임대아파트의 분양가와 강행법규이론 - 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결(전원합의체) -

김종보 한국행정판례연구회 2017 행정판례연구 Vol.22 No.2

현대복지국가에서 서민을 위해 임대아파트를 건설·공급하고 또 유지·관리하는 일은 국가의 고유한 임무로 받아들여지고 있다. 국가가 충분한 재정적 여유를 가지고 있으면 공공이 건설 · 관리하는 장기공공임대아파트를많이 건설하고 공급하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 국가의 재원이 한정적이고 민간의 공급역량이 충분할 때 한정적 자원을 어떻게 배분할 것인가 하는 것은 쉽지 않은 결정이 된다. 한국사회에서 임대아파트는 일반 분양아파트와 거의 동일하게 시장원리에 충실하게 공급되고 단기간에 분양전환되어 일반에 매각되어 왔다. 단기간에 분양전환이 이루어지는 임대아파트는 임대아파트의 건설과유지관리에서 발생하는 사업자의 경제적 손실을 완화해준다. 아파트건설에투입된 비용을 분양전환을 통해 조기에 회수하고 유지관리에서 오는 손실도 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 단기에 분양전환을 허용하는 임대아파트제도는 민간건설사에게도 임대아파트를 건설할 동기를 제공하고, 공공부문에 대해서도 임대아파트의 건설관리로 인한 막대한 손실을 완화해주는기능을 수행했다. 이것이 바로 5년 만에 분양전환되는 유형의 단기임대아파트가 현재 한국사회에서 폭넓게 건설되고 공급되는 이유이다. 이런 점을 고려한다면 임대아파트의 복지정책적 목적을 본질적으로 훼손하지 않는 한 임대아파트의 수익성은 용인될 수 있는 것으로 해석해야한다. 다만 임대아파트의 건설에 대해서는 국가적인 차원의 특혜가 주어지므로, 그에 대응해서 아파트 가격 상승으로 인한 이익이 모두 건설업자에게 귀속되는 것을 막을 필요는 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 임대주택법은 분양전환을 행정청의 승인대상으로 정하고, 5년 만에 분양전환되는임대아파트의 경우에는 분양가격도 현재의 시장가격과 입주자모집당시의아파트가격을 산술평균하도록 정하고 있다. 임대아파트의 분양전환가격의 구성요소인 주택가격 또는 건설원가는 추정가격이고 사후에 다시 산정되어야 하는 실제 투입된 가격이 아니다. 분양아파트에 대한 분양가 상한제도 실제 투입가격이 아니라 추정가격을통제하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한, 모든 임대아파트가 분양전환가격의 통제대상이 되는 것은 아니며 공공건설 임대아파트만 통제대상이 된다. 이 중에서도 임대기간이 10년이 넘는 것은 감정평가액만으로 분양하므로건설원가를 산정할 필요도 없다. 5년 단기 임대아파트의 분양전환에 한정해서 건설원가 관련 조항이 적용되는 것이므로 이 조항을 해석할 때 10년후 분양전환의 규율강도와 적절한 균형이 고려되어야 한다. 건설임대주택의 공급은 길고 복잡한 과정을 거친다. 적용되는 법령도임대주택법 하나에 그치는 것이 아니고 주택법, 주택공급에 관한 규칙 등다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 특히, 임대아파트의 분양전환 등에서공법상 가격을 결정하는 데 직간접적으로 관련되는 조항은 제도의 유기적인 구성부분이면서 동시에 매우 불분명한 형태를 띤다. 이 조항을 다른 조항들과 분리해서 강행법규위반과 무효이론을 바로 적용하는 민사판결은, 법률과 제도가 설계한 전체 취지를 왜곡할 뿐 아니라 제도의 위법성 심사를본질로 하는 행정소송과 기능상 구별되지 않는다. 이러한 민사소송의 소송물은 임대아파트 공급가격 산정의 위법성이 될 것이다. In the modern welfare state, building, supplying, maintaining and managing rental apartments for the common people is accepted as a nation's mission. If the country has sufficient financial leverage, it would be ideal to build and supply many long-term public rental apartments that are constructed and managed by the public. However, it is not easy to decide how to allocate limited resources when the national resources are limited and the private supply capacity is sufficient. In Korean society, rental apartments have been supplied to the general market according to market principles, and have been converted to lot-solid apartments in a short period of time. Rental apartments that are converted into a sale in a short period of time reduce the economic losses of the operators in the construction and maintenance of rental apartments. This is because the cost of apartment construction can be recovered early on through the conversion of rental housing for sale and the loss from maintenance can be reduced. The rental apartment system allowing the sale in such a short period provided the motivation for private apartment construction companies to build rental apartments and also relieved huge losses caused by the construction and management of rental apartments in the public sector. This is why short-term rented apartments that are converted into lot-solid apartments in five years are widely constructed and supplied in the present Korean society. Considering this point, it should be interpreted that the profitability of the rental apartment can be embraced unless it intrinsically undermines the welfare policy purpose of the rental apartment. However, since the benefit of rented apartments is guaranteed by the nation, it is necessary to prevent all the profits from rising apartment prices from being attributed to the builder. In order to achieve this purpose, the Rental Housing Act requires the sale of apartments should be approved by the administrative office, and that the sale price of rental apartments converted for sale in five years should be determined by averaging arithmetically the current market price and the price at the time of recruitment of residents. The housing price or construction cost, which is a component of the sale price of a rental apartment, is an estimated price and not an actual input price that has to be recalculated afterwards. The selling price ceiling for apartment units is based on the principle of controlling the estimated price, not the actual input price. In addition, not all rental apartments are subject to control of the sale price, and only public rental apartments are subject to control. Among them, renting for more than 10 years does not need to estimate the construction cost since it is sold only to appraisal value. Since the clause of limiting the sale price by the construction cost only applies to the five-year converted rental apartment, this clause should be interpreted in a balanced manner considering the case of ten-year converted rental apartment. The supply of rental housing is long and complicated. The applicable laws are not limited to the Rental Housing Act, but various laws and ordinances such as the Housing Act and regulations on the housing supply collectively. In particular, the provisions directly or indirectly related to determining the price in terms of the sale of rental apartments are organic parts of the system with unclear forms. However, civil judgments have been interpreted these provisions separated from other provisions and directly apply the theory of compulsory law and invalid theory without full consideration of the complexity and ambiguity of the provisions. It has not only distorted the overall purpose of laws and systems, but also has made civil litigation not functionally distinguished from administrative litigation, which examine the illegality of the system. These civil judgments will be a violation of the pricing of rental apartments.

임대아파트 거주자의 주거만족에 관한 연구

배장오(Bae Chang Oh),전영일(Jeon Yeong Il) 韓國不動産學會 2014 不動産學報 Vol.59 No.-

임대아파트는 도시의 부족한 주거공급 문제를 보완하고, 서민들에게 거주지를 제공하는 등의 긍정적 역할을 하고 있으나, 주거만족 수준을 좌우하는 주요 요소인 거주환경에 대한 고려가 미흡하다. 그러므로 임대아파트 거주자의 주거만족 수준을 구체적으로 분석하고 그 내용을 토대로 임대아파트 거주자의 주거만족 수준을 제고할 수 있는 방안을 제안해 보고자 하였다. 이를 위해 20-60대 임대아파트 거주자 136명을 대상으로 설문조사를 실시하여, 인구통계학적 요인에 따른 주거만족도를 ANOVA분석을 통하여 조사하였다. 연구결과, 첫째, 임대아파트 거주자들의 전체적인 주거만족 수준은 '보통 이하'인 것으로 나타났고, 둘째, 임대아파트 거주자들의 인구통계학적 특성에 따른 전반적인 주거만족 수준은 차이가 없는 것으로 나타났으나, 문항별 거주만족 수준에서는 성별, 연령, 월소득에 따라 차이가 있는 것으로 나타났다. 이에 세 가지를 제안하였다. 첫째, 임대아파트 주거환경에 대한 총체적인 점검을 실시하여 주거환경의 질을 개선할 것. 둘째, 아파트 내의 공용시설을 이용하여 커뮤니티를 확충시킬 것. 셋째, 임대아파트 신축·보수·관리 시 거주자의 특성을 충분히 검토하여 실시할 것. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study aims to analyze residents' level of residential satisfaction with rental apartment. The quality of the rental housing has not been guaranteed yet. Therefore, it is required to analyze the residents' level of residential satisfaction about their rental housing to find out practical problems and suggest possible ways to solve them. (2) RESEARCH METHOD To pursue this study, field survey was adopted to gather 136 respondents' level of residential satisfaction. The survey was performed from April 7th to 13th in 2014 in Seoul. A questionnaire consisted of questions which asked demographic factors, level satisfaction of interaction among neighbors, amount of sunlight and ventilation, amenities, soundproofing, maintenance, and number & size of rooms in a house. The findings were verified with Anova Test. (3) RESEARCH FINDINGS First, the overall residential satisfaction levels of public rental apartments are under the average level. Second, there is significant difference in satisfaction levels, depending on the demographic characteristics such as sex, income level, and family types. Male residents expressed the higher level of satisfaction with the size and number of rooms, while female residents were more satisfied with social relations with neighbors and the maintenance. The higher incomer demonstrated higher levels of unsatisfaction in the conditions of maintenance, interior, and the size or number of rooms. 2. RESULTS This study suggests conducting general inspection to examine environments of rental apartments, and thereby to improve the quality of residential environments which will eventually enhance the satisfactions of residents.

CPTED 인증 아파트와 비교한 공공임대아파트의 범죄 안전 연구

박승연,김고원,강석진 한국셉테드학회 2022 한국셉테드학회지 Vol.13 No.3

우리나라 인구의 70% 정도가 공동주택에서 거주하는 현실을 반영하듯 아파트 단지의 범죄 문제를 규명하는 CPTED 관점의 연구는 많이 진행되었지만, 공공임대아파트의 범죄 및 CPTED 연구는 매우 부족하며 CPTED 인증도주로 민간 건설 아파트 단지에 적용되는 것이 현실이다. 또한, 2019년 진주시‘안인득 사건’ 발생 후 3년이 지났지만, 공공임대아파트 주민들의 불안과불편 감소를 위한 대책은 마련되지 않고 있다. 이에 본 연구에서는 공공임대아파트와 한국셉테드학회에서 인증을 받은 민간분양아파트 거주자들의 범죄안전에 대한 인식과 물리적 현황을 분석하고, 향후 공공임대아파트의 범죄예방 및 불안감 감소를 위한 방안을 모색해보고자 한다. 연구는 현장 및 도면분석(세대수, 주동형식 및 배치, 외부공간 구성 및 시설 등), 설문분석(사회인구적 특성, 심리행태적 특성, 범죄불안 특성, 범죄예방환경의 인식 등), 범죄분석(5대 범죄)을 중심으로 진행하였다. 연구 결과를 요약하면 물리적 환경의 경우 CPTED 인증 아파트(민간분양)의주동은 계단식 구조이며, 단지는 다양한 외부공간 및 커뮤니티 시설로 구성된다. 반면, CPTED 비인증 아파트(공공임대)의 주동은 복도식 구조이며 외부공간의 규모에 비해서 시설의 정도는 다소 미흡하며 지하 주차장과 커뮤니티시설이 부족한 차이가 있었다. 사회인구학적 관점에서 CPTED 비인증 아파트(공공임대)는 20대 1인 가구가 가장 많이 거주하고 있었는데, 이는 인근에 거점국립대학교 및 혁신도시로 이전한 공공기관이 밀집하여 청년층 1인 가구의주택 수요가 많은 것으로 나타났다. 심리행태적 관점에서 CPTED 비인증 아파트(공공임대)의 생활 만족도가 낮은 이유로 가장 많이 선택된 것은 범죄로부터 안전하지 못한 환경, 아파트 디자인 등이었는데, 이는 CPTED 비인증 아파트(공공임대)가 가지고 있는 근본적인 문제가 반영된 것이라 판단된다. 범죄 안전의 관점에서 CPTED 인증 아파트(민간분양)에서는 CCTV와 비상벨 등의 시인성 및 설치 대수에 대한 만족도가 높았지만, CPTED 비인증 아파트(공공임대)에서는 만족도가 낮거나 부정적인 인식이 많았다. 전반적인 범죄에 대한 인식, 유형별 범죄 불안감의 비교에서도 CPTED 인증을 받은 아파트(민간분양) 거주자들의 만족도는 높고 불안감은 낮은 특성이 있었다. 범죄불안감감소에 대한 기대 효과 및 아파트 브랜드 가치 향상에 기여할 것이라는 응답이 높은 것은 추후 CPTED 인증 확대에 대한 시사점을 제공하는 것이라 판단된다. 본 연구는 설문 위주로 진행되었는데, 항목별 거주자 인식의 차이점을 규명하고 CPTED에 대한 긍정적인 효과를 확인한 특징이 있다. 다만, 변수 특성에 따른 통계분석이 미흡하여 후속 연구에서는 이에 대한 보완이 필요할 것이다.

공공임대아파트 커뮤니티시설의 계획특성

강희선(Kang, Hee-Sun) 대한건축학회 2018 대한건축학회논문집 Vol.34 No.4

The purpose of this study is to analyze the characteristics of planning community facilities of public rental apartments by basic and qualitative factors for the last ten years from the year of 2000. This study analyzed the processes and trends of change of the following: land use, tenant satisfaction with the residential environmental amenities, the quantitative increase in accordance with social paradigms, improvement in the quality of residential life, and acceptance of the needs of residents. Therefore, this study will suggest effective and archivable improvements in them. Methods of this study include drawing analyses, literature surveys, and interviews with experts. This study aims to provide essential primary data for planning community facilities for public rental apartments in order to differentiate them from public sales apartments. In the results, community facilities of public rental apartments have been increasing in their size and in the number of their programs as well. It is certain that community facilities are important influence on improving residential environments and the quality of the life. Based on this study, it is more effective to plan community facilities to be connected or extended to other external spaces. And tenant satisfaction should be carried out and put into consideration to help determine if community facilities are adequate. Space compositions should be designed to be flexible per social paradigms and customers needs.

공공임대 아파트 배치특성이 이웃관계 만족도에 미친 영향:서울시 분양 임대 혼합단지 실증분석

안용진(Ahn, Yongjin),김주현(Kim, Juhyun) 한국지역개발학회 2018 韓國地域開發學會誌 Vol.30 No.5

Housing policy for mixed tenure between a private sale- and public rental apartment housing has been adopted in Korea in order to mitigate both spatial separation of public rental housings and social exclusion of the residents. However, the effectiveness of such policy is still questionable since there has been the conflict among residents living in mixed tenure housings. Employing the 2011 Public Rental Housing Survey data in Korea, this study investigates the relationship between physical configurations of mixed tenure apartment housing and the social outcome of residents. More specifically, controlling for individual, household, and neighborhood characteristics, we quantify how and to what extent spatial proximity between a private sale - and public rental unit affects the level of satisfaction with neighborship as a proxy for social outcome. To do this, we categorized specific physical configurations of mixed tenure apartment housings into three types: separate, site-mix, and building-mix. Based on the results from the ordered logit model, all tenure mix types were positively associated with neighborship satisfaction when comparing to the type of pure public rental housing(no mix tenure), but we only found the statistical significance (at the below 5% level) in separate and building-mix. Notably, the variable of physical environmental performance is the most importance factor affecting neighborship satisfaction at the significant level. Also, as expected, both the number of household members and the duration of residence were positively associated with neighborship satisfaction, respectively. Therefore, it can be concluded that mixed tenure apartment housing policy in Korea has a merit to enhance the satisfaction with neighborship of residents living in a public rental housing, and hence contribute to the social integration. However, it does not necessarily mean that the higher spatial proximity is, the more satisfied with neighborship residents are.

미국 대학생들의 주택 및 입지요인 선호 특성에 관한 연구- University of Washington 사례를 중심으로 -

박원석 국토지리학회 2009 국토지리학회지 Vol.43 No.4

본 연구는 미국 대학생들의 주택선호 특성과 주거 입지요인의 특성을 분석하고, 주택선호에 주거 입지요인이 미치는 영향을 분석하여, 주택정책에의 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 설문분석 결과를 통해 볼 때, 미국 대학생들은 대부분 임대 아파트 경험이 있으며, 졸업 후 차기 주택으로 임대 아파트를 보편적으로 선호하는 것으로 나타났다. 또한, 영구거주 주택으로 임대 아파트를 선호하는 대학생들도 상당수 있음을 볼 수 있다. 한편, 응답 대학생들은 아파트에 거주할 시 관리서비스와 같은 소프트웨어적인 요소들을 더 중요하게 생각하고 있으며, 향후에 주택을 선택 시 중요하게 고려하는 입지요인으로는 주택가격, 주택의 질, 안정성, 관리회사의 능력 순으로 나타났다. 둘째로, 향후에 주택을 선택 시 고려하는 입지요인에 대한 요인분석 결과, ① 평판 요인, ② 주택여건 요인, ③ 근린환경 요인, ④ 관리 요인, ⑤ 주택보조 요인 등 5개 요인을 추출하였다. 셋째로, 주거 입지요인이 응답자의 주택선호에 미치는 영향을 분석하기 위한 로짓 회귀분석 결과, 영구 아파트선호에는 주택여건 요인이, 응답자의 아파트 경험에는 평판, 근린환경, 주거보조 요인이, 응답자의 성별에는 평판, 주택여건, 근린환경, 관리, 주거보조 요인이 유의한 것으로 나타났다. 이러한 연구결과를 통해 볼 때, 우리나라에서도 양질의 시설과 관리서비스가 제공되는 임대 아파트 단지가 활성화될 경우, 임대주택에 대한 부정적 인식이 상당 부분 제거되어, 임대 아파트단지가 젊은층들의 유력한 주거 대안으로 자리잡을 수 있을 것으로 판단된다. This paper aims at, firstly, analyzing the characteristics of housing and location factors which US university students prefer, secondly, examining the effect of location factors to housing preferences, and finally, deriving the implications about the housing policy. The main results of this study are as follows. Firstly, according to the questionnaire survey results, a great part of US university students have experienced to live in apartments, and they prefer apartments as next housing after graduation. And a meaningful part of them prefer apartments as permanent housings. They consider software factors such as qualities of management service are more important if they live in apartments. Most important location factors which they consider to select next housing are housing price(rent), quality of housing, competence of management company. Secondly, according to factor analysis, five new factors such as ① reputation, ② housing condition, ③ the neighborhood environment, ④ management, ⑤ housing subsidy are drawn out. Finally, according to logistic regression analysis, first, housing condition factor influences the preference of permanent housing, second, reputation, the neighborhood environment and housing subsidy factors influence the experience to live in apartments, third, all location factors influence gender.

실태분석을 통한 주택재개발 임대주택 공급가격 관련 제도 개선 방안

임영수(Lim Yeong-Su),이명훈(Lee Myeong-Hun) 한국도시행정학회 2009 도시 행정 학보 Vol.22 No.3

The purpose of this study is to seek measures to institutionally improve protection of tenants’ rights and union members’ property right. Since comprehension of current statuses such as cost related to rental house supply prices and prime costs of producing apartments parceling out to union members according to Urban and Housing Environment Maintenance Act, can be an important fundamental data in determining polices for establishment of measures for tenants. This study analyses tenants’residential ratio, receivers of rental houses supply and residential measures payments, and then the method of calculating supply prices and current situations of prime costs of producing apartment lotting out to union members. The result showed that ⓐ the supply prices of buildings for rental houses of re-development is cheaper from 11.89% to 36.34% than that of per apartment parceling out to union members. ⓑ the price of lands for rental houses is also cheaper from 11.91% to 56.87% than that of the lands offered to union members. Therefore, the authors require measures to improve the system which enables realization of the Standard Construction Cost of Rental Houses of Public Construction, or to establish rental houses from public investment institutions after municipal or provincial governors’purchasing lands for rental houses at proper prices from the union.

수도권 아파트 거주 중산층 가구유형에 따른 주거현황 및 공공임대주택 인식

백혜선,이영환 한국주거학회 2023 한국주거학회 논문집 Vol.34 No.5

This study was to perform for searching the current housing status of middle-class and public rental housing in the metropolitan area. This study surveyed 458 people from 100-150% of median income living in the Seoul metropolitan area, including couple without children, couple with children, elderly couples, and single-person households. The main findings are as follows. First, it can be seen that public rental housing is being supplied on a small scale of less than 60㎡ as a result of housing supply policy to stabilize the housing of low-income families and 1-2 person households. However, households with three or more people actually account for 40% of all households, and in the Seoul metropolitan area, where housing demand is high, it is judged that supply and expansion of medium-sized public rental housing are necessary. Second, middle-class households living in apartments in the Seoul metropolitan area had a 62% self-ownership ratio, and the highest ratio of living in three room apartments with a size of 59-84㎡. Single-person households were also found to have the highest percentage of living in two-room apartments.Third, all households want a larger area than the current one when moving in the future, but there is a difference in the size of the desired house by household type. On the other hand, the number of rooms was found to have a high ratio of three desired rooms as it is now. It seems to mean that residents prefer the way the area of each space increases in the same spatial composition as before. Awareness of public rental housing seems to have improved significantly, and it is noteworthy that single-person households and elderly households have higher willingness to move to public rental housing.

사회적경제와 아파트의 결합: 협동조합형 공공지원 민간임대주택 ‘위스테이’의 등장과 입주과정

정헌목 한국문화인류학회 2022 韓國文化人類學 Vol.55 No.1

Apartment complexes have become the most popular residential model and an effective way to accumulate wealth in Korean society. This study pays attention to a new social movement to embed the so-called social economy into an apartment complex, focusing on the social housing model called “WeStay” which is a kind of public rental housing. In the context of contemporary Korean society, it seems that the combination of these two properties is somewhat contradictory. That is because the social economy which originated in Western Europe is now regarded as an alternative to cold-blooded capitalism in Korea, whereas apartment complexes are considered as commodities that reflect capitalist desire. “WeStay” is a case that shows both the embedding of a cooperative movement as a form of social economy in the housing market, and a path toward realization of an alternative housing model in contemporary Korean society. In this article, I aim to describe the socio-cultural implications and characteristics of this experimental housing model. To this end, I introduce the social background of “WeStay” and explore the characteristics of cooperative private rental housing as a model supported by the public fund. The fact that the “WeStay” model is based on an apartment complex as a spatial-commodity results from the socio-economic context of Korea, which has caused several conflicts to emerge in the early stage of moving into an apartment complex. The cause and effect of these conflicts can be analyzed from the perspective of “the socio-material construction of space.” The crisis of community at “WeStay” was able to be resolved by progressive practice activities which served to re-call the community once more. This case study enables reflection on the social meaning of an alternative housing model by assembling some social relations of the so-called “the social” into an apartment complex. 현대 한국사회에서 아파트는 ‘내 집 마련’의 꿈이 담긴 대표적인 주거양식이자 가장 일반적인 재산증식 모델로 자리매김해 왔다. 본 연구는 한국사회에서 가장 자본주의적인 주거공간에 해당하는 아파트 단지와, 냉혹한 자본주의 시스템의 대안을 표방하는 사회적경제의 결합을 시도한 새로운 실험에 주목한다. 그 대상은 ‘위스테이(WeStay)’라는 이름의 ‘협동조합형 공공지원 민간임대주택’이다. 한국에서 아파트 단지는 상품으로서의 특성이 강하게 나타나는 주거공간으로, 공공성이나 공동체성과는 거리가 먼 것으로 간주된다. 반면 처음부터 아파트형 마을공동체를 표방한 위스테이는 입주예정자 전원을 협동조합 구성원으로 모집하여 정식 입주 이전부터 ‘공동체 조성’을 위한 활동을 활발히 전개하였다. 본고는 위스테이라는 실험적 주거 모델의 특성과 사회문화적 함의에 관한 연구이다. 먼저 위스테이의 등장 배경과 주요 특징을 검토하여 ‘협동조합형 공공지원 민간임대주택’이라는 사업 모델의 성격을 고찰한다. 이어서 위스테이 별내 아파트 단지에서 입주 초 발생한 갈등의 전개 양상과 원인을 ‘공간의 사회-물질적 구성’이라는 관점에서 분석하고, 이로 인해 발생한 ‘공동체의 위기’가 공동체의 재호출과 적극적인 실천 활동을 통해 해소되는 과정을 살펴본다. 이를 통해 위스테이 모델이 2020년대 한국사회에서 갖는 사회적 의미를 조망하고 향후 과제를 논의한다.

뉴타운사업에 따른 비아파트 전세가 상승효과 분석

이창무(Chang-Moo Lee),배용준(Yong-Jun Bae),최해동(Hae-Dong Choi) 한국주택학회 2011 주택연구 Vol.19 No.3

서울시에서 진행되는 뉴타운사업에 따른 주변 주택시장의 전세가 상승효과에 대한 많은 논란이 있어 왔다. 그러나 뉴타운사업을 진행으로 발생하는 주택의 멸실에 따른 주변 비아파트 전세시장의 임대료 상승효과와 그 시점에 대하여는 충분한 실증연구가 부족한 실정이다. 본 연구는 뉴타운사업의 실질적인 사업단위인 재개발구역별 사업단계에 따른 주변 전세가 상승효과를 측정하기 위한 분석틀을 개발하여 그 강도에 대한 실증분석을 시도하였다. 분석의 기본적인 틀은 서울 전체 시장에 영향을 주는 거시 경제적이 요인과 총괄적인 수요 및 공급요인을 통제하기 위하여 서울시와 해당 자치구의 상대 전세가라는 개념을 적용하여 분석하였다. 또한 재개발 사업으로 멸실되는 주택이 대부분 비아파트 주택이고, 퇴거가구의 주요한 이주주택 또한 비아파트 주택인 점을 반영하여 아파트가 아닌 비아파트 주택의 전세가 변동을 분석의 대상으로 선정하였다. 분석결과는 자치구 단위에서 산정된 상대 전세가의 상승은 재개발구역의 주민이주가 발생하는 관리처분시기에 통계적으로 유효하게 발생하고 있음을 확인하였다. 또한 그 멸실에 따른 전세가 탄력성은 약 0.8로 추정되었다. 이는 재개발구역의 평균적인 멸실 물량이 1,100세대이고, 평균적인 비아파트 재고량이 43,000가구인 점을 고려하면, 약 2.6%의 멸실이 발생하고 이로 인한 상대전세가 상승효과는 약 2.0%로 추정된다. There have been continuing disputes on soaring Chonsei price in the local housing market caused by residential redevelopments in Seoul. However, there are little studies to measure the actual magnitude of the effect and its timing. This study develops an analytic framework to measure the differentiated local rental price effect occurred in each step of redevelopment process. For the analysis, the concept of relative Chonsei price is adopted to control the effects of macro economic conditions and overall demand and supply conditions in the Seoul’s market as a whole. Also, Chonsei price data for non-apartment housing is used since main substitute housing for the old residents in redevelopment sites is non-apartment housing. The analytic results show that the rise in relative Chonsei price in the local market occurs only in the move-out period of the old residents in the site. Its magnitude is about 2.0%. However, it increases to about 2.4% when dual projects are in progress in the same local market.