지상권의 개정방안

최수정 한국민사법학회 2012 民事法學 Vol.60 No.-

.The Korean Civil Code provides two kinds of superficies, one is contractual and the other is statutory. In addition, the case law has allowed another kind of superficies by customary law. But the contractual superficies is not in good use. Whether through case law or by statute,the application and the use of the superficies have many problems,especially in the execution proceedings, and it has encountered criticism. In 2011 the Third Subcommittee of the Civil Code Amendment Committee reviewed the superficies generally and proposed the draft. First,in the contractual superficies the duration compelled by law should be shortened. Art.280 and Art.281 provide the minium period of the superficies, which is very long in the Civil Code and imposes a heavy burden on the landowner. Art.284 stipulates this period at the renewal of the contract again. But it can't be justified, and should be rescinded. Second, the superficies by customary law should be codified. When a person conveys his land or the building on it without any agreement on the use of the land or the removal of the building, it is enough that the owner of the building be given only a right to bring an action against the landowner for creating the superficies, not the superficies itself by law. Therefore the draft Art.289-3 provide the right to bring an action for creating the superficies. However when the land or the building is transferred in the execution proceedings or such as in which an agreement on the use of the land could not be expected, the owner of the building be given the superficies. So the draft Art.289-4 proposes the general provision on the statutory superficies including Art.366. While this superficies aims to maintain the building, it has the effect corresponding to the institutional intent.

담보지상권에 관한 고찰- 담보지상권 성립과 유효성, 저당물 토지의 점유․사용을 중심으로 -

이성진 부산대학교 법학연구소 2023 법학연구 Vol.64 No.3

The Civil Law Article 279 (Contents of Superficies) A superficiary is entitled to use the land of another person for the purpose of owning buildings, other structures or trees thereon. Therefore, the superficies belong to usufruct, and the superficiary can occupy and use the land. When the registration of superficies has been completed, the right to use and benefit from the land belongs to the holder of the superficies, and the land owner who has established the superficies cannot use or profit from the land as long as the superficies remain. The collateral superficies established together with the mortgage of the land seeks to secure the collateral value of the mortgaged real estate by preventing a third party from acquiring usufruct or infringing acts such as constructing buildings that lower the collateral value of the land until the mortgage of the land is exercised. This can be said that the security superficies established to maintain the collateral value of the mortgaged land are diverted superficies belonging to usufruct for the purpose of collateral. With the establishment of land mortgage, the practice of establishing security superficies was formed, and legal certainty was formed by acknowledging the effect of this type of superficies. Therefore, collateral superficies can be said to be valid as real rights created by customary law. In addition, since the superficies as security are not established for the purpose of owning buildings, structures, etc., they can be said to be invalid contrary to the provisions of Article 279 of the Civil Act on superficies. However, if the security superficies are understood as a kind of real right created by customary law rather than Article 279 of the Civil Act, it is not possible to conclude that the superficies secured by no purpose of owning buildings, structures, etc. are invalid. There is generally no room for rent-equivalent interest or other income to be generated by the superficies, so no loss is incurred. Therefore, the security superficies cannot claim compensation for damages or return of unjust enrichment due to the possession and use of the land by the owner of the land or by a third party, unless there are special circumstances.

저당권의 교환가치의 보호를 위한 담보지상권의 유효성 여부

배성호 한국토지법학회 2016 土地法學 Vol.32 No.2

Even where mortgage superficies is established, it frequently happens that the mortgager or collateral superficies implementor uses, collects profits and occupies the land, which is the object of superficies. While precedents acknowledge the claim filed by the mortgage holder for removal of disturbance collateral superficies for the purpose of securing mortgage values, it is held that the mortgage holder should not demand compensation by reason of infringement on profits from use. However, it is questionable if the superficies that acknowledges removal of disturbance of mortgage right for the land alone could be a form unintended by legislators of the civil law. Besides, in case infringement on a mortgage right is acknowledged, the mortgagee is authorized to sue for removal of disturbance by exercising the right of removal of disturbance based on the mortgage right, and in case the mortgagee has constructed a building after establishing a mortgage right with the land as an object, the mortgagee is authorized to sue for auction with regard to the building along with the land. In spite of the provision for the acquisition of exchangeable value of mortgage right has already been incorporated into the civil law, it is questionable whether it is just to acknowledge mortgage superficies of such a form. As reviewed in this paper, mortgage superficies does not accord with superficies under the civil law that permits as essential the use of other's land in order to own buildings, other structures or trees on other's land for the reasons that follow. Collateral superficies differs from basic legal characteristics of superficies, which is a usufructuary real right, since the collateral superficies right lapses as it becomes extinct by regarding it as subordinate to mortgage right. Collateral superficies could run counter to the principle of real right by law in that the suferficies designed as the collateral real right acts as a usufractuary real right. Moreover, it is understood that there is no real benefits accruing from, and no need for, acknowledging removal of disturbance by establishing collateral superficies based thereon. It is because, while the owner of the land where collateral superficies was established is significantly restricted concerning the land usufructuary right, the mortgagee, who is the creditor, is overly protected, and in case of infringement on the object of mortgage, it is possible to protect the benefits of the mortgagee. 금융실무상 나대지에 저당권을 취득하는 경우, 장래 저당목적물의 담보 가치의 침해를 방지하기 위하여 저당목적물인 토지에 대하여 지상권을 아울러 취득하는 경우가 일반적이다. 이를 통해서 저당권자는 토지소유자 또는 제3자의 토지에 대한 용익을 저지함으로써 저당목적물인 토지의 담보가치를 유지하고자 한다. 이와 같이 설정되는 지상권을 담보지상권 또는 병존지상권이라고 한다. 담보지상권이 설정되는 경우에도 지상권의 목적물인 토지를 저당권설정자 내지 담보지상권설정자가 사용‧수익‧점유하는 것이 일반적이다. 판례는 담보지상권자는 저당 부동산의 담보가치를 확보하기 위하여 지상권에 기한 방해배제청구권을 인정하지만, 사용‧수익의 침해를 이유로 손해배상은 청구할 수 없다고 한다. 담보지상권은 나대지에 건물을 신축하고자 하는 토지소유자가 건물신축자금을 융통하기 위하여 저당권과 함께 설정하게 되는 경우가 일반적이다. 그러나 이와 같이 지상물의 소유를 위한 토지의 사용‧수익이 전제되지 않고, 토지에 대한 저당권의 방해배제만을 인정하는 지상권은 민법의 입법자가 예정하지 않은 형태의 것은 아닌가라는 의문이 든다. 또한 저당권의 침해가 인정되는 경우 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있고, 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다. 이와 같이 저당권의 교환가치의 확보를 위한 제도가 이미 민법에 마련되어 있음에도 이러한 형태의 담보지상권을 인정하는 것이 타당한지 의문이다. 본문에서 검토한 바와 같이 담보지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 민법상 지상권과 부합하지 않는다고 할 것이다. 그 이유는 다음과 같다. 저당권자의 저당권 실행으로 담보지상권은 소멸한다고 하여 담보지상권을 저당권에 부종하는 종된 권리로 취급함으로써 그 설정시기와 관계없이 경매로 인한 저당권의 소멸로써 소멸한다고 하기 때문에 용익물권인 지상권의 기본적 법적 성질과도 거리가 있다. 담보지상권은 용익물권으로 설계된 지상권이 저당권을 담보하는 담보물권으로 역할하게 됨으로써 물권법정주의에 어긋난다고 할 것이다. 또한 담보지상권을 설정하여 그에 기한 방해배제를 인정함으로서 얻는 실익과 필요성은 없다고 하여야 할 것이다. 왜냐하면 담보지상권이 설정된 토지소유자는 토지의 용익권에 대한 심대한 제한을 받게 됨에 비해 채권자인 저당권자는 과도한 보호를 받게 되고, 저당목적물에 대한 침해가 있는 경우 저당권에 기한 방해배제청구를 인정함으로써 저당권자의 이익을 보호할 수 있기 때문이다.

물권법정주의와 담보지상권에 관한 소고

이지은 경북대학교 법학연구원 2024 법학논고 Vol.- No.86

나대지에 저당권을 설정한 저당권자가 그 저당 목적 토지에 대하여 사용・수익의 의사 없이 단지 담보가치를 확보하기 위하여 목적 토지에 지상권을 함께 취득하는 경우 이렇게 설정된 지상권을 ‘담보지상권’이라 한다. 용익권의 형식을 가지면서 그 실질은 담보적 기능만을 가지는 담보지상권이 과연 물권법정주의를 선언하고 있는 물권법 체계 하에서 유효한 것인지 문제된다. 먼저, 민법 제279조가 규정하고 있는 지상권은 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여’ 타인의 토지를 사용하는 것을 내용으로 하고 있으므로, 그 본질이 용익권인 지상권을 ‘담보가치 확보 목적으로’ 설정하는 것은 지상권을 용익권의 하나로 법정하고 있는 물권법에 배치된다. 다음으로, 대법원은 담보지상권의 실질적 기능에 주목하여 담보지상권자는 목적 토지에 대한 사용・수익권이 없으므로 여전히 사용・수익권을 가지는 담보지상권설정자로부터 용익권을 설정받아 목적 토지를 사용・수익하는 제3자에 대하여 부당이득을 청구할 수 없다고 판시하고 있는데, 이는 담보지상권이 아무리 그 경제적 목적이 담보가치의 확보에 있다고 할지라도 그 본질이 지상권이라는 점에서 용익권자인 담보지상권자가 제3자의 사용・수익권 침해행위에 대하여 아무런 권리도 행사할 수 없다는 것은 물권법정주의에 반한다고 할 것이다. 마지막으로, 대법원은 지상권이 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로 양도될 수 있다고 보면서도, 그 본질이 지상권인 담보지상권에 있어서는 피담보채무의 변제 혹은 저당권자의 저당권 실행으로 저당권자가 채권의 만족을 얻은 경우 담보지상권도 이에 부종하여 소멸한다고 하여 소멸에 있어서 부종성을 인정하는 판시를 하고 있다. 이는 민법 제280조 내지 제281조가 지상권자 보호를 위하여 최단존속기간을 편면적 강행규정으로 두고 있는 점에 비추어 민법 규정에 반하여 새로운 내용의 물권을 창설하는 것에 해당하며, 독립된 물권으로서의 지상권을 인정하고 있는 기존 대법원의 입장에도 배치된다고 하겠다. 위와 같은 이유로 담보지상권을 무효로 보더라도 저당권자는 민법 제370조 저당권에 기한 방해배제청구권이나 동법 제365조 일괄경매청구권 등 저당권에 기한 권리 행사를 통해 담보가치를 확보할 수 있다는 점에서 저당권자 보호에 아무런 무리가 없을 것으로 생각된다. 다만, 저당권에 기한 방해배제청구권은 용익권자가 통상적인 사용・수익의 방법으로 용익하는 경우 인정되지 아니하고 이로 인하여 담보가치의 훼손이 있는 경우에만 비로소 인정되는데, 저당권자 보호를 위하여 ‘담보가치의 훼손이 발생하였는지 여부’에 대하여 보다 폭넓게 인정할 필요가 있다고 생각한다. 또한, 일괄경매청구권의 경우에도 저당권설정자가 건물을 축조한 경우에만 인정된다는 점에서, 일괄경매청구권 행사 시 ‘건물축조자’에 대한 요건을 ‘저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자’를 포함하는 것으로 해석하거나 혹은 개정된 일본 민법 제389조와 같이 건물축조자 요건을 삭제하는 것을 고려해 볼 수 있을 것이다. If a mortgagee who has set up a mortgage on a vacant lot also acquires a superficies to the land with the purpose of ensuring the collateralized value of the land, without any intention of using or profiting from the land, the superficies created in this manner is referred to as a “collateral superficies.” It is questionable whether a collateral superficies, which assumes the form of a usufructuary right yet only functions as a collateral in substance, is valid under the Law of Property that declares the numerus clausus of property rights. First, the superficies stipulated in Article 279 of the Civil Act refers to the use of the land of another person “for the purpose of owning buildings, other structures or trees thereon,” and therefore, creating a superficies, the essence of which is a usufructuary right, “for the purpose of ensuring the collateralized value” is contrary to the Law of Property, which stipulates a superficies as one of the usufructuary rights. With attention to the practical function of a collateral superficies, the Supreme Court also ruled that a collateral superficiary has no right to use and profit from the land and therefore may not claim any unjust enrichment from the third party who is granted a usufructuary right by the settlor, who still has a right to use and profit from the land, to use and profit from it. This, however, is contrary to the numerus clausus of property rights in that the collateral superficiary as a usufructuary cannot exercise any right against the violation of his/her right to use and profit from the land by the third party, given that a collateral superficies is in essence a superficies even though its economic purpose is to ensure the collateralized value. Lastly, the Supreme Court considers that a superficies is an independent property right and can be transferred by themselves, not appendant to other rights, and at the same time, acknowledges the appendant nature in terms of the laps of the collateral specifies by ruling that when the mortgagee earns bond satisfaction by repaying the secured debt or exercising his or her mortgage, the collateral superfices, which is a superficies in essence, comes to an end as apparent thereto. This is equivalent to the creation of a new property right against the provisions of the Civil Act in view of the fact that Articles 280 to 281 of the Civil Act set the minimum duration as a one-sided mandatory regulation in order to protect a superficiary, and it is also against the Supreme Court’s ruling that recognizes a superficies as an independent property right. It is no difficulty at all in protecting a mortgagee in that the collateralized value can be ensured as the mortgagee exercises the claim for removal of disturbance or the claim for a batch auction of building on mortgaged land under Article 370 and Article 365 of the Civil Act, respectively, based on the mortgage, even if the collateral superficies is deemed invalid. However, the claim for removal of disturbance based on the mortgage is not recognized when the a usufructuary uses and profits from the lot in a usual manner, and is recognized only when this damages the collateralized value. It is believed that it is necessary to recognize more broadly whether or not the value is damaged to protect the mortgagee. In addition, in that the claim for a batch auction of building on mortgaged land is recognized only when the mortgager constructs a building on the land, it is worth consideration, when exercising the claim for a batch auction of building on mortgaged land, to interpret that the requirements for a building constructor include a person to whom the mortgager created a usufructuary right, or to delete the requirements as in Article 389 of the revised Japanese Civil Act.

담보지상권 실무와 부동산 경매

이천교 한국민사집행법학회 2022 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.18 No.1

Registration of the superficies right along with mortgage has long been customary in Korea when financial institutions issue a collateral loan secured on undeveloped land without the presence of any buildings. Such type of superficies is referred to as the collateral superficies right. Recently several precedents have been declared and numerous researches have been conducted with regards to collateral superficies. Prior research, however, tends to focus on theoretical approaches to (floating sum) mortgage that are value rights and superficies which are,in essence,real rights for use. The problem of the collateral superficies right, however, is not a theoretical one but a practical one, in that superficies are used out of practical necessity and the collateral superficies right is closely related to practical issues such as real-estate auctions and etc. Therefore, this study focuses on analysis and research on practical problems regarding the collateral superficies right. It is a common misbelief that financial institutions take advantage of the registration system of thecollateral superficies right as a deliberate means to deprive owners of their real rights for use of land. Rather, such registration system is used to respond to the status quo where there is no alternative to auction buildings constructed without permission unless they are attached or accessory to the existent building, since the Civil Act of Korea classifies buildings as real-estates that are independent to the land, but only applies real-estate auctions to buildings that are eligible to register. It cannot be denied that the collateral superficies right has played a significant role in the real-estate collateral loan market of undeveloped lands. Furthermore, current research on(floating sum) mortgagethat are value rights and superficies which are real rights for use is not enough to tackle the aforementioned problems that arise in practice. In essence, further study and institutional improvement are necessary regarding the possibility of en bloc sale of properties that are ineligible for auction,such as buildings constructed without permission, and etc. 건물이 존재하지 않는 토지를 담보로 금융기관 등이 담보대출을 해줄 때 저당권과 함께 지상권까지 설정하는 관행이 오랫동안 있어 오고 있으며 이러한 지상권을 담보지상권이라고 한다. 이 담보지상권과 관련하여 근래 여러 개의 판례가 선고되었고 많은 연구논문이 발표되고 있다. 그런데 대부분 연구의 중점은 이론적으로 가치권인 (근)저당권과 용익물권인 지상권의 본질 등을 중심으로 이루어지고 있다. 그러나 이 담보지상권 문제는 이론적인 문제가 아닌 실무상의 필요성으로 인해 오래전부터 발생되어 이용되어오고 있고 부동산 경매 등 실무문제와도 밀접한 관련이 있는 문제이므로 이 부분에 대한 중점적인 검토와 연구를 하여 보았다. 그리고 담보지상권등기가 금융기관 등에서 악의적으로 소유자의 토지이용권을 박탈하기 위하여 이용된 것이 아니라, 근본적으로는 우리 민법은 건물을 토지와 독립된 부동산으로 하면서 부동산 경매에서는 등기가 가능한 건물만 경매의 대상으로 하다 보니 경매실무상 무허가 건물 등은 종전 건물에의 부합물이거나 종물이 아닌 이상 경매를 진행할 방법이 없어서 발생하는 문제라고 할 수 있다. 그렇다고 이들 경매할 수 없는 물건 등을 그대로 경매하지 못하게 남겨둔다고 해서 그것이 소유자에게 도움이 되는 것도 아니고 오히려 재산권 행사도 못하고 철거하게 되며 그 비용까지 부담하게 될 수도 있다. 그러므로 이 문제는 가치권인 (근)저당권과 용익권인 지상권에 대한 연구만 가지고는 근본적인 해결이 어려울 것이므로 보이며 보다 근본적으로는 이러한 물건에 대하여도 일괄매각 등이 가능하게 하는 부분에 대하여도 연구 및 제도 개선이 있어야 할 것이다.

지상건물의 건축과 법정지상권

지원림(Jee, Won Lim) 전남대학교 법학연구소 2016 법학논총 Vol.36 No.1

법정지상권의 성립을 전후한 지상건물의 건축을 둘러싸고 논란이 많은데, 법정지상권의 존재이유를 재검토하고 그를 기초로 지상건물의 건축이 법정지상권에 어떤 영향을 미치는지를 살펴볼 필요가 있다. 먼저 법정지상권의 존재이유로 건물철거의 방지라는 공익의 요청과 당사자의 의사 추정의 두 가지를 들 수 있는데, 공익적 고려는 보충적이어야 한다. 즉 당사자 사이에 토지용익에 관한 합의가 있으면 그에 의하고, 그러한 합의가 없더라도 당사자들의 정당한 이익이나 기대를 해치지 않는 범위 내에서 공익이 작동하여야 한다. 그리고 이러한 법정지상권의 존재이유에 기하여 지상건물의 건축이 어떤 영향을 미치느냐를 살펴보아야 하는데, 지상건물이 재축된 경우에 담보가치에 대한 법정지상권의 영향을 고려할 때 구건물을 기준으로 하는 법정지상권이 인정되어야 하지만, 공동저당의 목적인 건물이 재건축된 경우에는 담보가치에 영향을 미치지 않기 때문에 법정지상권이 인정되지 않아야 한다. 한편 관습상의 법정지상권과 관련하여 압류나 가압류가 선행하면 그 효력이 발생할 때를 기준으로 지상건물의 존재요건을 심사하여야 하고, 매매에 의한 경우에는 원인행위시를 기준으로 그 요건을 판단하여야 한다. According to the Korean Civil Code, land and building thereto are separate immovables. Therefore, the right to use the land is inevitable for the existence of a building. Such a right is usually a right of lease, however, the Code also provides superficies. In Korean Society, contrary to the rare and unusual cases regarding the contractual superficies, the statutory superficies, including the customary superficies, is one the most controversy issues in theory as well as in practice. This situation seems to be the result of the insufficient inquiry into the purpose and the legal nature of the statutory superficies. This paper aims to examine the purpose and the legal nature of the statutory superficies. In my opinion, both the public interest, which prevents the demolition of the building, and the presumed will of the parties are the grounds for the statutory superficies. And the appendant nature of the statutory superficies is as a rule to be denied. The construction, which means to build a new building; to extend, alter, or rebuild an existing building; or to relocate a building, of a building may seriously affects the statutory superficies. This article also reviews the effect of the construction to the statutory superficies on the basis of the justification for existence of the statutory superficies, especially as regards reconstruction of a building or a building under the joint mortgages.

관습법상 법정지상권 양수인의 법적 지위

권용우 ( Yong Woo Kwon ) 단국대학교 법학연구소 2008 법학논총 Vol.32 No.2

The following conclusion derives from this study on `the legal status of a person who takes over the ownership of a building and the legal superficies from another person who has the title to the superficies in customary law, unregistered, which is effected with special reference to the collegiate judgement of the Supreme Court(84다카1131 and 1132), delivered on 9 April 1985. First of all, if the legal superficies were transferred without having been registered, the transferee can not acquire the title to it. Because, while the acquisition of the jus in rem according to the provision of Article 187 of the Civil Code does not require the registration, the latter article adds the saving clause that “the immovable shall not be disposed of unless it has been registered”. Furthermore, if unregistered customary superficies were transferred with a building, the grantee can acquire effectively the ownership of the building but not of the superficies, because the saving clause of the Article 187 is regarded as `provision of effect`. Accordingly, the grantee of the ownership of the building could not lay claim to the customary superficies against the owner of the land in question. Secondly, when only the building were transferred after the customary legal superficies for the building had been established, the superficies can not transferred. This interpretation would coincide with the purpose of the Civil Code which maintain the formalism with regard to the change of jus in rem. Thirdly, we could point out the unreasonableness of the above-mentioned judgement, from two viewpoint. On one hand, the Court, on the basis of the principle of good faith, rejected, despite the saving clause prohibiting the disposal of the superficies before the registration, the claim of the land`s owner for the destruction of the building against the grantee of the building who have not yet acquired the superficies but only have the right of claim to transfer of the registration thereof. This attitude could be a departure from the interpretation of the provision(of Article 187). The owner of land is obliged to recognize the right of a buildings owner who has effectively acquired the legal superficies, and to cooperate for the realization of the right. However, he has no duty to cooperate for the realization of the interest of the grantee of the building who has not yet acquired the superficies but only has an interest in the acquisition of the superficies through the exercise of the right of claim to transfer of the registration thereof. On the other hand, even if the grantee of the building could claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies, he cannot claim for the utilization of the land, unless he become the superficiary through the registration of the creation and tranfer of the superficies. In other words, the grantee of the building cannot be given any title to the occupation of the land in question by the simple fact that he is competent to claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies. Consequently, the grantee of the building cannot be the superficiary without the completion of the registration of the transfer of the superficies to his own name. In conclusion, we could not be convinced of the decision of the Supreme Court to reject, for the reason of the claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies, the claim of the owner of the land for the destruction of the building.

용익물권의 양도와 승계

전경운 경희대학교 법학연구소 2016 경희법학 Vol.42 No.3

A real right is one of property rights and thus can be legally transferred. Although a person concerned entered into a special agreement not to transfer a real right, the agreement should be null and void. Nevertheless, there are many cases where the usufructuary real right cannot be transferred, and moreover, there is a wide variation in them. Above all, the civil law shows that superficies is an independent real right and thus is transferable undisputedly. In fact, it provides that superficies can be transferred. However, the reality is that many of persons with superficies do not transfer their superficies but reserve it when transferring their buildings. At any rate, it is a principle that superficies should be transferred except in cases where a special agreement has been made between persons concerned. This legal principle is applied even to divided superficies. Meanwhile, special superficies such as statutory superficies, customary law-based statutory superficies and the site right of graveyards are separated from property on the ground, and therefore they should not be transferred. In particular, the site right of graveyards should not be transferred along with the graves. As regards collateral superficies, some precedents regarded it as a kind of superficies, but at the same time as appendant to mortgage. It means that collateral superficies should be separated from mortgage and thus should not be transferred. The servitude, granted for the convenience of a dominant tenement, is a real right. Regarding the dominant tenement, however, servitude alone should not be transferred, being separated from ownership. It is because ownership and appendant nature are recognized by law. In addition, it is involved in ownership or usufruct when one of them is transferred. This is because concomitant nature is recognized. With regard to the right to lease on a deposit basis, it can be transferred without the consent of the lease settler except in cases where transfer is prohibited in the act of establishment. Specifically, the lease creditor can transfer his or her right to lease on a deposit basis or can put it up as collateral, and furthermore can sublease the object within the duration of the right. According to a precedent, the right to lease on a deposit basis is like a real right granted by way of security, and therefore involves appendant and concomitant natures. Thus, the claim to the repayment of lease deposit alone should not be transferred irrevocably, independently from the right to lease on a deposit basis, while being retained. 물권은 재산권으로서 당연히 양도성이 있으며, 당사자가 양도금지특약을 하여도 무효라고 한다. 하지만 실제 용익물권의 종류에 따라서 물권의 양도성에 관한 일반적인 설명이 그대로 적용되지 않고, 용익물권의 종류에 따라 양도와 승계에 있어서 상당한 차이를 보여주고 있다. 먼저 민법상 일반지상권은 독립된 물권이므로 당연히 양도성이 인정되고, 민법 제282조는 지상권의 양도성을 명정하고 있다. 그러나 지상권의 목적물인 건물을 양도할 때, 지상권자는 지상권을 유보하고 건물을 양도할 수 있지만, 당사자간의 반대특약이 없는 한 원칙적으로 지상권도 함께 양도한 것으로 보아야 한다는 입장이 다수의 견해로 주장되고 있고, 판례도 이를 일부 인정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 구분지상권에도 그대로 적용된다. 그리고 특수지상권으로서 법정지상권·관습법상의 법정지상권·분묘기지권은 지상물과 분리하여 그 권리 자체의 양도성이 인정되지 않는다고 할 것이다. 또한 분묘기지권은 분묘와 함께도 양도성이 인정되지 않는다고 해야 할 것이다. 그리고 판례에 의하여 인정되는 담보지상권은 일반지상권이지만, 판례에 의하면 저당권에의 부종성을 인정하고 있으므로 저당권과 분리하여 별도로 양도할 수 없다고 해야 할 것이다. 요역지의 편익을 위하여 인정되는 지역권은 독립된 물권이지만, 요역지 소유권과 부종성이 인정되어 요역지 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없으며, 또한 수반성이 인정되어 요역지의 소유권 또는 이용권이 이전되면 이에 수반해서 이전된다. 끝으로 전세권의 경우에는 설정행위에서 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의없이 전세권을 자유로이 양도할 수 있다. 즉 전세권자는 그의 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 또한 그 존속기간내에 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 하지만 전세권은 전세권설정행위에서 금지되지 않는 한에서 양도성이 인정된다는 점에서 지상권과 차이가 있다. 지상권의 경우에는 당사자의 양도금지특약은 무효이기 때문이다. 그리고 판례에 의하면 전세권은 담보물권적 성격도 가지는 이상 부종성과 수반성이 있으므로, 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다고 한다.

부동산 법정지상권의 주요쟁점에 관한 고찰

박규태,전해정 한국부동산법학회 2023 不動産法學 Vol.27 No.4

This study was initiated in consideration of issues such as the introduction of statutory superficies and legal superficies under customary law excessively restricting land ownership. Major issues were examined through case studies and literature reveiws on statutory superficies related to 3,761 properties auctioned by the Suwon District Court Seongnam Branch from January 2018 to December 2022, and measures to improve statutory superficies were studied. As a result of the analysis, statutory superficies mainly occur on land, farmland, and forests and do not occur in new buildings such as apartments but most occur in unregistered buildings, unauthorized constructions, and aging houses. To address these issues, first, it is necessary to calculate the remaining period of a building considering its value and determine it as a condition for auction. Second, the application of legal superficies under customary law to unauthorized constructions is unnecessary. Third, there is no need to excessively expand legal superficies under customary law. Fourth, it is necessary to ease the right to claim collective auctions to prevent the demolition of buidlings and facilitate auctions. Lastly, the introduction of a statutory superficies registration order system is needed to enhance the disclosure function of statutory superficies. 본 연구는 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 도입되어 지나치게 토지소유권을 제한하는 등의 문제점이 나타나는 점에 착안하여 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수원 지방법원 성남지원에서 집행된 매각 물 3,761건과 관련된 법정지상권에 대한 사례연구와 문헌 고찰을 통해 주요 쟁점 사항을 살펴보고, 법정지상권의 개선방안에 관하여 연구하였다. 사례 분석 결과, 법정지상권은 대지, 농지, 임야 등에서 주로 발생하며 아파트 등 신축건물에서 발생하지 않으며, 미등기건물이나 무허가건물, 노후화된 주택 등에서 대부분 발생하고 있는데, 신축건물과 노후화 건물을 같이 취급하여 현실과 많은 괴리가 있는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 첫째, 법정지상권을 건물의 가치를 고려하여 건물의 잔존기간을 산정하여 매각조건으로 정할 필요가 있으며, 둘째, 무허가건물에 대한 관습법상 법정지상권 제도를 적용할 필요가 없으며, 셋째, 관습법상 법정지상권을 지나치게 확대할 필요가 없으며, 넷째, 일괄경매 청구권을 완화해서 건물의 철거도 방지하고 원활한 경매가 이루어질 수 있도록 하여야 하며, 마지막으로 법정지상권 등기 명령 제도를 도입하여 법정지상권의 공시기능을 강화할 필요가 있다.

법정지상권과 저당권의 효력이 미치지는 범위

김영두 한국토지법학회 2019 土地法學 Vol.35 No.1

In Korea, building is treated as a separate thing from Building site. A building is destined to be demolished if it fails to secure the right to use the building site. In other words, a building owner who is not the owner of the land must secure the right to use the building site to avoid demolition of the building. The right to use the building site is the accessory right for the building. A lease or superficies on building site is typical examples of such a right to the building site. Usually superficies arise from the agreement of the parties, however, it can be established by the law preventing the demolition of the building. Since the right to use the building site, such as a lease or superficies, is an accessory right to the building, the mortgage on the building also has an effect on it and it shall follow the disposition of the building. This appendant nature of a lease or superficies of the building site is reasonable when the mortgage is taken out after the lease or superficies of the building site occurs. However, when the mortgage is taken out on the building before the owner of the building obtains the right to lease or superficies, it may be confusing whether the appendant nature of a lease or superficies gives the mortgagee an unjust advantage of the increment of value of security. The precedent makes it clear that the mortgage has an effect on the subsequent superficies on the building site and the appendant nature of the superficies does not unjustly increase the value of the mortgage. The conclusion of the precedent is justified, considering that ; in case of subsequent increment of the value of security, it is difficult to deduct the value increased from the total value the building ; it often happens the value of the security is increased by the unforeseen circumstances ; the building shall be demolished if the mortgage has no effect on the subsequent superficies. 우리나라와 일본과 같이 건물이 토지와 분리된 별개의 물건으로 취급되는 법제에서는 건물의 존립을 위해서 토지에 대한 권리를 확보하지 못하면 건물은 철거될 운명에 놓이게 된다. 토지의 소유자가 아닌 건물소유자는 건물의 철거를 피하기 위해서 토지에 대해서 사용권을 갖고 있어야 하는데, 이러한 토지에 대한 사용권은 건물을 위한 종된 권리에 해당한다. 토지에 대한 임차권이나 지상권이 이러한 사용권의 대표적인 예이다. 특히 지상권은 당사자의 약정에 의해서 발생할 수 있지만, 우리 민법은 당사자의 약정이 없더라도 건물의 철거를 방지하기 위해서 법률의 규정에 의해서 지상권이 성립할 수 있음을 규정하고 있다. 이러한 토지에 대한 사용권은 건물의 종된 권리이기 때문에 건물에 설정된 저당권은 건물뿐만 아니라 건물의 존립을 위한 토지의 사용권에도 미치게 된다. 그런데 저당권이 설정된 이후에 지상권이 발생한 경우에도 저당권의 효력이 지상권에 미치는가 하는 점이 문제될 수 있다. 만약 이 경우에 저당권의 효력이 지상권에도 미친다면 저당권자가 담보가치의 상승이라는 이익을 누리게 되는데, 그러한 이익이 정당한지 여부에 대한 의문이 제기될 수 있기 때문이다. 판례는 이러한 사안에서 저당권이 사후적으로 성립한 법정지상권에도 미친다고 판단하고 있다. 사후적으로 담보가치가 상승하는 경우에 그 가치상승분을 담보가치에서 공제하기가 사실상 쉽지 않으며, 담보가치의 상승이라는 우연한 사정은 언제나 발생할 수 있는 사정이며, 저당권의 효력이 사후적으로 발생한 지상권에 미치지 않는다면 건물이 철거되어야 한다는 점 등을 고려한다면 건물에 설정된 저당권은 사후적으로 발생한 토지의 사용권에도 미친다고 보는 것이 타당하다.