용적률에 따른 주거환경 및 가치비교

정창무,황희정,권오현,장윤배 경기연구원 2009 위탁연구 Vol.2009 No.3

주거환경 개선을 위한 주택재건축 및 주택재개발 사업이 활기를 띠게 되면서, 주택은 본래의 목적인 주거를 위한 공간이 아닌 투자 및 투기를 위한 중요한 요소로 자리매김하고 있다. 특히 공동주택의 개발밀도는 이와 같은 개발사업 시행시 사업성에 큰 영향을 미치고 있어 개발주체들은 사업의 수익을 최대화하기 위하여 고밀개발을 선호하여 왔으며, 이로 인하여 주거환경의 질 저하, 개발 전후의 주거가치 변화등의 문제가 제기되고 있는 실정이다. 개발밀도는 적정한 수준에서 조정되어야 한다. 만약 개발밀도가 과도하게 낮게 설정되어 저밀개발이 이루어지면 토지이용의 효율성 저하, 도시기반시설의 이용효율 저하 및 개발비용의 주민부담 증가와 같은 문제가 유발된다. 반면에 고밀개발이 이루어지면 대체적으로 수용인구가 늘어나고, 기반시설의 용량이 이를 수용하지 못할 경우 주차난, 교통 혼잡, 편익시설의 부족, 일조권 및 프라이버시 침해 등의 문제가 발생하여 주거환경의 질이 낮아지는 결과를 초래하게 되는 현상도 무시할 수 없다. 따라서 쾌적한 주거환경을 조성하고, 동시에 주거의 가치도 보장할 수 있는 개발밀도 계획을 유도할 수 있도록 적합한 판단 근거가 마련될 필요가 있다. 본 연구는 용적률에 영향을 미칠 수 있는 주거환경요소의 환경기준에 대해 기존의 연구문헌 검토를 통해 살펴보고, 용적률과 주택가격의 인과관계를 살펴보는데 목적이 있다. 특히 아파트 거주민의 입장에서 용적률에 따른 주택가격과의 관계를 살펴보고, 시뮬레이션을 통하여 주거가치가 극대화되는 용적률을 도출하는데 중점을 두고 있다. 선행연구 검토 결과, 주거환경의 질을 결정하는 일조시간, 인동간격, 조망 차폐율에 대한 법적 기준은 주민이 쾌적하다고 생각하는 주거수준에 못 미치는 것으로 나타났다. 또한 주민이 선호하는 주거환경의 용적률은 법정 상한 용적률 수준보다 낮은 것으로 나타났다. 구체적으로 쾌적한 주거환경을 형성하기 위한 최대 달성가능 용적률 범위에 관해서는 에너지효율측면, 일조권 확보 측면 등 다양한 측면에서 분석한 연구결과들이 있으며, 그 범위는 대략 150~210%로 나타나고 있다. 특히 본 연구에서 용적률과 주택가격의 상관관계를 분석한 결과, 타워형 건축형태, 자연환경 및 랜드마크 조망에 대한 주거조건이 주택가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 것을 확인하였으며, 이는 선행연구 분석 내용과도 일치하는 것을 알 수 있었다. 또한 용적률에 따른 아파트 가격의 변화를 능형회귀분석을 통해 시뮬레이션 한 결과 주택가격이 최대가 되는 용적률이 도출되었으며, 대략 용적률이230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 되고 있음을 알 수 있었다. 그러나 이 결과는 신규 입주자에게 이익이 최대가 되는 용적률로, 조합(또는 대상지 주민)의 입장에서 재개발 및 재건축사업의 사업성을 고려해보았을 경우에는 이윤이 최대가 될 때의 용적률 범위는 다를 수 있으므로 이에 대한 후속 작업이 필요할 것으로 판단된다. 주거단지의 개발밀도는 주거환경과 주택가격과 같은 경제적 가치 등 다양한 요소들을 고려하여 설정되어야 하며, 본 연구는 이를 위한 초기 연구라고할 수 있다. 본 연구의 결과는, 선행되었던 적정개발밀도에 관한 연구 결과를 검토하고, 개발밀도의 주요 지표로서 용적률과 공동주택가격과의 상관관계를 분석함으로서 향후 공동주택건설 사업시 참조자료가 될 수 있을 것이라고 기대한다. As housing redevelopment and rebuilding projects for housing environment improvement are becoming more and more abundant, houses are losing their original function as a place for living and becoming an important component of investment and speculation. The development densities of apartment houses are especially influential to the business profitability of such redevelopment projects; developers have long preferred high density development in order to maximize profits. This has lead to the deterioration of quality in housing environments and change in housing quality after development. The development density must be adjusted to an appropriate level. If the densities are too low, then there will be problems such as inefficient use of land, decreased usage of central urban facilities, and increased development related expenses for existing residents. On the other hand, if the density is too high, then the number of housed people will increase and if central facilities are not sufficient enough to accommodate the increased demand, the result will be parking difficulties, traffic congestion, lack of convenience facilities, and violation to the right to enjoy sunlight and privacy, eventually leading to a drop in housing quality. Therefore it is important that there is an appropriate standard that will guide developers to create a development that has pleasant surroundings as well as quality houses. The main objectives of this study are to examine environmental standards of aspects in the housing environment that can affect the floor area ratio through existing researches and looking into the cause-effect relationship of the floor area ratio and housing prices. More importantly, we will investigate the relationship between floor area ratio and houses in the viewpoint of an apartment resident and use simulations to draw the exact floor area ratio in which housing values are at its peak. From previous research, it was found that legal standards which determine housing quality?such as duration of sunshine, and percentage of closed views?are much lower than the actual numbers in which most residents feel to be a pleasant environment. Also, the floor area ratio which residents prefer was discovered to be much lower than the legal ratio. There are studies on details of the maximum floor area ratio for a pleasant housing environment from various viewpoints such as saving energy or acquiring sunshine etc; the range is from 150~210%. From analyzing the relationship between floor area ratios and housing prices in this study, it was proved that tower-shaped architecture, and view of natural environment or landmark was a positive factor in deciding housing prices; the finding was in accordance with previous studies. Through a simulation using a rhombus regression analysis of change in apartment prices over floor area ratio, it was found that apartment prices per unit area were most high at 230% floor area ratio. However, this number was also the ratio in which a new occupant of the house could receive the most profit. Those in a union, or existing residents of the area, may have different floor area ratios in which profit can be maximized after considering the profitability of different redevelopment or rebuilding projects, and therefore needs more follow-up research. The density of development for housing complexes must consider various aspects such as housing environment and prices; this study is an early research into this field. It is expected that the findings of this study can be used as reference material for future apartment housing development projects for its examination of appropriate development densities through previous researches and exploration of the relationship between floor area ratio and apartment housing prices.

주택정책 환경성 제고를 위한 국토-환경계획 연계방안

이상범,박지현,이영재,최현진 한국환경정책평가연구원 2020 기본연구보고서 Vol.2020 No.-

본 연구의 목적은 주거 안정을 위하여 추진되는 주택정책 중 주택공급정책, 특히 대규모 주택 공급을 위한 도시개발사업의 계획 수립의 환경성 제고를 위한 국토-환경계획 연계방안과 관련 제도 개선방안 제시이다. 수도권을 중심으로 공공주택 공급을 위하여 지난 20년여년간 국가정책으로 추진되었던 대규모 개발제한구역 해제를 통한 도시개발사업은 주거 안정 측면에서는 소기의 목적을 달성한 것으로 평가되고 있으나, 지속가능한 국토관리와 환경보전 측면에서는 개발제한구역 환상형 축 단절, 법정보호종 서식지 감소 등 환경훼손, 연접개발로 인한 도시연담화 등 다양한 문제를 유발하였다. 인구 증가와 주택 수요 산정 등을 토대로 한 주택정책 수립은 해당 정책 수립을 담당하는 관계 정부부처 고유의 권한으로 이는 본 연구의 범위에 해당하지 않는다. 하지만 대규모 공공주택 도시개발사업 시행을 위한 개발제한구역 해제 지역 선정 및 해제 규모 산정 등은 지역환경보전과 지속가능한 국토관리 측면에서 환경과 밀접한 관련이 있으므로 국토-환경계획 연계를 통한 환경성 제고가 필요하다. 특히 현행 개발제한구역 해제 기준이 산림보전에 초점을 맞추고 있어 농경지를 포함한 개활지(open space)의 중요성이 적절하게 고려되지 못하는 문제가 있다. 미국과 독일 등 본 연구에서 살펴본 해외 사례는 개활지 보전 정책을 정부 차원에서 강력한 제도를 도입하여 추진하고 있는바, 국내에서도 대도시 주변 지역의 생태계 서식지 및 경관 다양성 보전 측면에서도 개활지 보전 정책을 수립할 필요가 있다. 또한 개발제한구역의 효시인 영국 런던시의 경우에도 개발제한구역에서의 개발압력이 높아짐에 따라 개발제한구역의 지속가능한 관리를 위한 정책을 도입하고 있다. 본 연구에서는 최근 10여 년간 국가정책으로 추진해 온 공공주택 보급 정책인 보금자리주택, 기업형임대주택, 공공주택지구 사업 등을 대상으로 개별 개발사업의 입지 선정, 토지이용계획 수립 등과 같은 개발계획 수립 단계에서 나타난 환경 측면에서의 문제점을 한국환경정책·평가연구원의 환경영향평가 검토의견을 토대로 분석·제시하였으며, 일부 개별 개발사업에 대하여 사례 분석을 함께 진행하였다. 보금자리주택-기업형임대주택-공공주택지구 순서로 대규모 공공주택 개발사업이 진행됨에 따라 초기는 환경 저감방안 관련 검토의견이 주로 제시되었고 이후로 갈수록 계획 적정성, 입지 및 토지이용계획 재검토 등 개발계획자체의 문제를 지적하는 검토의견이 증가하는 것으로 확인되었다. 특히 시간이 지남에 따라 보금자리주택지구, 기업형임대주택지구 및 공공주택지구가 연접하여 계획되는 문제도 크게 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 공공주택 공급을 위한 대규모 도시개발사업의 계획 및 입지 선정과 관련된 문제가 증가하는 것은 환경적으로 민감하지 않은 개발제한구역 해제가능지역이 소진됨에 따라 환경적으로 민감한 지역에 공공주택지구가 계획되고 있으며 앞으로는 과거와 같은 개발이 용이한 개발제한구역 해제를 통한 대규모 공공주택 공급정책이 지속되기 어렵다는 사실을 보여 준다. 수도권에서의 개발제한구역 해제를 통한 공공주택 공급정책과는 달리 비수도권에서는 지역수요-공급에 기반하지 않은 공공주택 공급계획이 수립되는 문제점이 확인되었다. 포항시 등 주택공급을 위한 민간도시개발사업이 활발한 지역에 공공주택지구가 계획되지 않거나, 과거 민간도시개발사업이 전혀 없던 지역에 공공주택지구가 지정되는 등 지역특성을 고려하지 않은 주택공급정책이 수립되는 문제가 나타나고 있다. 본 연구에서는 보금자리주택-기업형임대주택-공공주택지구 순서의 사례 분석을 통하여 과거 주택공급정책이 안고 있는 문제점을 분석하는 한편 이를 해소하기 위한 국토계획과 환경보전 측면에서의 개선방안을 제안하였다. 국토계획 측면에서는 국외 사례와 기존 공공주택 개발사업의 사례 분석을 통하여 확인한바와 같이 앞으로는 개발가용지 소진과 인구 감소 등 사회 여건 변화를 감안하여 개발제한구역 등 미개발지에서의 신규 개발을 통한 주택공급정책은 지양하고 도심재생 등 구도심 활성화를 도모하는 주택정책을 수립하여야 할 것이다. 이와 함께 불가피하게 필요한 미개발지에서의 공공주택 공급을 위한 도시개발사업의 계획 수립에 환경부 등 관계부처와 환경전문가가 초기 단계에서부터 참여하여 지역환경 현황을 고려한 입지 선정과 토지이용계획을 수립할 수 있도록 관련 제도를 정비하여야 할 것이다. 환경보전 측면에서는 공공주택 개발계획 수립 과정과 환경영향평가 과정이 더욱 긴밀하게 연계되어 계획 수립 과정에서 논의되었던 환경 측면에서의 문제점과 환경영향을 환경영향평가 단계에서 확인하고 이와 관련된 저감방안을 구체적으로 수립할 수 있도록 관련 제도를 정비하여야 한다. 아울러 「도시계획의 환경성 제고를 위한 가이드라인」 등 관련 가이드라인을 최근 도시개발사업에서 나타나는 문제점을 토대로 개정할 필요가 있다. 본 연구는 국가정책으로 추진되었던 대규모 공공주택 개발사업의 계획 수립과 환경영향평가 과정에서 나타났던 각종 문제점을 정리하여 이를 토대로 향후 주거 안정을 위한 주택공급정책 수립에서 환경성을 제고하기 위한 국토-환경계획 연계방안을 제시하였다는 점에서 의미가 있다. 향후 본 연구와 연관된 후속연구를 통하여 일조장해 저감 등 도심재생을 통한 주택 공급에서의 환경성 제고방안과 자연환경총량제도 등 지역환경용량을 고려한 주택정책 수립 등에 관한 제도화 방안을 마련하여야 할 것이다. The purpose of this research is to suggest measures to link national land use planning and environmental planning as well as improvement measures for other relevant systems to enhance the environmental aspects of housing supply policy among housing policies promoted for housing stability, especially the planning of urban development projects for large-scale housing supply. While the urban development project promoted by the large-scale release of the Development Restriction Zones(Green belt), which has been pushed forward by the national policy for over 20 years to supply public housing in the metropolitan area, is evaluated to have achieved the intended purpose in terms of housing stability, various problems were caused, in terms of sustainable land management and environmental preservation such as environmental damage including the disconnection of the annular axis in the development-restricted area, the reduction of the endangered species habitats, and serious conurbation due to the combined developments. Establishing housing policy based on population growth, calculations of housing demand, etc., is the unique authority of the relevant government departments in charge of establishing the policy, and this is not within the scope of this study. However, since determining areas to remove from the Development Restriction Zones and the scale of the removal is closely related to the environment in terms of the conservation of the local environment and sustainable land management, it is necessary to take environmental impact into account by linking land use planning and environmental planning. In particular, there is a problem that the importance of open space, including agricultural land, is not properly considered because the current standards on the removal of the Development Restriction Zones focus on forest conservation. In overseas cases examined in this study including the United States and Germany, policies for the conservation of open space are being promoted through the strong implementation of the system at the government level. In Korea as well, there is a need to adopt policies for the conservation of open areas in the aspect of preserving ecological habitats and landscape diversity in areas around large cities in Korea. In addition, in the case of the London City, a pioneer in establishing the Development Restriction Zones, a policy for the sustainable management of the Development Restriction Zones is being introduced as development pressure in hese zones increases. In this study, targeting the projects of the Nest(Bogeumjari) Housing, Enterprise-type Rental Housing, and Public Housing District, which have been promoted by the national policy for the past 10 years, problems in the aspect of the environment which occurred in the planning stage such as the site selection and land use planning of independent development projects were analyzed and presented based on the opinions stated in the Environmental Impact Assessment Review by the Korea Environmental Institute, and case analyses on some of those projects were conducted together. As these large-scale public housing development projects proceeded in the order of Nest(Bogeumjari) Housing, Enterprise-type Rental Housing, and the Public Housing District development, it was confirmed that the review opinions were mainly focused on the measures to reduce environmental impacts at the beginning; however, the opinions pointing out the problems inherent in the project, such as the appropriateness of the plan, project site, and land use plans increased with the promotion of the national housing policy. In particular, the problems caused by the planning of combined developments of the Nest (Bogeumjari) Housing, the Enterprise-type Rental Housing, and the Public Housing District were becoming serious. Increasing problems related to the planning and district selection of large-scale urban development projects for supplying public housing show that public housing districts are being planned in environmentally sensitive areas as areas that can be released from the Development Restriction Zones that are not environmentally sensitive are exhausted; at the same time, this also indicates that from this point onwards, maintaining the large-scale public housing policy by releasing the Development Restriction Zones which allows easy development as in the past will be difficult. Unlike the policy to supply public housing by releasing the Development Restriction Zones in the capital area, the problem in non-capital areas was that the plans for supplying public housing were not based on local supply and demand. It has been found that housing policies which do not take regional circumstances into account are being developed; for example, public housing districts are not planned out in regions such as the Pohang City where the private-initiated urban development projects for housing are actively promoted, or, they are planned in areas where no such development projects have been promoted in the past. In this study, based on the case analyses in the order of the Nest(Bogeumjari) Housing, Enterprise-type Rental Housing, and Public Housing District, we analyzed the problems of the past housing supply policies and suggested improvement measures in the aspects of sustainable national land use planning and environmental conservation. In terms of the national land use planning, as confirmed by the analyses of overseas cases and existing public housing development projects, the housing policy to supply housing through new development in undeveloped areas such as the Development Restriction Zones should be avoided in consideration of changes in social conditions such as the exhaustion of available land and decrease in population, and the new housing policy should be established to revitalize the old city center such as for urban regeneration. In addition, related legal systems will need to be revised to ensure that related ministries including the Ministry of Environment and environmental experts participate in the planning of urban development projects for the supply of public housing in undeveloped areas, so that they can take part in selecting project sites and establishing land use plans taking the local environment into consideration. In terms of the environmental preservation, related legal and adminstration systems must be reorganized so that the public housing development plan establishment process and the environmental impact assessment process can become more closely linked. Based on this linkage, environmental problems and environmental impacts discussed in the planning process should be identified at the environmental impact assessment stage, and related reduction measures should be specifically identified. Related guidelines such as “Guidelines for Enhancing the Environmental Aspects of Urban Planning” will need to be revised based on the problems encountered in the recent urban development projects. This study summarizes various problems arising from the planning and environmental impact assessment of large-scale public housing development projects that were promoted by the national policy, and is meaningful in that it suggested the linkage of national land use planning and environmental planning to improve the environmental quality in the establishment of housing supply policies for future housing stability. In the future, based on follow-up research related to this study, it is necessary to develop measures to improve the environmental quality through urban regeneration in housing supply, such as a measure to avoid infringement of the right to ancient lights, as well as institutional measures on the establishment of housing policy that takes the environmental capacity of the region into account.

저층 노후주거지의 소규모주택 개발특성과 주거환경 변화 연구 - 서울시 도시형생활주택 밀집지역 사례를 중심으로 -

신명철,이재수 한국도시부동산학회(구 도시정책학회) 2017 도시정책학회 학술대회 Vol.2017 No.10

서울시는 최근의 인구 고령화 및 1·2인 가구 증가 등의 사회적 변화로 소형주택 부족문제가 일정기간 계속될 것으로 예상된 다. 하지만 소규모 개발은 노후 주택 철거 후 사업성 위주로 진행되는 개발로 기존 주택보다 세대수가 증가하고 용적률이 증가하 게 되어 적정한 기반시설의 공급이 없다면, 어린이공원 부족, 주변 가로의 과밀 등 주거환경에 부정적인 영향을 미치게 되어 과거 의 주거환경 문제가 악화될 수 있다. 따라서 개발이 집중된 지역을 중심으로 개발특성을 분석하고, 개발에 따른 물리‧환경적 주거 환경의 영향을 파악하여 이를 개선하기 위한 제도적 시사점과 가로구역별 블록의 효율적 관리방안의 검토가 필요하다 도시형생활주택의 허가건수가 많은 중랑·광진/강동·송파구의 각 1개동을 대상으로 필지별 개발내용을 조사하고, GIS를 이용한 대중교통과의 거리, 지역 특성 등을 분석하여 필지의 형상, 접도 폭 등을 조사하였다. 분석 결과, 도시형생활주택은 ①동일한 가로 구역 내에 연접하여 공급되는 사례가 많아 군집개발의 성향을 보이나 내적으로는 분산되어 가로구역을 기본단위로 하는 「가로주 택정비사업」의 범위를 제한하여 가로구역별 관리와 정비를 어렵게 하는 요인이 될 수 있다. ②연상면적의 최대한 확보를 위해 합 필개발이 많고, 건축물의 높이제한 삭제는 소규모 개발의 확산을 촉진하는 요인이며, ③사업성 확보를 위해 주차장 면적은 최소화 (8대 설치)하고, ④남향 배치보다는 동‧서측의 장방향 배치가 많다. 또한 저층 노후주거지 내에서 소규모 개발은 필지별로 분산 시 행되기 때문에 기반시설을 확보하지 않는다. 해당지역의 세대수, 인구, 차량대수 등이 증가하면 합당한 기간시설이나 공공시설이 확보되어야 하지만 설치의무 대상이 명확하지 않아 지역주민에게는 과밀화에 의한 주거환경의 문제가 심화된다고 판단된다. 따라서 이를 개선하기 위한 정책적 시사점으로 첫째, 소규모 개발과 주변 환경과의 객관적 평가를 위한 제도가 도입되어야 하 며, 필요시 건축심의를 통한 전문가의 의견이 반영될 수 있는 제도적 보완이 필요하다. 둘째, 지역별로 물리적 환경이 다르며 필요 한 기반시설이 상이할 수 있어 적정한 평가기준의 수립과 필요한 재정확보를 위한 세부계획이 마련되어야 한다. 구체적인 대안제시를 위해서 다양한 분석방법이 진행되어야 하며 사례지역의 확대와 지역별 개발특성의 조사가 추가될 필요가 있다. 또한 해당 지역의 주민을 대상으로 소규모 개발에 대한 인식과 주거환경개선을 위한 요인별 선호도 조사 등 저층 노후주거 지의 정비촉진과 주거환경 개선에 어떤 영향을 미치는지 연구가 이루어져야 할 것이다.

친환경 인증 공동주택의 주거만족도와 지속적 거주의사에 미치는 영향요인 분석

김재성,김원필 대한건축학회 2023 대한건축학회논문집 Vol.39 No.11

본 연구는 친환경 공동주택 거주자를 대상으로 현재 거주하는 아파트 단지 내에 갖추어진 친환경적 요소에 대한 분류를 통하여 이러한 공동주택 친환경 요소가 거주자의 주거 만족도와 지속적 거주의사에 어떠한 영향을 미치는지 알아보는데 목적이 있다. 본 연구 대상은 서울시 은평구 진관동, 성북구 길음동, 성동구 하왕십리동 뉴타운 지역의 공동주택 단지 거주자 465명으로 설문조사 후 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 친환경 공동주택 요소인 토지이용 및 교통, 에너지자원과 환경부하, 실내환경, 생태환경은 모두 주거만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 친환경 공동주택 요소인 토지이용 및 교통, 생태환경, 실내환경이 지속적 거주의사에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 친환경 공동주택의 주거만족도는 지속적 거주의사에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 친환경 공동주택 요소인 토지이용 및 교통, 에너지자원과 환경부하, 생태환경, 실내환경과 지속적 거주의사의 관계에서 주거만족도는 모두 유의한 매개효과가 있음을 검증하였다. 따라서 친환경 공동주택은 아파트 거주의도를 결정짓는 기준이 될 수 있으므로 지속가능한 공동주택 개발의 실현과 자원절약적이고 자연친화적인 공동주택 개발을 유도하여 거주자의 삶의 질 향상에 노력해야 함을 시사한다. The purpose of this study is to classify the environment-friendly factors within their current apartment house residences for the residents ofenvironment-friendly apartment houses to identify the impact of the environment-friendly factors on their residential satisfaction andwillingness to continue residing in these residences. For this study, 465 residents of the new town areas in Jingwan-dong (Eunpyeong-gu,)Gileum-dong (Seongbuk-gu,) and the Hawangshipri-dong (Seongdong-gu), all in Seoul, were surveyed and the data collected from the surveywere analyzed. The findings of this study were as follows; firstly, the factors of the environment-friendly apartment houses, which were,respectively, land use, transportation, energy resources, environmental burden, indoor environment, and ecological environment, were all foundto be with a positive impact on residential satisfaction. Secondly, the factors of the environment-friendly apartment houses, which were,respectively, land use, transportation, ecological environment, and indoor environment, had a positive impact on the willingness to continueresidence. Thirdly, residential satisfaction with environment-friendly apartment houses turned out to have a positive impact on the willingnessto continue residence. Fourth, in the relationship between the factors of environment-friendly apartment houses, which were, respectively, landuse, transportation, energy resources, environmental burden, ecological environment, indoor environment, and the willingness to continueresidence, residential satisfaction was found to have a significant mediating effect for all of them. Therefore, since being anenvironment-friendly apartment house can be a decisive factor for the willingness to continue residence in an apartment house, the studyindicates that efforts must be made to realize the development of sustainable development of apartment houses while encouraging such adevelopment to be resource-efficient and nature-friendly, to enhance the quality of life of the residents.

주택유형별 거주환경 평가를 통한 주택유형의 다양화 방안 연구

장윤배,봉인식,양우혁,신수임,권민아 경기연구원 2008 정책연구 Vol.2008 No.-

연구의 배경 및 목적 2005년 주택유형별 경기도 주택재고를 살펴보면 아파트가 62.4%로 가장 높은 비율을 나타내고 있다. 아파트는 주택부족해소, 주거수준향상 등과 같은 긍정적인 측면이 있지만 주택에 대한 선택기회를 박탈했다는 부정적인 측면이 있다. 본 연구는 주택유형이 다양화되지 못하는 현상에 대해 공급측면에서 그 원인과 해결책을 살펴보고자 하며 이는 양적으로 안정된 경기도 주거공간이 한 단계 도약하기 위해 반드시 거쳐야 할 과정이라고 판단된다. 공급측면에서의 접근은 다양한 방향에서 가능하지만 여기서는 아파트가 급속히 확산되는 데 중요한 원인을 제공한 공급정책의 기조 및 그 변화의 필요성에 대한 문제제기를 시작으로 접근하였다. 이와 더불어 ‘아파트 개발’의 논리와 함께 점점 더 고층, 고밀화 되어가는 획일적인 공동주택계획의 관행을 중요 요인으로 파악하였다. 따라서 이 연구는 국내외 주택유형의 사례분석을 통하여 다양한 주택유형을 도출하였으며 주택유형별 거주환경의 평가를 통해 다양한 주택유형의 도입가능성을 검토하고자 하였다. 본 연구는 크게 두 개의 세부연구로 나뉘게 된다. 제1부는 ‘주택유형 다양화의 가능성’에 대한 연구로서 주택유형의 획일화 현상 에 대한 논의, 아파트의 급증과 확산의 원인분석, 주택공급의 공간적 변화 가능성 검토 등을 다루고 있으며 국ㆍ내외 사례분석을 통하여 도입가능한 주택유형을 도출하였다. 제2부는 ‘주택유형별 거주환경 평가’에 대한 연구로서 거주환경 평가를 위한 분석의 틀로서 지표설정 및 시뮬레이션 방법을 도출하고, 제1부에서 도출한 주택유형에 대한 평가와 용적률 수준에 따른 평가, 재건축사례의 평가 등을 수행하였다. 두 개의 세부연구 결과를 바탕으로 주택유형별 평가결과와 정책제안 등 결론을 도출하였다. 연구내용 및 정책건의 지난 30년간 아파트의 대량공급으로 인해 경기도의 주택유형은 아파트로 획일화되었으며 현재도 아파트의 증가 및 공간적 확산은 계속되고 있다. 세대구성, 높이, 배치를 기준으로 8개 주택유형에 대해 비교 분석한 결과, 주택유형은 밀도와 높이에 의해 영향을 받지만 이들이 특정한 유형을 결정하지는 못하는 것으로 밝혀졌다. 즉, 극단을 제외한 일정한 밀도수준에서 다양한 주택유형의 계획이 가능한 동시에 동일한 주택유형에서 다양한 밀도수준과 높이의 구현이 가능하다고 볼 수 있다. 실내일조의 경우, 실내일조환경은 대지규모에 상관없이 불연속형 중에서 판상형 공동주택이 가장 우수한 것으로 나타났으며 대규모 대지에서 불연속 B형(타워형) 주택도 비교적 우수하게 나타났다. 중규모 대지에서 모든 층에서 4시간이상 일조를 달성할 수 있는 연속형(중정형)이 비교적 우수하게 나타났다. 소규모 대지에서 연속형(중정형) 주택의 내부일조시간은 평균 3.45시간에 불과하여 열악하다고 평가된다. 외부일조환경의 경우, 단지내부의 외부환경은 불연속 B형(타워형)이 우수한 것으로 분석되었다. 이는 다른 유형에 비해 건폐율이 작게 설계되어서 측면 태양광을 받기 때문으로 판단된다. 단지외부의 일조환경은 모든 대지규모에서 불연속 A형(판상형)이 가장 열악한 것으로 나타나고 있으며 연속형(중정형)은 대지규모가 커질수록 주변지역 피해범위가 감소하는 것으로 나타났다. 결론적으로 연속형 공동주택은 중규모 대지에서 불연속 공동주택형보다 나쁘지 않은 또는 보다 좋은 거주환경을 구현할 수 있으며 고밀개발에 대한 유연성도 높으며 기성시가지뿐 아니라 대규모 택지개발 시에도 적용가능하다고 판단된다. 이를 위하여 기성시가지 정비 시 중저층 연속형 공동주택 개발, 택지개발사업 시 단독주택 및 연속 공동주택 개발, 다양한 연속 공동주택형 개발지원과 홍보가 필요하다고 판단된다.

미시적인 초등학교 통학환경이 주택가격에 미치는 영향 - 초등학생 밀집 지역인 화성시 목동, 청계동을 중심으로 -

김주성,홍성조 한국주거환경학회 2023 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.21 No.1

최근 초등학생의 통학 안전 문제가 대두되고 있으며, 이에 대한 연구가 필요한 상황이다. 그러나 초등학교 통학환경은 주로 집과 학교간의 직선거리를 통한 접근성 중심으로 연구가 진행되어 왔으며, 미시적인 통학환경이 주택가격에 미치는 영향을 다룬 연구는 부족하다. 이에 본 연구는 미시적인 초등학교 통학환경이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 통학환경을 독립변수, 주택가격을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 활용하였다. 연구의 대상은 초등학생 비율이 가장 높은 화성시의 목동과 청계동에 있는 27개 아파트 단지의 324개 동으로 설정하였으며, 분석자료는 2021년 7월 16일부터 2021년 7월 21일까지 네이버 부동산에 등록된 882개의 매물 자료를 사용하였다. 분석결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 도보 거리가 늘어나면 주택가격은 감소하였다. 둘째, 초등학교 통학을 위하여 횡단이 필요하면, 주택가격은 감소하였다. 셋째, 횡단해야 하는 도로가 넓어질수록 주택가격은 감소하였다. 넷째, 자전거의 속력이 빠른 자전거도로가 통학로에 존재하는 경우에는 주택가격이 감소하였다. 이 같은 결과를 종합하면, 미시적인 초등학교 통학환경은 주택가격에 영향을 미친다. 특히 교통안전과 관련한 변수들이 주택가격에 많은 영향을 미쳤으며, 향후의 단지계획, 공동주택 배치 과정에서 이를 고려하여야 한다.

안솔기 마을을 통한 친환경 주택 이미지에 대한 선호도 조사

박경숙,이강주 대한건축학회지회연합회 2013 대한건축학회연합논문집 Vol.15 No.5

본 연구는 친환경 주택과 관련된 도시에 거주하는 40대 이상 성인들의 요구사항, 즉 대지 및 주택면적은 어느 정도를 원하는지, 필요한 방의 개수와 기능은 무엇인지, 단위 당 공사비와 총 공사비에 얼마를 지불할 의향이 있는지, 또한 그들이 생각하는 현 단독주택의 문제는 무엇이고 앞으로 짓고 싶은 친환경 주택의 여러 특징은 무엇인지 등을 규명하고자 한다. 이러한 내용들에 대한 정보는 친환경 주택을 갖고자 하는 사람들에게는 물론, 친환경 주택과 관련된 모든 건축관계인(설계자, 시공자, 연구자 등)에게도 유용하게 사용될 것으로 판단된다.

Decision Factors of Residential Environments on Housing Mobility Intention

서원석(Won-Seok Seo),윤의영(Eui-Young Yoon) 한국주택학회 2011 주택연구 Vol.19 No.2

본 연구는 미국 오하이오주의 주도인 프랭클린 카운티를 대상으로 이질적인 환경을 가지고 있는 미국의 주거환경과 주택이동 의향의 관계를 분석한 후, 이를 바탕으로 향후 이질적으로 변모할 한국의 주거환경에 적절히 대처할 수 있는 주택 및 도시관리 정책방향을 제시하고자 하는 목적을 가지고 있다. 본 연구는 프랭클린 카운티를 대상으로 한 근린지구 만족도에 대한 1,821명의 주택소유자 설문조사를 바탕으로 주택이동 의향과 주택과 근린환경을 포함하는 총 31개의 설문항목을 이용해 군집분석과 주택이동 의향을 종속변수로, 군집분석을 통해 얻어진 다섯 개의 군집요인을 독립변수로 하는 군집요인 로지스틱회귀분석, 그리고 30개의 개별변수를 독립변수로 하는 개별변수 로지스틱회귀분석을 사용해 군집 및 개별 주거환경이 주택소유자의 주택이동 의향에 미치는 영향을 파악하고, 이를 바탕으로 향후 한국의 주택 및 도시관리 정책에 있어 중요하게 고려해야 할 사항들을 제시하였다. 분석결과 다양한 주거환경 요소들 중 주택의 상태 또는 질적수준이 주택이동 의향의 정도를 결정짓는 가장 중요한 요인으로 나타났는데, 이는 곧 주택소유자들이 다른 요인보다는 주택의 물리적인 수준에 대해서 만족을 느끼지 못할 경우 이주하고자 하는 강한 욕구를 보인다는 것으로 해석할 수 있다. 이 연구의 결과는 또한 주택의 규모와 주택가격 등도 주택이동 의향을 결정짓는 중요한 결정인자가 되고 있음을 보여주고 있다. 마지막으로 본 연구는 주택이동 의향을 결정짓는 주거환경은 사회적인 요소보다는 물리적인 요소가 더 크게 작용하고 있다는 결론을 도출하였다. 개별주택에 대한 선호현상이 높은 미국의 주택이동 의향에 대한 연구를 통해 향후 미국 및 서구선진국과 같은 주택선호 현상이 나타날 한국의 주택 및 도시관리 정책에 있어 중요하게 고려해야 할 사항을 다음과 같이 제시할 수 있다. 먼저 개별주택의 다양성과 조화성을 함께 담보할 수 있는 도시디자인 전략이 좀 더 구체화될 필요가 있다. 두 번째, 강력한 공공지역 관리방안의 수립을 통해 물리적 쾌적성을 향상시킬 필요가 있다. 세 번째, 개별주택지 또는 사유지에 대한 관리방안의 제정을 통해 사유지에 대한 이기적인 관리 또는 부실관리를 제어할 필요가 있다. 마지막으로 근린지역 관리 및 도시환경 개선에 대한 지역주민의 적극적인 참여가 필요하며, 이를 위해 지역 내 시민단체와 공공부문의 협력관계를 모색할 필요가 있다. The purpose of this study is to investigate the decision factors of residential environments causing housing mobility intention based on the case study of Franklin County, Ohio, U.S.A., and to suggest the housing and urban management policies in Korea through the foreign case. The results of this study give three findings. First, residents much consider the physical condition of house rather than service, proximity, and cost. Second, property values have a great impact on the residential moving intention, indicating that higher satisfaction for property values decrease the housing mobility intention. Third, the mobility intention is more associated with physical environments than social environments. Based on the results, this study suggests housing and urban management policy direction for Korea as follows: First, local governments should more concentrate on the urban design strategy. Second, it is important the government’s role to prevent public and semi-public area dilapidation. Third, the governments should give stricter responsibility to residents for cleaning the private area, in a way of legislating code enforcement law. Fourth, neighborhood watch program collaborating with community based citizen association is very important not only clean community but also safe community. Overall, this study shows the role of residential environments in the neighborhood and community cycle. They also inform the directions of limiting neighborhood decline and alleviating and mitigating neighborhood and community cycles, specifically during periods of neighborhood decline.

주거환경개선사업으로 인한 거주자들의 주거안정 변화: 공동주택건설방식을 중심으로

김홍주,김주진,Kim, Hong-Joo,Kim, Joo-Jin 한국토지주택공사 토지주택연구원 2014 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.5 No.2

본 연구는 주거환경개선사업의 원주민 재정착보다 포괄적인 사업의 공공성 측면인 주거안정에 초점을 둔 것으로, 주거환경개선사업이 사업 전 후시점의 거주자(지구거주자, 재입주자, 신규입주자)의 주거안정에 어떠한 영향을 주었는지를 분석하였다. 분석을 위해 주거환경개선사업의 시행이전 지구, 시행완료된 준공지구에서 각각 다른 유형의 거주자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 조사항목은 주거환경개선사업에 대한 주민인식과 주거안정 관련한 개별주택 내부의 물리적 환경 측면, 주거비용측면, 개별주택의 외부 주거환경 측면을 조사하였다. 주요 연구결과를 보면, 첫째, 주거환경개선 사업으로 인해 입주자들은 보다 젊은 층, 고학력, 고소득계층으로 변화하지만 가구구성과 장애여부, 직업구성에는 큰 변화가 없었다. 둘째, 주거환경 개선사업이 주거안정에 미친 영향을 보면 지구거자는 향후 주택의 물리적 여건과 주거외부환경은 양호해지나 주거비용에 대한 부담을 많이 호소하였다. 재입주자의 경우 주택면적과 방수는 증가하여 물리적 여건은 양호해지고 주거비용측면에서 비용증가, 주거외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. 신규입주자는 주택의 물리적 여건인 주택면적이나 방수의 변화는 차이가 없고 주거비용은 상승, 외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. Residential Environment Improvement Project (REIP) which has started in 1989 and continued with 3rd government-supporting project in 2013 has lots of policy changes and related studies. However, the related researches have focused on residents resettlement into the project site, this paper is more interested in the residents stability than residents resettlement. So, this paper analyzes the changes of residents stability on the site of REIPs (with 3 groups of dwellers, removers and newcomers). We survey about understanding of those projects, each interior physical housing characters, housing cost, outside settlement characters. On the base of case analysis, we can conclude as follows: firstly, the residents are more young, higher educated, and higher income but not alter to household, barrier, occupation. Secondly, REIPs have some positive influences on physical conditions of housing and outside characters but negative impacts on housing cost. In case of newcomers, there are no changes of housing size and room numbers but higher housing cost, better outside settlement conditions.

다세대주택의 실내공기환경 개선에 관한 연구 : 반 지하세대를 중심으로 Underground Units of Multi-Family Residential Houses

박진철,이언구 한국건축설비학회 1999 건축 설비 Vol.2 No.2

본 연구는 국내의 다세대주택의 반지하세대를 대상으로 공기환경의 현장측정을 실시하여 문제점을 파악한 후, 그 개선방안을 제시하기 위하여 환기량에 따른 실내공기오염농도 감소효과를 실험용기측정과 컴퓨터 시뮬레이션을 실시하였다 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울과 경기지역을 중심으로 중간기와 하절기 동안 다세대주택 반지하세대 15개소를 선정하여 실내공기환경(IAQ)의 현장실태 및 관찰조사 등을 실시한 결과, 환기부족현상이 심각할 정도로 나타났고, 특히 실내공기환경은 많은 오염물질이 기준치를 초과하는 등 열악한 환경으로 나타나 이에 대한 대책이 필요함을 알 수 있었다. 둘째, 다세대주택 반지하세대의 열악한 실내공기환경을 개선시킬 수 있는 방안으로 환기량의 변화에 따른 실내 오염농도 변화를 실험용기를 통한 실측과 컴퓨터시뮬레이숀을 실시한 결과, 국내 반지하 다세대주택인 경우 구조적으로 환기창 설치의 위치와 크기가 제약되어 있어 충분한 환기량을 확보하기가 어렵기 때문에, 컴퓨터시뮬레이숀을 통하여 환기량을 증가시켰을 경우라도 그 오염농도의 감소폭은 일반조건보다 작게 나타나고 있었다. 따라서, 국내 다세대주택 반지하세대의 실내공기환경을 개선하기 위해서는 첫째, 가급적 오염원이 적은 토양 및 건축재료 등을 선정함으로써 오염요소를 최대한 줄여나가야 한다. 또한 국내 다세대주택이 반지하세대에서는 토양의 라돈가스 등이 실내로 침투할 수 없도록 밀폐된 구조로 하거나, 건물기초와 토양사이에 차단층을 설치하도록 해야 한다. 둘째는 이미 오염원이 확산된 반지하세대에서의 공기 배출, 즉 환기를 시키는 것인데, 환기에 의하여 건물내의 오염농도를 초기 값의 약 30∼50%까지 낮출 수 있음을 감안할 때, 적절한 환기창을 계획하여 자연환기를 유도하거나, 구조적으로 환기량의 확보가 어려울 경우, 오염농도가 발생하는 곳에 국부환기 등의 기계적 환기방법을 병용하여, 특히 에너지소비를 충분히 고려한 보다 효과적인 환기방법을 강구해야 할 것이다. 세째는 실내공기환경에 관한 구체적인 기준치 설정이 시급히 이루어져야 한다. 즉, 지하공간환경에 대응할 수 있는 공기환경기준의 개선 및 재정립이 요구된다. 연구자는 건물의 실내공기환경(IAQ, Indoor Quality)에 관하여 남다른 관심을 가지고 지난 1993년부터 현재까지 계속된 연구를 수행해왔다. 주로 주거건물을 위주로 즉, 신축 및 기존공동주택을 포함하여 본 연구에서 언급되었듯이 다세대주택의 반지하세대의 실내공기환경실태를 측정·조사하여 그 오염실태를 밝혀내었다. 또한, 밀폐된 실험실 및 컴퓨터시뮬레이숀을 통하여 각종 건축재료(석고보드, 진흙, 페인트, 콘크리트 등)에서 발생되는 실내공기오염물질(라돈가스, 휘발성유기용제, 포름알데히드 등)의 방사량을 다양한 조건(온도, 습도 및 압력차)에서 측정 및 분석함으로써 건축재료에서 발생되는 오염원들을 밝혀내었다. 따라서, 이와같은 연구는 건물의 실내공기환경에 대한 선도적 역할을 하는 연구로서 다가오는 21세기에 건물의 쾌적한 실내공기환경을 제공하는 기초적연구 자료로서 활용될 수 있을 것으로 사료된다. This study aims to present fundamental strategies for improving IAQ in Semi-Underground Units of Multi-Family Residential Houses. The results of the study can be summarized as follows; according to the field measurement of 15 semi-underground units, ventilation rate was found to be improper condition and contaminants concentration exceeded the standards. The laboratory experiment of pollutant-emitting power of formaldehyde (from paint) according to ventilation showed that pollutant concentraton was much reduced. It indicates an appropriate ventilation proved to be effective measure to reduce the level of indoor air pollution. Therefore, to reduce the level of indoor air pollution in Semi-Underground Units of Multi-Family Residential Houses, appropriate strategies including the installation of radon-protection layer, provision of michanical ventilation, planning of openings for cross ventilation and the establishment of rational standards are required.