공동주택 관리비 결정요인 분석 : 서울시 공동주택 관리주체 중심으로

김숙현 명지대학교 부동산대학원 2018 국내석사

공동주택 관리비 결정요인 분석 - 서울시 관리주체 중심으로 - 김 숙 현 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 김 영 우 본 연구의 목적은 서울시 공동주택 관리비 결정요인을 분석하여 각 요인별 특성을 파악하고, 특히 관리주체와 관리비 간의 관계를 알아보고자 하는 것이었다. 이를 위해 공동주택관리정보시스템에 공개된 서울시 25개구 1890개 단지의 공용관리비를 비교하여, 관리업체와 입주자대표회의, 관리사무소 등 관리주체가 관리비에 미치는 영향을 확인하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 공동주택 관리비를 결정하는 요인을 지역적 특성, 물리적 특성, 관리주체별 특성으로 구분하였다. 둘째, 지역적 특성의 하위 요인 중 강남 3구의 입지여부는 공용관리비와 서로 유의미한 상관을 보였다. 이는 공동주택단지가 강남 3구에 위치할수록 공용관리비가 증가하는 것을 의미한다. 셋째, 물리적 특성의 하위 요인 중 난방유형, 단지유형, 복도유형, 경과연수, 관리인원은 공용관리비와 서로 유의미한 상관을 보였다. 이는 난방방식이 개별난방일수록, 아파트형 공동주택일수록, 복도가 계단형태일수록 공용관리비가 감소하는 것을 의미한다. 이와 반대로 경과연수가 높을수록, 관리인원 수가 많을수록 공용관리비는 증가하였다. 넷째, 공용관리비와 관리주체별 요인은 유의미한 상관을 보이지 않았다. 본 연구의 결과, 공동주택 관리비를 결정하는 다양한 요인을 재차 확인하였으나 관리주체가 공용관리비에 영향을 미칠 것이라는 가설은 지지되지 않았다. 이를 바탕으로 관리업체 선정에 있어서 가격 요소 외에 관리의 질, 입주자의 만족도 등을 포괄적으로 고려하는 것의 중요성을 강조하게 되었다. 이러한 연구 결과를 통해 공동주택 관리비에 대한 시사점과 본 연구의 제한점 및 후속 연구를 위한 제언에 대한 논의가 이루어졌다. Analysis of Determinants of Management Fee of Apartment Houses - Focusing on factors of management entity in Seoul - Kim Suk-hyun Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kim Young-woo The purpose of this study was to analyze factors by characteristics that determine management fee of apartment houses in Seoul and to investigate the effects of management entity on management fee. To do this, data were collected from K-apt using 1890 housing complexes of 25 districts of Seoul. This study examined the relationship between management fee of apartment houses and management entity such as management company, representative association of dwellers and management office. The results of this study are as follows. First, the determinants of management fee were categorized into regional, physical and management entity characteristics. Second, Location in Gangnam area(Gangnam-gu, Seocho-gu and Songpa-gu), a subfactor of regional characteristics, had a significant correlation with management fee. Third, there was a significant correlation between management fee and heating system, type of apartment complex, type of hallway, degree of deterioration and the number of personnel which are the subfactors of physical characteristics. The result showed that management fee decreased when apartment used individual heating system, constructed as apartment type and constructed as corridor type. However, the management fee increased when the building age increased and the number of personnel increased. Fourth, correlation between management fee and management entity factors was not significant. In the results, the role of various determinants of management fee was confirmed. However, an attempt to understand the effects of management entity on management fee was not supported. Accordingly, the result indicated that the quality of management and satisfaction of dwellers must be considered as selecting a management company. Based on these results, implication of the effects of regional, physical and management entity characteristics on management fee were discussed. Limitations of this study and the suggestions were offered for future research. Key word : apartment houses, management fee, management company, management personnel, regression analysis

서울시 공동주택 공용관리비 결정요인에 관한 연구

김현우 건국대학교 대학원 2017 국내석사

2017년 5월 현재 전국의 주택들 중 48.9%, 서울의 41.6%가 아파트로 구성되어 있을 만큼 아파트, 연립주택 등의 공동주택은 우리 사회에서 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 맺고 있다. 때문에 아파트 신규분양, 재건축 등의 계획이 수립될 때 마다 지역의 경제가 들썩거리는 등 그 영향은 실로 대단한 수준으로 봐도 무방할 것이다. 때문에 주택가격 뿐만 아니라 거주기간 동안 발생하는 관리비용에 대한 관심도 나날이 증대되고 있으며, 공동주택 관리비 관련 부정·비리가 끊임없이 제기됨에 따라 사회적으로 주택관리비 집행의 투명성, 절감방안 등에 대한 관심이 그 어느때보다도 높아진 상황이라고 할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 이러한 사회적 배경을 바탕으로, 국토교통부 공동주택관리정보시스템에 공개되는 관리비 정보를 추출하여 서울지역 공동주택 관리비에 영향을 미치는 요인에 대해 분석해보고자 하였다. 이를 위하여 2015년 1월부터 12월까지의 1년동안 서울지역에 위치한 의무관리대상 공동주택의 관리비 정보, 단지 기본정보 및 관리시설·인원정보를 대상으로 단위면적당 공용관리비를 종속변수로 하는 헤도닉가격모형을 이용해 실증분석을 실시하였다. 분석결과, 공동주택단지의 입지가 강남3구에 위치할수록, 주상복합형 공동주택일수록, 복도식 계단형태일수록, 타워형 주택일수록, 경과연수가 높을수록, 관리에 있어 일반·경비·청소 모두 위탁방식일수록, 관리인원 수가 많을수록 공용관리비를 상승시키는 요인이 되는 것으로 나타났다. 세대수가 증가할 경우 난방방식이 지역난방방식일 경우에는 이와 반대로 공용관리비가 감소하는 것으로 분석되었다. 전반적인 분석결과를 통해 관리방식 특성 및 관리인원 특성 또한 관리비 형성에 유의하게 영향을 미치는 것으로 판단된다. 본 연구는 이전에 이루어진 선행연구 대비 분석대상 자료를 대폭 확충, 공간적 범위를 서울시 전역, 시간적 범위를 1개월 내지 분기가 아닌 1년 전체로 설정하여 이 기간 동안 발생한 관리비 발생액 평균을 본 연구에 적용하였다. 또한 위탁·자치관리 등 관리방식과 일반관리, 경비, 청소 등 각 분야별 관리인원 관련 자료를 설명변수로 설정하여 선행연구 대비 좀 더 실질적인 관리비 가격결정모형을 수립하였다는 데에서 그 의의가 있다. 다만 연구의 공간적 범위가 서울특별시로 한정되었다는 점에서 지역별·생활권별 분석이 이루어지지 못한 점과 연구의 시간적 범위를 2015년으로 한정하여 관리비 발생의 연간 변동분을 반영하지 못했다는 점에서 본 연구의 한계가 존재한다. 차후에는 이러한 한계점을 보완하여 보다 더 실질적이고 정교한 공동주택 관리비 결정요인 모형이 개발될 것으로 기대한다. Houses total of 48.9% in South Korea, 41.6% in Seoul are consist of apartments in this time(may, 2017) so Koreans common lives strongly related with this type of houses. In this reason, regional and even domestic economy is affected by apartment news such as new development in somewhere or else. This social circumstances made people to get attention in not only house pricing but also attentions in apartment housing expenses. However, many news about housing management irregularities were continuously committed because informations about administration price in housing were not opened to public thanks to lack of related regulations. Thanks to these problems, social interests about methods to decrease housing cost and transparency of charging housing expenses is getting bigger than before. So follow to this social phenomenon, this study tried to analyze the determinants of apartment housing expenses in public admistration area in apartment such as aisle, stairs etc. with method of multiple regression analysis. To do this, I collected data given from the ministry of land, infrastructure and transport and which was about housing maintenance cost, standard and administrative informations of housing area. Temporal range set as since January of 2015 to December 2015 for a year, and spatial scope as inside boundary of Seoul. Follow to results of analysis, apartment housing expenses in public admistration area got increased when if housing complex located in Gangnam area(especially Gangnam-gu, Seocho-gu and Songpa-gu in Seoul), constructed as multipurpose, outdated, constructed as corridor access type, maintenance type of housing were commissioned and the number of administrative workers increased. However, cost decreased if the number of households were getting bigger and apartment used district heating as their heating system. To sum up, both the type of method in apartment management and trait of housing personnel are also confirmed that those things are meaningful influences factors in making decision of apartment maintenance cost. This study has its own signification with two reasons. First, this study extended base data of research in temporal and spatial way. Many studies about housing expenses were accomplished but almost of them were based on short temporal period or narrow spatial area because informations about housing expenses were closed and not opened to public. This research resolved problems of advanced researches’ limitation such as lack of seasonal cost change which comes from short temporal range in analysis. Second, variables about supervising method such as consigned management and personnel were newly count into this study. Importance of these things came up in advanced studies and there is importance that this research contained those factors as determinant of cost in housing administration. Additionally, this study could present more exact pricing decision model thanks to supplement of those variables. This research has its own limitation that did not consider annual cost fluctuation and lack of comparison between seoul and other cities in South Korea such as Busan or Daejeon. I expect there will be more precise and exquisite pricing model would be developed with supplement of these limitations in this study.

공동주택 체납관리비 회수에 관한 연구

박우철 경성대학교 경영대학원 2010 국내석사

공동주택의 관리주체는 주택법, 주택법시행령 및 공동주택관리규약에 따라 공동주택을 관리한다. 공동주택의 원활한 관리를 위하여 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자로부터 관리비를 징수하여 입주민의 공동체 생활에 불편함이 최소화 되도록 하고 공동주택의 노후화를 방지하고 나아가 공용부분의 관리를 통하여 건물 수명 연장 등의 업무를 수행한다. 또한 관리주체는 관련법령과 공동주택 관리규약으로 관리비의 징수를 수행하는데 공동주택의 증가와 함께 관리비 체납은 늘어나는 추세이고 현재의 제도로는 체납관리비의 해결은 한계가 있고 현실적으로 공동주택 관리주체의 자체해결능력에 의존하고 있는 것이 현실이다. 경매에 의하여 공동주택의 소유권이 변동될 때 대법원의 판례에 의하여 체납관리비 중 공유부분관리비만 낙찰자에게 승계되므로 전유부분 등의 관리비는 손실처리를 하여야 하고 체납관리비의 증가는 해당 공동주택의 관리부실과 다른 구분소유자의 선의의 피해를 동반하게 되므로 관리주체는 체납관리비의 회수에 적극적으로 임하여야 한다. 그렇기 위해서는 법적인 뒷받침과 입주자대표회의와 관리주체의 의지, 관리업무의 전문성이 수반되어야 할 것이다. 이에 논문에서는 기존의 학술지, 논문, 판례, 설문을 통하여 체납관리비의 전반적인 실태를 연구하고 체납관리비의 해결 방안으로 관리비 예치금의 인상, 관리비 연체요율의 인상, 경매시 관리비의 우선변제 제도 도입, 관리비의 특정승계인의 전부 승계 제도 도입, 체납관리비 관련 제소시 비용을 관리비 체납자가 부담 제도 도입, 관리비 체납자의 공시제도 도입, 제한급수, 관리주체의 회계처리 변경 등을 제시하고 분석한다. The purpose of this paper is to suggest some efficient ways to collect arrears of apartment administrative expenses. Arrears of administrative expenses cause troubles to the managers who are in charge of managing apartments. Arrears usually increase when the economy slows down and incomes of the families living in the apartments reduce. So it is not easy for the managers to collect administration expenses fallen into arrears. To minimize the arrears they have several options like issuing demanding notes, limiting the supply of water and electricity, and appealing to the laws. But each method has some flaws. Because demand notes do not produce satisfactory results, the managers prefer some mandatory measures. It takes long time to collect arrears by appealing to the laws, but they cannot make sure they would collect arrears completely. Only some portions of them can be collected. As the survey results which I have investigated shows, stopping the supply of water and electricity is a most commonly used way to press inhabitants to pay arrears quickly. But water and electricity are important things that we cannot live without them. In this paper I have introduced my experience as a manager of H apartment. There, some days after issuing demand notes, I have limited the amount of water running through the valve. That can cause much inconveniences to the inhabitants who are in arrears with the apartment expenses. It has worked quite well and it has helped to reduce the arrears. Although this is very effective, the managers should not forget to issue demanding notes and pin up a note on the wall. I have proposed some other methods that can help reduce or pay quickly arrears. One of them is to raise the deposit money the inhabitants should pay when they move into the apartment. Secondly I have proposed to raise the interest rate on arrearage. Thirdly I have propose to list publicly the names on the bulletin board who fall into arrears.

공동주택의 관리방식에 따른 공동관리비와 장기수선충당금에 대한 연구 : 서울시를 대상으로

신창득 한성대학교 대학원 2018 국내박사

2016년 우리나라의 주택유형별 현황을 보면 공동주택이 차지하는 비율이 전국은75.0%, 수도권은 80.3%에 이를 만큼 공동주택이 가장 보편화된 주택형태이다. 서울의 경우 공동주택의 비율이 무려 89.2%에 달하고 있다. 따라서 공동주택에 대한 관리의 효율성과 전문성은 많은 국민들의 삶의 질이나 재산가치의 보전문제와 직결될 뿐 아니라 국가적으로도 건설자산의 가치가 중요한 과제로 떠올랐다. 본 연구에서는 이런 연구배경과 목적 아래 공동주택관리에 대한 문헌조사를 통하여 공동주택관리에 개한 이론적 고찰을 먼저 하였다. 다음으로 서울시의 공동주택에 대한 현황과 실태분석을 통하여 현재 공동주택의 지역적요인과 물리적 요인 그리고 단지의 특성별로 현황이 어떠하며 이들 요인과 관리비와의 관계가 어떠한지를 분석하였다. 서울의 2,291개 의무관리 대상 공동주택단지의 관리비자료를 데이터 마이닝 기법으로 K-apt 홈페이지로부터 추출하여 이 중 입력오류 등이 있는 단지와 2016년도 중에 입주한 아파트 단지들은 제외하고 총 2,249개 단지의 관리비 자료만을 대상으로 했다. 연구결과 서울지역 내의 공동주택 대부분이 인건비 비중이 매우 높은 일반관리비와 경비비, 청소비 등이 88.7%에 달하며 공동주택의 수명연장과 재산가치 보존을 위한 장기수선충당금과 수선유지비의 경우 각각 13.6%, 6.7%에 불과했다. 관리방식별로 보면 총액계약방식이 가장 낮았으나 서울시 전체 단지 중 차지하는 비율이 1.6%로 유의미하다고 볼 수가 없었으며 위탁관리방식이 자치관리방식이 전체적으로 관리비가 저렴하였다. 단지규모별로는 단지 내 세대수가 많을수록 관리비가 적게 나왔다. 세대 당 주거면적별로는 60㎡초과~85㎡이하가 가장 관리비가 적게 나왔으며 예상과 달리 60㎡이하 주택이 관리비가 높게 나왔다. 노후화 정도별에서는 5년 이하 경과된 단지가 가장 높게 나왔는데 이는 사업주체가 연고위주의 수의계약의 방법으로 계약을 체결하고 입주자대표회의에 그대로 관리를 이관하기 때문이다. 20년을 넘어서는 경우에는 수선유지비가 급격히 줄어들고 있어 효율적인 유지관리에 의구심이 들며 장기수선충당금의 건축경과년수가 오래될수록 오르다가 30년 초과된 공동주택의 경우 충당금이 급감하였다. 이는 재건축에 따른 경제적 이득을 염두에 두고 관리에 지극히 소홀하기 때문이다. 소유구조별로는 예상과 달리 임대주택단지의 관리비가 분양주택보다 월등히 높았다. 임대단지도 민간임대주택이 공공임대단지보다 높게 나왔는데 그 이유는 민간임대업체가 관리비를 통하여 임대수익을 확대하고자하기 때문이다. 난방방식별로는 개별난방이 관리비가 제일 저렴한 것으로 나왔으나 지역난방방식과 큰 차이가 없었다. 오히려 경비비를 제외하면 다른 비목에서는 개별난방이 더 비쌌다. 주택가격대별로 보면 주택가격이 비쌀수록 관리비가 증가한다. 정부에서도 제도적으로 공동주택의 수명연장을 위하여 공사종별로 수선방법과 수선주기, 수선비율 등의 객관적인 기준과 방법까지 제시하는 등 많은 노력을 기울여 왔다. 그러나 수선⸱유지 및 보전관리의 이행 여부에 대한 점검과 또 이행을 강제할 수 있는 수단이 확보되어 있지 않다. 실제 노후화된 단지의 경우 형식적인 계획만 제출할 뿐 오히려 재건축을 겨냥하여 관리를 더욱 소홀히 하여 슬럼화가 가속화되는 경향도 일부 있다. 이상의 실태분석은 일정 변수와 관리비와의 관계만 본 것으로 연구의 실효성 측면에서 개별 변수와 관리비와의 분석만으로는 한계가 있을 수 있다. 따라서 대표적으로 관리방식에 따른 규모효과에 대하여 모든 변수를 넣고 실증적 분석을 하였다. 연구결과 자기관리가 위탁관리보다 유리하였으며, 단지규모가 작을 때에는 자기관리가 위탁관리보다 유리하다고 말할 수 없었다. 단지규모가 클 경우, 규모의 경제가 존재하기 때문에 자기관리를 하더라도 전문성을 확보할 수 있다. 또 건축연령의 효과는 비선형적으로 영향을 미친다는 것도 확인하였다. 장기수선충당금은 분양단지가, 강남 3구와 소규모 단지가 다른 지역에 비해 장기수선충당금을 더 많이 쌓는 것으로 나타났다. 반면 해당 단지의 주택규모가 커질수록 장기수선충당금을 적게 쌓는 것으로 나타났다. 또한 자기관리는 위탁관리보다 장기수선충당금을 적게 쌓는 것으로 나타났으나 통계적으로 유의적인 차이는 없다. 그러나 이를 규모별로 나누어 보면, 확연한 차이를 보였다. 단지규모가 큰 경우, 자기관리가 위탁관리에 비해 장기수선충당금 규모가 작았으며, 이는 통계적으로도 유의하였다. 반면, 단지규모가 작을수록 위탁관리가 자기관리에 비해 장기수선충당금 규모가 작았다. 이런 결과는 관리의 효율성에 따른 것으로 보인다.

공동주택 회계관리시스템의 표준화에 관한 연구 : 관리비 부과내역서의 표준화를 중심으로

성경아 계명대학교 경영대학원 2004 국내석사

Up to date the government has made efforts to solve various disputes and problems in apartment management through enacting and revising relevant laws and regulations. However, because of loopholes in the laws, insufficient information about regulations and residents' lack of sense of community, etc. many problems are still involved in the system and operation of apartment management. Among these problems in apartment management, what residents are most sensitive to and interested in is how to calculate common management expenses. The calculation of common management expenses must be efficient and transparent, and the division of common administrative expenses must guarantee rationality and equality. Such requirements are directly connected to accounting in apartment management. Thus the present study tried to enhance the efficiency of apartment management by deriving problems from a number of cases of apartment accounting management system and proposing a model of administrative expense statement reflecting the derived problems. Apartment residents' hottest interest in apartment management is how common administrative expenses are divided among the dwellers in calculating administrative expenses. The division of common cost should be made in a way of inducing the dwellers to admit their payment of management expenses positively and to use public facilities more efficiently. For this purpose, it is necessary to examine practical and legal criteria for the division of management expenses. In the review of accounting practices, we derived problems as follows through analyzing cases of accounting management system and apartment administrative expense statements. In addition, we proposed solutions for the problems and a model of administrative expense statement. According to the result of analyzing problems in apartment accounting management system using a software provided by a statement printing company, accounting management system has been programmed for effective use in dividing administrative expenses, and data can be entered in and printed out as well as be sent and received through the Internet. However, connection among accounting management systems has not been established properly yet. Thus it is necessary to develop systematic software for simultaneous operation of related systems when data are put it. On the other hand, according to the result of analyzing the statements of apartments administrative expenses for apartments of different heating method (individual heating, central heating and local heating), significant differences were observed in the form of levying, the method of calculation, standards for division, etc. In addition, because the grounds of calculation and details are not fully explained, it is hard to compare them among apartments and resident cannot help but doubting whether administrative expenses are appropriate. These problems are largely caused by the lack of standard statement of administrative expenses, which is the base of accounting management. Standard statement of administrative expenses will make a great contribution to the standardization of apartment accounting system, improve the efficiency of management, and provide apartment dwellers with reliable accounting information. Thus this study concentrated on standardizing the statement of administrative expenses for apartment accounting management system, and proposed a standard model. Effects expected from the standardization of apartment accounting system and the standardization of the statement of management expenses are as follows. First, high-quality management service will be provided to dwellers through efficient use of the apartment accounting system and the division of administrative expenses. Second, standardized administrative expense statements will reduce faults in management by the managing company and uncertainty in the division of common administrative expenses. Third, if the standard accounting management system and administrative expense statement are introduced to many apartments, the apartments can be compared with one another and the quality of apartment management will be improved. 최근까지 정부는 관계법령 등의 제·개정을 통해 공동주택에서의 각종 분쟁 및 관리상의 문제점 해결과 바람직한 관리를 위해 노력하고 있다. 그러나 법령자체의 문제점, 법령에 대한 홍보부족, 그리고 공동체로서의 주민의식 부족 등으로 인해 아직도 공동주택 관리에 관한 제도 및 운영 실태는 여러 가지 문제점을 내포하고 있다. 이러한 공동주택 관리상의 여러 가지 문제점 중 특히 입주민들의 관심도가 높고 반응이 민감한 부분은 공동 관리비의 산정에 관한 문제이다. 그리고 공동관리비의 산정을 비용 지출의 효율성과 투명성이 유지되어야 하고, 그를 근거로 한 비용분담의 합리성과 형평성이 보장되어야 하며, 이는 곧 공동주택관리의 회계문제로 귀결된다. 그러므로 본 연구에서는 공동주택 관리상의 핵심적 과제라 할 수 있는 공동주택 회계관리시스템의 사례분석을 통해 문제점을 도출하고, 그를 반영한 관리비 부과내역서의 모형을 제시함으로써 공동주택 관리의 효율성 제고에 기여하고자 한다. 공동주택 관리와 관련하여 입주민들의 가장 관심의 대상이 되고 있는 것으로는 관리비 산정과정에서 공동관리비를 어떻게 입주자간에 배분하는가 이다. 공통비 배분은 무엇보다도 입주자가 관리비 부담을 긍정적으로 받아들이고 공용부분 및 시설의 효율적인 사용을 유도할 동기부여 적인 측면을 종합적으로 고려하는 방식으로 이루어 질 필요가 있으므로 실무에서와 제도상의 관리비 배부기준에 대한 검토가 필요하다. 실무에서의 검토는 회계관리시스템과 공동주택 관리비 부과내역서 사례분석을 통하여 다음과 같은 문제점을 도출하고, 그에 대한 개선 방안 또는 모형을 제시하였다. 공동주택의 회계관리시스템은 부과내역서 인쇄 업체에서 제공하는 프로그램의 소프트웨어를 통하여 문제점을 분석해 본 결과, 회계관리시스템은 관리비 배분을 어느 정도까지는 효과적으로 이용할 수 있도록 프로그램화되어 있으며, 인터넷을 이용하여 자료의 송·수신 및 데이터 입·출력 등을 이용하고 있어 어느 정도의 정보화가 이루어졌다고 볼 수 있다. 그러나, 회계관리시스템간의 연계성은 아직 부족한 상태로 앞으로 하나의 데이터를 입력하면 관련 시스템을 동시에 운영할 수 있는 체계적인 소프트웨어 개발이 이루어져야할 것이다. 한편 공동주택 관리비 부과내역서는 난방방식이 다른 3개 아파트(개별 난방방식, 중앙집중식 난방방식, 지역 난방방식)의 부과내역서를 분석해 본 결과는 부과형식, 산정방법 및 배부 기준 등 상당한 부분이 차이를 보이고 있고 또한 산출근거와 상세 내역의 충분한 공시가 부족하여 일반적인 입주민의 경우 공동주택간의 상호 비교는 모호한 상태이며 관리비가 적정한지에 대해 의문을 가질 수밖에 없을 것이다. 이러한 문제점은 회계관리의 기본이 되는 관리비부과내역서의 표준화만 이루어져도 공동주택회계시스템의 표준화에 크게 기여할 것이며, 또한 관리의 효율화와 입주민에게 신뢰성 있는 회계정보를 제공할 수 있을 것으로 사료되어 공동주택 회계관리시스템에서 관리비부과내역서 표준화에 중점을 두었으며 그 표준 모형을 제시하였다. 본 논문의 주요과제인 공동주택회계시스템의 표준화와 관리비부과내역서 표준화의 기대효과는 다음과 같다. 첫째, 공동주택 회계시스템과 관리비 배분을 효율적으로 활용하여 입주민들에게 양질의 관리 용역을 제공할 수 있을 것이다. 둘째, 표준화된 관리비부과내역서는 관리주체의 관리부실과 관리비 공통비 배분의 불확실성을 감소시킬 수 있을 것이다. 셋째, 공동주택 회계관리시스템의 표준화와 관리비 표준 부과 내역서를 많은 공동주택에서 도입한다면 타 공동주택과 상호 비교하여 성과 평가를 실시함으로써 공동주택관리의 질이 향상 될 것으로 기대한다.

공동주택 관리비 및 종사자 고용에 관한 실증연구

강현석 상명대학교 일반대학원 2022 국내박사

This study consisted of three independent papers on multi-family housing. Each paper investigates determinants of a management fee of multi-family housing, the influencing factors of employing its management workers, and the relationship between the minimum wage and the employment conditions of multi-family housing security guards. In part I, introduction, the background, purpose, and structure of the study were introduced, and in part II, the significance of multi-family housing management and the employment conditions of related workers were reviewed with the institutional perspective. In part III, IV, and V, empirical researches were performed for each subject. Finally, in part VI, conclusion, the results of the study were integrated, implications were drawn, and the limitations of the study and tasks for future studies were presented. In the first article, the purpose is to establish three models on total management fee, common management fee, and individual fee and to quantify the effect of variables on each management fee model. It is noted from the fact that apartment housing management fee is affected by several factors including physical and local characteristics. The results are as follows: As a regional factor, the common management fee was lower in Giheung-Gu and Cheoin-Gu compared to Suji-Gu by 28.959 and 46.534 won/㎡. The management fee was the highest in sold multi-family housing compared to rental ones for all the three models. The individual management fee was strongly affected by heating type, resulting in higher management fee for district heating system. In addition, more recent multi-family housing was associated with higher total management fee and individual fee compared to old ones. The number of households showed negative(-) effects in all three models, being found to be economies of scale. Since this empirical analysis showed that the three models of total management fee, common management fee, and individual fee were affected by different determinants with different magnitudes one another, therefore, draws a conclusion that the efficient operation of management fee requires a differentiated response plan according to the analysis result of the determinants of major items of management fee. The purpose of the second article is to identify influencing factors of employment for multi-family housing management workers such as security guards, and cleaners and to quantify their influences. It was noted that the employment of multi-family housing management workers is affected by various variables such as regional factors and parking control system installation. The results showed that more recent multi-family housing (Pangyo/Gwanggyo) employed fewer workers for all three kinds of jobs compared to the older one (Bundang), by 2.472 persons per complex for the manager, 1.609 for the cleaner, and especially 6.274 for the security guard. This implies that a more effective job creation policies such as new work to improve management service quality and job discovery are needed to force new employment of an appropriate number of workers in the newly built multi-family housings. The third article empirically analyzes the effect of minimum wage on the employment, wage, and working hours of multi-family housing security guards. This was due to the recent sharp increase in the minimum wage, which became a restriction of demand for security guards, and most of the multi-family housings are quick to repose on labor costs. According to the results of empirical analysis, for each 1% increase in the minimum wage, the employed worker per complex decreased 0.023 or 0.081, the monthly wage increased 0.41-0.74% or 0.79, and monthly working hours decreased 0.61-0.70 hours or 0.53 hours. Consequently in order for the effect of policy to be realized by reflecting the minimum wage increase to the security guard wage increase without loss, the statutory working hours of security guards should be stipulated at a level similar to that of general workers by amending the supervisory worker regulations, or the improvements such as the introduction of welfare support policies that directly benefit the security guard are needed. 본 연구는 공동주택과 관련된 세 개의 독립된 논문으로 구성하였다. 각각의 논문은 크게 공동주택 관리비의 결정요인, 공동주택 관리 종사자의 고용변동요인, 그리고 최저임금과 공동주택 경비원의 고용여건과의 관계를 다루고 있다. 1장 서론은 연구의 배경과 목적, 연구의 구성 등을 살펴보고, 2장에서는 공동주택관리의 의의 및 종사자의 고용여건을 제도적 측면에서 검토했다. 3장에서 5장까지는 각각의 주제별로 실증연구를 수행하였다. 끝으로 6장 결론에서는 연구결과를 종합하고 시사점을 도출하였으며, 연구의 한계와 향후 과제를 제시했다. 첫 번째 연구는 전체관리비, 공용관리비 및 개별사용료의 세 가지 모형을 설정하여 어떤 변수가 세가지 모형의 관리비 결정요인으로 영향을 미치는지를 계량화하는데 목적을 두었다. 공동주택 관리비가 물리적 특성 및 지역요인 등 여러 요인의 영향을 받는다는 점에 착안했다. 분석결과에 따르면, 지역요인으로 공용관리비는 수지구보다 기흥구와 처인구가 각각 단위면적(㎡)당 28.959원과 46.534원이 낮게 나타났다. 소유형태요인은 분양 공동주택이 세 모형 모두에서 높은 관리비가 부과됐다. 개별사용료는 난방형식의 영향을 크게 받아 지역난방일수록 관리비가 높았으며, 최근에 지어진 공동주택일수록 전체관리비와 개별사용료가 높았다. 세대수는 세 가지 모형 모두에서 음(-)의 영향력을 미쳐 규모의 경제가 작용되는 것으로 분석됐다. 따라서, 본 실증분석에서는 세 가지 모형 모두가 각각 다른 결정요인으로부터 다른 크기의 영향을 받아, 관리비 주요항목의 성격에 따라 차별적인 대응방안이 필요하다는 시사점을 갖는다. 두 번째 연구는 관리원, 경비원 및 청소원 등 세 가지 모형 각각의 고용변동요인을 찾아내고 그 영향력을 계량화하는데 목적을 뒀다. 종사자의 고용변동이 지역요인 등 다양한 변수의 영향을 받는다는 점에 착안했다. 분석결과에 따르면 2기 신도시 공동주택에서 세 모형의 종사자 모두가 감소하는 결과를 보였다. 보다 최근에 지어진 판교 및 광교신도시가 분당신도시보다 관리원은 단지당 2.472명, 청소원은 1.609명, 경비원은 6.274명이 적은 결과를 보여줬다. 따라서, 신규 공동주택을 대상으로 관리서비스 품질을 향상시키는 업무를 발굴하는 등의 적극적인 고용창출 정책이 필요하다는 시사점을 얻을 수 있다. 세 번째 실증분석은 최저임금제가 공동주택 경비원의 근로자수, 임금 및 근로시간에 미치는 효과를 실증적으로 분석하였다. 최근 최저임금이 급격하게 오른데다 공동주택 공급의 한계로 경비원 노동수요가 제한되었고, 대부분의 공동주택단지가 인건비에 민감하게 반응하는 현상에 착안했다. 실증분석 결과에 따르면 최저임금이 1% 인상될 때마다 경비원수는 약 0.023명 또는 0.081명이 줄어들고, 월 임금은 0.41~0.74% 또는 0.79%가 증가하며, 월 근로시간은 0.61~0.70시간 또는 0.53시간이 감소하는 결과를 도출했다. 최저임금이 오른다 해도 경비원 임금을 곧바로 인상하는 대신에 경비원의 감축, 근로시간의 조정 등의 방법을 적용하여 선택적으로 반응한다는 실증적 결과를 보였다. 특히 공동주택 경비원의 고용감소 수치와 월 임금의 낮은 인상률은 경시될 수 없는 수준으로 분석된다. 따라서, 최저임금제가 목표로 하는 고용효과를 거두기 위해서는 경비원의 근로시간을 일반근로자 수준으로 규정하거나 경비원에게 직접적인 혜택이 미치는 복지지원정책이 필요하다는 정책적인 시사점을 얻을 수 있다.

의무관리대상 공동주택의 공용관리비와 장기수선충당금 부과액에 영향을 미치는 비용요인 분석 : 관리방법에 따른 차이를 중심으로

신유진 부산대학교 대학원 2022 국내석사

우리나라의 주택평균수명은 미국, 영국, 일본 등에 비해 현저히 짧은 것으로 나타나 이로 인한 재개발, 재건축등 사회적 비용 및 국가적 자원 낭비가 이어지고 있다. 2020년을 기준으로 사용검사일로부터 11년이상 30년 이하에 이른 부산광역시 소재의 의무관리대상 공동주택은 737개 단지로 부산시 소재의 의무관리대상 공동주택의 61.5%에 달하고 있으며, 장기수선계획에 의한 수선·교체공사가 경과년수 15년-20년 미만, 20-25년 미만에서 가장 많이 실시되고 있는 점을 감안한다면 향후 장기수선계획에 따른 공사가 증대될 것으로 예상이 된다. 따라서 합리적이고 객관적인 재원조달 계획수립에 일조하고자 본 논문에서는 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지 공동주택관리정보시스템에 관리비와 장기수선충당금 부과액을 공개한 부산시에 소재하는 전체 의무관리대상 공동주택 자치관리 270개단지와 위탁관리 848개 단지를 대상으로 인건비, 승강기유지비, 수선비, 시설유지비, 안전점검비, 재해예방비, 위탁관리비와 잡수입을 독립변수로 선정하고, 총 공용관리비와 장기수선충당금 부과액에 영향을 미치는 요인을 다중회귀분석하였다. 동시에 별도로 관리방식인 위탁관리와 자치관리에 따른 조절효과분석을 실시하였다. 총 공용관리비를 종속변수로 한 다중회귀분석의 결과 인건비, 승강기유지비, 수선비, 시설유지비, 위탁관리비는 유의수준 1% 이하에서 통계적으로 유의하면서 종속변수인 총 공용관리비에 (+)의 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었다. 반면에, 안전점검비, 재해예방비, 잡수입은 통계적으로 유의수준 5%이하에서 유의하지 않는 것으로 확인되었다. 장기수선충당금 부과액을 종속변수로 한 다중회귀분석에서는 인건비는 유의수준 1% 이하에서 종속변수인 장기수선충당금 부과액에 (-)의 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었는데 수선비, 시설유지비, 안전점검비, 잡수입은 유의수준 1% 이하에서 종속변수인 장기수선충당금 부과액에 (+)의 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었다. 자치관리와 위탁관리를 조절변수로 하고 총 공용관리비를 종속변수로 한 조절회귀분석에서는 독립변수가 수선비일 경우 통계적으로 상호작용항이 유의한 것으로 나타나 조절효과가 있는 것으로 나타났다. 총 공용관리비는 수선비가 클수록 많이 징수하는 것으로 나타났는데 위탁관리가 자치관리보다 수선비에 따른 총 공용관리비의 증가를 더 증가시키는 것으로 나타났다. 자치관리와 위탁관리를 조절변수로 하고 장기수선충당금 부과액을 종속변수로 한 조절회귀분석에서는 독립변수가 승강기유지비와 안전점검비일 경우 통계적으로 상호작용항이 유의한 것으로 나타나 조절효과가 있는 것으로 나타났다. 장기수선충당금 부과액은 승강기유지비와 안전점검비가 클수록 많이 징수하는 것으로 나타났는데 위탁관리가 자치관리보다 승강기유지비와 안전점검비에 따른 총 공용관리비의 증가를 덜 증가시키는 것으로 나타났다. 반면에 시설유지비는 시설유지비 단독으로는 장기수선충당금 부과액에 유의한 영향을 미치지 않으나 상호작용항은 유의한 것으로 나타나 조절효과는 있는 것으로 분석되었다. 본 연구는 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 공동주택관리정보시스템에 직접 등록한 관리비, 장기수선충당금 부과액 및 잡수입의 정보를 수집하여 분석을 하여 신뢰도가 높은 데이터를 사용한 연구라고 할 수 있다. 또한, 총 공용관리비와 장기수선충당금 부과액을 종속변수로 하여 위탁관리를 하는 848개 단지를 표본집단으로 하고 자치관리를 하는 270개 단지를 따로이 표본집단으로 하여 각각 회귀분석을 실시하였는데, 자치관리와 위탁관리에서 장기수선충당금 부과액에 유효한 영향을 미치는 독립변수가 달라짐을 확인하였다. 그러나, 본 논문은 장기수선계획과 누적 장기수선충당금의 규모를 고려하지 못하고 2020년도만으로 한정하였는데 연구의 한계를 가지고 있다.

제주도 공동주택 외부감사제도의 문제점과 개선방안

김춘열 제주대학교 경영대학원 2017 국내석사

땅이 좁고 인구가 많은 우리나라는 공동주택이 양적 질적으로 급속한 발전을 이루어 대표적인 주거형태로 자리매김하게 되었고 아파트 관리에 있어서 부정・부패가 만연되어 있는 것으로 인식되고 있다. 관리비 운영의 투명성 확보와 입주민의 권익보호를 위하여 외부회계감사제도와 지방자치단체의 공동주택에 대한 감독권을 제도화하여 운영하고 있지만 관리비리 적발 건수는 오히려 점점 증가하고 있다. 관리비리가 자행되고 있는 것이 분명하고, 관리비리를 근절하기 위한 제도를 시행하고 있음에도 관리비리가 점증하고 있다. 공동주택 외부회계감사제도와 지방자치단체장의 공동주택관리에 관한 감독 등의 현행제도가 공동주택의 관리비리 근절을 위한 제도로서 필요한 만큼의 효과를 거두기 위해 보완이 필요하다. 공동주택 외부감사인과 지방자치단체의 감사반(관리실태 점검반)이 형식적인 감사를 하고 관리비리 근절을 위한 적절한 감사를 실시하지 않는 경우가 있다. 이 공동주택에서는 지적사항이 되는 사유가 저 공동주택에서는 아무렇지도 않은 경우가 허다하다. 외부감사인과 관리실태 점검반이 지적사항이 없음에도 사실을 왜곡하여 지적하고, 지적사항을 허위로 조작하고, 중대한 지적사항이 있음에도 지적하지 않고 면죄부를 주고 있다. 이러한 일들은 언론을 통해서 보도되는 관리비리 적발 건수를 무의미하게 하고, 오히려 관리비리를 조장하게 될 것이 자명하다. 관계기관의 통계숫자 중에서 어느 것이 사실에 부합한 것인지 알 수 없는 경우가 있고, 그저 숫자에 불과한 것이거나 그렇지는 않더라도 사실과 거리가 있어 보인다. 본 연구는 이 점을 중시하고 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 공개된 제주도 공동주택의 감사보고서와 실제 경험적 사례를 중심으로 진행되었고, 이는 그 동안의 다른 연구들과 다른 점이다. 본 연구가 공동주택관리 관련 정책입안자들, 외부회계감사인 그리고 지방자치단체의 공동주택 감사반(관리실태 점검반) 뿐만 아니라 공동주택에 거주하는 입주민들에게도 크게 시사하는 바가 있을 것으로 믿는다. In Korea, which has a small land with large population, multi-unit dwellings have been rapidly developing in quantity and quality to become the representative type of residence, and corruptions in apartment management are perceived to be widespread. To secure the transparency of management costs and to protect the rights and interests of the residents, external auditing systems and supervisory authority of local autonomous governments for multi-unit dwellings have been institutionalized and operated, but the number of management corruption found is increasing on the contrary. Management corruption is clearly being committed, and the corruption is steadily increasing despite systems to eradicate management corruption are being implemented. For the current systems such as the external audit system and supervision of the management of multi-unit dwellings by chief executives in local governments to be effective as a system to eradicate management corruptions of multi-unit dwellings, they need to be reinforced. There are cases where the external auditors of multi-unit dwellings and the local government audit team (management inspection team) conduct cursory audits, not performing proper audits to eradicate management corruption. There are many cases that an issue for one multi-unit dwelling is not an issue for the other. The external auditors and management inspection team point out issues by distorting facts despite there is no issue, falsely fabricate issues, and give indulgence without pointing serious issues. Such practices make the number of management corruption cases reported in the media meaningless, and clearly encourage management corruption. There are cases that it is not possible to know which number among the statistics of relevant institutions matches facts, and it appears that the numbers are just numbers or, if not, they look far from facts. The present study considered it as important and conducted the study centered on the audit reports of multi-unit dwellings in Jeju Special Self-Governing Province published on apartment management information system(K-apt) and actual empirical cases, which is the difference of the present study from other previous studies. The present study is believed to have great implications not only for policy makers related to the management of multi-unit dwellings, external auditors, and the local government audit teams for multi-unit dwellings (management inspection team) but also residents of multi-unit dwellings.

공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관한 연구

박석찬 건국대학교 대학원 2016 국내석사

Apartment is a representative residential space, which occupies over 80 percent of apartment housing due to supply-oriented government policy to cope with the rapid increase in urban population. Especially, apartment is designed to jointly use the walls, corridors, stairs and other facilities of building except sections of exclusive ownership. For this reason, most apartments choose one of management methods for common area management and it requires common management fees. Since in 2014, K-apt, an apartment housing management information system developed by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, has been revealing apartment complexes that are subject to obligatory supervision, by subdividing the details of management fees imposed for transparency. Recently, there is a growing interest in management fees among apartment residents due to a variety of management fee-related social problems such as excessive management fees, illegal manipulation of meters, excessive spending of repairing expenses and corruption of resident representatives. Most residents are only interested in short-term management categories like net costs used, common management fees and general management fees for maintenance and related studies are only focused on these as well. Long-term repair reserve, which belongs to the category of long-term management fees, is accumulated to provide against a large amount of expenditure including major repair. Prior to the spending, a long-term repair plan is established and based on this plan, repair reserve is imposed and spent. Nevertheless, information of long-term repair plan is not disclosed and this is one of management categories with low transparency. Now that the details of management fees are disclosed under the circumstances, this study aims to examine characteristics of complex and categories of management fees that are associated with imposition and collection of long-term repair reserve and to provide information required for judgment on whether or not additional improvement of system is needed, by analyzing the relationship between long-term repair reserve and management fee for apartment housing. In this study, long-term repair reserve was selected as a dependent variable and characteristics of complex, which may influence long-term repair reserve; regions, types of complex, types of corridor, the number of household, elapsed years, square of elapsed years and management methods were selected as independent variables. In order to analyze the relationship between these variables and the details of management fees, common management fees were classified and repair and maintenance fees related to long-term repair reserve and general management fees were sub-classified. When regression analysis was conducted using a linear model and a semi-log model, it was found that types of complex, types of corridor, elapsed years, square of elapsed years, management methods, general management fees and repair and management fees significantly influenced long-term repair reserve. However, the study finding is based on the average management fees of 12 months due to lack of disclosed management fee data and this study failed to present an accurate result of time sequential analysis on the relationship among the categories of management fees due to undisclosed long-term repair plans. It is thought that if accurate and satisfactory quantity and quality of data is applied, a more significant statistical finding than this study would be obtained. In conclusion, this study has significance by empirically analyzing long-term repair reserve for further research, unlike the existing studies that have only been focused on institutional and problem improvement plans due to limited data. 대표적인 공동주택인 아파트는 급격한 도시로의 인구증가에 따른 공급위주의 정부정책으로 인해 공동주택 중에서 약 80% 이상을 차지하는 대표적인 주거공간이다. 특히, 아파트는 소유권이 인정되는 전유부분을 제외한 건축물의 벽․복도․계단․그 밖의 설비 등을 공동으로 사용하는 구조로 이루어져 있다. 이로 인해 대부분의 아파트는 공용부분 관리를 위해 관리방식 중 하나를 선택하여 관리하고 있으며, 그에 따르는 공용관리비가 발생하고 있다. 국토부에서 주관하여 공동주택관리정보시스템인 K-apt에 관리비의 부과 내역을 2014년을 기점으로 투명성 확보를 위해 세분화하여 의무관리 대상 단지들이 공개되고 있다. 최근 관리비 과다부과, 계량기 불법조작, 수선비 과다지출, 입주자대표의 비리 등 관리비와 관련된 다양한 사회문제들이 발생함에 따라 입주민의 관리비에 대한 관심이 높아지고 있는 실정이다. 단기적 관점의 관리비격인 실 사용금액 및 유지보수에 사용되는 공용관리비, 일반관리비에 대해서만 관심을 갖고 있으며, 관리비의 연구 또한 이와 관련된 연구들에만 초점이 맞춰져 있는 상황이다. 장기적 관점으로 적립하는 관리비 항목인 장기수선충당금은 대수선 등 많은 비용을 대비하기 위해 적립하는 금액으로 지출하기에 앞서 장기수선계획을 수립하고 그에 따른 부과, 지출이 이루어지는 항목이지만 장기수선계획에 대한 정보는 공개되지 않고 있어 관리비 항목 중 투명성이 낮은 항목 중 하나이다. 본 연구는 이러한 배경에 따라 관리비 세부내역 공개가 이루어진 시점에서 공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관해 연구를 함으로 단지의 특성과 관리비의 항목이 장기수선충당금의 부과․징수와 관련되어 어떠한 관계를 가지고 있는지를 파악하고, 추가적인 제도의 개선이 필요한지의 여부에 대해 판단에 있어 정보를 제공하고자 연구하였다. 연구의 목적인 장기수선충당금을 종속변수로 선정하고, 장기수선충당금에 영향을 미칠 수 있는 단지특성인 지역, 단지유형, 복도유형, 세대수, 경과연수, 경과연수 제곱, 관리방식으로 독립변수를 선정하고 관리비 세부항목과의 관계를 살펴보기 위해 대분류로는 공용부분 관리비용이 모두 포함되어 있는 공용관리비와 소분류로는 장기수선충당금과 관계있는 수선유지비와 그 외 관리비항목을 포괄하고 있는 일반관리비 항목으로 분류하여 분석하였다. 선형모형과 준 로그모형을 모델로 하여 회귀분석 한 결과 단지 유형, 복도 유형, 경과연수, 경과연수 제곱, 관리방식, 일반관리비, 수선유지비가 유의하게 나왔으며, 장기수선충당금에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 하지만, 공개되는 관리비 자료의 한계로 12개월의 관리비 평균액으로 분석하여 누적 사용된 비용과 관리비 항목들과의 관계에 대해 살펴보지 못한 것과 장기수선계획의 미공개로 인한 한계로 정확한 분석이 어려운 점은 본 연구의 한계점이며, 정확하고 만족스런 수준의 data의 양과 질이 확보된다면 본 연구의 통계결과보다 의미 있는 결과를 도출 할 것이라고 생각한다. 본 연구는 자료의 한계로 인해 제도 및 문제점 개선방안에 관한 연구만 이루어진 장기수선충당금과 관련된 연구에 실증분석을 함으로 후속 연구를 위한 시도를 하였다는 점에서 의미가 있다.

공동주택의 관리비 항목별 비용분석 및 절감에 관한 연구

이효진 동명정보대학교 건축대학원 2005 국내석사

본 연구에서는 부산·경남에 소재한 표본대상 아파트단지의 관리비에 대한 각 항목별 관리방법 및 특성(단지규모, 층수, 동수, 건축년수)에 따른 관리비 영향 요인 분석과 관리비 절감에 대한 방안을 제시하면 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 첫째, 공동주택관리비의 각 항목들 분석결과 관리방법에 따른 단위면적당분석은 자치관리가 단지는 세대수가 증가함에 따라 낮게 측정되었으며, 층수에 따른 승강기유지비는 운행층수가 낮을수록 관리비가 낮게 책정되었다. 또, 전체 관리비중 30%이상을 차지하는 인건비는 층수가 낮아질수록 건축년수에 따른 적립금 합계는 공동주택이 오래될수록 비용이 높아졌다. 둘째, 관리비 구성항목별 비용절감의 방안은 일반관리비는 경비인력 감축과 외주용역 계약 합리화 등을 이루어야 하며, 청소비는 용역시 용역단가의 합리화, 입주자 참여의 정기청소를 꼽을 수 있고, 오물수거비에 있어서는 각 세대의 분리수거 활성화를 통해 쓰레기 양을 줄이는 것이 무엇보다 중요하다 하겠다. 수선유지비에 있어서는 이론적으로는 자치화, 전문화, 기술집약화가 대안이 될 수 있으며, 실질적으로는 자체관리소 직원을 활용한 보수공사와 철저한 시설물관리를 통한 수선유지비 절감이 이루어져야 한다. 본 연구의 신뢰도를 높이기 위해서는 더 많은 아파트를 분리하여 조사 할 필요가 있으며 향후 더 연구되어야 할 것으로 ①평면형태별 관리비변화, ②주동배치와 관리비 상관관계, ③난방방식에 따른 관리비변화, ④계단실형태에 따른 승강기유지비 변화 등을 제안할 수 있으며, 공동주택 관리서비스개선은 정부당국의 정책적인노력과 입주자와 관리자의 상호협조와 신뢰관계 및 참여의지에 따라 이루어지는 것이며, 이러한 노력들이 합쳐져 공동주택 노후화를 예방하고 건축물수명을 연장하여 건축자원의 낭비를 막고, 신주거문화를 창조 삶의 질을 향상시키는 효율적인 방안이 될 것이다. In this research, I finally came to a conclusion analyzing the connection among managing of each items in management expenses, the size of each complez and stories, and the term of using. Fist. In the managing cost regarding to the management manner, although the managing cost of self-governing management is less imposed than the one of commission management, there is slight difference between those costs. And it is more important to consider the effectiveness of management than to emphasize reduction of management cost. Second, plan of cost-saving by administrative expense configuration item will talk that general administrative cost must accomplish expence manpower reduction and outside order services contract rationalization etc., and cleaning rain can count cleaning rationalization of services unit cost, tenant participatory fixed period at services, and it is important first of all that reduce trash amount in night soil removal rain through separate collection activation of each generation. Self-government Tuesday, specialization, technology integration can become the alter- native theoretically in repairs and maintenance expenses, and repairs and maintenance expenses curtailment through repair construction and thorough facility management that use itself superintendents office employee substantially should be achieved. Third. To reduce the management cost, we have to cut down the personnel in security guard that occupies one third of total management cost with application to the joint security system and operation of the self-governing guard. Though this process, it will be easy to accomplish the rationalization of contract with an outside order. Because the improvement of management service is not only the responsibility of owner but also the one of dwellers. And it is imperative to realize the importance of cooperation and trust between the owner and dwellers. And the establishment of effective managing system which has convenience and rationality must be settled without delay.