지구단위계획의 본질과 법제도의 재검토

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.57 No.-

우리나라는 용도지역제를 도시지역의 기본적인 토지이용통제제도로 삼고 있으나, 자연발생적인 지역이 많은 관계로 현행 용도지역제로는 바람직한 도시를 적극적으로 형성할 수 없다는 문제에 직면에 왔다. 이러한 문제점에 대한 해결책으로 법률은 상세계획제의 일종인 지구단위계획을 도입하여 운용하고 있다. 지구단위계획은 상세계획제의 취지를 반영하여 토지•건축물을 동시에 일체적으로 규제하며, 건축물의 용도를 지정하고, 도시기반시설을 확보하고 있다. 이러한 도입취지를 반영하여 현재 일정규모 이상의 신규개발지 및 도심 재개발•재건축지에서 지구단위계획이 적용되고 있고 앞으로도 그 적용범위가 계속 확대될 것으로 보인다. 그런데 현행 지구단위계획은 법률에서 기존의 용도지역제와 병행하여 도시지역의 일부에만 도입됨으로써 그 기본취지를 제대로 구현하지 못하고 있다. 도시 전체의 토지이용에 관한 세부적인 계획과 연관없이 해당 구역의 개발만을 염두에 두고 작성되고 있다. 기존 용도지역제의 용적률이 개별지역의 여건이나 특성에 대한 세밀한 검토없이 획일적으로 설정되어 있어 바람직한 도시의 형성이 어려운데, 지구단위계획에서는 그 용적률을 완화하여 적용하고 있다. 지구단위계획구역과 인근지역, 지구단위계획구역과 전체 도시와의 불균형이 발생하고 또한 각 지역의 특성을 고려한 개발밀도를 설정하지 못하고 있다. 또한 지구단위계획이 고층•고밀도의 개발을 추구하는 도구로 사용되기도 한다. 지구단위계획의 본질은 도시를 원하는 모습으로 적극적으로 형성할 수 있는 것에 있으므로 그 취지를 살릴 수 있는 방안이 적극적으로 모색되어야 한다. 근본적으로 지구단위계획을 도시 전체에 적용하고 용도지역제를 폐지하는 방안이 이상적이다. 이것이 어렵다면 전체 도시의 모습에 대한 기본적인 계획을 수립하고, 현재의 용적률을 각 지역의 실정에 맞게 보완한 후 이에 근거하여 지구단위계획을 수립하는 것이 필요하다고 하겠다. Zoning system has been adopted as fundamental means of controlling land use in korea. But zoning has been facing the problem that it is difficult to form urban area positively as desirable city, because many area of korea are formed with no planning. To solve this problem, law introduced District Unit Planning which is a kind of Detailed Planning. District Unit Planning is an integrated system that controls building, land which building is located, road, infrastructure together. District Unit Planning is applied to not only newly developing area but also redevelopment area, and the range of applications is expected to extend farther. However law runs District Unit Planning parallel with zoning system in same area although both are different system each other. And District Unit Planning is applied only in some parts of urban area without systematic connection with total urban planning formulated by the authorities. Imbalance occurs between District Unit Planning area and neighboring area that bas no District Unit Planning, between District Unit Planning area and the whole urban area. Realistically, District Unit Planning is used the means of high-rise and high-density development by developer, that guarantees high profit to him. Theoretically, the main purpose of Detailed Planning is to form urban area totally balanced. Therefore there is need to reform District Unit Planning. It is desirable that District Unit Planning is extended to all urban area and zoning is abolished. If an overall change will not be possible in a short period of time, at least District Unit Planning should be planned in accord with total area plan that includes well-balanced planning over the area and prepared in advance.

지역적 특성을 고려한 지구단위계획 구역의 유형화에 관한 연구

여성준,강기철 국토연구원 2015 국토연구 Vol.87 No.-

The purpose of this thesis is to provide basic reference to provide a foundation for establishing differentiated category plans and classified regional characteristics. District unit planning is beneficial in a way that it can create a harmonious environment in the entire district including both the targeted area and the surrounding area and concretize rough urban planning about the entire city according to the characteristics of the district. Among the major parts of district unit planning, however, there are more and more cases mainly intended to gain profits from the development through up-zoning rather than those to develop the entire district harmoniously by transforming the use district. At this current moment, the district unit plan guidelines that have been legislated by MOLIT puts together whole lands, and suggests comprehensive contents regardless of regional characteristic in order to establish a standardized plan. As a result, this thesis aims to provide classification while considering the peripheral nature, internal characteristics, and nature topography for a planning area of 533 district units in Busan. At first, this study extracts 9 factors while considering each indicator and classifies 7 types of district unit plans. The study expects to assist in devising a plan that can push ahead the development plan and create harmony with surrounding areas. 본 논문은 지역적 특성을 고려한 지구단위계획 유형화를 도출하여 유형별로 차별화된 계획을 수립할 수 있는 기초적 근거 자료를 제공하는 것을 목적으로 하는 연구다. 지구단위계획은 대상 지역과 그 주변 지역을 포함하는 지구 전체의 조화로운 환경을 조성하고, 도시 전체에 대한 개략적인 도시계획을 지구 특성에 맞게 구체화할 수 있는 장점을 가지고 있다. 그러나 지구단위계획의 주요 내용 중 용도지역 변경을 통해 지구 전체의 조화로운 개발보다는 종상향을 통한 개발 이익 향상을 주 목적으로 하는 경향이 증가하고 있다. 현재 국토교통부에서 제정한 지구단위계획 수립지침은 국토 전체를 아우르다 보니 지역적 특성을 고려하지 않고 포괄적인 내용을 제시하는 한계가 있다. 특히 지구단위계획 유형 분류는 지역 특성을 적절하게 고려하지 못해 획일적 계획이 수립되는 실정이다. 이에 본 논문은 부산시 533개 지구단위계획구역을 대상으로 자연지형 특성, 내부 특성, 주변 특성을 고려한 유형화를 도출하였다. 우선 각각의 특성을 고려한 지표를 도출하였고, 이를 통해 9개 요인을 추출하였다. 추출된 요인을 바탕으로 7개의 지구단위계획구역 유형을 구분하였다. 본 논문은 향후 지구단위계획 수립에 있어 지역적 특성을 고려한 유형 분류를 통해 원활한 개발사업의 추진과 주변 지역과의 조화를 이루는 계획 수립에 기초적 자료를 제공하였다는 데 의의가 있다.

택지개발 사업지구 내에서의 주거환경 개선을 위한 지구단위계획 작성지침에 관한 연구 : 의정부시 장암택지개발사업지구의 현황분석을 중심으로

김종환,김평,고인룡,동재욱 경민대학 산학기술연구소 1999 경민대학연구논총 Vol.2 No.1

이상과 같이 본 연구대상지역에 대한 주거환경의 실태조사와 그에 따른 분석을 통해 나타난 지구단위계획의 수립방안을 정리하면 다음과 같다. 1. 제도적인 측면 택지개발사업은 부족한 택지를 안정적으로 공급하고 이를 통해 도시의 균형 있는 발전을 도모하기 위해 시행되는 것임은 앞에서 언급한 바와 같다. 그리고 이러한 사업이 효율적이고 합리적으로 수행되기 위해서는 중장기적인 인구예측과 이를 바탕으로 한 주택수요의 산정 그리고 개발가능지의 조사 및 비교분석 등 광범위한 기초자료와 선행연구들이 전제되어야만 가능하다고 생각되어 진다. 그리고 이는 당연히 해당 도시의 도시기본계획의 체계하에서 다른 부문과 서로 조화를 이루어 진행되어야만 한다. 그러나 현행 도시계획법에 따른 지구단위계획은 상위계획인 도시기본계획에 관계없이 수립될 수 있는 바, 도시기본계획 등 기존의 도시내 여타 계획들과 연계될 수 있고 상호 보완적인 기능을 담당할 수 있도록 관련 법제가 정비되어야 한다고 생각된다. 또한 중요한 것은 지구단위계획의 '최종 소비자인 입주민 및 지역주민들의 의견과 요구사항이 최대한 계획에 반영될 수 있어야 한다. 이는 개발사업의 기본계획 단계에서 인근 지역의 생활수준 및 지역여건을 파악하여 계획에 반영할 수 있도록 함은 물론이고 장차 입주하여 생활하게 될 주민들의 개발사업에 대한 요구사항들을 미리 검토함으로서 적정한 주거환경을 조성토록 하는 매우 중요한 과정이기 때문이다. 이를 위하여 개발사업의 기본계획이 시행되기 전 사업지구의 계획여건에 대한 종합적인 분석과정을 법제화하고 사업이 시행되는 과정에서 일반 주민들이 의견을 제시할 수 있는 공청회를 의무화하는 등의 제도적인 보완이 필요할 것이다. 아울러 현재와 같이 입주가 끝나고 나면 모든 개발사업이 완료되는 것이 아니라, 일정 기간을 두고 입주민들의 체감적인 환경평가를 체크하여 이를 다음 개발사업에 활용할 수 있도록 '거주 후 평가'를 제도화하는 노력이 필요할 것으로 생각된다. 2 계획적인 측면 실태분석에서도 언급한 바와 같이 본 연구대상 구역내의 주거환경을 악화시킨 중요한 요인중의 하나는 기본계획시 모든 편의시설 설계기준의 기본이 되는 인구산정이 제대로 이루어지지 못하였으며 이에따른 각종 시설물의 설계기준이 일부를 제외하고는 전무하거나, 극히 형식적인 기준에 의해 계획되었다는 점이다. 적정인구의 산정 및 지역주민들의 요구시설 파악은 지역여건에 대한 충분한 사전조사와 공청회등을 퉁해 지역주민들의 요구사항을 계획에 반영할 수 있도록 제도를 정비하는 등의 법제적 노력을 통해서 어느 정도 가능하겠지만 현실적으로 특정 시설물에 대한 설계기준들을 해당 법규에서 하나하나 일일이 규제할 수는 없다. 또 주거환경의 수준을 어떻게 정하느냐에 따라서 그 기준들은 달라질 수 있다. 그러나 중요한 사실은 개발사업을 계획하면서 주거환경의 목표수준을 명시하고 그에 따른 시설계획 기준을 설정하느냐 하는 것이라고 생각된다. 아쉽게도 본 장암택지개발사업의 기본계획에는 이러한 시설기준은 물론 주거환경의 목표치 설정도 매우 미비한 것으로 나타났다. 실제 거주민들에 대한 설문조사 결과 대부분의 편의시설에 대한 거리 또는 면적에 대한 불만이 많이 있었음을 감안하면 앞으로 지구단위계획을 통해 보다 양호한 주거환경을 창출할 수 있도록 하기 위해서는 지역여건과 상황을 정확히 파악하여 그에 따른 적정한 환경목표를 설정함은 물론이고 그에 따른 제반 편의시설들에 대한 구체적인 계획기준이 마련되어야 한다고 생각된다. 3. 관리적인 측면 앞 절에서 분석한 바에 따르면 본 연구대상 구역의 주거환경이 지금과 같이 악화된 배경에는 주택의 다세대, 다가구화와 함께 주택단지 내로 비주거 시설들이 침투, 확산되는 것을 제대로 관리하지 못하였다는 점이 매우 중요한 원인으로 작용하고 있다고 여겨진다. 그러나 일반주거지역에서 적용되고 있는 현행 건축법규상 현존하는 대부분의 타 주거시설들에 대하여 규제를 할 수 있는 마땅한 근거가 없는 실정이다. 따라서 주거환경을 저해하는 비주거시설의 주택단지내로의 침투를 억제하기 위해서는 해당 시설들에 대한 입지규제를 강화하는 방향으로 관련법제가 조정되어야 하며 아울러 현행 건축법규중 용도규제를 정비해야 하는데, 용도규제상 대분류를 좀더 구체화시키고 중분류를 재조정하여야 하며, 소분류 단계에서는 유사업종에 대해서도 기초적인 생활편익시설과 그 외의 시설로 이를 세분하여 같은 비주거 시설이라고 하더라도 주거환경에 미치는 해악의 정도에 따라 주거단지내의 입지를 규제하는 방안이 강구되어야 한다. 한편 이러한 입지규제를 통해서 비 주거시설의 침투를 제한한다고 하더라도 주민생활에 필요한 기초적인 편익시설들은 어차피 단지내로 들어서게 마련인데, 이러한 시설물이라 할지라도 필요이상으로 과잉, 집중된다면 이것 역시 주거환경의 질을 떨어뜨리는 원인이 될 수 있다. 따라서 이들을 적절히 분산, 조정할 수 있는 방안이 요구되는바, 영국이나 독일의 선진 외국에서 시행되고 있는 것처럼 주택에 대한 비주거 시설들의 적정 입지비율을 정하여 이를 통해 각 시설물의 과잉집중을 규제한다거나 또는 각 시설물간의 혹은 주택과 각 시설물간의 이격거리를 규제함으로서 주거환경을 보호하는 방안이 연구되어야 할 것이다. 마지막으로 본 연구대상 구역을 포함하여 대부분의 주거단지에서 비주거시설의 침투와 확산에 의해 주거환경이 악화되어도 이에 대한 특별한 대책을 강구하기 어려운 것은 단지내의 시설물 입지를 규제하는 법규들이 대부분 단지조성이나 건축물의 신축시에 적용되는 법규들이어서, 건축이 완료되고 단지가 조성된 후 건축물에 행해지는 불법행위나 용도변경 등에 대하여는 적절한 규제를 행하기가 쉽지 않은 까닭이라고 판단된다. 따라서 근본적으로는 해당 단지에 거주하는 지역주민들이 그들의 주거환경을 스스로 보호하고 관리할 수 있도록 주민차원의 협의회 구성을 제도화하고 이를 통해 각종 시설물들의 입지에 따른 심의기준과 협정안들을 마련케 함으로서 주거환경 악화에 따른 일차적 피해자인 지역주민들이 그들의 주변환경에 지속적으로 관심을 가지고 쾌적하고 안락한 주거환경 조성에 적극적으로 참여할 수 있도록 하여야 할 것이다.

지구단위계획과 건축행위의 제한 - 주요 판례 사안을 중심으로 -

박동민(Park, Dongmin),박균성(Park, Kyun-Sung) 강원대학교 비교법학연구소 2021 江原法學 Vol.65 No.-

지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하기 위해서는 건축법상의 요건에 합치해야 할 뿐만 아니라 지구단위계획에도 부합해야 한다. 그런데 그 동안 지구단위계획구역에서의 건축허가의 법적 성질 및 건축행위의 제한에 대한 연구는 많지 않았다. 이 논문에서는 먼저 건축법과 국토계획법의 관계에 대해 살펴보고, 지구단위계획구역에서의 건축행위 제한과 관련된 몇 가지 쟁점에 대해 주요 판례 사안을 중심으로 논의하였다. 건축법과 국토계획법상의 두 가지 건축허가를 별도로 받아야 하는지 문제될 수 있는데, 두 법률은 그 취지가 달라 별도로 허가를 받아야 하는 것이 원칙일 것이다. 그런데 법률은 의제조항을 통해 건축법에 따른 건축허가를 받으면 국토계획법에 따른 개발행위허가(건축물의 건축 포함)를 받은 것으로 본다. 그리고 최근 대법원은 건축법상 건축허가절차에서 관련 인·허가의제제도를 통해 두 허가의 발급 여부가 동시에 심사·결정되도록 해야 한다고 판시했다. 그 과정에서 건축법상 건축허가기준을 충족하더라도 국토계획법상 개발행위 허가기준을 충족하지 못할 경우 행정청은 건축법상 건축허가의 발급을 거부하여야 한다는 것이다. 궁극적으로는 건축법상의 건축허가와 국토계획법상의 건축허가에 대한 요건과 그 심사방식을 보다 명확히 구별하는 형태로 입법적 해결을 모색할 필요가 있다. 아울러 주요 판례 사안을 중심으로 지구단위계획구역에서 건축행위의 제한에 대해 살펴보았다. 권장용도의 지정, 고시만으로 해당 지구단위계획구역에서 무조건 해당 용도(숙박시설)의 건축허가가 가능하다는 취지의 공적 견해를 표명한 것이라고 볼 수는 없고, 중대한 공익을 이유로 건축허가신청을 거부할 수 있다고 보아야 한다. 또한 지구단위계획이 기존 건축물이나 건축행위 등에도 적용되는지와 관련하여 신축의제규정에 따라 건축행위를 제한하는 민간부문 지구단위계획 시행지침의 유효 여부가 문제되는데, 대법원은 절충설의 입장에서 증축되는 부분에 한해 지구단위계획이 적용된다고 보았다. 그러나 지구단위계획의 취지를 고려할 때 일정한 범위에서는 기존 건축물이나 건축행위 등에 대해서도 지구단위계획의 효력이 미친다고 봄이 타당하다. 그리고 지구단위계획구역이 지정된 경우 타인의 소유권이나 사용권 취득을 강제할 수 있는지 문제되는데, 공익사업 또는 도시계획을 위한 토지의 취득은 적법한 토지수용절차를 통해 이루어져야 할 것이고, 막연히 ‘지구단위계획에 맞게 하여야 한다.’는 이유로 토지의 처분까지 강제할 수는 없을 것이다. To construct a building within district unit plan zone, requirements from district unit plan, as well as those for Building Act, should be met. However, there have been few studies on the legal nature of building permit and limitations of building activities in district unit planning zones. This paper delves into the relation between Building Act and National Land Planning and discusses a number of issues related with restrictions on acts of construction within district unit plan zones, pivoting around cases of judgement. As an owner who seeks to construct a building, the issue of whether to acquire respectively building permits under Building Act and National Land Planning Act arises. Because these two legislations have different purposes, one should, in principle, acquire separate permission under these legislations. However, the legal fiction is that once permission is acquired under Building Act, permission for development activities, including building, is considered to be secured. And the Supreme Court has recently ruled that in case an owner is to build a building, he/she should have permissions under Building Act and National Land Planning Act evaluated and decided via system of the deemed authorization or permission, instead of receiving separate permissions under the two different laws. And even if the building permit standards under Building Act are met, administrative agencies shall refuse to issue building permit under Building Act if it does not comply for permission criteria for development activities under National Land Planning Act. Ultimately, legislative resolutions need to be sought for clearer distinction between requirement and method of evaluation for building permit under Building Act and those under National Land Planning Act. In addition, pivoting around key judicial precedents, this paper delves into restrictions on acts of building within district unit plan zones. Designation and notification of recommended usage within district unit plan zone do not necessarily clarify public view that building permit may be granted for desired purposes, including accommodation. Moreover, in some cases, requests for building permit may be denied for significant public interest. In addition, as for applicability of district unit plan to existing buildings or acts of building, validity of enforcement guideline of district unit planning in private sector under regulation on new building may emerge as an issue. As for this kind of issue, the Supreme Court viewed, as part of compromise between conflicting views, that parts that are to be built in addition shall be subject to application of district unit planning. However, considering the key purpose, it is viable to view that district unit planning is effective on existing buildings and acts of building to a certain extent. Furthermore, in case of designation of district unit planning zone, an issue of possibility of coercing acquisition of ownership and rights of usage from owners may arise. For acquisition of land for public purpose or urban planning, land expropriation system would be essential to ensure legality and legitimacy, as disposition of property shall not be compelled for vague purpose of compliance with relevant district unit plan.

경기도 공동주택 지구단위계획 관리실태 및 개선방안 연구

장영호(Jang, Young  Ho),임완혁(Im, Wan-Hyuck),여홍구(Yuh, Hong Koo) 한국도시설계학회 2009 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.10 No.3

이 연구의 목적은 경기도 공동주택 지구단위계획 현황을 통해 지구단위계획 운용실태와 개선방안을 제시하는데 있다. 현재 경기도 내 지구단위계획 실태를 살펴보면 크게 두 가지 형태로 나타나고 있는데 우선 먼저 주택법 승인에 의한 지구단위계획이 대부분 기반시설과 주변 환경의 고려가 없이 소규모 개별사업의 형태로 나타나 많은 문제를 유발시키고 있다. 둘째로 1종일반주거지역에서의 고층 아파트개발로 인해 기반시설의 제약과 주변 경관과의 부조화룰 야기하고 있다는 점이다. 셋째로, 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도지역 변경은 도시지역 내 비지적인 개발을 야기 시켰다. 결론적으로 이에 따른 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 도시계획위원회와 지구단위계획 가이드라인을 강화할 필요성이 있다. 둘째, 일반주거지역 내에서의 지구단위계획수립 시 건축물용도, 높이, 층수 등 지정된 용도만을 허용하고 불허용도에 있어서는 불허해야 한다. 셋째, 공동주택 지구단위계획 용도지역변경이 수반되는 경우에 대한 지침을 좀 더 강화하고 도시계획조례의 근본적인 개정이 필요하다. 마지막으로 지구단위계획제도에 있어 국토계획법 및 지구단위계획 시스템에 대한 전반적인 재검토가 이루어질 필요가 있다. The purpose of this study is to suggest some application measures and a reasonable improvement methods through an apartment of District Unit Plan in Gyeonggi province. It made a timely appearance both forms on the actual condition. First of all, increasing individual developments reveals problems such as inconsideration of infrastructure and circumstances in which the majority area of individual developments were approved by housing law. Second, 1th general residential area was caused by a lack of infra and disharmony within the landscape with a high-rise apartment building. Third, changing from a natural green area to a residential area causes unplanned(leap frog) development in urban area. Subsequent improvement suggest are as follows, First, it is necessary to strengthen the Urban Planning Council and District Unit Plan Guideline. Second, residential areas should be excluded disapproval uses and permitted a designated the type of uses, heights, floors in the district. Third, in the case of it were accompanied by land-use change, in principle with the need for the strength of guideline and making a radical reform of Urban Planning Ordinance. Finally, it is necessary to need to be reviewed the national land planning law and District Unit Plan system.

주택법상 인·허가의제에 따른 지구단위계획의 절차상 문제

박동민(Park, Dongmin),박균성(Park, Kyun-Sung) 충남대학교 법학연구소 2021 法學硏究 Vol.32 No.4

지구단위계획이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획의 하나이다. 이와 관련 주택법은, 사업계획승인권자가 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 국토계획법에 따른 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획의 결정 등에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인·허가 등을 받은 것으로 의제하는 규정을 두고 있다. 의제된 지구단위계획의 하자와 이에 대한 불복방안과 관련하여, 먼저 인·허가의제 대상 처분의 실재 여부가 문제되나, 인·허가가 실제로 존재하는 것은 아니지만 법적으로 존재하는 것으로 보는 것이라고 이해할 필요가 있다. 절차의 집중에 대해서는 절차집중설과 제한적 절차집중설의 대립이 있고, 판례 또한 절차집중설의 입장에 있다. 그러나 절차집중만을 강조할 경우 이해관계인의 권익보호라는 관점, 즉 적법절차의 원칙에 문제가 없지 않다. 행정기관 사이의 ‘협의’만으로 사업계획이 승인되고, 주민과 지방의회의 의견 청취 등 모든 절차를 생략해도 된다는 것은 타당하지 않다. 또한 ‘협의’의 의미와 관련하여 견해가 대립하나, 의제대상 인·허가기관의 협의는 엄격한 의미의 자문이나 동의가 아닌 사실상 동의로 보는 것이 타당하다. 인·허가의제 대상 처분의 하자를 이유로 불복을 할 경우 대상적격이 문제되고, 대법원 판례도 모순되는 판결이 공존한다. 의제되는 인·허가가 법적으로 실재한다는 입장에서 의제되는 인·허가에 고유한 위법사유가 있는 경우 의제되는 인·허가 처분만 취소 가능한 것으로 봄이 타당하다. 한편 주택법상 사업계획승인에 따라 지구단위계획이 의제되는 현행법의 태도 자체가 과연 타당한 것인지 살펴볼 필요가 있다. 주택법에 의한 아파트의 건설은 주택부족 문제를 해결하기 위한 효율적인 방안이지만, 일단 건설되고 나면 교통문제, 환경문제 등 주변에 크나큰 영향을 미친다. 그럼에도 현행 주택법에 따른 아파트건설사업은 인·허가의제를 통해 도시계획적 검토와 판단을 회피하는 수단으로 이용되고 있다. 국토계획법에 따른 지구단위계획을 바탕으로 아파트건설 등 개발사업이 이루어져야 함에도 주택법의 사업계획승인으로 지구단위계획을 의제하여 국토계획법상 절차적 규정들을 무력화하는 것은 본말이 전도된 것이다. 주택법에 의한 지구단위계획의 의제를 폐지하고, 지구단위계획 수립 후 주택건설사업승인 절차를 이행하는 방안을 검토할 필요가 있다. The district unit plan means an urban or Gun management plan formulated to rationalize land utilization, to increase its functionality, to improve aesthetics, to secure a better environment, and to manage the relevant area in a systematic and planned manner, for part of an area subject to the formulation of an urban or Gun plan. In this regards, the Housing Act includes a provision that “deems to authorize or permit” the project plan that has been consulted with the heads of related administrative agencies in the process of planning the designation or the change of designation of the area affected by the district unit planning or determining the district unit plan under the National Land Planning and Utilization Act(Land Planning Act). Regarding the appeals on the defected district unit plan that has been deemed to be authorized or permitted, the issue is whether the agency disposition was existed. It should be understood that the disposition has never exited de facto, but it has existed de jure. There are two leading theories which focus on procedure: the theory of procedural focus and the theory of limited procedural focus. However, if the procedure is overly-stressed, the rights of interested parties can be overlooked, which may raise the issue of due process. It is neither appropriate nor desirable to exempt all the procedures such as holding hearings for residents and local governments just because the development project was deemed to be authorized or permitted by the simple fact that it has been consulted among agencies under other law. Also, there are conflicting views on what “consultation” means. It is more appropriate to understand the consultation does not mean giving advice or agreement in a strict term, but rather means an agreement de facto. If there is an appeal on the defected disposition that was deemed to be authorized or permitted, the issue is whether the disposition object can be sued. There are conflicting case laws even in the supreme court level. Following the theory that the deemed authorization or permission exists de jure, if the deemed authorization or permission has a distinct unlawfulness, then the disposition of authorization or permission that are deemed should be canceled. On the other hand, we should think about whether it is appropriate that the current law deems to authorize or permit a district unit plan according to an approval of a project plan under the Housing Act. The construction of the apartment complex is an efficient way to solve a housing shortage problem. However, once the complex has been constructed, it affects the traffic and the environment of the area to a great degree. Nonetheless, the “deemed to authorize or permit” provision of the current Housing Act is used to avoid the discussion and judgement over the construction project from a urban planning perspective. It should be more appropriate and logical to approve development projects, such as the construction of apartment complex, according to a district unit planning under the Land Planning Act. The current law and practice deems to authorize or permit a project plan under the Housing Act, thereby overrides procedural provisions of the Land Planning Act. It is as absurd as to put the cart before the horse. The “deemed to authorize or permit” provision under the Housing Act should be abolished and the procedure to approve a housing construction only after district unit planning should be established.

비도시지역 산업형 지구단위계획제도 개선방안 연구

김권욱(Kim, Gwon Ook),신순호(Shin Soon Ho),최승용(Choi, Seung Young) 한국지적정보학회 2012 한국지적정보학회지 Vol.14 No.2

본 연구는 비도시지역 산업형 지구단위계획의 안정적인 제도 정착에 연구의 초점을 두고 제도에 대한 정책적 함의를 찾고자 하는 것이 목적이며, 연구의 범위는 비도시지역 산업형 지구단위계획 구역에 한정하였다. 연구의 결과, 토지이용계획 분야에서는 지구단위계획구역의 정형화로 토지의 효율적 이용을 기대 하였으며, 지구단위계획 운영제도의 간소화를 통하여 효율적인 산업기능이 이루어질 수 있도록 제도 개선이 필요하며, 또한, 수립지침에서 지구단위계획 제한 사항도 비도시지역 지구단위계획 유형에 따라 산업형의 경우는 변경제한 제도가 탄력적으로 적용되어 산업생산 활동이 보다 신속하고 원활히 이루어지도록 기여한다. This study is based on the stable system of the industrial district unit plan in non-urban area to settle down. The purpose of the study is to find the policy implication of the system. The area which is related the industrial district unit plan in non-urban area were mainly focused. The results are followings. In terms of land-use plan, effective use of land through standardization of the area of the district unit plan is expected. and institutional improvement is needed for effective industrial functions by simplified operating system of the district unit plan. Besides, even when changes in the district unit plan take place, those should be flexibly applied for smooth industrial activities for industrial use by the district unit plan in non-urban area.

지구단위계획구역에서의 도로점용허가와 재량권의 범위

이종준 중앙법학회 2024 中央法學 Vol.26 No.1

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’)은 국토의 합리적인 이용을 위해 용도지역제 도시계획, 도시계획시설 설치를 위한 도시계획, 개발제한제 도시계획 등 여러 가지 종류의 도시계획을 규정하고 있다. 이 중 지구단위계획은 비교적 좁은 지역을 대상으로 하여 건축물의 용도나 규모 등을 상세하게 규율하는 도시계획이다. 지구단위계획은 건축의 자유를 용도지역제 도시계획 등 여타 도시계획보다 더욱 구체적이고 강력하게 제한할 수 있다. 이 점에서 지구단위계획의 법적 성질을 규명하고 지구단위계획 수립에 관한 행정청의 재량을 통제하는 기준을 고찰하는 일은 중요하다. 지구단위계획은 형성적 계획과 확인적 계획으로 구분할 수 있다. 전자는 기성 시가지의 철거를 전제하는 계획으로서 전면적 개발계획으로서 성질이 강하고, 후자는 기성 시가지의 변형을 전제하는 계획으로서 기존 시가지의 개선 계획으로서 성질이 강하다. 형성적 지구단위계획은 새로운 필지선 위에 장래를 겨냥하여 수립되는 것으로서 규율 강도 및 구속력의 정도가 더욱 세다고 여겨지고 있다. 형성적 지구단위계획의 기능을 고려할 때 이에 대하여는 행정청의 재량권이 확인적 지구단위계획에 비해 더 폭넓게 인정되어야 한다. 한편, 실무에서는 일반적으로 허용되는 것보다 더 높은 밀도의 개발이 필요한 지구단위계획구역에 특별계획구역이라는 것을 설정한다. 특별계획구역은 개념상 형성적 지구단위계획과 친한 제도이다. 이를 고려하면 특별계획구역에 대해서도 형성적 지구단위계획의 경우와 마찬가지로 행정청의 재량이 더욱 넓게 인정되고 토지소유자의 입안제안권 또한 폭넓게 인정된다고 보아야 한다. 그러나 지구단위계획구역 내에서 도로점용허가를 함에는 지구단위계획구역 내에서 도로가 가지는 특별한 기능을 고려하여 행정청의 재량권이 제한된다고 해석해야 한다. 도로는 이동의 편의를 증진하는 본래적 기능 외에 토지 이용의 효율성을 높이는 부수적 기능을 하기도 한다. 기술이 발전하고 있는 만큼, 도로의 상하부를 다른 시설물 설치에 활용하는 데에도 전향적인 태도가 필요하다. 그런데 지구단위계획구역, 특히 여러 개의 특별계획구역 사이에 위치한 도로는 위와 같은 일반적 기능 외에 개발 행위의 한계선 또는 완충선의 기능을 하기도 한다. 이러한 기능이 저해되지 않도록 함으로써만 앞에서 살핀 특별계획구역 내에서의 전문성과 창의성을 살릴 수 있다. 그렇다면 서로 다른 특별계획구역의 경계를 이루는 도로에대한 점용허가는 통상적인 경우의 도로점용허가보다도 더욱 엄격한 조건하에서만 발급되어야 한다.

가로공간 형성을 위한 지구단위계획 수립과정의 연구

이세준(Lee, Seh-Joon),이석정(Lee, Seong-Jeong) 한국도시설계학회 2009 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.10 No.4

본 연구는 한국의 지구단위계획 도입 배경이 되었던 독일의 지구단위계획을 비교 사례로 선정하였고, 독일의 사례와 한국의 사례를 통하여 현행 지구단위계획 수립과정에서의 문제점을 살펴보고 개선점에 대하여 모색해 보았다. 사례 비교에 앞서 연구의 배경이 되는 도시의 물리적 공간 관리의 중요성과 도시 관리의 수단으로서 지구단위계획의 역할을 살펴보고, 아울러 독일과 한국의 도시계획전반적인 계획체계를 살펴봄으로서 지구단위계획 지침이 만들어지기까지의 상위 계획 과정을 확인할 수 있었다. 사례 분석에는 지구단위계획의 수많은 지침 요소 중 도시의 가장 기본적인 물리적 공간인 가로 공간을 형성하는데 영향을 미치는 건축적 요소로서 건축선, 광장 및 오픈스페이스, 건축물높이의 세가지 지침요소를 비교·분석하였다. 결국 지구단위계획을 통하여 도시 환경을 올바르게 관리하기 위해서는 각 지역이 가진 지역적 맥락을 고려하고, 보행자의 입장에서 가로공간이 보다 쾌적한 공간으로 연출될 수 있도록 도시적 차원에서의 공간 계획이 선행되어야 하며, 그것을 바탕으로 보다 상세한 공간 디자인 검토를 통한 지구단위계획 수립과정의 노력이 필요하다. This paper examines the problemof present District Unit Plan (DUP) of Korea and suggests improvement by selecting DUP of Germany as a comparison case. DUP of Germany has been the base of DUP of Korea from the very early stage of its introduction. Prior to case comparison, as the background of this survey, the importance of the management of physical space and the role of DUP as means of urban management were studied and overall process of urban plan in Germany and Korea were researched in advance. After having been acquainted with them, superior planning process preceding DUP guideline could be clarified. In the case analysis, building line, open space, building height were compared with each other as architectural factors deciding and forming the street space, the most essential physical element of urban space. Consequently, if urban environment is expected to be properly controlled by regional plan, regional context of each region should be considered enough and overall planning for urban space should be precededin order to make more comfortable and pedestrian-oriented street space. Based upon them, efforts of studying detailed space design should be accompanied in establishing guidelines of DUP.

부산광역시 지구단위계획의 운영실태에 따른 문제점 및 개선방향에 관한 연구

김종구(Kim Jong Gu) 대한토목학회 2008 대한토목학회논문집 D Vol.28 No.5D

본 연구는 부산시 지구단위계획의 유형을 바탕으로 유형별 사례대상지를 선정하여 지구단위계획의 운영상의 문제점과 개선방향에 대하여 고찰해보았다. 사례대상지의 선정은 유형별로 ‘기존시가지 정비형’ 4개소, ‘기존시가지 관리형’ 3개소를 각각 선정하였으며, 사례대상지를 선정함에 있어서 대상지의 규모와 입지적인 특성을 고려하였다. 사례지대상지 분석결과 제도적 측면에서는 용도지역의 무분별한 상향조절, 미미한 주민참여, 유형화에 대한 문제가 나타났으며, 계획적 측면에서는 기본방향과 목표의 유사성, 밀도계획의 일괄적인 적용, 용도계획에 부적절성, 건축물의 배치 및 형태, 색채계획 등에서의 문제점이 나타났다. 대상지 분석에서 나타난 문제점을 바탕으로 지구단위계획의 실효성 개선방안을 고찰해본 결과 제도적 측면에서는 용도지역 변경에 있어 변경 대상 및 범위에 대한 명확한 기준 설정이 시급하였으며, 계획적 측면에서는 지구단위계획의 유형 세분화에 따른 차별적인 세부 운영 지침(guideline)을 마련함으로서 지구단위계획의 기본방향과 목표가 각 유형의 목적달성을 위해 설정되도록 해야 하며, 건축물의 적정개발 밀도에 대한 명확하고 논리적인 기준 제시를 통해 건축물의 건폐율(the building-to-land ratio)이나 용적률(floor space index)을 적정하게 산정해야 함과 동시에 지구특성에 맞는 건축용도 분류를 통해 지구별로 특화된 기능을 유도하는 세부적인 건축물 용도계획이 이루어져야 하며, 건축물의 획일적인 형태를 지양하고 배치에 있어서도 가능한 개방감 있도록 계획해야 한다는 결과가 도출되었다. In this paper, the problems and betterment plan in operating district units plan are studied by selecting typal case locations based on the types of district units plan of the city of Busan. According to the types, 4 locations of 'type of maintaining preexisting district' and 3 of 'type of managing preexisting district' are selected as case locations, based on a scale and characteristics of each location. In systematical aspects of the case locations, indiscreet upward adjustment of the locations, insignificant participation of the citizens and patternization were recognized as problems. And setting accurate standards for target and range of alteration in line with usage plan of the locations would be necessarily urgent. So through the analysing process of the problems arisen from the case locations I would suggests necessary solutions to improve the effectiveness of the district units plan. And In planning aspects, the similarity between the basic directions and the object, batch-application of the density plan, inadequacy of the usage plan, allocations and patterns of structures, and color planning were recognized to have problematic points. Consequently distinguished specific operating-guidelines would be necessary to achieve the basic directions and the object of district units plan. Furthermore, the building-to-land ratio and floor space index are needed to be exactly calculated through providing accurate and logical standards for appropriate development density of structures.