부동산 종합대책이 외환시장과 부동산시장에 미친 영향에 관한 실증적 연구

임병진(Byungjin Yim),장승욱(Seungwook Jang) 강원대학교 사회과학연구원 2010 사회과학연구 Vol.49 No.2

본 연구는 2003년 5·23 부동산가격 안정대책이 외환시장의 한/미 환율 시계열 자료와 부동산시장의 주택매매가격 종합지수 시계열자료에 미친 영향의 연구 목적으로 한/미 환율 시계열자료와 주택매매가격 종합지수 시계열자료간의 관계를 분석을 하였다. 연구의 분석을 위해 5·23 부동산 가격 안정대책 시행전 1998년 9월부터 2003년 4월까지 56개의 월별 주택매매가격 종합지수 시계열자료와 한/미 환율 시계열자료와 5·23 부동산가격 안정대책 시행후 2003년 6월부터 2008년 1월까지 56개의 월별 주택매매가격 종합지수 시계열자료와 한/미 환율 시계열자료를 사용하였다. 이 연구에 사용된 연구 모형으로는 시계열의 안정성 여부의 판정을 위한 단위근 검정과 변수간 장기적이고 안정적인 관계의 존재여부판정을 위한 공적분(cointegration) 검정를 하였다. 한/미 환율 시계열자료와 주택매매가격 종합지수 시계열자료간 상호영향력 분석을 위한 VAR모형을 이용한 예측오차의 분산분해기법을 이용하였다. 본 연구의 중요한 결과들을 요약하면 다음과 같다. 한/미 환율 시계열자료와 주택매매가격 종합지수 시계열자료의 원시계열자료에 대한 안정성검정 결과 불안정적인 것으로 나타났고, 한/미 환율시계열자료와 주택매매가격 종합지수 시계열자료의 1차 차분시계열자료에 안정성검정 결과는 모두 안정적임을 알 수 있었다. 한/미 환율 시계열자료와 전국주택매매가격 종합지수 시계열 자료간에는 공적분관계가 존재하고, 5·23 부동산가격 안정대책 시행후 한/미 환율시계열자료와 주택매매가격 종합지수시계열자료간 상호영향력에 있어서 주택매매가격 종합지수시계열자료의 변화는 주택매매가격 종합지수 시계열자료 자체의 내재적 변화가 거의 대부분을 설명하고 있으나 한/미 환율 시계열자료의 경우는 주택매매 가격 종합지수 시계열자료의 영향이 확대되고 있음을 알 수 있었다. 부동산종합대책 시행전후에 한/미 환율과 주택매매가격 종합지수 간의 양(+)의 관계에서 음(-)로 변화된 것을 알 수 있다. We examine on the influence of 5?23 real estate policies on return of the real estate market and foreign-exchange for 56 monthly data from September 1998 to April 2003 before 5?23 real estate policies and 56 monthly data from June 2003 to January 2008 after 5?23 real estate policies. The analysis employs the vector-autoregression, impulse response function and variance decomposition using monthly returns on Foreign-exchange return and Real Estate index. This research showed following main results. First, from basic statistic analysis, both foreign-exchange return and Real Estate index have unit roots. Second, there is at least one cointegration between them. In addition, we find that foreign-exchange return has the reverse movement of Real Estate rate index return after 5?23 real estate policies. Foreign-exchange return has the comovement of Real Estate rate index return before 5?23 real estate policies. but Foreign-exchange return has more the reverse movement of Real Estate index return after 5?23 real estate policies. So this paper investigates on the influence of 5?23 real estate policies on return of the real estate market and foreign-exchange market.

부동산가격안정책이 주식시장, 외환시장 및 부동산시장에 미친 영향에 관한 실증적 연구

임병진(Byung Jin Yim) 한국FP학회 2011 Financial Planning Review Vol.4 No.1

본 연구는 2003년 5·23 부동산가격안정대책이 외환시장의 원 달러 환율 시계열자료, 부동산시장의 주택매매가격 종합지수, 그리고 주식시장의 종합주가지수 시계열자료에 미친 영향의 분석을 연구 목적으로 원 달러 환율 시계열자료, 주택매매가격 종합지수, 그리고 종합주가지수 시계열자료간의 관계를 분석 하였다. 연구의 분석을 위해 5·23 부동산 가격 안정대책 시행전 56개의 월별 자료와 시행후 56개의 주택매매가격 종합지수 시계열자료, 원 달러 환율 시계열자료, 그리고 종합주가지수시계열의 월별자료를 사용하였다. 이 연구에 사용된 연구 모형으로는 시계열의 안정성 여부의 판정을 위한 단위근 검정과 변수간 장기적이고 안정적인 관계의 존재여부판정을 위한 공적분(cointegration) 검정을 하였다. 원 달러 환율 자료, 종합주가지수, 그리고 주택매매가격 종합지수 자료간 상호영향력분석을 위한 VAR모형을 이용한 예측오차의 분산분해기법을 이용하였다. 본 연구의 중요한 결과로는 원 달러 환율, 종합주가지수, 그리고 주택매매가격 종합지수 자료의 원시계열자료에 대한 안정성검정 결과 주가는 불안정적인 것으로 나타났으나 주택매매가격 종합지수는 안정적으로 나타났고, 환율 및 종합주가지수와 주택매매가격 종합지수 자료의 1차 차분시계열자료에 안정성검정 결과는 모두 안정적으로 나타났다. 또한 환율 및 종합주가지수와 전국주택매매가격 종합지수 간에는 공적분관계가 존재하는 것으로 나타났고, 종합주가지수와 주택매매가격 종합지수 간 상호영향력에 있어서 종합주가지수의 변화는 주가자체의 내재적 변화가 거의 대부분을 설명하고 있으나 주택매매가격 종합지수의 경우는 종합주가지수의 영향이 확대되고 있음을 알 수 있었다. 종합주가지수와 주택매매가격 종합지수 간 상호영향력에 있어서 종합주가지수의 변화는 주가자체의 내재적 변화가 거의 대부분을 설명하고 있으나 주택매매가격 종합지수의 경우는 종합주가지수의 영향이 확대되고 있음을 알 수 있었다. We examine the influence of 5·23 real estate policies on return of the real estate market index, Korea Composite Stock Price Index(KOSPI) in stock market and foreignexchange for 56 monthly data from September 1998 to April 2003 before 5·23 real estate policies and return of the real estate market index, Korea Composite Stock Price Index(KOSPI) in stock market and foreign-exchange for 56 monthly data from June 2003 to January 2008 after 5·23 real estate policies. The analysis employs the vectorautoregression, impulse response function and variance decomposition using monthly returns on Foreign-exchange, stock market and Real Estate index. This research showed following main results. First, from basic statistic analysis, stock market index(KOSPI), foreign-exchange return and Real Estate rate index have unit roots. Second, there is at least one cointegration among them. In addition, we find that foreign-exchange has the comovement of Real Estate index return before 5·23 real estate policies. but Foreign-exchange return has more the reverse movement of Real Estate rate index return after 5·23 real estate policies. Korea Composite Stock Price Index (KOSPI) return has more strong reverse movement of U.S. dollar exchange rate index return after 5·23 real estate policies.

10.29 부동산종합대책이 주식시장과 부동산시장에 미친 영향에 관한 실증적 연구

임병진(Yim Byung Jin),최현일(Choi Hyun il) 글로벌경영학회 2010 글로벌경영학회지 Vol.7 No.2

본 연구는 2003년 10.29 부동산종합대책이 주식시장의 한국종합주가지수(KOSPI)와 부동산시장의 주택매매가격 종합지수에 미친 영향의 연구 목적으로 종합주가와 주택매매가격 종합지수간의 관계를 분석을 하였다. 연구의 분석을 위해 10.29 부동산종합대책 시행전 1998년 8월 부터 2003년 10월 까지 51개의 월별 자료와 10.29 부동산종합대책 시행후 2003년 11월부터 2008년 1월 까지 51개의 월별 주택매매가격 종합지수와 한국종합주가지수(KOSPI)를 사용하였다. 이 연구에 사용된 연구 모형으로는 시계열의 안정성 여부의 판정을 위한 단위근 검정과 변수간 장기적이고 안정적인 관계의 존재여부판정을 위한 공적분(cointegration)검정를 하였다. 주가와 주택매매가격 종합지수간 상호영향력 분석을 위한 VAR모형을 이용한 예측오차의 분산분해기법을 이용하였다. 본 연구의 중요한 결과들을 요약하면 주가와 주택매매가격 종합지수 자료의 원시계열자료에 대한 안 정성검정 결과 주가는 불안정적인 것으로 나타났고, 주가와 주택매매가격 종합지수 자료의 1차 차분시계열자료에 안정성검정 결과는 모두 안정적임을 알 수 있었다. 주가와 전국주택매매가격 종합지수 간에는 공적분관계가 존재하고, 10.29부동산종합대책 시행후에 주가와 주택매매가격 종합지수 간 상호영향력에 있어서 주가의 변화는 주가자체의 내재적 변화가 거의 대부분을 설명하고 있어 주택매매가격 종합지수의 경우는 주가의 영향이 축소되고 있음을 알 수 있었고, 주택매매가격 종합지수의 변화율과 주가지수의 변화율에 대한 상호 그랜저 인과관계가 존재하지 않는다. 또한 부동산종합대책 시행전후에 주가와 주택매매가격 종합지수 간의 부(-)의 관계에서 정(+)로 변화된 것을 알 수 있다. Korea Composite Stock Price Index(KOSPI) return has the reverse movement of Real Estate rate index return before 10.29 real estate policies. but KOSPI return has more the comovement of Real Estate rate index return after 10.29 real estate policies. So this paper investigates on the influence of 10.29 real estate policies on return of the real estate market and stock market. We examine on the influence of 10.29 real estate policies on return of the real estate market and stock market for 51 monthly data from August 1998 to October 2003 before 10.29 real estate policies and 51 monthly data from november 2003 to January 2008 after 10.29 real estate policies. The analysis employs the vector-autoregression, impulse response function and variance decomposition using monthly returns on KOSPI and Real Estate rate index. This research showed following main results. First, from basic statistic analysis, both KOSPI and Real Estate rate index have unit roots. Second, there is at least one cointegration between them. In addition, we find that KOSPI index return has the comovement of Real Estate rate index return after 10.29 real estate policies.

딥 러닝을 이용한 부동산가격지수 예측

배성완,유정석 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.3

The purpose of this study was to apply the deep running method to real estate price index predicting and to compare it with the time series analysis method to test the possibility of its application to real estate market forecasting. Various real estate price indices were predicted using the DNN (deep neural networks) and LSTM (long short term memory networks) models, both of which draw on the deep learning method, and the ARIMA (autoregressive integrated moving average) model, which is based on the time seies analysis method. The results of the study showed the following. First, the predictive power of the deep learning method is superior to that of the time series analysis method. Second, among the deep learning models, the predictability of the DNN model is slightly superior to that of the LSTM model. Third, the deep learning method and the ARIMA model are the least reliable tools for predicting the housing sales prices index among the real estate price indices. Drawing on the deep learning method, it is hoped that this study will help enhance the accuracy in predicting the real estate market dynamics. 본 연구의 목적은 딥 러닝 방법을 부동산가격지수 예측에 적용해보고, 기존의 시계열분석 방법과의 비교를 통해 부동산 시장 예측의 새로운 방법으로서 활용가능성을 확인하는 것이다. 딥 러닝(deep learning)방법인 DNN(Deep Neural Networks)모형 및 LSTM(Long Shot Term Memory networks)모형과 시계열분석 방법인 ARIMA(autoregressive integrated moving average)모형을 이용하여 여러 가지 부동산가격지수에 대한 예측을 시도하였다. 연구결과 첫째, 딥 러닝 방법의 예측력이 시계열분석 방법보다 우수한 것으로 나타났다. 둘째, 딥 러닝 방법 중에서는 DNN모형의 예측력이 LSTM모형의 예측력보다 우수하나 그 정도는 미미한 수준인 것으로 나타났다. 셋째, 딥 러닝 방법과 ARIMA모형은 부동산 가격지수(real estate price index) 중 아파트 실거래가격지수(housing sales price index)에 대한 예측력이 가장 부족한 것으로 나타났다. 향후 딥 러닝 방법을 활용함으로써 부동산 시장에 대한 예측의 정확성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다.

건설주의 구간별 상승률 분석에 관한 연구- 참여정부와 실용정부를 중심으로 -

최정일(Choi Jeong ll),이옥동(Lee Ok Dong) 대한부동산학회 2013 大韓不動産學會誌 Vol.31 No.1

종합주가지수와 건설주지수, 부동산지수를 참여정부(2003.1-2007.12)와 실용정부 (2008.1 -2012.12) 두 구간으로 구분하여 추세와 상승률 그리고 상관관계를 비교해 보았다. 또한 종합주가지수 대비 건설주와 부동산종합지수의 상대적인 상승률이 어느 구간에서 더 높게 나왔는지 살펴보고 당시 부동산경기와 비교하여 그 이유를 살펴보았다. 참여정부 5년 동안 종합주가지수와 건설주는 동반 상승하였다. 건설주는 10배 이상 상승세를 보였고 종합주가지수는 3배 이상 상승세를 보여 동일 기간 건설주의 상승세가 강하게 전개되었다. 반면 실용정부에서는 종합주가지수가 일시적으로 하락 후 재상승하면서 직전고점을 상향 돌파하였으나 건설주는 하락 후 반등다운 반등을 보이지 못하고 고점대비 60% 이상 하락하였다. 지난 10년 동안 건설주는 종합주가지수에 비해 상승과 하락의 강도가 크게 나타나면서 높은 변동성을 보여 주였고 참여정부와 실용정부에서 상반된 움직임을 보여 주었다. 종합주가지수와 건설주, 부동산종합지수의 평균을 보면 참여정부에서부터 계속 상승세가 이어지면서 실용정부에서 더 높은 수치를 보여주었다. 주가지수와 건설주의 표준편차를 보면 참여정부에서는 주식시장의 상승세가 계속 이어졌으나 실용정부에서는 하락과 반등을 시도하면서 수치가 더 작게 나타났다. 반면 부동산지수의 표준편차를 보면 참여 정부에서는 부동산지수가 하락 후 반등을 시도했으나 실용정부에서는 상승세가 계속 이어지면서 더 높은 수치를 보여주면서 상반된 모습을 보여주었다. 주가지수와 건설주, 부동산지수의 상관분석을 살펴보면 지난 10년 동안 주가지수와 건설주, 부동산지수는 각각 0.72와 0.74로 높은 상관관계를 보여주고 있으나 건설주와 부동산지수는 0.18로 낮은 상관관계를 보여주고 있다. LOG(주가지수)와 LOG(건설주), LOG(부동산지수)의 분산도를 보면 참여정부에서는 주가지수와 건설주, 부동산지수 사이의 타점이 일정한 방향을 보이고 있어 세 변수 사이에 높은 상관관계를 보여주고 있으나 실용정부에서는 상대적으로 방향성을 파악하기 어렵게 분포되어 있어 상관관계가 약하게 나타나 있다.

한국 부동산 선물가격지수 개발에 관한 연구

남수현 ( Soo Hyun Nam ),이장우 ( Jang Woo Lee ) 한국금융공학회 2009 금융공학연구 Vol.8 No.3

본 연구에서는 우리나라 부동산시장에서의 선물거래 도입을 위한 가격지수 개발가능성을 검증해 보고자 한다. 부동산의 개념은 광범위하고 주택이나 상가, 오피스텔 등 자산마다 고유의 특성이 강하므로 선물거래 대상 상품으로서의 표준화가 어렵다. 또한 주식처럼 거래도 빈번하게 일어나지 않아 지수산출시 연속성 유지와 시차문제가 항상 존재한다. 이러한 문제점을 극복하고 우리 실정에 맞는 부동산 선물지수를 개발하기 위하여 미국의 부동산 선물지수인 Case-Shiller지수를 원용하여 서울 강남구 개포동 아파트에 적용시켜 보았다. 동일한 건설업자에 의해 건축된 품질과 규모가 일정한 아파트 군을 대상으로 일정기간 동안 거래된 아파트군의 모든 거래내역을 동일 아파트에 대해 거래된 것으로 간주하여 매매 쌍을 이용한 반복매매 방식으로 산출하였다. OLS 회귀분석에 의해 산출된 개포동 지역의 아파트 가격지수는 기존의 국민은행 강남구 주택가격지수와 변동추이는 비슷하게 나타났으나 분석기간 중의 지수 수치 변화는 큰 차이를 보이고 있다. 2007년 6월 Case-Shiller 부동산 가격지수는 2006년도 1월에 비하여 50%정도 가격지수가 상승하였다고 보인 반면, 국민은행의 부동산 가격지수는 24% 정도의 증가만 보이고 있다. 이는 실거래가 사용여부와 추정방법 등의 차이에서 기인한 것으로 보인다. 라스파이레스 지수는 가격수준에 있어서는 국민은행 지수와 유사하나, 변동성 추이는 Case-Shiller지수와 유사한 것으로 나타났다. 보다 합리적이고 검증가능한 부동산지수를 개발하기 위해서는 상장된 리츠의 활성화가 필요하다고 본다. The purpose of this study is to develop a real estate future price index in Korea. Real estate is very wide and complex concept and every real estate has their own charateristics. Future and option transaction requies the standadization of commodities. But, real estate dosen`t have the standadization charateristics and it is not frequently traded in the market compared to stocks or bonds. To overcome this problem, we apply the methodolgy of S&P/ Case-Shiller Index to Gaepo-dong Apartment Complex in Gangnam-gu, Seoul. According to the result of empirical study S&P/ Case-Shiller Index, Kookmin bank`s Housing Price Index, and Laspeyres Index show similar price trend. But, increasing rate during the sample period differs significantly between three indices. S&P/ Case-Shiller Index is most increased during the sample period. The cause of this difference comes from the availability of real trading data and other problem of empirical test. REITs is a very important vehecle in developing a real estate future price index because the share price of listed REITs company reflet correctly the change of real estate price. Therefore, what the component of listed REITs company is important and we must design the listed REITs carefully to adjust our purpose of real estate future price index.

평가기반 아파트가격지수에서의 비대칭 평활화 현상에 관한 연구

박연우(Yun-Woo Park),방두완(Doo-Won Bang) 한국주택학회 2011 주택연구 Vol.19 No.2

본 연구에서는 대표적인 평가기반 아파트가격지수인 국민은행 아파트가격지수의 평활화 현상(smoothing)을 국토해양부가 공표하고 있는 실거래가격으로 만든 반복매매지수(repeat sales index)를 사용하여 조사하였다. 실증분석결과를 요약하면 평가기반 아파트가격지수는 상승시장보다는 하락시장에서 평활화가 큰 것으로 나타났다. 상승시장에서는 평가기반 아파트가격지수는 실거래 아파트가격지수를 상대적으로 빨리 추적하고 하락시장에서는 상대적으로 천천히 추적하는 것으로 나타났다. 또한 평가기반 아파트가격지수의 변동성도 실거래 아파트가격지수의 변동성에 비해 상승시장보다는 하락시장에서 더욱 작은 것으로 분석되었다. 새로운 거래가격이 평가에 반영되는 정도는 하락시장에서는 20%, 상승시장에서는 45% 정도인 것으로 나타났다. 평가기반 아파트가격지수의 측정오차(measurement errors)모형의 분석결과 하락기에 확대되는 평가기반 아파트가격지수의 평활화 현상은 지속되는 경향이 강하다는 것을 확인하였다. 평가기반 아파트가격지수의 평활화현상이 아파트가격 상승기보다 하락기에 더 큰 것은 적은 거래량의 영향도 있지만 하락기 고유의 영향도 있음을 확인하였다. 본 연구의 결과를 전체적으로 요약한다면 평가기반 아파트가격지수는 상승시장보다는 하락시장에서 평활화 효과가 크게 나타나는 것으로 분석되었다. We investigate the smoothing phenomenon in the Kookmin Bank apartment price index, the most widely used appraisal based apartment price index in Korea using a repeat sales index based on the transaction data published by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. In summary, we find that there is a greater degree of smoothing in the appraisal based apartment price index during the up market than the down market, that is, the appraisal based apartment price index tracks the sales price based index relatively slowly during the down market while it tracks the sales price based index relatively fast during the up market. The volatility in the sales price based index is far greater than the volatility in the appraisal based price index during the down market, but not during the up market. Only about one quarter of the new sale prices are priced in the appraisal during the down market while the new sale prices account for almost half of the appraisal based apartment price index during the up market. We also show that during the down market the appraisal based apartment price index reduces the gap from the sales price based index in subsequent periods only limitedly so that the smoothing during the down market tends to be persistent. We find that the transaction volume, which is a measure of information in sale prices, has a negative influence on the gap between the appraisal based apartment price index and the sales price based index. However, even when we control for the volume effect, the down market effect is still present suggesting that the asymmetrical smoothing between the down market and the up market is caused not only by the information effect of volume but also by other factors present in the down market. Our findings are generally consistent with the asymmetrical smoothing hypothesis where the smoothing in the appraisal based apartment price index is greater during the down market than during the up market.

취득원가 기준 부동산펀드의 수익률지수에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

펀드는 자본시장에서 대표적인 기관투자자 중 하나로 여겨진다. 그중 부동산펀드는 대부분 사모의 형태로 설정되는데, 이는 다른 자산에 투자하는 펀드에 비해 부동산펀드의 투명성을 낮추는 결과로 이어지고 있다. 특히 취득원가에 근거하여 기준가격과 수익률을 산출하는 우리나라 사모부동산펀드의 관행은 성과측정과 벤치마크의 작성을 어렵게 한다. 본 연구는 현행 취득원가 기준 수익률지수의 문제점을 살펴보고, 그 해결을 위한 대안적인 방법을 개발하는데 목적이 있다. 취득원가 수익률지수를 작성하여 검토한 결과 전반적으로 변동성이 크면서 누적수익률이 수직상승하는 현상이 다수 발견되어 벤치마크지수로 사용하기에 부적합한 것을 알 수 있었다. 이는 개별 펀드의 자본이득이 처분일에 일시 반영되기 때문인 것으로 판단된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 자본이득을 운용기간에 배분하는 방법을 도입하였다. 구체적으로는 취득원가수익률 대신 기하평균수익률을 사용하는 방법, 자본이득을 실현일 이전 운용기간에 균등배분하는 방법, 일정한 규칙에 의거하여 시점별로 가중배분하는 방법 등을 적용하 였다. 그 결과 기하평균 수익률지수는 변동성이 지나치게 낮으면서 시장을 반영하지 못하고, 균등배분 수익률지수와 가중배분 수익률지수는 그 성능이 유사한 가운데, 가중배분 수익률지수가 시장의 변동에 좀 더 민감한 것을 알 수 있었다. The investment fund is one of the major institutional investors in the capital market. A distinctive feature of the real estate fund is that most funds are established by private placement, therefore the transparency is lower than other types of funds. Especially, the accounting practice of Korean private real estate funds, which is based on acquisition cost, makes it difficult to evaluate the performance and construct the benchmark index. This study aims to review the problems of current accounting practice and develop alternative methods of return indexing. From the return index constituted by acquisition cost data, we found steep steps and strong volatility, which show the return index is not useful as a benchmark index. The reason is the accounting practice recognizing the capital gains of funds at once on the disposition days. To resolve this problem, this study develops alternative return indices reflecting market condition through distributing the capital gains of the funds among operating period. Three methods were adopted; 1) using the geometric mean of acquisition cost based return, 2) distributing the capital gain equally, and 3) distributing the capital gain differently using weight. The result says that 1) geometric mean return index shows too low variance and fails to trace market movement, and 2) equal distribution return index and weighted distribution return index are similar, but the latter is more sensitive to the market movement.

아파트실거래가지수를 이용한 부동산시장 동향분석에 관한 연구

고필송(Pill song Ko) 한국전자통신학회 2014 한국전자통신학회 학회지 Vol.7 No.1

본 논문의 목적은 아파트 실거래가를 이용하여 정확한 부동산 시장을 평가하려고 한다. 아파트실거래가지수를 이용하여 부동산시장을 분석한 결과 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 실거래가 시계열자료를 사용하기 때문에 신뢰성이 높다. 둘째, 단기적인 부동산 시장이 흐름을 정확히 파악할 수 있다 셋째, 국지적 시장 분석이 쉽다. 넷째, 지수의 추세분석은 현실적 이다. 다섯째, 벌집 순환모형을 이용하여 부동산 시장의 국면을 쉽게 이해할 수 있다. 마지막으로 현재의 부동산시장은 침체기를 벗어나 제1단계 회복기에 접어든 상태이다. The purpose of this paper is to evaluate the exact real estate market using actual transaction price of the apartment. Apartment real estate market using actual transaction price indices were analyzed, the following conclusions were obtained. First, the reliability is high because it uses the actual transaction tirne-series data. Second, short-term real estate market can pinpoint the flow. Third, local market analysis is easier. Fourth, the trend analysis of the index is realistic. Fifth, it is easy to understand the aspects of the real estate market using a honeycomb circulation model. Finally, the current state of the real estate market is somehow entered the first recovery step out of the recession.

감정평가가격 기반 상업용부동산 매매가격지수 및 Cap. rate 지표 연구

우남교,정문오,김동원 한국부동산분석학회 2017 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2017 No.1

최근 주택시장에서 상업용부동산으로 관심이 변화 및 증대되고 있으며, 건전한 부동산 투자시장 확립을 위한 질적 정보를 생산하여 실제 활용 될 수 있는 신규 정보 생산의 요구에 따라 임대동향조사 표본의 자산가치 평가가격을 기반으로 한 신규지표 산정방안을 제시하였다. 먼저 투자자들의 투자의사결정에서 중요 요소인 매매가격지수를 산정하였다. 하위시장 단위에서는 동일확률추출을 만족하는 표본을 활용함에 따라 칼리, 듀토, 제본스 지수를 적용하였고, 상위지역인 시도 및 전국 지수 작성에는 기준시점 모집단 정보를 활용하는 라스파이레스 산식을 적용하였다. 또한 부동산의 수익을 가치로 변화시키는 비율인 Cap. rate 지표는 감정평가 시 수익가격을 좌우하는 가장 중요한 요소이다. 이에 적정 Cap. rate 지표를 작성하여 투자자에게 정확한 시장정보를 제공 할 수 있는 기반을 마련하였다. Recently, the trend has been changing and growing into the commercial real estate market from housing market. We propose a new index calculation method based on the asset value appraisal price of the sample in the commercial rent service trend in accordance with the demand for the production of new information which can be utilized by producing qualitative information for establishing a sound real estate investment market. Firstly, we calculated the sales price index, which is an important factor in investor’s investment decisions. In the sub market unit, as we used the sample which satisfies equal probability sampling design, Dutot, Cali, and Jevons index was applied. We applied Laspeyres formula, which utilizes the information of population at the base point, designing the index of the city, the province, and the national, which are the superordinate regions. Also, Cap. rate index, the ratio converts the profit of the real estate into value, is the most important factor that determines the price derived by using the income approach in appraisal. Thus, we have established a basis for providing accurate market information to investors by designing proper Cap. rate index.