용적률에 따른 주거환경 및 가치비교

정창무,황희정,권오현,장윤배 경기연구원 2009 위탁연구 Vol.2009 No.3

주거환경 개선을 위한 주택재건축 및 주택재개발 사업이 활기를 띠게 되면서, 주택은 본래의 목적인 주거를 위한 공간이 아닌 투자 및 투기를 위한 중요한 요소로 자리매김하고 있다. 특히 공동주택의 개발밀도는 이와 같은 개발사업 시행시 사업성에 큰 영향을 미치고 있어 개발주체들은 사업의 수익을 최대화하기 위하여 고밀개발을 선호하여 왔으며, 이로 인하여 주거환경의 질 저하, 개발 전후의 주거가치 변화등의 문제가 제기되고 있는 실정이다. 개발밀도는 적정한 수준에서 조정되어야 한다. 만약 개발밀도가 과도하게 낮게 설정되어 저밀개발이 이루어지면 토지이용의 효율성 저하, 도시기반시설의 이용효율 저하 및 개발비용의 주민부담 증가와 같은 문제가 유발된다. 반면에 고밀개발이 이루어지면 대체적으로 수용인구가 늘어나고, 기반시설의 용량이 이를 수용하지 못할 경우 주차난, 교통 혼잡, 편익시설의 부족, 일조권 및 프라이버시 침해 등의 문제가 발생하여 주거환경의 질이 낮아지는 결과를 초래하게 되는 현상도 무시할 수 없다. 따라서 쾌적한 주거환경을 조성하고, 동시에 주거의 가치도 보장할 수 있는 개발밀도 계획을 유도할 수 있도록 적합한 판단 근거가 마련될 필요가 있다. 본 연구는 용적률에 영향을 미칠 수 있는 주거환경요소의 환경기준에 대해 기존의 연구문헌 검토를 통해 살펴보고, 용적률과 주택가격의 인과관계를 살펴보는데 목적이 있다. 특히 아파트 거주민의 입장에서 용적률에 따른 주택가격과의 관계를 살펴보고, 시뮬레이션을 통하여 주거가치가 극대화되는 용적률을 도출하는데 중점을 두고 있다. 선행연구 검토 결과, 주거환경의 질을 결정하는 일조시간, 인동간격, 조망 차폐율에 대한 법적 기준은 주민이 쾌적하다고 생각하는 주거수준에 못 미치는 것으로 나타났다. 또한 주민이 선호하는 주거환경의 용적률은 법정 상한 용적률 수준보다 낮은 것으로 나타났다. 구체적으로 쾌적한 주거환경을 형성하기 위한 최대 달성가능 용적률 범위에 관해서는 에너지효율측면, 일조권 확보 측면 등 다양한 측면에서 분석한 연구결과들이 있으며, 그 범위는 대략 150~210%로 나타나고 있다. 특히 본 연구에서 용적률과 주택가격의 상관관계를 분석한 결과, 타워형 건축형태, 자연환경 및 랜드마크 조망에 대한 주거조건이 주택가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 것을 확인하였으며, 이는 선행연구 분석 내용과도 일치하는 것을 알 수 있었다. 또한 용적률에 따른 아파트 가격의 변화를 능형회귀분석을 통해 시뮬레이션 한 결과 주택가격이 최대가 되는 용적률이 도출되었으며, 대략 용적률이230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 되고 있음을 알 수 있었다. 그러나 이 결과는 신규 입주자에게 이익이 최대가 되는 용적률로, 조합(또는 대상지 주민)의 입장에서 재개발 및 재건축사업의 사업성을 고려해보았을 경우에는 이윤이 최대가 될 때의 용적률 범위는 다를 수 있으므로 이에 대한 후속 작업이 필요할 것으로 판단된다. 주거단지의 개발밀도는 주거환경과 주택가격과 같은 경제적 가치 등 다양한 요소들을 고려하여 설정되어야 하며, 본 연구는 이를 위한 초기 연구라고할 수 있다. 본 연구의 결과는, 선행되었던 적정개발밀도에 관한 연구 결과를 검토하고, 개발밀도의 주요 지표로서 용적률과 공동주택가격과의 상관관계를 분석함으로서 향후 공동주택건설 사업시 참조자료가 될 수 있을 것이라고 기대한다. As housing redevelopment and rebuilding projects for housing environment improvement are becoming more and more abundant, houses are losing their original function as a place for living and becoming an important component of investment and speculation. The development densities of apartment houses are especially influential to the business profitability of such redevelopment projects; developers have long preferred high density development in order to maximize profits. This has lead to the deterioration of quality in housing environments and change in housing quality after development. The development density must be adjusted to an appropriate level. If the densities are too low, then there will be problems such as inefficient use of land, decreased usage of central urban facilities, and increased development related expenses for existing residents. On the other hand, if the density is too high, then the number of housed people will increase and if central facilities are not sufficient enough to accommodate the increased demand, the result will be parking difficulties, traffic congestion, lack of convenience facilities, and violation to the right to enjoy sunlight and privacy, eventually leading to a drop in housing quality. Therefore it is important that there is an appropriate standard that will guide developers to create a development that has pleasant surroundings as well as quality houses. The main objectives of this study are to examine environmental standards of aspects in the housing environment that can affect the floor area ratio through existing researches and looking into the cause-effect relationship of the floor area ratio and housing prices. More importantly, we will investigate the relationship between floor area ratio and houses in the viewpoint of an apartment resident and use simulations to draw the exact floor area ratio in which housing values are at its peak. From previous research, it was found that legal standards which determine housing quality?such as duration of sunshine, and percentage of closed views?are much lower than the actual numbers in which most residents feel to be a pleasant environment. Also, the floor area ratio which residents prefer was discovered to be much lower than the legal ratio. There are studies on details of the maximum floor area ratio for a pleasant housing environment from various viewpoints such as saving energy or acquiring sunshine etc; the range is from 150~210%. From analyzing the relationship between floor area ratios and housing prices in this study, it was proved that tower-shaped architecture, and view of natural environment or landmark was a positive factor in deciding housing prices; the finding was in accordance with previous studies. Through a simulation using a rhombus regression analysis of change in apartment prices over floor area ratio, it was found that apartment prices per unit area were most high at 230% floor area ratio. However, this number was also the ratio in which a new occupant of the house could receive the most profit. Those in a union, or existing residents of the area, may have different floor area ratios in which profit can be maximized after considering the profitability of different redevelopment or rebuilding projects, and therefore needs more follow-up research. The density of development for housing complexes must consider various aspects such as housing environment and prices; this study is an early research into this field. It is expected that the findings of this study can be used as reference material for future apartment housing development projects for its examination of appropriate development densities through previous researches and exploration of the relationship between floor area ratio and apartment housing prices.

용적이양제도를 위한 용적거래방식의 적용가능성 검토

이인성(Lee, Insung),배재흠(Bae, Jae-Heum) 한국도시설계학회 2013 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.14 No.3

용적이양제는 과도한 토지이용 규제로 인한 토지소유주의 불이익을 경감할 수 있는 효과적인 수단으로, 그 목적을 달성하기 위해서는 공정하고 안정적인 거래방식이 필요하다. 본 연구에서는 손실?수익산정법, 용적률가치산정법 등 기존 연구에서 제안된 용적거래방식들을 장단점을 살펴보고, 그 대안으로 지가기준산정법을 제시하였다. 용적거래방식들의 적용가능성을 검증하기 위해 용적률가치산정법과 지가기준산정법을 최근 완료된 서울시 재개발사업의 자료에 대입하여 결과를 비교검토하였다. 검토의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 공공에 의해 거래가격이 결정되는 방식인 용적률가치산정법에서는 용적거래가격이 양도지의 규제손실을 보전할 수 없는 경우가 발생할 수 있다는 점이 확인되었다. 둘째, 양도지 손실보전과 양수지 수익확보의 균형 측면에서 지가기준산정법이 보다 효과적이었다. 셋째, 거래조건의 안정성 측면에서 지가기준산정법이 보다 나은 결과를 보여주었다. 이러한 검토결과는 용적거래에 있어서 거래당사자들의 자율성을 최대한 허용하는 것이 필요하며, 이를 위해서는 시장기제에 의한 거래가격결정방식이 보다 효과적임을 시사한다. A TDR(Transfer of Development Rights) program can be an effective tool to compensate the excessive disadvantages of landowners in the restricted landuse area. In order to achieve this goal, the TDR program should be operated on the basis of a fair and stable transaction system. We reviewed TDR transaction systems suggested in the previous research such as ‘Loss and Gain Valuation System(LGS)’ and ‘FAR Valuation System(FVS)’, and suggested an alternative system which was named ‘Land Value based System(LVS)’. We examined the applicability of the FVS and LVS with the data of recently completed urban redevelopment projects in Seoul. The results were as follows: The FVS in which the transaction price was determined by the government could not sufficiently compensate the loss of the sending area. The LVS could maintain a better balance between the loss compensation of the sending area and the additional gain of the receiving area, and also could provide a more secure and steady circumstance for the transactions. These results implied that the TDR transaction system should allow more flexibility to the buyers and sellers, and the transaction price should be controlled by the market mechanism.

용적률 거래 활성화를 위한 상가 및 오피스의 하부시장별 용적률 가치에 관한 연구

신우진 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.1

Recently, the transfer system of FAR(Floor-Area-Ratio), as one way of the disordered development control and land market stabilization, has actively been discussed. As the value of residential real estate has been decreased after financial crisis, it become more important to estimate the value of office and retail FAR correctly. The value of office and retail FAR should be estimated with considering the diminishing marginal utility of the value of office and retail. Moreover, the value of office and retail FAR per non-residential sub-market should be estimated, for the average value of office and retail of each sub-markets differs. In this research, a hedonic price model was developed with the determinants of the value of office and retail using 290 offices and 548 retail buildings in Seoul, Korea. Next, the value of 1% FAR of office and retail in Seoul, Korea. This study shows two helpful outcomes. First, the increase of the FAR by 1% decreases 1,600 won/㎡ of appraisal value per unit in office and 9,900 won/㎡ of appraisal value per unit in retail. Next, the value of 1% FAR is equivalent to about 0.15%∼0.25% of land value for office and about 0.35∼0.62% of land value of retail. The results of this study can be helpful to calculate the transaction price of the FAR of office and retail more correctly. 최근 난개발의 억제와 토지시장의 안정화 방안으로 거론되는 용적률거래제가 활발히 논의되면서 용적률 가치산정의 중요성이 대두되고 있다. 특히 금융위기 이후 주거용부동산의 가격이 지속적으로 하락하면서, 오피스 및 상가의 용적률 가치에 대한 정확한 산정이 요구된다. 이에 용적률 변화에 따른 부동산가치의 한계효용체감이 반영된 용적률 가치가 각 하부시장별로 산정될 필요가 있다. 본 연구에서는 서울특별시의 290개 오피스 및 548개 상가를 대상으로 오피스 및 상가 평가가격 결정요인들로 구성된 헤도닉모델을 구축하였다. 그리고 상가 및 오피스의 하부시장 및 하부상권별 용적률 1%의 가치를 도출하였다. 분석결과, 첫째, 용적률이 1% 증가하면 오피스와 상가의 건물단위연면적당 평가가격은 각각 1,600원/㎡, 9,900원/㎡ 줄어드는 것으로 나타났다, 둘째로 서울에서 용적률 1%의 가치는 오피스의 경우 토지가치의 0.15%~0.25%, 상가의 경우 토지가치의 0.35%~0.62% 수준이다. 본 연구의 결과 및 용적률 1% 가치 산정방법은 용적률 거래 시 오피스와 상가의 각 하부시장(상권)별 매입가격 산정에 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

용적률거래제의 도입 및 정착방안에 관한 연구

신민식,이덕형 유럽헌법학회 2011 유럽헌법연구 Vol.10 No.-

본 연구는 토지소유권 제한에 따른 보상 방안으로 개발권양도제와 기본취지가 같은 용적률거래제의 도입과 정착방안에 관하여 연구하였다. 용적률거래제는 토지소유권 제한으로 인해 사용하지 못하는 용적률을 거래하는 것으로 문헌연구와 정책토론회에서 나타난 쟁점을 중심으로 용적률거래제 도입방향과 법적 타당성을 검토한다. 그리고 양도 ․ 매입지역의 선정방법, 용적률 거래방법, 용적률거래제의 유통가격형성에 대해 논한다. 용적률의 권리를 판매라는 방법으로 행사할 수 있다는 점이 국민들의 이해를 얻을 수 있는 것이다. As a means of compensation for territory ownership limitation and the system which enables the trade of floor area ratio which cannot be used by the territory ownership limitation having a same purpose of the transferable development rights, the research has discussed on the selection method of purchase and transfer region, the floor area ratio trading means, distribution cost formation of floor area ratio trading and has analyzed the inducement direction and legislative justification of floor area ratio trading based on the main point of policy discussion and literature research on the floor area ratio trading. In case of Floor area ratio trading, rather than a deprivation of property rights on the territory, by developing over the set density to give the Floor area ratio to developer, purchasing the Floor area ratio to others, having the shares of newly constructed building's share and allowing share holder's to purchase to others, the point that it enables to exercise by the means to purchase the rights on the Floor area ratio that the territory retains will obtain the public understanding.

건강성인군에서 Erythromycin 1회 경구투여가 담낭배출능에 미치는 영향

배영환,윤병철,김복근,이병건,한병훈,안수열,이상욱,박병채 大韓消化器病學會 1997 大韓消化器病學會誌 Vol.29 No.1

경기도 시 · 군의 지역적 특성변수가 실현용적률에 미치는 영향 분석

강병록(Kang, Byung Rok),김지현(Kim, Ji Hyun) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.3

본 연구는 경기도 31개 시, 군을 대상으로 일반적으로 용도지역에서 건축물의 건축에서 가장 많이 적용되고 있는 제2종일반주거지역, 일반상업지역과 자연녹지지역에 대한 도시계획조례상의 법정용적률과 실현용적률을 조사하고 그 차이의 비율인 용적실현비에 영향을 미치는 요인을 다중회귀모형을 통하여 실증분석 하고자 한다. 본 연구의 목적은 각 시?군의 도시계획에서 정하고 있는 용적률에 영향을 미치는 특성변수를 밝혀 좀 더 합리적이고 실현가능하며 지역주민들이 수용할 수 있는 법정용적률을 정하기 위한 근거를 제시하는 것이다. 분석결과, 제2종일반주거지역에서는 자가주택비율, 전세비율, 고등학교 교사1인당 학생수가 (+)의 영향을 미치며 중학교 교사1인당 학생 수, 건축허가(주거, 동수), 단독주택비율이 (-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이처럼 제2종일반주거지역의 용적실현비는 자녀교육에 의하여 결정될 가능성을 보여주기에 교육환경이 양호한 주거지역은 용적률 기준의 상향검토 고려를 권장한다. 일반상업지역의 용적실현율의 경우에는 인구수, 중학교 교사1인당 학생 수는 (+)의 영향을 주며, 면적, 건축허가(상업, 동수), 아파트 비율은 (-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는 시?군의 면적이 클수록 밀도가 낮아져 용적실현비율이 내려가며, 주거지역의 밀도 증가는 일반상업지역에 영향을 주지 않는 것으로 설명된다. 자연녹지지역에서는 인구밀도, 건축허가(상업, 연면적)가 (+)의 영향을 미치며 중학교학생 수, 자동차대당 인구수, 자동차 대당 도로연장은 용적실현비에 (-)의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 이상의 연구결과는 법정용적률의 하향 또는 상향조정 또는 종상향 등 시?군의 조례상의 법정용적률 결정에 도움을 줄 수 있는 자료가 될 수 있다. 즉 경기도 시?군의 도시계획조례상의 법정용적률 결정시에 토지의 효율적인 이용 및 지역주민들의 수용가능성 측면에서 중요한 참고자료로 활용될 수 있을 것이다. The objective of this study is to explore which local variables have influenced the realized floor area ratio in Gyeonggi-do. The realized floor area ratio could be defined the gap between juridical floor area ratio decided by urban planning ordinance and real building floor area. We have established three regression models which consist of three characteristic factors(physical factors, socio-economic factors, architectural and urban planning factors) as independent variables and volume ratios achieved(VRC) reflecting the realized floor area ratio in three different zoning as dependent variables. The results show that three regression models proposed seem well suited to address the impact of local characteristic factors on the realized floor ratio. First, home-ownership ratio, cheonsae ratio, number of students per teacher in high school associated with good educational environment have positive impacts on the volume ratio achieved in the second general residential zoning. However, number of students per teacher in middle school, building permits, and detached house ratio have negative impacts on residential zoning. Second, volume ratio achieved in general commercial zoning has been strongly influenced by population as we expected. On the other hand, high density in residential zoning has no impacts on the volume ratio achieved. Lastly, population density and road traffic has affected volume ratio achieved in natural green zoning.

전립선 용적에 따른 혈청 전립선특이항원치 (PSA)의 변화

이승찬,장훈,정원일,이상철,김용태,김원재 충북대학교 의학연구소 2002 忠北醫大學術誌 Vol.12 No.1

연구목적: 40세 이상의 성인 남자에서 혈청 전립선특이항원치 (PSA)와 전립선 용적간의 연관성을 분석하고자 하였다. 대상 및 방법: 우리는 직장수지검사, 경직장초음파검사, PSA 그리고 필요한 경우 전립선 생검등을 통해 전립선암의 증거가 없는 1,014명의 성인 남자를 대상으로 연구를 하였다. 이 연구군은 경직장초음파검사를 이용하여 측정한 전립선 용적에 따라 네가지 아형군으로 분류하였다. 혈청 PSA을 전립선 용적과 나이에 따라 분석하였다. 연령별 전립선 용적을 또한 혈청 PSA와 비교하였다. 결과: 혈청 PSA와 전립선 용적사이의 연관성은 혈청 PSA와 나이간의 연관성보다 높았다.(각각 r=0.614, p=0.1001 그리고 r=0.299, p<0.001). 혈청 PSA 평균치는 (95 백분위수) 전립선 용적에 따라 분류해보면 전립선 용적이 20cc 이하이면 혈청 PSA의 평균치는 1.22 ±0.92 ng/ml (2.8ng/ml)이었고, 20-30 ml에선 1.74 ±1.40 ng/ml (3.6 ng/ml), 30-40 ml에선 3.05 ±2.23 ml (6.9 ng/ml), 40ml 이상에선 5.59 ± 2.32 ng/ml (8.1 ng/ml)였다. 우리는 선형회귀분석을 이용하여 나이와 전립선 용적은 서로 무관함을 발견하였다. 전립선 용적 1ml 당 혈청 PSA는 0.106 ng/ml (95% CI: 0.097-0.114 ng/ml , p<0.001)씩 상승하였다. 혈청 PSA와 연령별 전립선 용적간의 의미 있는 상관관계가 증명되었다. 결론: 전립선 용적과 나이는 모두 독립적으로 혈청 PSA의 변화에 관여하였다. 전립선 용적은 나이보다 혈청 PSA상승에 더 높은 연관성을 보였으며, 특히 이는 전립선 용적이 30ml 이상일 때 보다 현저히 나타났다. 우리의 연구결과는 혈청 PSA가 상승된 성인 남자의 평가에서 전립선 용적이 나이만큼 중요하게 고려되어야한다는 것을 밝혔다. Purpose: To analyze the relationship between serum prostate specific antigen( PSA) and prostate volume in men 40 years old or older. Materials and methods: We studied 1,014 men with no evidence of prostatic cancer, who completed the prostatic evaluation such as digital rectal examination (DRE), transrectal ultrasonography (TRUS), serum PSA, and if necessary prostatic biopsies. They were subclassified into 4 groups based on the volume of the prostate glands measured by TRUS.Serum PSA levels were analyzed according to the prostate volume and age. The prostate volume adjusted by age was also compared with serum PSA . Results: The association between serum PSA and prostate volume was stronger than between serum PSA and age (r=0.614, p=<0.001 and r=0.299, p<0.001 respectively).The Mean PSA levels (95th percentile) stratified by prostate volumes were: <20 ml. 1.22 ±0.92 ng/ml (2.8ng/ml): 20-30 ml, 1.74 ±1.40 ng/ml (3.6 ng/ml): 30-40 ml, 3.05 ±2.23 ml (6.9 ng/ml): > 40ml, 5.59 ±2.32 ng/ml (8.1 ng/ml). By using linear regression analysis. we found that age and prostate volume were independently associated with PSA. The mean increment of PSA per 1 ml of prostate volume was 0.106 ng/ml (95% CI: 0.097-0.114 ng/ml , p<0.001). A significant correlation between PSA and prostate volume adjusted for age was also demonstrated. Conclusion: Both prostate volume and age independently contributed to the variation in serum PSA level. The prostate volume showed more stronger association in elevation of serum PSA than age, especially in prostate volume greater than 30 ml. Our results revealed that the prostate volume as well as age might be necessarily considered in the evaluation for men with elevated PSA level.

경기도 공동주택 재건축사업의 용적률 기준과 과제

장윤배,봉인식,강성익 경기연구원 2017 정책연구 Vol.- No.-

주택재건축사업에서 용적률은 조합의 입장에서나 공공의 입장에서 중요한 기준이 될 수 있다. 조합의 입장에서는 용적률이 클수록 부담금이 줄어들어 이익이 늘어나게 되므로 용적률을 최대한 확보하려고 할 것이다. 반면, 공공의 입장에서 용적률은 도로, 상수도, 하수도 등과 같은 생활에 필요한 기반시설 확보의 기준이 될 수 있으므로 생활환경의 질을 확보하기 위해 적절하게 조절하려고 한다. 또한 용적률이 특정지역에 집중되는 경우 개발수요가 독점되는 현상이 나타나므로 한정된 개발수요를 용도지역별로 배분하는 수단으로 용적률이 사용될 수 있을 것이다. 본 연구에서는 경기도내 지자체 별 용적률 기준을 비교하고, 지자체의 여건과 지역특성을 고려한 용적률 기준의 운영방안을 제시하고자 하였다. 주택재건축사업의 용적률은 기부채납 용적률과 추가용적률 인센티브를 얻어 지자체의 상한용적률까지 도달할 수 있으며, 법적 상한용적률까지는 소형임대주택 용적률 인센티브를 얻어 도달할 수 있다. 경기도내 지자체의 용적률 기준은 다양하게 운영되고 있었으며, 경기도내 20개의 사례를 검토한 결과 용적률을 확보하는 방식은 기부채납 적용형, 추가용적률 적용형, 복합 적용형, 소형임대주택 적용형과 같은 4가지 유형으로 구분될 수 있었다. 본 연구에서는 지자체의 특성을 반영한 상한용적률 기준을 도시여건, 재건축여건, 주택시장 여건으로 나누어 제안하였다. 이와 함께 도시 및 주거환경정비 기본계획의 정비사업별 상한용적률 설정기준에 대해서도 읍·면·동별 점수를 적용하여 다른 지역과의 상대비교가 가능하도록 제시하였다. 2025년까지 경기도내 아파트 중에서 주택재건축사업의 연한에 도달하는 주택은 약 657천호가 될 것으로 예상된다. 특히 대규모 택지개발에 의해 이루어진 지역은 노후 공동주택의 물량이 일시에 집중되기 때문에 주택재건축사업으로 모두 해결하기는 어렵다고 판단된다. 이러한 지역에 대해서는 유지·관리형 리모델링을 포함하는 도시재생 방식이 필요할 것이다. 그리고 저성장 시대를 맞이하여 기부채납용적률 인센티브에 대해서는 별도의 연구가 필요할 것이다. 또한 인센티브의 효과와 기부채납 되는 공공시설의 질적 문제, 기부채납 공공시설의 다양화 등에 대한 검토가 이루어져야 할 것이다. In the apartment reconstructions, FAR can be an important standard both in terms of the project union and the public. From the viewpoint of the project union, the larger FAR will increase the profit and reduce the deductible, so the volume ratio will be maximized. On the other hand, in the public view, FAR can be used as a basis for securing infrastructure for living such as roads, waterworks, and sewage, and therefore, it is adjusted appropriately to secure the quality of living environment. In addition, when FAR is concentrated in a specific area, development demand is monopolized, so that FAR can be used as a means of allocating limited development demand to each land use area. The purpose of this study is to compare the standard of FAR by local governments in Gyeonggi province and to suggest the operation method of FAR standard considering local conditions and local characteristics. The FAR of the apartment reconstruction project can reach the upper FAR with the land donation and the additional FAR incentive. Also the legal upper FAR can be reached by the incentive of the small rental house volume ratio. The standard of FAR of local governments in Gyeonggi Province was operated variously. As a result of examining 20 cases in Gyeonggi province, the method to secure the floor area ratio could be divided into four types such as land donation, additional FAR, combined application type, and small rental housing type. This study suggested the upper limit FAR, which reflects the characteristics of the municipality according to urban condition, reconstruction condition and housing market condition. In addition to this, it is suggested that the comparison of the upper and lower limit FAR for 「the improvement basic plan of the urban and residential environment」is possible by applying the score of the administrative dong. By 2025, the number of housing units in Gyeonggi-do that will reach the age of the apartment reconstruction is expected to be 657 thousand units. Especially, it is difficult to solve all of the apartments reconstructions because the quantity of old apartments concentrates in the area that was built by large-scale residential development. Urban regeneration methods including maintenance and management apartment remodeling will be needed for these areas. In addition, additional research will be needed on incentives for donation of FAR. The effects of incentives, the quality of public facilities to be donated, and the diversification of donated public utilities should be reviewed.

주거단지의 개발밀도 관리방안에 관한 연구 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 중심으로

신정철(Shin, Jung-Chuel),최철호(Choi, Cheol-Ho) 韓國土地公法學會 2011 土地公法硏究 Vol.54 No.-

도시의 과밀화 방지, 지속가능한 정주공간의 개발, 삶의 질 제고를 위해서 적정수준의 개발밀도관리가 필요하다. 주택난, 전세난 등 부동산부문 파동이 있을 때마다 토지이용관련 규제수단의 대표선수격인 용적률이 완화되고 또 완화되는 형식을 되풀이 해왔다. 기반시설을 일부 제공하는 형식의 기부체납이 있으면 용적률을 완화하고, 친환경 · 에너지절감형일 때 추가로 완화하며, 임대주택 호수를 일정부분 제공하면 추가 허용된 용적률에 다시 한번 더 추가해서 완화하는 형식을 취하고 있다. 소득 3만불시대를 지향하는 시점에서 이제는 이러한 공급중심의 주택정책을 지양하고 재고할 시기가 되었다. 100년 후 주거문화유산으로서의 도시모습을 생각하면서 아파트 단지를 조성할 시점이다. 지금까지 양적 공급위주의 도시 만들기에서 삶의 질을 고려한 도시 가꾸기로 방향전환이 필요하다. 본 학술논문은 이러한 도시정책 비전에 부응하기 위한 것이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」규정 가운데 개발밀도관리의 대표적 수단으로서 지구단위계획수립 시 집중적으로 활용되는 용적률 적용체계와 개발밀도관리와의 관계를 규명하고자 하는데 목적이 있다. 분석의 방법으로는 개발밀도관리에 관한 선행연구동향을 살펴보고, 안양시 사례를 중심으로 한 개발밀도관리 실태를 분석하고자 한다. 기존에 이루어진 아파트단지의 용적률, 지구단위계획 추진현황, 재개발 및 재건축 추진현황 조사 등이 주요 내용이 될 것이다. 이러한 조사 · 분석내용을 바탕으로 하여 용적률 적용체계와 개발밀도 관리방안을 제시하고자 한다. 주요 구성내용으로는 용도지역 상향과 용적률 적용기준, 용적률 적용체계, 허용용적률, 상한용적률 등의 용적률 인센티브 운영유형, 재개발 · 재건축의 개발밀도 관리방안 등이 될 것이다. In order to prevent the urban crowdedness, to develop the sustainable human shelters, and to enlighten the quality of life, the rational development density management has become a significant issue. Whenever problems of the housing shortage and the rent housing scarcity are occurred, the FAR, the representative means of land use regulation, is loosened, and repeatedly loosened. In the era of ‘per capita income 30,000$’ the supplier-oriented housing policy should be come to an end. Every apartment complex site should be constructed while expecting the urban feature as a residential cultural property toward 100 years. The direction shift from the urban shaping of quantitative supply system to the urban cultivation considered the quality of life should be needed. The purposes of this paper are heavy weight on the point that examines the relationship between the FAR application system and the development density management. Then the analytical methods are as follows. Firstly, the literature reviews of this kind of study are well investigated. Secondly, the case study of Anyang City is carried out through the application inquiry of the development density management. Thirdly, various surveys of the existing FAR system, the current status of district unit planning, and the present situation of reconstruction and rehabilitation are executed. Lastly, on the basis of whole these contents the proposed FAR application system and the strategy of the development density management are provided.

경사지 지하아파트의 법적 문제점에 관한 연구 : 지하층 면적의 용적률 산정의 기초가 되는 연면적에의 불산입 조치에 대한 일본 법제 학설 및 판례의 분석과 그 시사점을 중심으로

조연팔 梨花女子大學校 法學硏究所 2017 法學論集 Vol.21 No.3

일본에서 지하층에 대한 용적률 산정의 기초가 되는 연면적에의 불산입 조치는 1994년에 시행되었는데, 그 대상은 주택의 용도에 제공되는 지하층 부분이고, 게다가 불산입의 대상이 되는 지하층은 그 모두가 아니라 천정이 ‘지반면’으로부터 높이 1미터 이하에 있는 것으로서 당해 지하층의 바닥면적이 당해 건축물의 주택 용도에 제공되는 부분의 바닥면적 합계 3분의 1을 한도로 하였다. 이처럼 일본에서는 제한적인 용적률 불산입 조치를 취하고 있음에도 불구하고 이 제도의 타당성을 둘러싸고서 많은 다툼이 있었다. 여기에 대하여 우리의 경우에는 지하층에 대한 전면적 용적률 불산입 조치를 취하고 있어서 일본에 비하여 훨씬 더 주거지역의 생활권 침해 등의 문제가 심각해 보인다. 따라서 우리의 법령을 개선해야 한다고 보이는데, 이때 일본의 입법태도를 참조하여 용적률 불산입의 대상에서 상업시설이나 사무소 등을 배제하고 주택의 거실에 한하여 적용하며, 또한 지하층 모두에 대하여 용적률 산정시 불산입의 대상으로 할 것이 아니라 일정한 한도를 정하여 용적률 불산입의 대상으로 하는 것이 타당해 보인다. 그리고 용적률 규제는 도시계획적 규제인바 전국 일률적으로 동일하게 적용할 필요는 없어 보인다. 따라서 필요에 따라 지역실정에 따른 지하층의 용적률 불산입에 대한 강화조치도 취할 수 있도록 조례에 대폭적으로 위임하는 입법조치가 취하여져야 한다고 생각된다. 다음으로 ‘지반면’의 설정에 관하여 살펴보면, 일본에서 건축주 등은 관계되는 용적률 불산입 조치를 교묘하게 조합해 다양한 방법으로, 지하층의 용적률 불산입 조치를 악용하였고, 여기에 대하여 행정청이 건축확인을 하였는데도 불구하고, 판례는 이러한 건축확인 처분에 위법성이 없다고 판시하였다. 이러한 판례의 태도에 대하여서는 많은 문제가 있다고 지적하면서 “이것은 법령에서 ‘드라이 에어리어’ 및 이것과 유사한 ‘선큰가든’의 정의 등을 명확히 하고 있지 않은 것에 그 원인이 있다”고 한다. 그나마 일본에서는 행정청의 내부적 상호결정이지만 ‘취급기준’이라는 것이 존재하여 이 기준에 따라서 처분이 되었음에도 불구하고 이러한 비판을 받고 있는 것이다. 하물며 우리나라에서는 ‘드라이 에어리어’나 ‘선큰가든’의 정의가 아직도 법령에서 규정되어 있지 않을 뿐만 아니라 이에 관한 훈령이나 지침 등도 없어, 주로 사이버민원실 등에 질의회신형식을 통하여 문제를 해결하고 있는 것이 우리의 현실인 것에 비추어 보면 문제는 더욱더 심각하다고 하지 아니할 수 없다. 따라서 문제의 심각성에 비추어보거나 지표면 위치설정의 중요성에 비추어보면 이에 관한 법정비가 필요하다고 보인다. 다만 방법의 문제이지만 일본에서도 법령이 아니라 지방자치단체 수준의 취급기준에 의해서 규제되고 있는 것에 대하여 비판이 많은바, 우리의 경우에는 행정자체적인 내부규율이 아니라 법령에서 이를 규정할 필요성이 있어 보인다. The noninclusion of the floor area ratio for the basement was enforced in Japan in 1994. However, the object is a basement part provided by the use of the house. And the basement becoming a target of the noninclusion in it is not all, In other words, it is that ceilings are less than 1 meter in height from ‘ground surface’. In addition, the area of the basement made a one-third of the whole building a limit. It take the restrictive floor area ratio noninclusion measures in this way in Japan. However, There were many fights around the validity of this system. In the case of Korea, It take the limitless floor area ratio noninclusion measures for the basement for here. Therefore, It can see problems such as the violation of living rights of the residential area seriously most in comparison with Japan. Therefore, must improve our laws and ordinances. It is good to refer to a legislation manner of Japan then. In other words, It remove commercial facilities or an office in an object of the floor area ratio noninclusion and apply only the living room of the house. In addition, It do not aim for the floor area ratio noninclusion for all the basements. In other words. It put some limit.It mention setting of ‘ground surface’ next. The master of building put floor area ratio noninclusion measures together skillfully in Japan. And, by a variety of methods, I abused the floor area ratio noninclusion measures of the basement. And an administrative agency did a planning permission for here. However, the court judged that such a building certification act did not have illegality. There is a scholar pointing out that have many problems for the manner of such a precedent. In other words, They say, “there is the cause why this does not make the definition of the ’dry area’ clear in laws and ordinances”. Even it is the internal mutual decision of the administrative agency in Japan, but ‘handling standard’ exists. Thus, It receive such a criticism though it was disposed according to this standard. Besides definitions such as ‘dry area’ have been yet only prescribed in laws and ordinances in Korea. Besides, there are not an official order or the guideline about here, and it is our reality mainly to solve a problem through a question form in petition rooms of the cyber nation. It can say that the problem is more serious if It see it in light of this. It can say that the problem is more serious if I see it in light of this. Therefore, if I see it in light of the serious nature of the problem, Or if It see it in light of importance of the earth surface positioning, Maintenance of the law to be connected with here is necessary. But a method becomes the problem here. There is only much criticism for depending on an internal standard in Japan. Therefore, I think that it is necessary to prescribe this in laws and ordinances in the case of Korea.