공동주택 관리비 및 종사자 고용에 관한 실증연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study consisted of three independent papers on multi-family housing. Each paper investigates determinants of a management fee of multi-family housing, the influencing factors of employing its management workers, and the relationship between the minimum wage and the employment conditions of multi-family housing security guards. In part I, introduction, the background, purpose, and structure of the study were introduced, and in part II, the significance of multi-family housing management and the employment conditions of related workers were reviewed with the institutional perspective. In part III, IV, and V, empirical researches were performed for each subject. Finally, in part VI, conclusion, the results of the study were integrated, implications were drawn, and the limitations of the study and tasks for future studies were presented.
In the first article, the purpose is to establish three models on total management fee, common management fee, and individual fee and to quantify the effect of variables on each management fee model. It is noted from the fact that apartment housing management fee is affected by several factors including physical and local characteristics.
The results are as follows: As a regional factor, the common management fee was lower in Giheung-Gu and Cheoin-Gu compared to Suji-Gu by 28.959 and 46.534 won/㎡. The management fee was the highest in sold multi-family housing compared to rental ones for all the three models. The individual management fee was strongly affected by heating type, resulting in higher management fee for district heating system. In addition, more recent multi-family housing was associated with higher total management fee and individual fee compared to old ones. The number of households showed negative(-) effects in all three models, being found to be economies of scale. Since this empirical analysis showed that the three models of total management fee, common management fee, and individual fee were affected by different determinants with different magnitudes one another, therefore, draws a conclusion that the efficient operation of management fee requires a differentiated response plan according to the analysis result of the determinants of major items of management fee.
The purpose of the second article is to identify influencing factors of employment for multi-family housing management workers such as security guards, and cleaners and to quantify their influences. It was noted that the employment of multi-family housing management workers is affected by various variables such as regional factors and parking control system installation.
The results showed that more recent multi-family housing (Pangyo/Gwanggyo) employed fewer workers for all three kinds of jobs compared to the older one (Bundang), by 2.472 persons per complex for the manager, 1.609 for the cleaner, and especially 6.274 for the security guard. This implies that a more effective job creation policies such as new work to improve management service quality and job discovery are needed to force new employment of an appropriate number of workers in the newly built multi-family housings.
The third article empirically analyzes the effect of minimum wage on the employment, wage, and working hours of multi-family housing security guards. This was due to the recent sharp increase in the minimum wage, which became a restriction of demand for security guards, and most of the multi-family housings are quick to repose on labor costs.
According to the results of empirical analysis, for each 1% increase in the minimum wage, the employed worker per complex decreased 0.023 or 0.081, the monthly wage increased 0.41-0.74% or 0.79, and monthly working hours decreased 0.61-0.70 hours or 0.53 hours.
Consequently in order for the effect of policy to be realized by reflecting the minimum wage increase to the security guard wage increase without loss, the statutory working hours of security guards should be stipulated at a level similar to that of general workers by amending the supervisory worker regulations, or the improvements such as the introduction of welfare support policies that directly benefit the security guard are needed.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 공동주택과 관련된 세 개의 독립된 논문으로 구성하였다. 각각의 논문은 크게 공동주택 관리비의 결정요인, 공동주택 관리 종사자의 고용변동요인, 그리고 최저임금과 공동주택 경비원의 고용여건과의 관계를 다루고 있다. 1장 서론은 연구의 배경과 목적, 연구의 구성 등을 살펴보고, 2장에서는 공동주택관리의 의의 및 종사자의 고용여건을 제도적 측면에서 검토했다. 3장에서 5장까지는 각각의 주제별로 실증연구를 수행하였다. 끝으로 6장 결론에서는 연구결과를 종합하고 시사점을 도출하였으며, 연구의 한계와 향후 과제를 제시했다.
첫 번째 연구는 전체관리비, 공용관리비 및 개별사용료의 세 가지 모형을 설정하여 어떤 변수가 세가지 모형의 관리비 결정요인으로 영향을 미치는지를 계량화하는데 목적을 두었다. 공동주택 관리비가 물리적 특성 및 지역요인 등 여러 요인의 영향을 받는다는 점에 착안했다.
분석결과에 따르면, 지역요인으로 공용관리비는 수지구보다 기흥구와 처인구가 각각 단위면적(㎡)당 28.959원과 46.534원이 낮게 나타났다. 소유형태요인은 분양 공동주택이 세 모형 모두에서 높은 관리비가 부과됐다. 개별사용료는 난방형식의 영향을 크게 받아 지역난방일수록 관리비가 높았으며, 최근에 지어진 공동주택일수록 전체관리비와 개별사용료가 높았다. 세대수는 세 가지 모형 모두에서 음(-)의 영향력을 미쳐 규모의 경제가 작용되는 것으로 분석됐다. 따라서, 본 실증분석에서는 세 가지 모형 모두가 각각 다른 결정요인으로부터 다른 크기의 영향을 받아, 관리비 주요항목의 성격에 따라 차별적인 대응방안이 필요하다는 시사점을 갖는다.
두 번째 연구는 관리원, 경비원 및 청소원 등 세 가지 모형 각각의 고용변동요인을 찾아내고 그 영향력을 계량화하는데 목적을 뒀다. 종사자의 고용변동이 지역요인 등 다양한 변수의 영향을 받는다는 점에 착안했다.
분석결과에 따르면 2기 신도시 공동주택에서 세 모형의 종사자 모두가 감소하는 결과를 보였다. 보다 최근에 지어진 판교 및 광교신도시가 분당신도시보다 관리원은 단지당 2.472명, 청소원은 1.609명, 경비원은 6.274명이 적은 결과를 보여줬다. 따라서, 신규 공동주택을 대상으로 관리서비스 품질을 향상시키는 업무를 발굴하는 등의 적극적인 고용창출 정책이 필요하다는 시사점을 얻을 수 있다.
세 번째 실증분석은 최저임금제가 공동주택 경비원의 근로자수, 임금 및 근로시간에 미치는 효과를 실증적으로 분석하였다. 최근 최저임금이 급격하게 오른데다 공동주택 공급의 한계로 경비원 노동수요가 제한되었고, 대부분의 공동주택단지가 인건비에 민감하게 반응하는 현상에 착안했다.
실증분석 결과에 따르면 최저임금이 1% 인상될 때마다 경비원수는 약 0.023명 또는 0.081명이 줄어들고, 월 임금은 0.41~0.74% 또는 0.79%가 증가하며, 월 근로시간은 0.61~0.70시간 또는 0.53시간이 감소하는 결과를 도출했다. 최저임금이 오른다 해도 경비원 임금을 곧바로 인상하는 대신에 경비원의 감축, 근로시간의 조정 등의 방법을 적용하여 선택적으로 반응한다는 실증적 결과를 보였다. 특히 공동주택 경비원의 고용감소 수치와 월 임금의 낮은 인상률은 경시될 수 없는 수준으로 분석된다.
따라서, 최저임금제가 목표로 하는 고용효과를 거두기 위해서는 경비원의 근로시간을 일반근로자 수준으로 규정하거나 경비원에게 직접적인 혜택이 미치는 복지지원정책이 필요하다는 정책적인 시사점을 얻을 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 구성 4
• 2. 공동주택관리의 의의 및 종사자의 고용여건 6
• 2.1. 공동주택관리의 의의 6
• 2.1.1. 공동주택의 개념과 현황 6
• 2.1.2. 공동주택관리의 개념과 분류 8
• 2.1.3. 공동주택관리의 특징 11
• 2.1.4. 공동주택의 관리방법 11
• 2.1.5. 공동주택의 관리비 16
• 2.2. 공동주택관리 조직 및 체계 19
• 2.1.1. 입주자대표회의 20
• 2.1.2. 관리주체 21
• 2.1.3. 관리사무소장 22
• 2.3. 공동주택 관리 종사자 23
• 2.1.1. 공동주택 관리 종사자의 정의 23
• 2.1.2. 공동주택 관리 종사자의 조직구조 25
• 2.1.3. 공동주택 종사자에 대한 지원정책 28
• 3. 논문1 : 공동주택 관리비의 결정요인 31
• 3.1. 서 론 31
• 3.1.1. 연구의 배경 및 목적 31
• 3.1.2. 연구의 범위 및 방법 32
• 3.2. 관련제도 및 선행연구 33
• 3.2.1. 공동주택 관리비의 개념 및 구성항목 33
• 3.2.2. 선행연구 고찰 35
• 3.3. 용인시 공동주택단지의 특성 38
• 3.3.1. 자료 및 공간적 특성 38
• 3.3.2. 용인시 공동주택단지의 특성 39
• 3.3.3. 공동주택 관리비의 비교분석 41
• 3.4. 실증분석 43
• 3.4.1. 분석모형 43
• 3.4.2. 기초통계량 분석 45
• 3.4.3. 분석결과 47
• 1) 전체관리비 분석 47
• 2) 공용관리비 분석 50
• 3) 개별사용료 분석 52
• 3.5. 소 결 54
• 4. 논문2: 공동주택 관리 종사자의 고용변동요인 57
• 4.1. 서 론 57
• 4.1.1. 연구의 배경 및 목적 57
• 4.1.2. 연구의 범위 및 방법 58
• 4.2. 관련제도 및 선행연구 60
• 4.2.1. 공동주택의 관리 종사자 60
• 4.2.2. 선행연구 고찰 61
• 4.3. 신도시 공동주택단지의 특성 63
• 4.3.1. 자료수집 및 공간적 특성 63
• 4.3.2. 신도시 지구별 공동주택단지의 특성 65
• 4.3.3. 공동주택 관리비 및 인건비의 비교분석 67
• 4.4. 실증분석 68
• 4.4.1. 분석모형 68
• 4.4.2. 기초통계량 분석 70
• 4.4.3. 분석결과 73
• 1) 관리원의 고용변동요인 73
• 2) 경비원의 고용변동요인 74
• 3) 청소원의 고용변동요인 76
• 4.5. 소 결 78
• 5. 논문3 : 최저임금과 공동주택 경비원의 고용효과 81
• 5.1. 서 론 81
• 5.1.1. 연구의 배경 및 목적 81
• 5.1.2. 연구의 범위 및 방법 83
• 5.2. 관련제도 및 선행연구 검토 84
• 5.2.1. 감시적 근로자의 고용정책 84
• 5.2.2. 최저임금정책의 변화 85
• 5.2.3. 선행연구 검토 87
• 5.2.4. 선행연구와의 차별성 93
• 5.3. 공동주택 관리 종사자의 특성 및 연구모형 95
• 5.3.1. 공동주택 관리 종사자의 특성 95
• 5.3.2. 기초통계량 분석 97
• 5.3.3. 연구모형 100
• 5.4. 실증분석 103
• 5.4.1. 최저임금이 경비원수에 미치는 효과 103
• 1) 일반선형모형(GLM) 회귀분석 103
• 2) 일반화추정방정식(GEE) 분석 105
• 5.4.2. 최저임금이 경비원 임금에 미치는 효과 106
• 1) 일반선형모형(GLM) 회귀분석 106
• 2) 일반화추정방정식(GEE) 분석 108
• 5.4.3. 최저임금이 경비원 근로시간에 미치는 효과 109
• 1) 일반선형모형(GLM) 회귀분석 109
• 2) 일반화추정방정식(GEE) 분석 110
• 5.5. 소 결 111
• 6. 결 론 114
• 6.1. 연구결과와 시사점 114
• 6.2. 연구의 한계와 향후 과제 121

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