농지임대차표준계약서의 구성과 주요 내용

고용철 전남대학교 법학연구소 2021 법학논총 Vol.41 No.2

이 연구는 표준화되는 농지임대차계약서의 구성과 그 계약서에 들어갈 내용을 고찰하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 농지, 임대차, 표준계약서에 대해서 우선 검토하고, 이것을 결합하는 농지임대차와 농지임대차표준계약서를 구성할 내용에 대해서 고찰한다. 이 연구에서는 우선 법령에서 표준계약서를 사용하도록 하는 사례를 수집하여 분류하였고, 일본, 독일에서 실제 사용하는 농지임대차계약서 각각 2건을 비교분석대상으로 하였다. 농지임대차는 원칙적으로 금지되고 예외적으로 허용되는 것이고, 아직 농지임대차표준계약서를 마련하지 않고 있으며, 농지를 대상으로 하는 임대차의 특성을 정확히 파악하는 연구가 많지 않다. 합법적인 농지임대차이든 불법적인 임대차이든 농지임대차계약에 이용될 표준계약서를 마련하여 이용하게 하는 것은 사회적 약자(소수자) 계층인 농업인에게 제공하는 중요한 일이다. 농지임대차표준계약서 전체를 이 연구에서 제시하는 것이 좋겠으나 지면 등의 제약으로 인하여 농지임대차표준계약서를 구성하는 전체적인 틀과 주요한 쟁점이 되는 내용을 위주로 서술하였다. 농지임대차표준계약서에 담길 주요 내용은 우선 계약당사자인 임대인과 임차인의 자격과 조건, 계약목적물이 되는 농지에 대한 범위 확정(농토, 수목, 가설시설물이 농지에 포함), 계약체결 시점, 임차료, 임차료 지급방법, 임대인과 임차인의 권리・의무, 농지에 관하여 지출하는 비용부담, 농지의 인도, 계약종료 후 농지의 반환에 관한 문제, 농지에 부착된 수목, 시설물의 처리 등이다. 아직 농림축산식품부에서 공식적으로 정한 농지임대차표준계약서는 없다. 이 연구가 표준계약서를 마련하는 데 도움이 되길 기대한다. This research aims to devise the structure and the contents of a standard contract for agricultural lease. The valid organization and context of a standard contract for agricultural lease are also discussed by examining both the legal definition of agricultural lands and the existing standard contract for lease and combining them. Practical cases where the use of standard contract for lease is legislated are collected and categorized first, and then compared with two cases each from Japan and Germany where the standard contract for agricultural lease was used. In principle, leasing agricultural land is illegal in Korea with the possible exceptions. Hence the standard contract for agricultural lease has never been provided, and also this area lacks experts who are able to identify key attributes of leasing agricultural land. Regardless whether leasing agricultural land is legislated or not, preparing a standard contract for agricultural lease is essential to safeguard farm workers who are socially disadvantaged. This research presents the issues of fact and a comprehensive structure of the standard contract for agricultural lease rather than proposing a deterministic form of contract to comply with the space limit. The key aspects that we suggest to be specified in the standard contract for agricultural lease are following: the eligibility conditions of a lessee and a lessor who are the parties to the contract, the definition of scope for agricultural land including farmland, plants, and temporary facilities which are the objects of the contract, the date when a contract is signed, the amount of rent, the means to pay the rent, the right and responsibility of the parties of the contract, the obligation on the expenses for any improvement, the commencement and the termination of the contract, and lessee’s right to remove fixtures and buildings. Considering that no official standard contract for agricultural lease is provided by the Ministry of Agriculture, Food and Rural Affairs yet, this work has been conducted in the hope of helping the settlement of a standard contract for agricultural lease in the near future.

항공사 민사재생절차에서의 항공기 리스계약 및 미인수 항공기 매매계약의 취급 - 일본 스카이마크 사례에서-

이현정 한국채무자회생법학회 2020 회생법학 Vol.21 No.-

본 논문은 일본의 항공사 스카이마크의 민사재생사례를 통해 항공사 의 항공기 리스계약 및 미인도 항공기 구매계약에 대한 도산 국면에서 의 취급을 알아보고자 한다. 이하에서는 먼저 스카이마크의 민사재생에 이른 전반적인 연혁을 살펴본 후 스카이마크의 민사재생절차에서의 항 공기 리스 계약 특히 운용리스의 취급을 다룬다. 다음으로 매매계약 후 미인도 항공기에 대한 채권신고와 확정에 대해 서술한다. 2015년 1월 27일에 신청된 일본 스카이마크의 민사재생절차의 특징 적인 점은 일본내 제3위 항공사의 민사재생 건이었던 점, 대규모 채권 자 4사의 신고채권액의 합계가 전체 약 96% 비율을 점하고 있었던 점, 대규모 채권자 4사의 신고채권액에 대해 다툼이 있었으며 그 내용의 대 부분은 항공기와 엔진 리스계약 및 미인수 항공기 매매계약에 대한 손 해배상 등이었던 점을 들 수 있다. 항공사의 민사재생 또는 도산국면에서의 경우에는 일반적인 기업의 민사재생과는 달리 항공기와 관련한 특수한 채권에 대해 검토해야 하고 이는 항공업의 독특한 관행 및 항공사의 국내법 뿐만 아니라 리스회사, 항공기제조업체가 속한 국가의 관련 법 등과 맞물려 이해관계의 조정에 상당한 시간과 비용이 들게 되는 것을 스카이마크의 사례에서 배울 수 있다. 항공기 리스계약은 일반 리스계약과 달리 리스대상인 항공기의 특성 과 관련해 다양한 검토 과제가 있다. 일반적으로 항공기 리스회사와 항 공기 제조회사, 리스를 이용하는 각국의 항공사 등 당사자들의 계약 대 부분이 크로스보더 거래이다. 이와 같은 리스대상 및 계약당사자들의 국 적 등 특수한 사항을 고려할 때 항공사의 회생절차시 항공기 운용리스 계약이나 미인수 항공기 매매계약의 처리와 같은 사항에 대해 국내 실 정상 실무가들의 경험이 많을 것 같지는 않아 보인다. 서론에서 언급하고 있는 바와 같이, 우리나라의 대표 항공사인 대한 항공과 아시아나항공은 대형 항공기 상당수를 금융리스 방식으로 보유 하고 있고 특히 대한항공에 합병된 아시아나의 경우, 전체 항공기의 90% 가까이가 리스(금융리스, 운용리스 포함) 항공기라는 점에서 우리 항공업계와 회생관련 실무자 등은 항공사의 회생 및 도산 국면에서의 운용리스계약의 취급에 대해 미리 숙지하고 있을 필요가 있다고 생각한다. This paper attempts to review the practice of aircraft lease contracts and undelivered aircraft purchase contracts in Insolvency Procedures through the Civil Rehabilitation case of Japanese airline Skymark. Hereinafter, we first look at the overall history of Skymark's civil rehabilitation, and then deal with aircraft lease contracts, especially operating leases, in Skymark's civil rehabilitation procedures. Next, the proof of claims and claim fixation for undelivered aircraft after the sale contract will be described. The distinctive feature of Japan Skymark's civil rehabilitation procedure filed on January 27, 2015 was that it was the civil rehabilitation of Japan's third largest airline. In addition to the amount of proof of claims for the four large-scale creditors forms about 96% of the total. Above all, there were disputes over the amount of proof of claims by four large-scale creditors and most of the contents included compensation for damages for aircraft and engine lease contracts and undelivered aircraft sales contracts. In the case of the airline's civil rehabilitation or insolvency procedure, unlike the civil rehabilitation of general corporations, unique claims related to aircraft must be reviewed. This is not only the unique practices of the aviation industry and the domestic laws of the airline, but also related to the countries to which the leasing company and the aircraft manufacturer belong. It can be learned from Skymark's case that coordinating interests is costly and time consuming. Especially, unlike general lease contracts, aircraft lease contracts have various tasks related to the characteristics of the aircraft to be leased. In general, most of the contracts of parties such as aircraft leasing companies, aircraft manufacturers, and airlines are from different countries, that means aircraft lease contracts are mostly cross-border transactions. Considering such unusual matters such as lease targets and the nationality of the contracting parties, it is unlikely that domestic practitioners will have much experience in matters such as handling aircraft operating lease contracts or undelivered aircraft sales contracts during the airline's rehabilitation procedure. As mentioned in the introduction, Korean Air and Asiana Airlines, the leading airlines in Korea, own a large number of large aircraft in a financial lease method. In particular, Asiana, which is merged with Korean Air, accounts for nearly 90% of all aircraft. Thus, it is necessary for korean airline industry and rehabilitation-related practitioners to be familiar with the handling of operating lease contracts in rehabilitation and insolvency procedures of airlines.

주택임대차보호법 개정법률안에 대한 소고

정수경 한국토지법학회 2011 土地法學 Vol.27 No.1

타인의 토지나 건물을 이용하는 방법에는 물권적 이용방법과 채권적 이용방법으로 나눌 수 있으나, 물권적인 이용방법이 부동산 소유자에게 소유권의 제약을 가져오기 때문에 대체로 임대차인 채권적인 방법으로 이용되어진다. 토지와 건물의 소유자와 이를 주거의 용도로 임차하는 자 사이에 임대차 계약에 있어서 일방 당사자가 불리하다고 보기는 어려우나, 주택은 인간생활에 필수적인 요소인 동시에 사회생활의 거점으로써 인간생활에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 주거의 안정이 매우 강조되는 점을 감안할 때, 주택임대차에 있어서 임차료와 임대차 기간은 본질적인 부분이라 볼 수 있다. 주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 제정된 이래 현재까지 6차에 걸쳐 대항력 요건, 우선변제권, 최우선변제권 등으로 임차인의 보증금회수 규정 등이 개정되면서 서민들의 주거안정에 기여해 왔으며, 동법상 임대차기간은 임차인 보호를 위해 2년으로 확정하고 있고, 임대차계약의 자동갱신을 명시적으로 규정하여 주택임차인을 보호하고 있다. 그러나 우리나라의 경우 아직도 주택시장이 불안전한 관계로, 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 보호를 위해서는 임차인의 계약갱신청구권을 신설함과 아울러 임대료증감의 기준에 대한 법적, 제도적 보완책을 강구하려는 국회의원들의 입법안이 제시되고 있다. 이와 관련하여 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권행사를 보장하기 위하여 주택임대차보호법의 개정작업은 상황에 따라 개정되어야 하며, 이 경우에도 임차인의 보호와 더불어 임대인의 권리를 지나치게 제약하지 않는 한도에서 개정되어야 할 것이다. 생각건대, 임대차 계약갱신청구에 있어서 현행 적용되고 있는 ‘2년’이라는 기간은 임대인과 임차인 간에 이해를 조절한 적절한 균형으로 사료되는 바, 현행 최초 임대차계약기간을 2년으로 유지하고, 임대인의 재산권행사의 제한을 최소화하기 위해 1년 단위로 계약갱신청구권을 보장하며, 그 횟수는 2회에 한해 행사하되 최장 4년을 넘지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다. 또한 임차료증감청구에 있어서는 현재 국회에서 계류 중인 개정 법률안과 같이 계약갱신기간을 2년으로 하고 임대료 증감액을 5%로 할 경우에는 결국 1년에 2.5% 증액이 되는 것으로써 이는 물가연동에 따른 임대료상승률을 반영하지 못하게 되어 임대인의 재산권행사를 과도하게 제한하게 된다. 따라서 이를 현실에 맞게 1년 단위로 임대차계약갱신을 허용하되, 매년 5% 상한선을 유지하는 것이 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 행사의 제한을 최소화 하는 방안이라 생각한다. 최근 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택의 거품이 꺼지면서 그 공급이 절대적으로 줄어든 결과 전세가격의 폭등으로 이어졌다. 정부에서는 전세대란에 대한 대책의 하나로 전세금 지원과 더불어 여러 대책을 내 놓았지만 보다 근본적 해결책이 필요한 실정이다. A method of using a land or a building of other person can be divided into real right using method and receivable using method, but usually receivable method, which is lease, is used as real right using method brings limitation of ownership rights to owner of real estate. It difficult to see that one side party is unfavorable in lease contract between the owner of a land and a building and a person who lease it as a purpose of residing, but a house is an essential element for human life and it has a great effect on human life as a foothold of social live, and therefore rent and lease term are fundamental parts in housing lease when considering stability of residing is very emphasized. Protection Law of Housing Lease has been contributing to residency stability of ordinary people as deposit withdrawal regulation of tenant had revised into opposing power element, priority repayment right, top priority repayment right over 6th times until now ever since its enactment in March 5, 1981. lease period is stated as 2 years for protection of tenant under the same law, and it is protecting housing tenant by explicitly regulating automatic renewal of lease contract. However, for the case of Korea, legislation of congressperson to devise lawful and systematic supplements about the standard of rent reinforcement along with newly establishing contract renewal claim right of tenant to protect residency stability of tenant and property rights of lessor since the housing market is still unstable. In relation to this, revision process of Protection Law of Housing Lease must be revised according to situation in order to guarantee residency stability of tenant and act of property rights of lessor, and it should be revised within the limit that does not restrict rights of lessor along with protection of tenant. Since he '2 years' term being applied in the current law for claiming lease contract renewal is considered as appropriate balance that adjusted understanding between lessor and tenant, it is advisable to maintain the initial lease contract term as 2 years, guarantee contract renewal claim right in 1-year unit to minimize limitation of act of property rights of lessor, and the number of renewal should be acted within 2 times and should not exceed the maximum 4 years. Moreover, If contract renewal term is 2 years and rent increasing amount is 5% for rent increase and decrease claim as in the revision legislation bill that is being moored in National Assembly currently, then it means it is increased by 2.5% in 1 year and it limits act of property rights of lessor excessively as increase rate of rent according to indexation can't be reflected. Therefore, a method of minimizing limitation of residency stability of tenant and act of property tights of lessor is maintaining the ceiling of 5% every year in addition to allowing lease contract renewal in 1-year unit to suit reality. As bubbles in housing has gone out after global financial crisis in 2008 and leaded reduction of its supplies, it lead to soaring of lease price. The government had introduced many measures along with support on lease money as one of the measures for lease crisis but more fundamental solution is needed.

일본에서의 갱신지불특약의 불공정성 논의와 그 시사점 - 임대인의 임차인에 대한 비용전가특약의 불공정성 검토를 중심으로 -

김도년 한국토지법학회 2011 土地法學 Vol.27 No.2

In lease contract, a lot of unfair terms of lease have occurred between a lessor and a lessee. Generally, what is an important term in the lease contract is not only the period of contract and rent increases, but also expenses which is caused by use. In korea, if lessee wants to renew the lease contract with same lessor, lessor tends to ask for additional charge based on the lease contract which is completed in initial lease contract. by the way the problem is occurred frequently about handing over the expenses to lessee. Recently Japan court ruling and showed that additional fee to renew the lease contract is unfair under the special condition. In determining whether or not the contract with the renewal fee clause infringed the Consumer Contract Act, Article 10, the court continued to rule that it did not infringe and that it was valid up to the decision that was made by the Otsu District Court on March 27, 2009. The contrary decision was made by Osaka High Court on August 27, 2009, ruling one after another that the renewal fee was invalid and that it infringed the Consumer Contract Act, Article 10. While this court decision was to seemingly become established, more recently the Osaka High Court again ruled on October 29, 2009, that renewal fee did not infringe the Article 10 and that it was valid. Acknowledging that the contract was demanding to such a degree that it infringed the good faith and bona fide principle, the October ruling put emphasis on the disparity of the interests between the parties. Here, it is important to explore the reason why the good faith and bona fide principle was used as criteria for Article 10 and in that context we need to know how the good faith and bona fide principle was interpreted. How to interpret special agreement to pay the renewal fee in Japan is good guide to determine whether additional fee to renew the lease contract is unfair or not. 임대차계약에 있어서 임대인과 임차인 사이의 불공정거래가 빈번하게 발생하고 있다. 우리나라에서 임차인이 임대차계약의 갱신을 하고자 하는 경우, 임대인은 임차인에 대하여 차임의 증액청구를 하거나 개별적 합의에 근거한 부수적인 비용청구 등을 한다. 이때 임대인과 임차인 사이에서의 주된 분쟁은 계약기간 및 임차료증감에 관한 사항이지만, 그 이외에 임대인이 임차인에 대하여 임대목적물에 대하여 발생하는 모든 비용을 임차인에게 부담시키는 합의도 불공적 임대차계약 역시 상당히 빈번하게 문제 제기되는 부분이다. 그런데 계약갱신과정에서 임차인이 부담하는 금전적 비용의 내용은 구체적으로 파악해야할 필요가 있으며 그 명칭에 구애되어서는 곤란할 것이다. 이와 같은 관점에서 우리나라에서 임대인이 부담하여야 하는 제비용을 계약갱신시에 증액된 임차료에 모두 반영하고 있는 모습은 일본에서 임차인이 임대인과 계약갱신료특약을 맺고 계약갱신시에 임차인이 계약갱신료를 부담하는 모습과 본질적인 의미에서 매우 유사한 목적을 가지고 있다고 볼 수 있다. 우리나라는 원칙적으로 임대차 계약의 갱신 당사자들의 구체적인 개별합의가 있는 경우 이를 규제하기가 쉽지 않다. 비록 해당 특별법의 적용이 있다고 하더라도 증액된 임차료 및 기타 다양한 명목의 비용 등이 가지는 다의적 법적성격으로 인하여 임차인을 보호하기 힘들다. 그런데 일본에서는 계약갱신료의 유무효와 관련한 상반된 판결을 내리면서, 계약갱신료의 법적인 의미의 분석이 활발하게 이루어졌고, 이 과정에서 계약갱신료를 인정할 수 있는 구체적인 요건을 살펴볼 수 있었다. 일본에 있어서 임차인의 계약갱신료 부담문제가 우리나라에서는 임대인이 임차인에 대한 비용전가로 이해할 수 있으므로 일본 판례에서 계약갱신료특약의 불공정성 여부 논의는 우리나라에 있어서 불공정한 임대차계약 성립여부를 판단하는데 참고가 될 것이다.

새로운 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절권 (수원지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나89299 항소심 판결)

이오현,김대희 경희대학교 법학연구소 2022 경희법학 Vol.57 No.4

As housing costs rise and the housing market becomes unstable, there is an accelerated transition from Chonse to monthly rent, causing housing instability and increasing the burden of housing costs on lessees. By ensuring the lessee's right to renew the lease, the lease guarantee period has been increased from two years to four years. Increases in rent or security deposits upon contract renewal are limited to 1/20 of the agreed amount. Consequently, the lessor has a great deal of complaints. In the lessee's situation, Chonse is hard to find, and the Chonse price increases sharply. The lessor also finds it difficult to raise the lease fee. Moreover, even after the lessor purchases the house, the lessor has difficulty moving in due to the lessee's application for contract renewal. The lessor also suffers greatly. The timely sale of a home as needed, the completion of residence requirements that are exempt from transfer taxes, and the retroactive application of two rental laws (the 「Housing Lease Protection Act」 and Real Estate Transaction Reporting Act). Therefore, the lessor's property rights are being violated. Both parties express concern about tax burden due to actual transaction report of Chonse and monthly fee. It may not be possible for the assignee to reside in their newly acquired home if the lessee residing there applies to renew their lease to the lessor (a seller) prior to registration of ownership transfer. In accordance with current law, the transfer of ownership takes effect only after registration, and the assignee inherits the status of the lessor. Due to this, the assignee of the leased house had the right to refuse contract renewals. The lessor's right to refuse renewal does not expire, even if ownership of the leased object changes after the application right to renewal is exercised. The lessor can also refuse to renew the lease. Consequently, the lessor is legally and effectively entitled to refuse renewal within the period stipulated by law. The lessor can also exercise the renewal refusal right of the previous lessor. The lease contract will thus be terminated in the non-renewal state during the original contract expiry period. The amended 「Housing Lease Protection Act」 led to many disputes over the rights of lessees to renew their leases. A typical situation is when a lessee exercises their right to renew their lease where the new lessor acquires ownership of the house from the previous lessor, and on the basis of the actual residence, the new lessor rejects the lessee's renewal application. Although the purpose of the amendment of the 「Housing Lease Protection Act」 was to protect the lessee, the only effect was to increase the pain of the lessee as the Chonse price increased at once for four years. The amended 「Housing Lease Protection Act」 has only been enacted recently, and a number of lower court decisions have been issued, but This was first Supreme Court ruling. If there is a legitimate reason under the「Housing Lease Protection Act」After exercising the Application right of contract renewal, within the renewal refusal period of the old lessor the transferee who has succeeded to the leasehold status must be able to exercise the right of refusal of contract renewal for the purpose of Actually Reside. A full review of the 「Housing Lease Protection Act」 is also necessary in the future, as well as a discussion about the need for a 「Housing Lease Protection Act」.

국제조세리스의 위험회피 사례연구

김광윤,이춘희 한국세무학회 2010 세무학 연구 Vol.27 No.2

This study deals with types of risks in the US tax lease transaction which D company has completed along with another cross border tax lease transaction in 2003 and also a risk hedge measure on risks which have actually occurred. The cross border tax lease transaction is an advanced financial product involved with a series of lease contracts, which leads to tax savings based on different interpretations between two jurisdictions in terms of tax system and economic ownership. In 2003, D company earned KRW 4.7 billion and KRW 4.3 billion, respectively from two transactions in which German and US tax investors have been involved on small items and toll collecting systems (“German tax lease transaction” and “US tax lease transaction”, respectively). For the German tax lease transaction, it was terminated earlier than scheduled due to an adverse change of the German tax laws in 2007, however, for the US tax lease transaction, there have occurred significant risks due to an adverse change of the US tax laws and AIG’s credit rating downgrade in 2008. In particular, in relation to the US tax lease transaction, a restructuring work has been implemented where AIG was removed from the structure and D company then was responsible for that role. D company paid the additional expense(KRW 355 million in total) of revising the transaction on the basis of the original contract. And D company came to take the burden of keeping the value of bonds, which are put in Wells Fargo Bank and have to be evaluated as market price monthly, above 105% of notional amount of Equity payment undertaking agreement. As the cross border tax lease transaction involves various jurisdictions and long lease terms, it has been faced with a variety of risks arising from changes in legal and economic environments. Accordingly, a matter of risk allocation among contracting parties is a primary concern when its structure is initially designed. This research analyzes how the changes of expected outcomes arising from the change in the US tax laws have affected an investor (SMBC)’s decision making process and also deals with how discussions between D company and the investor have been made to mitigate risks arising from the credit rating downgrade of AIG which is an equity payment undertaker. The modified contract between D company and the investor has been finallymade in April, 2009, but other related risk factors of the contract will still remain until the transaction expires in 2019. In particular, a new risk might arise in the advent of each government’s cooperation and crackdown on tax havens including the Cayman Islands for preventing tax avoidance. Therefore, the matter of risk allocation should be analyzed in more detail, especially for further review of any new transactions. We hope that this research would be helpful to new participants who will review or execute cross border tax lease transactions in the future 본 연구는 D회사가 2003년 추진한 두 건의 국제조세리스계약 중 주로 미국조세리스 계약을 중심으로 거래구조상의 위험유형과 실제 발생한 위험요소에 대한 거래 참여자간 위험회피 사례를 직접적으로 다루어 보았다. 국제조세리스 거래는 세법상 자산의 법적 소유권과 경제적 소유권에 대한 개별 해석이 가능한 서로 다른 국가에서 일정한 자산을 리스하고 재리스함으로써 세법에서 발생하는 감가상각비 등으로 인한 절세이익을 공유하는 금융상품이다. D회사는 2003년 독일과 미국 투자자를 대상으로 D회사의 소액자산과 IT시설 등을 리스하고 재리스함으로써 각각 47억 원, 43억 원의 이익을 획득한 바 있다. 독일 조세리스계약은 2007년 독일 세법변경으로 조기 종결한 바 있으나, 미국 조세리스계약의 경우 2008년 미국 세법의 변경 및 지분상환대행기관인 AIG의 신용등급하락으로 중대한 위험을 맞이하게 되었다. 특히, 후자와 관련하여서는 AIG를 거래구조상에서 제거하고 D회사가 그 역할을 대체하는 것을 내용으로 하는 수정계약을 체결한 바 있다. 수정계약과정에서 발생한 추가 비용(총 355백만 원)은 당초 계약서에 근거하여 D회사가 전액 부담하였으며, 추가적으로 D회사는 AIG 역할 대체에 따른 투자자 지분투자금액의 보전을 위해 매월 웰스파고은행에 보관중인 채권의 시가평가과정을 거쳐 일정한 담보가치(액면금액의 105%)를 유지해야 하는 부담을 안게 되었다. 국제 조세리스는 다양한 법률관할지와 장기의 리스기간 등으로 인해 법적 경제적 여건 변화와 관련한 위험요인에 상시적으로 노출되어 있는 것이 사실이며, 거래구조 설계 시에는 이러한 요소들을 감안하여 거래참여자간 위험배분에 관한 사항을 계약상의 주요한 내용으로 반영하고 있다. 본 사례연구에서는 미국 세법 변경에 따른 기대가치의 변화가 투자자(SMBC)의 의사결정과정에서 어떻게 영향을 미치게 되었는지를 자세히 분석하였으며, 또한, 미국 서브프라임모기지 사태 발발에 따른 투자지분상환대행기관의 신용등급하락으로 이의 해결과정에서 진행된 D회사와 투자자간 위험회피와 관련된 거래변경내용을 상세히 다루었다. D회사와 투자자간 국제조세리스계약은 2009년 4월 최종적으로 수정계약체결을 완료하였으나, 조세리스계약과 관련한 위험요소들은 계약이 만료되는 시점인 2019년까지 계속 잠재되어 있을 것으로 보인다. 특히, 최근 국제적인 탈세방지를 위해 케이만 군도와 같은 조세피난처에 대해 각국 정부의 통제와 국가 간 공조현상이 강화됨에 따라, 이에 대한 향후 정부의 정책 결정 방향에 따라 국제조세리스거래는 또 다른 위험을 맞이할 수 있을지 모른다. 앞으로의 국제조세리스 계약의 체결 시에는 이러한 위험요인에 대해서도 위험배분의 내용에 관한 사항들을 주요한 고려 요소들로 반영하여야 할 것으로 보인다. 본 사례 연구가 향후 국제조세리스 계약에 새로이 참여하게 되거나 검토 중인 예비 참여자들에게 거래구조설계에 있어서 위험관리에 유용한 정보로 제공될 수 있기를 바라마지 않는다

「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항 법정임대차관계 고찰

金瑞起 ( Kim Seo-gi ) 홍익대학교 법학연구소 2019 홍익법학 Vol.20 No.1

2018년 10월 16일 개정된「상가건물임대차보호법」부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)는 “제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 규정하고 있다. 개정된 제10조의4 제1항은 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 종전 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”에서 3개월 더 확대하여 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 규정함으로써 상가건물임차인을 보다 두텁게 보호하고 있다. 그런데 동법 부칙 제3조의 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차”에 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계도 포함되는지 여부가 문제된다. 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 이 조항의 입법취지는 한마디로 대항력 있는 상가건물임차인에 국한해서 동시이행의 항변권을 인정해 주는 방식으로 그 자의 보증금반환청구권을 보호해 주기 위해서 도입된 것이라 할 수 있다. 물론 임차인이 자신이 가지고 있는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 해서 유치권을 취득한다면 대항력을 갖추고 있는지 여부를 불문하고 보증금을 반환받을 때까지는 해당 상가건물을 비워주지 않아도 되겠지만 지금이나 동조항의 제정당시나 통설과 판례는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하지 않고 있는 상황이고 이러한 상황이 전제된 규정이라 할 수 있다. 그러나 법리상으로만 보면 오히려 동시이행의 항변권이 아닌 유치권이 인정되어야 할 것이다. 그리고 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도는 임차인 보호에 미흡한 부분이 꽤 있으며, 「주택임대차보호법」제4조 제2항 역시 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”고 하여 마찬가지로 법정임대차관계를 규정하고 있기는 하지만, 「주택임대차보호법」과는 달리 「상가건물임대차보호법」은 그 적용범위에 제한이 있음으로 해서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항의 법정임대차관계 제도를 통해서는 매우 불합리하게 임차인이 보호되지 않는 측면이 있다. 따라서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항 법정임대차관계를 가능한 한 넓게 인정하여 사실상 유치권이 인정되는 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 해야 할 것이다. 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계가 인정되는 것으로 해석할 것이지 오직 보증금 반환확보 측면에서만 법정임대차관계가 인정되는 것으로 제한 해석할 것은 아니라고 생각된다. 그렇다면 동법 부칙 제3조의 ‘존속 중인 임대차’에 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계도 포함되는 것으로 해석해야 할 것이고, 아직 보증금도 돌려받지 못한 임차인을 오히려 더 양수인의 권리금회수 방해 행위에 노출시키는 것이 결코 합리적이라 할 수 없을 것이다. 부진정소급입법이 원칙적으로 허용된다고 하더라도 여기에는 한계가 있으며 입법을 통해 얻으려는 공익과 침해되는 사적인 신뢰이익의 비교교량을 통해 공익이 더 큰 경우에만 인정되어야 할 것이다. 그렇다면 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 3개월 더 확대하는 제10조의4 제1항의 규정을 법정임대차관계의 임차인에 대해서도 적용시킴으로써 전통적 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인에 대한 보호라는 공익을 강화하는 것이 동 부칙조항의 위헌성 시비에서 한층 자유로워지는 길이기도 할 것이다. In spite of the fact that in Korea, the premium contract had been widely used, accompanied by lease contract on commercial building, there was no explicit statutory law on premium contract until 2015. At last, in 2015, the premium system was introduced into Commercial Building Lease Protection Act. Together, the Addenda < Act No. 13284, May 13, 2015 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provided that the provisions of Article 10-4 shall apply, beginning with leases existing as at the time this Act enters into force. In addition, in 2018, Article 10-4 was revised to protect lessees more sufficiently. Like in 2015, the Addenda < Act No. 15791, October 16, 2018 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provides that the revised Article 10-4 (1) shall apply to leases existing as at the time this Act enters into force as well as leases established after this Act enters into force. Article 10-4 lays down protection of opportunity of collecting premiums, etc. By the way, there are ambivalent attitudes on whether the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is included in the leases existing as at the time this Act enters into force. Perhaps, these ambivalent attitudes seem to be due to the lack of the close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In this regard, this paper tries to make a close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In Part Ⅱ, this paper begins with a thorough analysis of what the purpose of legislation of Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is. Next, in Part Ⅲ, first, this paper shows which requirements are needed for establishment of the legal fiction of lease contract and examines ‘the termination of lease contract’ as a requirement concretely, concentrating on the termination of lease contract caused by lessee’s default. In Part Ⅲ, second, this paper analyzes the legal effects of the legal fiction of lease contract, concentrating on lessee’s right and duty.

리스계약의 종료에 관한 고찰

소건영 대한변호사협회 2010 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.409

The economic activity boundary of human race has been expanded in quality and quantity. Otherwise, owing to human beings social technology and industrialization, the economic activity boundary which has been limited in domestic area has been extended abroad. It is the natural law that new dealing forms or occupations appear in development of human economies. As a result, leasing transactions in modern society, mechanization and industrialization, with the new commercial transaction form called lease will appear. The finance lease is identified, as “when a lessee needs new machinery and equipment etc., is lack of his own capital, a lessor in place of loan of purchase expense, purchases what the lessee wants lends what a lessor purchases for a certain terms the lessee can occupy use, get benefit and can be paid a certain charge” so to speak. Today’s leasing transaction is the system which is developed naturally by its need in time in the course of economic development. It has a short history, and is a new contract form which has no complete coincidence with the civil law model contract. Generally lease refers to the finance lease. In Korea especially this means, mainly that finance lease is executed, theoretic discussion and precedent concentrate on this. In treating this finance lease, the term of lease is used as finance lease here. In the paper, I will consider the legal relation of rights and duties, with regard to the efficiency of lease contract, the lessor and the lessee by describing one by one and consider the termination and the expiration of the finance lease contract, the restitution on the goods and the liquidation of the finance lease contract. 리스계약에서 리스물건의 소유권은 리스회사가 갖고, 리스이용자는 리스물건의 점유․사용․수익권만을 갖기 때문에, 리스기간이 종료하는 경우에 리스이용자는 리스물건을 리스회사에 반환하는 동시에 그에 따른 책임도 부담한다. 리스계약은 리스기간의 만료, 리스이용자의 채무불이행, 양 당사자의 합의, 양 당사자에게 귀책사유가 없는 사유 등으로 종료한다. 리스기간 중에 리스이용자의 채무불이행 등이 발생하는 경우, 리스회사는 리스계약을 해지하고 리스이용자에게 리스물건의 반환청구와 동시에 잔존리스료 내지 규정손실금을 청구할 수 있다고 특약하고 있다. 그리고 천재지변 등 불가항력에 의한 사유로 리스물건이 멸실, 훼손되는 경우에도 리스이용자가 그 책임을 부담한다. 또한 리스기간만료시에도 리스이용자는 리스물건을 리스회사에 반환하거나 재리스 또는 양도받는 등으로 이루어진다. 이 글은 위와 관련된 법률관계를 살펴보았다.

현행 상가권리금보장에 관한 소고

정수경(Jung, Soo-Gyeong) 한국법이론실무학회 2020 법률실무연구 Vol.8 No.1

임대차계약의 갱신은 임차인에게 일정기간 임차권의 존속을 보장해주는 제도로서 중요한 의미를 가진다. 특히, 상가임대차에 있어서 임대차의 갱신은 상가임차인이 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 보장하는 한편, 시설비나 권리금 등 투자자본을 회수할 수 있는 시간적 기회를 부여하는 제도라고 볼 수 있다. 2002 상가임대차법 제정당시 사실상 상인간 수수되는 권리금의 다툼에 대한 해결방안을 규정하는 것이 핵심적인 과제였다. 하지만 권리금의 형태나 수수 관행은 천차만별이어서 일률적으로 규정할 수가 없을 뿐만 아니라 임대인에게 그 반환을 청구할 수 없는 경우가 대부분이다. 판례1)도 권리금은 새로운 임차인으로부터 지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이다는 원칙이다. 상가임대차법이 제정되면서 권리금에 관한 규정이 없이 탄생한 것도 이처럼 권리금에 관한 이해관계를 법적으로 규정하기 어려웠던 것이다. 논란이 되어온 권리금 문제를 직접적으로 해결하기 어려운 점을 감안하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고, 임차인에게 일정한 임대차기간을 보장함으로써 간접적으로 시설비와 권리금 등 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 제공하게 된 것이다. 그러한 흔적은 현실에서 상가임차인은 대체로 1년씩 계약을 하고 매년 계약갱신요구에 의해 기간을 연장해 간다는 점을 보아도 상가임차인의 관심은 임대차기간의 문제라기 보다는 영업기간중 투하된 자본의 회수에 관심이 집중되어 있는 것이다. 이런 점을 반영하여 현재법에서 임차인은 최대 10년간의 임차기간을 확보하여 영업을 할 수 있게 됨으로써 임차인의 선택과 능력에 따라 투하자본회수와 영업이익의 축적기회를 제공받은 것이다. 임차인의 임대차계약갱신기간이 10년으로 하는 제도적 장치기 마련되어 안정적 영업행위를 할 수 있다. 그렇다면 임차인이 회수의 기회를 보장받는 권리금도 구체적으로 그 적용방법을 달리해야 할 것이다. 즉 점포 내에 설치한 영업시설이나 비품 등 유형물에 대한 대가인 시설권리금은 주로 임차인이 신규임차인으로부터 수수하는 형태로 이루어지는데, 현행법상 임차인이 10년간 영업활동을 통하여 투자한 시설은 이미 그 기간동안 감가상각되어 상가임차인이 향유할 수 있는 시설권리금은 모두 소멸되었다고 판단할 수 있다. 다음은 거래처, 신용, 영업상 노하우 등에 대한 대가인 영업권리금은 영업기간중 이로써 파생된 영업이익의 산출에 근거한 것으로서 관할 세무서 등에 객관적자료를 기초로 할 수 있다. 즉 영업이익신고에 의한 내용을 기초로 당사자간 협의나 감정평가사가 산정하는 기준에 따른다면 다툼은 줄어들고, 분쟁이 발생한 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회를 활용한다면 해결은 쉽게 될 것이다. 또 점포가 위치한 장소에 따른 영업상의 이점 등 상업권내의 특수한 장소적 환경으로 발생하는 무형의 재산적가치인 바닥권리금은 임차인이 누릴 수 있는 성격은 아니고, 이는 상권 혹은 상가의 입지에서 오는 권리금으로서 최초 임차인이 임대인에게 지불한 경우는 계약에 의해 결정된 바에 따라 임대인을 상대로 회수하면 될 것이다. 약자인 임차인이라는 탈을 씌워 무한대로 법의 경계를 넘나들 수 있도록 두어도 되는지, 그렇게 하는 것이 임차인에게 부메랑이 되어서 더 열악한 지위를 주는 결과가 되지않는지 조심스럽게 되돌아봐야 한다. 상가임차인이 10년의 임차기간을 활용할 수 있고, 신규임차인을 찾아 권리금을 보장받기 위해 임대차갱신기간 만료전 6개월의 시간이 할애되었음에도 임차인이 신규임차인을 구하지 못한 경우에도 계약기간 만료이후에도 임차인의 처분에 따라 임대인의 권리에 제한이 가해진다면 공평한 지위와 공정한 거래를 기초로 하는 경제적 영역에 지나치게 국가가 간섭하는 점은 지양되어야 할 것이다. 이제 상가임차인은 10년간 안정적 영업을 할 수 있는 기회를 제공 받았다. 애초 권리금에 대한 간접적 보장을 위한 기간의 확보는 충분하다고 본다. 그렇다면 모든 법률과 제도가 그러하듯이 일방의 희생을 강요할 수는 없듯이 임대인의 재산권 침해를 최소화하는 방향으로 균형잡힌 법 적용과 해석이 축적될 수 있도록 해야 할 것이다. A method of using a land or a building of other person can be divided into real right using method and receivable using method, but usually receivable method, which is lease, is used as real right using method brings limitation of ownership rights to owner of real estate. It difficult to see that one side party is unfavorable in lease contract between the owner of a land and a building and a person who lease it as a purpose of residing, but a house is an essential element for human life and it has a great effect on human life as a foothold of social live, and therefore rent and lease term are fundamental parts in housing lease when considering stability of residing is very emphasized. Protection Law of Housing Lease has been contributing to residency stability of ordinary people as deposit withdrawal regulation of tenant had revised into opposing power element, priority repayment right, top priority repayment right over 6th times until now ever since its enactment in March 5, 1981. lease period is stated as 2 years for protection of tenant under the same law, and it is protecting housing tenant by explicitly regulating automatic renewal of lease contract. However, for the case of Korea, legislation of congressperson to devise lawful and systematic supplements about the standard of rent reinforcement along with newly establishing contract renewal claim right of tenant to protect residency stability of tenant and property rights of lessor since the housing market is still unstable. In relation to this, revision process of Protection Law of Housing Lease must be revised according to situation in order to guarantee residency stability of tenant and act of property rights of lessor, and it should be revised within the limit that does not restrict rights of lessor along with protection of tenant. Since he 2 years term being applied in the current law for claiming lease contract renewal is considered as appropriate balance that adjusted understanding between lessor and tenant, it is advisable to maintain the initial lease contract term as 2 years, guarantee contract renewal claim right in 1-year unit to minimize limitation of act of property rights of lessor, and the number of renewal should be acted within 2 times and should not exceed the maximum 4 years. Moreover, If contract renewal term is 2 years and rent increasing amount is 5% for rent increase and decrease claim as in the revision legislation bill that is being moored in National Assembly currently, then it means it is increased by 2.5% in 1 year and it limits act of property rights of lessor excessively as increase rate of rent according to indexation cant be reflected. Therefore, a method of minimizing limitation of residency stability of tenant and act of property tights of lessor is maintaining the ceiling of 5% every year in addition to allowing lease contract renewal in 1-year unit to suit reality. As bubbles in housing has gone out after global financial crisis in 2008 and leaded reduction of its supplies, it lead to soaring of lease price. The government had introduced many measures along with support on lease money as one of the measures for lease crisis but more fundamental solution is needed.

주택임대차의 갱신과 해지 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 -

양미숙 한국재산법학회 2024 재산법연구 Vol.41 No.1

2020년 7월 31일 주택임대차보호법에 계약갱신요구제도가 도입되었다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있는데, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 국회에서 논의가 시작되고 제도가 시행되기까지 채 2개월이 걸리지 않았으며, 종전의 개정과 다르게 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하는 부진정소급입법을 실시하였다. 법률 개정의 과정에서 충분한 논의 없이 주택시장의 불안정 속에서 임차가구의 주거 불안은 가중되고 있으나, 기존의 법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 않기에 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하여 4년으로 임대차 보장기간을 연장하기 위한 목적에만 집중되어 있었던 것으로 보인다. 대상판결은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후, 갱신요구된 임대차가 개시되기 전에 임의해지권을 행사한 경우에 관한 것으로, 임차인은 언제 임의해지권을 행사할 수 있는지, 그 행사로 인한 효력은 언제부터 발생하는가가 쟁점이다. 대법원은 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 판단하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항과 제6조의2를 해석함에 있어 구체적인 법리나 논거도 제시함이 없이 문언적 해석에 충실한 해석을 하고 있다. 그러나 갱신요구된 임대차계약은 종전의 임대차계약과 별개의 새로운 계약이라는 점. 갱신요구된 임대차계약을 임차인이 철회하는 것은 가능하지 않다는 점, 대법원의 해석대로라면 종전 임대차계약이 당초의 임대차 만료일보다 먼저 종료되는 상황이 발생할 수도 있다는 점을 들어 대법원의 판결은 타당하지 않다. 따라서 갱신요구된 임대차의 해지통지는 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 가능하지만, 해지의 효력은 갱신요구된 임대차가 개시되고 3개월이 지나면 발생한다고 보아야 한다. On July 31, 2020, the Housing Lease Protection Act (hereinafter HLPA) introduced a system for the right to request contract renewal. If the lessee requests the renewal of the contract within a specified period before the end of the lease term, the lessor may not refuse without a valid reason. The lessee can exercise the right to request a contract renewal only once, and the duration of the renewed lease is two years. It took less than two months from the beginning of discussions in the National Assembly to the implementation of the system. Unlike previous amendments, retroactive legislation was enacted to apply to leases that existed at the time this law was enforced. During the process of amending the law, the lack of sufficient discussion led to an increase in housing instability for tenant households due to the instability of the housing market. However, since the existing law was not sufficient to ensure stable housing, tenants were granted the right to request contract renewal for four years. The focus seems to have been solely on extending the period of rental guarantee. The judgment in question pertains to a case where the lessee exercised both the right to request a renewal of the contract and the right to voluntary termination before the commencement of the renewed lease term. It addresses when the lessee may exercise the right to voluntary termination and when this action becomes effective. Specifically, the Supreme Court noted that the lessee has the ability to issue a notice of termination at any time before the commencement of the renewed the period for lease, and that this notice becomes effective three months after it is given. In interpreting Article 6-3(4) and Article 6-2 of the HLPA, the court adhered strictly to a literal interpretation without providing detailed reasoning. However, the lease contract requested for renewal constitutes a new agreement, distinct from the original lease contract. It is not reasonable to assert that a lessee cannot withdraw from a renewed lease, and according to the Supreme Court's interpretation, a scenario may arise where the original lease terminates before its end date. Therefore, it is possible to issue a notice of termination for a lease pending renewal even before the start of the renewal period. Nevertheless, the termination should be deemed effective three months after the start of the lease period for which renewal is requested.