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상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로
오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.1
유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.
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상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로
오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1
유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.
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유치권이 부동산경매 매각가율에 미치는 영향분석 -유치권 관례에 나타난 경매사건 중심으로-
임영환 ( Young-hwan Lim ),이현석 ( Hyun-seok Lee ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0
부동산 PF대출의 연체율 상승으로 우리 경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 리스크가 고조되어가고 있는 바, 공사중단시 따른 유치권 문제 발생, 유치권문제로 전국에 오랫동안 흉물로 방치되는 건물들, 유치권문제로 부동산경매의 저가매각 야기 등의 심각한 폐해가 발생한다. 이러한 폐해를 개선하기 위하여 법무부에서 ‘유치권 개정안을 국회에 제출하였으나 회기 만료로 자동폐기 되었다. 학계와 실무계에서도 유치권 오 · 남용 실태를 알고 문제점 비판과 함께 연구를 하였으나, 선행연구들은 진정성 유치권 자료를 확보하기 어렵기 때문에 경매정보 사이트의 자료를 활용하여 실증분석 해왔다. 본 연구는 선행연구들과 차별화하여 ‘대한민국 법원 종합법률정보’ 판례를 전수조사하여 진정성 있는 유치권 자료를 확보하였다. 유치권이 부동산경매의 매각가율에 미치는 영향을 헤도닉가격모형으로 2가지 모형으로 나누어 실증분석하였다. 다중회귀분석 결과, 유치권은 매각가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 매각기일 이전에 유치권의 진위가 판명되는 경우에도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유치권행사 여부를 매각기일 전후로 나누어 유치권진위의 확인여부에 따른 영향을 살펴보았는데, 유치권행사가 없을 때 매각일 이전에 음(-)의 영향을, 매각일 이후에는(+)의 영향을 나타냈다. 매각일 이전에 유치권존재가 소송으로 확인된 경우 저가매각으로 채권자들이 손실을 입게 되고, 매각일 이후는 매수인이 유치권 인수부담분 만큼 높은 가격으로 매수하였다는 것을 의미하는 것을 실증적으로 밝혀냈다고 볼 수 있다. 게다가, 판례 전수조사 자료 자체의 연구가치를 고려하여 경매특성, 소송특성 등을 교차분석하였다. 법원제공 판례의 표본 한계로 다각적인 연구가 미흡하지만, 유치권의 폐해를 방지하기 위한 법개정에 실증적 기여가 되기를 바라며, 향후 법원에서 소송 데이터가 많이 공개되어 후속연구가 이루어지기를 기대한다.
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부동산 미디어와 정보에 관한 연구: 공정성과 신뢰성을 중심으로
이동주 ( Lee Dong Joo ),김준형 ( Kim Jun Hyung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.-
본 연구는 부동산 관련 의사결정이나 부동산에 대한 각종 분석에 있어 중요한 부동산 정보가, 정보 전달에 영향력 있는 미디어를 통해 전달되는 과정과 정보의 구성요인에 대하여 살펴보고, 전문가는 부동산 미디어를 통해 정보 전달을 함에 있어 정보 구성요인을 어떻게 인식하고 있고 이러한 구성요인에 기반하여 정보를 제공하고 있는지 탐색하는 데 그 목적이 있다. 선행연구와 이론적 연구를 통해 미디어와 부동산 정보에서 가장 중요한 요인에 대하여 파악하고, 현재 진행되고 있는 미디어의 실태조사를 통해 부동산 미디어와 정보의 현황과 정보제공이 이루어지는 형태를 분석했다. 이를 토대로 실제 미디어를 통해 부동산 정보를 제공하고 있는 전문가 3인을 대상으로 심층 인터뷰를 통해 미디어와 정보의 중요 요인이 실제로 얼마나 잘 이루어지고 있는지에 대하여 검증했다. 검증 결과, 미디어를 통한 부동산 정보는 첫째, 정보의 진실성과 정확성, 객관성 등에 대한 검토는 타인에 의해서 전혀 이루어지고 있지 않았다. 어떠한 검증 시스템도 존재하고 있지 않았다. 둘째, 전문가들은 미디어를 통해 본인의 인지도와 신뢰도를 높여 마케팅에 활용하고 있었다. 마지막으로 미디어를 통해서 제공되는 부동산 정보는 이해관계와 연결되어 있다는 것이다. 종합하면, 부동산 미디어를 통해 이루어지고 있는 부동산 정보는 공정성과 신뢰성에 부합하고 있지 않은 것으로 분석되었다. 물론 시청자들이 이를 어떻게 받아들이고 있는지에 대한 추가적인 분석이 뒷 받침 된다면 이에 대한 분석결과가 더욱 명확해질 것이다. 본 연구에서의 연구 한계점이 시청자 분석까지는 미치지 못하였다는 것이다. 향후 추가적인 분석이 필요한 부분이다. 일반적인 국민이 원하는 부동산 정보는 지금까지 살펴본 내용처럼 본인의 부동산과 투자대상을 판단하기 위한 정확한 정보와 제대로 된 전문가의 서비스이다. 이를 토대로 일반인에게 필요하고 도움이 될 수 있게 부동산 서비스산업을 발전시켜 나간다면 학계의 연구가 일반인에게 효과적으로 영향을 미치는 좋은 사례가 될 수 있을 것이다.
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은퇴 노인의 주거지 선택 영향요인 연구 연금수급 은퇴 노인가구를 중심으로 -
김선자 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.1
우리나라의 국민들이 주거지를 결정하는 요인은 다양하게 설명되고 있다. 대도시에 집중하는 원인을 설명하거나, 주거지 조성을 위한 계획수립을 위한 요건을 설명하는 등의 다양한 연구에서 주거지 결정요인에 관해 설명하여왔다. 주거지 결정요인에 관한 연구들은 생활환경요건, 경제환경요건, 이웃 또는 교육환경 등을 포함하는 사회환경요건으로 결정변수를 분류한다. 이와 같은 거주지 선택요건 중, 일반적으로, 우리나라 국민의 거주지 선택에 영향을 미치는 주요 요인으로 자녀의 교육환경요인의 영향력이 상대적으로 큰 부분을 차지하고 있다. 실제로 국내인구이동통계는 인구이동 요인(사유)을 직업·가족·주택·교육·주거환경·자연환경·기타 등 7가지로 분류하여 제시하고 있다(김정완·염일렬, 2017: 45) 또, 이정희 등(2017)의 연구에서는 자체통근통학비율 증가율, 아파트 매매가 상승률과 전세가격 상승률 등 경제요인을 주거지 이동의 주요 설명변수로 제시하고, 도시기반시설요건은 설명력이 없는 것으로 분석하였다(이정희·이창수·이상경, 2017: 149). 이와 같은 다양한 연구결과에서, 주거지 결정에 관한 요인은 연구결과의 일반화를 위해 특정한 집단에 대한 세부적인 결론을 도출하지 못하고 있다. 구체적으로, 분석을 위한 모집단 선정에서 연령별 특성을 별도로 분류하지 못한 데에 따라, 부모세대와 자녀세대가 함께 거주하는 세대를 중심으로 결과를 도출하였다. 부모세대와 자녀세대가 별도의 세대를 구성하는 경우, 특히, 60대 이상의 부모세대가 은퇴한 이후, 자녀세대와 세대를 분리한 상태에서 은퇴 노인가구의 주거지 결정요인에 대해 설명하는 데 한계가 있다. 자녀와 세대를 분리한 노인가구는 주거지 결정에서 자녀의 교육환경에 대한 고려가 상대적으로 작을 수 있다. 또, 은퇴 후 연금으로 생활비의 대부분을 충당하는 노인가구는 주거지 결정에서 통근환경에 대한 중요성의 인식이 상대적으로 작을 수 있다. 이와 같이, 노인가구의 주거지 결정요인은 자녀와 동거하는 중·장년 인구와 차이가 있을 수 있다. 이에 따라, 노인인구와 중·장년인구의 주거지 결정요인의 차이를 검증하고, 노인인구의 주거지 결정요인을 도출하는 연구가 긴요하다. 본 연구의 궁극적인 목적은 연금생활자 노인가구의 주거지결정요인을 실증분석하는 것이다. 은퇴 후 경제활동이 위축되고, 자녀교육부담이 작아진 상태에서 주거지를 결정하는 데 고려하는 요인은 무엇인지 분석한다. 또, 이것이 은퇴 전 생활여건, 즉 경제활동의 영위하고, 자녀의 교육을 책임져야만 하는 상황에서 변화가 발생하였을 때 어떻게 변화하는 가에 대해 분석한다. 결과적으로, 본 연구는 은퇴 인구의 주거지 결정요인이 은퇴시점과 자녀와의 세대분리를 기점으로 어떻게 변화하는 가를 분석한다. 본 연구의 목적은 노인인구, 즉 자녀에 대한 교육부담과 정기적인 통근의 부담이 없는 연금생활자들이 주거지를 결정하는 요인을 도출하는 것이다. 이와 같은 연구목적의 달성을 위해 본 연구에서는 공시적 시점에서 집단을 분류하여 주거환경에 대한 만족도를 종속변수로 하고, 주거환경 만족요인을 독립변수로 하는 회귀모형을 구축하였다. 이론적 논의로부터 본 연구에서는 주거지 선택의 영향요인으로 현재 거주지역의 입지환경요인을 구조화하여 그 만족도를 측정하여, 현 거주지에 대한 만족도와 인과관계를 분석한다. 이와 같은 분석을 위해 독립변수로서 입지환경은 생활환경요인과 교육환경요인, 보건의료환경요인, 이웃환경요인 등으로 재구조화한다. 먼저 생활환경요인은 상하수도 등 도시기반시설에 관한 중요도 인식과 교통환경 및 쇼핑센터 등의 생활편의시설의 접근성에 대한 중요도 인식을 측정하였다. 다음으로, 교육환경요인은 학교와 학원 등과 공공부문에서 운영하는 평생교육시설(예: 도서관, 평생교육센터 등)에 대한 접근성에 대한 중요도 인식을 측정하였다. 또, 보건의료 환경요인으로, 생물학적 위해요소에 대한 접근성과 재난위험에 대한 인식, 그리고 의료시설에 대한 접근성에 대한 중요도 인식을 측정하였다. 마지막으로 이웃환경요인은 지역에 익숙한 정도(거주기간, 지역애착도 등)과 이웃과의 상호교류 수준, 지역사회에 대한 신뢰수준 등 공동체의식에 대해 측정하였다. 본 연구는 은퇴노인의 생활환경 결정에 영향을 미치는 요인으로써, 생활환경요인의 측정에 자녀교육환경과 통근통학환경에 대한 인식을 포하여 은퇴 전 표본과 은퇴 이후의 표본 간의 집단 간 차이를 분석할 수 있도록 하였다. 또, 자녀와의 세대분리를 기준으로 집단을 구분하여 차이를 분석하였다. 이와 같은 연구를 통해, 노인가구의 특성과 욕구에 부합하는 생활여건을 조성하는 요인들의 상대적인 중요성을 도출하였다. 또, 이와 같은 생활여건에 관한 욕구의 크기를 정책에 반영함으로써, 도시계획 또는 지역계획의 수립과정에 대한 함의를 제공할 수 있다.
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