원룸형 주택의 가격결정 요인에 관한 연구 : 서울시 10개 자치구를 중심으로

서기섭 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

This study deduced price determination factors by focusing on one-room type housing located in 10 boroughs among 25 boroughs in Seoul to investigate influencing factors on real transaction price. First, this study reviewed factors influencing the price of one-room type housing through precedent studies. Secondly, for data collection, real transaction price of one-room type housing was investigated as a dependent variable, and collected data on 24 variables related to community characteristic, location characteristic, building characteristic, and room number characteristic for independent variables. Thirdly, this study verified validity of the measurement variables through discrete frequency analysis and multicollinearity analysis based on the collected data, and conducted multiple regression analysis to analyze factors that influence real transaction price of one-room type housing. According to the analysis result of influencing factors on real transactionprice of one-room type housing, significant factors were deduced in Gangseo-gu, Eunpyeong-gu, Nowon-gu, Seongbuk-gu, Guro-gu, and Gangdong-gu, but no significant factors were deduced in Seocho-gu, Songpa-gu, and Yangcheon-gu. For locational characteristic, distance to bus stop, distance to subway station, distance to department store, distance to market, and distance to park made effect on real transaction price, but distance to middle school did not make significant effect. For building characteristic, it was identified that apartment, total number of households, and building age make effect on the price of one-room type housing, but exclusive area and full option of room number characteristic were significant variables and the relevant floor is an insignificant variable. 본 연구는 서울시의 25개 자치구 중 10개 자치구에 입지하고 있는 원룸형 주택을 대상으로 가격결정 요인을 도출하고 실거래가격에 영향을 미치는 요인들을 파악하는 것을 목적으로 하였다. 연구방법은 첫째, 선행연구 검토를 통하여 원룸형 주택의 가격에 영향을 미치는 요인들을 검토하였다. 둘째, 자료 수집으로는 종속변수는 원룸형 주택의 실거래가격을 조사하였고, 독립변수로는 지역특성, 입지특성, 건물특성, 호실특성과 관련된 24개 변수에 대한 자료를 수집하였다. 셋째, 수집된 자료를 바탕으로 이산형 빈도분석과 다중 공선성 분석을 통해 측정변수의 타당성을 검증하였고, 다중회귀분석을 실시해 원룸형 주택의 실거래가격에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다. 서울시 원룸형 주택의 실거래가격의 영향요인을 분석한 결과, 지역특성으로는 강서구여부, 은평구여부, 노원구여부, 성북구여부, 구로구여부, 강동구여부가 유의하게 나타났지만, 서초구여부, 송파구여부, 양천구여부는 유의하게 도출되지 못하였다. 입지특성으로는 버스정류장거리, 지하철역거리, 백화점거리, 마트거리, 공원거리가 실거래가격에 영향을 주고 있지만, 중학교거리는 유의하지 않았다. 건물특성으로는 아파트여부, 총세대수, 경과년수 3개 요인이 모두 원룸형 주택의 실거래가격에 영향을 미치는 것으로 나타났지만, 호실특성의 전용면적과 풀옵션여부는 유의한 변수로, 해당층은 유의하지 않은 변수로 파악되었다.

분식 프랜차이즈 업체의 매출에 영향을 미치는 입지요인에 관한 연구

김동억 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

현재 우리는 여러 형태로 변형된 프랜차이즈 산업의 다양하고 보편화된 사회에서 생활 하고 있다고 해도 과언은 아닐 것이다 의·식·주 모든 면에서 아주 세밀한 부분 까지 프랜차이즈산업에 의존한 삶을 우리가 살아가고 있다고 볼 수 있다 예를 들면 화장품, 약품, 의류, 주거, 헬스, 산후조리 심지어 여행 등 다양한 형태로 우리 주변에 많은 영향을 주고 있는 것 이다. 그 중 우리에게 가장 밀접하고 중요하다 볼 수 있는 의·식·주 중 먹는 것에 관한 프랜차이즈 산업에 대해 알아보려 한다. 그 중 분식은 우리가 생활을 하며 기호이긴 하지 만 빼 놀 수 없는 아니 이제 기 호 라기 보다는 먹는 부분에서 분식의 비중은 정상적인 식사대용 의 자리를 차지할 정도의 비중까지 왔다고 해도 과언은 아닐 것이다. 이렇게 커져 가는 분식 프랜차이즈 산업의 중요 부분 중 하나인 매출에 영향을 미치는 요인에 대해 여러 분석과 자료를 토대로 매출에 긍정적인 영향을 주는 변수들에 대해 연구해 보도록 하겠다. 실증분석은 2015년 분식 프랜차이즈 상위 업체 중 J 떡 볶기 업체의 매출 형성에 대해 조사 하였고 이를 토대로 분석을 실시하였다. 매출과 연관되어 있는 여러 요인을 보다 사실적인 측면에서 분석 하게 되었다. 분식 프랜차이즈의 상권, 입지, 매장조건 등의 매출 과 연관된 부분에 보다 심도 높은 연구를 해볼 필요성에 대해 알 수 있게 되었다.

민간임대주택의 임대료 영향요인 연구 : 서울의 강남·서초지역 임대주택을 중심으로

박승국 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

민간임대주택의 임대료 영향요인 연구 -서울의 강남·서초지역 임대주택을 중심으로- 우리나라 주택시장은 자가 점유율이 지속적으로 감소하고 있고, 임대주택의 수요가 급속도로 증가하고 있다. 저성장으로 부동산 시장은 위축되고, 저금리로 월세화가 빠르게 진행되고 있다. 정부의 공공임대주택 공급은 재정한계에 직면하고 있어서 민간임대주택 공급을 유도하는 정책이 쏟아져 나오고 있다. 이런 여러 가지 시장상황은 주택임대시장에도 변화로 이어지고 있다. 최근 정부는 기업형 임대주택인 뉴스테이 공급을 적극적으로 추진하고 있다. 공공임대주택 공급이 가능한 사회적 자본을 일부 대기업에 저가로 제공함으로써 특혜를 주고 있다는 주장과 공공임대주택의 공급에 민간 기업의 자본투자를 유도하기 위해 국민의 세금으로 보조금을 지불하는 정책이라는 비판이 존재한다. 그러나 공공임대주택의 공급과는 별개로 다양한 민간자본이 투입되는 임대주택의 공급도 필요하다고 할 것이다. 주택시장은 공동주택인 아파트만 존재하는 것이 아니라, 단독주택과 준주택 등 다양한 주택이 임대주택으로 공급되고 있다. 원룸으로 대변되는 월세주택이 투룸 이상의 가족주거 단위인 아파트에도 적용되고 있으며, 월세는 향후 임대주택 시장의 주 임대방식으로 자리 잡을 것으로 예상된다. 이런 민간임대주택은 시장성에 따라 공급이 결정되므로 임대료는 중요한 공급 결정요인이다. 따라서 본 논문에서는 임대료에 영향요인으로 작용하는 변수를 설정하고 실증하는 연구를 진행하고자 하였다. 그러나 자료수집의 한계, 지역적인 한계, 데이터양의 부족 등으로 어려움이 있었다. 향후 보다 많은 자료수집과 광범위한 지역에서 충분한 데이터를 근거로 후속 연구가 이루어지기를 기대한다. Homeownership is on the decrease in the Korean housing market and demand for rental housing is increasing with rapidity. The real estate market has been shrinking due to the low economic growth rate, and the proportion of monthly-rent housing has rapidly increasing due to the low interest rate. The supply of public rental housing by government is confronted with budgetary limitation and government has continually announced the policy of inducing private rental apartment supply. These several market situations are making changes to the housing lease market. Government has recently carried forward with the supply of new stay, corporate-type rental housing. There are the argument that government offers special favors to large firms by providing them with the social capital capable of public rental housing supply at the low price and the criticism that it is the policy of paying large firms the subsidy out of people's taxes in order to induce private firms to invest in the supply of public rental housing. But aside from the supply of public rental housing, it would be necessary to supply rental housing in which a diversity of private capital is invested. In the housing market, not apartment housing but also a diverse types of housing such as people are supplied with a diversity of housing such as thatched housing and semi-housing as rental housing. The monthly-rent housing represented as the studio apartment is applicable to apartment housing, the family-dwelling unit of more than two rooms. It is anticipated that the monthly rent will be positioned as the major lease method of the future rental housing market. The rent is a important supply determinant as the supply of this private rental housing is determined by marketability. Accordingly, this study attempted to set the variables acting as influencers on the rent and to prove them. But it had difficulty on account of the limit of data collection, regional limitation, the lack of data and the like. It is expected that the follow-up study will be conducted on the basis of the collection of more data and sufficient data in wide-ranging regions.

서울시 다세대주택 임대료 결정요인에 관한 연구

임은지 건국대학교 대학원 2022 국내석사

지난 5년간 주택 가격의 가파른 상승은 저소득층 및 1∼2인 가구가 주거형태를 결정하는 데 큰 영향을 미쳤다. 주택자금의 마련이 힘겨운 계층은 상대적으로 저렴한 주거공간을 탐색하게 되며, 이는 다세대주택의 수요가 증가하게 되는 현상을 초래하였다. 동시에 대출 가능 금액이 부족한 동 계층은 매매 또는 전세계약의 주거형태가 아닌 보증부 월세의 형태를 선택할 수밖에 없는 실정에 놓여있다. 한편, 월 소득에서 주거를 위해 지불하는 임대료의 비중을 측정하는 지표인 RIR은 2019년 수도권 기준 24.6%로 최고점을 찍었는데, 이는 월세 형태 임차인들의 주거비용 부담이 지속적으로 높아지고 있다는 것을 의미하기도 한다. 그러나 자료 수집의 어려움, 사례의 부족 등의 이유로 다세대주택의 임대료에 관한 연구는 매우 미비하며 다양성도 또한 부족하다. 따라서 본 연구는 다세대주택 임대료의 결정요인을 도출하고 그 영향요인을 파악하는 것을 연구목적으로 한다. 본 연구를 진행하기 위해 다세대주택 재고량이 집중되어 있는 서울 권역을 대상으로 자료를 수집하였다. 2018년부터 2020년까지의 기간 동안 임대차(월세)계약의 체결 건수는 97,553건이며, 이 중 호실정보가 명확한 3,597건의 자료를 표본으로 선정하여 실증분석하였다. 정리된 데이터를 기반으로 지역특성, 입지특성, 토지특성, 건물특성, 주호특성으로 분류하여 다중회귀분석을 실시하였으며, 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 직전연도의 다세대주택 공급량이 적을수록 임대료가 상승하며, 동남권, 도심권에 입지할수록 임대료가 높은 가격대를 형성하는 것으로 나타났다. 둘째, 입지특성 중 지하철역과 마트와의 거리는 가까울수록, 접하는 도로의 폭은 넓을수록 임대료가 상승하는 것으로 나타났다. 셋째, 건물특성 중 세대수는 많고 건폐율은 작으며, 경과연수가 낮고 승강기가 설치된 경우 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 호실특성 중 전용면적은 작고 고층일수록 전용면적(m²)당 임대료가 높게 형성되어 있는 것으로 나타났다. The steep rise in housing prices over the past five years has had a significant impact on the decision of housing patterns of low-income families and one to two-person households. Those who are struggling to secure housing funds explore relatively inexpensive residential spaces, resulting in an increase in demand for multiplex housing. However, due to difficulties in data collection and lack of examples, studies on rents for multiplex housing are very scarce and lack diversity. In order to conduct this study, the data was collected in the Seoul area, where the inventory of multiplex houses is concentrated. Based on the organized data, multiple regression analysis was conducted by classifying them into regional characteristics, location characteristics, land characteristics, building characteristics, and housing characteristics, and the results of analysis are as follows.

재개발 지역에서의 부동산 투자에 관한연구

정대택 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

주택재개발사업은 노후화된 주거환경을 개선하여 토지의 효율적인 이용을 도모하고 양질이 주택공급으로 도시민의 주택난을 해소, 부족한 도시기반시설을 공급하는 등 사업의 물리적 측면에서는 긍정적으로 평가되어 왔다. 사실 지난 1990년대와 2000년대 수도권을 중심으로 주택재개발사업이 주택공급의 큰 역할을 하여 왔다. 현 시점에서 경기 불황, 부동산 경기 하향 안정세, 서울시장의 교체로 인한 정책변경 등의 이유로 재개발 관련 투자 및 사업 진행이 지지부진한 상태로 머물러 있는 것이 현실이다. 이러한 상황에 기인하여 서울 및 수도권역의 경우 신규 주택 공급의 부족이 예상되고 있다. 재개발 지역의 부동산 투자의 기피에 관한 연구 및 기존 재개발 구역의 계속추진 의사결정의 고려요인을 연구하여 재개발 투자 및 사업진행에 관련한 부정적인 요소들을 제시하고 대안을 논의함으로써 신규 주택 공급을 수도권 지역에 공급함으로써 향후 나타날 수 있는 수도권지역의 주택 공급부족을 미리 대비하고자 한다. 이러한 재개발 투자의 기피요인과 재개발 사업 추진여부의 관점에 대한 연구가 드물기 때문에 본 연구에서는 재개발 관련 투자 유경험자 및 재개발 지역 공인중개사와 부동산(재개발) 컨설팅 및 자문 전문가와 부동산(재개발) 관련 공무원의 인식차이를 종합적, 과학적으로 파악하기 위해 다기준분석기법의 하나로 많이 사용되는 계층화 의사결정방법인 AHP를 적용해 각 그룹간의 재개발 지역의 부동산 투자의 기피에 관한 연구 및 기존 재개발 구역의 계속추진 의사결정의 고려요인에 관하여 중요도와 우선순위 그리고 인식의 차이를 고찰하고, 투자자의 관점에서 이에 관한 대안을 제시함으로써 재개발 현시점의 재개발 관련한 사업진행을 통한 신규주택 공급에 이바지 하고자 한다.

치킨프랜차이즈 전문점의 특성이 매출에 미치는 영향 분석

김형신 건국대학교 2020 국내석사

외식 프랜차이즈는 시대적 흐름과 소비자의 트랜드 변화에 발맞추어 외식 업계의 새로운 패러다임으로 도입되어 오늘날 외식업의 빠른 성장과 확산에 기여하며 새로운 매장의 형태로 자리매김하면서 우리 일상에 보편화 되어왔다. 치킨프랜차이즈는 다른 외식 업종과 달리 배달 매출의 비중이 높아 상대적으로 입지 및 매장규모에 따른 임대료 등 소요되는 창업비용이 적고 비교적 낮은 진입장벽으로 인해 창업자들이 선호하는 업종으로 손꼽히며 외식 프랜차이즈 중 가장 많은 가맹점을 가진 업종으로 성장하고 있다. 반면 사업경험 및 지식이 부족한 자영업자들의 섣부른 창업과 특정 업종의 쏠림 현상으로 치킨 업종은 포화상태에 이르고 있으며 이 과정에서 치킨전문점의 폐업률은 꾸준히 증가하고 있다. 이처럼 치킨프랜차이즈에 대한 높은 관심에 따른 양면성이 존재함에도 불구하고 기존의 연구들은 타 프랜차이즈 업종에 집중되어 있으며 치킨 업종의 학술적 연구는 상당히 미흡한 실정이다. 이에 본 연구는 이러한 배경을 바탕으로 치킨프랜차이즈 전문점의 특성이 매출에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 분석을 위해 서울시 25구 전역으로 소재한 치킨프랜차이즈 6개 브랜드에서 2015년부터 2017년까지 실제 거래된 매출액 데이터를 기반으로 소비자물가지수가 조정된 단위면적당 월 매출액을 종속변수로 하여 헤도닉 가격모형을 이용한 실증분석을 실시하였다. 분석결과, 매출액은 시점에 따른 차이가 존재하며, 아파트거주자수, 20·30대직장인구, 유흥상업시설수, 20·30대유동인구, 치킨브랜드경쟁업체수, 전면도로폭, 건물경과연수, 매장·배달구분, 전용면적, 배달앱등록여부, 가맹점수에 따라 매출액이 영향을 받는 것으로 나타났다. 반면 교차로유무와 연면적은 예상과는 다르게 그 영향이 미미하였다. 전반적인 분석결과를 통해 치킨프랜차이즈 전문점은 매장주력 점포와 배달주력 점포로 특성이 구분되고, 점포 주변 배후상권의 유형에 따라 매출에 미치는 영향력의 차이가 존재하며, 특성 중에서도 점포 및 브랜드특성의 영향을 많이 받는다는 점이 주목할 만한 결과이다. 본 연구는 다른 프랜차이즈 업종에서도 한계점으로 보이는 시간적·공간적 범위를 확장하여 분석에 활용하였고, 종속변수를 소비자물가지수로 조정함으로써 가격변동에 따른 수치의 왜곡을 억제하여 기존 프랜차이즈 연구의 한계를 보완하였다. 또한 치킨 업종에 관한 연구로써 치킨프랜차이즈 전문점이 매장주력 점포와 배달주력 점포로 구분되는 치킨전문점의 특성을 반영하였고 기존의 연구가 부족하였던 치킨프랜차이즈의 연구를 발전시켰다는 점에서 기초연구로써 의의를 가질 것이며 나아가 사업경험 및 지식이 부족한 자영업자들의 창업 의사결정에 참고자료로 활용될 수 있을 것으로 기대한다. Restaurant franchises have now become common in our daily lives as they have successfully introduced new paradigms to follow the changing trends and satisfy the needs of customers. As a result, such franchises contributed to the rapid growth and spread of the dining industry while establishing themselves as a new type of business. Among those restaurant franchises, the chicken franchise is the one that is enjoying the most significant growth thanks to its relatively low start-up costs(relies on delivery services, requires less rent, etc.) and entry barrier. However, such a low entry barrier led to many inexperienced people who lack any meaningful business experience and knowledge entering the chicken franchise market without proper preparation. This caused the entire chicken franchise market to turn into an over-saturated market, and the closing rate of chicken franchises is reaching an all-time high. Despite the fact that the high interest towards chicken franchises is leading to a polarizing result, existing researches are only concentrated in other franchises, and any proper academic research about the chicken franchise market is quite insufficient. Against this background, this study was designed to thoroughly analyze the impact of the characteristics of a chicken franchise on sales. For the analysis, the research gathered information of 6 different chicken franchises located across the 25 districts of Seoul. Then, an empirical analysis was conducted based on the actual sales data from 2015 to 2017. The analysis used the Hedonic Price Model while putting monthly sales per unit area (reflected the consumer price index) as a dependent variable. According to the analysis, it was revealed that the amount of sales differed by time, and numerous variables such as number of apartment residents, office worker’s people in their 20s and 30s, number of entertainment facilities, floating population in their 20s and 30s, number of competing chicken brands, front road width, building age, reliance on delivery service, net area, delivery app registration status, and the number of franchises. On the other hand, the influence of total floor area and the existence of an intersection had minimal influence on sales. The overall analysis results showed that most chicken franchises could be classified into two types: hall-oriented stores and delivery-oriented stores. Moreover, it was revealed that the difference in influence on sales existed depending on the type of surrounding trading area, and among the many characteristics, it was notable that the store and brand characteristic influenced sales the most. This study expanded the time and space range-which was also considered a limitation in other franchise industries- and utilized it for a more detailed analysis. Furthermore, by reflecting the customer price index in the dependent variable, this study has successfully suppressed the distortion of figures caused by price changes, supplementing the limitations of existing franchise-related researches. In addition, it has also reflected the characteristics of the chicken franchise industry by classifying the stores into two different types (hall-oriented, delivery-oriented) for more accurate research. In conclusion, given the fact that there were nearly no prior researches about the chicken franchise of Korea, this study will function as a basic research that could provide a guideline for future studies. Furthermore, this study can also be used as a helpful reference in making business decisions for the inexperienced businessman who is looking to start a new chicken franchise.

서울시 아파트 전매 프리미엄 결정요인에 관한 연구

강승우 건국대학교 대학원 2017 국내석사

본 연구는 청약시장을 통해 분양된 아파트 분양권의 전매 프리미엄(거래차익)을 결정하는 요인들을 분석한 것이다. 분석에 활용된 자료는 2007년부터 2015년까지 서울 지역 174개 단지의 6,004건의 거래된 분양권 실거래가격을 활용하였다. 전용면적당 아파트 분양권 전매 프리미엄을 종속변수로 하는 헤도닉 모형을 추정한 결과 변수들 간의 종속변수에 대한 영향력은 매매가격지수, 강남4구 여부, 총세대수, 건설사도급순위 25위 이내 여부, 세대당 주차대수, 아파트 여부, 단지 내 주민공동시설 존재 여부, 단지 내 유치원 존재 여부, 초등학교 500m이내 여부, 지하철역 500m이내여부, 층별 더미의 경우 긍정적인 영향을 미쳤으며 반면에 금리, 종합병원 거리, 공원 거리, 전용면적의 경우 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 본 연구의 의의는 앞선 연구들이 입주시점의 평형별 시장 평균가격(호가)을 통해 프리미엄을 산출한 것과 달리 본 연구는 실제로 거래된 분양권의 실거래가격을 통하여 프리미엄을 산출한 점과 변수 구성 기준 시점을 각각의 계약일자에 따라 설정하였다는 것이다. 그렇기 때문에 같은 단지의 같은 평형이라 하더라도 계약일자에 따라 다른 모습을 보인다. 앞선 선행들이 시장에서의 전반적인 아파트 분양권 프리미엄의 모습을 확인하였다면 본 연구에서는 실제로 거래된 개별 아파트 분양권의 프리미엄에 대해 분석하였다. This study analyzes the determinants of the resale premium of apartment sale rights through the subscription market. The data used in the analysis utilized 6,004 traded real estate transaction prices of 174 complexes in Seoul from 2007 to 2015. As a result of estimating the hedonic model with the resale premiums as a dependent variable, the effect on the dependent variable was positively influenced by trading price index, Gangnam 4 district, total number of generations, construction company within 25th rank, the number of parking lots per household, whether there are apartments, the existence of communal facilities in the complex, the existence of kindergarten in the complex, whether it is within 500m of the elementary school, whether it is within 500m of the subway station, floor pile. whereas interest, hospital distance, park distance and exclusive area had a negative effect. In contrast to the previous studies that calculated the premium through the average market price of the equilibrium at the time of the move-in, In this study, we calculated the premium through actual transaction price of the pre-sale and set the variable composition reference point according to each contract date. So even if the same equilibrium of the same complex, it looks different depending on the contract date. The previous studies have confirmed the overall apartment pricing premium in the market. In this study, we analyzed the premiums of individual apartments in real estate transactions.

제주도 분양형 호텔의 가격형성요인에 관한 연구

오성범 건국대학교 부동산대학원 2018 국내석사

본 연구는 제주도에 소재한 분양형 호텔의 가격형성요인에 대한 분석을 위해, 제주도 내 총 23개 소의 분양형 호텔을 선정하고, 2013년부터 2018년까지의 거래사례(분양사례) 188건을 대상으로 연구하였다. 종속변수는 분양형 호텔의 단위면적당 거래가격이며, 독립변수는 입지변수, 건물변수, 서비스변수, 객실변수로 구분하여 선정하였다. 입지변수에는 공항으로부터의 거리, 해변까지의 거리, 해변조망여부, 버스정류장으로부터의 거리, 인근 호텔수, 인근 관광지수, 도시지역여부, 시지역여부, 인근 오피스텔가격을 선정하였다. 건물변수에는 대지면적, 연면적, 개별공시지가, 총층수, 지상층수, 지하층수, 건폐율, 용적률, 형상, 고저, 주차대수, 객실당 주차대수, 준공일자, 경과연수, 세계적 체인호텔여부, 체인호텔여부, 객실수, 부대시설비율을 선정하였다. 서비스변수에는 수영장, 테라스, 피트니스센터, 편의점, 세탁실, 컨시어지 서비스, TV, 레스토랑, 조식제공, ATM기를 선정하였다. 객실변수에는 층, 호, 면적, 거래종류 및 거래일자를 선정하였다. 분석결과에 따르면, 입지특성에서는 인근 500m 내에 집적한 호텔의 숫자, 관광지와의 거리가 단위면적당 거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 건물특성에서는 평지여부, 대지의 형상, 건축면적, 총층수, 객실당주차대수가 유의한 것으로 나타났다. 서비스특성에서는 세계체인여부, 수영장과 컨시어지 서비스가 유의하게 나타났다. 마지막으로 객실특성에서는 객실층수, 객실면적이 가격에 유의한 영향력을 나타냈다. 본 연구는 지역적인 측면에서 제주도에 국한하여 지역 특성에 따른 분석결과의 왜국을 방지하고 호텔 거래가격 특성을 선명하게 밝혀내고자 하였으며, 분석대상 측면에서 분양형 호텔에 국한하여 관광호텔과 다른 일반(생활)숙박시설로서의 분양형 호텔의 가격 특성을 밝혀내고자 하였다. In this Study, in order to analyze pricing factors of condominium hotels located in Jeju Island, 23 condominium hotels in Jeju Island were selected, and 188 sales cases (parcel cases) from 2013 to 2018 were examined. A dependent variable includes the transaction price per unit area of a condominium hotel, and independent variables are selected by having been categorized according to location, building, service, and room variables. As for the location variables, the following are selected: the distance from the airport; the distance to the beach; whether there is a beach view; the distance from the bus stop; the number of nearby hotels; the nearby tourist index; whether the location is in an urban area; whether the location is in a city area; and the price of nearby studio apartments. As for the building variables, the following are selected: plottage; total floor area; individual Government Announced Land Price; total number of floors; the number of ground floors; the number of floors above the ground level; the number of floors below the ground level; the building-to-land ratio; floor area ratio; shape; height; the number of parking spaces; the number of parking spaces per room; the date of completion of work; the number of years in service; whether the hotel is a global chain hotel; whether it is a chain hotel; the number of rooms; and the ratio of additional facilities. As for the service variables, the following are selected: the swimming pool; terrace; fitness center; convenience store; laundry room; concierge service; TV; restaurant; breakfast; and ATM. As for the room variables, the following are selected: floor; room number; area; type of transaction; and date of transaction. According to the results of analysis, in location characteristics, it is analyzed that the number of hotels within vicinity (500m) nearby and the distance from tourist attraction places have a significant effect on the transaction price per unit area. As for hotel characteristics, whether the hotel site is on a flat ground, the shape of the land, building area, the total number of floors, and the number of parking spaces allocated per room have a significant effect. As for service characteristics, whether the hotel is a global chain hotel, swimming pool and concierge service have a significant effect. Lastly, as for room characteristics, which floor the room is located on and the square footage of the room have a significant influence on the price. From locality aspect, by restricting the scope to Jeju Island, this Study aims to prevent distortion of the analysis results based on local region’s characteristics and clarify hotel transaction price, and from analysis target aspect, by restricting the scope to condominium hotels, this Study aims to disclose the pricing characteristics of condominium hotels as general(living) accommodations, which is different from tourist hotels.

공유오피스 임대료 결정요인에 관한 연구

조경은 건국대학교 2020 국내석사

공유경제가 전 세계적으로 확산되면서 공간을 공유하는 공유오피스의 등장으로 한국의 오피스 시장에도 많은 변화가 일어났다. 위워크, 패스트파이브 등의 공유오피스 업체가 지난 5년간 급격한 성장을 이루면서, 기존에 단순히 사무공간 임대업을 하던 업체들도 공유오피스로 전환을 하였고, 대기업들도 자산 운용방법으로 공유오피스 시장 진출을 선택하고 있다. 소규모의 스타트업이나 1인 기업의 경우에는 적은 비용으로 쉽게 사무공간을 마련할 수 있고, 자유로운 분위기의 업무 환경 속에서 혁신을 기대하거나 다른 입주자와의 네트워킹 및 협업를 기대하고 공유오피스로 이전하는 사례도 생기고 있어 공유오피스의 성장은 지속될 것이다. 공유오피스는 업무공간 이외에 회의실, 카페테리아, 라운지, 휴게공간, 리셉션 등의 편의시설을 제공하고, 입주자 간의 네트워킹 및 협업을 위한 커뮤니티 공간을 제공한다. 본 연구에서는 일반 오피스와 달리 공유오피스가 가진 차별화된 특성이 공유오피스 임대료에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 오피스 건물의 특성을 입지특성, 권역특성, 건물등급, 건물특성으로 분류하고, 공유오피스의 특성을 업체특성, 운영특성, 호실특성으로 분류하여 각 변수들이 임대료에 미치는 영향을 헤도닉 가격모형을 이용하여 분석하였다. 본 연구에서는 이외에도 공유오피스의 등장 배경과 현황, 그리고 성장하고 있는 글로벌 업체와 국내 업체의 사례를 살펴보았다. 도심의 대형 오피스 빌딩의 공실률 해소의 대안으로 주목받고 있는 공유오피스는 세계 주요 도시의 공유오피스 점유율에 비하여 한국의 경우에는 아직 비중이 낮은 편이므로 여전히 성장잠재력이 크다. 본 연구에서는 공유오피스의 임대료 결정요인 분석을 통하여, 공유오피스의 특성을 차별화하고 공유오피스 시장에서 경쟁력을 갖추는 데에 도움을 주고자 한다. As the sharing economy spreads around the world, the emergence of a sharing office that shares spaces has caused many changes in the Korean office market. While shared office companies such as WeWork and FastFive have achieved rapid growth over the past five years, companies that simply leased workspaces have turned their business to shared offices, and large companies have chosen to enter the shared office market as an asset management method. In cases of small startups or single-person companies, it's easy for them to set up the workspace at a low cost. And there are cases they move into shared offices because they look forward to innovation in a free working-environment, or networking and collaboration with other tenants, which shows the growth of shared offices will continue. In addition to the workspaces, the shared office provides facilities such as conference rooms, cafeterias, lounges, resting rooms, receptions, and community spaces for networking and collaboration among tenants. In this study, the purpose of this study was to analyze how the differentiating characteristics of shared offices would effect on rent for shared offices. While the characteristics of office buildings were classified into location characteristics, regional characteristics, building grade and building characteristics, the characteristics of shared offices are classified into company characteristics, operation characteristics, and room characteristics. The effect of each variable on rent is analyzed using the Hedonic pricing model. In addition to this, this study examined the background and current status of shared offices, and examples of growing global and domestic companies. As shared offices are drawing attention as an alternative to reducing the vacancy rate of large office buildings in the city center, Korea's share is still low compared to the share of shared offices in major cities in the world so Korea’s growth potential is still great. This study will enable a business to differentiate the characteristics of shared offices and to be competitive in the shared office market.

부동산정보서비스산업의 특성에 따른 비즈니스모델에 관한 연구

김성철 건국대학교 부동산대학원 2011 국내석사