상업용 부동산의 머천다이징 개념화와 구성요소 및 가중치 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용 ( Oh Meeyong ),박태원 ( Park Taewon ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져왔다. 또한 기술 발전에 따른 공유수단의 발달과 리테일테크(Retail-tech)의 발전으로 소비의 다중화가 실현됨에 따라 소비패턴은 점차 가속화되어 갔다. 이에 따라 상업용 부동산의 성패는 하드웨어적 변화뿐만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 위치 고정성을 가진 상업용 부동산은 급속도로 변해가는 소비자들을 유인하기 위하여 인테리어 리뉴얼과 같은 하드웨어적 방법 외에 적절한 소프트웨어적 조합을 통하여 부동산의 가치를 더욱 폭발적으로 증가시키고 있다. 본 연구가 추구하는 상업용 부동산 머천다이징의 목적 역시 상업용 부동산의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어의 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 이론의 연구가 가장 활발하게 이루어지고 있는 패션 머천다이징에서는 머천다이징의 범위를 상품화의 전 과정 즉, 상품기획부터 판매까지를 그 범위로 보고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 활용하여 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계ㆍ건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 대상으로서는 쇠퇴 후 건물의 재활성화에 성공한 중대형 상업용 부동산으로 범위를 한정하였다. 건물 신축단계에서부터 이론을 정립하기에는 본 연구가 초기이론으로서 다루어야할 범위가 광범위하고 각 요인의 명확한 규명이 어렵기 때문이다. 반면 쇠퇴 후 재활성화 된 사례는 건물 활성화 요인을 규명하는데 객관성을 확보할 수 있다고 판단되기 때문이다. 심층 사례분석 대상지로는 건물 쇠퇴 후 다수의 재활성화 전략을 취하였으나, 결국 공매로 넘어가 최초 감정가의 30%에도 못 미치는 금액으로 매각되었던 서울시 동대문구 현대시티타워(구 거평프레야)를 중심으로 분석하였다. 현대시티타워는 매각 후 건물의 물리적 취약점은 보완하되, 기존 하드웨어적 특징을 최대한 활용하는 방향으로 리모델링을 하였다. 또한 사례대상지가 입지한 동대문의 문화, 쇼핑, 관광이라는 지역 정체성을 개발 컨셉 수립에 반영하고, 경쟁 쇼핑몰의 테넌트 구성 및 소비자 타겟을 분석하여 사례대상지의 층별 용도와 테넌트군을 설정하는데 적극 반영하였다. 이에 따라 각 용도별로 전문성이 확보된 운영사와 탄력적 임대차계약구조로 장기임대차계약을 체결함으로써 공실률 0% 달성은 물론 건물의 성공적인 활성화를 이루어낸 대표적인 사례라고 할 수 있다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, 표적집단면접법(Focus Group Interview, 이하 F.G.I라 칭함)을 통하여 예비요인을 도출하고 요인분석을 실시하였다. 그러나 요인분석을 통하여 도출된 결과, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 요인분석 후 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 도출된 구성요소는 개발담당, 설계ㆍ건축담당, MD컨설턴트, 소유자&PM 각각 6명에게 설문을 실시하여 계층분석기법(AHP)을 통하여 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 그 결과 시장조사단계에서는 배후환경분석, 경쟁상권분석, 소비자 분석이 도출되었으며, 개발ㆍ기획단계에서는 타겟설정, 이미지 제고, 특색있는 입점사, 소비유형 다양화가 도출되었다. 설계ㆍ건축단계에서는 테넌트 배치계획과 동선계획이, 관리ㆍ운영 단계에서는 시설관리와 자산관리가 도출되었다. 각 요인별 중요도 분석 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출(0.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118)가 소항목에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도ㆍ업종ㆍ업태 재구성(0.0367), 광고ㆍ홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 소항목의 상위 3개은 모두 ‘이미지 제고’에 해당하는 요인으로 기존 쇠퇴이미지의 상쇠를 위한 노력이 건물 활성화에 매우 중요한 요인임을 시사한다. 본 연구는 분야별로 분산된 상업용 부동산의 업무를 단계별로 규명하고, 각 단계별 구성요소 정립 및 우선 순위를 분석하여 상업용 부동산 머천다이징의 기초이론을 마련하였다는 것에 그 의의가 있다.

상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.

빅데이터 플랫폼(RA)를 통한 상업용 부동산 DB 접근

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

부동산 미디어와 정보에 관한 연구: 공정성과 신뢰성을 중심으로

이동주 ( Lee Dong Joo ),김준형 ( Kim Jun Hyung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.-

본 연구는 부동산 관련 의사결정이나 부동산에 대한 각종 분석에 있어 중요한 부동산 정보가, 정보 전달에 영향력 있는 미디어를 통해 전달되는 과정과 정보의 구성요인에 대하여 살펴보고, 전문가는 부동산 미디어를 통해 정보 전달을 함에 있어 정보 구성요인을 어떻게 인식하고 있고 이러한 구성요인에 기반하여 정보를 제공하고 있는지 탐색하는 데 그 목적이 있다. 선행연구와 이론적 연구를 통해 미디어와 부동산 정보에서 가장 중요한 요인에 대하여 파악하고, 현재 진행되고 있는 미디어의 실태조사를 통해 부동산 미디어와 정보의 현황과 정보제공이 이루어지는 형태를 분석했다. 이를 토대로 실제 미디어를 통해 부동산 정보를 제공하고 있는 전문가 3인을 대상으로 심층 인터뷰를 통해 미디어와 정보의 중요 요인이 실제로 얼마나 잘 이루어지고 있는지에 대하여 검증했다. 검증 결과, 미디어를 통한 부동산 정보는 첫째, 정보의 진실성과 정확성, 객관성 등에 대한 검토는 타인에 의해서 전혀 이루어지고 있지 않았다. 어떠한 검증 시스템도 존재하고 있지 않았다. 둘째, 전문가들은 미디어를 통해 본인의 인지도와 신뢰도를 높여 마케팅에 활용하고 있었다. 마지막으로 미디어를 통해서 제공되는 부동산 정보는 이해관계와 연결되어 있다는 것이다. 종합하면, 부동산 미디어를 통해 이루어지고 있는 부동산 정보는 공정성과 신뢰성에 부합하고 있지 않은 것으로 분석되었다. 물론 시청자들이 이를 어떻게 받아들이고 있는지에 대한 추가적인 분석이 뒷 받침 된다면 이에 대한 분석결과가 더욱 명확해질 것이다. 본 연구에서의 연구 한계점이 시청자 분석까지는 미치지 못하였다는 것이다. 향후 추가적인 분석이 필요한 부분이다. 일반적인 국민이 원하는 부동산 정보는 지금까지 살펴본 내용처럼 본인의 부동산과 투자대상을 판단하기 위한 정확한 정보와 제대로 된 전문가의 서비스이다. 이를 토대로 일반인에게 필요하고 도움이 될 수 있게 부동산 서비스산업을 발전시켜 나간다면 학계의 연구가 일반인에게 효과적으로 영향을 미치는 좋은 사례가 될 수 있을 것이다.

유치권이 부동산경매 매각가율에 미치는 영향분석 -유치권 관례에 나타난 경매사건 중심으로-

임영환 ( Young-hwan Lim ),이현석 ( Hyun-seok Lee ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.0

부동산 PF대출의 연체율 상승으로 우리 경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 리스크가 고조되어가고 있는 바, 공사중단시 따른 유치권 문제 발생, 유치권문제로 전국에 오랫동안 흉물로 방치되는 건물들, 유치권문제로 부동산경매의 저가매각 야기 등의 심각한 폐해가 발생한다. 이러한 폐해를 개선하기 위하여 법무부에서 ‘유치권 개정안을 국회에 제출하였으나 회기 만료로 자동폐기 되었다. 학계와 실무계에서도 유치권 오 · 남용 실태를 알고 문제점 비판과 함께 연구를 하였으나, 선행연구들은 진정성 유치권 자료를 확보하기 어렵기 때문에 경매정보 사이트의 자료를 활용하여 실증분석 해왔다. 본 연구는 선행연구들과 차별화하여 ‘대한민국 법원 종합법률정보’ 판례를 전수조사하여 진정성 있는 유치권 자료를 확보하였다. 유치권이 부동산경매의 매각가율에 미치는 영향을 헤도닉가격모형으로 2가지 모형으로 나누어 실증분석하였다. 다중회귀분석 결과, 유치권은 매각가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 매각기일 이전에 유치권의 진위가 판명되는 경우에도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유치권행사 여부를 매각기일 전후로 나누어 유치권진위의 확인여부에 따른 영향을 살펴보았는데, 유치권행사가 없을 때 매각일 이전에 음(-)의 영향을, 매각일 이후에는(+)의 영향을 나타냈다. 매각일 이전에 유치권존재가 소송으로 확인된 경우 저가매각으로 채권자들이 손실을 입게 되고, 매각일 이후는 매수인이 유치권 인수부담분 만큼 높은 가격으로 매수하였다는 것을 의미하는 것을 실증적으로 밝혀냈다고 볼 수 있다. 게다가, 판례 전수조사 자료 자체의 연구가치를 고려하여 경매특성, 소송특성 등을 교차분석하였다. 법원제공 판례의 표본 한계로 다각적인 연구가 미흡하지만, 유치권의 폐해를 방지하기 위한 법개정에 실증적 기여가 되기를 바라며, 향후 법원에서 소송 데이터가 많이 공개되어 후속연구가 이루어지기를 기대한다.

Human experience를 Real Estate Industry와 연결하는 상업용 부동산 가치평가 Digital experience의 First Mover!

한국부동산분석학회 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

실거래가 기반 전세가격과 매매가격의 상관성 분석 : 수도권 부동산 시장 중심으로

최현준 ( Choi Hyunjun ),이창무 ( Lee Changmoo ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

본 연구는 수도권 부동산 시장에서 전세가격과 매매가격 간의 상관성을 심층적으로 분석하는 것을 목표로 한다. 이 연구는 서울, 경기, 인천 지역의 부동산 시장 데이터와 다양한 경제 지표들을 활용하여 2014년 1월부터 2023년 6월까지의 시간 범위에 걸쳐 전세가격과 매매가격 사이의 상호작용 및 선도-지연 관계를 조사한다. 연구 방법으로는 충격반응함수를 사용하여 데이터를 분석하며, 이를 통해 각 지역별 부동산 시장의 동향을 파악한다. 연구 결과에 따르면, 서울, 인천, 경기 지역에서 매매가격이 전세가격의 변화를 선도하는 중요한 역할을 한다는 것이 밝혀졌다. 서울시의 경우, 재고 및 입주물량, 준공물량 증가는 전세가격에 대한 매매가격에 비해 상대적으로 영향력이 작은 것으로 나타났다. 인천시에서는 재고 및 입주물량 증가가 전세가격 감소를 유발하며, 매매가격 변화에 비해 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 준공물량 증가는 전세가격에 거의 영향을 미치지 않는 것으로 보인다. 경기도에서는 재고 및 입주물량이 전세가격에 미치는 영향이 제한적이며, 준공물량 증가는 전세가격, 매매가격 모두 감소를 유발할 수 있으며, 이는 전세가격이 매매가격을 선도한다는 것을 나타낸다.

인구와 소득이 상가경매 낙찰가율에 미치는 영향 요인 연구

박철호 ( Cheolho Park ),김준형 ( Junhyung Kim ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

부동산경매 낙찰가율에 미치는 영향에 관한 많은 연구가 진행되어 왔다. 특히 주거용 부동산 경매에 대한 연구가 많이 진행되어 왔지만 상업용 부동산 경매에 대한 연구는 부족한 실정이다. 상업용 부동산 경매 낙찰가율에 미치는 영향 요인 중 인구와 소득이 유의미한 영향이 있는지 연구하고자 한다. 공간적 범위는 서울의 5개 법원으로 하고 시간적 범위는 2018년1월부터 2022년12월까지 낙찰된 상업용 부동산경매 물건 중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유 상가경매 물건으로 하였다. 총1,125건 중 20㎡미만의 소형 상가와 테마상가, 현황상 주거용으로 이용하는 근린생활시설 등을 제외한 451건으로 분석하였다. 분석모형으로는 헤도닉가격모형으로 하였다. 종속변수는 낙찰가율로 하고, 독립변수는 인구특성, 소득특성, 물리적특성, 경매특성, 입지특성으로 하였다. 인구특성에는 주거인구, 직장인인구, 유동인구로 하고 소득특성에는 연소득(주거지), 연소득(근무지)으로 하고, 물리적 특성으로는 전용면적, 경과년수, 층수로 하고 경매특성으로는 입찰자수, 유찰횟수, 유치권신고여부, 지분경매 여부로 하고 입지특성으로는 지하철역과의 거리로 하였다. 분석결과 주거인구와 유동인구가 다중공선 성의 문제가 발견되어 주거인구를 제외하고 다시 분석한 결과 유찰횟수만 음(-)의 영향을 주는 결과를 보였고 다른 독립변수들은 유의미하지 않은 결과를 보였다. 이후 연구를 통해 인구와 소득이 상가경매 낙찰가율에 미치는 영향에 대한 상관관계를 밝히고 의미있는 분석결과를 도출하고자 한다.

대학원 세션1 : 부동산금융 ; M&A 시장에서 기업부동산의 영향에 관한 연구 -유가증권 상장 제조업을 중심으로-

강원철,고성수 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

This research analyzed the relationship of M&A and corporate real estate holding ratio based on 488 companies of the KSE-Listed manufacturing companies for the period from 2008 to 2013 with the purpose of expanding domestic research related to corporate real estate while also confirming the information of corporate real estate is important in M&A decision-making. Using logit and probit analysis, we investigated the relationship between corporate real estate holding ratio and the probability to be M&A. The main research result can be summarized as the following. First, corporate real estate holding ratio influenced significant positive (+) on the probability to be M&A. This means that corporate real estate gives positive influence in the probability to be target of M&A, which can identify the information of corporate real estate should be considered in M&A decision-making. Second, possession real estate holding ratio influenced significant positive (+) on the Probability to be M&A. In contrast to this, investment real estate holding ratio influenced positive (+) on THE Probability to be M&A, but was not significant. This means that possession real estate gives positive influence in the probability to be target of M&A, while investment real estate does not assert positive influence in the probability to be target of M&A.

서비스면적이 아파트 가격에 미치는 영향 연구

최민정 ( Choi Min Jung ),노승한 ( Ro Seung Han ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

국내 아파트 시장에서 서비스면적(발코니)은 오랜 기간 소비자들의 선호도를 증가시키는 역할을 담당해왔다. 1970년대 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)의 등장 이후, 소비자들은 중소형 규모 주거가 갖는 면적의 한계를 서비스면적을 통해 극복하였다. 2005년 발코니 확장 합법화 이후 서비스면적은 더욱 커지고 다양한 타입으로 등장하였다. 서비스면적은 국내 아파트 시장의 제도 및 산업적 측면을 아우르는 여러 쟁점을 갖고 있으나, 서비스면적을 부동산 가치와 연관 지은 연구는 부족한 실정이다. 이에 본 연구에서는 서비스면적이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증분석을 진행하였다. 서비스면적비율(서비스면적/전용면적)이 높을수록 수요도가 높은 평면이므로 단위면적당 매매가격이 높을 것이고, 소형 평면일수록 서비스면적비율의 효용이 더 높을 것으로 가정하였다. 또한 강남 3구 지역이 2기 신도시 지역에 서비스면적비율 상승의 효용이 더 높을 것으로 예측하였다. 강남 3구 지역과 2기 신도시의 아파트 12개 단지를 선정하였고, 전용면적 85㎡ 이하 규모의 평면도를 확보한 뒤 Auto CAD 프로그램을 활용해 서비스면적을 산정하였다. 2023년 4월-10월 사이의 거래 사례 790건을 대상으로 헤도닉 가격모형을 활용해 선형회귀분석하였다. 분석 결과 서비스면적비율과 종속변수인 면적당 가격이 정(+)의 관계로 나타났으며, 소형 세대일수록 서비스면적비율의 효용이 더 높음을 확인하였다. 강남 3구 지역의 아파트의 서비스면적비율이 신도시 2기 지역의 아파트에 비해 낮으며, 강남 3구 지역의 아파트가 신도시 2기 지역 아파트에 비해 서비스면적 비율 상승의 효용이 더 높은 것으로 나타났다. 본 연구는 서울에 국한되어 있던 기존의 선행연구에서 나아가 강남3구와 2기 신도시 지역을 비교하고, 국민주택 규모인 중소형 세대에 집중하여 연구했으며, 서비스면적을 정확한 근사치로 산출하여 분석에 활용한 점에서 의의를 갖는다. 그러나 면적 추출 과정에서 일부 자의적인 판단으로 면적을 산정한 부분이 있어 분석자료의 한계가 존재한다. 또한 발코니의 형태적 특성요인 등은 변수에 반영되지 않아, 다양한 영향요인을 포괄한 분석 모형이라고 보기는 어렵다. 향후 자료의 보완을 통해 후속 연구를 희망한다.