 판단할 수 있는 가능성을 제시하였다는 점에서 본 연구의 의의를 찾을 수 있다. This study is about improving the public land price system. public land price and compensation price were collected. The compensation price ratio was obtained by dividing the public land price by the compensation price. Based on the compensation price ratio of development-restricted zoning, each zoning of use was compared. The empirical analysis results of this study are as follows: First, it was confirmed that management areas, green areas, agricultural areas, commercial areas, and residential areas were different from the compensation price ratio of development-restricted areas. Second, management areas, green areas and agriculture areas showed low compensation price ratio based on the compensation ratio of development-restricted areas. Third, based on the compensation price ratio of development-restricted areas, commercial and residential areas showed a high compensation price ratio. This suggested that public land price were not balanced. To solve these problems, the entity intends to present the use of the compensation price as a supplementary measure. It will be available as a reference in areas where market price data is insufficient. It could actually help you to calculate a reasonable price level. In addition, the significance of this study can be found as data to determine the unusual market price, which is a problem with the market price data.

個別公示地價 調査ㆍ算定의 適正性 提高 方案에 관한 硏究 : 水原市 事例를 中心으로

이규상 京畿大學校 行政大學院 2000 국내석사

1980년대 후반 貿易收支 흑자 등으로 高度成長에 따른 所得의 증가와 함께 不動産 投機가 유발되고 전국적으로 地價가 급등함에 따라 經濟뿐만 아니라 社會的, 政治的으로도 많은 문제점이 발생됨으로써 制度的으로 막아야 한다는 국민적인 공감대가 형성되었으며 政府에서는 開發利益還收에 관한 法律 등을 제정하여 土地公槪念 제도를 導入하게 되었다. 이렇게 도입된 土地公槪念 제도의 원활한 시행을 위해서는 각 부처마다 기준시가, 과세시가 표준액, 감정시가 등으로 多元化되어 있던 지가체계를 一元化하여 土地公槪念 제도 시행의 확고한 기반을 조속히 구축하여야 할 필요성이 대두됨에 따라 「地價公示 및 土地 등의 評價에 관한 法律」(법률 제4120호, 1989년 4월 1일)을 제정함으로서 공적지가체계를 公示地價로 一元化하게 되었으며 현재까지 施行하여 오고 있는 것이다. 따라서 본 논문에서는 본 제도가 조기에 定着되도록 政府나 學界 그리고 각 地方自治團體에서 끓임없이 연구 노력하고 있지만 10여년의 세월이 경과한 현재에도 거래가와의 乖離 및 非效率性, 非客觀性 등의 問題點이 나타나고 있는데 따른 公的地價로서의 個別公示地價에 대한 적정성 제고를 위해 調査·算定方法 등에 관한 문제점을 제기하고 그 改善方案을 모색하고자 하는 것을 주요 내용으로 하였다. 이에 따라 제1장은 연구의 目的과 範圍 및 方法을 서술하였으며 제2장에서는 公示地價 제도에 대한 이론적 배경으로서 지가 및 公示地價와 個別公示地價에 대하여 槪念 및 公示節次와 活用範圍등을 논하였다. 제3장에서는 개별공시지가 관련 現況 및 問題點으로서 水原市의 일반 기본 현황과 特性調査에 관한 문제점 및 산정관련 문제점과 기타 개별공시지가에 관련된 문제점을 구체적으로 제기하였다. 제4장에서는 제3장에서 제기된 문제점에 대하여 制度的, 行政的, 運營上 측면에서의 개선방안으로 다음과 같이 구분하여 연구하였다. 첫째, 制度的 側面의 개선방안으로서는 個別公示地價 調査·算定에 관한 추진일정을 변경하여 末來 豫測適用 決定 · 公示방법으로 하고 미산정 國·公有 토지에 대하여도 점진적으로 個別公示地價를 산정해 나가야 할 것이며 土地異動 土地에 있어서는 수시로 個別公示地價를 산정할 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 決定通知文의 구체적인 발송 방법과 개별공시지가 確認願 발급 手數料에 대한 상, 하한액의 제정과 아울러 閱覽제도의 신설이 바람직하다 하겠다. 둘째, 行政的 側面의 개선방안으로서는 농지의 肥沃度 여부 조사 폐지, 方位조사 축소, 도로접면 세분화 및 都市計劃施設 편입 토지의 배율적용에 대하여는 實施計劃인가일로부터 적용하도록 개선되어야 하며 一團地의 개념에 있어서는 고정된 구획물내의 토지 포함 및 일시적 이용기간을 明文化하는 것이 바람직 할 것이다. 셋째, 運營上 側面에서의 개선방안으로서 담당공무원의 專門性 확보를 위해 짧게는 1개월 길게는 6개월 정도의 지가관련 專門敎育제도가 필요하며 지가 담당공무원의 轉補制限 기간을 필히 준수할 수 있겠끔 시장·군수·구청장의 관심도 제고가 있어야 하겠다. 또한 산정지가 검증 대상토지와 土地評價委員會 운영 방법 등에 대하여도 개선되어야 할 것이다. 끝으로 제5장에서는 結論으로서 公的地價로서의 個別公示地價제도가 조기에 定着될 수 있도록 하는데 부족한 점이 많지만 본 論文이 조금이나마 참고가 되길 바라며 아울러 個別公示地價 제도가 국민들로부터의 적극적인 신뢰를 얻을 수 있도록 하기 위한 政府 및 學界의 끊임없는 노력과 함께 보다 많은 觀心과 硏究가 지속되어야 할 것이다. In the late 1980s, The high growth results from the black letters in the trade leads to increase incomes, to bring about the speculation of real estates, and to shoot up land price all over the country. In addition, the speculation of real estate causes to bring about many social and political problems as well as economical problems. So, There are many same ideas that blocking up the problems. That is why the government comes to introduce The Land Publication System by making a law about redemption of development profits. To carry out the Land Publication System, Each units must unify the various systems of land price-standard prices, taxed standard prices, estimated prices and the forth. Nowadays, we are still carrying out the unified public land price system since we have made a law(Code No. 4120, April 1. 1989) - The Evaluation of Land & Publication of Land Price. In the thesis, Therefore, I seek to examine what the problems are and how can solve them. There are many various problems, so to speak, the difference between real land price and normal price, less efficiency, less objectivity. The government, Academic world and self governing community have tried to do their best to fix this system. The order of the main body is as follows. In the 1st section, I shall explain the purposes, units and methods of my study. In the 2nd section, I shall comment on the concept, the publication process, the limits of application in the land price and public land price system and private public land price. In the third section, As the situation and problems about private public land price, I shall comment on fundamental situation in Suwon city, on problems about survey of feature, on matters about assessment, and the like. In the fourth section, I shall make a study of the improving method as the systematically, administrative aspect. The important things are as follows First, As the improving method in the systematically field, It is good to change the schedule of private notification land price into the research and assessment method of predictable decision and publication in the future. In addition, the lands which don't assess must require into gradually private notification land price. For shifting land, we have to make a plan to assess private notification land price again and again. Also, we need a plan how to send a notice paper and how to set a limit about changes for confirmation notes. Moreover, It is necessary to establish a inspection system. Second, As the improving method of administration aspect, It is necessary to repeal fertility research of land, to reduce direction research, to itemize around the road. And in the aspect of rate application in included land of city plan facilities, The rate application must make it a rule to apply since the day have performed really. For the concept of public land, it is advisable to stipulate the period of temporary use and to stipulate included lands within fixed land readjustment. Third, For the development plan in running, The officials who have responsibilities are much in need of special education system about land price for a month though six months to make them specialized and to observe transfer restrict period by all means, The Mayor, The County chief, and The Ward Head have to be concerned about it. Moreover, The landed assess and the method of management in Land Evaluation Committee must be improved as stated above. The fifth section, In conclusion, As the Public Land Price, I want this study to help the Private Notification Land Price System settle down an early period and this system has to be focused on believing from the citizens. Therefore, The government and Academic world should try their best constantly. Consequently, I believe that a lot of interest and study will last.

개별공시지가와 개별주택가격의 조사방법 비교 및 개선방안

안상길 경북대학교 행정대학원 2010 국내석사

본 논문의 연구목적은 개별공시지가와 개별주택가격의 조사방법과 가격 산정방법을 상호 비교분석하고 그 결과를 상호 비교해 제도상의 문제점을 파악하고 해결방안을 제시하는데 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 국토해양부(www.mltm.go.kr)의 2009년도 개별주택가격 조사·산정 지침과 같은 년도의 개별공시지가 조사·산정지침을 토대로 각각의 조사방법과 가격 산정방법을 상호 비교분석하고, 경상북도 성주군을 표본지역으로 선정해 2가지 가격산정 결과를 상호 비교해 제도상의 문제점을 파악하였다. 이와 함께 표준지 및 표준주택의 조사․평가방법과 비교 표준지의 비준율을 상호 비교해 문제점을 도출하고 그 해결방안을 제시함으로써 공시가격의 신뢰성을 제고시키는데 일조할 것으로 기대한다. 상기한 연구목적을 달성하기 위해 본 연구의 공간적 범위는 사례지역인 경상북도 성주군의 행정구역으로 한정하며, 시간적 범위는 2009년 경상북도 성주군에서 조사․산정된 개별공시지가와 개별주택가격을 기준으로 연구를 수행하였다. 경상북도 성주군을 표본지역으로 조사한 내용에서 토지와 건물을 합한 개별주택 가격이 토지만을 공시하는 개별공시지가보다 더 낮게 산정되는 사례가 전체 필수 3828중 38%에 해당하는 1225필지로 확인되었다. 이러한 가격괴리 현상은 부동산 공시가격의 적정성과 객관성에 심각한 의문점을 불러오고 이는 곧 공시가격에 대한 신뢰성에 크게 훼손될 우려가 있다. 부동산 공시가격은 각종 과세의 부과 기준으로 활용되기 때문에 신뢰성과 형평성이 무엇보다 중요하다. 그러므로 개별공시지가와 개별주택가격과의 가격격차는 공시가격의 신뢰성에 흠이 되고 이를 시정하기 위한 보완작업이 조속히 이루어져야 할 것이다. 따라서 이를 시정하기 위해서는 첫째, 조사방법 측면에서 개별공시지가 및 개별주택가격 산정의 기준이 되는 표준지 및 표준주택을 통합해야 한다. 둘째, 표준지, 표준주택, 개별공시지가, 개별주택가격의 조사일정을 일치시켜야 한다. 주택에 대한 공시제도가 시행된 지 이제 4년에 불과해 통계자료가 많지 않고, 선행연구 또한 빈약한 상태이나 앞으로 부동산 가격공시제도도 지속적이고 긍정적으로 발전을 해 나아갈 것으로 믿는다. 모든 제도와 운영이 초기에 완벽할 수 없겠지만 점진적으로 학계나 실무관계자의 지속적인 연구와 검토를 통해 부동산 공시제도가 더욱 더 발전할 것으로 생각한다.

GIS를 활용한 개별공시지가와 개별주택가격의 토지특성 불일치 사례연구 및 정리방안 : 인천 동구를 중심으로

박지연 인하대학교 공학대학원 2014 국내석사

個別公示地價制度의 改善方案에 관한 硏究

박영찬 부산대학교 행정대학원 1998 국내석사

The calculation methods of government-posted land prices, as pluralized according to the Public Announcement of Land Prices Law which was enacted in 1989, has been unified into a current system based on a single index since 1990. But, there is restriction in settling down he system at one time, because the area of land to be inspected and measured nationwide is as large as 27 million land units. From its earliest execution, the current system of government-posted individual land prices has under severe discussion over whether land prices calculated by the system are reasonable, and its problems have been raised as required to be remedied. To make the system reliable to people requires the continued improvement of its lawful and operational problems as well as its reasonableness and objectiveness. Therefore, the purpose of this paper is to look for the ways of calculating the prices reasonably by raising problems with the calculation system of government-posted individual land prices in Korea and seeking political improvements for the system systematically. Chapter Ⅰ discusses the purpose, range and method of the study as specified in the paper. Chapter Ⅱ provides the theoretic review of the system, including procedures for the calculation and public announcement of government-post individual land and the institutionalization of verification of the prices. Chapter Ⅲ reviews the current situation of the system in terms of operation and institution, and inspection and calculation respectively. Chapter Ⅳ offers approaches to the improvement of problems with the system in terms of operation and institution, and inspection and calculation respectively. Finally, Chapter Ⅴ offers the measures to raise reasonableness and validity of the system and provides the summary of the paper as a conclusion.