조망침해에 대한 사전규제의 타당성 고찰

노용식(Roh, Yong-sik),김권식(Kim, Kwon-Sik),이광훈(Lee, Kwang-Hoon) 서강대학교 법학연구소 2021 서강법률논총 Vol.10 No.1

조밀하고 복잡한 도시지역의 토지이용에서 아파트라는 형태의 공동주택이 보편화되고 그 규모와 높이가 점점 높아지는 상황에서, 조망의 확보와 그 침해를 둘러싼 분쟁은 일조권 분쟁과 함께 증가하는 추세이다. 새롭게 부각된 ‘생활문제’에 대해 이해관계를 가지는 학계, 법원, 일반주민은 각자 이해관계에 따라 조망에 대해 해석해 왔다. 그러나 법적으로 보호받는 조망의 이익에 대해 그것이 개인에게 천부적으로 주어진 자유권으로서의 조망인지, 아니면 가해자에게 어떤 행위를 요구할 수 있는 배타적인 의미로서의 조망인지에 대해서는 개념적 혼란이 존재한다. 이에 본 연구는 조망의 침해의 보호를 위하여 사전입법이 필요하다는 논의에 대해 그 타당성을 검토하였다. 이를 위해 폭넓게 사용되고 있는 조망의 개념 정의, 이익으로서의 조망과 권리로서의 조망의 구분, 그리고 구분개념으로서 경관과의 구별에 대한 실익여부를 논의하였다. 나아가 조망의 침해에 대한 사전입법이 존재하지 않는 상태 하에서 조망침해라는 사실을 주장하여 청구원인으로 적시할 수 있는지 혹은 사전입법의 타당성이 미흡하여 현행 제도로 유지해야 하는지를 살펴보았다. As the social life has been improving, interests about a view is also increasing largely due to creating a big demand about better environment. Thereupon, the more those interested in a view have, the more possibilities of conflicts causes. This phenomenon is incrementally showing increase of suits which are related to a view and the decision of Supreme Court on the cases raises more interests in a view as a feedback. In contrast to people" s interests, it has difficulty in solving related problems, because the concept of a view itself has not yet clearly understood and there are no legal evidence in current laws. Under this circumstance, there are lots of researches which have been suggested to make a law regulating a view in order to settle the conflict. Therefore, this paper examined the validity of the argument that prior legislation is necessary to protect the infringement of the view. To this end, the definition of the concept of a view that is widely used, the difference between the view as an interest and the view as a right, and the landscape were discussed. Furthermore, it was investigated whether infringement of the view can be indicated as the cause of the claim for infringement of the view in spite of the absence of prior legislation or whether the prior legislation is more valid. In conclusion, the paper argued that the right to view is not a regulation (pre-regulation) under the Basic Administrative Regulation Act, but is the subject of ex-post relief (a kind of post-regulation), in which the exercise of the right can be restricted by judicial judgment in the event of a dispute over an individual specific matter.

조망권의 보호범위에 관한 판례의 동향

이승태 대한변호사협회 2008 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.378

우리나라의 도시환경이 점차 공동주택화, 고층화되면서 기존 토지 및 건물의 소유자와 신축건물의 건 축주와 사이에서 기존 전망의 확보와 그 침해를 둘러싼 분쟁이 점차 증가하고 있는 추세이다. 일조침 해나 조망침해는 모두 인접한 토지 위에 건축물 등이 신축됨으로써 햇빛ㆍ신선한 공기ㆍ조망 등의 방 해를 초래하는 경우에 생기는 소극적 침해이며 토지 및 건물의 소유자 등이 향유하는 생활이익이라는 점에서 공통점이 있다. 그럼에도 조망의 경우는 일조와 달리 사람에게 직접적으로 효과를 미치는 것보 다는 간접적으로 효과를 미치는 것이고 조망은 종래부터 자연이 인간에게 주는 수혜적인 선물로 인식 하여 일조침해와는 달리 그 보호요건을 매우 엄격하게 적용하고 있다. 그러나, 최근들어 조망에 대한 중요성이 부각되면서 부동산시장에서는 ‘조망’의 대상 여부에 따라 동일 아파트의 동일 평형의 가격 차 이가 최대 54%에 이르고, 국세청은 기준시가를 산정함에 있어 방향ㆍ일조ㆍ조망ㆍ소음 등 ‘환경요인’ 을 고려하기도 하며 주택법상 조망권 등을 고려하여 주택환경성능을 평가하기도 하는 등으로 이제 조 망은 단순히 주관적, 관념적 개념을 넘어 객관적이고 정량화된 가치로 평가를 받고 있는 현실에 비추 어보면 종래의 조망권에 대한 개념은 다소 고전적이라는 생각이 든다. 따라서, 종래의 조망권의 개념, 즉 ‘객관적으로 경관으로서의 가치가 있는 자연적, 역사적 혹은 문화 적 풍물을 향유할 수 있는 이익, 즉 경관조망’을 확대하여 ‘마주하는 건물을 피해서 경관을 바라볼 수 있는 상태’ ‘사람의 시야(view)가 차단됨으로 인한 시각적인 폐쇄감이나 정신적인 압박감을 느끼지 않 을 정도로 일정한 범위나 거리에 이르는 개방된 공간까지 시야가 미치는 상태’, ‘아파트나 주택의 거실 창 면적에서 하늘이 보이는 면적비율을 의미하는 천공률’, 즉 ‘천공조망’으로 확대하여 보다 정량화하고 객관화할 필요성이 있다고 할 것이다. 이에 따라 기존의 조망의 보호요건 및 수인한도론을 수정하여 좀 더 구체적이고 객관적인 수인한도기준을 마련하여야 할 것이다. 천공조망침해에 따른 손해배상청구 를 인정한 원심 판결을 확정한 대법원 판결이 비록 판결문에서 직접적으로 종래의 조망권 개념을 수정 하여 천공조망권을 언급한 것은 아니라고 하더라도 새로운 천공조망권 인정 여부에 대한 가능성을 열 어 둔 것만은 부정할 수 없는 사실이라고 할 것이다. 게다가 일명 오륜빌라 사건에서 기존의 대법원의 조망이익의 보호요건을 전제하면서도 최초로 조망권 침해만으로 공사금지가처분을 인용하는 등으로 조 망권에 대한 보호범위를 확대하려는 시도가 계속되고 있다. 앞으로 천공조망률의 과학적인 개념, 측정 방법, 압박감 내지는 개방감 상실로 인한 정신적, 심리적 피해의 정도, 천공조망의 차이에 따른 부동산 가치변화, 구체적인 수인한도기준 등에 대한 연구가 절실하게 필요하다고 생각된다.

조망가치 산정방법에 관한 연구

정수연(Su-Youn Jyoung),배재흠(Jae-Hun Bae) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.2

소득증가에 따라 환경권에 대한 관심이 높아지면서 아파트수요에 있어서도 조망의 권리가 중요하게 작용하고 있다. 일조와 달리 조망은 그 법적권리가 아직 보장되지 못하고 있으나 실제 아파트구매시장에서는 일조보다 오히려 막강한 영향력을 행사하고 있다. 이러한 일반적인 관심의 증대와 더불어 최근 아파트과세에 있어서도 조망의 차이가 고려되고 있으며, 소송에 관련해서는 조망의 침해에 관련하여 그 가치의 추정이 소송승패의 관건이 되고 있다. 조망의 가치는 아파트가격의 구성요소로서 아파트가격결정요인에 관련된 연구에서 이미 오래전부터 고려되어 오긴 하였으나, 실제 감정평가업무와 관련하여 그 조망가치의 객관적 추정이 이루어진 바는 매우 드문 실정이다. 본 연구는 최근의 환경권에 대한 관심이 높아짐에 따라 조망가치의 추정에 대한 수요도 조망관련소송과 더불어 증대되고 있다고 판단하고, 조망가치의 개념, 조망가치관련 소송판례, 조망가치관련 사례분석을 통하여 감정평가업계에 객관적이고 합리적인 조망가치의 추정기법을 제공하고자 한다. This paper is designed to measure a view s value on an apartment. A Hodonic Price Model is applied to estimate these values by using an apartment s prices in daechi-dong and sadang-dong, Seoul. We select some comparable apartments which are located in the neighborhood of the daechi-dong under constant condition and also add a few apartments in sadang-dong to get more precision on measuring a view s value. The results appear to be quite significant in terms of statistical reliability and their implications. The factor of a view has t-value high enough for being significant at less than 10% level. We find that superior apartment s prices increase more 3.8% in daechi-dong and 1.2% in sadang-dong percent per apartments than inferior apartment s prices. And 2.6%, the value difference of an view between daechi-dong and sadang-dong, is producted by each area s income and recognition of an view. This study with these results provides the foundation for the price rates that view s value on an apartment generates. We also simultaneously offer the process and appraisal paper of appraising view s value through appendix.

한강조망이 주택가격에 미치는 영향

황형기(Hyung-Ki Hwang),이창무(Chang-Moo Lee),김미경(Mi-Kyoung Kim) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.2

  삶의 질에 대한 관심이 크게 증가하고, 쾌적하고 양호한 주거환경을 추구하게 되면서 경관이 도시환경의 질을 좌우하는 요소 가운데 하나로 부각되고 있다. 이에 따라 동일 지역에 위치하더라도 공원 및 녹지가 가까이 있으며, 조망경관이 우수한 곳에 주택일수록 가격이 높게 형성되는 것으로 나타나고 있다. 그러나 경관이 지니는 특성 때문에 경관의 가치에 대한 정량적인 측정이 어려우며, 호별 시장가격에 대한 자료취득의 한계로 인해 세분화된 경관조망의 가치를 측정한 연구는 제약적으로 이루어져왔다.<BR>  이러한 배경에서 본 연구는 경관조망 가치가 내재된 주택가격의 정확성 문제의 해결을 위해 실거래가를 이용하고, 이에 대응하는 각 세대별 경관조망의 차이에 대한 조사를 통하여 경관조망특성 차이가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다.<BR>  서울의 대표적인 경관자원인 한강을 조망할 수 있는 아파트를 분석대상으로 하고 종속변수로는 단위면적당 매매가격을, 독립변수로는 주택ㆍ단지ㆍ시점ㆍ입지ㆍ조망특성 변수를 사용하여 특성감안가격모형을 통해 실증 분석함으로써 경관의 조망가치를 보다 구체적으로 추정하였다. 분석결과 경관조망이 가능한 경우, 주택가격에 양(+)의 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 개별적인 경관조망의 변수가 주택가격에 영향을 주는 크기는 전면부의 개방된 조망(16.9%)>전면부의 제한된 조망(10.3%)>측면부의 개방된 조망(8.8%)>측면부의 제한된 조망(2.9%)>후면부의 개방된 조망(2.9%)>후면부의 제한된 조망(1.5%)의 순서대로 나타났다.<BR>  이러한 결과는 단순히 경관조망이 가능한지 여부의 수준을 넘어서 좀 더 복잡하게 구성되어져 있는 개인의 조망의 정도에 대한 선호체계를 나타내고 있으며 아파트 거주자들은 개방되고 양호한 경관조망을 가장 선호하고 있다고 볼 수 있다.   According to the social evolution and the increase of income level, citizens have placed higher value on the quality of their life. Therefore, residential environment has become an important issue, and urban landscape is perceived as an important factor that determines the quality of the environment. For this reason, the houses which have good view are relatively expensive than the others in the same area. However quantitative analysis for the effect of landscape view is difficult, there are few logical and concrete explanations about the value of landscape.<BR>  With this background, this study aims at analyzing the value of landscape view implicit in housing prices. To estimate the value of urban landscape resource, this research uses the real transaction prices of 1472 houses in 69 apartment complexes near the Han-river in Seoul. For the analysis, the hedonic price model is used. The dependent variable is the housing price per unit area and the independent variables are composed of physical housing characteristics, complex characteristics, time characteristics, locational characteristics and landscape view characteristics. The results of this study suggest that the landscape view factors have statistically significant and positive effects on housing prices and the effects differ according to degree of landscape view.

조망이익 침해에 관한 아파트 매도인의 책임

공순진(Kong Sun-Jin) 부산대학교 법학연구소 2012 법학연구 Vol.53 No.1

최근 들어 조망이익을 둘러싼 법적 문제가 많이 발생하고 있다. 이것은 조망이익에 관한 개인적·사회적 관심이 높아졌고, 아파트 실제거래 과정에서 조망이익이 경제적 가치를 가지게 되었기 때문이라고 생각된다. 조망이익이 법적 보호를 받기 위해서는, 특정의 장소가 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있을 것, 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 가질 것 등이 요구된다. 그리고 조망이익 침해가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘어야 한다. 아파트매매 과정에서의 조망이익 침해 유형을 침해자 중심으로 나누어 보면, 매도인이 야기한 경우와 제3자가 야기한 경우로 나누어 볼 수 있다. 매도인 자신이 조망이익을 침해한 경우에는, 매도인의 금반언적 행위에 대한 계약상의 책임이 문제된다. 아파트의 매매활동에 있어서 매도인이 일정한 조망을 거래조건으로 한 경우에는 매수인은 매도인에게 조망이익 침해를 계약상의 주관적 합의 또는 설명의무 위반으로 접근할 수도 있고, 배신적 행위에 초점을 두고 신의칙위반으로 접근할 수도 있다. 아파트 매매에서 조망이익을 제3자가 침해한 경우, 매도인이 주변의 토지이용을 지배할 수 없다는 이유로 매수인에 대하여 아무런 법적 책임을 지지 않는 것은 아니다. 적어도 매도인은 매수인과 아파트 매매계약체결 전후 시점에서 매매 목적물에 영향을 주는 요소들에 대한 정보제공의무 및 설명의무를 부담한다. 지금까지의 판례를 검토해 보면, 환경변화에 대한 매도인의 예측가능성이 법적 책임의 성부를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 매도인의 선의 및 악의 여부는 법적 책임의 객관적인 기준이 되기 어렵고, 매도인의 정보제공의무 등의 객관적인 기준의 설정이 필요하다. 결국 법적 보호의 대상이 되는 조망이익의 침해가 계약체결 전후에 발생한다면 매도인은 계약체결상의 과실책임 또는 계약책임을 부담하고, 매도인의 손해배상책임이 쟁점이 될 것이다. 또한 매수인이 조망이익이 침해된 주택에서 거주함으로써 발생하는 매도인의 불법행위책임은 계속적으로 발생하므로 계약해제도 적극적으로 검토되어야 한다. Recently, there are many legal problems around views. This is believed as a result of increased private and social interests on views and acquisition of economic values by advantage to view in actual apartment transactions. In order for advantage to view to be legally protected, specific place is required to have special value in viewing the outside and such advantage to view possessed by the owner or possessor of a building has sufficient degree of importance as to be acknowledged as a socially acceptable independent advantage. Also for view disturbance to be recognized as a judicially illegal harm, the degree of disturbance must exceed the socially acceptable limit imposed in general. Types of view disturbance in apartment sales can be classified based on the infringer as disturbance caused by the seller and by third party. When the seller himself infringed the advantage to view, there is a problem of contract responsibility on the principle of estoppel. In selling of an apartment, if a definite view is included as a condition of trade, the buyer can approach view disturbance either from violation of subjective agreement or duty of explanation or from infringement of principle of fidelity focusing on the act of betrayal. If advantage to view is infringed by a third party in transaction of an apartment, the seller is not completely free from legal responsibilities on the buyer only because he cannot take control of surrounding land. At least, the seller is responsible for the duty of providing information and explanation on factors that influence the object of sale before and after conclusion of sales contract with the buyer. Looking at the precedents until now, predictability of environmental changes by the seller is an important factor that decides legal responsibilities. However, it is difficult to use good and bad faiths of the seller as objective criteria for deciding legal responsibilities. More objective criteria such as duty of providing information are required. If in any cases view disturbance occurs on the date or after conclusion of contract, the seller should be responsible without negligence about the contract. The seller's liability will become the issue. In addition, cancellation of contract must also be actively reviewed since responsibility of the seller on illegal act continues to occur while the buyer resides in the house with view advantage infringed.

조망이익의 법적 보호 : 판례를 중심으로

진상욱 한국토지법학회 2015 土地法學 Vol.31 No.1

If it is objectively acknowledged that an owner of a certain piece of land or a building has long enjoyed a view from such property as a value that has benefited his life, he shall be legally protected, and such benefit of the view, in principle, shall be legally protected only when a certain place is recognized to have a special value in looking out from that place, and when the owner or an occupant of such building is recognized to have the benefit of the view from that building that is so important that it shall be approved a socially accepted idea as an independent benefit, as in the case where a building is constructed on that property with the enjoyment of such benefit of the view as one of the important purposes, and in the case where the benefit of the view shall be legally protected, for an act of infringement the above benefit to be evaluated as a judicially illegal harmful act, the degree of the infringement of the above benefit shall go beyond the socially accepted limit. It can be said to ‘living benefits’ including sunlight, privacy and the view etc., and calculating property damages due to infringement of living benefits has gone beyond the generally accepted limit from socially accepted, it shall be first judged whether the acceptance limit has been exceeded through the consideration of the degree of infringement of individual living benefits in principle and then the amount of the compensation for damages shall be calculated based upon the living benefits that have gone beyond the acceptance limit. Finally, the protection of living benefits should be guaranteed by legislation. 조망이란 일반적으로 아름다운 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 즐기는 것을 의미하지만, 여기에 개방감 상실을 포함시킬 수 있다. 조망침해는 개인적 이익에 대한 침해로 나타나고, 조망은 소유자 및 점유자의 관점으로부터 조망의 대상을 바라보는 것을 의미하기 때문에, 조망과 경관은 구별되어야 한다. 조망이익은 일조·통풍·전파·프라이버시 등과 더불어 소극적 생활이익의 하나로서 법적 보호의 대상이 되며, 그 법적 성격은 조망침해의 경우에 손해배상과 방해제거 및 방해예방청구를 할 수 있는 근거가 무엇인가와 관련되는 문제이다. 다음과 같은 이유로 가칭 ‘생활이익향수권‘을 인정하는 것이 바람직하다고 생각한다. 첫째, 조망 등의 생활이익 침해는 사인 사이의 상린관계적 분쟁에 의한 쾌적한 생활이익에 대한 소극적 침해이며, 또한 건축물의 고층화·밀집화에 의하여 새롭게 발생한 문제이고, 실무적으로 조망침해가 없으므로, 소극적 생활이익을 총합적으로 보호하는 것이 필요하다. 둘째, 소극적 생활이익의 침해는 소유권의 이용권능을 침해하는 것이고, 이웃거주자들의 소유권이 충돌하는 경우에는 적극적 침해든 소극적 침해든 원칙적으로 민법 제217조를 적용하고, 조망침해의 경우에도 소극적 침해로 보아 민법 제217조를 적용하여야 할 것이다. 조망에 관련된 최초의 판례로는 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다23378 판결과 대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결로서 조망이익이 주된 쟁점이 아니라 교육환경 및 종교적 환경이 주된 내용이었고, 조망이익이 법적 보호의 대상이 될 수 있음을 인정하는 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결은 실제로는 조망침해를 인정하지 않았고, 그 후의 판결들에서 동일한 판시를 하고 있다. 그 후 조망침해를 인정한 것으로 볼 수 있는 유일한 대법원 2004. 9. 13. 선고 2004다24212 판결이 있고, 개방감 상실에 손해배상을 인정한 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결이 있다. 궁극적으로 조망이익의 보호는 입법에 의하여 보호되어야 하고, 가칭 ‘생활이익향수권’으로 토지공간 전체에 대한 총괄적인 보호가 이루어지는 것이 바람직할 것이다.

조망권의 법적 보호범위에 관한 연구 - 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다 40462 판결을 중심으로 -

김성진 단국대학교 법학연구소 2020 법학논총 Vol.44 No.3

The view right refers to the right to legally seek protection when the beautiful landscape or view that the owner of the land or building has enjoyed from before is obstructed by the construction of a building on the adjacent land. There are some negative views on the legal protection of the view right, but the fact that the view right is subject to legal protection is confirmed in academic and Supreme Court precedents. According to the current majority theory, the view right is a right that presupposes that the view on it, such as a beautiful natural, historical or cultural tradition, has a protective objective value, such as a perspective or environmental benefit to enjoy aesthetic satisfaction or mental relaxation. In order for an act to infringe on the view right to be judged as an offense under the judiciary, the degree of infringement on the view right must exceed the number of acceptance limits commonly cited in social norms. According to the 2004 Supreme Court precedent, if the view target of the existing land or building owner is not an objectively valuable landscape, such as a natural, historical or cultural tradition, it is not recognized as the subject of protection of the view right. In this situation, in case the view to the outside through a living room or window is blocked by a building built on the adjacent land, a controversial issue arose as to whether the feeling of closure or pressure caused by the obstruction of view felt by the owners of existing land or buildings could be viewed as an infringement of separate rights or legal protection interests in addition to the previously protected view rights or sunlight rights. This article focuses on the discussion of whether the sense of closure or pressure is a new right or legal protection object other than the view right or the sunlight right, and the scope of the view right by reviewing Supreme Court case 2014.2.27. Docket No. 2009da40462. In details, part II overviews facts and holdings of Korean Supreme Court case 2014.2.27. Docket No. 2009da40462. Part III examines in detail whether the sense of closure or pressure due to blocking view is an infringement of independent legal protection interests, in the order of major foreign countries, the United States, Germany, and France. Lastly, part IV addresses the problems of the Supreme Court ruling, which sees the feeling of closure or pressure due to blocking view as an infringement of independent legal protection interests, and suggests measures to resolve these issues as follows. According to the fact that residents of residential buildings such as apartments live in common, they must bear the situation in which infringement of the view or sunlight occurs to some extent, and the results of comparatively reviewing laws of major foreign countries, it is unlikely that the sense of closure or pressure caused by the block of vision can be recognized as a separate right or legal interest other than the right to view or the right to sunlight. In addition, precedents and academia recognize the right to view as an object eligible for legal protection, but the scope is too narrow. In order to achieve an appropriate balance between efficient use of land and protection of the interests of damaged residents of existing buildings, in the land adjacent to t he d amaged b u ilding, t he h eight and size of t he n ew b uilding e xpected for the purpose of the land prescribed by law should be used as the criteria for judging the view right and the number of acceptance limits. 조망권은 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 인접 토지 위에 건축물 등이 신축됨으로써 방해받는 경우 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리를 일컫는다. 조망권에 대한 법적 보호에 관하여 일부 부정적 견해도 존재하지만 조망권이 법적 보호 대상이 된다는 것은학계나 대법원 판례에서 확인되는 바이다. 현재 통설인 권리법력설에 따르면조망권은 아름다운 자연적, 역사적 또는 문화적 풍물과 같이 그에 대한 조망이 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향유할 수 있는 조망적 이익 내지 환경적 이익이라는 보호할 만한 객관적 가치가 있는 것을 전제로 하는 권리이다. 조망권을 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 판단되려면 조망권의 침해정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 넘어야 한다. 2004년 대법원에서 판단한 기존 토지나 건물 소유자의 조망대상이 자연적, 역사적 또는 문화적 풍물과 같이 객관적 가치 있는 경관이 아닌 경우에 조망권의 보호대상으로 인정되지 않는다. 이러한 상황에서 인접한 토지에 신축한건축물에 의하여 거실이나 창을 통하여 밖을 내다보는 시야가 막히는 경우, 기존 토지나 건물 소유자가 느끼게 되는 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 기존에 논의되어 오던 조망권이나 일조권 이외에 별도의 독자적인 권리나 법적 보호이익의 침해로 볼 수 있는지 여부가 논란이 되는 사안이 발생하였다. 이 글은 이러한 사안을 다룬 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결을검토하여 폐쇄감이나 압박감(개방감상실)이 조망권이나 일조권 이외에 새로운권리나 법적 보호대상에 해당하는 것인지 여부 및 조망권의 범위에 관한 논의에 초점을 두도록 한다. 구체적으로 제II장은 대상사안인 2014년 대법원 판결의 사실관계와 판결요지를 알아보도록 한다. 제III장에서는 시야차단으로 인한폐쇄감이나 압박감을 독자적인 법적 보호이익의 침해로 판단하지 여부를 외국주요국인 미국, 독일, 그리고 프랑스 순으로 구체적으로 검토한다. 마지막 제IV장은 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 독자적인 법적 보호이익의침해로 보는 대법원 판결의 문제점을 검토하고, 이러한 문제를 해결하기 위한방안을 다음과 같이 제시한다. 현재 아파트와 같은 주택용 건물의 주거자가공동생활을 하는데 어느 정도의 조망⋅일조 등의 침해가 발생하는 상황은 감수하여야 한다는 점과 외국 주요국들의 법을 비교법적으로 검토한 결과에 따르면 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 조망권이나 일조권 이외에 별도의 독자적인 권리나 법익으로 인정할 수 없을 것이다. 또한 판례와 학계에서조망권을 법적 보호의 대상으로 인정하고 있지만 그 범위가 지나치게 협소하다. 토지의 효율적인 이용과 기존건물 피해거주자의 이익 보호 사이에 적합한균형을 위해서는 피해건물에 인접한 토지에 법률이 정한 토지의 용도상 예상되는 신축건물의 높이와 규모를 조망권 및 수인한도를 판단하는 기준으로 삼아야할 것이다.

조망변화와 매도인의 책임

변우주(Byun, Woo-Joo) 동아대학교 법학연구소 2013 東亞法學 Vol.- No.59

조망이라 함은 마주하는 건물을 피하여 아름다운 자연적ㆍ역사적 풍물인 경관을 바라볼 수 있는 상태라 할 수 있다. 또한 조망은 좋은 풍물을 향수하는 개인적 이익의 측면을 의미하고 있는데 비하여, 경관은 그것이 보다 객관화, 광역화한 가치 있는 자연 상태를 형성하고 있는 면에서 구분할 수 있다. 이러한 경관을 평온하게 조망할 수 있는 권리로서의 조망권의 개념을 인정하는 경우, 이는 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 타인이 토지 위에 건축물 등을 신축함으로써 방해되는 경우에 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리로서, 경관을 조망하여 만족감이나 휴식을 향유할 수 있는 이익에 대한 권리라고 할 수 있다. 이러한 조망이익 또는 조망에 대한 권리로서의 조망권의 법적 보호 가능성과 관련하여, 우리 대법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망으로서 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정되어 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것”이라 판시하여 간접적으로 ‘조망이익’의 권리성을 인정하고 있다. 다만 조망이익의 권리성을 인정한다고 하더라도 기존의 전망을 유지하거나 양호한 조망에 대한 조망이익의 법적 보호 정도 또한 문제가 되고 있다. 따라서 조망이익이 어떠한 요건하에서 법적인 보호를 받을 수 있는지, 또한 법적 보호 대상으로 인정되는 조망이익인 경우에도 어느 정도의 침해에 따라 손해배상 등을 할 수 있는지에 대하여 살펴볼 필요가 있는 바, 이에 대하여 특히 조망이익의 보호대상에 대한 매도인의 지배가 인접지에 미치는지와 관계없이 ‘매도인이 조망의 변화를 제어할 수 있는 지위’를 취득하고 있는지 여부에 대한 관점을 중심으로 이 문제를 고찰하고자 한다, Recently, the right to enjoy comfortable environment has been increased. In other words, an improvement of living conditions leads to the concern on the profit of prospect or prospect right. The profit of prospect involves feeling comfortable and taking a rest to enjoy a view of good scenery, such as natura1 or historic scenery. Concerning with Possibility of legal protection of prospect right, there is no well-defined rules of prospect right in Korea. So, it has been argued that whether prospect right is reflective interest or an independent legal right. Korean courts have not actively recognized the independent legal right of prospect. Therefore, in this thesis, I re-examined the judicial precedent of Korea and Japan that gives a significant impact on the trial of Korea. So, There is a need to review whether profit of prospect can take a legal protection under any requirements. And we must review a some degree of infringement that establishes tort also. In this regard, It is important Whether the seller can acquire the status that control the change of prospect in status.

조망권의 성립 및 침해에 관한 연구

전극수(Jeon, Guksoo) 숭실대학교 법학연구소 2015 法學論叢 Vol.34 No.-

영업용 건물에서 경관조망 및 주거용 건물에서 시야조망, 경관조망은 중요하다고 볼 수 있다. 그런데 조망권의 성립과 침해의 기준이 명확하지 아니하므로 이와 관련하여 다툼이 있을 수 있다. 그래서 이 연구를 통하여 조망권의 성립 및 침해의 기준을 구체적으로 세워 보고자 한다. 조망권이 성립하려면 조망권자의 조망이익이 생활이익으로서의 가치를 가지고 있고, 그 이익이 사회통념상 독자적인 이익으로 승인되어야 할 것이다. 이를 판단하는 요소로 지역적 특수성, 조망의 목적성과 토지이용과의 조화성, 시설의 소유, 시간적 선주를 들 수 있다. 조망권이 성립과 관련하여서는 주로 경관조망에서 문제가 되는데, 가장 중요한 요소는 조망의 대상이 조망의 가치가 있는 물건이어야 할 것이고, 그 대상이 피해건물로부터 일정한 거리 이내에 위치하여야 할 것이며, 조망이 침해당할 당시에 조망이 가능하였어야 할 것이다. 조망권의 침해는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘었는지 여부로서 판단할 수 있다. 이를 판단하는 기준으로는 경관조망에 있어서는 조망침해율이고, 일응 조망침해율이 60%이면 조망을 침해하였다고 볼 수 있을 것이다. 시야조망에 있어서는 조망침해율도 중요하지만 그 보다 더 중요한 것은 가해건물과 피해건물의 이격거리가 될 것이다. 조망침해율이 60% 이상이고, 이격거리가 인접대지로부터 가해건물 높이의 0.5배 이내이면 조망을 침해하였다고 볼 수 있을 것이다. The purpose of this study is that the establishment and infringement of the prospect right. In order to establish the prospect right, the benefit of the prospect should be worth a life interest. And the interest shall be the exclusive interests on social norms. I wish to see that establishment and infringement of the standards of the prospect right through this a study. To establish of the right of the prospect of landscape shall be the targets of prospect, is the river, sea and so on. Also, the targets shall be situated within a certain distance from the building. it should be able to view when prior to the infringement at the time. In prospect of landscape, the violation rate of prospect is important, the rate will be at least 50%. In prospect of view, the violation rate of prospect is important, but more important than that will be applied to the separation distance of the harmed building and the damaged building. The violation rate of prospect is 60% and separation distance would be applied to more than double the height of the building.

조망이익이 법적인 보호의 대상이 되기 위한 요건

金路倫(Jin, Lu-Lun),정연부(Joung, Youn-Boo) 조선대학교 법학연구원 2011 法學論叢 Vol.18 No.3

최근 건축물의 고층화에 따라 조망권에 관한 관심이 더욱 늘어나고 있다. 이것은 법적인 관점에서는 조망권의 범위를 어떻게 설정할 것인가와 관련된 문제이다. 조망권의 범위를 설정한다는 것은 결국 그 법적보호의 대상으로 되기 위한 요건 및 수인한도이론 등을 주요 내용으로 하는 것이다. 대상판결은 5층짜리 아파트의 뒤에 그보다 높은 10층짜리 건물을 세움으로써 한강 조망을 확보한 사건을 다루고 있다. 이에 대해 조망이익이 법적인 보호의 대상이 되기 위한 요건을 판단하고 있다. 또한 조망이익의 침해행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위한 요건 및 그 판단 기준을 판단하고 있다. 그 밖에도 대상판결은 건축물 신축과 관련하여 발생할 수 있는 이웃주민간의 권리 충돌의 주요논점을 전반적으로 판단하고 있다. 본 연구는 대상판결의 내용 중 조망이익을 중심으로 조망이익의 보호요건과 그 조망이익의 침해가 수인한도를 넘었는가에 대해 주로 검토하였다. 대상판결은 경관이 조망되지 않는 평지에 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우 등에는 다른 고층건물의 건축에 의하여 조망방해를 받더라도 조망권을 주장할 수 없다는 입장을 취하고 있다. 그러나 기존의 건축물이 조망과 밀접한 관련을 가지고, 그에 따른 특별한 가치를 가지고 있었다면 그러한 가치를 고려할 필요성이 있다. 또한 대상판결에서는 신축 아파트 부지에 언젠가 고층건물이 재건축되리라는 사실은 쉽게 예상할 수 있었다고 하면서, 기존 건물의 조망권을 인정하지 않았다. 그러나 항상 조망대상과 건물사이의 공지에 건축물이 신축될 것이라는 점을 예상할 수 있는 것이 아니다. 가령 사안의 경우 두 아파트가 건립되었던 30년 전에는 이를 예상하는 것은 용이하지 않았다고 볼 수 있다. 따라서 조망권의 인정은 피해자들이 아파트를 소유하게 된 동기 및 구입 시기, 취득가격 등을 고려하여 개별적으로 판단했어야 할 문제이다. 대상판결은 조망권 성립에 관하여 엄격한 조건을 제시하는 것과 더불어, 생활이익과 관련하여 침해의 위법 여부의 판단 및 재산상 손해의 산정 방법을 판단하고 있다. 이러한 판단의 핵심은 수인한도이다. 조망권 침해가 수인한도를 넘는지의 여부는 여러 가지 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다. 대상판결도 이러한 태도를 취하고 있다. 당해 사건에 있어서 피고들이 아파트를 신축하는 것이 비록 정당한 권리행사이고 불가피하다고 하더라도, 기존 아파트의 조망침해를 최소화하여 기존의 원고들이 향유하여 왔던 한강 조망이익을 보존ㆍ유지하는 방향으로 건축하여야 한다는 대법원의 판단은 정당하다. 다만 사안과 같이 경제적 가치의 현저한 차이를 초래하는 경우에는 그에 대한 요소가 더욱 고려될 필요가 있는 것으로 보인다. An interest in the prospect right is increasing as buildings are getting higher. This leads to the problem: how the range of prospect right could be created under the legal view. Creating the range of prospect right is related to the requisite of prospect right and the endurance limit. The judicial precedent which was analyzed in this study is a case about buildings with 10 stories which were built in back of other buildings with 5 stories. The 10-story building got the prospect right. The judicial precedent judged the requisite of prospect right, the endurance limit and the infringement of prospect right. The judicial precedent had strict conditions on this case when it judged such issues. Of course, the main issue within the judicial precedent is the endurance limit which should be evaluated with overall factors. In this case, the judicial precedent also took advantage of the same way. However, the economic elements and the change of apartments’ price were not considered enough. So this study insists that the change of building’s price should be considered ample. We can think about a civil suit and an administrative litigation to solve the infringement of prospect right. There are some salvations of prospect right in civil suit. For example, we could claim the interference rejection, the interference prevention or claim for damages. There are also other means like suspension of execution and appeal litigation in administrative litigation act. However, these salvations have a number of requirements that are difficult to be fulfilled. Actually, the judicial precedent did not accept the plaintiffs’ claim. In this case, plaintiffs’ house prices fell sharply after new buildings were constructed. while the defendants gained profit from the prospect right. Therefore, this study considers alleviating the requisites regarding the salvations above, because of the balance of profit between plaintiffs and defendants.