경매평가의 손해사례분석 및 제도 개선방안 연구

김수현 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

Article 23 and Section 1 in Constitution, property rights of all national people are guaranteed. Through the clarification that the contents and limitations are determined by the laws, it could be understood that our property rights are protected as basic human rights based on the capitalism and property rights are delegated by the laws against the situations where the property rights are infringed. Regarding the auction in this paper, serious problems which are to satisfy the protection of owner’s lawful property rights and the debts collections of creditors at the same time should be considered when the property rights of individuals are compulsively transferred by force. And therefore, Civil Execution Act which is delegated and enacted by the Article 23 and Section 1 in Constitution has auction system as an enforced procedure in Civil Execution Act. Basis of auction evaluation can also be found at Article 7 and Section 2, Article 97, Article 97 and Article 82 and Section 1 in Civil Execution Act. However, because of general and abstract characteristics of the laws, various notifications or guidelines are required as a manual. Auction evaluation is not an exception as well. Nevertheless, it is a reality that there is no clear standard. Because the weight of auction evaluation market is small in the entire market and most of auctions are progressed mainly by the individual law offices, systematic efforts of the association are thought to be insufficient. But, if this situation is continuously neglected, fairness and publicness of auction, protection of private properties and providing of correct information will be difficult to exist. This paper is starting from this point. In order to understand auction evaluation correctly, auction system, appraisal and assessment system and theoretical discussion about auction evaluation cannot be avoided, because the reason why auction evaluation has such characteristics in appraisal and assessment system can be identified, as long as auction system is understood. In addition, auction evaluation is also in a big fence which is called as appraisal and assessment. In the absence of auction evaluation guides, theories and rules of appraisal and assessment become the foundations. But, there is one limitation which cannot reflect the characteristic of auction evaluation. In most auction procedures in our country, auction evaluation is compulsorily stipulated for real estates and court appraisers are executing their practices. And therefore, numerous precedents cases and damage compensation cases are accumulated. Above mentioned theoretical study and inductive study through precedents cases are showing the problems in current auction evaluation and relevant improvement plans. The problems of auction evaluation are; first, it is difficult to make auction evaluation because the approach to auction objects is difficult when the occupants are not present or they don’t cooperate. Second, there are problems in auction evaluation because there is no determination procedure of auction objects, compared with those of compensations. Third, because of the absence of auction evaluation guides, owners,court creditors and bidders cannot clearly understand the auction evaluations. 우리나라 헌법 23조 1항에서 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로써 정한다고 천명하여 우리가 자본주의를 근간으로 하여 사유재산권을 기본권으로 보장하며 재산권이 침해될 경우에 대비해 법률로 위임함을 알 수 있다. 이 논문과 관련해 경매는 개인의 재산권이 강제적으로 넘어가는 결과가 발생하는바 소유자의 정당한 재산권 보장과 채권자의 채권회수라는 양 요구를 충족시켜야 하는 난제를 생각해 보아야 할 것이다. 그러므로 헌법23조 1항의 정신에 의거 위임입법된 민사집행법은 민사집행절차의 일환으로 경매제도를 두고 있다. 경매평가 역시 민사집행법 제7조 제2항, 제97조, 제82조 제1항에 근거를 찾을 수 있다. 그러나 법은 일반적 추상적이라는 특성상 각종 고시나 지침이 있어야 매뉴얼이 용이하다. 경매평가 역시 예외가 아니다. 그럼에도 경매평가의 경우 명확한 기준이 없는 게 현실이다. 경매평가시장이 전체 시장에서 차지하는 비중이 적고 개인사무소 위주로 진행이 되다 보니 협회의 조직적인 노력이 부족하지 않았나 한다. 그렇지만 이런 상황을 계속 방치한다면 경매의 공정성 공공성, 사유재산보장, 올바른 정 보 제공이 어려울 것이다. 이 논문은 여기에서 시작되었다. 경매평가를 제대로 이해하기 우선 경매제도와 감정평가제도 경매평가에 대한 이론적 논의를 피할 수 없다. 경매제도를 이해해야 감정평가 중에 경매평가가 왜 그런 특성이 있는지 알 수 있기 때문이다. 또 경매평가도 감정평가라는 큰 울타리 안에 있다. 경매평가지침이 부재한 상태에서 감정평가이론과 감정평가규칙은 토대가 되고 있다. 다만 경매평가의 특수성을 반영하지 못하는 게 한계이다. 경매진행시 우리나라는 부동산에 대해 경매평가를 의무적으로 규정하고 있으며 실무상 법원감정인이 수행하고 있다. 그러다 보니 많은 경매평가판례 및 손해배상사례가 축적되어 있다. 상기한 이론적 연구와 판례 사례를 통한 귀납적 연구는 현행 경매평가의 문제점이 무엇인지 그 개선방안은 어떤 것인지를 드러낸다. 경매평가의 문제점으로는 첫째 점유자 부재시 혹은 비협조시 경매대상물에 출입이 어려워 경매평가에 애로가 많다는 점이다. 둘째 보상과 달리 경매대상물의 확정절차가 별도로 마련되지 않아 경매평가시 문제가 된다 는 점, 셋째 경매평가지침이 부재하여 소유자나 법원 채권자 입찰자 등이 경매평가서를 이해하기 힘들다는 점이 있다. 이것의 개선방안으로는 첫째, 감정인을 경매평가시 집행관과 유사한 권한을 주면서도 실효적인 강제수단을 주고 있지 않는 민사집행법 제97조 제3항을 개정하여 법원집행관을 거치지 않고도 이행할 수 있게 하여 효율적인 경매의 운영과 비용절감 등을 꾀하는 것이다. 둘째, 평가명령서를 발송하기 이전에 집행관이 현황조사를 먼저 실시하여 경매목적물의 물건 범위(독립성)를 확정하는 작업을 선행하면 경매진행시 종물과 부합물 제시 외 건축물의 분쟁여지를 줄일 수 있을 것이다. 셋째, 경매평가관련 명확한 평가기준을 다양한 평가기준 등을 참고하고 경매의 특수성을 반영함으로써 소유자, 채권자, 입찰자, 법원 등이 경매평가서를 이해하는데 용이하게 하여야 할 것이다. 본 논문을 통해 상기의 문제점에 대한 개선방안이 실현되려면 협회차원의 공론화, 협회 및 법원의 협의, 정부와 국회의 민사집행법 개정노력 등이 중요하다고 본다. 핵심주제어: 경매, 감정평가, 경매평가, 실효적인 강제수단, 경매대상물확정절차, 경매평가지침

농식품클러스터 네트워크 특성에 관한 연구 : 무안황토고구마클러스터를 중심으로

남기포 서울시립대학교 일반대학원 2014 국내박사

정부는 농가소득과 농업경쟁력 향상을 위하여 지난 10년 동안 67개의 농식품클러스터를 조성하였다. 그러나 최근 일부 농식품클러스터 사업단의 사업 중단과 시행착오로 정책에 대한 비판이 증대되고 있다. 지역농업클러스터에 대한 연구는 대부분 클러스터정책 소개와 평가 그리고 국내외 성공사례에 머무르고 있어 국내 농식품클러스터 사업단의 문제점을 명확하게 설명하지 못하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 무안황토고구마클러스터 사례분석을 통해서 사례지역 및 우리나라 농식품클러스터 네트워크의 형성과 구조, 그리고 거버넌스 특징에 대한 정책적 함의를 얻고자 하였다. 분석틀로서는 네트워크와 공급망을 결합한 네트체인 개념을 활용하여 네트워크 환경, 네트워크 구조, 조정 메커니즘으로 분석모형을 구성하였다. 네트워크 환경에서는 지역 환경 요인, 정책 요인, 시장 요인을 분석요소로, 네트워크 구조에서는 수평적 통합의 정도, 수직적 통합의 정도, 핵심기업의 위치, 네트워크 조정메커니즘에서는 갈등원인으로 구성원과 구성원, 구성원과 네트워크, 네트워크와 네트워크로 나누어 살펴보았다. 클러스터 네트워크 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 무안황토고구마클러스터의 형성에는 우수한 품질의 고구마 생산에 적합한 황토층의 분포, 마늘과 양파의 수입개방으로 대체작물의 필요성과 고구마 산지로서 과거의 명성, 간식 및 다이어트 식품으로서 소비자 인식 등 환경적 요소들이 중요하게 작용하고 있음을 확인하였다. 둘째, 무안황토고구마클러스터 네트워크 형성이 생산농가와 생산조직을 중심으로 형성되어 있다. 수평적 네트워크 형성은 정보교환 및 포장재공급 등 낮은 수준에서 이루어지고 있으며 수직적 네트워크는 낮은 매우 미흡한 수준으로 나타났다. 사업단은 생산농가들의 수평적 통합을 촉진하는 생산자조직자로서, 소비시장과 통합하는 수직적 통합자로서 역할을 수행하지만 전후방 통합수준이 낮아 핵심조직으로서 역할이 미흡하다. 셋째, 생산농가의 수평적 조직에서는 협력적 관계로 지속적인 개별적 관계와 네트워크 코디네이터의 역할이 네트워크 조정을 위한 관계형성에 중요하게 작용하고 있다. 반면, 생산농가와 사업단의 관계는 갈등적 관계로 서로의 목표가 상이하여 발생하며 집단적 갈등의 형태로 나타나고 있지만 조정메커니즘이 발견되지 않고 있어 갈등의 증폭으로 대농 집단에서는 이탈(exit)이 발생하고 있다. 넷째, 농식품클러스터 발전을 위해서는 가치체인에 따라 수직적 네트워크 형성이 필요하지만 무안황토고구마클러스터의 유통과 가공네트워크의 발전이 매우 더딘 것으로 나타났다. 이를 종합하면, 무안황토고구마클러스터는 생산의 공간적 집적은 형성되어 있으나 생산조직이 통합되지 못하고 있으며 사업단 역시 영향력을 발휘하지 못하고 있다. 따라서 사업단을 중심으로 네트워크 주체와 주체간의 네트워크 형성과 조정메커니즘 강화가 시급한 과제로 평가된다. 농식품클러스터 사업단의 운영과 무안황토고구마클러스터의 네트워크 특성 분석을 통해서 얻은 정책적 함의는 다음과 같다. 첫째, 사업단 운영분석과 사례지역에서 알 수 있듯이 농식품클러스터는 10년 이상의 장기적인 발전과제로 지자체의 지속적인 투자를 통한 기반조성과 네트워크를 형성하고 참여자의 이해관계를 조정하는 역할을 수행해야 한다. 둘째, 사업단 선정시 해당지역의 생산 집적뿐만 아니라 생산자의 조직화 정도와 특성을 고려해야 한다. 다수의 생산자가 참여하는 작목반 및 공선출하조직의 경험은 사업단의 참여에 긍정적인 역할을 하지만 단순한 대농위주의 규모화는 대농들의 기회주의적 행동을 유발할 수 있다. 셋째, 농식품클러스터의 지속적인 성장을 위해서는 클러스터의 핵심조직인 사업단의 네트워크 조직과 조정메커니즘 형성능력이 중요하다. 클러스터의 발전단계에 따라 사업단의 역할과 거버넌스 체계도 달라져야 한다. 사업초기에는 사업능력을 확보할 수 있는 생산자 중심의 사업단이 유리하지만 지속적인 발전을 위해서는 지역의 다양한 생산자 및 관련 유통가공기업들이 참여하는 산업기반형 또는 지역기반형 거버넌스 형성이 필요하다. 핵심조직도 단순한 영농조합이나 영농회사법인 보다는 지속성이 보장된 협동조합 형태가 바람하며 또한 네트워크 형성과 조정에 지자체의 적극적인 참여와 장기적 개발의지가 필요하다. Korea government has established 67 agri-food clusters to improve farm income and the competitiveness of agriculture past 10 years. However, in recent years, there is increasingly widespread criticism of the policy since part of the cluster agencies discontinue their businesses and undergo trials and errors. studies on the local agriculture clusters are going off vigorously, most of which cover the introduction and appreciation of a cluster policy as well as their domestic and foreign successful stories. Unfortunately it can be witnessed that the solutions to some problems facing the cluster agencies are not being definitely put forward. Thus, this study's main purpose is to suggest some policy implications about the formation of agri-food cluster network, how it is structured, and what charateristics governance is composed of, through the case analysis of Muan Loess Sweet Potato Cluster. The concept of netchain combined with industrial network and supply chain was available as an analysis framework. Also network environment, network structure and coordination mechanism were constructed as analysis models. Network environment covered ways that factors in the local environment, policy and market interacted each other, network structure covered the degree of horizontal integration and that of vertical integration in addition to the position of the focal firm, and network coordination mechanism covered members vs members, members vs network, network vs network as the cause of conflict. The results of analysis are as follows: Firstly, several factors played an important role in forming Muan Loess Sweet Potato Cluster: the distribution of loess suitable for high-quality sweet potatoes, the need of an alternative crop to garlic and onion imports, its past reputation as a sweet potato district, and the consumer awareness of it as snack and diet food, etc. Secondly, the network of Muan Loess Sweet Potato Cluster is formed around production farms and organizations. The horizontal network formation is made on such a low level as information exchange and pooling, needless to say, the vertical network is still on the low level. Cluster agency is pulling it weight both as a production organizer encouraging horizontal integration of production farms and as a vertical integrator combining the consumer market. However it is said that cluster agency as a focal firm falls short of its full potential since front back integration is on the unsatisfactory level. Thirdly, network coordination mechanism keeps the relationship collaborative and individual in horizontal organization of production farms. Network Coordinators play a critical part in forming relationship. On the other hand, the relationship between production farms and cluster agency is in conflict with each other and they are taking such different positions in aim-seeking that collective conflict condition can be formed without operating any coordination m mechanism. That is why farmers exit a large-scale farming group. Finally, the vertical network by means of value chain should be formed so that the agri-food cluster may develop. In case of Muan Loess Sweet Potato Cluster, it turned out that the system of food circulation and its processing network left much to be desired. In sum, Muan Loess Sweet Potato Cluster has such sufficient production infrastructure as soil, climate and space. Nevertheless, it doesn't operate an integrated production organization and cluster agency doesn't exercise its influence as well. Accordingly it is estimated to be the most urgent issue that revolving around cluster agency, related networks ranging from production to circulation must be built up soon enough and coordination mechanism needs to be strengthened. Policy implications obtained by analyzing the operation of the agri-food cluster agency and network characteristics of the Muan Loess Sweet Potato Cluster are as follows: First of all, as we can see through the operation condition analysis of the Cluster Agency and from the research on case region alike, agri-food cluster is a long-term development policy which takes more than 10 years and requires continuous investment. At the same time agri-food aluster should play a critical role in coordinating each other's interests, helping to consolidate the foundation for marketing and form a solid network. Secondly, in selecting a cluster agency the capacity for production in the area as well as producers' devotion and characteristics of the systematization must be fully taken into consideration. Producers participating a cooperative unit, (an organization which Nonghyup supervises and establishes to elevate the income of farm households by the cooperative pooling), have a positive effect on the activities of the cluster agency, but farmers doing farming on a large scale are open to opportunistic behavior. Finally, for a Agri-food Cluster to grow continuously it is most important than anything else that cluster agency, focal firm of cluster, must have a great influence on organizing networks, having an enormous capacity for forming coordination mechanism. In accordance with the stages of cluster's development, the role of cluster agency and the system of governance must be flexible. In the early part of business the cluster agency is in an advantageous position if it includes producers who manage to have business performance capability. On the top of that, as a critical part of achieving sustainable development, various producers in the area and the food processors and distributors can take part in an industry-based governance or a district-based governance, both of which needs to be created. It is desirable that a focal firm, far from being a mere agricultural association or a farm corporation, should be a type of a cooperative association, which could be guaranteed continuity. Moreover, local governments must positively participate in the network formation and coordination, displaying strong will to a long-term development.

광역교통정책 네트워크 분석 : 천호~하남 BRT 시범사업을 중심으로

고혜영 서울시립대학교 일반대학원 2012 국내석사

This study aims to analyze the process of metropolitan BRT project from a policy network perspective, and provide policy suggestions for policy making process. To be more specific, this study reviews theoretical trends in policy network theory of Rhodes R. A. W. and other related studies. Based on the idea, this study analyzes the process of ‘Cheonho - Hanam BRT Project’, by posing questions as listed; Who were important policy actors involved in the BRT project? What environments enabled policy actors to argue their policy preferences? What resources did the policy actors use for reaching their preferences? What kinds of interactions were occurred among the policy actors? In what distance did the policy actors could be involved within BRT policy making process? From the questions as posed above, it was concluded that the policy actors utilized institutional, political and social environment of BRT project to support their policy preferences. It was also found that mutual understanding between policy actors was essential prerequisite for implementing the BRT project. Plus, when policy actors had discussed with sensible agenda, an institution regarding the BRT project had been intensified. However, the institution could not improve a situation when a conflict over the similar agenda aroused again. Lastly, some policy actors were involved within policy making process at very last moment, and that is because there was no channel to be informed nor participate in. To alleviate the given problem, this study suggests that an institutional authority is needed for building general consensus among policy actors, and maintaining agreements between them. It also claims that policy actors in public sector should search for the latent policy actors and let them to be involved at an early stage of policy making process. 우리나라 수도권은 서울을 중심으로 한 광역화가 날로 심화되는 추세에 있으며, 이에 따라 다양한 분야에서 공공서비스를 공급하는 것이 필요하다. 또한 이러한 추세에 부합하는 광역서비스 공급방식과 광역행정체제에 대한 행정학 분야에서의 고민이 지속되어 왔다. 그 중 도시교통은 도시민의 일상생활과 밀접한 관계에 있는 공공서비스분야로서, 도시광역화에 따른 대중교통서비스 공급방식에 대한 논의는 강조되고 있다. 하지만 지금까지 문제의 초점이 정부 간 협력을 어떤 방식을 통해 이루어 낼 것인가에만 맞추어져 왔기 때문에, 정작 광역교통계획의 집행 상 어떤 문제가 야기되는지에 대한 고민은 이루어지지 않고 있다. 이러한 맥락에서 본 연구는 광역 BRT 사업의 계획과 집행과정의 정책네트워크를 분석하고, 정책결정과정의 특성을 파악하고자 하였다. 그리고 오늘날 광역교통계획의 추진 상 한계를 파악하여 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 구체적으로 본 연구는 ‘천호∼하남 BRT 시범사업’을 정책환경, 정책행위자의 정책선호와 그들의 보유자원, 정책목표를 이루기 위한 정책행위자들 간의 상호작용, 마지막으로 정책과정에 진입하기 위한 제도적 개방성 측면에서 분석하였다. 그리고 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 제도적·정치적·사회적 환경은 정책행위자들의 정책선호를 정책과정에 투영시키기 위한 수단으로 사용되는 경향이 보였다. 둘째, 정책을 집행시키기 위해서는 정책행위자 간 정책목표와 보유자원의 공유와 이해가 정책집행의 선결조건으로 작용했다. 셋째, 민감한 정책 아젠다를 다룸으로써 관련 제도가 심화될 수는 있지만, 그것이 향후 정책과정을 개선하는 제도적 기반이 마련됨을 의미하는 것은 아니다. 넷째, 폐쇄적인 정책과정의 진입통로는 정책과정상의 잠재적 갈등을 유발하는 기제가 되었다. 따라서 향후 광역계획의 수립과 집행과정에 있어서는 다양한 정책행위자의 정책이익을 조율하고, 그 결과 도출된 조정안을 유지시킬 수 있는 제도적 뒷받침이 필요하다. 다음으로 초기 정책주도집단에서 정책과정을 적극적으로 공개나 홍보를 통해 잠재적 주요 이해당사자를 파악하고자 하는 노력이 필요하다.

사회적 기업의 거버넌스 분석연구 : 신수동 행복마을(주)와 홍성유기농영농조합법인의 비교를 중심으로

신국현 서울시립대학교 도시과학대학원 2013 국내석사

최근 들어 자본주의의 한계에 대한 대안으로 사회적 경제가 주목받고 있고 그에 따라 가장 대표적인 사회적 경제 조직인 사회적 기업에 대한 관심 또한 높아져 가고 있다. 그러나 사회적 기업을 설립하기만 하면 모두 사회적 목적을 달성하고 지속가능성을 가지면서 발전할 것 같은 환상을 가지고 있는 것도 사실이다. 사실 사회적 기업이 성공하기 위해서는 정부와 시장 그리고 시민사회의 협력이 필수적이다. 이런 관점에서 본 연구는 신수동 행복마을(주)와 홍성유기농영농조합법인을 사례로 선정하여 사회적 기업의 거버넌스 형성과 적용을 비교분석해 보았다. 선행연구 검토를 통해 사회적 기업의 거버넌스를 구성하고 있는 요소로써 네트워크, 국가로부터의 자율성, 파트너십, 민주적 운영 등을 도출하였고, 이들을 중심으로 신수동 행복마을(주)와 홍성유기농영농조합법인을 분석하여 다음과 같은 결과를 얻어냈다. 첫째, 사회적 기업의 네트워크 형성은 사회적기업을 활성화 시키는데 많은 도움을 준다. 네트워크는 다양한 분야를 상대로 일어나며 주로 정부, 시장, 그리고 시민사회를 통해 이루어진다. 둘째, 재정 자립성은 사회적 기업의 자율성에 큰 영향을 미친다. 정부의 재정지원이 사회적 기업의 경영에 영향을 줄 수 있다는 점을 발견할 수 있었으며 재정 자립성이 높을 경우 자율성도 높음을 확인할 수 있었다. 셋째, 의사소통을 통한 파트너십은 사회적 기업의 활성화에 긍정적인 영향을 준다. 의사소통이 원활할 경우 사회적 기업의 내·외부적 파트너십 형성이 긍정적으로 나타났으며 이는 사회적 기업의 활성화로 이어졌다. 그러나 의사소통이 원활하지 않을 경우 파트너십이 부정적으로 나타났다. 넷째, 사회적 연대를 통한 파트너십은 사회적 기업의 안정성에 도움을 준다. 특히 지역을 기반으로 지역 주민이 노동, 생산, 소비 전 부분에 참여하는 경우 사회적 기업의 안정성에 큰 도움을 주는 것을 발견할 수 있었다. 다섯째, 사회적 기업의 민주적 운영은 참여자의 참여의지와 민주적 운영경험에 따라 달라진다. 여섯째, 현재 사회적 기업은 정부의 강력한 지원 의도에 따라 사회적 기업을 경영하기에 우호적인 제도적 환경이 준비되어 있으며 활용 여부에 따라 좋은 기회를 가질 수 있음을 확인할 수 있었다. 이러한 사례분석 결과를 통해 얻은 정책적 함의와 시사점은 다음과 같다. 첫째, 정부는 인건비 중심의 지원을 벗어나 사회적 기업을 중심으로 한 네트워크 형성을 지원할 필요가 있으며 이를 위해 정부차원의 중간지원 조직체계를 구축할 필요가 있다. 둘째, 사회적 기업은 최대한 빠르게 정부의 지원체계를 벗어날 필요가 있다. 정부의 지원에만 의존하는 사회적 기업은 사회적 목적 달성과 지속가능성 유지가 어렵다. 셋째, 사회적 기업은 경쟁력 강화를 위해 사회적 기업이 추구하는 사회적 목적을 토대로 많은 영역과의 파트너십을 추구하여 참여와 협력을 이끌어 낼 필요가 있으며 이를 위해서 다양한 방법의 의사소통 채널을 발전시킬 필요가 있다. 넷째, 사회적 기업이 성공하기 위해서는 지역을 기반으로 하는 것이 유리하다. 지역 주민이 재화를 사회적 기업을 통해서 생산하고 이를 다시 소비하는 사회적 연대의 재생산성이 성립되어 안정성을 꾀할 수 있으며 지역주민의 적극적인 참여와 사회적 목적의 공유를 이끌어 내는 것도 용이하다. 다섯째, 민주적 운영은 사회적 기업에게 중요한 요소이므로 반드시 지켜야 하며 이를 통해 이해관계자들의 적극적 참여와 주체의식을 가질 수 있으며 사회적 기업의 활성화에도 기여할 수 있다.

분양가상한제의 문제점 및 개선방안에 관한 연구 : 남양주시 사례를 중심으로

김주란 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

The sale-price ceiling system was implemented in full scale as it aimed for the housing price stabilization based on the background of the times when rising housing prices in Korea caused serious social problems during the participating government. It aimed to offer actual demanders an opportunity to purchase housing at a rational price, and stabilize real estate markets through practically lowering sale prices for supplying new apartment houses overly charged at too high a price in the market. Nonetheless, as real estate speculation has comparatively eased up for about recent 7 years, as of now, and it collided with a severe downturn in the construction industry, factors in the real estate market have changed since introduction of the sale-price ceiling system, and some within interest circles have maintained legal discourses of the abolition of the sale-price ceiling system. This study suggested improvement measures of the sale-price ceiling system, identifying operating problems of it with a case of Namyangju-si, based on a critical mind of it. For an empirical study, in-depth interviews were conducted on civil servants responsible for the sale-price ceiling system at Byulnae new town in Namyangju-si, developers for Byulnae new town housing project, contractor for calculating the price of public rental housing converted into distribution, and commission member for housing sale price, to equally examine participating groups related to operation of the sale-price ceiling system. The interview questionnaires were broadly composed of three aspects: (1) 'calculating items' of housing sale price (i.e. land rent, basic construction cost, and additional cost), (2) 'calculating process" of housing sale price (i.e. project developers, contractors for calculating the price of public rental housing converted into distribution, civil servants, and commission member for housing sale price), and (3) a system aspect. Following results are derived from the interview survey to improve the sale-price ceiling system. First, for the land rent of the 'calculating items' of housing sale price, a method adjusting cost-increasing factors can be an alternative in that a term charge ratio that is included in a housing sale price is fixed. Required are other costs and expenses officially acknowledged for residential land purchase, and improved transparency of system management, resulting from disclosure of public housing site creation cost. Second, for basic construction cost, a groundwork to improve the housing quality should be prepared by setting a material standard related to construction cost level and various basic construction costs by structure type such as high-rise apartments (i.e. 31 Floors or above) and mixed use buildings, etc. Third, for additional cost, a specific calculation method by item should be established and mandatory so that it can satisfy to various real estate requirements. Fourth, out of the process of calculating housing sale price, problems of the project process caused by assigning a sequence to a developer are required to be resolved by adjusting existing sequences. For the problems arising when civil servants responsible for the sale-price ceiling system conduct their task, the cooperative relationship in related tasks between local government offices is required to fill the gap or reduce overwork. Further, appropriateness of the item of calculating housing sale price is required to review in an accurate manner by upgrading the quality of commission members responsible for housing sale price. In conclusion, the significance of this study is that it suggested improvement measures herein drawn from various perspectives based on in-depth interviews on the leading interested party involved in housing to which the sale-price ceiling system was applied, which will resolve problems caused by the application. Keyword: Housing price ceiling system, calculating housing sale price, land rent, standard construction cost, additional cost, housing price calculation 분양가상한제는 참여정부시절 부동산가격의 폭등이 심각한 사회문제를 발생시키는 시대적 상황을 배경으로 부동산시장 안정화를 위한 제도로써 본격적으로 시행 시행되었다. 실수요자에게 합리적 가격의 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하고, 시장에서 과다하게 책정된 분양가격의 실질적 인하를 통해 부동산 시장을 안정화 시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그러나 약 7년이 지난 현재시점에서 부동산 투기의 열기는 상대적으로 완화 되고, 건설경기 역시 침체되는 등 분양가상한제 도입 당시의 부동산 시장의 제반여건은 변화하고 있으며, 일각에서 제시하고 있는 분양가상한제의 폐지논의는 지속적으로 주장되고 있다. 본 연구는 이러한 문제의식 아래 남양주 지역을 사례로 하여 분양가상한의 운영의 문제점을 파악하고 분양가상한제의 개선방안을 제시하였다. 실증적 분석을 위해 심층 면접조사를 진행하였으며 인터뷰 대상자는 남양주 별내지구 분양가상한제 담당 관계 공무원, 별내지구 주택 사업 시행자, 분양가산정용역업체, 분양가심의위원으로 구성하여 분양가상한제의 운용에 관계되어 있는 참여자 그룹을 균형적으로 살펴볼 수 있도록 설정하였다. 인터뷰 내용은 분양가 ‘산출항목’ 측면(토지대, 기본형건축비, 가산비), 분양가 ‘산출과정’ 측면(사업시행자, 분양가산출업체, 공무원, 분양가심의위원), 제도적 측면으로 구성하여 진행하였다. 본 연구 결과로서 제시된 분양가상한제의 개선방향은 첫째, 분양가산출 항목 중 택지비 부분에서 분양가에 포함되는 기간이자 비율을 정하여 분양가 상승요인을 조정하는 방법이 대안이 될 수 있으며 택지매입 시 소요되는 기타비용을 공식적으로 인정하고 공공택지의 조성원가를 공개하여 제도 운영의 투명성을 높이는 것이 필요하다. 둘째, 기본형건축비에서는 건축비 수준에 연계된 자재 기준을 마련하고 31층 이상, 주상복합 등 건축물 유형별 다양한 기본형건축비를 설정하도록 하여 주택품질 향상을 위한 기틀을 마련해야 할 것이다. 셋째, 가산비 부분에서는 항목별 구체적인 산정방법 등을 제정하고 강제화 하여 다양한 부동산 수요에 대응할 수 있도록 하여야 할 것이다. 넷째, 분양가 산출 과정 중 감리자 지정 순서에 따른 사업 진행에 문제점은 기존의 순서를 조정하여 문제를 해결할 필요가 있으며 분양가상한제 담당 공무원의 업무 진행시 발생 문제들에 관하여는 지자체간 유관업무의 업무 연계로 업무의 공백 또는 과부하를 줄이도록 하여야 할 것이다. 또한 분양가심의위원의 자질 향상을 통해 분양가 산출 항목의 적정성을 명확하게 심의할 필요가 있다. 본 연구에서 제시한 개선방안은 분양가상한제가 적용되어 공급되는 주택에 관여하는 주요 관계자의 실증적 인터뷰를 토대로 다양한 관점에서 도출된 것으로 실제 분양가상한제 적용에서 발생하였던 문제점의 해결에 도움이 될 것으로 기대하며, 이러한 점에서 본 연구의 의의가 있다고 본다.

문화도시 개발과 지역공동체 형성에 관한 연구 : 파주 헤이리 예술마을 사례를 중심으로

이민지 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

경로의존성 관점에서 본 세종시정책의 변동과정에 관한 연구

김진수 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내박사

2002년 대선에서 행정수도의 충청권 이전을 공약으로 내세운 노무현 후보가 대통령에 당선되면서 행정수도의 충청권 이전이 정책화되었다. 하지만 2004년 10월 헌법재판소는 “대한민국의 수도가 서울이라는 사실은 관습헌법”이라는 논리로 행정수도 정책에 대해 위헌판결을 내렸다. 이에 노무현정부는 2004년 11월 후속대책위원회를 통해 행정부처만 옮기는 방안을 모색하였으며, 국회는 2005년 3월 행정중심복합도시건설특별법을 통과시켜 노무현정부는 행정수도 정책의 변형된 정책인 세종시 정책을 추진해 왔었다. 2008년에 집권한 이명박 대통령은 대통령에 당선된 후 세종시 건설의 성격을 행정중심복합도시에서 교육과학중심도시로 바꾸고 중앙부처는 이전하지 않는, 이른바 “세종시 수정안 정책”을 정책적 이슈로 제기하였다. 하지만 충청권을 중심으로 한 비수도권에서는 수도권 과밀화와 지방 황폐화를 조장하는 세종시 수정안 정책을 당장 철폐하라는 여론이 들끓기 시작하였다. 세종시 수정안 정책에 대한 갈등은 국론분열의 양상까지 보였다. 결국 이명박정부의 세종시 수정안 정책은 국회 부결로 무산되었는데 이는 한번 제도화된 정책(세종시 정책)이 다른 정책(세종시 수정안 정책)으로 변동되는 것이 얼마나 어려운지를 단적으로 보여주는 사례라고 할 수 있다. 이런 정책변동의 제약은 행정수도 정책과정에서도 그대로 나타났다. 본 연구는 이와 같이 노무현정부와 이명박정부가 각각 행정수도 정책과 세종시 수정안 정책을 추진하였지만 정책이 왜 안정적으로 추진되지 못하고 종결되었는가라는 질문에서 출발하게 된다. 이런 연구질문에 대한 해답을 찾기 위해 본 연구에서는 세종시 정책변동과정을 역사적 제도주의의 핵심논리인 경로의존성(path dependency)을 통해 살펴봄으로서 세종시 정책변동의 제약요인을 분석하였다. 경로의존성이란 선행적으로 만들어진 제도가 이후의 정책적 행위에 지속적으로 영향을 미치거나 그 행위를 규제하는 것을 의미하는데, 본 연구에서 경로의존성이라는 연구방법을 적용할 수 있는 이유는 노무현정부와 이명박정부에서 각각 행정수도 정책 및 세종시 수정안 정책을 추진하였지만 그 변동은 좀처럼 이루어지지 않았기 때문이다. 이를 통해 세종시 정책변동과정에서 나타난 경로의존성의 특성, 유형, 요인을 살펴보고, 각 시기별 중대한 전환점(critical junctures)이 이후의 정책전개에 미친 영향도 분석하며, 두 정부의 경로의존성에서 나타난 공통점과 차이점도 도출하였다. 분석결과 다음과 같은 경로의존성의 특성, 유형, 요인이 나타났다. 경로의존성의 특성을 살펴보면, 노무현정부의 행정수도 정책은 정도 600년 ‘수도 서울’의 고착화로 종결되었으며, 이후 시대적 상황의 변화(정권교체)로 이명박정부에 의해 추진된 세종시 수정안 정책도 노무현정부의 세종시 정책의 고착화로 종결되었다. 경로의존성 유형을 각 시기별로 살펴보면 행정수도 정책 시기에는 수확체증(increasing returns)으로 인한 경로이탈 실패이고, 세종시 정책 시기에는 반응적 전개(reactive sequences)에 따른 변형된 정책 추진이었으며, 세종시 수정안 정책 시기에는 다시 수확체증(increasing returns)으로 인한 경로이탈 실패였다. 각 시기별 경로의존성 요인을 살펴보면 행정수도 정책에서는 제1요인(정책의 고착성)인 높은 설치비용 또는 고정비용(large set-up or fixed costs), 학습효과(learning effects), 기능성(functional explanation)이 나타났고, 제2요인(정책행위자의 영향력 및 태도)인 연계효과(coordination effects), 권력(power explanation), 정당성(legitimation explanation)이 나타났으며, 제4요인(정책에 대한 신념)인 서울중심주의, 정책에 대한 헌법적 가치부여가 나타났다. 세종시 정책에서는 제2요인(정책행위자의 영향력 및 태도)인 적응적 기대(adaptive expectation), 제3요인(정책의 변동 형태)인 층화(layering), 제4요인(정책에 대한 신념)인 균형발전론, 정책에 대한 헌법적 가치부여가 나타났다. 세종시 수정안 정책에서는 제1요인(정책의 고착성)인 높은 설치비용 또는 고정비용, 학습효과, 기능성이 나타났고, 제2요인(정책행위자의 영향력 및 태도)인 연계효과, 적응적 기대, 권력, 정당성이 나타났으며, 제3요인(정책의 변동 형태)인 전환(conversion), 제4요인(정책에 대한 신념)인 균형발전론, 정책에 대한 헌법적 가치부여가 나타났다. 각 시기별 중대한 전환점은 이후의 정책전개에 상당한 영향을 미쳤는데 노무현정부의 출범은 행정수도 정책을 낳았고, 헌법재판소의 행정수도 정책에 대한 위헌판결은 행정수도 정책 추진을 불가능하게 만들었다. 하지만 세종시 정책은 헌법재판소의 합헌 판결로 정책의 헌법적 지위를 보장받게 되면서 추진이 가능하게 되었다. 이명박정부의 출범으로 세종시 수정안 정책이 추진되었지만 2010년 6.2지방선거의 여당 참패와 국회의 세종시 수정안 부결은 세종시 수정안 정책을 폐기하도록 만들었다. 두 정부의 경로의존성에서 나타난 공통점과 차이점은 다음과 같다. 공통점으로는 첫째, 한번 고착화된 정책은 변동되기가 매우 어렵다는 것이다. 이는 새로운 성격으로의 급격한 변화가 매우 어렵다는 것을 의미한다. 둘째, 행정수도 정책과 세종시 수정안 정책으로의 정책변동이 이루어지지 못한 이유는 새로운 정책은 논리적 타당성을 만들고 국민적 합의를 이끌어내는데 많은 시간과 노력이 필요한데 그 과정의 시간이 부족했다는 것이다. 셋째, 새로운 정부의 출범이 각각 행정수도 정책과 세종시 수정안 정책을 낳았다고 볼 수 있는데 ‘새로운 정부의 출범’이라는 중대한 전환점이 경로의존성의 변수로 매우 중요한 역할을 하였다. 차이점을 살펴보면 첫째, 노무현정부의 행정수도 정책 시기에는 정책행위자로서 여야(열린우리당-한나라당)와 수도권․비수도권의 확실한 대립구도가 작용하였으며, 정책행위자로서 헌법재판소라는 변수도 작용하였다. 하지만 이명박정부의 세종시 수정안 정책 시기에서는 한나라당 친박계가 민주당․자유선진당과 연합전선을 구축하면서 한나라당 친이계와 대립하였는데 같은 당이라도 세종시 수정안 정책에 대해서는 입장을 달리하는 모습을 볼 수 있었다. 둘째, 행정수도 정책은 사법적 판단(헌법재판소 판결)에 의해 정책이 종결되었고, 세종시 수정안 정책은 입법부 판단(국회 부결)에 의해 정책이 종결되었는데 이렇게 정책종결을 가져온 판단주체에 차이가 있었다. 셋째, 노무현정부는 행정수도 정책이 실패하자 이후에 변형된 정책인 세종시 정책을 추진함으로서 점진적 변화에 성공하였지만, 이명박정부는 세종시 수정안 정책의 국회 부결로 더 이상 다른 대안을 추진할 동력을 얻지 못하였다. 본 연구를 통해서 다음과 같이 정책적 시사점을 경로의존성과 국토정책으로 나누어 도출할 수 있다. 경로의존성에 관한 시사점으로는 첫째, 어떤 정책이던지 고착화된 정책은 정책변동이 매우 어렵다는 것이다. 그러므로 정책변동을 시도할 때는 충분한 시간을 가지고 점진적으로 추진해야 갈등을 최소화할 수 있다. 그리고 정책과정에서 충분한 시간을 두고 협상과 타협을 반드시 거쳐야 한다. 둘째, 정책변동을 시도할 때는 새로운 정책은 기존 정책보다 논리적 타당성과 그 근거가 우위에 있어야 한다. 세종시 수정안 정책이 실패한 이유도 세종시 수정안 정책이 세종시 정책보다 논리적 타당성이 약했다고 평가되는데 정책변동의 성공여부는 정책의 논리적 경쟁이라고 해도 과언이 아니다. 국토정책에 관한 시사점으로는 첫째, 지방분권과 수도권규제 완화가 국토정책의 갈등을 해결할 수 지름길이라고 할 수 있다. 중앙에 집중되어 있는 권력을 지방으로 분산시키면 비수도권의 역량은 더욱 커질 것이며, 이미 역량을 갖추고 있는 수도권은 규제완화를 통해 국제적인 경쟁력을 가진 지역으로 성장할 수 있다. 하지만 경로의존성 관점에서 과감한 지방분권과 수도권 규제완화는 급격한 변화인데 이는 여러 가지 제약요인으로 정책변동 자체가 쉽지 않을 것이므로 이 또한 점진적 변화를 시도해야 할 것이다. 둘째, 정책행위자들은 향후 세종시의 정책변동 시나리오를 염두에 두어야 한다. 세종시 정책은 2030년까지 추진되는 현재 진행형 정책으로서 점진적 변화 또는 급격한 변화를 겪을 가능성은 얼마든지 있다. 그러므로 정책행위자들은 세종시 정책변동을 항상 염두에 두고 세종시 정책을 지속적으로 추진해 나가야 한다.

리츠 및 부동산펀드 활성화 방안 연구 : 조건부 매각 후 임대(Sale & Lease Back) 사례를 중심으로

성기준 서울시립대학교 도시과학대학원 2013 국내석사

공동체주의 정의론의 관점에서 본 마을만들기 사례 비교분석

김진아 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내박사

Attention to Maeul Mandelgie, which means community making with trust, is rising sharply as self-reflection on the government and market-driven development policies is gaining momentum. But it is true that discussion on values that must be pursued by Maeul Mandelgie and its evaluation criteria are insufficient. Thus, this study aims to present policy options through which a communitarian perspective is realized in Maeul Mandelgie project. In order to achieve this objective, the theoretical review, delphi survey, and case study have been conducted. The theoretical study has been performed focusing on communitarian perspective and Maeul Mandelgie, and has drawn out 'participation, interaction, and consensus building' as components of communitarian perspective. The delphi survey has been conducted on experts in Maeul Mandelgie to judge the appropriateness of components. In the delphi survey, the possibility of universal participation, voluntary participation, and degree of participation were selected as sub-components of participation, trust building and the type of leaders were selected as sub-components of interaction, and deliberation process and the principle of reciprocity were selected as sub-components of consensus building. The objects of the case study were selected by considering a project's sustainability and representativeness, and an analysis was conducted on the basis of literature, media materials and in-depth interviews. As 'participation, interaction and consensus building' could take on different characteristics depending on the project owner, project types are classified into residents-led type (Busan Mulmangol Community), residents․external support type (Daegu SamDeok-dong Maeul Mandelgie), the administration-led․resident participatory type (Daejeon Rainbow Project), and resident․external support․the administration mixed type (Gwangju Sihwa Culture Village). From the communitarian perspective, the results of case analysis are as follows. In terms of participation, Busan Mulmangol Community and Gwangju Sihwa Culture Village cases showed positive aspects when it comes to the possibility of universal participation, voluntary participation and the degree of participation. Residents in Busan Mulmangol Community conducted self-organized activities in the process of coping with external pressure, and residents in Gwangju Sihwa Culture Village developed Maeul Mandelgie into urban planning with the administration's support and participation of outside specialists. In terms of interaction, sustainability of Maeul Mandelgie laid the basis for trust building but the administration's development plan or individuals' desire for development acted as a factor that undermines trust. Regarding the type of leaders, the leaders of Daejeon Rainbow Project exhibited directive leadership behavior, whereas leaders in other cases exhibited developmental leadership behavior. Developmental leadership behavior induced the decision-making process to be shared with residents and enabled residents to solve the problems in the community on their own. In terms of consensus building, when issues that are heavily influenced by individual's interest such as property rights arose, the principle of reciprocity turned out to be difficult to apply, whereas if the direction of Maeul Mandelgie was determined during the deliberation process, conflicts stemming from project implementation occurred less frequently and the project's continuity could be secured. In sum, this study has some policy implications. First, it is important for residents to continue to conduct activities on their own and have the experience of finding the type of project suitable for their village. This is also a process intended to secure independence and sustainability of Maeul Mandelgie. Second, it is necessary to prepare a spatial hub where village activities can continue. The spatial hub plays an important role in focusing on and expanding competence of the community. Third, the direction of Maeul Mandelgie must be determined via agreement with residents. Maeul Mandelgie that does not obtain residents' consent can hardly secure legitimacy and can not entice their participation nor earn their trust. Finally, the role of the administration is important in Maeul Mandelgie. Support given by the adminstration must be within a range where autonomy and responsibility of the project owner are guaranteed and the administration's development plan must not hinder the building and maintenance of community. 정부와 시장주도의 개발정책에 대한 반성이 일어나면서 마을만들기에 대한 관심이 급증하고 있으나 마을만들기 사업이 추구하여야 할 가치와 평가 기준에 대한 논의는 부족한 현실이다. 따라서 본 연구는 마을만들기 사업에서 공동체주의 정의론의 관점이 실현되기 위한 정책적 방안을 제시하고자 하였다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 이론적 연구와 델파이 조사, 사례연구를 실시하였다. 이론적 연구는 공동체주의 정의론과 마을만들기를 중심으로 진행하였으며, 공동체주의 정의론의 구성요소로서 ‘참여성, 상호작용, 합의성’을 도출하였다. 델파이 조사는 마을만들기 전문가들을 대상으로 구성 요소들의 적합성을 판단하기 위해 실시하였다. 델파이 조사를 통해 참여성의 하위요소로서 보편적 참여가능성, 참여의 자발성, 참여의 강도를 선정하였고, 상호작용은 신뢰형성과 리더의 유형을, 합의성에서는 숙의과정과 호혜성의 원칙을 선정하였다. 사례연구의 대상은 사업의 지속성과 대표성을 고려하여 선정하였으며, 문헌자료, 언론자료, 심층면접 등을 통해 분석이 이루어졌다. 사례의 추진주체에 따라 ‘참여성, 상호작용, 합의성’이 다르게 나타날 수 있으므로 사업유형을 주민주도형(부산 물만골 공동체), 주민․외부지원형(대구 삼덕동 마을만들기), 행정주도․주민참여형(대전 무지개 프로젝트), 주민․외부지원․행정결합형(광주 시화문화마을)으로 구분하였다. 공동체주의 정의론의 관점에서 마을만들기 사례를 분석한 결과는 다음과 같다. 참여성 측면의 경우, 부산 물만골 공동체와 광주 시화문화마을의 경우가 보편적 참여가능성, 참여의 자발성, 참여의 강도에서 긍정적인 모습을 보였다. 부산 물만골 공동체는 외부의 압력에 대응하는 과정에서 주민들 스스로 조직화된 활동을 전개하였으며, 광주 시화문화마을은 행정의 지원과 외부 전문가들의 참여를 통해 마을만들기를 도시계획으로까지 발전시키는 모습을 보였다. 상호작용 측면에서 보면, 마을만들기의 지속성이 신뢰형성의 기반이 되는 것으로 나타났으며 행정의 개발계획이나 개인의 개발욕구가 신뢰를 저해하는 요인으로 작용하였다. 리더의 유형은 대전 무지개 프로젝트가 지시적 리더의 형태를 보였고, 나머지 사례는 발전적인 리더의 유형으로 나타났다. 발전적 리더는 의사결정과정을 주민들과 공유하고 주민들 스스로 마을의 문제를 해결할 수 있도록 유도하였다. 합의성의 경우, 재산권과 같이 개인의 이익이 강하게 작용하는 문제가 발생할 경우 호혜성 원칙을 적용하기 어려운 것으로 나타났으며, 숙의과정을 통해 마을만들기의 방향을 설정한 경우 사업추진에 따른 갈등이 적어 사업의 연속성을 확보할 수 있었다. 본 연구의 정책적 함의는 4가지로 요약된다. 첫째, 주민들 스스로 활동을 지속하면서 자신의 마을에 맞는 사업의 유형을 발견하는 경험이 중요하다. 이는 마을만들기의 자립성과 지속성을 확보하기 위한 과정이기도 하기 때문이다. 둘째, 마을활동을 지속할 수 있는 공간거점을 마련하는 것이 필요하다. 거점공간은 공동체의 역량을 집중시키고 확장시키는데 중요한 역할을 한다. 셋째, 주민들과의 합의를 통해 마을만들기의 방향을 정립하여야 한다. 주민들의 합의를 거치지 않은 마을만들기는 정당성을 확보하기 어려우며 주민들의 참여와 신뢰를 이끌어낼 수 없다. 넷째, 마을만들기에 있어 행정의 역할이 중요하다. 행정부문의 지원은 추진주체의 자율성과 책임성을 보장하는 범위에서 이루어져야 하며, 행정의 개발계획이 커뮤니티 형성과 유지를 저해하는 일이 없도록 하여야 한다.

마을만들기에 있어서 로컬거버넌스 형성요인에 관한 연구 : -서울시 성북구 장수마을을 중심으로-

박성준 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내석사