임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법정임대차관계에 대한 소고 -최근의 판결례를 중심으로-

정은아 건국대학교 법학연구소 2024 일감부동산법학 Vol.0 No.28

임대차 종료 후 임차보증금 반환이 완료되지 않았을 때 임대차관계의 존속을 의제하는 주택임대차보호법 제4조 제2항과 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 실제 임대차 거래에서 아주 중요한 역할을 하고 있는 조항임에도 그간 연구가 많이 이루어지지 않았다. 이와 관련하여 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다244231 판결은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 법정임대차 관계가 인정되는 동안 임차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 쟁점을 다루었고, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결에서는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계에서 임차인은 종전 임대차계약에 따른 차임을 지급할 의무만 부담한다는 점을 확인하였으며, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결은 임차인이 임차보증금반환채권을 양도한 사안에서 임대차 종료후 보증금 반환이 이행되지 않은 사례를 다루고 있다. 본고는 위 대법원판결들과 그밖에 하급심 판결들을 살펴보면서, 법정임대차관계의 취지, 성립 요건과 그 구체적 작용 모습에 대해 검토해 보고자 한다. 먼저 법정임대차관계의 성립은 문언상 ① 임대차가 종료한 경우(주택임대차보호법상의 문언으로는 ‘임대차기간이 끝난 경우’), ② 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우의 두 가지를 요건으로 한다. ①과 관련하여서는 주택임대차보호법상의 법정임대차관계의 경우 ‘임대차기간이 끝난 경우’라고 규정하고 있지만, 임대차 종료 원인을 제한하는 것은 타당하지 않다는 점을 설명하고, ②와 관련하여서는 임차인이 보증금반환채권 전액을 양도한 때에도 이에 포함됨을 설명하였다. 다음으로, 위 두 가지 문언상 요건 외에 점유를 요구하는 견해가 있고, 법원의 태도도 그와 같은것으로 생각되나, 임차권등기와의 관계, 점유를 상실한 임차인의 지위 등을 고려하면, 법정임대차관계에 점유를 추가적인 요건으로 삼지 않는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고자 한다. 마지막으로, 법정임대차관계에서 임차인이 부담하는 차임 지급의무의 의미를 검토한다. 이는 기존의약정차임과는 다른 부당이득의 실질을 가지고 있는 것으로, 임차인이 목적물을 실질적으로 사용·수익한 때에 한하여 그 사용이익 상당액을 법정차임으로서 지급할 의무가 있다고 해석하고자 한다. 다만, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결이 보여준 문제의식을 고려한다면, 임차목적물의 차임 시세가 약정 차임보다 상승한 경우에까지 임차인에게 시세상당 법정차임을 부담시키는 것은 법정임대차관계의 취지에 반할 수 있고, 이러한 문제점은 입법적으로 해결함이 바람직할 것이다. The provisions of Article 4(2) of the Housing Lease Protection Act and Article 9(2) of the Commercial Building Lease Protection Act introduce the concept of statutory lease relationship when the return of the security deposit has not been completed after the termination of the lease. Despite playing a crucial role in actual lease transactions, the concept of “legal fiction of continued lease” or “statutory lease” has received limited scholarly attention to date. Recent years have seen significant Supreme Court rulings on this matter. The rulings of July 9, 2020, under case numbers 2016da244224 and 2016da244231, addressed the issue of the statute of limitations on the extinguishment of the right to claim the return of the security deposit during the recognition of a statutory lease relationship following the termination of the lease. In the ruling of November 9, 2023, under case number 2023da257600, the Supreme Court directly addressed Article 4(2) of the Housing Lease Protection Act, affirming that in statutory lease relationships, the lessee is only obligated to pay rent according to the original lease agreement if they have used or profited from the leased property. The ruling of February 2, 2023, under case number 2022da255126, dealt with cases where the lessee had transferred the right to claim the return of the security deposit, but the deposit had not been returned after the termination of the lease. This paper aims to examine the essence, requirements, and specific operation of statutory lease relationships by analyzing these Supreme Court rulings and other lower court decisions. Firstly, the establishment of a statutory lease relationship requires two conditions: ① termination of the lease (referred to as “expiration of the lease period” under the Housing Lease Protection Act) and ② the lessee’s failure to receive the security deposit. Regarding ①, it is argued that limiting the reasons for lease termination is not justified, and regarding ②, it is explained that this includes cases where the lessee has transferred the entire right to claim the return of the security deposit. Secondly, apart from these two conditions, there is a view that occupancy is required, which may be inferred from the courts’ attitudes, but considering the leasehold registration and the status of the lessee who has lost possession, my view is not to add occupancy as an additional requirement for statutory lease relationships is preferable. Lastly, it is argued that in statutory lease relationships, the lessee should only bear the obligation to pay the agreed rent. However, to achieve the objective of protecting the lessee, it is unfair to require payment of rent based on the existing lease agreement even when the market rent of the leased property has decreased, or when the lessee has not actually used or profited from the property.

制定商街賃貸借法의 問題點과 改善方向

소재선 경희법학연구소 2001 경희법학 Vol.36 No.2

주택임대차에서 목적물의 품질과 주거적합성과 최저주거기준

김영희 한국민사법학회 2019 民事法學 Vol.88 No.-

Well in most cases, the highs and lows of the rent represents the quality of the rental house. Thus, people generally think that the habitability problem of the rental house should be solved only between the parties of the rental contract. However, ‘housing’ has social meanings, because everybody as a social being needs a house to live in. In this regard, we can say that the control of habitability is needed not just for the tenants, but also for the society. The U.S. is the one of the early countries that had worked on positively to the habitability problem of the rental houses from the late 19th century. However, for a long time, the courts had refused to manage the habitability problem in the area of common law. Therefore, the state governments and the state congresses have handled the habitability problem of the rental houses as a kind of the public health and safety problem. And over time, in 1970s, the U.S. courts finally have changed their stances, and have accepted the rule of implied warranty on the habitability under the common law. Belatedly in the 2000s, Korea has started to handle the habitability problem in the areas of administrative law and public law. So now the Korean courts and the jurists need to start to work to develop various arguments and theories for the habitability of the rental houses in the area of civil law. From a historical and comparative legal point of view, the article 623 [Lessor’s Comprehensive Duty], the article 618 [Definition of Lease], and the article 580 [Seller’s Liability for Warranty against Defect] of the Korean Civil Code could be utilized efficaciously for the work. 주택은 사람이 거주하기 위한 시설이므로 사람이 거주하기에 적합한 성질인 주거적합성을 갖추어야 한다. 임대차주택도 주택이므로 주거적합성을 갖추어야 한다. 그런데 한국 민법학은 임대차주택의 주거적합성 문제에 별 관심을 두지 않아 왔다. 임대차 목적물의 품질과 임차료를 상응관계에 두는 계약 법리에서 보면, 민법학이 임대차주택의 주거적합성 문제에 관심을 두어야만 할 이유는 없다고 할 수 있다. 임대차주택의 주거적합성 문제는 임대차 목적물인 주택의 품질 문제이고, 그런 한에서 임차료에 맡길 문제이기 때문이다. 그러나 주택은 개인의 재산으로서 계약의 목적물이 되더라도 사회에 필요한 시설로서의 성격을 가진다. 그래서 여러 국가들이 임대차주택의 주거적합성을 확보하려 애쓰고 있다. 이에 주로 사용되는 방법은 행정법적 규율을 통하는 방법, 판례법을 통하는 방법, 민법 또는 민사 특별법을 통하는 방법 등이다. 비교법적 연구에 따를 때, 이들 방법 중 효과가 먼저 증명된 것은 행정법적 규율을 통하는 방법이다. 하지만 임대차주택의 주거적합성은 행정법적 규율을 가하는 것으로 온전히 확보되기 어렵다. 임대차주택을 둘러싼 문제는 기본적으로 민사관계 문제이기 때문이다. 그리하여 예를 들어 미국은 행정법적 규율과 함께 판례법으로 주거적합성에 대한 임대인의 묵시적 보증 책임 법리를 채택하고 있다. 한편 한국은 2000년대 즈음하여 최저주거기준 제도를 시행하는 것을 계기로 법 영역에 주거적합성 개념을 도입해놓고 있는 상태이다. 이에 민법학은 임대차주택의 주거적합성 문제에 관심을 두어야 하게 되었다. 그런데 임대차주택의 주거적합성에 대한 민사 법리를 전개하는 일은 현행 민법 상태로도 가능할 일이다. 예를 들어 제623조 임대인의 의무 규정과 제618조 임대차의 의의 규정을 적극적으로 해석하여 임대인에게 주거에 적합한 임대차주택을 인도할 책임과 그 적합한 상태를 유지할 책임을 부과하는 식의 법리 전개가 가능하다. 그리고 제580조 하자담보책임 규정을 적극적으로 해석하여 임대인에게 임대차주택이 주거에 적합할 것에 대한 담보책임을 부과하는 식의 법리 전개도 가능하다. 이에 임대차주택의 주거적합성에 대한 법원의 적극적 판례 형성을 기대하는 바이다.

독일 민법상 주택임대차와 상가임대차

김형선 ( Kim Hyung-sun ) 건국대학교 법학연구소 2015 일감부동산법학 Vol.10 No.-

독일 임대차는 독일민법 제578조에 의하여 주택임대차 규정이 상가임대차에 준용된다. 임대차계약은 당사자의 합의에 의한 문서의 형식을 요건으로 한다. 이 경우 계약상 양당자의 이익의 조절을 목적으로 독일민법 제305조 이하의 일반거래약관의 규정이 적용된다. 이는 우리나라가 정당한 이익조정을 목표로 하고 있음에도 불구하고, 실제로 임차인의 보호에 치중하는 것에 대하여 많은 시사점을 주고 있다. 우리나라의 임대차에 관한 민법 규정과는 달리 독일 민법상의 임대차에 관한 규정이 더 구체적으로 규정되어 있으나 주택임대차와 달리 상가임대차에 관한 논의는 그리 활발한 편이 아니다. 독일 민법상의 임대차에 관한 규정은 종래 시장논리에 맡겨져 있던 임대차에 관한 판례와 이론을 특별법이 아닌 독일민법전에 구체적으로 규정하고 있다는 점에서 높이 평가할 만하다고 할 것이다. Die Vorschriften uber das Wohnmieterecht in Deutschland wird gemass § 578 BGB der Geschaftsraumsmiete entsprechend angewandet. Der Mietvertrag setzt eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter mit der Schriftform voraus. In diesem Zusammmenhang kommen die Vorschriften uber die Allgemeinen Geschaftsbedingungen in §§ 305 ff. BGB zum Zweck der Ausgleich des Interessen zwischen den vertraglichen Parteien in Betracht. Dies stellt uns den aktuellen Schwerpunkt, weil unsere Reform des Mietrechts in Korea nach den einseitigen Mieterschutz tendiert, obwohl sie auf die Interessenabwagung zwischen dem Vermieter und dem Mieter abzielt. Zwar wird die zivilrechtlichen Vorschriften uber das Mietrecht in Deutschland weiter als in zivilrechtlichen Vorschriften in Korea festgeschrieben. Aber die Geschaftsraummiete in Deutschland steht noch nicht viel als die Wohnraumsmiete zur Diskussion. Es wird jedoch hoch berwertet, dass die in Rechtsprechung und Literatur diskutierte Frage nach dem Mietrecht, das fruher dem Prinzip des Markts ausgesetzt wird, nicht in das besondere Recht, sondern in das BGB eingefugt wird.

주택임대차에서 사적자치와 거래비용과 사법적극주의

김영희 ( Young-hee Kim ) 연세대학교 법학연구원 2020 法學硏究 Vol.30 No.1

사람은 생존하는 데에 거주할 주택을 필요로 한다. 타인 소유의 주택에 거주해야 하는 경우에는 주택임대차 계약 관계를 형성하는 것이 일반적이다. 개인들 사이의 주택임대차 관계는 민법으로 규율하는 영역이지만, 대부분의 국가가 주택임대차 관계에 개입을 한다. 적절한 거주시설 확보는 개인의 생존뿐만 아니라 국가 및 사회의 존속과 결부되어 있기 때문이다. 한국이 민법의 특례법으로 주거 안정을 위한 주택임대차보호법을 두고 있는 것도 그와 같은 맥락에서다. 그런데 국가가 개인들 사이의 주택임대차 계약에 개입하는 것이 사람이 생존하는 데에 주택이 필요하다는 사실로부터 기인한다면, 민법이나 주택임대차보호법은 무엇보다 임대차되는 주택이 사람의 생존에 적합할 것을 확보시켜주는 역할을 하여야 한다. 하지만 한국 민법이나 주택임대차보호법에는 임대차되는 주택의 주거적합성에 관한 규정이 들어 있지 않다. 그렇다고 법원이 주거적합성에 관한 판례법을 전개하고 있는 것도 아니다. 민법학조차 주거적합성 법리를 전개하고 있지 않다. 임대차주택의 주거적합성은 임차료의 수준과 더불어 계약자유와 사적자치의 영역에 머물러야 한다는 것이 법조계의 일반적인 인식이다. 그러나 계약론에는 계약자유와 사적자치같은 원칙 차원의 법리만 있는 것이 아니다. 계약 제도에 필요한 일반 법리들과 특별 법리들이 있다. 대표적으로 계약은 계약을 체결하는 목적에 적합한 목적물로 이행되어야 한다는 계약적합성 법리가 있다. 계약적합성 법리가 계약 전반에 관철되고 있다면, 계약적합성 법리는 임대차 계약에도 적용되어야 한다. 임대차 계약 목적물은 계약적합성인 주거적합성을 갖추어야 하는 것이다. 이렇게 요구되는 주거적합성은 계약자유에 대한 침해도 아니고 사적자치에 대한 침해도 아니다. 이에 필자는 임대차주택의 주거적합성을 제고하기 위한 방법으로 주택임대차 계약을 체결할 때에 계약 목적물인 임대차주택의 주거적합성을 확인하는 검사제도의 도입을 제안한다. 초단기 주택임대차라고 할 숙박서비스의 업자들이 제공하는 숙박 시설이 숙박 용도에 적합할 것을 점검받듯, 주택 임대인들이 제공하는 주택도 거주에 적합할 것을 점검받도록 할 것을 제도화하자는 것이다. 이 제안에 대해서는 계약자유 및 사적자치 원칙의 침해를 논거로 하는 반대 외에, 코즈의 거래비용 이론을 논거로 하는 반대가 있을 수 있다. 그리고 법원의 사법적극주의를 논거로 하는 반대도 있을 수 있다. 그렇지만 이 모든 반대에 대해서는 반론이 가능하다. 계약자유 및 사적자치 원칙의 침해 논거에 대해서는 계약자유 및 사적자치가 가지는 시대적 의미 차이로 반론이 가능하다. 코즈의 거래비용 이론 논거에 대해서는 거래비용의 지출이 사회적 효율을 증가시킬 수 있다는 반론이 가능하다. 그리고 사법적극주의 논거에 대해서는 법원이 본연의 업무에 적극적인 것은 사법적극주의로 비판받을 일이 되지 못한다는 반론이 가능하다. It is common to form a house leasing contract if a person must live in a house owned by another person. The problems of house leasing contract are traditionally regulated by contract laws. In the case of Korea, the Civil Code had left them up to the contract parties. However, after 20^th century, major countries intervene positively in the house leasing relationship between individuals. The reason why they intervene is that proper residential care is crucial both to the survival of individuals and to the survival of the state and society. In that context, in 1981, Korea has enacted its House Leasing Protection Act for people’s housing stability. If the state’s intervention in house leasing relationship between individuals stems from the fact that people need housing to live in to survive, either the Korean Civil Code or the House Leasing Protection Act should ensure that the leasing house is fit for habitability. However, neither the Korean Civil Code nor the House Leasing Protection Act does provide habitability of leasing house. Moreover, the Korean Supreme Court does not develop case laws on habitability. Even more, the Korean legal theorists do not develop habitability related theory. It looks like that the general perception in Korean legal community is that the habitability problem of leasing house should remain to the hands of lessors and lessees. That is, the Korean legal community admires principles of the freedom of contract and the private autonomy. However, in the area of contract law, there are various general rules and special rules besides the freedom of contract and the private autonomy. Typically, there is the merchantability rule that a contract should be performed with a suitable object for the realization of the purpose of contract. Likewise, there is the habitability rule in house leasing contract. Today people speak of housing rights and aware of the habitability. It means that it is time for Korea's house leasing system to take a leap into the next stage. In this perspective, the author proposes introducing an inspection system to confirm the habitability of the leasing house. About the proposal, the dissenters could object based upon the freedom of contract principle and the private autonomy principle, the transaction cost theory, or the judicial activism. Thus, this paper would argue back those objections.

농지임대차와 불법원인급여 - 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 -

김민중 법조협회 2017 法曹 Vol.66 No.5

The purpose of the Farmland Act is to contribute to the strengthening of agricultural competitiveness, the balanced development of the national economy, and the preservation of national land based on the stabilization of farmers’ agricultural management and the improvement of agricultural productivity through the efficient utilization and management of farmland by prescribing matters necessary for ownership, utilization, preservation, etc. of farmland. Farmland Act Article 23 basically prohibits the leasing of agricultural land in order to realize the principle of the Land-to-the-Tillers. No farmland shall be leased, and farmland lease contract shall be nullified. Farmland lease is invalid in violation of compulsory regulations, so it can not be actively realized such as requesting a contract chase based on farmland lease contract. However, there is a problem that the lessee can refuse if the lessor claims the restitution for unjust Enrichment or compensation for damages for the profit of the land equivalent to the rent obtained by the lessee's use or profit during the invalid lease term. Article 746 of the Civil Code stipulates that “If a person granted property or rendered service for an illegal cause, he may not demand the return of benefits resulting therefrom”. In this case, if the lessor granted property for an illegal cause, he can not demand the restoration of benefits resulting from the invalid farmland lease contract. The Korean Supreme Court decided that the lessor can claim the conpensation for damages for unauthorized use without the legal sources during the farmland lease period, and the lessee can not refuse to return of benefits due to the performance for illegal cause. 농지법 제23조는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 실현하기 위해서 농지를 임대하는 행위를 원칙적으로 금지하고 있다. 그리고 농지의 임대차를 금지한 농지법 제23조의 규정은 강행규정이고, 법률상의 예외사유에 해당하지 아니하는 농지임대차계약은 무효라고 하여야 한다. 농지임대차는 강행규정에 위반하여 무효이므로, 농지임대차계약을 근거로 하여 약정차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구할 수 없다. 다만 무효인 임대차계약기간 동안 임차인이 농지를 사용·수익함으로써 얻은 농지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 경우마저 배척하여야 하는지 하는 문제가 있다. 농지임대차가 무효인 경우에 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 농지법의 규범목적이 달성된다고 볼지 아닌지는 임대인이 농지를 취득한 경위, 농지임대차가 있기 전까지의 경작상황, 임대차계약의 목적 및 체결경위, 임차인이 농지를 이용한 방법 등을 심리하여 농지임대차관계에 불법원인급여의 법리가 적용될 수 있는지를 가려 판단하여야 한다. 대상판결에서 원고 A는 피고 B에게 임대차계약상의 의무이행을 청구할 수는 없다. 그리고 민법 제746조는 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다”고 하여 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있는데, 불법원인급여에서의 ‘불법’이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행규정을 위반하여 이루어진 경우이지만 그 급부를 다시 반환하게 되면 오히려 규범목적에 부합하지 아니하는 경우 등에 해당하여야 한다. 법률상 농지임대차가 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 농지임대차계약의 내용이나 성격 자체로부터 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다. 그러므로 대상판결에서 농지임대차가 농지법 제23조에 위반되어 무효라고 하더라도, 농지의 임대인으로서 원고 A가 임대차기간 동안 임차인인 피고 B의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구할 수 있고, 원고 A가 임대차기간 동안 피고 B의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 피고 B로서는 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.

2019년 독일 임대차조절법에 따른 차임인상제동에 관한 연구 ― 도입가능성 검토를 중심으로 ―

최윤석 전남대학교 법학연구소 2022 법학논총 Vol.42 No.3

정권이 바뀔 때마다 소액임차인을 보호한다는 명분으로 주택임대차보호법과 관련되는 법령들은 반복되는 개정을 경험하고 있다. 최근에는 새 정부 출범 이후 임대차3법이 폐지될 가능성도 상당히 높아진 상황이다. 어떠한 방식이든 대대적인 개편이 예고된 상태다. 현재 주태임대차에 관한 학계의 연구결과와 사회적 이슈는 계속적으로 증가할 것이 분명하지만, 국회의 입법과 정부의 정책에 어느 정도 영향을 줄 수 있을지는 의문이다. 우리 대한민국 헌법 제23조 모든 국민의 재산권을 보장하고 있으며, 그 내용과 한계를 법률로 정하고 있고(동조 제1항), 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 및 제한은 법률로써 하며, 정당한 보상을 지급하는 것(동조 제3항)으로 규정하고 있다. 현재 전세보증금 및 월세의 인상이 전세계적 물가상승과 맞물려 계속되는 가운데, 정부의 입장에서는 어떻게든 안정적인 주택시장보호를 관철시키기 위한 노력을 경주할 수밖에 없는 상황을 충분히 이해할 수 있다. 독일에서는 2015년 이후 임대료증액에 대한 관심과 언론보도가 증가하고 있고 차임인상제동(Mietpreisbremse)에 관한 법원판결이 이루어지고 있어서 학계와 실무계가 이를 주목하고 있다. 나아가 2015년 독일 임대차수정법(Mietrechtsnovellierungsgesetz)을 통하여 개정된 독일 임대차법이 계속적으로 발생되는 임대차제도의 문제해결에 미흡한 것으로 평가되어 2019년 독일 임대차조절법(Mietrechtsanpassungsgesetz)을 통해 재차 개정된 점도 우리에게 큰 관심을 불러일으키고 있다. 특히 최근 독일연방헌법재판소의 결정이 2015년부터 계속적으로 진행된 독일임대차제도의 변화와 문제점에 관한 여러 논의를 종식시키는 역할을 하고 있어서 이에 대한 연구의 필요성이 제기된다. 국내에서 임대료 및 보증금 증액에 관한 관심과 분쟁이 꾸준히 증가하는 상황이다. 때마침 독일에서는 임대차법개정을 통해 차임인상제동제도가 시행되었는바, 우리에게 이 제도의 도입가능성에 관한 연구의 필요성과, 도입된 이 제도가 차임증액 및 보증금증액에 어떠한 영향을 줄 것인지에 대한 검토의 필요성이 제기된다. 본 논문에서 이러한 내용을 중점으로 연구가 진행된다.

농지임대차의 문제점

사동천 홍익대학교 2010 홍익법학 Vol.11 No.1

UR협정은 국내의 농업분야에 있어서 많은 변화를 초래하였다. WTO체제는 세계시장의 완전자유화를 목적으로 하기 때문에, 한국의 시장도 쌀을 제외하고 완전히 개방하기에 이르렀다. WTO는 모든 국가에 대하여 허약한 산업부문에 대한 보호정책을 철폐할 것을 요구하고, 농업부문에서는 가격지지에 영향이 적은 직접지불제를 허용하고 있다. 농지는 중요한 경제적 환경적 기능을 담당하는 가치를 헤아릴 수 없는 자연자원이다. 농지가 일단 개발되거나 전용된다면, 통상적으로 농지로서 다시 복구될 수 없다. 현행 농지법에서는 경작자에게 허용되는 경자유전의 원칙이 점진적으로 무너져서, 헌법상 보장되는 이 원칙이 붕괴되었다고 할 수 있다. 농지임대차법은 서면계약의 원칙, 임대인의 지위승계, 묵시적 계약갱신 등을 규정한다. 당사자가 임대차기간을 약정하면, 기간만료 3개월 전에 계약을 만료한다는 통지를 하지 않으면 임대차는 자동으로 연장된다. 이 규정들은 농지임차인을 위한 최소한의 규정이다. 일본 농지법에 있어서와 같이 농지소유제도를 완화하고자 한다면 농지의 이용규제를 강화하여 농지투기를 막을 장치가 필수적일 것이다. 따라서 농지임대차는 합법적으로 소유한 비농업인의 농지에 대하여만 허용하는 현행체제는 유지되어야 한다. 또한 현실적으로 비농업인의 농지소유가 지나치게 확대되고 있는 것을 방지하기 위해서도 농지임대차를 엄격히 관리함으로써 장기적으로는 경작자가 농지를 소유할 수 있게 하는 효과도 기대할 수 있을것이다. 농지법은 농지임차인을 보호하기 위하여 주택임차인의 보호수준에서 농지임차인을 강력하게 보호하여 왔으나, 농업경쟁력의 저하로 인하여 그 보호의 필요성이 반감되어왔던 것은 주지의 사실이다. 그리하여 농지임차인 보호에 관한 여러 조문들을 폐지하고, 서면계약원칙, 임대인지위승계, 묵시적 계약갱신에 관한 규정만을 두고 있다. 이 규정들은 농지임차인을 보호하기 위한 최소한의 장치로서 잔존하는 것이다. 그러나 농지규모화에 역행하여 임차농지가 매년 증가하고 있으며, 2008년도의 통계에 따르면 전체농지면적의 43%, 전체농업인의 62%가 임대차에 의하여 농업경영이 이루어지고 있다. 소작제의 폐단이 성행하던 1949년 농지개혁 당시의 수준에 이르고 있으며, 재차 농지임차인을 더 강력하게 보호해야할 필요성이 제기된다. 농지규모화와 관련하여 농지임차인의 관심은 안정적인 농지의 확보가 보장되어야 고가의 농기구를 구입할 수 있으며, 이것은 원가절감을 통한 농업의 경쟁력과 직결되는 문제이다. 만일 단기의 농지임대차가 행해진다면, 농업인으로서는 생산자재 등 경쟁력 강화를 위한 투자를 할 수 없게 된다. 따라서 농지임차인을 위한 단기임대차기간의 설정과 임차료 상한에 관한 규정의 신설이 요망된다. 농지의 단기임대차기간은 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신청구권을 임차인에게 인정하고 있는 것과 유럽 선진국의 9년을 고려하여 최소한 5년 이상으로 규정할 것을 제언해 본다. 이 경우 농지 임대인이 기간만료 후에도 계속 임대하는 경우에는 동일한 임차인에게 임대하도록 하는 계약갱신요구권을 임차인에게 부여할 필요가 있을 것이다. 또한 임차료율에 관한 규정을 신설할 필요가 있으며, 이 경우 농지투기를 막고, 농지은행 제도를 활성화하기 위해서도 임차료율은 생산량의 10%이하로 설정할 필요가 있을 것이다. 한편 농지은행제도가 활성화될 수 없는 가장 큰 이유는 쌀소득 부당수령에 있어서와 마찬가지로 부재지주에 대한 양도소득세 중과와 일정기간 이상 자경한 경우 대폭적인 양도세의 감면혜택을 받을 수 있는 것에 원인이 있다. 농지소유자 중 비농업인의 대다수는 농지 투기 내지 투자에 의미를 두고 양도소득세의 감면혜택을 누리고자 자경하였다는 증거를 제시하기 위하여 쌀소득직접지불금을 직접 수령하거나 임대의 사실을 은닉하고 있다. 따라서 임대차 비율에 관한 정부통계를 신뢰할 수 있을지 조차 의문이다. 임대차 및 휴경의 관리가 좀 더 강화되어야 할 필요성이 있음을 알 수 있다. 임차농은 농지개량과 고정자산을 위한 투자가 어렵고, 장기 농업경영계획을 세우는데도 어렵게 된다. 농업인은 농지가격이 하락하는 것에 대항하여, 국가가 농지소유와 이용에 관한 규제를 풀어주거나 완화시켜 줄 것을 요구한다. 농지는 농업생산의 수단과 주요 자산일 뿐만 아니라 신용기초이기 때문이다. 농지경작규모를 확대하여야 할 필요성, 임차농에 비하여 자경농의 우위, 농지가격의 하락 문제, 불법농지소유나 농지이용의 끝없는 전용, 농지보전과 농업경영의 파수꾼으로서 전업농의 양성 등을 고려한 농업정책이 세워져야 한다. 이러한 방향에서도 농지임대차의 개정은 시급한 문제라 할 것이다. The Uruguay Round Agreement on Agriculture(URAA) brought about changes in domestic support for the agriculture sector. The WTO mechanism aims to fully open the world trade market, and thus has led to opening the Korean market with the exception of rice. WTO rules require countries to remove protection policies for fragile industries, but allow the direct payment of subsidy including direct payments in the agriculture sector. Farmland is a valuable nonrenewable natural resource that serves several important economic and environmental functions. Once farmland has been developed or converted, it usually cannot be returned to production. To the current farmland law, the principle to own farmland only by farmer goes to extremes and it is magnified. I think that the principle which is provided in constitution is collapsed. The farmland lease law in korea is stipulated the principle of a written contract, a successor of landlord status and an implied contract renewal. The parties may agree to an initial period of time for the lease, then allow the agreement to continue for additional periods unless one party gives notice to terminate the lease before the end of 3th month. These regulations are only the minimum rules for farmland tenants. If you want to reduce the use of agricultural land speculation, tightening regulations will be required such as land ownership system of farmland law in Japan. Therefore, the current system of land lease should be maintained which to allow to the land of legally owns. And in reality, if the land owned by non-farmers are strictly controlled by the long-term lease, we can expect to be prevent excessive expansion of farmland owned by non-farmers. Land rent is growing every year, according to statistics in 2008, 43% of the total land area, 62 percent of all farmers are being made by the lease business. The size of the lease land reaches level at the time of land reform in 1949, and again stronger tenant protection will need to be raised. If farms have done short-term lease, they will not be able to make a investment for competitiveness of production materials, etc. Thus, the new regulations about the short-term lease for agricultural tenants and the rents set the upper limit on the duration are needed. I at least claim to dictate to 5 years about short-term leasing of land, to consider as a five-year of contract renewal claims in the protect commercial buildings for leasing and tenant law, and 9 years of short-term leasing in European countries. In this case, unless the landlord directly cultivate land, the same tenants must continuously be able to rent the land after the expiration of lease term. And, it is necessary creating regulations regarding the rate of rent. In this case, in order to prevent land speculation, and to enable land banking system, the rent rate to less than 10% of the production will need to be set. Leased farmers are difficult to invest in land improvement or in fixed capital, and have hard times in doing stable operation with long-term management plans. Farmers demanded, as a measure against the land price drop, that the state remove or lessen the regulation over farmland ownership and use. Farmland is not only a means of agricultural production and assets maintenance but a credit base. It must to be consider the need to expand the size of cultivating land, the superiority of land-owning farmers to the leased farmers, the problem of land price decline, the task to hold back speculative land ownership and orderless diversion of land use, the bringing up of full-time farmers as backbone of farmland preservation and agricultural management. In this direction, Leasing of land will matter for urgent revision.

민법 賃貸借規定과 賃貸借 特別法의 기능 및 역할에 관하여 - 현행 賃貸借法 體系에 관한 비판적 고찰 -

李準賢 민사법의 이론과 실무학회 2004 民事法理論과 實務 Vol.8 No.1

임대차보증금반환채권이 입질된 경우 임대차의 갱신에 관한 검토 - 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 -

정은아(JEUNG, Eun ah) 한국법학원 2021 저스티스 Vol.- No.185

대상 판결은 피고인 임차인이 전세자금대출을 받은 금융기관인 원고에 대해 임대차보증금반환채권에 관한 질권을 설정한 사안이다. 원고가 피고에 대해 질권자의 직접청구권에 근거한 임대차보증금반환채권을 피보전채권으로 하여, 임대인을 대위해 임차목적물반환청구를 제기한 사건으로, 이 사건 임대차계약이 갱신으로 존속하는지 여부 및 갱신되었다면 질권자인 원고에게 이를 주장할 수 있는지가 쟁점이 되었다. 첫 번째 쟁점인 임대차계약의 갱신여부와 관련하여, 대상 판결은 민간임대주택법상 임대사업자는 갱신 의무가 있으므로 법이 정한 일정한 사유를 들어서만 갱신을 거절할 수 있으나, 임대인은 그와 같은 갱신 거절을 한 바 없어 이 사건 임대차는 갱신되었다고 판단하였다. 대상 판결과 같이 민간임대주택법은 법률에서 갱신 거절 의무를 직접 규율하고 있다고 해석함이 타당하다. 다만, 판결은 갱신 거절 권한이 발생한 후 임차인이 갱신 거절 사유를 해소하여 갱신 거절 권한을 소멸시킬 수 있다고 덧붙인 바 있는데, 갱신 거절 권한은 임차인의 채무불이행으로 인한 임대인의 해지권과 달리 임대차를 즉시 종료시키지 아니하는 점, 갱신 거절을 하기 위한 기간이 법정되어 있는 점 등을 고려하면, 갱신 거절 권한을 사후에 소멸시킬 수 있다는 견해는 임대인에게 본래 계약 기간을 넘어 불성실한 임차인과의 갱신을 강제하게 되어 합리적이지 않다. 두 번째 쟁점으로, 임대차 갱신의 효력이 질권자에게 미치는가와 관련하여, 대상 판결은 근질권설정계약서상 원고의 사전 동의 없는 임대차의 갱신이나 연장은 불가하고 효력이 없다고 규정하고 있음에도 이는 제3채무자와 채권자 사이 독자적 사정에 불과하여 채권자대위소송의 법리상 이를 주장할 수 없다고 하였다. 가장 주된 쟁점은 민법 제352조의 구속이 임대차의 갱신에도 미치느냐 하는 것인데, 대상 판결은 임대차의 갱신은 기본적 계약관계에 관한 사유이므로 민법 제352조에서 말하는 입질 권리의 소멸이나 불이익한 변경에 해당하지 않는다고 판단하였다. 법원은 채권자대위권 행사 통지 시 처분제한 효력과 관련하여 대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결에서, 합의 해제와 같은 기본적 계약관계에 관한 사유라고 할 수 있는 행위도 피대위권리의 처분으로 해석한 바 있다. 그러나 채권자대위권의 민법 제405조 제2항과 관련한 판결은, 채권자대위권이 채무자의 권리 행사에 예외적으로 간섭할 수 있도록 설계된 실체법상 권리이며, 실무에서는 채권자의 변제수령권 및 상계를 통한 사실상의 우선변제까지 인정되고 있어, 때에 따라서는 대위채권자가 자신의 채권 보전을 넘어 채권의 만족을 직접 구할 수 있는 강력한 제도로 운용되고 있는 동향에 맞추어 이루어진 것으로 생각된다. 또한, 임대차보증금반환채권이 양도된 경우 임대차의 갱신을 양수인에게 대항할 수 없다는 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결과 비교하는 것도, 채권양도의 경우 채권의 귀속 자체가 변동하는 것이므로 보증금 감소 위험이 현실화되면 양수인에게는 곧바로 불이익이 된다는 점, 채권질권의 경우 민법 제451조 2항을 준용하고 있지만 질권 설정 후의 상황에 관하여는 민법 제451조 제2항의 반대해석상 인정되는 항변절단효가 아니라 민법 제352조가 직접적으로 규율하고 있다는 점 등을 고려하면, 대상 판결과 위 판결의 법리상 차이를 수긍할 수 있다. 나아가, 민법 제352조가 기본적 계약관계에 관한 사유까지 구속한다면, 질권설정자나 제3채무자는 압류나 가압류로 인한 처분제한효보다 강한 구속을 받게 되어 균형상 맞지 아니하므로, 임대차의 갱신과 같은 기본적 계약관계에 관한 사유는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다는 대상 판결의 태도는 타당하다고 본다. The Supreme Court decision 2000da223781, rendered on July 8, 2020, is about the case where the lessee establishes a pledge on the right to get refund of the lease deposit. The Supreme Court decided that the renewal of the property lease is valid against the pledgee, despite the article 352 of Civil Code and the article of pledge agreement both saying that the lessee can not renew the property lease without prior consent of pledgee. Pursuant to the abovementioned Supreme court decision, first, the article of pledge agreement is executed only between with lessee and pledgee, and it cannot be argued in the pledgee’s subrogation claim of the lessor’s right against lessee. This reasoning is consistent with the courts’ established principles regarding subrogation claims. Second, the article 352 of Civil code provides, ‘without the consent of a pledgee, a pledger cannot extinguish a right under the pledge, or cannot make any changes detrimental to the rights of the pledgee.’ Thus, whether the renewal of a lease falls under the concept of ‘any changes detrimental to the rights of the pledge’ is the most crucial issue of this case. The author compares this Supreme court decision with the several cases related to subrogation litigation, transfer of claim, and attachment/provisional attachment. This case is different from the case where the obligee"s right of subrogation to obligor awards an obligee exceptionally strong power to intervene the obligor’s will to exercise its right or not. Also, the pledge on a claim is distinguished from transfer of claim where such claim is ultimately transferred to an assignee. If the pledger cannot exercise any right directly related to underlying contract unlike this Supreme court decision, it means the pledgee has more extensive power than a obligor who starts enforcement procedure through courts. This interpretation seems unbalanced. Thus, the author supports the Supreme court’s conclusion on the interpretation article 352 of Civil Code.