도심재개발사업에서 개발권양도제(TDR) 활용가능성과 정책적 함의 : 서울시 용산구를 중심으로

고민구 서울시립대학교 대학원 2010 국내석사

Transferable Development Rights(TDR) separates development right from landownership and transaction of detachable development right is permitted in market. Therefore the landowners restricted developing their land is possible to get compensation by selling their development rights. In other words, TDR is not only to preserve but also promote development. In Korea, the study on TDR for alternative making up land use system have been done since past 20 years. However the precedent study only emphasized compensation for loss and preservation. TDR as a urban planning mechanism is linked between preservation and development. This study aim to analyse feasibility of TDR for urban redevelopment and suggest policy implications. Firstly, it research case of American TDR program and Japanese Special FAR Transfer Application Zone and draw policy implications. Secondly, schematic simulation of TDR is applied to urban redevelopment site and housing redevelopment site within Korean context. Thirdly, feasibility of TDR is identified through a result of schematic simulation, which suggest policy implications for introduction and operation of TDR. The result show that urban redevelopment site can receive development rights estimated in sending area at a one to one ratio. Moreover, development gains of developers also increase sufficiently. The capacity of development rights in urban redevelopment site is much higher than housing redevelopment site. It also says that urban redevelopment site is the best receiving area for introduction of TDR considering the urban planning laws and factor of policy. In conclusion, urban redevelopment site is second-best TDR receiving area for resolving spatial imbalance of development, promoting urban regeneration and guaranteeing development gains. In addition, this is the key to legislation of TDR, consensus of policy participations, developing accurate way of estimating development value and operation connected to urban redevelopment plan and FAR incentive system for successful application and implement of TDR system in Korea. Keywords : Transferable Development Rights, Urban Redevelopment, The Height Zoning Districts, Urban Environment Arrangement Project, Urban, Housing Renewal Project 개발권양도제는 토지의 소유권과 개발권을 분리하여 토지이용에 제한을 받는 소유자의 재산손실부분을 개발권의 양도를 통해 보상받을 수 있도록 하는 제도이다. 즉 보전과 개발을 연계한 시장지향적인 도시계획수단으로 현행 도심재개발사업의 한계점을 보완할 수 있는 새로운 대안으로 많은 관심을 받고 있다. 이미 미국에서는 초기 역사적 랜드마크, 우량농지, 습지 등의 보전을 위하여 도입되었고 점차 활용범위가 확대되어 최근에는 도심문화재 보전 및 도심재개발, 도심활성화 공공시설과 저렴주택(affordable housing) 공급, 기반시설용량관리 등을 위한 목적으로 활용되고 있다. 우리나라에서도 토지이용규제의 한계점을 보완하기 위한 수단으로 개발권양도제 도입을 위한 연구는 지난 20년간 꾸준히 이루어 졌으나, 선행연구에서 제시하고 있는 개발권양도제 도입목적은 손실보상과 보전지역의 보전을 위한 측면을 강조하고 있다. 개발권양도제는 토지의 보존과 개발을 연계하는 도시계획수단으로 미활용 또는 저이용 되는 용적률을 개발압력이 높은 지역으로 이전하여 개발촉진을 유도하는 시장지향적인 제도이다. 최근 도시계획 패러다임이 신시가지 또는 신도시개발에서 기존 도시의 재개발 재건축 등 도심기능의 회복을 위한 도시재생 및 도심활성화로 전환되었다. 도심지역 또는 도심재개발구역은 개발밀도의 완화에 따른 기반시설 부담 및 환경적 악영향에 비교적 덜 민감하게 반응할 것으로 예상되며, 고층·고밀개발 등에 따라 쇠퇴한 도심기능을 회복하고 도심활성화에 기여할 수 있는 등 개발권양도제 적용을 위한 최적의 지역으로 예상된다. 이러한 맥락에서 본 연구의 목적은 현행 도심재개발사업의 문제점을 완화할 수 있는 대안으로서 개발권양도제의 활용가능성과 제도도입·운영을 위한 정책적 함의를 제시하고자 한다. 첫째 미국의 개발권양도제 적용사례와 일본의 특례용적률적용구역제도 적용사례를 검토하여 정책적 시사점을 도출한다. 둘째, 사례지역을 선정하여 개발권을 산정하고, 이를 도심재개발사업구역과 주택재개발사업구역으로 이전하는 모의실험을 실시한다. 셋째, 모의실험결과를 통하여 도심재개발사업에서 개발권양도제 활용가능성을 분석하고 제도도입과 운영을 위한 정책적 함의를 제시한다. 먼저 도심재개발 관련 개발권양도제를 적용한 미국의 로스앤젤러스, 산타바바라, 포틀랜드, 시애틀, 체스터필드 사례와 일본의 특례용적률적용구역제도를 적용한 동경역 보전사례를 검토한 결과 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 적절한 송출지역과 수용지역의 선정은 제도의 성공을 위한 첫 번째 과제이다. 송출지역은 공익목적 달성을 위하여 상대적으로 토지이용규제가 강력하고 수용지역은 개발밀도가 증가하더라도 환경적인 악영향이 최소화될 수 있어야 한다. 둘째, 개발권에 대한 공급과 수요의 균형을 이루기 위한 적절한 관리가 이루어 졌다. 미국에서는 개발권에 대한 수요증가를 위하여 도심지역의 개발밀도를 강화하고 인센티브를 추가로 부여하였다. 셋째, 송출지역과 수용지역 개발밀도의 적절한 관리가 필요하다. 개발권의 이전이 이루어진 송출지역에 대하여는 지속적인 토지이용규제가 이루어져야 하며 수용지역은 추가개발로 인하여 기반시설부담 및 환경적 악영향이 최소화 될 수 있도록 철저한 밀도관리가 필요하다. 넷째, 해외사례에서는 개발권양도제 적용을 위하여 TDR 조례를 제정하여 송출지역·수용지역의 선정기준, 개발권의 산정 및 전환비율 결정, 개발권의 승인 등의 절차, 개발권양도를 통한 수익의 사용출처 등을 관리·감독하고 있다. 마지막으로 도심재개발사업에서 개발권양도제의 원활한 적용을 위하여 관련제도·계획과의 연계가 이루어졌다. 미국과 일본의 사례 모두에서 도심재개발제도 또는 도심재개발계획과 연계하여 제도를 운영하였다. 다음으로 개발권양도제 모의적용을 위한 사례지역으로 서울시 용산구 용산2가동 최고고도지구를 송출지역으로 선정하고 국제빌딩4구역 도시환경정비사업구역과 신계주택재개발사업구역을 수용지역으로 선정하여 모의실험을 실시하였다. 실시모형은 송출지역의 토지소유자들에게 적절한 보상을 하면서, 동시에 수용지역의 개발업자와 주민들에게도 이익이 되는 방향으로 송출지역의 개발권을 산정하고 개발권 최대전환률을 중심으로 두 개의 수용지역의 추가용적률과 개발이익을 산정하여 비교·분석하였으며, 다음과 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 도심재개발사업구역은 송출지역에서 산정한 총 개발권을 1:1로 무리없이 수용할 수 있으며, 개발권 이전에 따른 개발이익 또한 개발업자의 수익성을 충분히 담보할 수 있는 수준으로 분석되었다. 둘째, 주택재개발사업구역은 관련 법률과 제도적 요인에 따라 송출지역에서 산정된 광범위한 개발권을 1:1로 수용하기에는 한계가 있으며, 무리하게 개발권의 이전이 이루어질 경우 기반시설과 환경적 악영향이 우려되었다. 셋째, 도심재개발사업구역은 주택재개발사업구역과 비교하여 개발권양도제 적용을 위한 수용지역으로서 상대적으로 높은 수용력을 가지고 있으며, 관련 법률과 제도적 요인을 고려하여 제도적용을 위한 최적의 수용지역으로 나타났다. 마지막으로 해외사례 검토와 사례분석을 통하여 우리나라에서 도심재개발사업을 위한 개발권양도제 도입·운영을 위한 정책적 함의를 제시하였다. 제도도입을 위한 선결과제로 제도의 법제화, 사회적 합의를 위한 교육·홍보, 적합한 대상지역의 선정기준과 개발권 산정 방법 등이 마련되어야 한다. 또한 원활한 제도운영을 위하여 현행 도심재개발계획·용적률 인센티브제도와 연계하여야 수용지역의 추가개발에 대한 환경적 악영향을 최소화하기 위한 대안의 필요성이 강조되었다. 본 연구는 도심재개발사업에서 개발권양도제의 활용가능성을 분석하고 정책적 함의를 제시하였다. 분석결과 도심재개발사업은 제도적용을 위한 수용지역으로 충분한 수용력이 있으며, 사업의 수익성 또한 높여 줄 수 있다는 것을 확인하였다. 그러나 국내에 적용된 사례가 없는 관계로 몇 가지 전제조건을 설정하여 가정된 요건 이외의 변화에 대한 한계를 지닌다. 향후 연구에서는 정교한 실시모형의 개발을 통하여 제도의 유용성과 타당성을 구체적으로 증명할 수 있기를 기대하며, 현행 도심재개발사업의 문제점을 해결하기 위한 대안으로서 개발권양도제의 구체적인 활용방안에 대한 연구가 이루어져야 한다. ※ 주요어 : 개발권양도제(Transferable Development Rights: TDR), 도심재개발(Urban Redevelopment), 최고고도지구(The Height Zoning Districts), 도시환경정비사업, 주택재개발사업

국가연구개발사업의 양적·질적 효율성 비교분석

김경수 서울과학기술대학교 2020 국내박사

산업 트렌트와 경제 구조의 변화가 가속화됨에 따라 과학기술의 역할이 확대되고 정부의 국가연구개발사업 투자 규모가 증가하고 있다. 국가연구개발사업 성과의 양적 수준은 투자가 증가함에 따라 향상되고 있는 반면, 질적 수준의 향상은 미흡한 실정이다. 본 연구에서는 자료포락분석(Data Envelopment Analysis; 이하 DEA) 모형과 DEA/Window 모형을 이용하여 국가연구개발사업 성과의 질적 수준을 효율성 관점에서 종합적으로 분석하였다. 국가연구개발사업의 과학적 성과와 기술적 성과를 분석하기 위해 농림축산검역검사기술개발사업과 산업소재핵심기술개발사업의 논문 성과와 특허 성과를 대상으로 선정하였다. 분석 결과, 국가연구개발사업 과학적 성과와 기술적 성과의 양적·질적 효율성은 사업수행 주체 또는 분석관점에 따라 다른 양상을 보였으며, 연구개발 특성, 연구개발 협력 유형에 따라 차이가 있는 것으로 나타났다. 질적 효율성 제고를 위해서는 사업 수행주체뿐만 아니라, 대상 성과 유형, 연구개발 특성, 연구개발 협력 유형 등을 종합적으로 고려하여 방안을 수립할 필요가 있음을 시사한다. 정부 주도 국가연구개발사업의 과학적 성과의 질적 효율성 관리를 위해서는 연구개발단계별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 기초연구에서 질적 효율성이 높게 나타난 반면, 개발연구에서 질적 효율성이 낮게 나타났다. 민간 주도 국가연구개발사업의 과학적 성과의 질적 효율성 관리를 위해서는 연구수행주체별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 철강화학 분야의 경우, 대학이 수행한 과제에서 질적 효율성이 높게 나타났으며, 중소/중견기업이 수행할 경우 질적 효율성이 낮게 나타났다. 또한, 연구개발 분야, 연구수행주체별 특성에 따른 효율성의 시계열적인 안정성을 고려할 필요가 있는 것으로 나타났다. 단기적으로 섬유세라믹 분야, 대기업에서 질적 효율성이 안정적인 것으로 나타났으며, 장기적으로는 철강화학 분야, 중소/중견기업에서 질적 효율성이 안정적인 것으로 나타났다. 정부 주도 국가연구개발사업의 기술적 성과의 질적 효율성 관리를 위해서는 연구수행주체, 공동연구 유무별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 대학에서 질적 효율성이 높게 나타났으며, 단독연구에서 질적 효율성이 높게 나타났다. 또한, 질적 효율성과 공동연구 기관 수 간 상관분석 결과 음의 상관관계를 보였다. 이는 단독연구의 질적 효율성이 높게 나타난 것을 지지해주는 결과라고 할 수 있다. 민간 주도 국가연구개발사업의 기술적 성과의 질적 효율성 관리를 위해서는 첫째, 연구수행주체별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 출연연구소에서 질적 효율성이 높게 나타났으며, 대학에서 질적 효율성이 낮게 나타났다. 둘째, 대기업과 중소기업의 협력 기관 수별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 대기업에서 2개 기관 이상과 협력 시 질적 효율성이 낮게 나타났으며, 중소기업에서 2개 기관 이상과 협력 시 질적 효율성이 높게 나타났다. 이는 기업 규모에 따른 연구개발 역량에 기인한 것으로 판단된다. 셋째, 금속 분야와 화학공정 분야의 연구수행주체별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 금속 분야의 출연연구소에서 질적 효율성이 높게 나타났으며, 화학공정 분야의 대기업에서 질적 효율성이 낮게 나타났다. 화학공정 분야의 경우, 화학산업의 특성 상 대기업이 국산화가 미흡한 분야나 중소기업이 추진하기 어려운 대규모 연구개발을 추진하는 것에 기인한 것으로 판단된다. 넷째, 금속 분야의 협력 기관 수별 특성을 고려할 필요가 있음을 확인하였다. 금속 분야의 1개 기관과 협력 시 질적 효율성이 높게 나타났으며, 질적 효율성과 금속 분야 협력 기관 수 간 상관분석 결과 음의 상관관계를 보였다. 이는 협력 기관 수가 적을수록 질적 효율성이 높게 나타난 것을 지지해주는 결과라고 할 수 있다. 국가연구개발사업의 질적 효율성 제고를 위한 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 질적 효율성 관리 대상 성과의 유형을 특정하고 명확히 정의할 필요가 있다. 둘째, 연구개발 과제 특성에 따라 과학적 성과와 기술적 성과의 질적 수준의 차이가 발생하므로 연구수행주체 및 연구개발 협력 유형을 사업 계획 수립과 예산 편성 단계에서 고려할 필요가 있다. 셋째, 질적 효율성의 안정적 관리를 위해서는 시간의 흐름에 따른 효율성의 시계열 변화를 고려할 필요가 있다. 본 연구는 전체 국가연구개발사업 가운데 농림축산검역검사기술개발사업과 산업소재핵심기술개발사업 사례를 대상으로 하였다. 따라서 본 연구 결과를 일반화하기 보다는 추후 국가연구개발사업의 과학적 성과와 기술적 성과의 질적 수준 관리를 위한 정책적 참고자료로 활용하는 것이 바람직하다. Korea’s R&D investment has significantly increased in recent years and the quantitative outputs such as number of papers and patents have also increased with the investment. However, the quality of R&D outputs has not been fully addressed. In particular, the quality of R&D outputs has attracted little attention. In this paper, a Data Envelopment Analysis(DEA)/Window method was used to construct models for quantitative and qualitative efficiencies analysis of R&D investment. Indices were proposed to analyze the qualitative efficiency of R&D investment. The Impact Factor of SCI paper was used as a qualitative index of scientific performance, and a smart score of domestic patent was used as a qualitative index of technical performance. This model was used to analyzed the quantitative and qualitative efficiencies of scientific performance and the technical performance. Based on cases R&D projects of Korea, the quantitative and qualitative efficiencies of national R&D projects were analyzed and factors that would influence R&D efficiencies were identified. This paper suggests that both quantitative and qualitative efficiencies should be considered when improving R&D efficiency. Also, it is recommended to carefully consider research fields, characteristics and collaborative types of R&D projects during the planning stage. The results of this paper can be used as a guideline to manage the performance and stability of R&D projects' efficiency.

국가연구개발사업의 특허권 확보 및 활용전략 법적연구

엄성희 건국대학교 대학원 2010 국내석사

Today become a infinite competition period because there are not only arrival of the 21st century which is knowledge base societies, but also the active internationalization. This is the time which we should improve competitive power of our country and enterprise according to the research and development. The government expands investment of development business continuously for a potential future growth, raising the national competitive power and scientific technical competitiveness. The investment expense compare with GNP and the number of scientists and technicians in our country's research and development enterprise are close to the many European countries. Effectiveness problem of the national research and development enterprise became hot issue when the government R&D budget arise to 10 billion dollar. The number of big country R&D enterprise is more than 300, but most of them concentrate to catch up advanced international technic. Our country would change paradigm catch up advanced international technic to develop advanced technic for continuous economic growth. The purpose of this paper is to introduce the Invention Captial of new patent security system for height boil the effectiveness of patent right security and application of the national research and development enterprise in korea. We could work out more effective strategy for mapping out a patent right and application because of suggestion of Korean Invention Capital. There is considerable difference between Invention Capital and Korean Invention Capital according to analysis of Patent Pool in suggestion of Invention Capital. We will suggest the idea and patent that procure by Invention Capital with Pool form. Thus, we would research acquired patent and idea's practical vitalizations in national research and development enterprise. Also, there are a lot of things to be accomplished for the national research and development enterprise for the national research and development enterprise for the effectiveness raising of patent right security and application the research and development enterprising relation technical management support which leads the integrated center, technical management and before, with the research which relates in technical marketing and support, school work link and research and development enterprising relation legal support and problem point solution support and international collaboration of the enterprise the support for the support for an interchange and the international market advance of the enterprise, the systematic establishment for the benchmarking and a research and development enterprising specialty manpower cultivation of research and development enterprising professional manpower cultivation process of the foreign nation which is executed successfully. Our country national competitive power reinforcement and patent technical acquisition are very powerful interrelation. Through The national research development enterprise, researching the patent technical acquisition strategy for making our country national competitive power and studying about propriety management of the scientific technical background national research and development enterprise investigates a on tents from the side which is legal, this leads this our country patent technical power reinforcement research and development enterprising effectiveness raising leads, it need to research for increasing national competitive power.

都市公營開發事業에 대한 考察 : 麗川市를 中心으로

김영곤 朝鮮大學校 1990 국내석사

This Paper studied the background and characteristics of the adopted public development among the system of housing land development that is executing in our country nowaday. And I t defined the reasons of problems that is caused by a social change i n the Project of public development at the level of city public development toward a service that the public development effects to the City planning as an example of Yeo-cheon city that is planned by the business of public development. So It would like to propose reform methods in developing housing area to give basic data in establishing system of city public development by the local self- governing body as the methods for a construction of effective city space and smooth supply of housing area is presented as follows. First ; In order to ensure a legitimacy of an exercise of government power for the business of public development, the gualification of a practical system of pubiic development is to be strengthened. According to the guideline of the policy of city development or nation's housing or land, the condition of related areas, the characteristics of business subject, the system of public development is to be selected. The object of the public development such as the developing business of residential land for the low-incomed class, the suitable business that is developed by the public, the developing business of land in national basic industries is to be realized and objectified more. Second ; A differtial application of distribution price of the residential land according to not only the distribution of residential land related with housing construction business and its use or object but also the storage of public land and reformation of system and distribution object of public developed land through an activation of the system of land selling in advance. Third ; The idleness one of planning developed land such as a rational management for restrict ion of privaty ownership of developing profit, the establishment of effective restoration system of the developing profit, and establishment of land developing fund is to be controlled. Fourth ; To ensure a reinvestment resources for continuous propulsion of the city developing business, its effective propulsion of developing business by a pre-paying distribution and induction of land demand and distribution acceleration ( encouragement of purchase interest ) is to be drived. So the distribution acceleration and fund revulsion is to be smooth with a rational reform of a distribution method by a minimization of dependency degree of the outer fund in an early period of development and establishment of investment resources by a restoring profit of the public development. Fifth ; A method of activation in city developing business is to be considered by a diversity of the developing subject. Sixth ; The search for distribution method of space for city environment and the enlargement method of equipment space is to be considered.

도시재개발사업의 개선방안에 관한 연구

이제경 단국대학교 1991 국내석사

There are many problems related to the urbal redevelopment projects in Korea : first, on the redeveloping business, unsuitable standard for land selection, incorrect project in timely and spacial including, Insufficient public investment for the midtown redevelopment, problemetic method on operating redevelopment, and structure on individual landholder's prior to a certain business : second, on the redevelopment system, poor financial investment, institutional inertia of the laws for project, problem on the temporary asylum, and institutional inertia of the chaining with rental house system : third, on the redeveloping environment, problem between the paltry households and depositors, and investing the civil capital and the speculating redevelopment. In this thesis, therefore, the reforming measures for the urban redeveloping business I propose are as following : I . Reforaing measures for the redeveloping business 1. We could reach the aia on the redeveloping business when the proper level of public investment and the enlarged financial support might be proceeded. And a professional institute for redevelopment should be built. 2. Like western countries, we need to introduce a right for redevelopment, and a system to transform th right. 3. It is necessary to make a positive code for using the beyond and beneath the earthly surface. 4. It is necessary to intorduce a trusting rdevelopment of land, the new redeveloping method of Japan, in order to change the Korean method. 5. Local self-governments should investigate the reality on the potential object areas annually, secure informations for the redevelopment by themselves, and make various efforts on prior reliability and cooperating system. II. Reforming measures on the redevelopment system. 1. We need the measure which we rent a certain amount of prenanent rental houses that were distributed to each region for the depositors in the redeveloping areas, and we build premanent rental houses investing the money saved for the houses. 2. We should introduce a fund system of improving houses for enlarging redeveloping business, and a Linkage system. 3. In order to propell the redeveloping business smoothly, we need the measure that we rent temporarily the corporation-building rental houses to people of removal area. 4. We should varify the house-supplying systemin order to use the business's conditions, and supply houses. III. Reforming measures on the redeveloping environment 1. For the reliability of the dwellers, we need at first to build and operate an office within the redeveloping area, and secondly, we need to investigate a system of consultant who may arbitrate and arrainge the direct contact between the Corporation and dwellers. 2. In order to establish a true housing measure for the poor, we should devide the support with business detail and upgrade its subsidy.

부동산개발사업 PF에서 금융권의 리스크 관리에 관한 연구 : 시공사 우발채무 현실화 사례를 중심으로

김미영 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

The real estate market and the financial market have faced rapid changes since the Asian Financial Crisis. With the necessity of developing various financial products other than the simple commercial credit, financial institutions started to operate project financing based on the cash flow of the project rather than the corporations after the foreign exchange crisis. Assuming the expected future value rather than the present mortgage value, the structure of South Korea’s project financing of the financial market was enlarged in the forms of ABS, ABCP, PFLOAN, and etc. by replacing the credit reinforcement of a construction company into the risk complement of the financial institutions. However, in the course of activating project financing, excessive control of the government’s real estate policy and the vicious cycles of the construction business and the real business have brought risky factors in the insolvency of project financing. This can be observed in the realization of contingent liabilities of a construction company due to the recent bankruptcy of construction company. In other words, the important issue here is how the financial institutions can restore the risks caused by the crisis from the financial expansion so that South Korea’s real estate development business project financing market is more stable. Moreover, credit reinforcement (payment guarantees, assignment of an obligation) through the existing credit level of construction company cannot solve the problems. Thus, this study examined the solutions for risk management in the perspective of financial institutions through the case of an actual realization of the possibility of construction companies contingent liabilities that is being concerned in today’s society. It is Contral Booth, KEY, that will replace the current market among the participants in project financing. This study was proceeded as follows. In the introduction, basic theoretical concepts and the theoretical study on the former researches on real estate development business, project financing, financial expansion, and construction companies contingent liabilities were explained. The precedent researches focused on the transcendental theories on the solutions to activate project financing and solutions of risk management for different business stages. Even if there are case studies, no research has been made to find out solutions for risk management for the realization of an actual contingent liability. For this reason, this study is planning to be financed by the financial institutions, minimize the realization of the contingent liabilities of the current construction company in the perspective of the managing director, and complement the risks. This will help achieve the principal goal of this study that is activating the project financing market which is neither through the tight-money market and its curtailment. In the body, through 3 cases of the realization of construction companies contingent liabilities (1. Prolonged Short-term loan agreement duration vs commercializing duration, 2. Individual workplace PF VS bankruptcy of construction company , and 3. Double regulation of Central Government VS Local autonomous entity), the following solutions were derived on the risk management of financial institutions. First, it needs to be revised during the loan agreement based on the buffer duration by matching the preparation time and the business in which the PF loan agreement duration is being prolonged. Second, rather than relying on the credit reinforcement of construction company, when conducting the PF after the completion of businesses, it would be appropriate to reserve rather to react immediately to the collection of bonds when the construction company goes bankrupt. Third, as the current real estate development regulation is in a double or triple structure regarding the administrative position, it is vital to re-investigate accurately when conducting the PF. The significance of this study is to prevent a financial crisis through the case of a probable realization of construction company contingent liabilities, obstruct the reduction of the market by complementing realistically with a temporary completion of the financial institutions, and to activate the PF market of the real estate development project. The limitations of this study lies on the occurrence of an actual realization of contingent liabilities that is appeared in construction company. This is because the problems and solutions of the credit reinforcement system of the financial institutions and the limitations of the credit reinforcement regarding the contingent liabilities depending on the credit level of construction company could not be measured through the analysis based solely on the credit level. Thus, such limitations would have to be studied further in the future. Key word : Real estate development business, Project Financing, Financial expansion, Construction companies contingent liabilities were explained. 주택시장과 금융시장은 IMF 외환위기 후 급격한 변화를 겪었으며, 그런한 변화를 지금도 겪는 일련의 과정이다. 금융기관은 외환위기 이후 단조로운 기업대출방식에서 벗어나 다양한 금융 상품 개발의 필요성으로 인하여 기업이 아닌 프로젝트의 현금흐름을 바탕으로 하는 프로젝트 파이낸싱에 관심을 가지고 그 역할을 수행해왔다. 현재의 담보가치보다는 미래예상수익을 가정하고 시공사의 신용보강을 대체하여 금융기관의 리스크의 보완으로 우리나라의 프로젝트 파이낸싱 구조는 ABS,ABCP,PFLOAN등의 형태로 금융시장은 팽창되었다. 그러나 이러한 프로젝트 파이낸싱이 활성화 되는 가운데 최근 정부의 부동산정책의 과도한 규제 및 건설경기 및 실물경기의 악순환으로 프로젝트 파이낸싱의 부실화를 우려하고 있다 이는 최근 시공사의 부도등으로 시공사의 우발채무가 현실화 되고 있는 사례를 통해서도 확인할 수 가 있다. 즉 금융팽창에 대한 위기에 대해 금융기관이 리스크를 어떻게 보완해서 향후 우리나라 부동산개발사업의 프로젝트 파이낸싱 시장을 안정적으로 더 발전해 나갈 것인가에 대한 중요한 이슈이다. 또한 기존의 시공사의 신용등급을 통한 신용보강(지급보증.채무인수)만으로는 더 이상 통할 수 없다는 것이다. 따라서 본 연구에서는 최근 많이 우려하고 있는 시공사 우발채무 현실화 가능성이 실제 현실화됨에 따라 사례를 통해 금융기관입장에서 리스크관리 방안이 무언인지에 대해 연구하였다. 프로젝트 파이낸싱의 참여자들 중에서 현 시장을 대처할 Contral Booth, 즉 KEY이기 때문이다. 본 연구의 과정을 살펴보면 다음과 같다. 서론에서는 부동산개발사업, 프로젝트파이낸싱, 금융팽창, 시공사우발채무에 대한 이론적개념 및 기존 선행연구를 통한 이론적 고찰을 중심으로 기술하였다. 기존 연구에는 프로젝트파이낸싱의 활성화방안 및 사업단계별 리스크관리 방안에 대한 선험적 이론을 중심이 많았고, 사례연구에 있어서도 실제 우발채무가 현실화된 것에 대한 리스크관리 방안을 모색하는 것은 없는 상태이다. 그러한 이유로 이 논문은 금융기관이 프로젝트 파이낸싱 구조상 자금을 조달하여 프로젝트를 실행하고 감독관리하는 입장에서 현 시공사 우발채무 현실화가 되는 것을 최소화해서 리스크를 보완하여 부동산 금융시장의 경색, 축소가 아닌 프로젝트 파이낸싱 시장의 활성화가 되는 것이 본 연구의 궁극적 목적이다. 본론에서는 시공사 우발채무 현실화가 된 3가지 사례(1.짧은 대출약정기간VS 사업화기간의 장기화 2.개별사업장PF VS 시공사부도 3.중앙정부 VS 지방자치단체의 이중규제 )를 통해 금융기관의 리스크관리방안의 결과는 다음과 같다. 첫째, PF대출약정기간이 장기화 되어가고 있는 사업기간 대비 기간에 맞추어 Buffer기간을 두어 가산하여 대출약정시 조정 할 필요가 있다. 둘째, 시공사의 신용보강에 의지하기 보다는 PF심사 시 사업성 및 사업종료 후에도 운영수익등이 양호한 사업장의 시공사 부도 시 채권회수조치에 대해 즉각 반응할 것이 아니라 유보해주는 것이 필요하다. 셋째, 현 부동산 개발규제가 행정 위계별 이중, 삼중의 구조이므로 PF취급 시 정확하게 재 검토 할 필요가 있다. 본 연구의 의의는 현재 발생하고 향후 발생할 시공사 우발채무 현실화에 대한 사례를 통해 금융위기를 막고 금융기관의 임시방편적인 보완이 현실적인 보완을 통해 시장이 경색되지 않고 더욱더 우리나라 부동산개발사업의 PF시장이 활성화되는데 의의를 두고 있다. 본 연구의 한계는 실제 우발채무 현실화가 발생됨에 있어 나타난 시공사의 신용등급만으로 금융기관의 신용보강체계에 대한 문제점 및 개선점, 시공사 신용등급별 우발채무에 대한 신용보강 한도에 대해 분석을 통한 계량화를 시키지 못한 것에 대해 향후 추가로 연구해야 할 부분이다.

宅地開發事業의 活性化에 관한 硏究 : 民間部門育成을 中心으로

김태균 한양대학교 행정대학원 1996 국내석사

재개발사업의 문제점 분석을 통한 활성화 방안 연구 : 창원특례시(마산합포구, 마산회원구, 진해구)를 중심으로

박미진 창신대학교 대학원 2023 국내석사

국문초록 재개발사업의 문제점 분석을 통한 활성화 방안 연구 -창원특례시(마산합포구, 마산회원구, 진해구)를 중심으로- 박 미 진 창신대학교 부동산경영대학원 창원시는 2010년 세 도시(창원시, 마산시, 진해시)가 통합되면서 하나의 큰 도시가 되었으나, 각 도시간의 발전 상황과 도시의 정비 상태가 다름으로 인해 불균형적 도시의 모습을 갖추고 있다. 성산구와 의창구의 경우(구 창원시)는 비교적 안정적인 기반시설을 갖추고 있어 재건축사업 위주의 정비사업이 활발히 이루어지고 있다. 그러나 마산합포구, 마산회원구, 진해구의 경우(구 마산시, 구 진해시)는 일찍이 산업화와 도시화가 시작되어 도시가 오래된 만큼 취약한 기반시설로 인해 재개발사업 위주의 정비사업이 필요하다. 재개발사업은 시간이 많이 소요되고 사업진행 중에도 주민들의 반발로 사업인가가 취소되는 일이 빈번하지만 어떠한 형태로든 재개발사업을 통한 새로운 도시의 정비사업은 이루어져야 한다. 그러므로 이러한 사업들의 원만한 추진을 위해서는 재개발사업의 과정에서 발생하는 문제요인을 찾고 이를 토대로 재개발사업과 관련된 활성화 방안이 필요하다고 보았다. 이에 본 논문에서는 창원시 재개발사업의 진행에 영향을 끼치는 요인으로 사업의 내부적 요인, 외부적 요인 및 참여자 요인을 제시하였다. 세부적으로 사업 내부적 요인을 재개발 관련 법·제도 미비, 재개발사업 시행절차상 문제, 사업비용 확보 및 집행투명성 부족, 도시 계획적 측면 문제(재개발 사업방식)로 구분하고 사업 외부적 요인을 물량 과잉공급으로 미분양증가, 지역인구 감소, 부동산경기 침체, 부동산 세금과다 등 부동산정책으로 제시하였다. 사업 참여자 요인은 지방자치단체와의 소통 및 협조 부족, 재개발추진위원회 구성과 조합설립의 투명성 부족, 시행업체의 전문성 부족과 방만한 운영, 사업집행부와 조합원들 간의 갈등 문제 등이 발생한다고 보았으며 객관적으로 이를 분석하기 위해 전문가 설문지를 이용한 AHP기법을 통해 실증분석 하였다. 연구대상으로는 재개발사업 조합관계자, 시행업체 관계자, 재개발사업 관련 공무원, 관계된 학문을 연구하는 교수, 공인중개사, 부동산학 전공자등 36인을 설문 조사하였다. AHP 분석결과를 살펴보면 사업의 내부적 요인과 참여자 요인을 사업의 외부적 요인보다 상대적으로 중요하다고 판단하고 있다. 이중 사업 내부적 요인에서 가장 중점을 두는 요인은 사업비용 확보 및 집행투명성 부족이며, 사업 참여자 요인에서는 시행업체의 전문성 부족과 방만한 운영에 가장 큰 우선순위를 두었다. 그 다음으로는 사업 외부적 요인에서 부동산 세금과다 등 부동산 정책을 중요하게 고려하였다. 그에 대한 재개발사업의 활성화방안으로는 첫째, 재개발사업 시 가장 우선시 되는 부분이 사업 관련 자금조달이므로 사업비용이나 공공시설 설치비용을 주민이 고스란히 부담해야하는 것에 대한 대책으로 국가 및 지방자치단체의 공공시설을 위한 사업비 보조 등 필요한 재정지원이 뒷받침되어야한다. 둘째, 재개발사업의 주체인 조합이 시행업체를 선정하면 실제적으로 해당사업을 진행하는 업체가 전반적인 업무를 맡기 때문에 업체의 선정은 중요하다. 그러므로 시행사와 시공사를 선정 시에 전문성의 유무를 파악하고 자금력 있는 업체를 선택하는 것과 더불어 오로지 건설업체의 이익추구만을 지양하도록 공정한 업무체계 하에 사업이 진행될 수 있는 감시체계를 갖추는 것이 필요하다. 셋째, 재개발사업에 있어서 외부적 요인의 파급효과는 내부적 요인과 참여자 요인보다는 적다고 할 수 있지만 외부적 요인과 관련해 발생하는 문제들을 간과할 수 없다. 부동산 정책과 같은 외부적 요인도 재개발사업의 성공유무에 영향을 미치는 만큼 정부의 일관성 있는 정책이 요구되어진다. 본 논문의 연구결과에서 재개발사업 전문가들은 사업의 내부적 요인과 참여자 요인이 동일하게 중요하다고 판단하였다. 즉, 시대의 변화와 현실 실정에 따라 재개발사업에서 중요시되는 부분이 다를 수 있다는 점이 앞으로의 후행 연구에 작으나마 길잡이가 되리라고 본다.

국가연구개발사업에 따른 직무발명의 귀속과 활용에 관한 연구 : 공동관리규정과 기술료 제도를 중심으로

원동식 경북대학교 대학원 2019 국내석사

우리나라는 과학기술발전을 위한 기반을 조성하여 과학기술의 혁신과 국가경쟁력 강화를 목적으로 과학기술기본법을 제정하여 시행하고 있으며 동법을 토대로 과학기술기본계획을 수립하고 국가연구개발사업을 추진하고 있다. 더불어 정부는 대학과 정부출연연구기관에 연구개발비를 출연하여 국가연구개발사업을 수행케 하고 있다. 국가경쟁력 강화 및 국민경제 발전이라는 과학기술기본법의 목적을 달성하기 위해서는 국가연구개발사업은 연구개발성과의 도출은 물론 그 활용이 필수적이라고 할 것이다. 본 연구에서는 현행 국가연구개발사업에 따른 직무발명의 귀속과 활용에 관한 법제에 관리의 사각지대는 없는지, 직무발명의 활용이 장려되는 방향으로 법제가 운영되고 있는지 공동관리규정과 기술료 제도를 중심으로 검토해 보았다. 먼저, 국가연구개발사업의 정의와 그 범위에 관한 문제로써 정부의 예산이 투입되기는 하나 공동관리규정 상 국가연구개발사업의 정의 규정에서 배제되는 영역이 존재한다. 정부출연연구기관 등의 기본사업이 이러한 영역에 해당하는데 기본사업의 연구개발성과의 귀속과 활용에 대한 규정을 마련할 수 있는 방안을 제시하였다. 다음으로 우리나라는 과학기술기본법 및 공동관리규정을 통해 국가연구개발사업을 수행한 개발기관이 연구개발성과를 소유하는 것으로 규정하고 있으며, 특허법 및 발명진흥법은 직무발명이라고 하더라도 발명에 대한 권리는 원시적으로 발명자에게 귀속되는 발명자주의를 취하고 있다. 표면적으로는 공동관리규정과 발명자주의가 배치되는 것으로 보일 수 있어 이에 대해 검토하였고, 이어 국가연구개발사업의 직무발명 귀속 규정의 개선방안을 제시하였다. 마지막으로 국가연구개발사업으로 인한 직무발명의 활용 양상은 대부분 기술이전 등을 통해 이루어지는데, 기술이전 등의 반대급부로 발생하는 기술료를 다루는 기술료 제도에 있어 직무발명의 활용 및 기술사업화를 활성화하는데 저해요소는 없는지 검토하였다. 특히 정부납부기술료 제도와 기술료 사용에 관한 규정이 가지는 문제점을 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다.

漁村綜合開發事業의 效率的 推進方案에 관한 硏究 : 濟州道 漁村綜合開發事業 中心 으로

양희범 濟州大學校 産業大學院 2003 국내석사

This study is support to be subsidized from the national coffers by financial resources from the farming and fishing villages structure improvement special tax during 1994 to 2002. And its contents are preset situation of comprehensive make a sector selection in jeju province, total investment produce results, scale of investment by sectors, scale of investment by department of projects, scale of investment by each years, project contents and scale of investment by sector and eochongye, effect analysis about incoming projects, management case investigation through questionnaire investigation about the central operating body of project, presentation of improvement plan and issues about incoming projects, efficient management and promote about to do and henceforth plan. 1. Investment working expenses in jeju province sector are invests in total 33,000 million wons to 9 complete projects sectors and 2 continue projects sectors during 1994 to 2002. 2. Scale of investment by department of projects is classified 11 projects for 33,000 million wons. There are order to tourism side business related project is too much 12,300 million wons(37.4%), fishing port establishment project is 6,200 million wons(18.7%), aquaculture establishment project is 3,700 million wons(11.2%), fishery backup establishment project is 2,700 million wons(8.2%). 3. Effect analysis contents in total 30 projects; part of flatfish ground fish farm in aquaculture establishment is satisfactory managementresult about incoming projects. Part of eochongye complex incoming establishment project is mainly put to lease and one part managing(1 building have many uses); only support to the establishment maintenance expenses by rent. Part of fishing village tourism incoming project is satisfactory management results near by site of superb scenic beauty and tourist spot. 4. Investigation of management by questionnaire about eochongyejang the central operating body of project, 55% answer in the affirmative thetotal results of fishing community overall development plan. And preference of henceforth projects are order to incoming project(30%), fishery and production basis establishment(35%), welfare facilities(35%). 5. The point at issues of incoming project, 14 businesses comes under 46.7% of 30 projects are put to lease although eochongye manage directly. Classify according to management results are 8 satisfactory businesses(27%), 8 medial businesses(27%), 8 unsatisfactory businesses(27%), 6 insolvent businesses(19%). 6. The followings are present of schemes for efficient driving plan of fishing community overall development plan. 1) At early stage detect to preparation to the point at issues from the stern after appraisement about management of supported project. 2) After, support to incoming project with fishing community overall development plan is carefully select and support to project item throughout objective standard with experts. It's propriety appraisement about development potential energy of community, management ability of eochongye, secure working expenses, take part in members of eochongye and so on. 3) In case of incoming project, careless of management by mistake of eochongye is take exclude of support project etc. throughout induce self-support of eochongye to introduce appraisement system about fishing community overall development plan. 4) It is necessary positive support of autonomous entity and jurisdiction fisheries cooperative association. Regular education about manage of incoming project, public information, marketing, development of customer management system, development event of fishery village tourism, support to related special policy plan(ex. marine farming project of national support, experience fishery village tourist industry etc.) are need. 5) Related the point at issues of completed establishment are point of redemption following development profits(collect of development share), point of contribution about use of site by a public institution has the proprietary rights and rights of management, more difficulty of management depend on provincial taxes, registration tax, property tax etc., after its give careful consideration to system investigation. Fishing community overall development plan is over 1'st stage project until 2004 of target year, but support plan is extension support to 2008 by financial resources from the farming and fishing villages structure improvement special tax that after support project have not occur insolvent operation by select the project contents from objective estimate standard.