건축설비공사의 효율적 TACT기법 적용 연구

서기섭 경희대학교 2010 국내석사

The slowdown of global economy and the financial crisis around the world negatively affect the construction market. In particular, they have led to the downturn of the construction market in the private sector. During the slowdown of the construction market, the construction companies tend to try hard to discover new material and new method to cut cost. In particular, as in the case of the finishing works which has a multiple number of construction work types and is labor-intensive, it can be largely affected by cost-cutting efforts through management method. TACT method is to cut off the factors to cut cost generated by crash works which is highly likely to occur in the construction industry due to its characteristics of having a number of variables in the failure of process. The method is also useful in cutting the construction cycle and construction cost through repletion of works by appropriate human resources at work. TACT method has been intensively applied to projects such as office buildings and housing-commercial complexes which are built with repetitive finishing works. Frame work construction and finishing works are exceptionally critical in the overall construction process of apartment buildings. However, the result of detailed analysis on each construction process shows that the facility construction plays critical role in the overall construction cycle in the detailed process of framework and finishing works. Although the facility construction itself does not affect the construction cycle, it has an impact on the framework and finishing construction, which affects the overall process of the construction. In this regard, it is necessary to study the efficient application of TACT to the construction of facilities in apartment buildings. To do this, this study was conducted through paper research on the concept of TACT method and the characteristics of the construction of architectural facilities. In addition, I analyzed the current condition of the architectural facility construction with TACT method through the review of the previous documents. In the main part of this paper, I analyzed the breakdown of the facility construction cost of 10 construction sites. Then, I conducted analysis on the frames of the facility construction and the interference of the construction work and facility work during finishing works. Then, I studied the allocation of subcontractors and formation of shifts as the work efficiency could be degraded with the intensification of various types of construction work. Based on the analysis, I reviewed the considerations to be made in applying TACT method in architectural facility construction. Then, I suggested the process to efficiently apply TACT method to architectural facility construction. Based on the result of the survey conducted on 10 construction sites, I studied the factors that interfere and overlap frame, finishing and facility works. With the result, I suggested the process which would be used to efficiently apply TACT method. The research on TACT method has been focused on frame and finishing works whose process is simple and repetitive. However, it was discovered that facility construction with TACT method will not have the effect of reducing the construction cycle but will facilitate the process flow as it affects the link between the preceding and following works because facility construction is not a simple and repetitive work by a handful of subcontractors but an unconsecutive and non-repetitive work by a multiple number of subcontractors. Therefore, it is necessary to review the efficiency of TACT method by considering the characteristics of the future facility construction when applying TACT method plan and actual construction. 세계 경제의 둔화와 금융위기는 건설시장에도 악영향을 미치고 있으며, 특히 민간부분인 건축시장의 침체를 가져왔다. 건설시장 침체기에는 건설기업은 새로운 재료, 공법의 적용을 통해 원가절감을 꾀하고 있으며 특히 공종 수가 많고 노동 집약적인 마감공사의 경우에는 관리기법에 의한 원가절감의 효율성이 크다. TACT기법은 공정차질 변수가 많은 건설업의 특성상 발생하기 쉬운 돌관 작업으로 인한 공사비 증가요소를 차단하고, 적정 작업인원의 반복 작업에 의한 공기단축, 원가절감에 적극적으로 활용할 수 있는 유용한 도구이다. TACT기법은 주로 오피스 빌딩, 주상복합 건물과 같이 단순 반복되는 마감공정을 가진 프로젝트에 집중적으로 적용되어 왔다. 공동주택의 전체 공정에 있어 골조, 마감공사가 Critical하게 작용한다. 그러나 각 공정을 상세하게 분석해 본 결과 골조와 마감 공사의 세부 공정에서 설비공사가 전체 공기에 Critical하게 작용하는 경우가 있고, 설비공사 자체가 공기에 영향을 주지 않지만 골조와 마감 공사 진행에 영향을 미쳐 전체 공정에 영향을 주는 경우가 발생한다. 따라서 공사원가 비중이 높아지고 그 중요성이 증대하는 설비공사를 효율적으로 수행하기 위해 공동주택의 설비공사를 위한 효율적 TACT기법 적용을 위한 연구가 필요하다. 이를 위해 본 연구에서는 TACT기법의 개념, 건축설비공사의 특성에 대하여 문헌 고찰을 통해 조사하였다. 그리고 기존 연구 문헌 분석을 통해 TACT기법의 건축설비공사 적용 현황에 대하여 분석하였다. 본론 부분에서는 총 10개 현장의 설비 공사비 내역 분석을 통해 설비공사의 공정상 특성, 원가적 특성에 대해 분석하였다. 또한 설비공사가 본격적으로 실시되는 골조, 마감 공사 시 건축공사와 설비공사와의 간섭 내용에 대하여 분석하고, 여러 공종이 집중됨에 따라 작업능률이 저하될 가능성이 많기 때문에 업체 분할, 작업조 편성에 대하여 고찰하였다.. 그리고 분석 내용을 바탕으로 건축 설비공사에 TACT기법을 적용 시 고려사항에 대하여 검토하고 이를 바탕으로 건축 설비공사에 TACT기법을 효율적으로 적용하기 위한 프로세스를 제안하였다. 본 연구는 10개 현장의 설문조사 결과를 바탕으로 현장에서 골조, 마감, 설비 공사 시 간섭·중첩 되는 요인들에 대하여 조사하였으며, 그 결과를 토대로 설비 공사에 TACT기법을 효율적으로 적용하기 위한 프로세스를 제시하였다. 그 동안 TACT기법에 관한 연구가 주로 공종이 단순하고 반복 작업이 많은 골조, 마감 공사를 대상으로 진행되었는데, 설비 공사의 경우 소수 업체의 단순 반복 작업이 아닌 다수 협력사에 의해 비연속적, 비반복적으로 진행되기 때문에 TACT기법에 의한 공기 단축의 효과보다는 선·후행 작업의 연계성에 영향을 주어 공정 흐름을 원활하게 하는 효과가 크다고 생각한다. 따라서 향후 설비 공사의 특성을 고려한 TACT기법의 계획 그리고 실제 공사에 적용해 봄으로 그 효율성을 검토해야 할 것으로 생각된다.

서울시 주택유형별 매매가격의 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계에 관한 실증연구

서기섭 서울벤처대학원대학교 2020 국내박사

본 연구는 서울시 주택유형별 가격변동의 상호관계를 파악하고 거시경제 변수와의 영향관계를 분석하여 서울시 주택하위시장의 구조와 가격변동 특성을 종합적으로 살펴보는데 목적이 있다. 이를 위하여 2006년 2분기부터 2019년 2분기까지 53분기 동안의 서울시 5대 권역에 대한 주택유형별 매매가격 데이터와 거시경제변수 데이터를 구축하였다. 그리고 5대 권역별 주택유형 간 가격변동 특성, 5대 권역 간 아파트 가격 영향관계, 거시경제변수와 5대 권역 아파트 가격의 인과관계와 영향관계에 대한 시계열 분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 서울시 주택시장의 특성을 규명할 수 있는 의미 있는 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 5대 권역별 주택유형 간 상호관계에서는 아파트 가격이 다른 주택유형 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 5대 권역별로 주택유형별 상호관계에 따른 차이가 있음이 확인되었다. 셋째, 5대 권역 간 아파트 가격에 대한 상호관계에서는 동남권 아파트 가격이 다른 권역의 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 6개의 거시경제변수와 5대 권역의 주택 가격과의 영향관계 검증 결과 거시경제변수에 직접적인 영향을 받는 것은 동남권으로 나타났다. 이번 연구 결과를 통해 서울시 주택시장은 거시경제변수 - 서울시 동남권 - 타 생활권역으로 주택시장의 위계가 형성되어 있음이 확인되었고, 서울시 주택시장 내에서 지역별 주택유형의 가격이 어떻게 변동하는지를 확인할 수 있는 의미 있는 결과가 도출되었다. 이상의 연구결과가 서울시 주택정책 수립에 주는 시사점을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 서울의 주택시장은 동남권의 아파트 가격에 대한 규제 및 완화 정책으로 조절이 가능하다. 둘째, 지역특성과 권역 간 형평성을 고려하여 주택정책을 세분화하여 시행할 필요가 있다. 결론적으로 서울시 주택시장 내 존재하는 다양한 주택유형 가격을 효율적으로 관리하기 위해서는 동남권 아파트 가격에 대한 거시적인 주택정책, 권역별 하위시장은 지역특성을 고려한 미시적인 주택정책을 함께 시행하는 것이 정책효과를 높일 수 있다고 보여 진다. 본 연구는 서울시를 5대 권역으로 구분하고, 권역 내 주택유형별 가격변동 특성, 권역 간 주택유형별 가격변동 특성, 거시경제변수와 권역별 주택시장의 영향관계에 관한 연구를 진행하여 서울시 주택시장을 주택유형별 및 권역별 하위시장으로 세분화하여 고찰하였다는 점에서 의의가 있다.

원룸형 주택의 가격결정 요인에 관한 연구 : 서울시 10개 자치구를 중심으로

서기섭 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

This study deduced price determination factors by focusing on one-room type housing located in 10 boroughs among 25 boroughs in Seoul to investigate influencing factors on real transaction price. First, this study reviewed factors influencing the price of one-room type housing through precedent studies. Secondly, for data collection, real transaction price of one-room type housing was investigated as a dependent variable, and collected data on 24 variables related to community characteristic, location characteristic, building characteristic, and room number characteristic for independent variables. Thirdly, this study verified validity of the measurement variables through discrete frequency analysis and multicollinearity analysis based on the collected data, and conducted multiple regression analysis to analyze factors that influence real transaction price of one-room type housing. According to the analysis result of influencing factors on real transactionprice of one-room type housing, significant factors were deduced in Gangseo-gu, Eunpyeong-gu, Nowon-gu, Seongbuk-gu, Guro-gu, and Gangdong-gu, but no significant factors were deduced in Seocho-gu, Songpa-gu, and Yangcheon-gu. For locational characteristic, distance to bus stop, distance to subway station, distance to department store, distance to market, and distance to park made effect on real transaction price, but distance to middle school did not make significant effect. For building characteristic, it was identified that apartment, total number of households, and building age make effect on the price of one-room type housing, but exclusive area and full option of room number characteristic were significant variables and the relevant floor is an insignificant variable. 본 연구는 서울시의 25개 자치구 중 10개 자치구에 입지하고 있는 원룸형 주택을 대상으로 가격결정 요인을 도출하고 실거래가격에 영향을 미치는 요인들을 파악하는 것을 목적으로 하였다. 연구방법은 첫째, 선행연구 검토를 통하여 원룸형 주택의 가격에 영향을 미치는 요인들을 검토하였다. 둘째, 자료 수집으로는 종속변수는 원룸형 주택의 실거래가격을 조사하였고, 독립변수로는 지역특성, 입지특성, 건물특성, 호실특성과 관련된 24개 변수에 대한 자료를 수집하였다. 셋째, 수집된 자료를 바탕으로 이산형 빈도분석과 다중 공선성 분석을 통해 측정변수의 타당성을 검증하였고, 다중회귀분석을 실시해 원룸형 주택의 실거래가격에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다. 서울시 원룸형 주택의 실거래가격의 영향요인을 분석한 결과, 지역특성으로는 강서구여부, 은평구여부, 노원구여부, 성북구여부, 구로구여부, 강동구여부가 유의하게 나타났지만, 서초구여부, 송파구여부, 양천구여부는 유의하게 도출되지 못하였다. 입지특성으로는 버스정류장거리, 지하철역거리, 백화점거리, 마트거리, 공원거리가 실거래가격에 영향을 주고 있지만, 중학교거리는 유의하지 않았다. 건물특성으로는 아파트여부, 총세대수, 경과년수 3개 요인이 모두 원룸형 주택의 실거래가격에 영향을 미치는 것으로 나타났지만, 호실특성의 전용면적과 풀옵션여부는 유의한 변수로, 해당층은 유의하지 않은 변수로 파악되었다.