조망침해에 대한 사전규제의 타당성 고찰

노용식(Roh, Yong-sik),김권식(Kim, Kwon-Sik),이광훈(Lee, Kwang-Hoon) 서강대학교 법학연구소 2021 서강법률논총 Vol.10 No.1

조밀하고 복잡한 도시지역의 토지이용에서 아파트라는 형태의 공동주택이 보편화되고 그 규모와 높이가 점점 높아지는 상황에서, 조망의 확보와 그 침해를 둘러싼 분쟁은 일조권 분쟁과 함께 증가하는 추세이다. 새롭게 부각된 ‘생활문제’에 대해 이해관계를 가지는 학계, 법원, 일반주민은 각자 이해관계에 따라 조망에 대해 해석해 왔다. 그러나 법적으로 보호받는 조망의 이익에 대해 그것이 개인에게 천부적으로 주어진 자유권으로서의 조망인지, 아니면 가해자에게 어떤 행위를 요구할 수 있는 배타적인 의미로서의 조망인지에 대해서는 개념적 혼란이 존재한다. 이에 본 연구는 조망의 침해의 보호를 위하여 사전입법이 필요하다는 논의에 대해 그 타당성을 검토하였다. 이를 위해 폭넓게 사용되고 있는 조망의 개념 정의, 이익으로서의 조망과 권리로서의 조망의 구분, 그리고 구분개념으로서 경관과의 구별에 대한 실익여부를 논의하였다. 나아가 조망의 침해에 대한 사전입법이 존재하지 않는 상태 하에서 조망침해라는 사실을 주장하여 청구원인으로 적시할 수 있는지 혹은 사전입법의 타당성이 미흡하여 현행 제도로 유지해야 하는지를 살펴보았다. As the social life has been improving, interests about a view is also increasing largely due to creating a big demand about better environment. Thereupon, the more those interested in a view have, the more possibilities of conflicts causes. This phenomenon is incrementally showing increase of suits which are related to a view and the decision of Supreme Court on the cases raises more interests in a view as a feedback. In contrast to people" s interests, it has difficulty in solving related problems, because the concept of a view itself has not yet clearly understood and there are no legal evidence in current laws. Under this circumstance, there are lots of researches which have been suggested to make a law regulating a view in order to settle the conflict. Therefore, this paper examined the validity of the argument that prior legislation is necessary to protect the infringement of the view. To this end, the definition of the concept of a view that is widely used, the difference between the view as an interest and the view as a right, and the landscape were discussed. Furthermore, it was investigated whether infringement of the view can be indicated as the cause of the claim for infringement of the view in spite of the absence of prior legislation or whether the prior legislation is more valid. In conclusion, the paper argued that the right to view is not a regulation (pre-regulation) under the Basic Administrative Regulation Act, but is the subject of ex-post relief (a kind of post-regulation), in which the exercise of the right can be restricted by judicial judgment in the event of a dispute over an individual specific matter.

부산지역 공동주택에서 조망권의 가치 분석에 관한 연구

김정기,강병준,이정재 대한건축학회지회연합회 2017 대한건축학회연합논문집 Vol.19 No.4

공동주택의 증가로 인해 도시가 초고층화 되면서 조망권의 법정분쟁이 계속해서 증가하고 있지만, 조망권 침해에 대한 법적 규정이 명확하지 않아 판례에 따르는 경우가 많다. 또한 서로의 이해관계에 따라 유리한 방향으로 판례를 해석하여 법정분쟁이 과열 될 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 실제 거주자의 입장에서의 조망권의 인식 및 현황에 대한 파악이 필요하며, 조망권의 인식정도를 고려한 조망권의 가치 정립을 위한 기초자료의 정립이 필요하다. 따라서 본 연구는 조망권 가치를 분석하기 위한 기초연구로서 부산광역시에 위치한 가치 조망권을 보유한 공동주택을 대상으로 설문조사를 통해 조망권의 가치를 분석하고자 하였다. 구체적으로 조망권 가치를 분석하기 위해 부산광역시 8곳의 바다, 강, 산 및 상징적인 시설 등의 가치 조망권을 갖는 공동주택을 대상으로 실거주자와 전문가(공인중개사)에 대해 설문을 실시하고 이를 비교함으로써 조망권의 가치를 정량적으로 분석하기 위한 기초지표를 마련하고자 하였다. 이상의 결과를 종합해보면 실거주자와 전문가 모두 조망권을 주택가격의 형성에 있어 중요한 요소로 인식하고 있으나, 전문가가 생각하는 조망권이 주택가격에 미치는 비율은 실거주가가 생각하는 비율보다 6.3% 정도 높은 것을 알 수 있다. With manhattanization of cities due to the increase in the number of apartment houses, legal disputes for prospect right have increased continuously. However, many cases have followed judicial precedents as legal regulations on the infringement of prospect right are not clearly defined. In addition, legal disputes could be worse as the people who are directly involved interpret the precedents in their own advantage and interests. To solve the problem, it is necessary to recognize the prospect right and its present condition from the actual residents’ point of view. Also, the formulation of the preliminary data is also required in order to establish the value of prospect right considering the degree of its recognition.. Accordingly, this study, as a basic research, aimed to analyze the value of prospect right through a survey targeting apartment houses located in Busan Metropolitan City with prospect right for analysis of the value of prospect right. Concretely, this study analyzed the value of prospect right quantitatively by carrying out a survey targeting sea, river, mountain and symbolic objects in 8 places in Busan for the purpose of analyzing the value of prospect right. When thinking the results collectively, both actual residents and experts recognize prospect right as an important element in forming housing price, but the ratio of prospect right on housing price that experts think is 6.3% higher than that of actual residents.

조망리익(眺望利益) 보호(保護)에 관한 판예(判例) 소고(小考)

최창렬 ( Chang Ryeol Choi ) 한국환경법학회 2015 環境法 硏究 Vol.37 No.3

조망이익이란 토지나 건물의 소유자가 인근 건물의 신축으로 그 시야를 차단 당하지 않고 주변의 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 만족을 누릴 수 있는 생활 이익이다. 조망이익의 침해는 조망대상과 침해받는 건물 사이의 토지 위에 방해물이 존재하지 않는다는 우연한 사정에 의하여 사실상 이익을 누린다는 점에서 일조권 침해와 공통점이 있다. 일조권에 관하여는 우리 대법원 판례가 그 권리성을 인정하고 있으나, 조망이익 침해의 경우에는 법적으로 보호의 대상은 되지만 이를 권리로 인정함에 대하여는 다소 엄격한 경향이라고 할 수 있다. 그리고 대법원 판례는 조망이익의 침해와 경관이익의 침해를 구별하지 않는다. 그러나 조망이익이 개인적이고 재산적 이익의 성격을 갖는다면 경관이익은 사회적이고 공공적 이익에 대한 침해이므로, 경관이익의 침해시의 사법적 구제방법도 차이를 두어야 할 것이다. 즉, 경관이익이 건강하고 쾌적한 생활을 유지하기 위한 생활이익이므로 그 침해가 인정되면 불법행위에 기초한 事後的인 손해배상청구권은 인정될 수 있다. 그러나 경관이익을 私法上의 權利로 보호할 명확한 실체를 지니는 권리로 보기 어렵다는 점에서 事前的인 중지청구권을 인정하기는 어렵다고 본다. 그리고 경관이익을 보호하기 위한 특별법으로 경관법이 제정되어 2007년부터 시행하고 있다. 이 법에 따르면 토지소유자들이 아름다운 경관의 보전하기 위하여 경관협정을 체결하고 그에 대한 자금지원을 할 수 있는데, 경관협정을 체결하는 행위는 사법상의 계약으로 볼 수 있다. 경관협정을 체결한 후 경관위원회의 심의와 지방자치단체의 인가를 통하여 공고하면 그 효력이 발생하고 이는 부분사회의 내부를 규율하는 자치법규라고 할 수 있다. 조망이익의 침해는 두 가지 측면으로 나타난다. 특정한 자연적 또는 인공적 경관을 바라보는 적극적 요소로서의 全景眺望利益과, 주택의 창면적에서 하늘이 보이는 면적 비율을 의미하는 천공률 침해에 따른 압박감과 폐쇠감을 갖지 않도록 하는 소극적 요소로서의 天空 眺望利益이 있다. 조망이익은 건강하고 쾌적한 생활을 유지하기 위한 생활이익이므로 그 침해가 인정되면 事後的으로 불법행위에 기초한 손해배상청구권을 인정할 수 있다. 그러나 조망이익을 침해하였다고 하더라도 私法上의 權利로 인정할 만한 실체를 가졌다고 볼 수 없으므로, 민법 제2조의 권리남용이 인정되지 않는 한, 事前的인 방지청구권을 인정할 수는 어렵다고 본다. 다만, 조망이익 가운데 천공 조망이익의 침해가 있는 경우에는 일조권의 침해와 유사하게 압박감이나 개방감 상실과 따른 인간다운 생활을 하는데 필수적인 생활환경의 유지를 위해서 민법 제217의 생활방해로 인한 적당한 조처의 내용으로서 그 침해건물의 제거나 예방과 간은 事前的인 방지청구권을 행사할 수 있다고 본다. Prospect benefit is an interest in life the owner of a land or a building can enjoy aesthetic satisfaction or mental satisfaction by taking view of surrounding landscape without his or her view not being interrupted due to construction of a nearby building. In that the infringement of prospect benefit enjoys actual benefit by an accidental circumstance that there is no obstacle on the land between the prospect object and the building infringed, it has something in common with the infringement of right to enjoy sunshine. Concerning right to enjoy sunshine, our Supreme Court``s precedent recognizes its nature of right, but in case of infringement of prospect benefit, it becomes an object of protection in law, but it is somewhat strict tendency that this is recognized as a right. And Supreme Court``s precedent does not distinguish the infringement of prospect benefit and that of landscape benefit. However prospect benefit has the nature of individual and property benefit, while landscape benefit is an infringement to social and public interest, so there should be a difference in judicial remedy in case of infringement on landscape benefit should make a difference. That is to day, landscape benefit is an interest in life to maintain a healthy and pleasant life, so if the infringement is accepted, then a follow-up claim for damages based on a tort can be accepted. However in that landscape benefit can not be seen as a right having a definite substance to be protected as a right in private law, it looks difficult to accept a prior claim for suspension. And Scenic Conservation Act as a special law to protect landscape benefit was established and has been come into effect since 2007. According to this Act, land owners can enter into a landscape agreement to conserve beautiful landscape and support fund for that, and an action to conclude the landscape agreement can be seen as a contract in private law. If the landscape entered into and made public through the deliberation of the landscape commission and authorization of local government, it takes effect, which can be said to be a legislation of self-government to regulate its internal side of a partial society. The infringement of prospect benefit is indicated as two aspects a whole view prospect benefit looking at a specific natural or artificial landscape, a sky prospect benefit as a passive factor not to have a sense of pressure and a sense of closing according to the infringement of sky ratio meaning the ratio of area the sky is seen from the window area in a house. Prospect benefit is an interest in life to maintain a healthy and pleasant life, so if the infringement is accepted, a claim for damages based on a tort can be admitted afterwards. However, if prospect benefit was infringed, but it can not be seen as having a substance acceptable as a right in private law, so long as abuse of right is not recognized under Article 2, the Civil Law, it looks difficult to accept a prior claim for suspension. Provided however in case there is an infringement in sky prospect benefit of prospect benefit, it can be said to exercise a prior claim for suspension about the removal and prevention of the affected building as the content of a proper action due to life nuisance of Article 217, the Civil Law in order to maintain an essential life environment for a living worthy of human dignity according to a sense of pressure and loss of a sense openness in the same way as the infringement of right enjoy sunshine.

조망이익 침해에 관한 아파트 매도인의 책임

공순진(Kong Sun-Jin) 부산대학교 법학연구소 2012 법학연구 Vol.53 No.1

최근 들어 조망이익을 둘러싼 법적 문제가 많이 발생하고 있다. 이것은 조망이익에 관한 개인적·사회적 관심이 높아졌고, 아파트 실제거래 과정에서 조망이익이 경제적 가치를 가지게 되었기 때문이라고 생각된다. 조망이익이 법적 보호를 받기 위해서는, 특정의 장소가 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있을 것, 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 가질 것 등이 요구된다. 그리고 조망이익 침해가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘어야 한다. 아파트매매 과정에서의 조망이익 침해 유형을 침해자 중심으로 나누어 보면, 매도인이 야기한 경우와 제3자가 야기한 경우로 나누어 볼 수 있다. 매도인 자신이 조망이익을 침해한 경우에는, 매도인의 금반언적 행위에 대한 계약상의 책임이 문제된다. 아파트의 매매활동에 있어서 매도인이 일정한 조망을 거래조건으로 한 경우에는 매수인은 매도인에게 조망이익 침해를 계약상의 주관적 합의 또는 설명의무 위반으로 접근할 수도 있고, 배신적 행위에 초점을 두고 신의칙위반으로 접근할 수도 있다. 아파트 매매에서 조망이익을 제3자가 침해한 경우, 매도인이 주변의 토지이용을 지배할 수 없다는 이유로 매수인에 대하여 아무런 법적 책임을 지지 않는 것은 아니다. 적어도 매도인은 매수인과 아파트 매매계약체결 전후 시점에서 매매 목적물에 영향을 주는 요소들에 대한 정보제공의무 및 설명의무를 부담한다. 지금까지의 판례를 검토해 보면, 환경변화에 대한 매도인의 예측가능성이 법적 책임의 성부를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 매도인의 선의 및 악의 여부는 법적 책임의 객관적인 기준이 되기 어렵고, 매도인의 정보제공의무 등의 객관적인 기준의 설정이 필요하다. 결국 법적 보호의 대상이 되는 조망이익의 침해가 계약체결 전후에 발생한다면 매도인은 계약체결상의 과실책임 또는 계약책임을 부담하고, 매도인의 손해배상책임이 쟁점이 될 것이다. 또한 매수인이 조망이익이 침해된 주택에서 거주함으로써 발생하는 매도인의 불법행위책임은 계속적으로 발생하므로 계약해제도 적극적으로 검토되어야 한다. Recently, there are many legal problems around views. This is believed as a result of increased private and social interests on views and acquisition of economic values by advantage to view in actual apartment transactions. In order for advantage to view to be legally protected, specific place is required to have special value in viewing the outside and such advantage to view possessed by the owner or possessor of a building has sufficient degree of importance as to be acknowledged as a socially acceptable independent advantage. Also for view disturbance to be recognized as a judicially illegal harm, the degree of disturbance must exceed the socially acceptable limit imposed in general. Types of view disturbance in apartment sales can be classified based on the infringer as disturbance caused by the seller and by third party. When the seller himself infringed the advantage to view, there is a problem of contract responsibility on the principle of estoppel. In selling of an apartment, if a definite view is included as a condition of trade, the buyer can approach view disturbance either from violation of subjective agreement or duty of explanation or from infringement of principle of fidelity focusing on the act of betrayal. If advantage to view is infringed by a third party in transaction of an apartment, the seller is not completely free from legal responsibilities on the buyer only because he cannot take control of surrounding land. At least, the seller is responsible for the duty of providing information and explanation on factors that influence the object of sale before and after conclusion of sales contract with the buyer. Looking at the precedents until now, predictability of environmental changes by the seller is an important factor that decides legal responsibilities. However, it is difficult to use good and bad faiths of the seller as objective criteria for deciding legal responsibilities. More objective criteria such as duty of providing information are required. If in any cases view disturbance occurs on the date or after conclusion of contract, the seller should be responsible without negligence about the contract. The seller's liability will become the issue. In addition, cancellation of contract must also be actively reviewed since responsibility of the seller on illegal act continues to occur while the buyer resides in the house with view advantage infringed.

眺望利益 侵害시 私法的 救濟法理의 再檢討

최창렬 한국토지법학회 2014 土地法學 Vol.30 No.2

조망이익이란 토지나 건물의 소유자가 인근 건물의 신축으로 그 시야를 차단당하지 않고 주변의 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 만족을 누릴 수 있는 생활 이익이다. 조망이익의 침해는 조망대상과 침해받는 건물 사이의 토지 위에 방해물이 존재하지 않는다는 우연한 사정에 의하여 사실상 이익을 누린다는 점에서 일조권 침해와 공통점이 있다. 일조권에 관하여는 우리 대법원 판례가 그 권리성을 인정하고 있으나, 조망이익 침해의 경우에는 법적으로 보호의 대상은 되지만 이를 권리로 인정함에 대하여는 다소 엄격한 경향이라고 할 수 있다. 그리고 대법원 판례는 조망이익의 침해와 경관이익의 침해를 구별하지 않는다. 그러나 조망이익이 개인적이고 재산적 이익의 성격을 갖는다면, 경관이익은 사회적이고 공공적 이익에 대한 침해이므로 경관이익의 침해시의 사법적 구제방법도 차이를 두어야 할 것이다. 즉, 경관이익이 건강하고 쾌적한 생활을 유지하기 위한 생활이익이므로 그 침해가 인정되면 불법행위에 기초한 사후적인 손해배상청구권은 인정될 수 있다. 그러나 경관이익을 사법상의 권리로 보호할 명확한 실체를 지니는 권리로 보기 어렵다는 점에서 사전적인 중지청구권을 인정하기는 어렵다고 본다. 그리고 경관이익을 보호하기 위한 특별법으로 경관법이 제정되어 2007년부터 시행하고 있다. 이 법에 따르면 토지소유자들이 아름다운 경관의 보전하기 위하여 경관협정을 체결하고 그에 대한 자금지원을 할 수 있는데, 경관협정을 체결하는 행위는 사법상의 계약으로 볼 수 있다. 경관협정을 체결한 후 경관위원회의 심의와 지방자치단체의 인가를 통하여 공고하면 그 효력이 발생하고 이는 부분사회의 내부를 규율하는 자치법규라고 할 수 있다. 조망이익의 침해는 두 가지 측면으로 나타난다. 특정한 자연적 또는 인공적 경관을 바라보는 적극적 요소로서의 전경조망이익과, 주택의 창면적에서 하늘이 보이는 면적 비율을 의미하는 천공률 침해에 따른 압박감과 폐쇄감을 갖지 않도록 하는 소극적 요소로서의 천공조망이익이 있다. 조망이익은 건강하고 쾌적한 생활을 유지하기 위한 생활이익이므로 그 침해가 인정되면 사후적으로 불법행위에 기초한 손해배상청구권을 인정할 수 있다. 그러나 조망이익을 침해하였다고 하더라도 私法上의 權利로 인정할 만한 실체를 가졌다고 볼 수 없으므로, 민법 제2조의 권리남용이 인정되지 않는 한, 사전적인 방지청구권을 인정할 수는 어렵다고 본다. 요컨대, 주거조망이익은 전경조망이익과 천공조망이익으로 구분하여 파악할 필요가 있고, 사후적인 손해배상청구를 인정하는 것은 그 권리성을 인정하지 않아도 민법 제750조에 근거하여 청구할 수 있다. 그러나 사전적인 방지청구권은 그 인정근거를 달리하여 보아야 할 것이다. 즉, 전경조망이익의 경우에는 원칙적으로 손해배상청구 외에 사전적인 방지청구권을 인정할 수 없으나, 예외적으로 민법 제2조의 권리남용의 요건을 충족하는 경우에는 그 권리남용의 상태로서 방해물의 제거로서 방지청구가 인정된다고 본다. 그러나 천공조망이익의 침해의 경우에는 민법 제217조의 생활방해로 인한 적당한 조처의 내용으로서 방지청구권이 인정될 수 있다고 본다. Prospect benefit is an interest in life the owner of a land or a building can enjoy aesthetic satisfaction or mental satisfaction by taking view of surrounding landscape without his or her view not being interrupted due to construction of a nearby building. In that the infringement of prospect benefit enjoys actual benefit by an accidental circumstance that there is no obstacle on the land between the prospect object and the building infringed, it has something in common with the infringement of right to enjoy sunshine. Concerning right to enjoy sunshine, our Supreme Court's precedent recognizes its nature of right, but in case of infringement of prospect benefit, it becomes an object of protection in law, but it is somewhat strict tendency that this is recognized as a right. And Supreme Court's precedent does not distinguish the infringement of prospect benefit and that of landscape benefit. However prospect benefit has the nature of individual and property benefit, while landscape benefit is an infringement to social and public interest, so there should be a difference in judicial remedy in case of infringement on landscape benefit should make a difference. That is to day, landscape benefit is an interest in life to maintain a healthy and pleasant life, so if the infringement is accepted, then a follow-up claim for damages based on a tort can be accepted. However in that landscape benefit can not be seen as a right having a definite substance to be protected as a right in private law, it looks difficult to accept a prior claim for suspension. And Scenic Conservation Act as a special law to protect landscape benefit was established and has been come into effect since 2007. According to this Act, land owners can enter into a landscape agreement to conserve beautiful landscape and support fund for that, and an action to conclude the landscape agreement can be seen as a contract in private law. If the landscape entered into and made public through the deliberation of the landscape commission and authorization of local government, it takes effect, which can be said to be a legislation of self-government to regulate its internal side of a partial society. The infringement of prospect benefit is indicated as two aspects a whole view prospect benefit looking at a specific natural or artificial landscape, a sky prospect benefit as a passive factor not to have a sense of pressure and a sense of closing according to the infringement of sky ratio meaning the ratio of area the sky is seen from the window area in a house. Prospect benefit is an interest in life to maintain a healthy and pleasant life, so if the infringement is accepted, a claim for damages based on a tort can be admitted afterwards. However, if prospect benefit was infringed, but it can not be seen as having a substance acceptable as a right in private law, so long as abuse of right is not recognized under Article 2, the Civil Law, it looks difficult to accept a prior claim for suspension. Provided however in case there is an infringement in sky prospect benefit of prospect benefit, it can be said to exercise a prior claim for suspension about the removal and prevention of the affected building as the content of a proper action due to life nuisance of Article 217, the Civil Law in order to maintain an essential life environment for a living worthy of human dignity according to a sense of pressure and loss of a sense openness in the same way as the infringement of right enjoy sunshine.

조망권과 경관권의 보호요건과 손해배상기준에 관한 연구

김남욱(Kim Nam Wook) 한국국가법학회 2015 국가법연구 Vol.11 No.2

도시건축물의 고층화, 밀집화되어 가면서 환경권의 하나인 조망권의 생활상 이익과 가치 침해로 인한 손해배상청구사건이 증가되고 있으며, 건축허가취소송을 하는 사례가 발생하고 있다. 한편 조망권과 구별되는 지방자치단체의 경관법에 의한 경관권의 법적 보호인정과 권리구제 강화가 요구되고 있다. 특히 일본에서는 조망권과 경관권을 구분하여 이해하고 있고, 조망권을 이해함에 있어서 개방감을 고려하지 않고 있는데 반하여, 우리나라에서는 천공조망권을 인정함에서 있어서 개방감이 중요한 기준이 되고 있을 뿐만 아니라 경관조망권보다는 천공조망권을 보다 적극적으로 인정하고 있는 경향이다. 조망권과 경관권의 법리를 우리나라와 일본의 입법례와 판례를 비교법적으로 고찰하여 경관조망권과 천공조망권의 법적보호요건을 비롯한 경관권의 법적 보호요건을 검토하고 조망권과 경관권의 침해에 따른 손해배상기준을 제언한다. Vertical high-rise of the city buildings, while being compacted, damages claim incident by life on the benefits and value infringement of view, which is one of the environmental rights has been increasing, the case for a building permit revocation song has occurred. On the other hand, strengthening the legal protection of recognition and rights relief of landscape rights by the Landscape Act of local governments, which is distinguished from the view has been demanded. Especially in Japan, it has been understood by dividing the view and landscape rights, contrary to does not take into account the sense of openness in understanding the view, in our country, open feeling and the important criteria be recognize perforation view Not only it is ringing, there is a tendency that admits sky view more aggressively than landscape view. Review the doctrine of view and landscape rights Korea and Japan of legislation examples and legal protection requirements in comparison to legally consider the precedent landscape rights, including the legal protection of the requirements of the landscape view and the sky view I want to recommend damages criteria by infringement of view and landscape rights.

경관분석 조망점 선정을 위한 GIS의 적용방안

강태현 ( Tae Hyun Kang ),임윤택 ( Youn Taik Leem ),이상호 ( Sang Ho Lee ) 한국지리정보학회 2013 한국지리정보학회지 Vol.16 No.2

좋은 도시경관을 만들기 위해서는 경관분석의 역할이 매우 중요하다. 경관분석은 여러 단계를 거치게 되는데, 그 중 가장 기본이며 첫 단계가 조망점을 선정하는 것이다. 그 동안 조망점 선정은 정성적인 기준에 따라 전문가들의 주관적 판단에 의해 선정되었는데, 이 과정에서 질 높은 조망점이 누락되거나 무시되기도 하였다. 본 연구의 목적은 수치지형도 등의 데이터와 GIS 기술을 활용하여 경관분석의 기본이 되는 조망점 선정 방법을 제시하는 것이다. 본 연구에서는 주요 도로의 교차점, 쇼핑센터 등 주요 시설, 교량 및 육교, 오픈스페이스 등 조망점으로 선정될 수 있는 기준에 해당하는 지점을 각종 자료 및 GIS 기술을 이용하여 추출하는 방법을 제시하였다. 이를 위하여 도로대장의 도형정보와 속성정보 등 데이터와 질의(query), 중첩(overlay) 등의 기능을 적용하였다. 이와 같은 과정을 거쳐 선정된 예비조망점에 대하여 수치지형도의 표고점을 이용한 수치표고모델(DEM)을 구축한 후 시뮬레이션 과정을 통하여 조망점에서의 조망대상에 대한 차폐 유무를 분석하였다. 분석 결과, 기존의 방법에 비해 적은 시간과 비용을 투입하여 체계적인 조망점을 선정할 수 있었고, 선정된 각 조망점의 차폐도도 자동으로 분석할 수 있었다. 따라서, 1차적으로 GIS 기법을 이용한 조망점 분석 이후 전문가의 현장조사를 수반한다면 조망점 선정 및 분석 결과가 향상될 것으로 기대된다. The concern on environmental quality makes the landscape analysis more important than before ever. For the landscape analysis, selection of viewpoint is one of most important stage. Because of its subjectiveness, the conventional viewpoint selection method often missed some viewpoints of importance. The purpose of this study is to develop a viewpoint selection method for landscape analysis using GIS data and techniques. During the viewpoint selection process, spatial and attribute data from several GIS systems were hired. Query and overlay methods were mainly adapted for analysis to find out meaningful viewpoints. The 3D simulation analysis on DEM(Digital Elevation Model) was used for every selected viewpoint to examine wether the view target is screened out or not. Application study at a sample site showed some omissions of good viewpoints without any screening. It also exhibited the possibility to reduce time and cost for the viewpoint selection process of landscape analysis. For the progress of applicability, GIS data analysis process have to be improved and more modules such as automatic screening analysis system on selected viewpoint have to be developed.

조망변화와 매도인의 책임

변우주(Byun, Woo-Joo) 동아대학교 법학연구소 2013 東亞法學 Vol.- No.59

조망이라 함은 마주하는 건물을 피하여 아름다운 자연적ㆍ역사적 풍물인 경관을 바라볼 수 있는 상태라 할 수 있다. 또한 조망은 좋은 풍물을 향수하는 개인적 이익의 측면을 의미하고 있는데 비하여, 경관은 그것이 보다 객관화, 광역화한 가치 있는 자연 상태를 형성하고 있는 면에서 구분할 수 있다. 이러한 경관을 평온하게 조망할 수 있는 권리로서의 조망권의 개념을 인정하는 경우, 이는 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 타인이 토지 위에 건축물 등을 신축함으로써 방해되는 경우에 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리로서, 경관을 조망하여 만족감이나 휴식을 향유할 수 있는 이익에 대한 권리라고 할 수 있다. 이러한 조망이익 또는 조망에 대한 권리로서의 조망권의 법적 보호 가능성과 관련하여, 우리 대법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망으로서 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정되어 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것”이라 판시하여 간접적으로 ‘조망이익’의 권리성을 인정하고 있다. 다만 조망이익의 권리성을 인정한다고 하더라도 기존의 전망을 유지하거나 양호한 조망에 대한 조망이익의 법적 보호 정도 또한 문제가 되고 있다. 따라서 조망이익이 어떠한 요건하에서 법적인 보호를 받을 수 있는지, 또한 법적 보호 대상으로 인정되는 조망이익인 경우에도 어느 정도의 침해에 따라 손해배상 등을 할 수 있는지에 대하여 살펴볼 필요가 있는 바, 이에 대하여 특히 조망이익의 보호대상에 대한 매도인의 지배가 인접지에 미치는지와 관계없이 ‘매도인이 조망의 변화를 제어할 수 있는 지위’를 취득하고 있는지 여부에 대한 관점을 중심으로 이 문제를 고찰하고자 한다, Recently, the right to enjoy comfortable environment has been increased. In other words, an improvement of living conditions leads to the concern on the profit of prospect or prospect right. The profit of prospect involves feeling comfortable and taking a rest to enjoy a view of good scenery, such as natura1 or historic scenery. Concerning with Possibility of legal protection of prospect right, there is no well-defined rules of prospect right in Korea. So, it has been argued that whether prospect right is reflective interest or an independent legal right. Korean courts have not actively recognized the independent legal right of prospect. Therefore, in this thesis, I re-examined the judicial precedent of Korea and Japan that gives a significant impact on the trial of Korea. So, There is a need to review whether profit of prospect can take a legal protection under any requirements. And we must review a some degree of infringement that establishes tort also. In this regard, It is important Whether the seller can acquire the status that control the change of prospect in status.

한강조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석 - 반포 아크로리버파크의 한강조망 3차원 시물레이션을 활용하여-

김수형,최창규 한국부동산분석학회 2023 不動産學硏究 Vol.29 No.1

The Han River is one of the representative views of Seoul. Previous studies have analyzed that the view of the Han River has a positive(+)effect on housing prices, ranging from 6.0~8.0% to a maximum of 16.9% depending on the degree of the view of the Han River. In the 2010s, complexes that actively designed the view of the Han River were built south of the Han River, and the value of the view of the Han River was highlighted, but research on the value of the view of the Han River based on trends and advanced technologies was not conducted. Based on previous studies, this study analyzed the value of Han River view using quantified Han River view rate variables measured by 3D simulation technology for Han River view-specialized complexes. As a result, it was confirmed that the view of the Han River had a positive(+)effect on the apartment price, as in previous studies. When the Han River view rate, a variable extracted through 3D simulation, increases by 1%p, the actual transaction price rises at a rate of change of 0.5%. As a result of analyzing the price impact by classifying the Han River view rate into 5 sections, the actual transaction price of households with 'limited views' was 2.7%, compared to households with 'no view' of Han River at all, 6.7% of households with 'partial views', 11.3% of households with 'significant view', households with 'front views' showed a 13.4% higher result value. This study is meaningful in that it analyzed the value of Han River view by analyzing the degree of Han River view of all households specialized in Han River view through 3D simulation. 한강은 대표적인 서울의 경관 조망 중 하나다. 선행연구는 한강조망은 주택가격에 정도에 따라 6.0%~8.0%, 최대 16.9%까지 정(+)의 영향을 끼친다고 분석하고 있다. 2010년대 들어 한강 이남에 한강 조망을 적극적으로 설계한 단지가 들어섰고, 한강 조망의 가치가 부각되고 있지만 이러한 경향성과 진보된 기술을 바탕으로 한강 조망 가치에 대한 연구는 이뤄지지 않고 있다. 본 연구는 선행연구를 바탕으로 한강 조망 특화 단지에 대해 3차원 시뮬레이션 기술로 측정한 정량화된 한강조망률 변수를 사용하여 한강 조망의 가치를 분석하였다. 이 결과 한강조망은 선행연구와 같이 아파트 가격에 정(+)의 영향을 끼친다는 것을 확인할 수 있었다. 3차원 시뮬레이션을 통해 추출된 변수인 한강조망률이 1%p 상승시 실거래가는 0.5% 변화율로 상승하는 결과가 도출되었다. 한강조망률을 5구간으로 분류하여 가격 영향을 분석한 결과, 한강이 전혀 보이지 않는 세대에 비해, 제한된 조망 세대는 실거래가가 2.7%, 일부 조망이 가능한 세대는 6.7%, 상당한 조망이 가능한 세대는 11.3%, 전면 조망이 가능한 세대는 13.4% 높은 결괏값을 보였다. 본 연구는 한강 조망에 특화된 단지 전 세대 한강조망 정도를 3차원 시뮬레이션으로 분석하여 한강 조망의 가치를 분석했다는 데 의의가 있다고 볼 수 있다.

조망권의 법적 보호범위에 관한 연구 - 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다 40462 판결을 중심으로 -

김성진 단국대학교 법학연구소 2020 법학논총 Vol.44 No.3

The view right refers to the right to legally seek protection when the beautiful landscape or view that the owner of the land or building has enjoyed from before is obstructed by the construction of a building on the adjacent land. There are some negative views on the legal protection of the view right, but the fact that the view right is subject to legal protection is confirmed in academic and Supreme Court precedents. According to the current majority theory, the view right is a right that presupposes that the view on it, such as a beautiful natural, historical or cultural tradition, has a protective objective value, such as a perspective or environmental benefit to enjoy aesthetic satisfaction or mental relaxation. In order for an act to infringe on the view right to be judged as an offense under the judiciary, the degree of infringement on the view right must exceed the number of acceptance limits commonly cited in social norms. According to the 2004 Supreme Court precedent, if the view target of the existing land or building owner is not an objectively valuable landscape, such as a natural, historical or cultural tradition, it is not recognized as the subject of protection of the view right. In this situation, in case the view to the outside through a living room or window is blocked by a building built on the adjacent land, a controversial issue arose as to whether the feeling of closure or pressure caused by the obstruction of view felt by the owners of existing land or buildings could be viewed as an infringement of separate rights or legal protection interests in addition to the previously protected view rights or sunlight rights. This article focuses on the discussion of whether the sense of closure or pressure is a new right or legal protection object other than the view right or the sunlight right, and the scope of the view right by reviewing Supreme Court case 2014.2.27. Docket No. 2009da40462. In details, part II overviews facts and holdings of Korean Supreme Court case 2014.2.27. Docket No. 2009da40462. Part III examines in detail whether the sense of closure or pressure due to blocking view is an infringement of independent legal protection interests, in the order of major foreign countries, the United States, Germany, and France. Lastly, part IV addresses the problems of the Supreme Court ruling, which sees the feeling of closure or pressure due to blocking view as an infringement of independent legal protection interests, and suggests measures to resolve these issues as follows. According to the fact that residents of residential buildings such as apartments live in common, they must bear the situation in which infringement of the view or sunlight occurs to some extent, and the results of comparatively reviewing laws of major foreign countries, it is unlikely that the sense of closure or pressure caused by the block of vision can be recognized as a separate right or legal interest other than the right to view or the right to sunlight. In addition, precedents and academia recognize the right to view as an object eligible for legal protection, but the scope is too narrow. In order to achieve an appropriate balance between efficient use of land and protection of the interests of damaged residents of existing buildings, in the land adjacent to t he d amaged b u ilding, t he h eight and size of t he n ew b uilding e xpected for the purpose of the land prescribed by law should be used as the criteria for judging the view right and the number of acceptance limits. 조망권은 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 인접 토지 위에 건축물 등이 신축됨으로써 방해받는 경우 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리를 일컫는다. 조망권에 대한 법적 보호에 관하여 일부 부정적 견해도 존재하지만 조망권이 법적 보호 대상이 된다는 것은학계나 대법원 판례에서 확인되는 바이다. 현재 통설인 권리법력설에 따르면조망권은 아름다운 자연적, 역사적 또는 문화적 풍물과 같이 그에 대한 조망이 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향유할 수 있는 조망적 이익 내지 환경적 이익이라는 보호할 만한 객관적 가치가 있는 것을 전제로 하는 권리이다. 조망권을 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 판단되려면 조망권의 침해정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 넘어야 한다. 2004년 대법원에서 판단한 기존 토지나 건물 소유자의 조망대상이 자연적, 역사적 또는 문화적 풍물과 같이 객관적 가치 있는 경관이 아닌 경우에 조망권의 보호대상으로 인정되지 않는다. 이러한 상황에서 인접한 토지에 신축한건축물에 의하여 거실이나 창을 통하여 밖을 내다보는 시야가 막히는 경우, 기존 토지나 건물 소유자가 느끼게 되는 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 기존에 논의되어 오던 조망권이나 일조권 이외에 별도의 독자적인 권리나 법적 보호이익의 침해로 볼 수 있는지 여부가 논란이 되는 사안이 발생하였다. 이 글은 이러한 사안을 다룬 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결을검토하여 폐쇄감이나 압박감(개방감상실)이 조망권이나 일조권 이외에 새로운권리나 법적 보호대상에 해당하는 것인지 여부 및 조망권의 범위에 관한 논의에 초점을 두도록 한다. 구체적으로 제II장은 대상사안인 2014년 대법원 판결의 사실관계와 판결요지를 알아보도록 한다. 제III장에서는 시야차단으로 인한폐쇄감이나 압박감을 독자적인 법적 보호이익의 침해로 판단하지 여부를 외국주요국인 미국, 독일, 그리고 프랑스 순으로 구체적으로 검토한다. 마지막 제IV장은 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 독자적인 법적 보호이익의침해로 보는 대법원 판결의 문제점을 검토하고, 이러한 문제를 해결하기 위한방안을 다음과 같이 제시한다. 현재 아파트와 같은 주택용 건물의 주거자가공동생활을 하는데 어느 정도의 조망⋅일조 등의 침해가 발생하는 상황은 감수하여야 한다는 점과 외국 주요국들의 법을 비교법적으로 검토한 결과에 따르면 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 조망권이나 일조권 이외에 별도의 독자적인 권리나 법익으로 인정할 수 없을 것이다. 또한 판례와 학계에서조망권을 법적 보호의 대상으로 인정하고 있지만 그 범위가 지나치게 협소하다. 토지의 효율적인 이용과 기존건물 피해거주자의 이익 보호 사이에 적합한균형을 위해서는 피해건물에 인접한 토지에 법률이 정한 토지의 용도상 예상되는 신축건물의 높이와 규모를 조망권 및 수인한도를 판단하는 기준으로 삼아야할 것이다.