주택재개발사업의 참여자 간 갈등완화 : 갈등 관련 언론보도를 중심으로

이서연 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

국내에서 진행되는 주택재개발사업은 2003. 7.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 대부분 전면철거의 합동재개발방식으로 정비사업을 추진하여 왔다. 정비사업 진행과정에서 조합과 건설업자 등 여러 사업참여자들은 각자의 이해관계에 따라 행동하려는 경향이 있기 때문에, 정비사업 관련 법령에 규정된 원칙을 등한시하고 수익성을 위주로 사업을 진행함으로써 수많은 문제가 발생하였다. 이러한 과정에서 정비사업에 참여하는 여러 이해관계자들 사이에 갈등과 비리가 상존하였고, 토지등소유자와 세입자는 각 사업절차에서 발생하는 피해를 보상받기 위한 노력과 투쟁을 지속하여 왔다. 주택재개발사업 사업주체인 조합은 토지와 건축물 등에 대한 보상문제, 세입자에 대한 보상문제 등으로 조합원 간 또는 조합과 참여업체 간이나 조합과 세입자 간 갈등을 빚는다. 또한 행정청은 공공관리자로서 사업의 투명성과 공사기간 단축 등을 추진하는 과정에서 조합과 갈등하고, 건설업자 등 협력업체들은 이윤극대화를 추구하는 과정에서 조합과 마찰을 한다. 그리고 세입자들은 주거이전비 보상과 공공임대주택 입주권 등을 지급받는 과정에서는 조합과 갈등을, 철거과정에서는 철거업자를 포함한 건설업자들과 갈등을 빚는다. 주택재개발사업에서 발생하는 갈등을 원인별로 살펴보면, ① 사실관계 갈등, ② 이해관계 갈등, ③ 구조적 갈등, ④ 관계상 갈등, ⑤ 가치관 갈등, ⑥ 정체성 갈등으로 분류할 수 있다. 이러한 갈등유형 중에서 본 연구 결과 주택재개발사업에서 가장 많이 발생하는 갈등유형은 각 사업참여자들에 금전의 지급 또는 손실과 관련하여 발생하는 ‘이해관계 갈등’과 각 사업참여자들 사이의 힘의 불균형에 따라 발생하는 ‘구조적 갈등’이다. 이런 갈등 사태가 발생할 때마다 국내 각종 언론은 정비사업의 시행으로 인한 갈등사례에 대하여 상세하게 보도하며, 문제점을 언급하거나 대책을 제시하기도 하였다. 그런 언론보도와 여론의 방향에 따라 서울특별시를 중심으로 입법론이 제시되었고, 그에 따라 조합의 책임을 강조하는 등 정비사업 관련 법령이 여러 가지 면으로 개정되어 오늘에 이르고 있다. 그래서 정비사업 관련 언론보도 내용을 자세히 살펴보면 사업 관련 갈등발생 문제점을 파악하고, 그에 따라 참여주체들 간의 갈등완화 또는 해소방안을 마련하는데 시사점을 얻을 수 있다. 특히 부동산경기의 침체지속과 사업장기화에 따른 금융부담 등으로 사업성이 떨어지게 되자 주택재개발구역 대다수 주민들은 사업추진을 반대하며, 사업을 추진하려는 조합이나 다른 조합원들과 갈등을 빚고 있다. 따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 선행연구는 물론, 독자적으로 수집한 자료를 바탕으로 가장 갈등 사례가 많고 이해관계인들의 이해와 관심이 집중되었던 주택재개발사업 관련 언론보도 내용을 중심으로 분석함으로써 여러 사업참여자들 간에 갈등을 완화하거나 해소하는 방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 구체적으로 주택재개발사업의 개요와 시행절차, 갈등 개요 등의 이론을 검토한 후, 사업참여자와 사업단계별 참여자 간 갈등 관련 언론보도 현황을 분석하여 문제점을 규명하고, 정책적 시사점으로 사업참여자 간 갈등완화 방안을 제시하고자 한다. 이러한 연구결과를 종합하여 주택재개발사업의 참여자 간 갈등완화 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 조합이 사업주체로서 역할과 책임 및 정보제공에 최선을 다하여야 한다. 이를 위해 조합 운영의 투명성이 보장되어야 하고, 조합임원의 직무교육을 강화해야 하며, 정보제공 및 정보공개를 강화하여야 한다. 둘째, 행정청(시장·군수·자치구의 구청장)이 사업참여자들 사이에서 관리역할을 잘 하여야 한다. 구체적으로 행정청은 조합과 협력업체 및 세입자에게 갈등을 중재하는 역할과 공공관리자로서의 관리역할을 충실히 하여야 하며, 2012년 들어 주택재개발사업의 구역지정 해제요건으로 낮은 동의율에 따른 갈등과 매몰비용 부담 문제로 갈등을 빚고 있는 사태를 슬기롭게 극복하여야 한다. 셋째, 협력업체들이 조합과 조합원 및 행정청 그리고 세입자들과의 원만한 관계를 유지하여야 한다. 정비사업전문관리업자, 시공자(철거업자 포함), 설계자, 감정평가업자, 변호사 등도 사업 진행과정에서 주요 협력업체로서 조합과 조합원은 물론 행정청 그리고 세입자들과도 원만한 관계를 유지하여야 사업의 추진이 원활해진다. 넷째, 조합과 행정청은 주거세입자의 주거대책 또는 상가세입자의 영업폐지 보상 등 보상문제를 최우선 고려하는 정책을 펴나가야 한다. 주택재개발사업에서 토지등소유자에 대한 보상 이외에 가장 중요한 것 중 하나가 바로 세입자 보상문제이다. 따라서 이들에 대한 보상대책을 최우선적으로 고려하는 정책이 필요하다. 이를 위하여 세입자들에게 사업 관련 정보 등을 신속하게 제공해 주는 것이 필요하다 이러한 연구의 가치는 향후 정비사업 추진과정에서 과거의 미비점을 보완하고, 여러 사업 참여자가 형평성과 공정한 기회가 보장된 가운데 사업을 진행하여 수익을 적정하게 배분하는 구조에 도움을 주고, 사업의 효율성을 높이는데도 기여할 수 있을 것이다. In the housing redevelopment project, the conflict occurs over the interest in the project among the association as the project entity, the administrative agency and its partner, and the tenant. The type of conflict occurring most in a process of carrying forward with the project includes the conflict over the interest occurring in relation to the payment or loss of money among participants in the project and the structural conflict occurring due to the unbalance of power among them. Whenever the situation of this conflict have occurred, the media of all kinds at home have detailedly report the case of conflicts due to the execution of the renewal project and mentioned its problem or presented the measure for it. Accordingly, a detailed investigation of the contents reported by the media relative to the renewal project would enable us to recognize the problem of the conflict occurring in relation to the project and present a suggestion in providing for the scheme for reducing or solving the conflict among participants in the project. Especially, as the business value has disappeared due to the long-term recession of the real estate business, a majority of residents in the redevelopment district have made objection to the promotion of the project, which has caused the conflict with the association attempting to promote the project or its other members. Aware of this problem, the Seoul Government announced the so-called "Seoul New Town · Redevelopment Exit Strategy". But over the conflict arising from the low agreement and the burden of 'sunken cost' spent in a process of carrying forward with housing redevelopment, there is occurring a new aspect of conflict between the association and residents or between the association and the administrative agency. Accordingly, this study was intended to present the scheme for reducing or solving the conflict among participants in the housing redevelopment project. For this purpose, it attempted to analyze the contents reported by the media in relation to the housing redevelopment project causing the most cases of conflicts in the renewal project and drawing interest and attention to the interested parties such as landowners and tenants through previous studies and independently collected newspapers. Taking these findings together, this study presented the following scheme for reducing the conflict among participants in the housing redevelopment project: First, the association as the project entity should do its best to perform its role and take its responsibility and provide information. Second, the administrative(mayor, county governor and head of the autonomous Gu)should perform a mediating role among participants in the project. The head of a Gu should reinforce a managerial role as the public manager and wisely overcome the situation that comes into conflict due to the low agreement arising from the requirements for clearance of the designation of the housing redevelopment project district and due to the burden of the sunk cost.. Third, partners should maintain a smooth relationship to the association and its members, the administrative agency and tenants. Fourth, the association and the administrative agency should implement the policy of taking into consideration the problem of compensation with the highest priority in relation to the measure for house tenants' dwelling or compensation for the shutdown of store tenants' business. This study is expected to contribute to supplementing the past deficiencies found in the process of carrying forward with the renewal project, assisting in carrying forward with the project and distributing profits among participants in the project while guaranteeing them equity and a fair opportunity and enhancing the efficiency of the project. Key words: renewal project, housing redevelopment project, project participant, occurrence of the occurrence in each stage of the project, cause for the conflict, conflict-related reports of the media, conflict alleviation

住宅再開發事業 住民同意에 관한 認識調査 硏究 : 부천시 원미6B 주택재개발사업구역을 중심으로

송학재 明智大學校 不動産·流通經營大學院 2011 국내석사

The purpose of this study was to understand on Landowners' Understanding of Written Consent in the Housing Redevelopment Project District. This study attempted to investigate landowners' understanding .of the written consent system in the housing redevelopment project district of Wonmi 6B within the Wonmi regeneration promotion district, Bucheon City. As a result, the residents, who were in their 40s, well-educated and high in the level of monthly income, were well aware of the written consent system. But the residents, who were low in the level of monthly income, had a low level of education and were young or old, had a low understanding of it, and so it is necessary to educate them about it. Second, 20%∼40% of the respondents said that the proper request rate of the written consent is 20%∼40% when it is submitted. It was found that it is desirable to put a restriction on the request of the written request, and so it is necessary to improve laws and institutions. Third, few respondents had an understanding of whether the written consent could be withdrawn after its submission regardless of age, educational level and income. In case the written consent is requested early, explanation and education are needed about it. Fourth, the respondents in their 40s had the highest difference in confidence about the written consent system. It was found that the high-income respondents had a high confidence in it. But the respondents in the other age groups and income groups had the low level of confidence in it, To enhance it, the promotion committee or association needs to provide landowners with publicity and education about it. Especially, it is necessary to provide thorough prior education for O/S personnels. The lack of an understanding of written consent, unreasonable request and insufficient explanation and the like contribute to the friction or dissonance among landowners and become an impediment to the promotion of the project. Accordingly, this study emphasizes that legal and institutional improvement and thorough education are needed as they cause the social conflict. Key words : housing redevelopment project, union member, establishment union, written consent, right to withdraw 도시화의 진전은 시간의 경과에 따라 물리적·기능적·경제적 감가로 인한 슬럼화가 진행되어 도시는 쇠퇴하게 된다. 주택재개발사업은 2003년 7월 1일부터 시행하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 절차에 따라 도시기능의 회복과 주거환경의 개선을 위해 시행하는 공공의 도시계획사업이다. 이러한 사업을 추진하기 위한 주민의 참여제도는 주민의 재산권과 주거권을 보호하기 위한 참여방안으로 사업시행의 주체로서 사업추진을 위한 동의제도와 의사결정을 위한 결의제도로 나눈다. 주택재개발사업을 추진함에 있어 각 단계마다 주택재개발사업구역 내의 토지등소유자의 동의를 거쳐야 하는데 현실적 어려움이 있어 서면동의제도를 두고 있다. 그러나 추진하는 과정에 토지등소유자의 서면동의서 징구는 주민 간의 갈등을 일으키기도 한다. 이에 따라 본 연구는 부천시 원미재정비촉진지구 내 원미6B 주택재개발사업구역의 토지등소유자를 중심으로 서면동의제도에 대한 인식조사를 하였다. 그 결과 첫째, 서면동의제도에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 설명 및 홍보가 필요하다. 특히 「도시 및 주거환경정비법」제13조 제3항에 의하면 동의제도는 주택재개발사업 조합설립추진위원회에 동의한 토지등소유자는 조합설립에 동의한 자로 의제되기 때문에 동의에 신중을 기해야 한다. 둘째, 서면동의서 제출 동기에 대해서는 OS요원의 권유로 제출하였다는 응답이 높게 나타났고 서면동의서 제출 시 청산금, 무상지분율 등 부담에 대한 설명이 있었는가의 조사에서 연령, 학력, 월 소득이 높을수록 조합에서 설명을 더 잘 하였다고 인식하고 있어 역시 저소득층과 저학력 그리고 연령이 적거나 많은 경우 이에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 체계적 교육이 필요하다. 셋째, 서면동의서 제출 시 OS요원에 의한 서면동의서 징구율은 응답자의 대부분이 20%에서 40%정도가 적당하다고 응답하여 OS요원에 의한 서면동의서 징구를 제한하는 것이 바람직한 것으로 나타나 법·제도를 개선해야 한다. 주택재개발사업은 ⌜도시 및 주거환경정비법」이나 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 통해 도시정비라는 공공의 이익을 위해 해당구역 주민들의 토지와 건축물을 사업의 재원으로 시행하며, 지역주민의 주거권과 재산권을 제한하며 진행되는 사업이다. 그러므로 조합원의 주거권과 재산권은 주택재개발사업을 진행함에 있어 법으로 보호를 받아야 한다. 넷째, 서면동의서 제출 후 철회 가능여부에 대한 인식에서는 연령, 학력, 소득에 관계없이 대부분 잘 모르고 있어 초기 서면동의서를 징구할 경우 이에 대한 설명과 교육이 꼭 필요하다. 또한 조합설립에 동의한 자의 철회권 제한조항을 삭제하여 의사표시의 왜곡을 방지하고 관리처분계획을 동의제도로 편입하여야 한다. ⌜도시 및 주거환경정비법」제17조 제1항, 동법 시행령 제28조에 의하면 한 번 제출한 동의서는 철회가 불가능하다. 동의제도에 대한 규정형식을 정비하고 총회 의결사항에 대해 재분류하여 사업시행계획의 동의율을 높여야 한다. 다섯째, 서면동의제도에 대한 신뢰성의 차이는 응답자의 상당수가 서면동의제도에 대해 신뢰하지 못하는 것으로 나타났으며 특히, 토지등소유자들이 주택재개발사업에 대한 지식이 부족한 상태에서 정비사업전문관리업자가 OS요원들을 동원하여 충분한 설명도 없이 징구한 서면동의서는 토지등소유자들의 진정한 의사를 담보하기 어렵기 때문에 서면동의제도에 대한 전반적인 재검토가 필요하다. 본 연구를 통해 서면동의에 대한 이해 부족과 무리한 징구 그리고 부족한 설명 등이 토지등소유자 간의 마찰이나 불협화음의 발단이 되며 사업추진에 걸림돌이 되고 있는 것으로 나타났다. 또한 이는 소송 등으로 이어져 다른 토지등소유자들에 대한 재산권 침해는 물론 사회적 갈등을 일으키기도 하기 때문에 법·제도적 개선과 철저한 교육이 필요함을 강조한다. 주제어 : 주택재개발사업, 조합원, 조합설립, 서면동의, 철회권.

주택재개발사업에서 뉴타운방식과 기존방식의 공공시설 확보계획 비교분석

조성학 서경대학교 대학원 2007 국내석사

기존의 재개발사업은 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 나타내고 있었다. 이러한 문제점을 해결하는 방안으로 서울시의 뉴타운 사업이 진행되고 있다. 서울시의 뉴타운사업이 확대되고 있는 상황에서 뉴타운 사업의 평가를 위하여 뉴타운 사업과 기존의 재개발사업의 실제적인 차이점을 분석한 연구나 보고서는 미비한 실정이다. 따라서, 본 연구의 목적은 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설 확보계획의 차이점을 알아보는데 있다. 공공시설 확보계획의 차이점을 분석하기 위해 기존방식의 주택재개발사업과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 공공시설의 평균면적을 구하여 1개 사업구역당 공공시설의 확보면적과 면적비율을 비교 하였다. 그리고 사업구역을 30,000㎡를 기준으로 4개의 그룹으로 구분하여 구역면적 그룹별 공공시설의 평균 면적비율을 비교하고 T-test를 통해 통계적 유의성을 검정하였다. 비교하는 공공시설은 주택재개발사업구역에 실제로 설치되는 공공시설중 도로, 공원녹지, 학교, 그 외 기타시설로 하였다. ‘도시 및 주거환경정비법’의 시행일인 2003년 7월 1일 이후에 구역지정된 42개 구역과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업 33개 구역의 공공시설 확보계획을 비교한 결과는 다음과 같다. 첫째, 도로의 면적 비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 9.62% 이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 9.66%이다. 도로의 면적비율을 보면 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타나지만 차이는 적다. 그리고 30,000㎡단위로 구역 면적을 구분하여 비교하면 소규모 구역면적 그룹에서 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높고 중규모 구역면적 그룹과 대규모 구역면적 그룹에서는 기존 방식의 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타났다. 그러나 이 차이는 모두 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 둘째, 공원녹지의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 6.97%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 5.55%이다. 공원녹지의 면적비율을 보면 기존 방식의 주택재개발사업이 높은 것으로 나타났다. 그리고 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 모든 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 면적비율이 높았다. 그러나 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 셋째, 학교의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 1.11%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 2.49%이다. 학교의 면적비율을 보면 두 사업방식은 두 배 이상의 차이를 보이고 있다. 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 대규모 구역면적 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 학교 면적비율이 높았지만 통계적으로 유의하지 않은 결과를 나타내었다. 따라서, 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설면적의 차이는 통계적인 유의성을 확보할 수 없다. 그러나 공공시설의 평균면적 비율을 비교한 결과를 보면 학교의 확보 측면에서 뉴타운 사업이 효과를 보고 있는 것으로 분석되었다. Most of redevelopment projects were promoted as a housing-oriented without enough consideration of city infra structure. so New-Town developments of Seoul is progressing to solve this kind of problems. But, Studies or reports are insufficient about analyzing actual differences between New-Town developments and the current redevelopments to estimate New-Town developments of Seoul. Therefore, the purpose of this study is to find out the difference of the public facilities plan by the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments. In order to analyze the difference of public facilities plan, public facilities area and area ratio per 1 project zone are compared after finding out the mean area of public facilities of housing renewal by current redevelopments and the housing renewal by New-Town developments. The project zone is divided into 4 groups by the unit of 30,000㎡, the zone area and mean area ratio of public facilities in each group are compared, and statistical significance test is approved through T-test. Comparing public facilities are road, park and greens, school and other facilities. The result is as follows, comparing the public facilities plan by 42 zones, the housing renewal project by current redevelopments, designated after July 1, 2003, the date of enforcement of the 'Law for urban and residence environment renewal' with the public facilities obtaining plan by 33 zones for the housing renewal project by New-Town developments. First, the area ratio of road is 9.62% in the housing renewal project by current redevelopments and 9.66% in the housing renewal project by New-Town developments. In the area ratio of road, road ratio in the housing renewal project by New-Town is higher, but the difference is very small. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the road ratio of the housing renewal project by New-Town developments are higher in the small group and the road ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the medium group and in the large group. But the results were insignificant statistically. Second, the area ratio of park and greens is 6.97% in the housing renewal project by current redevelopments and 5.55% in the housing renewal project by New-Town developments. The area ratio of park and greens is higher in the housing renewal project by current redevelopment. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the area ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in all the groups. But the results were insignificant statistically. Third, the area ratio of school is 1.11% in the housing renewal project by current redevelopments and 2.49% in the housing renewal project by New-Town developments. The difference is more than two times in the area ratio of school. When the sector area is divided and compared, the school ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the large group. But the results were insignificant statistically. Therefore, the difference of the public facilities area in the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments are insignificant statistically. But the result of compared the area ratio of public facilities shows that the housing renewal project by New-Town Project developments are regarded more effective in school area.

주택재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리 방안에 관한 연구 : 대전광역시 사례를 중심으로

김용만 牧園大學校 2017 국내박사

본 연구는 주택재개발정비사업의 성공적인 추진을 위해서 단계별로 발생 하는 갈등에 대한 관리방안이 절대적으로 필요하다는 인식하에 ‘주택재개발정비사업 시행단계별 갈등관리 방안’에 대해 연구하였다. 주택재개발정비사업 추진을 위해서는 조합설립부터 사업 완료까지 복잡한 행정절차 단계를 추진하여야 한다. 그러나, 단계별 과정 추진 중 사업주체와 조합원 그리고 비상대책위원회와 사업주체, 조합과 행정청 간의 갈등으로 주택재개발정비 사업이 중단되거나 소송이 제기되면서 장기간 지체되고 있다. 지방자치단체는 조합과 행정청 간의 갈등에 대해 별다른 해결방안이 없어 중재하지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 주택재개발정비사업 추진에서 나타나는 전반적인 갈등요인을 파악하여 갈등 관리방안을 제시하는 데 목적이 있다. 본 연구의 절차는 다음과 같다. 첫째, 주택재개발사업의 개념을 파악하고 주택재개발사업의 종류 및 선정 기준, 시행단계별 절차에 대해 살펴본다. 둘째, 문헌을 통해 갈등이론을 고찰하고, 대전광역시 주택재개발정비사업의 지역 추진실태 및 문제점을 살펴본 후 법률적 분쟁이 진행되고 있는 지역갈등 사례를 연구한다. 셋째, 주택재개발정비사업의 시행단계별 갈등요인을 변수로 선정하고 연구가설을 수립한다. 넷째, 시행단계별 갈등요인에 대해 전문가 중요도 분석을 통해 갈등요인을 도출한다. 다섯째, 대표성 있는 갈등유형 변수를 확정하고 최상위 개념으로 계획단계, 시행단계, 완료단계로 각각 구분하고 단계별 절차에서 나타나는 갈등요인을 분석하여 관리방안을 도출한다. 여섯째, 연구의 결과를 요약하여 시사점을 제시한다. 본 연구에서 기존연구와 다른 차별성은 다음과 같다. 갈등관련 문헌의 이론적 고찰을 통해 시사점을 제시하는 한편 갈등요인 관리방안 마련을 위해 연구모형을 변수설정 단계, 연구가설 단계, 분석결과 단계로 설정한다. 먼저 시행단계별 갈등요인에 대해 중요도를 분석하고 AHP 분석에서 추출된 갈등요인별 관리방안을 제시하기 위해 빈도분석과 기술통계분석을 시행 후 제시된 관리방안에서 평균값이 높은 것을 채택하여 사후검정을 통해 갈등 요인별 관리방안을 제시한다. 그리고 전문가 집단의 갈등 관리방안 도출을 위해 통합중요도 분석 및 직업군(群) 분류인 전(前)·현(現)조합(추진위원회)임원, 협력업체 및 시공사, 공무원, 전문가(연구원, 정비사업 전문공인중개사)집단의 중요도를 분석하여 시사점을 제시하는데 연구의 차별성이 있다. AHP 중요도 분석 결과 관리방안은 다음과 같다. 첫째, AHP 통합중요도 산출결과 관리방안으로 가중치가 가장 높게 나타난 요인은 ‘조합설립 추진의 찬반대립’이다. 이에 대한 관리방안은 ‘행정기관 담당자와 중재 전문가를 통한 찬성과 반대하는 주민들과 토론의 장’마련이 필요하다. 둘째, 전(前)·현(現)조합(추진위원회)직군에서 중요도가 높게 나온 갈등요인은‘조합의 전문성 및 투명성 부재’이다. 이에 대한 관리방안으로 조합 임원의 경우 사업운영에 따른 전문성을 갖추어야만 한다. 협력업체 및 시공사 직군에서 갈등요인은‘조합의 전문성 및 투명성 부재’이다. 이에 대한 관리방안으로 조합 임원의 경쟁력을 갖추기 위해서는 행정청의 정기적인 교육과 전문기관 상시자문을 통해 업무능력을 높여야 한다. 공무원 직군에서 갈등요인은 주민 의견 미반영이다. 이에 대한 관리방안으로 설명회, 세미나 등을 개최하여 충분한 의견 수렴이 필요하다. 전문가(연구원, 정비사업 전문 공인중개사)집단에서 갈등요인은 조합설립 추진시 찬성과 반대의 대립이다. 이에 대한 관리방안으로 정비사업 계획추진시 주민 의견을 수렴하고 조합운영에 적극 참여해야 한다. 전문가 집단 직업군을 독립변수로 하여 ANOVA 분석결과 세부갈등 요인에 대한 관리방안은 다음과 같다. 첫째, 계획단계에서 조합설립추진시 찬반대립의 경우 행정기관 담당자 및 중재 전문가를 통한 찬성과 반대하는 주민들과 토론의 장 마련이 필요하다. 조합의 전문성 및 투명성 부재의 경우 초기비용 조달을 위한 규정신설과 시공사 및 협력업체로 인한 부조리 방지가 필요하다. 둘째, 시행단계에서 사업계획 변경에 대한 갈등요인 관리방안은 일관성 유지를 위한 중장기적인 정책 마련과 법 제도에 대한 대응이며, 주택시장 침체로 인한 시공사의 비협조의 경우 분양가 하한제 도입으로 시공사의 경제여건 보장이다. 셋째, 완료 단계에서 갈등은 주택시장 침체로 인한 일반분양 저조이며, 이에 대한 관리방안은 분양가 상한제 도입을 통한 일반분양 활성화 유도이다.

주택재개발사업 이후 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인 연구 : 동작구 주택재개발사업 관리처분계획변경인가를 기준으로

윤인환 서울시립대학교 2011 국내석사

주택재개발사업은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 불량한 지역을 개량하는 사업으로 재개발 완료 후에도 동일한 지역 내 거주할 수 있도록 하는 것이 주택재개발사업의 궁극적인 목표임에 불구하고 사업구역 내 주민은 사업완료 후 재정착을 하지 못하고 있다. 서울시의 경우 재개발사업에 따른 재정착률이 평균 20~30%에 이른다. 이는 주택재개발사업의 목적에 부합하지 않으며 간과할 수 없는 문제이다. 이에 본 연구는 사업구역 내에 기존에 살고 있던 조합원을 기준으로 조합설립인가 당시 소유자와 관리처분계획변경인가시점의 소유권 변동의 여부를 통해서 재개발 사업이라는 외부요인의 변화를 감안하면서도 입주를 하며, 입주 이후에도 재개발로 인한 특성 변화를 원인으로 주거이동을 택하지 않고 지속적으로 거주하는 것을 재정착이라 보며, 원주민들의 재정착 선택 요인을 분석하여 그에 따라 재정착을 제고할 수 있는 방안을 모색하는 것을 목적으로 연구를 하였다. 서울시의 주택재개발사업구역을 대상으로 동작구에 있는 5개의 주택재개발사업구역(상도1, 상도2, 상도3, 상도6, 본동1-3구역)을 대상지로 선정하여 본 연구에 부합하는 원주민의 기준을 세워 조합원 설립인가 시점을 기준으로 원주민을 색출하고, 관리처분계획인가 시점, 관리처분계획변경인가 시점을 토대로 재정착의 여부를 판단하였으며 개별적 변수를 구성하였다. 선행연구 및 이론을 바탕으로 가설을 설정하고 로지스틱회귀 분석을 시행하였다. 주요 연구결과를 요약하면 연령이 적을수록, 유허가 건축물을 소유하고 있었을 경우, 종전재산가격이 많을수록, 부담액의 규모가 클수록, 입주이후 자산의 가치 증가분이 적을수록 재정착을 하는 것으로 나타났다. 위의 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 재정착의 요인으로는 추가입주부담금에 대한 부담이나 원주민의 경제적 여건과 같은 경제적 요인들만이 영향을 미치는 것이 아니라, 입주 이후의 재정착 요인을 살펴보면 경제적·사회적·개인적 요인들이 종합적으로 영향을 끼친다는 것을 알 수 있다. 그러나 현재 원주민의 재정착을 유도하기 위한 정책은 주로 경제적 요인에 치우쳐서 방안을 내세우고 있다. 이는 입주시점까지는 정책의 목적을 실현할 수 있을지라도 입주 이후 시점에서는 정책의 목적과는 다른 결과를 얻게 되어 정책의 실효성이 떨어질 여지가 있다는 것을 시사한다. Housing Redevelopment Project is conducted for improving the residential environment, poor infrastructure. The one of goals of project is to make inhabitants can live where they have lived, but resettlement ratio of inhabitants is too low. This 'resettlement' means that inhabitants choose to live "there"-they have lived before the project- while considering changes in external factors such as a redevelopment project, and then, they live there continuously not move because of characteristics change due to redevelopment project. In case of Seoul, rates of resettlement after the redevelopment project are just an average of 20-30 percent. This study focused on the group of old inhabitants, and used information about the change in ownership between approval establishing a union for redevelopment project to approval change on management planning. The object of this analysis, factors influenced choice resettlement of, is to enhancement of resettlement and to find political point. Housing redevelopment projects in Seoul, especially Dongjak-gu, having 5 housing redevelopment project areas (Sangdo 1, Sangdo 2, Sangdo 3, Sangdo 6, Bondong 1-3), selected as the target, established criteria of indigenous inhabitants consistent with this study. The time of union was established used as a baseline of old inhabitants and the time of management planning or planning change has taken approval, it is based on the point to determine whether the resettlement or not. Based on previous research and theory, to test hypothesis, and the logistic regression analysis was performed. The main results can be summarized with decreasing age, owns the permitted buildings, the higher price for the previous property, the larger the payment, the decreasing value of the assets since resettlement appeared to be resettled. As seen as the results, factors that indigenous inhabitants consider to make a "resettlement" decision are not only economic factors such as the burden of additional occupancy charges or their economic conditions but economic·socio·personal factors, too. However, to encourage the resettlement of indigenous policy is focused on economic factors. This means, the policy will be possible to achieve its objective until moving up to "there", but after this time, it may be lost political effectiveness.

주택시장 변화에 따른 서울시 주택재개발 사업기간의 영향요인 연구

오문현 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내석사

2008년 발생한 세계금융위기로 부동산 경기 불황이 시작되었고 그로 인하여 무분별하게 사업을 시행하였던 건설사들은 미분양사태와 프로젝트금융(Project Financing)부실이 나타나면서 서서히 사업을 진행하지 못하게 되었다. 이로 인해 사업성이 떨어지는 주택재개발사업들이 멈춰있는 실정이다. 수익성은 재개발사업을 방해하는 가장 큰 이유 중의 하나이며 사업기간이 길어질수록 수익성은 떨어진다. 주택재개발사업은 열악한 주거환경에서의 주민들의 삶을 개선하고자 하는 공익적 목적이 있기 때문에 사업성이 비록 저조하더라도 정비가 시급한 지역은 사업이 이루어져야 한다. 지금은 부동산 불황기인 만큼 사업에 신중히 다가가야 한다. 따라서 불황기 때의 사업기간에 영향을 미치는 요인에 대해서 알아볼 필요가 있다. 그리고 부동산 불황기의 사업기간에 영향을 미치는 요인에 대해서 보다 명확하게 하기 위해서는 부동산 경기가 호황일 때와 비교해 검토할 필요성이 있다. 따라서 이 연구는 주택재개발사업을 부동산 경기가 호황인 시기와 불황인 시기로 나누어 각 시기별로 사업기간에 영향을 미치는 요인에 대해서 살펴보고자 한다. 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 이전을 부동산 호황기 그 이후를 부동산 불황기로 나누었고, 선행연구를 통해 사업기간에 영향을 미치는 요인들을 선정하여 다중회귀분석을 실시하였다. 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 호황기와 불황기에 공통적으로 영향을 미치는 요인은 생산자물가지수 증가분이었고, 사업기간 전반적으로 양의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 생산지물가지수 증가분이 높아지면 원자재가격이 상승하고 이로 인해 공사비가 상승되면 주민들의 추가분담금이 상승하게 된다. 따라서 높아진 추가분담금으로 인해 주민 동의율이 하락됨으로 인해 관리처분 단계의 소요기간이 증가하는 것으로 판단된다. 둘째, 사업기간에 영향을 미치는 요인들은 경기 호황기의 경우와 경기 불황기의 경우에 차이가 있었으며, 이는 다시 각각의 사업단계마다 소요기간에 영향을 미치는 요인들이 다른 것으로 나타났다. 셋째, 사업단계별로 영향을 미치는 요인이 다른 것으로 나타났다. 호황기에는, T1(구역지정 ~ 조합설립인가)단계는 조합원 비율과 생산자물가지수 증가분이, T3(사업시행인가 ~ 관리처분인가)단계에서는 개발용적률, 생산자물가지수 증가분, 금리가 영향을 미치는 것으로 나타났다. 불황기에는, T1(구역지정 ~ 조합설립인가)단계는 구역면적이, T2(조합설립인가 ~ 사업시행인가)와 T3(사업시행인가 ~ 관리처분)단계에서는 생산자물가지수 증가분이 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 이 연구는 주택재개발사업의 호황기와 불황기에 따라 사업기간에 영향을 미치는 요인에 어떤 차이가 있는지 분석했다는 것에 의의가 있다. The housing market recession was initiated on the global financial crisis occurred in 2008. Accordingly, construction Company gradually discontinues the business due to the unsold state and weak project financing. As a result, housing redevelopment project which feasibility is low have been stopped. Profitability is one of the biggest reasons to suspend housing redevelopment project. Also, the longer project period become, the less profitability become. Housing redevelopment project have a public purpose to improve the lives of people in poor housing environment. Thus although feasibility is low, housing redevelopment project need to proceed in the urgent maintenance area. Now as long as the housing market is slack, carefully come to the business. Therefore, it is necessary to investigate factors that affect the project period during recession. Then, in order to make clear the factors that affect the business period of the housing market recession, should be considered in comparison with the case housing market is steep. Therefore, in this study, housing redevelopment project is divided into periods of recession and a booming time. And then Factors affecting the project by each period will be studied. The global financial crisis starting in 2008 before the housing market booming period later was classified as a housing market downturn. And elect the factors that affect the project period through previous research, conducted a multiple regression analysis. Taken together the results of the study are as follows. First, is the producer price index increase, factors that affect the common during a housing market downturn and booming period, were analyzed as affecting positive as a business period. Place of producer price index increase is high, raw material price rises, by this construction cost increases, this would be Extra cost-sharing of residents rises. It can be considered that the increased Extra cost-sharing reduces the residents-consent rate, that extends the period of Management Disposal Plan. Second, there was a difference in the factors affecting the project period of recession and booming period. The factors affecting the duration of project differs by at each project progress step in the recession and economic boom. The factors affecting the project period according to operating stages are analysed like this. The proportion of union members and the increased amount of producer-price index became significant factors in stage T1 (Area specified ~ Approval of union incorporation), and the increased amount of producer-price index and FAR(Floor Area Ratio) became a significant factor in stage T3(Business enforcement approval ~ Approval of management disposal) in the booming period, while the size of area became a significant factor in the recession. The size of area became a significant factor in stage T1 (Area specified ~ Approval of union incorporation), and the increased amount of producer-price index became a significant factor in stage T3(Business enforcement approval ~ Approval of management disposal) in the recession. This research has significance that it analyzed factors affecting the project period of housing redevelopment divided in economic boom and recession.

不良住宅再開發事業이 建築密度와 公共用地에 미치는 效果分析에 관한 硏究 : 서울市를 中心으로

양갑 漢陽大學校 1997 국내석사

서울의 불량주택지를 정비하기위한 여러가지 정책적인 대응이 있었으나 그 효과가 미흡하였고, 구체적이고 본격적인 재개발사업이 시작된 것은 1973년 부터이다. 불량주택재개발사업이 시작된 지 약 4반세기가 지난 지금, 그 동안의 건축규제 완화에 따른 건축밀도 및 공공용지의 구성비율을 분석함으로써 제도변화에 따른 물리적 구성 및 배치를 살펴보고, 불량주택재개발의 건축규제에 대한 영향력을 유추하여 건축밀도 및 공공용지 확보방안에 대해 살펴보고자 한다. 불량주택지개발에 있어 고려해야할 영향요인을 추출하기위해 다음과 같이 세단계의 연구과정을 거치고 있다. 첫째, 불량주택지구의 특성을 알아보는 단계로, 주택부족과 주거환경의 악화에 따른 불량주택재개발의 발생배경과 일반적인 특성을 파악하여, 재개발의 근본취지와 현재의 추진상황을 파악하였다. 둘째, 사례조사 단계로 불량주택재개발이 활발히 진행되면서 겪게되는 다양한 주택실태를 조사․수집한다. 특히, 건축밀도와 공공용지에 영향을 미치는 요인을 추출하는 단계로 교차분석을 통해 인구적 특성, 물리적 특성, 그리고 사업특성을 추출하였다. 셋째, 앞에서 추출한 특성간의 상관분석을 통해 상호의존적인 변수를 제거하고, 상호 독립적인 변수를 사용하여 건축밀도 및 공공용지에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이와 같은 연구과정을 거쳐 다음과 같은 결과를 얻을 수 있다. 먼저 건축밀도의 경우, 첫째, 용적율에 대한 영향요인으로 주택수, 사업기간, 인구수 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 재개발지구의 선정시 기존 인구밀도 및 주택밀도에 대한 조사에 높은 비중을 두어야 하며, 사업관리에 있어서도 특히 사업기간에 있어 원칙을 벗어난 기간의 연장에 대해서는 지양해야할 것이다. 둘째, 건폐율에 대한 영향요인을 살펴보면, 구역면적, 대지지목의 구성비율, 사업기간으로 나타났다. 즉 건폐율의 경우 구역면적과 역의 관계를 보이고 있어 구역면적을 너무 좁게 설정할 경우 건축밀도가 높아져 본래의 취지인 주거환경의 개선효과를 나타내지 못할 수 있다. 셋째, 영향요인들간의 상관관계를 살펴본 결과, 인구수, 가구수 그리고 건립후 가구수가 높은 상관관계를 나타내고 있으며, 가옥주구성비율과 세입자구성비율도 높은 상관관계를 나타내고 있다. 공공용지의 경우, 첫째, 세입자구성비율이 높아지면 공공용지에 대한 비율이 감소한다는 것이다. 특히 최근 들어 세입자들에게 아파트 입주권을 부여함에 따라 주거용지가 많이 소요되고 이에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 둘째, 인구수가 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 이는 인구수가 늘어나면 수용해야 할 주택수가 늘어나고, 이에 따라 공공용지의 비율은 감소되는 것으로 유추할 수 있다. 셋째, 사업기간이 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 감소한다. 이는 앞서 살펴본 사업기간이 늘어남에 따른 용적률의 증가와 함께 고려해 볼 필요가 있는데, 이를 통해 재개발사업을 추진하는데 있어 사업기간에 대한 관리의 필요성이 높다는 사실을 유추할 수 있다. 사업기간이 늘어남에 따라 재개발사업이 달성코자 하는 공공용지의 확보 및 적정 건축밀도의 유지가 어려워지고 있음을 알 수 있다.

주택재개발사업구역의 상가권리금 보상제도에 관한 인식조사

송진우 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2012 국내석사

도시정비사업은 도시화에 따른 인구의 유입, 시간의 경과에 따른 노후·불량한 건축물의 밀집을 개선하기 위하여 필연적으로 이루어져야 하며 그 중요성은 더욱 커지고 있다. 그 과정에 주택재개발사업은 그동안 사업 참여자들 간의 갈등, 상가 또는 주거세입자 보상 미비, 사업지연 등 많은 문제점을 나타냈다. 특히, 사업을 추진하는 과정에 상가세입자 영업손실보상의 적정성에 관한 문제점은 용산참사와 같이 사업의 추진을 가로막는 갈등을 일으키기도 한다. 본 연구는 부천 도당 1-1 주택재개발사업구역 내 토지등소유자와 상가세입자 비교를 중심으로 주택재개발사업구역 내 상가권리금 보상과 관련된 법·제도적 문제점을 알아보고, 그에 따른 정책적 시사점을 제시하는데 그 목적이 있다. 따라서 부천 도당 1-1 주택재개발사업구역 내 토지등소유자와 상가세입자를 대상으로 상가권리금 보상제도 도입에 관한 인식조사를 실시하였다. 그 결과 첫째, 상가권리금 보상에 관한 제도의 도입이 필요하다. 둘째, 바닥권리금과 시설권리금의 적정한 평가가 요구된다. 현재 평가하고 있는 영업권 평가방법 외에 권리금 평가 항목별 인정범위 등 적정 권리금산정 평가기준이 마련되어야 한다. 셋째, 토지등소유자와 상가세입자 간의 인식 차이를 좁히기 위해 상가권리금 보상에 대한 이해와 교육 등이 필요하다. 넷째, 권리금의 보상은 사업시행자(조합)와 공공기관(정부나 지방자치단체)이 함께 해야 한다. 권리금의 일부를 조합이 보상하되 이에 대한 보전은 정부가 추가 용적률 인센티브 등을 통해 보장하는 것이 바람직하다. 다섯째, 권리금 계약의 투명성을 위하여 신고 제도를 도입해야 한다. 이를 위해 매출액과 시설비 등에 관한 증빙서류 제출을 의무화하고, 공시방법에 대해서는 현행 주택임대차보호법상 확정일자를 받는 것처럼 행정관청(동주민센터 등)에 신고하는 제도의 도입이 필요하다. 권리금 보상 문제는 이해당사자 간의 소송 등으로 이어져 사업지연과 수익성 악화 그리고 토지등소유자들의 재산권 침해는 물론 주민 갈등과 사회적 갈등까지도 야기할 수 있는바 상가권리금 보상에 대한 법·제도적 도입이 시급하며 적정한 권리금 보상평가 기준이 필요함을 강조한다. The urban renewal project should necessarily be implemented to improve the concentration of dilapidated and poor buildings with the inflow of the population arising from urbanization and the passage of time, and its importance has become larger. For the years, the housing redevelopment project has caused many problems such as the conflict between project participants, insufficient compensation for tenants, the delay of the project and the like. Especially, the problem relating to the propriety of compensation for store tenants' operating loss in the process of promoting the project may cause the conflict such as the Yongsan Disaster. This study was intended to investigate the need to introduce the laws and institutions related to compensation for the store premium within the housing redevelopment project district with a focus on the comparison between landowners and tenants within it and to present policy suggestions for it. Accordingly, an attitude survey concerning the introduction of the store premium compensation system was conducted for landowners and tenants within the housing redevelopment project district of Dodang 11, Buchoen. As a result, the following findings were obtained: First, it is necessary to introduce the system of compensation for the store premium. Second, it is necessary to make a proper valuation of the local premium(floor premium) and the installation premium. Third, it is necessary to provide landowners and store tenants with the understanding and education of compensation for the store premium in order to narrow a difference in the understanding between them. Fourth, it is necessary that both the project developer(association) and the public agency(central government and local government) should make compensation for the premium. Fifth, it is necessary to introduce a notification system for transparency of the premium contract. The problem of compensation for the premium leads to the lawsuit between stakeholders, which may cause a conflict between residents and the social conflict as well as the delay of the project, the worsening of profitability and an intrusion on landowners' property right. So it is urgent to introduce the legal and institutional system of compensation for the store premium and necessary to establish the criterion for valuation of proper premium compensation.

住宅再開發事業의 租稅에 관한 硏究

김영인 인하대학교 행정대학원 2007 국내석사

본 연구는 도시및주거환경정비법의 범위 내에서 이루어지고 있는 주택재개발사업의 법적 절차를 알아보고 사업진행 단계별로 발생하는 조합 및 추진위원회 조세의 문제점 및 개선방안을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구는 그 동안 발표된 논문과 단행본, 학술지, 관계법령, 법원의 판례, 과세당국의 예규 등을 분석하여 현행 조세의 문제점 및 개선방안을 도출하였다. 본문에서 제기된 문제점에 대한 개선방안을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 추진위원회의 인격을 법인으로 보아야 한다. 둘째, 추진위원회 단계에서 지출된 경비는 자산화 하여 재개발조합에 승계시켜야 한다. 셋째, 주택재개발사업에 있어 재무제표의 기본가정 중 계속기업가정의 재해석이 필요하다. 넷째, 수익의 귀속시기를 명확히 하여야 한다. 다섯째, 종전 건물의 취득가액 및 철거비용을 토지원가로 산입하여야 한다. 여섯째, 정비관리업체의 국민주택규모 이하 제공 용역에 대하여 부가가치세를 면제하여야 한다. 일곱째, 재개발입주권의 주택 간주제도는 폐지되어야 하며 1세대 2주택자에 대한 비과세 제도를 정책적 목적에 맞게 개정하여야 한다. 여덟째, 재산세 및 종합부동산세의 사실상 납세자기준을 명확히 하여야 한다. 본 논문은 주택재개발사업이 안고 있는 현황을 분석하고 이에 따른 개선사항을 제시함으로써 과세당국의 공식적 견해표명이 늦어짐에 따른 경제주체들의 예측불확실성을 조금이나마 해소할 것으로 본다. 다만, 일본 등 주택재개발사업에 있어 많은 경험이 있는 국가들의 사례를 분석하고 다각적인 개선사항을 제시하지 못한 점은 아쉬운 부분이다.

주택재개발사업과 공공재개발사업의 공공지원 효과 분석 : 성남시 사례를 중심으로

박민정 서울시립대학교 도시과학대학원 2022 국내석사

재개발사업은 “정비기반시설이 열악하고 노후‧불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역‧공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의된다. 그러나, 사업성이 부족한 지역의 경우 주거환경이 열악해도 재개발이 추진되지 못해 슬럼화되는 등 사회적 문제가 발생하였다. 이에 따라 인센티브를 통해 낮은 사업성을 보완함과 동시에, 임대주택을 포함해 공공성을 강화한 “공공재개발”이라는 새로운 정비사업 방식이 등장하였다. 이 연구는 정비사업 방식별 지원방안에 따른 비용 및 효과를 비교하여 사업성 변화를 파악하는 것을 목적으로 한다. 아울러, 정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인의 변화에 의한 민감도를 분석하여, 사업추진 방향에 대한 정책적 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다. 연구대상지로 성남시 재개발사업 구역을 선정하였으며, 재개발 정비사업 방안은 민간에 의해 추진되는 재개발사업, 한국토지주택공사가 사업시행자이며 순환이주단지를 활용하는 성남형 공공재개발, 공공 사업시행으로 지원이 제공되는 공공재개발 방식으로 구분하였다. 재개발 정비사업 방안별 지원되는 공공지원 내용을 중심으로 연구하였으며, 그 주요 내용으로는 용도지역 상향, 용적률 상향, 사업비 융자 지원 등이 있다. 본 연구에서는 성남시 내 재개발구역인 A, B구역에 재개발사업, 성남형 공공재개발, 공공재개발의 정비사업 지원 방안을 대입하여 사업성을 도출하여 비교하였는데 공공지원이 많을수록 사업성 개선에 효과가 있었다. A구역과 B구역 모두 공공재개발 방식으로 사업을 진행하였을 때 사업성이 가장 높은 것으로 분석되었다. 다음으로, 정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인으로 공공임대주택 비율, 소형임대주택 비율, 정비기반시설 설치비 지원, 일반분양주택의 분양가, 사업 기간을 선정하여 민감도를 분석하였다. 분석 결과 공공임대주택 비율과 일반분양주택의 분양가가 다른 요인보다 사업성에 더 많은 영향을 미쳤고, 공공재개발 방식이 주택재개발, 성남형 공공재개발 방식에 비해서 사업 기간 지연에 따른 사업성 악화가 적었다. 따라서 공공재개발 방식은 사업성이 낮아 주민 스스로 사업추진이 어렵고 임대주택이 필요한 특징을 가진 지역에서 추진되어야 한다. 또한, 정비사업 추진 시 사업대상지별 지역적인 특성을 고려하여 알맞은 정비사업 방식을 선택하는 정책이 필요하다. The housing redevelopment project refers to “a project that aims to improve the residential environment in an area which has poor maintenance infrastructure and where old and defective buildings are dense, or to improve the urban environment for the recovery of urban functions and revitalization of commercial areas in commercial and industrial areas.” However, redevelopment was not planned for the areas that lacked business potential even though the residential environment was poor, and it made the areas slum with other social problems. To solve this problem, a new maintenance project method called “public redevelopment” emerged. The new method complemented the low business potential with incentives and strengthened public properties by including rental housing. This study aimed to understand the change in business potential by comparing the cost and effect of the support plan for each maintenance project method. Also, this study analyzed the sensitivity to changes in factors that affect the profitability of the maintenance project to provide policy implications for the project direction. The study site is a housing redevelopment area in Seongnam City. The plan for the redevelopment maintenance project was sorted into housing redevelopment processed by the private sector, Seongnam-type public redevelopment that uses a circular relocation complex with the Korea Land and Housing Corporation as the project operator, and public redevelopment supported through public projects implementation. This study focused on the contents of public support supported in each redevelopment maintenance project plan. The main public support includes an increase in land use, an increase in the floor area ratio, and loan support for the project cost. In this study, the business potential was derived and compared by introducing maintenance project support plans of housing redevelopment, Seongnam-type public redevelopment, and public redevelopment to redevelopment zones A and B in Seongnam City. The more public support there was, the more effective it was in improving business profitability. For both zone A and B, the business potential was the highest when the project was carried out in the public redevelopment method. Then, this study selected the ratio of public rental housing, the ratio of small rental housing, support for maintenance infrastructure installation cost, the sale price of general sale housing, and the project period as factors of the business potential of the maintenance project and analyzed the sensitivity. The analysis result showed that the ratio of public rental housing and the sale price of general sale housing had a greater effect on profitability than other factors. Also, the public redevelopment method had less deterioration in business potential from the delay of the project period than the housing redevelopment and Seongnam-type public redevelopment methods. Therefore, the public redevelopment method should be implemented in areas that have low business potential, which makes it difficult for residents to pursue the project on their own, and require rental housing. Also, a policy that considers the regional characteristics of project areas and selects an appropriate maintenance project method when implementing the maintenance project is demanded