복합용도건축물의 운영성과 제고를 위한 관련 항목의 중요도 연구

정상현 단국대학교 부동산·건설대학원 2010 국내석사

도심공동화 현상을 방지하며, 경제적으로는 토지이용의 극대화와 지역경제 발전에 기여하고자 하는 복합용도개발은 최근 도심재개발 및 신도시개발에 있어 증가되고 있는 추세이다. 사업의 추진에 있어서 민관합동 PF 방식, 민간PF 방식 등 다양하게 진행되고 있고 사업의 규모가 점차 증가되고 있으며, 완공되어 운영 중인 사업뿐 아니라 현재 진행 중에 있는 많은 사업들이 성공적인 수행을 위하여 활성화 방안을 강구하고 있다. 본 연구의 목적은 복합용도개발의 활성화를 원하는 사업시행자, 시공관계자, 운영자 등에게 운영성과 제고를 위한 주요 부문별 중요도를 제공하며, 완공 이후 소유자, 투자자, 입점영업자 등 관련자에게 각자의 목적에 부합되는 복합용도건축물로 계획될 수 있도록 하는데 기여하고자 한다. 본 연구의 공간적 범위는 복합용도건축물이 집중적으로 분포해 있는 수도권을 포함하여 전국이며, 시간적 범위는 설문조사 기간을 기준으로 보면 2010년 4월에서 5월이다. 조사대상은 주거, 업무, 상업, 숙박 등의 세 가지 이상의 용도를 갖고, 일정규모 이상의 건축연면적(66,000㎡)을 갖추고, 완공되어 운영 중인 곳이며, 문헌조사, 설문조사, 기초 통계분석을 통해 수행하였다. 설문조사를 통해 운영․관리자가 판단하는 운영성과 제고를 위한 항목의 중요도, 활성화 정도에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형이 실제 활성화와의 관련성 여부를 조사하였다. 본 연구의 주요 결과물을 정리하면 다음과 같이 요약된다. 첫째, 운영성과 제고 관련 항목의 중요도와 관련하여서는 7개 항목 모두 평균이상으로 중요하게 인식되고 있다. 세부적으로는 홍보 등의 마케팅 활동(1위), 시장 환경에 적합한 MD변경(2위), 전문적이며 체계적인 관리(2위), 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획(4위), 적정한 분양가․임대가․제품 또는 서비스 가격(5위), 앵커시설 등의 집객시설 ․용도별 규모․배치․면적비율의 적정성(5위), 내․외부 공간의 공공성(7위)의 순으로 중요도가 높게 나타났다. 둘째, 활성화 정도에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획 부분에서 차이를 나타내고 있으며 이는 활성화된 곳에서 활성화되지 않은 곳에 비해 마케팅 항목을 1순위로 보는 관점에서 더욱 더 상환경계획 항목이 중요하다고 인식하는 것으로 추정된다. 셋째, 임대․직영형과 분양형에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 전문적인 관리 항목에서 분양형이 1위로 인식되었다. 이는 분양형에서 공용부분의 관리, 구분소유의 쟁점 등의 이유로 전문적이며 체계적인 관리가 보다 더 중요한 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 또한 내․외부 공간 항목에서 차이가 있으며, 이는 임대․직영형에서 상대적으로 내외부 공간의 공공성을 강조하는 것과 달리 분양형에서는 임대․직영형에 비해 중요도가 낮은 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 넷째, 임대․직영형과 활성화와의 관련성과 관련하여서는 Chi-square(χ²) 검증을 통해 실시한 결과 관련성이 있는 것으로 나타났다. 분양형에서 활성화되지 않은 곳이 많은 점과 분양형과 활성화되지 않은 곳에서 모두 전문적인 관리를 1순위로 인식하였다는 점이 논리적으로 일치하였다. The current trend of mixed use development, which is preventing central business district decline, maximizing the land use and reviving regional economy, is an increase in redevelopment of central of cities and new city developments. Mixed use development is pushed ahead with variety of financing, such as public-private partnership PF and private PF, and the scale of development has been increased gradually. Not only running project, completed already, but also undertaking projects are conducted with revitalization plans for the successful performance. The purpose of this study is to provide the level of importance by major sections for operation and improvement to project owners, builders, operators and etc, who want to activate the mixed-use development, and to contribute in planning of mixed-use buildings in accordance with each purpose of the related people such as owner, investors, retailers after completion. The spatial range of this study is all over the country including the metropolitan area and the temporal range is April and May 2010 on an questionnaire survey time base. The objects of survey are buildings with gross floor area (GFA) above 66,000㎡ in operation with more than three purposes such as residential, commercial, accommodation and etc. It was executed with literature reviews, questionnaire surveys and basic statistical analysis. Through the questionnaire survey, the level of importance of each item for operation and improvement, the difference of importance by activation levels, the difference of importance by leasing type, direct management type and sale type and the connection between the types above and the actual activation were studied. The major results of this study are summarized as below. Firstly, all the seven items are considered important as above average in the level of importance of operation and improvement. In details, the importance is ranked marketing activities such as PR (1st), MD changes suitable to the market environment, a professional and systemic management(2nd), an attractive environment plan with concepts(4th), reasonable sale price, leasing price, product or service price(5th), adequacy of customer attract facilities such as an anchor facility, size by purposes, allocation, size rate(5th), publicity of inside and outside space(7th). Secondly, analyzing the operation and improvement by activations, a difference in an attractive environment plan with concepts part shows difference that the environment plan is considered very important at activated place comparing to inactivated place with the view of ranking the marketing item as 1st. Thirdly, analyzing the difference in recognition of operation and improvement related items by leasing, direct management type and sale type, the sale type is recognized as the 1st in the professional management item. This leads an assumption that the professional and systemic management is more important in the sale type with the reasons of public area management, private own issue and etc. Besides, inside and outside space item shows a difference that we can assume a sale type is respectively considered low important comparing to a leasing and direct management type stressing the publicity of inside and outside space respectively. Fourthly, regarding to the connection between leasing, direct management type and activation, it shows there is a connection through the Chi-square(χ²) test. The factor that there are many places not to activated in leasing types and the factor that the professional management is considered the 1st at sale types and in activated places are logically matched.

건축물 에너지효율등급 평가를 위한 소매점 용도프로필 개발

김현준 아주대학교 2023 국내석사

전 세계 총 에너지 소비량의 약 30%가 건물에서 소비됨에 따라, 건물 에너지 절감에 대한 관심이 고조되어 개별 국가들은 건물부문에서 에너지 절감 계획을 수립하고 이를 달성하기 위한 다양한 녹색건축 정책을 시행 중에 있다. 녹색건축 관련 정책을 계획하고 시행하기 위해서 건물에너지 성능의 정량적인 예측이 필요하며 이에 대응하기 위해 2001년 한국에서는 건축물 에너지효율등급 인증제도를 시행하고 에너지 평가프로그램인 ECO2를 개발하였다. 현재 국내 인증제도에서는 프로그램의 입력조건으로 건물의 공간에 대해 20 가지 표준 조건을 일정 양식에 따라 제시하고 있으며, 이를 “용도프로필”이라 한다. 그러나 현재 ECO2에서 사용하고 있는 건축물 에너지효율등급 인증제도의 용도프로필은 독일 표준(DIN V 18599)을 기준으로 작성되었기 때문에 우리나라 건물에서의 실제 사용 및 운전특성이 반영되어 있지 않다. 또한 국내 건축물 통계 상 근린생활시설에 해당하는 건축물의 연면적 중 약 23 %가 소매점으로 분류되고 있으나 관련 용도프로필이 불명확하다. 이러한 상황에서 에너지 성능평가를 진행한다면 상당한 편차가 발생할 가능성이 있다. 본 연구의 목적은 현장조사를 기반으로 국내 소매점 운영 행태를 고려한 새로운 소매점 용도프로필을 개발하고 이를 건물에너지해석 프로그램을 활용하여 기존 소매점 유사 용도프로필과 비교분석하는 것이다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. (1) 국내 표준 용도프로필 개선 사례를 분석하여 용도프로필 입력값을 고찰하였으며 국외 유사 설문 사례를 통해 현장조사 시 활용할 조사서를 구축하였다. 이를 토대로 건축물대장 상 세부용도가 소매점으로 분류된 100개 공간에 대한 용도프로필 관련 현장조사 데이터를 수집하였다. (2) 용도프로필 입력값 11 가지 항목 중 8 가지 항목(이용 및 종료 시간, 설비 가동 시작 및 종료시간, 조명시간, 사람 및 작업보조기기 관련 발열량, 급탕요구량)을 현장조사를 통해 수집된 데이터를 활용하여 소매점 용도프로필을 도출하였다. 나머지 입력값인 냉난방 설정온도의 경우 건물냉난방 온도제한 관련 규정인 에너지이용 합리화법에 따라 냉방 설정온도 26℃, 난방설정온도 20℃를 적용하였다. (3) 현장조사 데이터 기반 소매점 용도프로필을 기존 용도프로필과 비교하였다. 기존 소매점 관련 유사 용도프로필인 ‘매장’ 용도프로필 재실밀도가 5 m2/인으로 나타난 반면 소매점 대상 현장조사를 통해 얻은 재실밀도는 약 40 m2/인으로 상이한 점을 통해 국내 소매점을 대상으로 한 적절한 용도프로필의 필요성을 확인하였다. (4) 현장조사 데이터 수집 결과를 건물에너지 성능평가의 주요 변수인 이용 시간 변수를 기준으로 ‘Type A’, ‘Type B’, ‘Type C’ 총 3 가지로 분류 및 통계분석을 진행하였다. 또한 본 연구에서 개발한 소매점 용도프로필을 활용한 에너지 성능평가와 기존 소매점 유사 용도프로필을 활용한 에너지 성능평가를 정량적으로 비교하기 위하여 미국 에너지부(DOE)가 개발한 시뮬레이션 엔진인 Energyplus를 기반으로 한 건물모델링 및 평가 프로그램인 Openstudio를 활용하여 그 결과를 비교분석하였다. 본 연구는 비교적 간단한 현장설문조사를 통해 수집할 수 있는 사용시간, 이용인원 등의 데이터를 활용하여 국가 표준 용도프로필을 개발하는 절차를 제시하였으며 이를 기반으로 현재 국내 근린생활시설로 분류된 건축물 연면적 중 23 %를 보유하고 있는 소매점 용도에 적합한 용도프로필이 필요한 것을 확인하고 해당 용도프로필을 개발하였다. 이를 건물에너지 성능평가의 주요 변수인 이용시간 변수를 활용하여 3 가지 유형으로 분류 및 통계분석을 진행하였으며. 최종적으로 이를 기존 소매점 관련 유사 용도프로필인 매장 용도프로필과 비교하기 위해 건물모델링 및 평가 프로그램인 Openstudio를 활용하여 에너지 성능평가 결과를 정량적으로 비교분석하였다. 본 연구는 국내 건축물 에너지 평가프로그램인 ECO2를 통해 보다 정확하고 구체적인 녹색건축 관련 정책을 시행하고 계획할 수 있도록 기존 용도프로필 입력값의 개선과 기존 용도프로필로 평가하기 모호한 공간들에 대한 새로운 용도프로필 도출 필요성을 제안한다. As about 30% of the world's total energy consumption is consumed by buildings, interest in building energy savings has increased, and individual countries are developing energy-saving plans in the building sector and implementing various green building policies to achieve them. In order to implement and plan policies related to green buildings, quantitative predictions of building energy performance are needed, and in 2001, Korea implemented a building energy efficiency rating certification system and developed an energy evaluation program called ECO2. Currently, the domestic certification system presents 20 standard conditions for the space of a building according to a certain form as input conditions for the program, which is called a "usage profile." However, the usage profile of the current building energy efficiency rating certification system used in ECO2 is based on the German standard (DIN V 18599), so the actual use and operation characteristics of buildings in Korea are not reflected. In addition, according to statistics on domestic buildings, about 23% of the total floor area of buildings corresponding to neighborhood living facilities is classified as retail stores, but the related purpose profile is unclear. In this situation, there is a possibility that significant deviation will occur if energy performance evaluation is conducted. The purpose of this study is to develop a new retail usage profile considering the operation behavior of domestic retail through field surveys and compare it with the existing retail-like usage profile using the building energy analysis program. The results of the study are summarized as follows. (1) The usage profile input value was reviewed by analyzing the case of improving the domestic standard usage profile, and a survey report was established to be used for field surveys through similar survey cases in US. Based on this, field survey data related to usage profiles were collected for 100 spaces in which detailed uses on the building register were classified as retail stores. (2) The retail usage profile was derived using data collected from field surveys on 8 items (use and end time, facility start and end time, lighting time, heat generation related to people and work assistants, hot water supply requirements). In the case of the remaining input values, the cooling and heating set temperatures of 26°C and the heating set temperature of 20°C were applied in accordance with the Energy Utilization Rationalization Act, a regulation related to the building cooling and heating temperature limit. (3) The retail store usage profile based on field survey data was compared with the existing usage profile. The actual density of the existing similar-use profile for retailers was 5 m2/, while the actual density obtained through field surveys for retailers was about 40 m2/, confirming the need for an appropriate usage profile for domestic retail. (4) The results of the field survey data collection were classified into three categories: 'Type A', 'Type B', and 'Type C', based on the usage time variables, which are the main variables of building energy performance evaluation. In addition, to quantitatively compare the energy performance evaluation using the retail uasge profile developed in this study and the energy performance evaluation using the existing retail profile, Openstudio, a building modeling and evaluation program based on Energyplus, a simulation engine developed by the US Department of Energy (DOE). This study presented a procedure to develop a national standard usage profile using data such as usage time and number of users collected through a relatively simple field survey, and based on this, it was confirmed that a usage profile suitable for retail stores that currently own 23% of the total area of buildings classified as neighborhood living facilities in Korea was needed. This was classified into three types and statistical analysis was conducted using the usage time variable, which is the main variable of building energy performance evaluation. Finally, the energy performance evaluation results were quantitatively compared and analyzed using OpenStudio, a building modeling and evaluation program, to compare this with the existing retail-related similar usage profile. This study proposes the need to improve the input value of existing usage profiles and derive new usage profiles for ambiguous spaces to evaluate with existing usage profiles so that more accurate and specific green building-related policies can be implemented and planned through ECO2, a domestic building energy evaluation program.

독일 용도지역제도 변화에 대한 이해 : Urbane Gebiete 용도지역

전성재 서울시립대학교 도시과학대학원 2020 국내석사

Although Korea's Land Use planning system is the most basic management tool for urban management, it has been in operation for more than 50 years since the plan was established. As it changed from development to the era of regeneration and growth to the era of management, various problems arose in the city, and various studies and proposals have been made to improve these problems, but all of these studies didn’t solved the fundamental problem of the use area system. This paper is a study of landuse plan called ‘Urban Gebiete(Urban area), which was recently established in Germany, and it is meaningful research because it can help reform the Korea’s plan use planning system in the future. The purpose of this paper is to analyze the characteristics of the German spatial planning system and the transition of the landuse system i including Urbane Gebiete(urban areas), and analyze the cases in which urban areas are applied to consider how to solve the problem of urban housing shortage. The Urbane Gebiete (urban areas) designated throughout the city were analyzed using Hamburg as an example, and the following results were obtained by selecting Altstadt 49 districts, Billstedt 113 districts, Billstedt 115 districts, and Rothenburgsort 16 districts as case areas by type. First, various problems arose along with the external spread of cities due to the increase in the population and the rise in real estate prices, and as an alternative, the new land use area "Urbane Gebiete (urban areas)" was established. Second, Urbane Gebiete (urban areas) was mainly designated as central and regional centers, and 80% of all Urbane Gebietes (urban areas) were planned small and medium-sized projects in the form of redevelopment, and in the case of new development, plans were planned a large scale including public lands and open spaces. Third, after examining the current status and plans for designating urban areas in case areas showed that the existing functions were maintained as much as possible, and that the mixed use area was changed to urban areas. This study produced meaningful results by analyzing Urbane Gebiete (urban areas) and cases, but showed limitations of research as there were not enough cases in which projects were realized due to the early stages of introduction. In Korea, there is a similar system to Urbane Gebiete (urban areas), but it can be seen as an exceptional plan of system, not a general plan, and the project is not largely carried out as it was promoted as a public initiative for public purposes. Based on the cases in which Urbane Gebiete (urban areas) have been implemented in the future, research on the effects before and after the introduction of the system, as well as how Urbane gebiete can be applied to the Korea through comparison with Korea’s systems, is considered a task of pursuing research. In the future, based on the example of the realization of Urbane gebiete, research on how to apply Urbane gebiete to Korea through comparison with Korea systems is considered as a next research project. 우리나라의 용도지역제는 도시 관리의 가장 기본적인 관리수단임에도 불구하고 계획이 수립된 지 50여년이 넘도록 큰 개선 없이 현재까지 운영되어 왔다. 개발시대에서 도시재생 시대로, 도시성장 시대에서 도시관리의 시대로 변화하면서 도시에서는 다양한 문제들이 발생하고 있으며, 개편에 관한 다양한 연구가 진행되었지만 아직 용도지역제도가 개편되지는 않고 있다. 본 논문은 최근 독일에서 Urbane Gebiete(도시지역)라는 용도지역이 새로 제정되어 독일의 사례를 연구하는 것이 향후 우리나라 용도지역제도 개편을 진행하는데 있어 의미가 있는 연구라 할 수 있다. 논문의 목적은 독일 공간체계와 용도지역의 변천, 새로운 용도지역 도시지역에 대한 특성을 분석하고 도시지역이 적용된 사례를 분석함으로 도심지에 주택을 어떻게 공급하는지에 대하여 고찰하는 것을 목적으로 한다. 함부르크시를 사례로하여 도시전체에 지정된 도시지역을 분석하였으며, 유형별 사례지역으로 Altstadt 49지구, Billstedt 113지구, Billstedt 115지구, Rothenburgsort 16지구를 선정하고 도시지역이 지정된 목적과 같이 계획이 수립되어 있는지 분석하였으며, 다음과 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 독일의 대도시 인구 증가와 부동산가격 상승으로 인한 도시의 외연적 확산, 각종 문제 발생되었으며, 이에 대한 대안으로 새로운 용도지역인 ‘도시지역’(Urbane Gebiete)을 신설하였다. 둘째, 도시 및 지역중심으로 공지 등을 활용하여 도시지역을 지정하였으며 지정된 도시지역의 80%가 재개발 형태이며 중소규모로 사업이 진행되었으며, 신규개발의 경우는 도시외각지역 공지를 활용하여 대규모로 계획이 수립되었다. 셋째, 사례지역의 도시지역 지정 여건과 계획을 살펴본 결과 기존 기능을 최대한 보존하였으며, 혼합 및 도심지역의 용도가 도시지역으로 변경된 것으로 확인되었다. 독일 도시지역과 실현사례를 분석하여 의미있는 결과를 도출하였지만 아직 도시지역이 도입초기로 사업이 실현된 사례가 없어 연구의 한계를 보였다. 우리나라에서도 독일 도시지역과 유사한 제도가 있으나 일반적 제도가 아닌 예외적인 유형의 제도로 볼 수 있으며 , 도입 당위성을 위해 공공주도로 추진되어 사업이 도입목적과 같이 활발하게는 추진되지 못하고 있는 실정이다. 향후 도시지역이 구현된 사례를 바탕으로 제도 도입전후 미치는 영향에 대한 연구와 더불어 국내제도와 비교를 통해 도시지역이 국내에 어떻게 적용할 수 있는지에 대한 연구가 추구 연구 과제라 생각된다.

서울 송파구 주거지역내 시장 가로변의 중규모 복합용도 건축물의 특성에 관한 연구

김연록 서울시립대학교 일반대학원 2014 국내석사

This study is to understand the urban structure around Bang-e market in Songpa-gu where consumption in the neighborhood is amicable due to surrounding residences despite of shrinking commercial function, and investigate characteristics of commercial complex buildings that form the market street. First, urban contextual elements that affected the formation and background of the neighboring streets in the residential area are 1) Construction of low-level residences, 2) urban status of the site, and 3) construction and status of the market street. 1) Jamsil district development plan for low-level residences is based on creating an independent living area with the main gu. 2) Blocks, households, roads, and lots constructed from Jamsil district development previously mentioned became important elements to form the neighboring streets related to the site’s urban status. Therefore, the 10m wide street constructed performed as a neighboring street and became a market due to increasing number of surrounding residences. 3) 10m street penetrating the block naturally satisfies the surrounding residences and the number of multi-functional buildings spontaneously increased. In addition, commercial facilities and residences have contrasting characteristics in the relationship with the city. Especially in the relationships with streets, commercial facilities have open forms to pedestrians, while residences pursue adequate privacy. Therefore, commercial complex buildings have unique characteristics with different spaces coexisting in one building. 1) In the relationships with lots and streets, commercial complex building were arranged based on commercial facilities located on lower floors than houses. 2) According to forms of multiplex houses and households under the regulations, number of floors and number of facilities per floor, entrance to each building, and use of empty lot of multi-functional buildings changed. 3) Because the forms of windows change based on uses of each floor – whether for commercial facility or house, they are very significant in determining the forms of façade. Therefore, façade can be classified as perforation, horizontal, film, and mixed types. 4) Structure of individual shops on the first floors on the street can be classified as indoor, in and outdoor, temporary, and outdoor types which were determined from if the building is located on the market street or side street, or business types. 5) Parking was complexly influenced from the relationship between lots and street, forms of multiplex house and households, acceptable ratios of commercial buildings and houses, and selling styles. It was classified as mechanical parking, vacant space parking from building arrangement, piloti parking, and underground parking. This study is to solve lack of understanding streets around assembled buildings that are not related to the order of urban system, and offer alternative elements that cam bring vitalization of streets. However, there are cases of few areas with residential functions violated due to indiscreet access of commercial facilities in the general residential areas. Therefore, a research for institutional supports that sets a limit for the inflow of commercial facilities in physical and institutional levels, and classify living neighborhood in detail to prevent violation of residential functions. 본 연구는 근린생활권 내 상업가로의 기능이 위축되는 현상 속에서도 여전히 근린지역 내의 소비가 배후 주거지의 수요에 따라 원활이 이루어지는 송파구 방이시장 일대의 도시구조를 이해하고, 시장가로를 구성하는 복합용도 건축물의 특성을 분석하고자 하였다. 먼저, 주거지내 근린가로의 형성 배경과 근린가로 형성에 영향을 미친 도시 맥락적 요소를 분석하였는데, 이는 크게 1) 저층주거지의 조성, 2) 대상지의 도시적 현황, 3) 시장 거리의 조성 및 현황으로 나누어 이루어졌다. 1) 저층주거지 조성을 위한 잠실지구 개발계획은 주구를 중심으로 독립적인 생활권을 형성하는 것을 기준으로 하였다. 2) 대상지의 도시적 현황과 관련하여 앞서 밝힌 잠실지구 개발계획에 따라 형성된 블록, 가구, 도로, 필지는 근린가로를 형성하는데 주요한 요소가 되었다. 따라서 근린가로로 형성된 폭 10m의 가로는 근린가로로서의 역할을 수행하였고, 배후 주거지의 밀도가 높아지면서 시장으로 발전하였다. 3) 블록을 관통하는 10m의 도로는 자연히 배후 주거지의 수요를 만족시키면서 자생적으로 형성된 복합용도 건축물이 다수 분포하게 되었다. 또한 논문이 주로 다루고 있는 상업시설과 주택은 도시와 맺는 관계가 상반적인 특성을 가지고 있는데, 특히 가로와의 관계에 있어서 상업시설은 가로의 보행자에 대해 개방적인 형태를 갖는 반면에 주택은 마당, 담, 층별 구분 등을 통해 안정적 주거영역을 설정함으로서 적절한 프라이버시를 유지하는 것을 추구한다. 그러나 이처럼 다른 성격의 공간이 한 건물 내에서 공존하면서 복합용도 건축물만의 특성을 가지게 된다. 이는 다음과 같다. 1) 필지와 가로와의 관계에 있어서 복합용도 건축은 주택보다 저층부에 주로 위치한 상업시설에 의하여 배치가 결정되었다. 2) 법규적 제도에 의한 다세대·다가구주택의 형태에 따라 복합용도 건축물의 층수 및 층별 시설분포, 각 시설로의 진입과정과 공지의 사용용도가 변하였다. 3) 입면은 주로 각 층이 상업시설로 이용되는지, 주택으로 이용되는지에 따라 창의 형태를 달리하므로 입면의 형태를 결정하는데 주요한 영향을 미쳤다. 따라서 창의 형태에 따라 입면을 천공형, 수평형, 피막형, 혼합형으로 구분할 수 있었다 4) 가로변 1층 개별상가의 판매형태는 내부형, 내외 겸용형, 간이형, 외부형으로 구분할 수 있었는데, 이는 주로 건축물이 시장가로 또는 이면도로에 위치하는지 여부와 수용 업종이 무엇이냐에 따라 유형이 결정되었다. 5) 주차방식은 앞선 필지와 가로와의 관계, 다세대·다가구주택의 형태, 상업시설과 주택의 수용비, 판매형태에 따라 복합적으로 영향을 받았으며, 이를 기계식 주차, 건축물 배치에 따른 여유공지 주차, 필로티 주차, 지하주차장 주차로 구분할 수 있었다. 이상에서 논한 바와 같이 토지구획정리사업으로 형성된 방이동 일대는 용도지구, 블록의 형태, 가로체계 등 도시조직에 의해 자연발생적으로 시장이 생성되었음을 밝혔다. 또한 시장을 구성하는 복합용도 건축물의 배치 및 형태를 필지와 가로와의 관계, 다세대·다가구주택의 형태, 상업시설과 주택의 수용비, 1층 상업시설의 판매형태, 주차방식을 기준으로 비교분석함으로써, 건축과 도시가 어떠한 상관관계를 가지는지를 살펴 볼 수 있었다. 본 연구는 서울의 일반주거지역에 형성된 시장가로변의 복합용도 건축물의 형태를 도시와의 관계를 통해서 읽어내고자 하였으며, 이는 서울 주거지역에 분포된 일상의 건축을 대변한다는 점에서 그 의의를 갖는다.

建築物의 用途規制에 관한 硏究

이재국 동국대학교 대학원 2000 국내박사

The land use regulation is formulated for the economic and effective reasons to use land in the planed city, and for the public welfare. From the beginning of the land use regulation, it did not seem to cause a serious trouble. As, however, the society was being developed, the problems, such as spoilt living environment, uncontrolled chaotic situation, have been stood out in the middle of a complicated and newly happened usage. Although the land use regulation has to be applied to use for purified and reasonable purposes, the misusages have been happened by misunderstanding the character of the building use and by lacking of standard for occupancy classification. Hence, It is necessary to classify the occupancy and to properly divide them according to the land use regulation. This study has been done through considering about current the occupancy classification and the occupancy regulations as well as analyzing the range of specific building use characters in order to understand general use character. To reach following conclusions, the history of the building use in the land use regulation and the generalized standards have been studied. The building use in residential areas has been rearranged for analyzing the range of use in the studied district based on the occupancy regulation. The conclusions follow: First, the occupancy regulation focus on the division between the approved and the disapproved usage. However, the occupancy, which has been being appeared and constantly changing as the society is developing rapidly, is likely to cause the worsen living environment owing to lack of legalized system to handle the current situation promptly and permission to use the similar establishment with the uniformed level. So the occupancy regulation based on the characteristics of areas should be adjusted to refine the building use in individual areas. In spite of all needs, it has a difficulty in controlling the regional characteristic the occupancy regulation due to excessive the occupancy regulation in enforcement rules, compared with relaxed local Government Act. The building-usage limits should be mineralized in Enforcement Ordinance to formulate the occupancy regulation, which is adapted to regional specific characters, in rules made by Local Autonomous Entity. Second, in case those commercial business buildings are located along the side roads, most of domestic factories and warehouses are placed on the basement floor. The official facility, the entertainment facility and the second sector facility of neighborhood convenience are placed in near residential areas, which has caused the mixture of building use. In another word, the partition between residential and commercial areas has become ambiguous. The mixture of commercial and residential areas has worsened the living environment. The occupancy regulation on the buffer space between two areas is required to prevent changing the building use easily. Third, 30% of general residential areas except space for educations, public welfares and gyms are along the roads which width is under 6m. Among usage of spaces along the roads, under 6m or over 30m wide, there are most of offices, accommodations, amusement centers, and storage and disposal facilities for danger. On the other hand, along under 12m-width roads, domestic factories, warehouses, the second sector facility of neighborhood convenience, stores and cultural and meeting places are located, which shows that the residential area is polluted by commercial and harmful occupancy. Under current Act, based on the building-occupancy in the residential areas are divided two that are offices and commercial shops according to the road width. Therefore, the modified system is required through adding more strict usage regulations to keep away from these Purposes, such as commercial, harmful building-occupancy in the residential areas according to the road width. Forth, the differences of the surface dimension occupancy are mentioned in the current surface dimension usage regulation in the residential area. The living facilities as the facility of neighborhood convenience have been decided the characters of small and mideum sized buildings within 500㎡ surface dimension. Especially, understanding that the maximum permitted dimension is 1,000㎡, the usage of the first sector facility of neighborhood convenience, except general saunas, clinics, supermarkets and pharmacies, is distributed within 100㎡ and 200㎡, which means that the current dimension regulation seems to be lack of the reality in practice. Even though karaoke should not be supposed to be built in 150㎡ dimension of the residential area, it is widely ranged in 150㎡ of living area. The after management for illegally changed building-occupancy is required urgently. As a result of looking on above, refined and modified dimension occupancy regulation is requested in the residential area. Fifth, a complex level is suggested for definition of the mutual building occupancy. In the occasion of the first sector facility of neighborhood convenience, a complex level of the building occupancy has a tendency to be grouped according to the same or similar occupancy. However, the second sector facility of neighborhood convenience is characterized with amusement centers as well as the commercial occupancy, which is for shops, offices and gyms. One hand, the commercial usage highly forms a complicated living area with the second sector facility of neighborhood convenience excluding cafes, comic book shops, video cafes and karaoke. On the other hand, the commercial buildings are placed near harmfully misused buildings, except domestic factories and warehouse in the residential area. Although multi-purpose houses are unlikely to be built near commercial and harmful districts, generally speaking, commercially or harmfully used buildings in living areas tend to worse the residential area as the first and the second sector facility of neighborhood convenience. For all those reasons, the regulation for the same purposed building should be controlled to invert its occupancy for the pleasant living environment. Namely speaking, the houses should not be inverted in order for the facilities to store and dispose any danger, amusement centers, accommodations and garages. Meanwhile, the complex level (18.93%, 33.82%) between the first and the second sector facility of neighborhood convenience is highly becoming to be placed in the same building. In current Act, there is not clear standard to make the occupancy regulation. That is why the standard based on the building occupancy characters is strongly required to classify the building occupancy.

用途地域變更에 따른 開發利益의 測定 方法에 관한 硏究 : 公示地價를 活用한 事例分析을 中心으로

정휘영 中央大學校 2005 국내박사

어느 토지의 용도지역변경으로 지가가 상승됨으로써 발생된 개발이익에는 토지소유자의 투자확대 및 기타 경제, 사회적 요인들에 의한 개발이익도 포함되어 있기 때문에 이들 용도지역 외의 요인에 의한 개발이익을 분리 측정하는 것이 본 연구의 기본 과제이다. 본 연구에서는 “어느 분석대상지역 토지의 용도지역 변경으로 발생된 순개발이익은 용도지역 변경 후 개발이익을 측정하고자 하는 특정년도의 지가에서 같은 특정년도에 용도지역이 변경되지 아니했다고 가정한 경우의 지가를 차감한 값이 된다.”는 개념모형을 설정하였다. 그러나, 용도지역이 변경된 후 특정년도의 용도지역 미변경 가정시 지가를 알 수 없기 때문에 본 연구의 핵심은 용도지역 미변경시의 지가를 산정하는데 있다. 본 연구에서는 새로이 제안된 개별공시지가 산정 원리를 적용하여 화성시 향남면 및 서울특별시 양천구 목동지역 등의 토지 계 109,036㎡에 대한 용도지역 미변경시의 지가와 개발이익을 유추․측정하였다. 개별공시지가 산정원리를 적용하여 본 연구의 핵심부분인 용도지역 미변경 가정시 분석대상토지의 지가산정에 대한 논리적 근거는 다음과 같다. 첫째, 용도지역 미변경 가정시에 사용될 수 있는 비교표준지를 적정히 선정한다면 분석대상 토지의 용도지역 미변경 가정시의 경제, 사회적 요인 등 일반적 토지 특성은 위 선정된 비교표준지의 가격에 모두 반영된 것으로 볼 수 있다. 둘째, 나머지 분석대상 토지와 비교표준지의 물리적 특성의 차이는 토지가격 비준표상 용도지역별 적정가격 배율을 적용하면 분석대상 토지의 용도지역 미변경 가정시의 지가가 산정된다. 또한 사례분석결과 용도지역 미변경가정시 사용될 수 있는 비교표준지 선정기준을 다음과 같이 마련할 수 있었다. ① 용도지역 변경 이전부터 비교표준지가 분석대상지역 밖에 위치한 경우는 당초 비교표준지를 그대로 사용할 수 있다. ② 당초 비교표준지를 근거로 지가가 산정된 토지가 용도지역이 변경되지 아니한 분석대상 지역 밖에 있다면 그 토지를 당초 비교표준지에 대체되는 “대체표준지”로 사용할 수 있다. ③ 그러나 분석대상지역 밖에 당초 비교표준지에 의하여 지가가 산정된 토지가 없는 경우에는 “새로운 대체표준지”를 선정하고 “수정지가배율”을 적용한다. 또한 개별공시지가 산정원리를 적용하여 측정된 결과치를 기준으로 비교대상토지 이용방법에 의한 측정결과치와의 오차를 계산함으로써 그 측정의 신뢰도를 검증하고 그 유용성을 검토하였다. 이에 따라 비교대상토지 이용방법에 의한 개발이익의 측정모형을 “검증모형”으로 사용하였다. 비교대상토지 이용방법은 실제 측정 불가능한 용도지역 미변경 가정시의 분석대상 토지의 평균지가변동율 대신 분석대상 토지와 인접해 있고 용도지역이 변경되지 아니한 비교대상토지 전체의 평균지가변동율을 사용하는 방법이다. 그러나 두 지역 토지는 완전히 일치되는 평균지가 변동율을 갖고 있지 않기 때문에 본 연구에서는 두 지역 토지의 용도지역 변경이전 평균지가 변동율의 차이를 반영해 주는 다음과 같은 검증모형 선정기준을 설정하였다. 첫째, 먼저 용도지역 변경이전 수년간 두 지역 토지의 평균 지가변동율이 모두 같은 방향으로 유사한 등락 추세에 있는 경우는 용도지역 변경 직전년도의 평균지가 변동율의 차이를 반영해 주는 검증모형의 적용이 타당한 것으로 나타났다. 둘째, 위 두 지역 토지의 평균지가변동율이 일관성도 없이 서로 다른 방향의 등락 추세를 갖고 있는 경우는 용도지역 변경이전 3년간의 평균지가 변동율의 평균치의 차이를 반영해 주는 검증모형을 적용하는 것이 타당한 것으로 나타났다. 본 연구는 2개 지역의 사례분석 결과에 불과하므로 이를 일반화되기 위하여는 앞으로 더 많은 사례에 대한 분석이 이루어져야 할 것이다.

노선상업지역에 대한 지구단위계획의 운영특성 연구

강대양 서울시립대학교 2011 국내석사

상업지역은 입지형태에 의한 분류로 크게 두가지로 나눌 수 있는데 일반적으로 간선가로변에 위치하는 노선상업지역과 신도시 또는 계획도시 등에서 나타나는 블록형 상업지역이 있다. 노선상업지역의 과거 제도변화 과정을 보면 1975년~1995년도까지 하나의 필지에 2이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우 상업지역이 일부만 걸쳐있는 경우 전체 상업지역으로 적용받았던 계획기준이 1996년 법 개정으로 면적의 과반이상으로 계획기준이 개정되었다 2000년이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 서울시는 제1종지구단위계획에서 개별필지단위를 일정규모이상의 획지(단위대지,공동개발)로 지정하여 최소 필지단위 개발이나 토지분할을 제한하여 무분별한 행위허가를 제한하게 되었다. 지구단위계획구역 내에서도 구역 외와 마찬가지로 하나의 획지에 2이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우의 건축물 밀도(건폐율, 용적률)는 현행법령에서 개별필지에 적용되는 것과 동일하게 획지에서도 면적이 과반이상(대통령령으로 정하는 규모)에 해당하는 용도지역을 적용받게 되므로 토지소유자들에게는 개별필지보다 획지를 지정하였을때 재산권침해가 많이 일어나고 건축물 형태로 인한 도로경관의 부조화현상이 발생하여 이를 최소화하는 개선방안 마련이 요구되고 있다. 이에 본 연구에서는 용산 제1종지구단위계획을 중심으로 획지를 규모별, 세장비별로 나눠 현행법령 적용시, 가중평균값 적용시, 상업지역 적용시의 기준에 따라 건축물 형태 변화의 원인을 시뮬레이션을 통해 분석하고 평가하여 이에 대한 개선방안을 제시한다 첫째, 노선별 필지규모(90㎡, 150㎡, 660㎡)와 획지규모(150㎡, 330㎡, 660㎡)의 건축물 밀도를 분석해 보면 개별필지 규모가 90㎡~150㎡일때 상업지역 적용 비율이 많으며 획지의 규모가 330㎡~660㎡일때도 상업지역 적용이 많았다. 둘째 도로변 경관미는 건축물의 평균층수를 기준으로 각 건축물의 높이변화량이 20%일때 경관미가 높은 것으로 보았고 여기서는 상업가로의 특성상 연도형상가에 대한 가시성을 확보하는 경관미이므로 노선의 전체구간에 대하여 산출된 경관미값의 차지비율이 50%이상일 경우 경관미가 높고 조화로운 경관이고, 50%이하일 경우 경관미가 낮으므로 부조화 경관으로 보았으며 노선별 시뮬레이션을 통해 건축물높이 변화를 분석하여 현행법규 적용시 원효로는 부조화 경관, 백범로와 한강로는 조화로운 경관, 가중평균 적용시 원효로와 백범로(일부구간) 한강로는 조화로운 경관, 상업지역 적용시 원효로와 한강로는 조화로운 경관, 백범로는 부조화 경관을 형성하고 있음을 알수 있다 셋째, 획지규모별로 건축물 밀도를 분석해 보면 주거지역에서의 용적률은 현행법규보다 가중평균값이나 상업지역을 적용받는 경우가 유리하고, 건축물높이는 가중평균값이나 상업지역을 적용받는 경우가 훨씬 유리한 것으로 나타났다. 상업지역에서의 용적률은 현행법규보다 가중평균값 적용시 불리해지는 경우가 발생하고, 상업지역에서는 변화가 없는 것으로 나타났으며, 건축물높이는 현행법규보다 가중평균값 적용시 불리하고 상업지역은 변화가 없는것으로 나타났다. 넷째, 세장비로 건축물 밀도를 분석해 보면 세장비 1:1.5미만인경우 현행법령 적용시 상업지역의 면적비가 주거지역보다 크므로 상업지역을 적용 받게 되었으며, 세장비 1:2.0일 경우 주거지역의 면적비가 상업지역보다 크므로 주거지역을 적용받으며 세장비 1:1.5∼1:2.0일 경우 상업지역 용적률(800%)을 적용받을 수 있으나 가중평균값 적용시 건축물밀도는 법정용적률보다 낮게 적용되어 건축물높이도 낮아지게 되므로 토지소유자에게는 불리한 건축물 밀도를 적용하게 된다 다섯째, 세장비 비율별로 분석하고자 노선상업지역 지정 폭원을 10m이하, 12m이하, 18m이하로 하고 단변 10m부터 20m까지(1m씩 증가)와 세장비 1:1.1부터 1:2.0까지(0.1씩 증가)의 용도지역 변화를 시뮬레이션을 통해 살펴 본 결과 세장비 1:1.5초과시 주거지역으로 적용받는 기존 결과와는 다르게 단변길이에 따라 세장비가 변화하고 단변길이와 노선상업지역의 폭원의 비가 커지고 세장비가 작아질수록 주거지역을 적용받게 됨을 알수 있다 따라서 세장비 1:1.5이하 전체를 일괄적으로 가중평균값을 적용할 경우 상업지역을 적용받는 획지는 용적률이나 건축물높이가 낮아져 불리하게 되고, 상업지역을 적용하면 타 지역과의 형평성 문제와 도시의 과밀화로 오히려 도시관리계획 측면에서 부정적인 면이 더 많다 이에 세장비 비율과 세장비가 과대해지지 않는 범위의 면적비를 고려하여 1:1.5이하 & 면적비율 40%이상일 경우 상업지역을 적용하고, 1:1.5이하 & 면적비율 30%이상일 경우 용도지역을 가중평균으로 적용하고 그 외 사항은 현행법규를 적용하는 것으로 개선방안을 제시하고자 한다. 그 동안 토지소유자에게 불리하게 적용해 온 건축물 밀도와 도시의 과밀화, 도시관리계획의 타 지역과의 형평성 문제, 건축물형태로 인한 도로경관의 부조화현상을 최소화할 수 있는 개선방안에 대한 운영지침이 요구된다 주요어 : 용도지역, 노선상업지역, 건폐율, 용적률, 지구단위계획, 필지, 단위대지, 획지, 공동개발, 과밀화, 부조화, 세장비 Commercial district is divided into two sectors by type of location, street commercial district located in principal road and blocking commercial district located in new town or planned city. With respect to the institutional changes in commercial district on the street line, in case more than 2 use district lie across one lot, it was recognized as the entire commercial district by the standards for planning from 1975 till 1995, but from 1996, due to the revision of laws, the standards for planning was revised as above 50% of the area. Since 2000, according to the laws of the plan and the use of land, Seoul city designated an individual lot unit as a lot (unit site and joint development) of more than a certain dimension in the 1st class zone unit plan and limited minimum plot unit development or allotment of land to restrict careless permission. Like outside the area within a zone unit plan sector, density (building-to-land ratio and floor area ratio) of building is located in such an area that has more than two use zonings in one lot is subject to use zoning whose area refers to more than majority (which refers to dimension defined by a Presidential decree) when it comes to a lot which is same with what is applied to an individual lot at the current legislation. Therefore, landowners have more infringement of property rights when a plot is designated rather than an individual lot and it is required to prepare correctives to minimize unbalance of street landscape due to buildings. Thus, in this study, based on Yongsan 1st class zone plan, the plot was divided by scale and slenderness ratio; and when the current legislation is applied , when additional average value is applied, and when commercial district is applied. The cause of changes in the forms of buildings was analyzed and evaluated through simulation and then correctives were suggested. First, the density of building with the dimension of plot by each street (90㎡, 150㎡ and 660㎡) and that of lot (150㎡, 330㎡ and 660㎡) were analyzed. Application ratio of commercial district was high when the dimension of an individual lot was 90 ㎡ ~ 150 ㎡ while application ratio of commercial district was high when that of plot was 330 ㎡ ~ 660 ㎡. Second, for wayside scenic beauty, when changes in the height of buildings was less than 20%, the scenic beauty was considered high. In here, scenic beauty should secure the visibility for the shops due on the street line, due to the characteristics of commercial street, when the portion of scenic value, calculated against total span of street line, was more than 50%, the scenic value was high and harmonized, and if it was lower than 50%, the scenic value was low and inharmonic; through the simulation by line, the change in height of the building was analyzed; when the current law is applied, Wonhyoro is inharmonic scene, Baekbumro and Hangangro are harmonic scenes; when weighted average is applied, Wonhyro, Baebumro(a portion), and Hangangro are harmonic scene; and when commercial district is applied, Wonhyoro and Hangangro are harmonic scenes, and Baekbumro is inharmonic scene. Third, when analyzing building density by lot size, with respect to the floor area ratio, the application of weighted average or commercial district is more favorable compared to the current regulation, and with respect to the height of building, the application of weighted average or commercial district is far more favorable. With respect to the floor area in the commercial district, the application of weighted average can be more disadvantageous, compared to the application of the current regulation, and in the commercial district, there was no change. Fourth, as a result of analyzing density of building using slenderness ratio, since the area ratio of commercial district was bigger than residential area when the current legislation was applied in case of less than 1 : 1.5, commercial district was applied. Meanwhile, in case of the slenderness ratio of 1 : 1.5 ∼ 1 : 2.0, since density of building was lower than legal floor area ratio and height of building was lower either when additional average value was applied to plot that commercial district was applied, disadvantageous density was applied to landowner. Fifth, the width of street commercial district was divided into less than 10 m, 12 m and 18 m, and changes in use zoning of section from 10 m to 20 m (increase by 1 m) and slenderness ratio from 1: 1.1 to 1 : 2.0 (increase by 0.1) were examined through simulation. As a result, slenderness ratio was different from the result that residential area was applied when the ratio exceeded 1 : 1.5. That is, since application to commercial district increased as slenderness ratio changed while the bigger the ratio of section length and width of street commercial district was and the smaller the slenderness ratio was, residential area was applied. Therefore, if all of less than slenderness ratio of 1 : 1.5 are applied as an additional average value, plot that commercial district is applied has low floor area ratio and low height of building disadvantageously. Application to commercial district is considered negative from the aspect of city management plan due to problems such as equity with other regions and congestion of cities. Thus, I, by considering the area ratio in the scope of not excessive slenderness ratio, want to suggest an improvement plan in which the commercial district is applied, in case of less 1 : 1.5 and area ratio above 40%,; the use district is applied as weighted average, in case of less 1 : 1.5 and area ratio above 30%,; and the current regulation is applied in other cases. Management guideline for corrective plans are required to minimize density of building, congestion of cities, equity with other regions about city management plan, and unbalance of street landscape that have ever been applied disadvantageously. Keyword: use zoning, street commercial district, building-to-land ratio, floor area ratio, zone unit plan, lot, unit site, plot, joint development, congestion, unbalance, slenderness ratio

단독주택의 상업적 용도변경이 실거래가격에 미치는 영향 : 서울시 마포구를 중심으로

강석원 건국대학교 대학원 2024 국내석사

용도지역변경에 따른 주거지 경관변화 연구 : 서울시 제2종일반주거지역을 대상으로

이현정 서울시립대학교 대학원 2009 국내박사

In terms of re-zoning (or up-zoning) in general residential district, while there is a view that it has a positive value as a flexible response of city planning, it has a negative impact on the residential management such as undermining the residential landscape that falls under the social infrastructure. If we look at recent re-zoning, development projects are made mainly through mitigation of the number of floors rather than easing floor area ratio. This is a direct example of a high building preference of private sector that pursues high value of the view in the residential district development. These development that ease the number of the floors only without the adjustment of floor area ratio may be able to be considered to be a little favorable in terms of overload of infrastructure, but these have negative impacts on residential area management by breaking the framework of the height. That has been set in a residential rezoning plan to encourage harmonious landscape with the surrounding areas and producing the landscape that are not harmonious with the surrounding areas due to the protrusive landscape by re-zoning. It is believed that the landscape of a residential area faces a crisis to change significantly and the purpose of this research is to examine the impact of landscape changes of a residential district by re-zoing with focusing on the residential districts and propose the height management plan to consider the landscape in re-zoning For this, in consideration of characteristics of the surrounding areas, target areas to re-zone in the residential district of Seoul have been materialized and each target area for each type has been selected. The questionnaire survey of the group of experts specialized in city planning and design on the satisfaction of landscape of the target areas was conducted and the index of visual density indicator of the target areas for landscape management was analyzed. The statistical analysis of the elements that affect the landscape such as the index of visual density indicator has been made to examine the impact on the satisfaction of landscape and to examine the standards of the height management to consider the landscape. The number of floors of the target areas has been divided into 6 stages consisting of the highest floors of the 7 floor to average floor 16 floors and the satisfaction of landscape of each stage has been examined and this was analyzed in SBE(scenic beauty estimation). The following is a summary of major research results. First, when easing the height by re-zoning, it has been revealed that the highest number of floor that determine the highest level of a residential area has the strongest impact when being aware of the landscape of a residential district rather than the index of visual density indicator that has been considered to so-called manage the landscape such as elevation blockage ratio, view blockage ratio,view open ratio. This means when developing a residential district, in terms of the satisfaction of the landscape the height management comes first prior to the restriction of the density such as elevation blockage ratio, view blockage ratio, view open ratio. Second, generally speaking, when we look at a development by re-zoning in terms of landscape, we could see strong preference for the harmony with the surrounding areas. This means, in terms of the satisfaction of landscape, out of various values of landscape such as coercion, opening, and variety. What is desirable in terms of landscape depends on how similar it is with the surrounding areas. Therefore, a rational management plan of the image of a residential district set after considering many conditions in residential rezoning plan and clear separation and standard for target to possibly mitigate and target to preserve are considered to be needed. Third, with the purpose to change the region to review a range of mitigation for each type were high, playing the best mitigation for each type ideal height of 10 floor to 12 floors in terms of satisfaction. Fourth, the position type, size standards, including conditions in the surrounding community development for the case when evaluating the value, location, size, depending on conditions around the community development officer could see a big difference in satisfaction. This changes the purpose area, several local conditions, the scope of discrimination on the basis of management need to consider means and conditions. Surrounding these research results, and discussion on the residential landscape, considering the satisfaction would be present a few lesson. First, rezoing, particularly height change, should be considered specific criteria for similaity of surrounding area and the avoiding the damage which is the change over the height by caused disharmony of surrounding area Second, residential rezoning Plan is established for the purpose that is set for image of residential, such as low, middle, high residential distrcit. However, rezoning can be change and destroy height control formality. Therefore, supplementary regulations for height control of residential district should be necessary. Third, when people recognize landscape of residential district, the highest floor is the first factor of landscape preference, so there is essential regulation that is to decide ceiling point for height of residential district. Fourthly, landscape is one of social or psychological infrastructure not physical, but it is not enough return system for profit through height upward which is caused landscape change. As a result, it is ask for return system of profit for public interest. 일반주거지역(residential district)에 있어서 용도지역변경(re-zoning)은 유연한 도시계획적 대응행위로서의 긍정적 가치가 있다고 판단하는 입장과 함께 사회적 인프라에 해당하는 경관을 훼손하는 등 주거지 관리에 부정적 영향을 미치고 있다는 입장의 두 가지 측면이 있다. 최근 주거계내 용도지역변경을 살펴보면, 용적률완화보다는 층수의 완화를 통한 개발사업이 주로 이루어지고 있으며, 이는 주거지역 정비사업시 민간의 조망 가치추구로 인한 고층선호를 단적으로 보여주는 예이다. 용적률의 조정없이 층수만을 완화하는 이러한 정비사업들은 기반시설의 과부하측면에서 다소 유리하다고 판단할 수 있다. 하지만, 당초 일반주거지역에 대한 종세분화계획에서 설정한 주거지상 및 주변지역과의 조화로운 경관유도를 위한 정한 높이의 틀을 깨고, 용도지역변경을 통한 돌출경관으로 인하여 주변지역과의 조화롭지 못한 경관을 양산하는 등 주거지역관리에 부정적 영향을 미치고 있다. 본 연구는 용도지역변경으로 인하여 주거지역의 경관이 대폭적으로 변경될 위기에 직면해 있다고 판단하여 일반주거지역을 대상으로 용도지역변경에 따른 주거지역경관변화의 영향을 살펴보고, 용도지역변경시 경관을 고려한 높이관리계획에 시사점을 제안하는데 그 목적이 있다. 이를 위해서 서울시 일반주거지역내 용도지역변경 대상을 주변지역 특성을 고려하여 유형화하고 각 유형별로 사례대상지역을 선정하였다. 사례대상지역을 중심으로 도시계획 및 설계를 전공한 전문가 집단을 대상으로 경관만족도에 대한 설문조사와 경관관리를 위한 시각밀도지표를 분석하였다. 시각밀도지표 등 경관에 영향을 미치는 요소들에 대한 통계분석을 실시하여 경관만족도에 대한 영향력을 검토하고, 경관을 고려한 높이관리의 기준검토를 위하여 해당 사례지역의 층수를 최고층수 7층부터 평균층수 16층까지 총 6단계로 모형화(simulation)하여 경관만족도를 조사하고 이를 경관미값(SBE)으로 분석하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 용도지역변경을 통한 높이완화시 입면차폐도, 조망차폐도, 개방지수등의 소위 경관을 관리한다고 판단되었던 시각밀도지표등이 경관만족도에 미치는 영향보다 단지의 최고높이를 결정하는 최고층수가 주거지역의 경관을 인지할 때 가장 크게 작용하는 것으로 밝혀졌다. 이는 일반주거지역의 개발시 경관만족도측면에서는 입면차폐, 조망차폐, 개방지수 등 밀집에 대한 규제에 우선하여 높이관리가 무엇보다도 중요함을 의미한다. 둘째, 용도지역변경에 따른 개발사업을 경관이라고 하는 측면에서 바라 보았을때, 주변지역과의 조화 측면에 대한 강한 선호경향을 볼 수 있었다. 이는 위압감과 개방감, 그리고 다양성등의 다양한 경관가치중 경관만족도의 측면에서 보았을때, 경관적으로 바람직하다라고 하는 인식은 주변지역과 얼마나 비슷한 경관을 만들어내느냐에 달려있다고 할 수 있다. 이는 현재 용도지역세분화에서 여러 가지 여건을 고려하여 설정한 주거지역의 이미지에 대한 합리적 관리방안마련과 함께 완화가 가능한 대상과 보전 필요대상에 대한 명확한 구분과 기준이 필요할 것으로 판단된다. 셋째, 용도지역변경을 통한 각 유형별 높이완화의 변화범위에 대한 분석을 하였는데, 각 유형별 경관만족도는 최고층수 10층에서 12층내외의 높이범위에서 만족도에 대한 민감도가 급격히 감소하는 것으로 나타났다. 이 결과를 중심으로 경관만족도측면을 고려한 높이변화의 범위는 현행 일반주거지역에 대한 종세분계획에서 설정한 중층중밀정도의 주거지상을 설정하는 것이 바람직할 것으로 판단되었다. 넷째, 입지형태, 대상지 규모기준, 주변지역 개발여건등에 따른 해당 사례에 대한 경관미값을 평가하였을 경우, 입지, 대상지규모, 주변지역개발여건에 따라 경관만족도의 차이가 큰 것을 알 수 있었다. 평지, 대규모, 고층개발인접지의 특성을 지닌 경우가 경관만족도 측면에서 높이변화에 좀 더 우호적인 것으로 나타났다. 이는 향후 용도지역변경을 다룰 때, 여러 가지 지역적 여건에 따른 차별화된 관리의 범위 및 조건의 고려가 필요함을 의미한다. 이러한 연구결과 및 논의를 토대로 주변지역 경관을 고려한 주거지 경관만족도에 관한 몇 가지 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 용도지역변경을 통한 높이완화시에는 일반적으로 주거지 경관상의 문제점으로 지적되어지는 주변지역과의 조화롭지 못한 높이차로 인한 부조화나 돌출경관의 지양, 구릉지등에서 주변지역의 경관적 특성을 고려하지 않은 경관적 훼손의 지양등에 대한 구체적 기준이 고려되어져야 한다. 둘째, 통상적으로 용도지역변경을 통한 주거지개발사업의 경우 물리적 인프라측면에 대한 고려를 주요 대상으로 하는 반면, 사회적 인프라에 해당하는 경관변화에 대한 고려가 상대적으로 덜 이루어지고 있는 것이 현실이다. 이를 위해 기정의 주거지역에 대한 용도지역제(일반주거지역 세분화계획)에서 정한 주거지의 이미지를 설정·관리함에 있어 용도지역변경의 역할과 고려사항에 대한 규정을 보완할 필요가 있다. 셋째, 2종 일반주거지역에 대한 평균층수를 적용할 경우에도 최고층수에 따른 경관만족도의 차이가 발생하는 것을 알 수 있었다. 이를 중심으로 향후 주거지개발사업시 평균층수 적용시에는 최고층수 적용에 대한 기준마련이 필요하다. 넷째, 용도지역변경시 심리적 인프라에 해당하는 경관이 훼손되는 경우, 용적률 상승뿐만 아니라 공익적 경관의 훼손을 사회적으로 환수할 수 있는 제도적 방안에 대한 고려를 통해 경관형성등에 대한 공적가치의 실현에 대한 보완방안 마련이 필요하다.

한국과 몽골 용도지역제에 관한 비교 연구

Batchuluun, Enkhbayar 단국대학교 대학원 2011 국내석사

기술과 문화가 빠른 속도로 그리고 다양하게 발전됨에 따라 사람들이 사는 도시는 어느 정도의 기준과 수준이 요구 되어지고 있다. 그런 도시 수준의 기준 치수는 위생, 편리함, 안전 등의 기준이 있는데 몽골의 수도인 울란바타르의 지금 상태를 보면 그 기준 치수로 보면 아주 나쁜 결과가 나온다. 그래서 울란바타르에 일어난 문제점들을 해결하고 또 향후 발전해나가는데 도움이 되기 위해 이 연구를 하게 되었다. 몽골은 1960년부터 1990년까지는 도시개발, 도시화로 많이 발전되었지만 1990년 이후 도시의 발전 속도는 정체된 상태이다. 1990년 이전 몽골의 사회는 사회주의, 경제는 중앙 집중 계획 제도로 돼 있고 그 당시는 농, 축산업이 국가 발전의 주된 산업이었다. 당시에는 수도의 인구가 40만 명 미만이었다. 1990년에 국가의 이념이 민주주의로 바뀌면서 국민들의 대부분이 농, 축산업이 축소되고 상업활동이 이루어지면서 지방은 황무지가 되고, 보다 많은 사람들이 도시에 정착함으로써 인구 변동이 시작되었다. 그 때부터 수도의 인구가 급격히 증가되고, 따라서 토지이용, 토지소유자들의 많아지자 토지규정의 위반, 이에 관한 논쟁들이 일어나고, 도시계획의 실패 등 부작용이 나타나기 시작했다. 그리고 2002년 토지소유법이 시행되게 되자 국민들이 사용하고 있는 토지를 자기의 재산이나 부동산으로 소유할 수 있게 되어 국민들 입장에서 보면 좋은 결과지만, 반대로 생각하면 도시의 미래발전 방향이 명확히 정해져 있지 않고, 또 도시계획의 문제점들이 해결 못 하고 있을 때는 문제가 더 많이 생기는 일이 생겼다. 그 법을 비준한 후에 토지규정의 위반, 논쟁이 약 50% 증가하게 되었다. 이런 토지논쟁, 위반 같은 도시에 일어난 문제점들은 용도지역제을 사용해서 해결 할 수 있다고 판단한다. 용도지역제을 사용하게 되면 우선 법적으로 비준하고, 그 용도지역에 관련 규제, 규모, 그리고 용도지역 내 건축물의 용도를 자세히 정해 줘야 그 토지의 위반, 논쟁을 해결하거나 방지 할 수 있을 것이다. 토지논쟁, 위반에 관련된 통계를 보면, 2009년에 전국에 일어난 논쟁, 위반은 2652 건이 있었고 그 중에 1781 건이 논쟁, 위반을 해결했고 871 건이 논쟁, 위반을 해결 못 했다는 결과가 나타났다. 해결되지 못한 위반과 논쟁의 경우는 단지 토지, 도시에 관련 법규가 완성되지 않아서 미해결된 채로 남아 있어, 이를 위한 법규의 시급한 개선이 필요한 상황이다. 몽골 정부의 움직임을 보면 몽골이 앞으로 발전할 방법은 광산을 개발하는 것이라고 판단하고 있는 듯 하고, 이에 따라 앞으로 두 세 개의 대도시를 만들 것으로 보이는데, 그렇게 되면 신도시 개발, 도시계획에는 용도지역제를 사전에 계획 적용하는 것이 큰 도움이 될 수 있다. 그런 도움이 될 수 있는 용도지역 내에는 법규가 올바로 적용되는 공간이 규정되어야 하고 또 그 용도지역에 관련된 규제, 규모는 법적으로 규정되어야 좋은 결과가 나올 것이다. As technology advance and cultures change and develop very fast with diversity especially from last century, different measurement standards of human residences and their locations, with hygiene, convenience, and safety as good examples, have been proposed. Measurements in Ulaanbaatar, the capitol of Mongolia, show that the city has very poor conditions of those. I am doing this research to find any possible solution for the problems in development of the city and to make contribution to further development. From 1960s to 1990s, Mongolia could make some achievement in city development and urbanization. But since 1990, the development fundamentally stopped. Until 1990, Mongolian society was based on ideology; its economy was a command economy controlled under government. In those years, agriculture and livestock-raising supported the nation, and the population of its capitol city was less than 400,000. In 1990 the country came to have a democratic government, and most of the people stopped agriculture and stock-raising and engaged in business. This made the local areas wild lands, and the population fluctuation started with many more people moved to cities. As population of the capitol city grew too fast, the number of people who use and/or own the lands grew rapidly in accordance. Many and various violations of land laws happened as well as disputes. The city development plan of the government failed in different levels showing undesirable side effects. In 2002, the government changed the law to allow the people to own their homes and lands. In a sense, this helped the people to own, develop, and sell their real estate; but when the future development was not clearly set and problems of city planning were not being solved in good ways, it can cause more troubles. Since the law was changed, the cases of violations and disputes increased by 50%. I think these violations and disputes can be solved through ?use-district? system. When the system is introduced, legislation should be made first, and then relevant regulations, sizes of districts, and uses of constructions in the area should be set in detail ? to solve and prevent those. According to the statistics of disputes and violations, there were 2,652 cases in 2009. Among those, 1,781 cases were solved and 871 weren?t. The unsolved cases couldn?t be taken care of due to imperfectness of the relevant laws and regulations on lands and cities. It is reported that they need to be modified or improved soon. According to recent movements of Mongolian government, it seems that they think the main strength should come from mines developments and that they will make two or three big cities following this plan. For the new cities, especially in their development and city planning, the planning of their use-district system needs to be made in enough advances and be applied in each appropriate step. For each use-district, the relevant regulations and their sizes should be set legally to make good results.