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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안 해설 ; 선진적인 집합건물 관리를 위한 법률 개정안 -하자담보책임, 분양자의 의무, 관리단집회 등을 중심으로-
이준형 ( Joon Hyong Lee ) 법조협회 2012 法曹 Vol.61 No.3
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 지난 25년간 거의 별다른 개정 없이 시행되어 오고 있지만, 증대하는 집합건물의 중요성에 비추어 그 규범적 효력은 크게 약화되었다. 법원 등 실무의 노력에도 불구하고, 하자담보책임을 둘러싼 공법(주택법)규정과의 갈등과 불명확함으로 구분소유자의 기본적 권리까지 위협받게 되었고, 관리계약의 체결을 둘러싸고 이웃 간의 불신과 반목이 끊이지 않으며, 정작 이러한 모든 문제를 해결해야 하는 관리단과 규약은 제대로 작동을 하지 않고 있다. 이제 집합건물법의 현대화는 국민의 인간다운 주거의 권리를 실효적으로 보장하기 위하여 더 이상 미룰 수 없는 과제가 되었다. 여기서 말하는 입법의 ``현대화``란, 아무런 법전도 아예 없는 상태에서 체계를 세우고 기본개념을 하나씩 정립하는 지난한 과정을 전제로 하는 이른바 ``始原的`` 法典化가 아닌, 기존의 체계와 개념을 전제로 하되 그 운용의 성과를 정리, 結晶化하여 기존의 체계와 개념을 다듬어서 보다 풍부하게 만드는 ``派生的`` 法典化를 말한다. 이를 위하여 지난 2011년 2월에 구성되어 4개월 남짓 활동하였던 법무부 집합건물법개정위원회는 다음과 같은 개정안을 작성하였다. 첫째, 하자담보책임의 주체를 분양자뿐만 아니라 시공자로 확대하고 그 내용도 민법을 전적으로 준용하는 방식에서 벗어나 기간 등을 세분화하였다. 이와 관련하여 주택법과의 관계에서 집합건물법의 기본법적 지위도 분명히 하였다. 둘째, 관리단에 의한 관리가 보다 실효적으로 이루어질 수 있도록 분양자에게 관리단 개최 등의 의무를 부과하였고, 또 관리단의 제한적 권리능력을 인정하였다. 정기 및 임시 관리단집회에 관한 규정을 손보고, 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 인정한 것도 집합건물 관리의 현대화를 위한 조치이다. 셋째, 한편으로 결의를 통한 단체적 관리를 강화하면서도 다른 한편으로 이로 인한 소수자 권리의 침해를 막고 또 소수자의 권리 보호가 관리행위에 지장이 되지 않도록 하기 위하여 결의의 효력을 다툴 수 있는 방법과 기간을 개정안에서 규정하였다. 그러나 이번 개정안은 결코 완전한 것이 아니다. 다만 이를 계기로 대다수 국민의 주거와 영업의 기반이 되는 집합건물에 대한 보다 선진적인 법제가 마련되기를 기대한다.
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Réforme du régime de la copropriété des immeubles bâtis en Corée du Sud
이준형,홍기원 한국민사법학회 2014 民事法學 Vol.67 No.-
이 글은 원래 한국과 프랑스 양국의 물권법 개정 동향을 주제로 2012년 6월 28일과 29일 양일간 서울대에서 있었던 한국 앙리 까삐땅 협회 창립기념 국제학술대회에서 발표하였던 원고를 가필한 것이다. 프랑스 앙리 까삐땅 협회가 발표한 물권법 개정초안을 보면 집합건물법제의 주요 개념을 민법전 안에 편입시켰다. 이에 반하여 한국에서는 집합건물에 관한 유일한 민사특별법인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 2012년 12월 제정 4반세기만에 크게 개정하였다. 이 글에서는 먼저 2012년 대개정의 배경을 설명하고(Ⅰ), 이번 개정의 내용을 집합건물법제의 현대화와 복권이란 두 개의 방향으로 나누어 설명하였다(Ⅱ와 Ⅲ). 이러한 설명방식은 이번 개정의 첫출발이었던 지난 2010년 12월 14일 법무부 주최 공청회에서 필자 중 1인이 기존 법제의 문제점과 그 개선방향에 관하여 발제하였던 내용을 개정 이후의 사정을 참작하여 다시금 새롭게 정리한 것이다. 집합건물법제의 現代化의 관점에서 법률관계의 명확성을 기하기 위한 개정으로서는 하자담보책임규정의 개정, 표준(관리)규약 제도의 도입, 총회결의에 대한 이의방법의 규정을, 법률관계의 효율성 제고를 위한 개정으로서는 관리위원회 제도의 신설, 전자적 의결방식의 도입, 집합건물분쟁조정위원회의 구성을 각각 꼽을 수 있다(Ⅱ). 이에 반하여 집합건물법제의 復權이란 관점에서 보면 자율적 관리를 위한 관리단의 제한적 권리능력 인정, 임차인의 관리참여, 분양자의 책임과 같은 개정이 중요할 것이다(Ⅲ). 이번 개정에 대한 반응은 대체적으로 호의적이지만, 그럼에도 불구하고 몇 가지 점에서 이번 개정에 한계가 있음을 지적하지 않을 수 없다. 첫 번째는 대륙법적 집합건물법제와 영미법적 주택공법 사이의 대립을 완전히 해소하지 못하였다는 점이고, 두 번째는 先분양 後시공의 분양현실에서 모델하우스나 광고만 보고 계약을 체결하는 소비자를 보호하기 위한 방안을 마련하지 못하였다는 점이며, 세 번째는 노후화되었으나 재건축이 곤란한 집합건물의 구분소유자를 위한 구분소유관계 종료제도를 도입하지 못하였다는 점이다. 프랑스의 오랜 경험은 우리에게 시사하는 바가 적지 않은바, 특히 구분명세서, 관리위원회, 관리단의 권리능력, 분양자의 책임과 같은 문제와 관련하여 앞으로 많은 참고가 될 것이다.
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