상업 건축물의 입면과 간판과의 관계 분석에 관한 연구

정경애 연세대학교 생활환경대학원 2003 국내석사

소규모 상업 건축물은 전체 상업 건축물을 대표할 만큼 절대 다수를 차지하고 있는데도 불구하고, 소규모에 대한 명확한 인식도의 부족으로 대규모 건축물에 비하면 무분별한 간판의 난립이나 무계획적인 개조에 의한 도시 경관과의 부조화 및 영세한 투자로 인한 건축 형태 등의 커다란 문제점을 내포하고 있다. 따라서, 본 연구를 통하여 이러한 소규모 상업 건축물의 전체 파사드를 구성하고 있는 가장 핵심적인 요소인 입면과 간판에 대한 각각의 개별적인 특성 및 문제점들을 지적해내고, 그 다음으로는 입면과 간판과의 상관성까지 파악해내어 여기서 나타나는 여러 가지 현상들에 대한 구체적인 해결 방안을 모색해보고, 앞으로의 소규모 상업 건축물에 있어서 입면 및 간판 디자인 계획을 위한 기초적인 자료를 제시하고자 한다. 연구 방법은 문헌 조사와 현장 조사 및 내용 분석 방법으로 진행하였다. 문헌별 사례를 통하여 입면 및 간판의 분류 체계를 수집한 다음 통합 분류 기준 틀을 세우고, 현장 조사를 통해 대학가 주변에 위치해 있는 총 44개의 소규모 상업 건축물을 조사 대상으로 선정하였는데, 대학가는 내용 분석에 대한 객관성과 타당성을 갖게 하기 위해 대중의 인지도를 고려한 지역이다. 이렇게 하여 선정된 조사 대상건물은 통합 분류 기준 틀에 따라 구분하여 입면과 간판의 유형별 특성 및 입면과 간판과의 상관성 도출이라는 본 연구 결과에 대한 논의의 자료로서 사용되었으며, 분석 방법은 빈도와 백분율을 이용하였다. 본 연구의 결론은 다음과 같다. 1) 입면 유형 분석 조사 대상 건물의 입면에 대해서 면의 형태, 면의 그리드 패턴, 면의 모서리 처리 방식, 출입구 형태, 출입구 위치, 출입구 연결 방식, 창호부 유형, 지붕부 유형, 장식, 재료, 색채의 11가지로 유형화하여 분석하였다. 대학가 주변 네 군데 조사 대상 지역에서는 각 거리별 다양한 개성과 기능을 강조하여 각각의 건축물에 표현하려는 특징이 있었지만, 6층 이하의 소규모라는 규격화된 틀에 짜 맞추다 보니, 주변 건물과의 관계와는 별 신경을 쓰지 않고 무 계획적이며 단순 상업적 목적의 독단적인 건축물이 대부분이며, 본래의 기능이나 용도와는 어울리지 않는 입면들이 많았다. 2) 간판 유형 분석 조사 대상 건물의 간판에 대해서 종류, 구조, 재료, 색채, 글자체의 5가지로 유형화하여 분석하였다. 대부분의 상업 건축물의 간판들은 입면이라든가 주변 환경 등을 고려하지 않고 독자적인 상업성에만 치우친 나머지 면적을 너무 많이 차지한다든가 우선 눈에 띄는 간판들이 대부분인데, 앞으로는 여러 가지 상황이나 여건에 맞는 간판 유형을 선택하여 적절한 장소에 적합하게 배치되어야 하며, 또한 간판 디자인에 대한 다각적인 연구 개발로 선택의 폭이 다양화될 수 있도록 고려하여야 한다. 3) 입면과 간판과의 관계 분석 조사 대상 건물의 입면 유형에서 면의 형태, 그리드 패턴, 출입구 형태, 창호부 유형, 지붕부 유형과 간판의 종류와의 상관성에 대해서 분석하였다. 입면은 자체 완결적인 건축물보다는 주변 환경이나 주변 건물과의 조화를 이룬 건축물이 세워졌으면 하고, 간판은 단순 상업성 목적의 무분별한 선택과 배치가 아닌 건물 입면이나 주변 건물과의 조화된 환경을 고려한 배치가 이루어져야 할 것이다. 하지만, 대부분은 간판 유형을 선택할 때 우선은 상업성 위주의 선택이지 입면 유형을 고려한다든가 하지는 않기 때문에, 앞으로의 간판 선택에 있어서는 보다 디자인적 차원을 고려한 이러한 전문화된 디자인 중심적인 연구가 선행되어야 할 것이다. 본 연구는 소규모 상업 건축물의 입면과 간판에 대한 문제점들을 지적해내고, 앞으로의 바람직한 입면과 간판 디자인 계획 방안을 제시하는데 의의를 두고 있다. 하지만, 특정 지역과 소규모라는 상업 건축물을 조사 대상으로 하여 전 지역과 중, 대규모, 전체 상업 건축물의 입면과 간판에 대한 분석 현황으로 일반화할 수 없어 지역별, 규모별로 비교해서 보다 심층적인 내용 분석에 대한 연구가 시도되어야 할 것이며, 입면과 간판 유형별 분석에서는 각 건물에서 가장 대표적인 유형만을 제시한 자료를 근거로 해서 가장 많이 나타난 유형 위주로 집중 분석하여 보다 다각적이고 심층적인 분석이 필요하다. 그리고, 입면과 간판과의 관계 분석에서는 입면과 간판의 특정된 유형만을 선정하여 상호간의 교차 분석 결과를 나타내었는데 앞으로는 그 외의 유형과의 비교 분석에 대한 연구도 함께 이루어져야 할 것이며, 분석 결과 자체가 실질적으로는 전혀 적용되지 않는 현실성 없고 무의미한 분석이긴 하지만, 이러한 가상의 실험적인 분석 결과를 토대로 하여 앞으로 보다 방대한 연구 자료에 활용되고, 디자인 중심적인 분석 연구가 선행되어서 상업 건축물의 입면과 간판이 보다 더 과학적이고 체계적인 조화로 구성될 수 있기를 기대한다. The importance of small scale commercial buildings has not been properly noticed, although they hold a large majority of commercial buildings, which have caused many problems such as reckless setting up of signs, spoiling of surrounding scenic beauty resulted from indiscreet remodeling and disharmonious architectural structures owing to poor investment. This study intends to point out features and problems of facades of small scale commercial buildings and signs attached to such buildings, which is followed by the investigation of relationships between the facades and signs, and the suggestion of solutions for such problems. As the final step, this study provides basic data for the design of facades and signs of small scale commercial buildings. For this study, relevant literatures and actual spots were examined, and the collected data were analyzed. Reference frame for integrated classification was set up based on classification systems collected through literatures, and field surveys were conducted to select 44 small scale commercial buildings located in the vicinity of college towns for investigation, considering good awareness of people about college towns so that the analysis of data can have the objectivity and feasibility. The selected subject buildings were classified according to the reference frame of the integrated classification, and typical features of and relationships between facades and signs were induced based on the classified result by the method of frequency and percentage. The conclusion is summed up as follows: 1) Classification of facades Facades of the subject buildings were classified and analyzed according to 11 items of: form of surfaces, grids pattern of surfaces, treating method of surface edges, form of entrances, location and connection type of entrances, type of windows, coverings, ornaments, materials and color. Despite the efforts to express diverse characters and functions unique to the located streets, most of buildings in the surveyed four college towns were haphazard, built only with the commercial purpose, and the facades were disharmonious with surrounding buildings and the functions or usage, because of the regulation that they should be 6 floors or below. 2) Classification of signs Signs of the surveyed buildings were classified by 5 items of: type, structure, material, color and character. Most of signs attached to the commercial buildings left facades or surrounding conditions out of consideration, taking too much area with the sole consideration of commercial purpose or unpleasant to the eye. These signs should be attached at proper places with types suitable to the surrounding conditions and diverse designs of signs should be developed to allow wide variety of options. 3) Relationships between facades and signs In connection with this subject, relationships of types of signs to form of surfaces, grids pattern of surfaces, form of entrances, type of windows and coverings were analyzed. Facades are requested to be in harmony with the surroundings rather than to make a completion in their own ways and signs to be placed with consideration to facade or surrounding buildings instead of reckless selection of types and places with the sole consideration to the purpose of commerce. In the future selections of sign types, to the contrary to the conventional selections which have been concentrated on commerciality, it is recommended to give priority to the aspect of design, for which specialized research on designs is required. This study, which intended to find out problems with facades and signs of small scale commercial buildings and suggest programs for desirable facades and signs, was based on small scale commercial buildings in given districts. For the reason, the research on the facades and signs of general commercial buildings, including medium and large scale as well as small scale commercial buildings, should be separately conducted by districts and sizes. Multilateral research on types of facades and signs is suggested to intensively conduct based on the typical types with focus on the most frequent types. Research on the relationships between facades and signs was limited in this study to the cross-analysis of specific types of facades and signs. Comparative research on other types is required, as the hypothetical experimental result can provide researchers with vast research materials, though it has no practical applicability. Design-centric analytical research is expected to contribute to the scientific and systematic harmony of facades of commercial buildings with signs.

Standardized Computational Framework for Prototypical Building Energy Model Creation and Building Energy Analyses

Ye, Yunyang University of Colorado at Boulder ProQuest Dissert 2019 해외박사(DDOD)

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Past research has demonstrated that high-efficiency building technologies have great potential to reduce the energy consumption of commercial buildings. However, different technologies may have different impacts on various types of commercial buildings depending on the climates. Thus, it is necessary to conduct building energy analyses to identify areas where energy efficiency can be improved for different types of commercial buildings. Despite of the process, current research has three limitations: (1) Current research is often done in ad-hoc fashion and requires lengthy computing time. A standardized computational framework to streamline and accelerate building energy analyses is needed. (2) Prototypical building energy models represent the standard or reference energy models for the most common commercial buildings. They are often used as the starting point in conducting building energy analyses. However, current prototypical building energy models only represent limited types of buildings in certain countries, which limits their applications. (3) To select energy efficiency measures (EEMs), researchers tend to apply static energy prices to estimate their return on investment (ROI). Recently, more and more commercial buildings are adopting dynamic electricity pricing programs and the ROI analyses based on static energy prices may not be valid anymore. However, the impacts of dynamic electricity pricing programs on the selection of EEMs has not been fully evaluated.To address the above three limitations, this dissertation creates a standardized computational framework for U.S. commercial buildings, applies it to create new prototypical models, and analyzes the impact of dynamic electricity pricing using these models. First, this dissertation reviews existing energy-related data sources for U.S. commercial buildings. These sources include nine building energy databases in total, three from surveys and six from simulations. Their applications are detailed for building energy analyses. Based on the review, a standardized computational framework for U.S. commercial buildings is created, which can select the best data sources and methods to create prototypical building energy models and conduct building energy analyses.Then, by using the framework, this dissertation proposes a new methodology for prototypical building energy model creation independent of building types and countries. By using thisnew methodology, this dissertation creates prototypical building energy models for four types of U.S. commercial buildings: (1) medium office buildings, (2) religious worship buildings, (3) college/university buildings, and (4) mechanical shops. The medium office buildings and religious worship buildings are used as two case studies.Finally, this dissertation uses the framework to analyze the impacts of electricity pricing programs on the selection of EEMs. The DOE Commercial Prototype Building Energy Models for medium office buildings are the baseline models in these analyses. Furthermore, this research involves three global sensitivity analysis methods and five electricity pricing programs. The results by only considering building energy savings are similar to those of other studies. Moving on to the cost analysis, the results indicate that the ROIs of EEMs greatly change under different electricity pricing programs. If different electricity pricing programs were available to commercial buildings, building owners would be more likely to conduct energy retrofits to take advantage of these savings.This dissertation addresses the three limitations: (1) create a standardized computational framework for U.S. commercial buildings regulates the analysis process and automatizes the whole procedure, (2) develop a new methodology for prototypical building energy model creation, and (3) provide a new perspective about the selection of EEMs by considering the impact of dynamic pricing programs. The future research will extend the scope of the standardized computational framework, complement the sets of prototypical building energy models, and continue researching on the impact of dynamic electricity pricing programs.

상업용 부동산의 건축VMD에 관한 연구 : 복합건축물의 상업시설에 대한 사례연구를 중심으로

신수진 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

본 논문에서는 다수의 상업용 부동산 사례를 선정하여 시지각적 건축요인에 대한 분석을 함으로써 상업시설의 활성화에 플러스(+)로 작용하는 요소와 마이너스(-)로 작용하는 건축 요소를 구분해 내고자 하였다. 이를 통하여 상업용 부동산의 집객능력 향상을 통한 수익성의 창출을 이끌어내는 건축계획의 방향을 정립하여 이를 건축 VMD(Architectural Visual Merchandising)로 정의하고, 그 구성 요소를 다음과 같이 정리하였다. 첫째, 상업시설의 시인성과 연관된 요소는 파사드 전면기둥, 파사드의 재질, 입점업체의 외부 사인, 가로변 상점의 입면 연속성, 예술장식품이나 조경, 배기설비를 포함한 외부시설물의 배치 등으로 건축물의 폐쇄성을 제거하고 내부 점포의 존재감을 인식시키는 것이다. 둘째, 상업시설의 접근성과 연관된 요소는 건물의 주 출입구, 주 수직동선, 코어의 배치, 평면의 구성, 외부공간의 구성 등이다. 시지각적 시퀀스의 설정을 통한 건축요소의 적절한 배치를 통하여 고객의 동선을 시설 내부로 끌어들이려는 시도가 필요하다. 셋째, 특색있는 건물의 외관디자인, 체험적 공간의 구성, 그리고 최근의 트렌드인 펀(Fun) 디자인 요소를 활용한 인지도 향상은 상업시설의 집객능력을 배가시킨다. 넷째, 상업시설의 사용 편리성과 연관된 요소로는 내부공간의 유연성과 지역적 특성을 고려한 계획이 포함된다. 상업시설을 설계하는 건축가는 기능적이고 미적인 관점에서의 디자인적인 접근과 더불어 상업적 특성에 대한 종합적 컨셉의 수립과 건축물 전체의 일관된 마케팅적 요소를 건축과 접목시키려는 전략적 건축VMD를 고려한 접근방법이 필요할 것이다. There exist diverse factors which affecting the profitability of commercial real estate such as location, social economic condition, operation method, building condition, etc. Among those factors, this study concentrated on physical building condition of commercial real estate and intended to find out the architectural design courses which create prosperity or failure of the commercial real estate buildings. In this study, the strategic course of architectural design which draws commercial prosperity by alluring consumers was determined as 'Architectural Visual Merchandising' (hearafter Architectural VMD). By analysing diverse cases, Architectural VMD elements were set as follows. First, the elements affecting Visibility of the commercial real estate are columns of the facade, facade transparency, external signage, facade continuity of street shops, external objects such as sculpture, landscape elements, air exhaust tower, etc. To get the visibility, the building should get rid of exclusivity and internal shops should be recognized from the outside by transparency, signage or other special method. Second, the elements affecting accessibility are main entrance, main vertical circulation elements, core location, plan composition and shape, external landscape design, etc. Disposition each elements by considering visual and perceptive sequence setting will allure consumers inside facilities. Third, unique facade, experimental spaces, fun design affect the abillity of roundup people. Fourth, space flexibility and local consideration are required for commercial buildings. Architect of the commercial facility needs to have consideration of strategic architectural VMD which combines marketing elements and arhcitectural elements by setting up commercial concept, as well as consideration of functional and aesthetic design concept.

리모델링에 의한 상업건축물의 성능 향상에 관한 연구

吳德煥 경기대학교 산업정보대학원 2002 국내석사

최근 사회경제적 환경변화에 따라 건축후 20∼30년이 경과된 건물에 대한 리모델링 수요가 크게 증가하고 있다. 70년대를 전후하여 건축된 상업건물은 빈약한 투자 규모, 건축주의 상업적 이윤으로 불량한 건물이 대다수이고, 이러한 건축물은 시간이 경과함에 따라서 외관 및 시설, 설비가 노후화되고 있다. 이로 인하여 건물에 내재된 상업적 가치를 저하시키며 주변환경과 도시 미관에 끼치는 영향 또한 간과할 수 없다. 이들 건축물들은 사회, 문화적 변화와 함께 도시환경 속에서 물리적 수명을 다하기 이전 현재의 용도에 적합한 사회, 문화적인 수명이 비교적 짧은 시간내 소멸되는 문제점을 안고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 방안으로 신축이나 재건축과 달리 기존건물에 새로운 기능과 환경을 부여할 수 있는 리모델링이 도래하게 되었다. 본 연구에서는 리모델링의 관점을 실용적 합리주위에 입각한 적극적인 재사용의 관점에서 고찰하기 위해 리모델링의 대상을 충분한 적용의 당위성이 있다고 생각되는 서울 및 근교 도심지에 위치한 상업건축물을 조사하였다. 이 조사를 토대로 하여 기존의 상업건축물에 대한 리모델링의 정도, 방법 및 상업건축물 성능 개선을 통한 활성화 방안에 대하여 알아보고, 마직막으로 사례조사와 분석을 통해 상업건물의 경향, 의의를 조명해보고 바람직한 리모델링 건축행위 방법을 다음과 같이 제시하고자 한다. 구조적인 측면 : 건물의 기능변화와 사용패턴의 변화 및 주변환경의 변화 등에 대응하기 위한 성능개선이 필요하다. 기능적인 측면 : 건축설비시스템은 다른 건축요소에 비해 성능저하가 빠르게 발생하므로 성능 개선의 주요 대상이 된다. 미관적인 측면 : 건물의 가치를 판단하는 일차적 요소로서, 재료의 노후화에 따라 질적으로 저하될 뿐 만 아니라 시대적인 성향의 변화에 따라 사용자나 건물주의 선호가 바뀔 수 있다. 환경적인 측면 : 건축물의 내·외부의 환경개선은 물론 지역환경이나, 지구환경의 개선과도 연관되어 에너지 사용절감에 따른 자원절약, 대기오염감소 등의 효과를 가져온다. 에너지성능개선 측면 : 궁극적인 목적이 경제성 향상이라고 할 때 에너지 소비는 건물의 Life Cycle Cost를 결정하는 가장 중요한 요소가 된다. 이러한 상업 건축물의 개조현상은 지역의 환경을 보존하면서, 도시환경의 구조적 개선과 환경의 질적 개선을 주도하고 도시의 자생적이고 점진적인 발전을 시사하는 방법으로서 그 의의가 있으며, 지역주민의 활동과 함께 지역의 정신적 환경이 결합되어 지역개발이 이루어지는 새로운 도시개조의 방법으로서, 앞으로 새로운 도시발전을 추구하는 점에서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. The aim of this study is to propose the best commercial buildings by remodeling, based on research of buildings that was remodeled by renovation of commercial buildings in Seoul and downtown commercial area. The research was done about performance renovation types of remodeling and the cause. In this study, remodeling of commercial buildings was analyzed into types of performance renovation, and the result was as following. First, in the structural aspect, performance renovation should be to correspond with the changes of function, utility pattern and surrounding environment in buildings. Second, in the functional aspect, because building equipment system is faster deteriorated than other building elements, it shall be first performance renovation. Third, in the appearance aspect, it can be changed preference of user and owner in the fashion of the day as well as deterioration of quality for outworn materials in first element of valuation. Fourth, in the environmental aspect, it gives to effects of saving of resource, reducing of air pollution including local environment, global environment as well as environmental improvement of outer and inner in buildings. Fifth, in the energy performance renovation, it will be the most important element to decide life cycle cost in economic improvement. As like above five, through promoting productivity of resident, pleasantness and health by performance renovation, main cause raising the value of building is the social cause caused social deterioration as showing in analysis of examples. It shows that asking element is by increasing of service industry. The structure in modem society is inclined to specialization, high density, high quality, and is asking for function, utility, change of formation, and enough service space in used buildings at the same time. Thus, remodeling is resulted from inner and outer space and remodeling as model, and problems of combination with context to adapt the rapid change of buildings in social conditions. Renovation of buildings will preserve the local environment, lead to qualitative improvement, and develop the city naturally and gradually. Also it will develope the region by combining spiritual environment with local resident. In further, it will lead to new development in the city.

소규모 단일용도 상업건축물의 활성화를 통한 가로경관 개선방안 연구 : 신사동 가로수길 건축물 사례를 중심으로

신현식 연세대학교 공학대학원 2016 국내석사

본 연구는 주거지역의 대표적 저층형 상업가로인 신사동의 제이타워에서 신사동주민센터 까지 655미터 구간의 가로수길에 위치한 상업건축물의 사례를 분석하여 향후 소규모 상업건축물에 대한 제도적, 정책적 적용 가능성을 제시함을 목적으로 한다. 연구의 방법은 문헌연구와 사례연구로 진행하여 상업건축물의 물리적 특성을 연구하였다. 연구결과, 첫째, 연구대상 가로의 상업건축물 69개동 중에 단일용도 상업건축물은 29개동 42.02%의 비율로 나타나 다른 상업가로 보다 단일용도 상업건축물이 활성화 되어 가로수길의 장소성과 정체성 확립에 중요한 구성 요소로 자리하고 있음을 확인해 볼 수 있었다. 둘째, 신사동 가로수길 상업건축물에 부착된 간판 수는 총 309개 이었으며 그중 단일용도 상업건축물 1개동 간판의 수는 평균 1.5개로 복합용도 상업건축물 1개동의 평균 간판 수 6.6개 보다 적게 부착되어 상업건축물 고유입면의 정체성이 적극적으로 표현되고 있음을 알 수 있었다. 셋째, 복합용도 상업건축물의 간판 유형은 점포마다 대부분 외벽 마감재에 덧댄 판류형의 형태로 간판의 파사드의 벽 면적 점유로 인해 건축물 고유입면을 드러내지 못하고 있었으나 단일용도 상업건축물의 간판은 간판정비사업지에서 흔하게 볼 수 있는 획일적이고 몰개성적인 유형이 아닌 개성적인 입체문자형과 더불어 파사드를 차별화된 디자인을 통한 브랜드 마케팅의 도구와 홍보 매체화로 표현하여 건축물과 간판이 일체화 되어진 모습으로 우리나라의 대표적인 “걷고 싶은 거리”의 가로경관 형성요소로 기여하고 있음을 알 수 있었다. 이러한 연구결과에서 나타난 문제점을 해소하고 상업건축물의 입면 특성을 고려하여 활성화 방안을 제언 하고자 한다. 첫째, 상업건축물의 입면 특성을 고려하여 지역의 자연환경이나 역사ㆍ문화 등의 인문환경을 정확하게 파악하여 지역의 특성과 의미를 고려해서 디자인에 반영되어야 한다. 둘째, 브랜드 인지도를 갖춘 차별화된 디자인의 특화 전문점이 확충되어야 한다. 상업건축물을 브랜드의 홍보와 마케팅의 도구로 극대화 하여 표현하고 있는 플래그쉽 스토어와 같이 단일화된 운영주체의 통합적 건축물 유지관리와 입면관리가 가능해지면, 개별 업소 간판 등 옥외광고물의 홍수로 어지럽고 혼란스러운 상업건축물의 입면 개선효과는 분명히 나타날 것이며 도시 가로경관 개선에 큰 효과를 줄 것으로 판단된다. 셋째, 규모에 따른 건축기준 강화항목과 범위설정이 확대되어야 한다. 이를 통해 소규모 필지에서의 상업건축물 건축에서부터 주택 건축에서와 같은 제어적인 규제를 만들어야 한다. 넷째, 기준 완화(인센티브) 범위설정이 확대되어야 한다. 상업건축물의 건축에 있어서 가장 중요한 것은 사업성이며 그것의 판가름은 건축법에서 정하고 있는 용적율의 제한이나 부설 주차장 설치 기준의 완화를 통한 인센티브를 적극 제시하여 활성화를 적극 유도하는 방안을 만드는 것이라 할 수 있다. 본 연구는 소규모 상업건축물에 대한 법제도 뿐 아니라 실행수단의 중요성을 사례분석 하였다는 데에 의의를 가질 수 있다. 그러나 신사동 가로수길 단일용도 상업건축물에 한정하였기 때문에 한계점을 가지고 있다. 향후에는 사례분석의 객관화를 위해 도시 내 활성화된 좀 더 다양한 형태의 상업가로에 대한 분석이 필요하며, 실무적 차원에서 보완이 필요할 것으로 판단된다. The objectives of this research are to suggest feasibility study in terms of policy implementation and policy making by analyzing existing commercial structures, and to collect basic data for urban landscaping in order to grope a decision making tool for urban landscaping. This research probes single-purposed commercial buildings lying 655m from J-Tower and Sinsadong Community Service Center in Sinsadong Garosoo-gil Street. The physical characteristics of the area are examined by both literary researches and case study. First of all, total of 29 commercial structures, among 69 commercial structures of the research zone, are single-purposed commercial structures, accounting for 42.02%. And this research shows that the cultural and local identity of Sinsadong Garosoo-gil Street are defined by the comparably higher concentration of single-purposed commercial buildings. Secondly. a quantitative study for the signs on commercial structures in Sinsadong Garosoo-gil is carried out, and it shows that total number of signs attached to commercial buildings were 309. and average of 1.5 signs are attached on the 29 single-purposed commercial structures, while average of 6.6 signs are attached on 40 multi-purposed commercial structures. As one can see, fewer signs on a building helps promoting the identity of the building. And most signs on facades of the single-purposed commercial buildings are well fit to structural identities, while enhancing external identities and protecting the affordance of facades. Thirdly, most multi-purposed commercial buildings have rather simple panel-type signs attached on the building exterior and facade, consequently hiding and covering building’s original design. On the contrary, the signs on single-purposed commercial buildings have distinguished design and dimensional fonts, enhancing facade expression and its originality. And consequently the harmonized feel of building and signs become a brand promotion tool, being a essential parts of the street and making Sinsadong Garosoo-gil Street to be one of the most favorite “want-to-walk street” in Korea. The results of this study suggests how to invigorate street environments by solving existing problems and in consideration of façade expression of commercial structures. First of all, architects should consider the natural, cultural, historical aspects of the area with a vast research effort in order to reflect location's attributes and hidden meanings in designing commercial building's facade expression and overall structure. Secondly, more shops, known for their original design schemes, for business with brand power should be invited in the area. So-called flagship stores are known for using commercial building for brand promotion and marketing. By inviting those flagship stores, single operation party, flagship store management can control both building maintenance and facade maintenance, resulting in harmonized image promotion, enhancing facade expression, while reducing the number of external signs and attachments of a building, and finally improving street environment. Thirdly, stricter architecture regulations for different building scale and extended regulatory scope should be introduced in order to control the design of small commercial buildings or housings even on small-scale land. Fourthly, more building incentives should be introduced. The most important aspects of a commercial building are profitability and business growth possibility. And those aspects are vastly affected with floor area ratio regulations or parking space rules. Therefore government should give more attractive incentives to those who plan to build commercial buildings. This research studies regulations for small-scale commercial buildings and the importance of implementation methods through case study. However the scope of this research is limited on the single-purposed small commercial building on Sinsadong Garosoo-gil Street. Therefore the limitation of this research is obvious. In the future, further researches should be carried out to analgize diverse urban commercial streets through more in-depth case studies in order to provide more objectified views. And different research methodologies can be used to supplement the weakness of current research method.

낙원상가아파트의 도시적, 건축적 특성에 관한 연구

이권혁 연세대학교 대학원 2019 국내석사

Residential complex is a residential building which is popular in Korea now. There were a lot of buildings that can be called prototype of Korean residential complex. However, due to the indiscreet urban redevelopment and policies, many residential and commercial complexes were dismantled, ignoring the historical preservation value. In such a situation, the Nakwon Market Apartment which can be regarded as the prototype of residential commercial complex is meaningful building. It is a building that created an industry called Nakwon Musical Instrument market. In the course of becoming a Nakwon Musical Instrument market, it interacts with the surroundings and has the special characteristic of being a street observer from the birth background. Because it has such a speciality, it has different characteristics from buildings with different urban and architectural characteristics. And the Nakwon Market Apartment is a small city-scale building that was built the second time after the Sewoon market, which is called the residential commercial complex. In combination with this special situation, it became the only urban characteristic and the architectural characteristic of the Nakwon Market Apartment. Therefore, it was meaningful to record the urban characteristic and the architectural characteristic of Nakwon Market Apartment in the special situation. In this study, it was necessary to compare with the case of United d'Habitation, which is a good example of residential and commercial complex designed by the contemporary Sewoon and Le Corbusier of modern architecture in order to derive the urban and architectural characteristics of Nakwon Market Apartment. The purpose of this study is to clarify the urban characteristics and architectural characteristics of the apartment complexes in comparison with these two buildings. The method of this study is as follows. First of all, for the purpose of this study, field trips and photographs, literature for gathering information on buildings, news articles collection, and collection and analysis of existing research data were combined. The specific sequence flow of the study is as follows. In Chapter 2, we will examine the history of the beginning of residential and commercial complex buildings. In Section 3, we examine the background, urban characteristics, and architectural characteristics of the Nakwon Market Apartment, which was selected as the study subject. Urban characteristics analyze the characteristics of entry into the building, roads and traffic, and adjacent areas. In architectural characteristics, the outline of the building, the floor plan, the residential floor plan, and the sectional view are analyzed. Chapter 4 analyzes the background, urban characteristics, and architectural characteristics of Sewoon market and United d'Habitation, which - 161 - are comparable to the Nakwon Market Apartment. In Chapter 5, we analyze the urban and architectural characteristics of Nakwon Market Apartment, Sewoon and United d'Habitation. In Chapter 6, the urban and architectural characteristics of the Nakwon Market Apartment are derived based on the analysis of Chapter 5. First of all, the Nakwon Market Apartment has the property that most of the Nakwon Market Apartment enters through the outside stairs when entering the building itself because the Nakwon Market Apartment is floated by the pilotti. And since the lower part of the building is a road, it provides a bad environment for pedestrians. Second, it is considered that the parking space was considered at the time of planning because the apartment building based on the new road was constructed. However, there is a lack of parking space and the core musical instrument aiding role is increasing the traffic jam. Third, the Nakwon Market Apartment is affected by strong local characteristics of the surrounding Pagoda Park. It changes the purpose of the building and affects the surrounding area. It plays a role as a market in the city, a role as a cultural space. The architectural characteristics of the Nakwon Market Apartment are as follows: First, in the case of the Nakwon Market Apartment, the design is started with the design concept from the beginning, rather than the pilotti and the external staircase as the result of the new construction, It seems to be installed with the intention. Second, in the case of the Nakwon Market Apartment, Sewoon and United d'Habitation strengthened the separation of residential and commercial by putting residential and commercial exclusive cores apart from most residential commercial core. Therefore, the apartment and residence of the parcels are independent of each other and have little influence on each other. Third, in the case of the apartment complex, which is considered to have a high commercial rate and industrial form, there is a very independent relationship between the residence and the commercial area. In the case of Sewoon commercial district, And it can be seen that the residence has disappeared in the future. From the point of view of the change of the internal programs, there is a change in the use of the shopping mall, but the function of the mall has changed with the direction of 'musical instrument shop, movie theater'. It was found that the urban and architectural characteristics of the Nakwon Market Apartment appeared in the aspect of 'building on the road' which is naturally owned by the Nakwon Market Apartment. 주상복합건물은 현재 대한민국에서 유행하고 있는 주거 건물 형태이다. 대한민국 주상복합건물의 원형이라고 할 수 있는 건물들은 많이 존재하였다. 하지만 무분별한 도심재개발과 정책들로 인하여 그 역사적인 보존 가치를 무시당한 채, 수많은 주거상업복합건물들이 철거되었다. 이러한 상황에서 주거상업복합건물의 원형이라고 볼 수 있는 낙원상가아파트는 의미 있는 건물이다. 낙원악기상가라는 하나의 산업을 만들어낸 건물로서 그 의미가 크다. 낙원악기상가가 되는 과정에 있어서 주변과의 상호작용을 하고 탄생배경에서부터 도로 점용이라는 특수성을 안고 있다. 그런 특수성을 가지고 있기 때문에 도시적 특성과 건축적 특성이 다른 건물과는 다른 특징을 가지고 있다. 그리고 낙원상가아파트는 주거상업복합 건물의 효시로 불리는 세운상가 이후에 두 번째로 지어진 하나의 작은 도시 스케일의 건물이다. 이런 특수한 상황과 결합되어 낙원상가아파트만의 도시적 특성과 건축적 특성을 가지게 되었다. 그렇기 때문에 특수한 상황 속에서 발생한 낙원상가아파트의 도시적 특성과 건축적 특성을 기록하는 일은 그 의미가 크다고 생각하였다. 본 연구에서는 낙원상가아파트의 도시적, 건축적 특성을 도출해내기 위해 동시대에 지어진 세운상가, 근대 건축의 거장 르코르뷔지에가 설계한 주거상업복합건물의 모범적인 사례인 United d'Habitation와의 비교가 필요했다. 이 두 건물과의 비교를 통해서 낙원상가아파트가 지니고 있는 도시적 특성과 건축적 특성을 밝히는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구의 방법은 다음과 같다. 우선적으로 본 연구를 위하여 현장답사 및 사진촬영, 건축물에 관한 정보들을 수집하기 위한 문헌, 뉴스 기사 수집, 기존 연구 자료 수집 및 분석이 병행되었다. 연구의 구체적인 순서 흐름은 다음과 같다. 2장에서 주거, 상업 복합건물이 시작된 역사를 순차적으로 살펴본다. 3장에서는 연구대상으로 선정한 낙원상가아파트의 탄생배경, 도시적 특성, 건축적 특성을 살펴본다. 도시적 특성에서는 건물로의 진입, 도로 및 교통, 인접 지역의 특성을 분석하고, 건축적 특성에서는 건축물 개요, 평면도, 주거 평면도, 단면도를 분석한다. 4장에서는 낙원상가아파트와의 비교대상인 세운상가와 United d'Habitation의 탄생배경, 도시적 특성, 건축적 특성을 분석한다. 그리고 5장에서는 낙원상가아파트와 세운상가, United d'Habitation의 도시적 특성, 건축적 특성을 비교하여 분석한다. 제 6장에서는 5장까지 분석한 내용을 바탕으로 낙원상가아파트의 도시적, 건축적 특성을 도출한다. 낙원상가아파트가 가지고 있는 도시적 특성은 첫째, 낙원상가아파트는 필로티로 띄워져 있기 때문에 건물 자체에 진입할 때 외부계단을 통해서 대부분 진입하는 특성을 지니고 있다. 그리고 건물 아래 부분이 도로이기 때문에 보행자에게 좋지 못한 환경을 제공하고 있다. 둘째, 낙원상가아파트는 도로 신설을 기반으로 지어진 건물이므로 계획 당시에 주차 공간에 대한 고려가 되었던 것으로 보여 진다. 다만, 아쉬운 점이 있다면 주차 공간이 부족하고 코어의 악기상가 보조 역할이 교통 체증을 가중시키고 있다. 셋째, 낙원상가아파트는 주변의 탑골공원이라는 특성이 강한 지역의 영향을 많이 받아 건물의 용도변화를 일으키기도 하고 주변과 서로 영향을 주고받으며 도시에서 시장으로서의 역할과 문화공간으로서의 역할, 물리적인 공간으로서의 역할을 담당하였다. 낙원상가아파트가 가지고 있는 건축적 특성은 첫째, 낙원상가아파트의 경우에는 처음부터 설계개념을 가지고 설계를 시작하였다기보다는 삼일대로 신설에 따른 결과물로서 필로티, 외부계단을 두게 되고 아트리움의 경우만 설계자의 의도를 가지고 설치된 것으로 보인다. 둘째, 낙원상가아파트의 경우는 세운상가, United d'Habitation가 주거상업공용 코어가 대부분인 것과 달리, 주거전용, 상업전용코어를 따로 둠으로써 주거와 상업의 분리를 강화시켰다고 볼 수 있다. 그래서 낙원상가아파트는 주거와 상업이 독립적인 성향이 강하여 서로 영향을 거의 주고받고 있지 않다. 셋째, 상가의 비율이 높고 산업의 형태를 띠고 있다고 볼 수 있는 낙원상가아파트의 경우에는 주거와 상가가 매우 독립적인 관계를 띠고 있고, 세운상가의 경우에는 주거환경으로서의 부적합성과 더불어서 전자산업이 주거영역까지 잠식하여 추후에 주거가 사라졌음을 알 수 있다. 내부 프로그램의 변화 관점에서 보면 상가의 용도 변화가 있었지만 ‘악기상가, 영화관’이라는 방향성을 가지고 상가의 기능이 변화해왔다고 볼 수 있다. 낙원상가아파트의 도시적 특성, 건축적 특성 모두 낙원상가아파트가 태생적으로 안고 있는 ‘도로 위의 건축’이라는 측면에서 나타난다는 것을 알 수 있었다.

중심상업지역에서의 상가개발 전략에 관한 연구 : 일산의 사례실증분석 중심으로

권승혁 건국대학교 부동산대학원 2009 국내박사

최근 부동산시장에서 수요자의 요구가 다양하고 정교해지면서 부동산개발상품도 차별화되고 있으며 개발완료이후 관리에 이르기까지 투자자와 이를 중심으로 하는 개발, 관리전문 집단에 의하여 전문화가 이루어지고 있다. 부동산투자가 과거와 같이 우발적 자본이득을 고려한 투자가 아니고 합리적인 사업관리에 의한 투자수익의 창출로 변화되고 있으므로 부동산 사업성분석을 바탕으로, 운영 시에 발생될 수 있는 위험과 변수들을 투자자가 어떻게 합리적으로 대처하느냐가 중요한 사항이다. 일반적으로, 신도시의 중심상업지역에 토지를 갖고 있는 투자자가 상업용 건물을 신축하고자 계획 할 경우 투자자는 소비자의 수요와 공급의 사전조사를 통한 시장분석과 상권분석을 시행하여 건물의 목표수익 을 잠정적으로 정하고 건물 신축 후 분양을 하거나 임대사업을 하여 투자자의 목표수익률을 달성하기위한 노력을 하게 된다. 투자자가 비록 상기와 같은 시장분석이나 상권분석 등을 통하여 개발당시에 목표수익률이나 향후 사업형태에 대한 계획을 가지고 사업을 진행하고 있지만 사전조사 및 분석의 미흡과 개발 후 예상 하지 못한 시장 및 상권의 변화 등 여러 가지 주변여건의 변화로 인하여 투자자가 추구하고자하는 목표 수익률에 미치는 못하는 경우가 발생한다. 사례 연구에서는 시장의 환경변화가 활발히 이루어지고 있는 일산 중심상업지역인 장항동에 위치한 상업용 건물 3개동을 사례 건물로 선정하여 이 건물들의 실증자료를 바탕으로 작성된 건물의 매출원가, 임대 및 분양가를 기준하여 개발시점과 개발완료시점에서의 내부수익율과 현금흐름에 따른 수익률을 비교 분석함으로서 과연 어떠한 형태의 개발계획, 운영방식이 각각의 사례건물에 적절한가를 연구 하였다. 결과적으로 투자자가 상업용건물의 개발 사업을 하고자 할 때는 우선적으로 개발시작 당시부터 충분히 검토된 시장분석 및 상권분석을 바탕으로 한 사업전략의 확립이 중요하다. 또한 건물의 수익률 증가를 위하여 건물의 매출원가, 예정 매각가격책정, 미분양 손실률 저하, 저당 대출의 시점, 등에 대한 많은 검토가 필요하다. 건물의 매각 및 운영방식 측면에서 보면 건물주변의 시장 조건이 높은 임대수익율과 공실률을 최소화 시킬 수 있는 여건이 형성 될 수 있다는 확신이 있는 시장분석이 전재되지 않는 한 사례 건물 중 하나인 로데오타워 빌딩 경우와 같이 비록 개발 시점에서 투자자가 고려하였던 예상 매각가격에는 다소 미흡한 분양가격이더라도 건물을 임대사업으로 운영 하는 것 보다 적정한 시기에 분양을 완료하는 것이 투자자의 목표 수익률을 조기에 완성 시킬 수 있는 최선의 방법이다. 그러나 여러 가지 여건상 건물전체의 분양을 하지 못하여 건물 준공 후 임대사업으로 방향을 전환 할 경우, 투자자의 사업전략을 재정비하여 건물임차업체의 선별 및 건물의 보수 관리 철저, 건물의 공실률 최저 등의 노력을 통하여 건물의 가치를 높이고 개발시점에서 검토된 분양가격보다 하향 조정된 매각가격을 산정하여 적정한 시기에 건물전체를 매각 시킬 수 있도록 노력을 하여야 만이 투자자가 기대하는 투자수익의 손실을 최소화 시키는 차선의 방법이 될 수 있다. In case the investor having land in the central business district of the new town has a plan to build the commercial building, the investor makes efforts to achieve his or her targeted rate of return by conducting the market analysis through the prior research of demand and supply, set the targeted rate of return of a building provisionally and either selling it after its completion or leasing it. But owing to poor prior research and unanticipated changes in the market after development, there occur cases that investors fail to achieve the targeted rate of return they intend to. This study selected as the case building three commercial buildings located in Janghang-dong, the central business district of Ilsan, and made a comparative analysis of the rate of return related to the internal rate of return and cash flow at the point of development and at the point of development completion on the basis of the selling cost, lease and selling price of a building drawn up based on the empirical material of these buildings. Thereby it attempted to study which form of development plan and operating method was proper to each case building. In consequence, it is important to establish the business strategy based on the market analysis full examined from the time of development start when the investor intends to engage in the commercial building development project. it should presupposed that market analysis is conducted that convinces us the condition that the market conditions around the building can achieve the high lease rate of return and minimize the vacancy rate in terms of the sale and operating method of a building, If it is not so, it is the best method able to complete the investor's targeted rate of return earlier to complete the sale of a building at the proper time rather operate it in the form of lease business even though its actual selling price falls shorts of its anticipated selling price the investor intended at the point of development as in case of the Rodeo Tower Building, one of the case buildings, But in case the complete building is switched from sale to lease because of failure in the sale of the building as a whole under several conditions, efforts should be made to sell the building as a whole at the proper period, raise its value through such efforts as the readjustment of the investor's business strategy, the selection of the building lease firm, the thorough maintenance management of the building and its lowered vacancy rate and the like and sell the building as a whole at the proper period of time by calculating the selling price adjusted downwardly more than the selling price examined at the period of development. Then, it can minimize the loss of return on investment that the investor expects.

Comparative analysis on power distribution architectures for commercial buildings

이문현 서울대학교 대학원 2016 국내석사

This paper presents comparison on power distribution architectures for commercial buildings. The purpose of this thesis is to give quantifiable methodologies and results which can be used to compare practical feasibilities among several architectures. The comparison targets for commercial building include AC distribution system, DC distribution system, AC/DC hybrid distribution system and AC distribution system with DC interface; system efficiency, system availability, economic feasibility are selected as comparison indices to measure the selected architectures. In order to draw a meaningful conclusion, detailed surveys on characteristic of commercial building are preceded; then, evaluation methodologies of the selected indices are investigated and applied to the target architectures. Different from several previous studies, each index is related to each other and entire procedures for evaluations and their relationships are organized synthetically. System efficiency is computed by system modeling and daily-scale simulation. System availability is calculated by combinational evaluation method based on components’ reliability parameters. Economic feasibility is assessed by life cycle costing (LCC) with net present value (NPV) method. Finally, comprehensive and relative comparisons on the four architectures are delivered based on the numerical results. For commercial building with the introduced case study, AC/DC hybrid distribution is the most efficient system; DC distribution has the highest system availability. AC distribution is found as the most economically feasible topology for commercial buildings.

지구단위계획지구내 특별계획구역의 공간적 위상과 기능적 역할

김명자 서울産業大學校 住宅大學院 2006 국내석사

특별계획구역에서 건축물은 도시 경제적, 지역적, 환경적, 경관적, 사회적 차원 등 다양한 측면에서 이해되고 계획되어야 함에도 불구하고 획일적인 규제를 통하여 계획이 진행되고 있다. 특별계획구역 개념은 1983년 잠실 신시가지 도시설계 작성과정에서 처음으로 나타나게 되었으며, 특별사업구역, 특별설계구역, 특별설계단지, 특별계획구역의 변천과정을 거쳐 도입되었으며, 도입 목적은 개발 파급효과가 큰 대규모 나대지 개발을 유도하고 통제하기 위함이었다. 본 연구는 지구단위계획이 실행된 2000년 7월부터 2006년 3월까지 시기를 한정하여 진행되었으며, 이 기간동안 특별계획구역의 세부개발계획이 결정된 구역은 총 48개로 조사되었다. 특별계획구역 지정에서부터 세부개발 계획결정까지 소요기간은 평균 약 3.4년이 소요되었으며, 5년 이상 기간이 소요된 구역은 약 21%로 지역입지와 토지이용특성에 대응한 구체적인 지정기준과 분명한 공공목적 없이 개발을 전제로 무작위로 지정된 결과 계획결정기간이 장기화되고 있다. 특별계획구역 개발은 주상복합건축물이 약 80%로 특별계획구역에서 주상복합건축물 일변도로 개발이 이루어지고 있는 이유는 용도지역상향조정과 그동안 상업지역에만 허용하던 것을 준주거지역까지 확대된 것으로 나타나고 있다. 특별계획구역의 건축물 높이, 도로, 경관에 관한 사례분석 결과 다음과 같이 문제점 및 대안을 도출하였다. 첫째, 건축물 높이는 대부분 도로사선 제한을 받고 있다. 이는 우리나라 지형에 의한 고·저차 고려를 배제하고, 획일적인 높이규제가 문제점으로 나타나고 있다. 이에 대한 대안은 지형에 의한 고·저차 고려가 필요하며, 또한 특별계획구역에 대한 높이 규제를 대폭 완화하여 공간적 위상을 표방할 수 있는 랜드마크적인 요소 부여가 필요하다. 둘째, 도로는 공공이 부담해야하는 도시 기반시설을 민간이 부담하는 것이 문제점으로 나타나고 있다. 도로는 대지, 가로, 건축물 환경이 서로 맞물린 중간에 위치해 있으며, 각각 조직과 연계되어 있으므로, 도로계획은 복합적으로 고려된 계획수립이 필요하다. 도로는 이용자가 움직이면서 공간을 느끼는 연속공간이므로 개별공간과 건축물에 대한 사항보다는 그것들이 연속적으로 이루는 모습에 초점을 맞춰서 도로계획이 이루어져야 한다. 셋째, 경관은 환경성 검토 항목으로 조망점에 의한 분석을 통하여 주관적인 개발이 이루어지고 있는 문제점으로 나타나고 있다. 이는 도시전체 마스터플랜에 의한 경관지침을 마련해야 함에도 불구하고 특정구역에서 소규모 마스터플랜이 계획됨으로써 도시전체 공간구조에 대한 해석을 할 수 없는 단점이 있다. 따라서 지구단위계획구역 전체에 대한 도시공간구조 마스터플랜을 종합적으로 제시한 후 특별계획구역 경관을 관리할 필요가 있다. 지구단위계획지구내 특별계획구역을 지정할 때 지침서 작성은 개발계획에 있어서 법규적 제약을 획일적인 적용하고 있으며, 공공이 부담해야 하는 도로나 보행통로의 쾌적한 환경 등에 관하여 과도하게 공공시설에 대한 부담을 주면서 이에 대한 특별한 혜택이 없는 것으로 나타나고 있다. 특별계획구역은 도시공간의 중요한 핵심지역으로써 공간적 위상에 대한 제고가 필요하므로 첫째 각종 법규에 의한 규제완화가 필요하다. 둘째 용적률 증가가 없는 범위내에서 건축물 높이제한 완화를 통하여 초고층 건축물로 유도할 필요가 있다. 이는 건폐율이 낮아지고 건축물 슬림화로 도시 보행공간 확보 및 가시공간 확보가 가능하다. 셋째 지구단위계획구역에서는 대지면적 또는 연면적이 설정되어 있으나, 특별계획구역에서는 대지면적이나 연면적에 대한 설정이 되어 있지 않으므로 대지최소면적 설정을 해야 한다. 서울시는 도시화 현상으로 점차 대규모 나대지가 고갈되어 가고 있는 상황임으로 소규모 재개발을 지구단위계획지구내 특별계획구역과 연계하여 지정하게 되면, 도시기본계획의 틀에서 제시하고 있는 도시공간체계 형성을 위한 마스터플랜에 위배되지 않고, 도시전체 소규모 특별계획구역이 가지는 속성을 인지하고 중요핵심지역으로 전략 개발함에 있어서 도시공간이 갖고 있는 공간적 위상과 기능적 역할의 운영은 노후시가지 환경을 개선함과 동시에 공공성을 확보하는데 상당한 기여를 하리라고 판단된다. Buildings in special planning district are planed under regimental control in spite of planning through various plans such as urban economic, region, environment, landscape, and society etc. The concept of 'Special Planning District' (SPD) system was introduced for the purpose of controlling developments on the important sites within 'District Unit Planning' (DUP) area in 1983. This research investigated that total number of areas that decided by detailed development project within special planning district area are 48 from July, 2000 to March, 2006 since DUP was executed. And it takes 3-4 years to be progressed from special planning district specification to detailed development project decision, only 21% areas took more than 5 years because unintentional development under the assumption development without specific appointment standard and clear public purpose corresponding to regional location and land utilization characteristics caused project period to protract. Commercial-residential buildings out of development within special planning district are takes 80%. This is because commercial-residential buildings were expanded into semi-residential area by up-zoning. Present problems and alternatives were analyzed through special planning district by building height, road plan and sky view analysis, and those are as following. First, building height establishment is applied by building height limitation of the width of the road, and this is uniformly building height limitation. For that reason, Characteristic control that reflects topography difference and building height limitation that mitigates sharply must be considered as landmark element which represents spatial phase within special planning district. Second, road as a public infrastructure has to share by public organization but the problem is that private sector shares. The plan of road is necessary to establish by multi-complex because road within special planning district is located in middle stage of land, street and building. Third, the problem of view analysis within special planning district is that view analysis by environmental check-list standard is being subjective development. This has shortcoming that small-scale master plan can not do analysis on the whole urban space structure within specification area in spite of preparation of view standard index on by the master plan of urban. Therefore, it is necessary to manage urban view for special planning area after presenting master plan by urban space structure. Special planning district within district unit plan area is a unified system of urban design, which regulates the construction of buildings in specific areas, and detailed district plans which have the nature of urban planning as a series of comprehensive space plans. It is necessary to have spatial phase and role as a key space district within the special planning district as following First, it is necessary to deregulate by various legislation on special planning district Second, it is necessary to induce super-skyscraper by deregulation building height limitation within the extent that is not increased floor area ratio. And this makes building to land ratio lower and buildings slenderize so that urban space could secure pedestrian walk space and open space. Third, special planning district has to establish minimum land area because the standard on the land area or the sum total of floor area on each floor was not established. Large-scale unused land of Seoul city has gradually been situated in growing smaller by urbanization phenomenon. Therefore, if small-scale redevelopment is specified connecting to special planning district within district unit plan, the formation of urban space structure is not violated on master plan and developed as a key district with characteristics that small-scaled special planning district has within whole urban area. And also spatial phase and functional role will be reestablished as well contributed to securing public value and improving decrepitude street environment.

(A) Balanced Performance Measurement Model for Office Building Facility Management

신현지 서울대학교 대학원 2020 국내박사

Facility management is gaining more importance as office building becomes high-rise and large, its facilities and systems get more sophisticated, and performance requirements on office building increase. As financial market evolves, office building has been recognized as one of the preferred alternative assets, and the importance of facility management has been increasingly emphasized due to its mission to fulfill the expectations and requirements of tenants on environment and services office building provides under financial constraints imposed by building owner, usually a financial investor in case of commercial office building. Furthermore, facility management has expanded to the core business area that affects the profits of office building. Performance measurement of office building facility management should consider the conflicts generated from the different objectives of building owner as investor and tenant as user as well as the characteristics of building as physical property. Thus, it requires the use of a balanced, holistic, and multi-faceted performance measurement model covering various perspectives. The author derived five performance factors that comprise Financial, Function, Organization, Safety-Health-Environment, and Satisfaction. They represent the perspectives of building owner and tenants, and reflect the role of facility management organization that drives the facility management performance as well as the characteristics of the facility management activities. The author found that prioritization of five factors can be different depending on building grade and investigated the relationship of five factors. As a result, five factors cycle structure is presented, which can progressively improve facility management performance by resolving the conflicts that exist amongst the stakeholders. To derive Key Performance Indicators (“KPIs”) for measuring the performance of five factors, a Delphi survey was conducted. The Delphi panels were composed of facility management experts and building owners. Thirty KPIs commonly recognized as important by both groups were identified. The author developed FFOSS model that measures office building facility management performance, based on the thirty KPIs which were categorized into five performance factors. FFOSS model is a balanced and full-fledged performance measurement model that covers various facets of facility management and presents a cycle structure amongst the five factors. The cost-effective expenditure made to the facilities of building is evaluated as important financial performance, which is a salient feature of this model distinguishing it from existing model. Investment made by building owner on building’s function and facility management organization leads to improved performance of the building’s physical facilities, and together with rising capability of the organization, it enhances Safety-Health-Environment performance. Then, tenant satisfaction rises, and eventually a better financial performance is achieved through rising rents paid by satisfied tenants. FFOSS model provides a balanced evaluation framework to office building owners and can be used by customizing five factors’ weightings. Weighting of five factors is a strategic method of tailored performance evaluation that can reflect the varying characteristics by building grades. The author proposes Financial and Function priority strategy as a standard for general building and Satisfaction and Safety priority strategy for prime grade office building. It also allows building owners to effectively communicate their objectives and intentions to facility management organization. The author verified the applicability, adequacy and effectiveness of FFOSS model through experts’ evaluation. The evaluation scores showed the validity of model. In order to increase the objectivity, a comparison model was also selected and evaluated at the same time. But it failed to show as much validity as FFOSS model as it obtained low evaluation score and was assessed to have poor applicability. Also, the performance measurement of facility management of six office buildings was conducted with FFOSS model. The measurement score for each building was verified as valid, representing the current overall facility management performance in view of the grade of building. 퍼실리티 매니지먼트 (Facility management)는 건축물이 고층, 대형화되고 설비와 시스템이 정교해지며, 성능에 대한 요구사항이 증대됨에 따라 중요도가 높아지고 있다. 금융시장의 발전에 따라 오피스빌딩은 투자자산으로서 선호되고 있으며, 퍼실리티 매니지먼트는 상업용 오피스빌딩의 투자 수익을 좌우하는 핵심적인 비즈니스 영역으로 확장되었다. 이에 투자자의 수익을 위한 재정적인 제약 가운데에서 사용자인 기업 테넌트 (Tenant)의 업무 환경과 서비스에 대한 다양한 필요와 기대를 충족시켜야 하므로 그 역할이 더욱 강조되고 있다. 오피스빌딩 퍼실리티 매니지먼트의 성과 측정은 건축물로서의 물리적인 특성을 반영하고, 퍼실리티 매니지먼트 역할과 책임의 넓은 범위를 포괄하며, 소유자인 투자자의 특성과 사용자인 기업 테넌트의 이해 충돌을 인정하는 균형 잡힌 성과 측정 모델의 사용이 요구된다. 저자는 오피스빌딩 퍼실리티 매니지먼트 조직에 요구되는 다양한 성과의 영역을 구분하는 5개 인자 (Factor)를 도출하고, 그 우선순위와 상호 관계를 규명하여, 5개 인자의 순환 구조에 기반한 성과 측정 모델을 개발하였다. 퍼실리티 매니지먼트 성과의 5개 인자는 재정 (Financial), 기능 (Function), 조직 (Organization), 안전-건강-환경 (Safety-Health-Environment), 만족 (Satisfaction)으로 도출되었다. 이는 성과 평가 주체인 빌딩 소유자 및 사용자인 테넌트의 관점과 함께, 성과를 이끌어내는 퍼실리티 매니지먼트 조직의 역할과 업무의 특성을 반영한 것이다. 빌딩 소유자는 빌딩 비용의 절감을 통하여 재정적 성과를 극대화하고자 한다. 그러나 오피스빌딩은 지속적인 유지관리 노력과 비용이 투입되지 않으면 노후화가 빠르게 진행되는 건축물로서의 물리적 특성을 갖고 있기 때문에, 이러한 접근은 테넌트의 만족도를 저해하여 오히려 수익을 손상시킬 수 있다. 이에 본 저자는 빌딩의 수익 증대에 기여하는 유지관리 비용의 효용적 지출을 퍼실리티 매니지먼트의 중요한 성과로 평가함으로서, 균형 잡힌 재정적 성과 평가의 관점을 제시하였다. 빌딩 소유자의 빌딩 기능과 퍼실리티 매니지먼트 조직 역량에 대한 적절한 재정적 투자가 빌딩의 기능을 향상시키고, 테넌트가 필요로 하는 안전-건강-환경 성과를 제고한다. 이러한 성과를 바탕으로 테넌트 만족이 증진될 수 있으며, 만족한 테넌트가 지불하는 임대료를 통하여 빌딩 소유자가 추구하는 재정적 성과가 성취된다. 이러한 순환은 빌딩 오너와 테넌트의 이해 충돌을 발전적으로 해소하면서 퍼실리티 매니지먼트 성과를 총체적으로 증진한다. 또한 저자는 퍼실리티 매니지먼트 5개 인자의 성과를 가장 효과적으로 측정하는 주요 성과 지표들 (Key performance indicators)을 도출하여 성과 측정 모델을 완성하였다. 전문가 델파이 그룹을 빌딩 소유자 측 전문가 7인과 빌딩 퍼실리티 매니지먼트 조직 팀장급 7인으로 구성하여, 3차에 걸친 설문을 통하여 빌딩 소유자와 퍼실리티 매니지먼트 조직이 모두 중요성을 인정한 주요 성과 지표 30개를 규명하여 성과 측정 기준과 함께 제시하였다. FFOSS모델은 각 인자들의 우선순위와 평가 비중을 평가자가 직접 설정할 수 있으며, 저자는 오피스 빌딩 등급의 특성을 반영한 두 가지의 평가 전략을 제시하였다. 재정과 기능을 우선시하여 높은 비중으로 평가하는 일반 등급 빌딩을 위한 표준 전략과 함께, 테넌트 만족과 안전을 우선시하는 프라임 등급 빌딩을 위한 전략이 제시되었다. 평가 비중의 설정을 통해 빌딩 소유자는 빌딩 운영 우선순위를 퍼실리티 매니지먼트 조직에 효과적으로 전달할 수 있다. FFOSS 모델의 5개 인자와 30개 주요 성과 지표를 사용한 성과 측정은 저성과의 요인을 지적하는 동시에 해당 저성과의 영향 범위가 제한적인지 아니면 광범위한지를 알려 준다. 따라서 빌딩 소유자가 한정된 자원을 성과 개선에 효과적으로 배분하기 위한 의사 결정 도구로서도 효과적이다. 모델의 검증을 위하여 선행연구들 중 완성도가 가장 높은 비교모델을 선정하여 빌딩 소유자 측 전문가들을 통하여 두 모델을 동일한 기준으로 평가하도록 하였다. 평가 결과 FFOSS 모델의 적용성, 적정성, 효과성이 모두 우수함이 입증되었으며. 비교모델보다 높은 평가 점수로 상대적인 우수성도 입증되었다. 또한 6개 오피스빌딩 퍼실리티 매니지먼트의 성과를 두 모델을 사용하여 측정하도록 하였으며, 비교모델은 실제로 평가가 불가한 지표들이 많아서 종합 점수가 산출되지 못하였다. 그러나 FFOSS 모델은 모든 빌딩들에서 종합 점수가 산출되었으며, 해당 빌딩의 등급과 상태를 감안할 때 현행 성과에 부합하는 점수임에, 실제로 성과 측정과 적용이 우수한 모델임이 입증되었다.