임대차보호법상 임차권등기명령제도의 개선방향

임윤수 가천대학교 법학연구소 2013 가천법학 Vol.6 No.2

주거나 상가건물에 관하여 수요와 공급의 불균형, 소수에 의한 소유와 다수의 이용수요가 존재하는 부동산시장에서 채권관계인 임대차의 경제적 약자인 임차인의 보호를 도모하지 않을 수 없다. 그리하여 “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 로마법상의 임대차가 독일보통법에 이르러 “매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다(Kauf bricht nicht Miete)”는 원칙으로 변화되었으며, 우리의 경우에도 일정한 방식에 대항력을 부여하는 등의 방법으로 부동산임차권은 채권이지만 물권화하고 있다. 즉 부동산임차권의 물권화 경향은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 통하여 부동산임차인의 지위를 강화하는 방향으로 진행되어 왔고 현재도 진행 중이다. 과거 우리는 IMF 체제라는 국가적 경제위기 상황을 겪는 과정에서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 임차인들의 피해를 경험하였다. 그리하여 이러한 문제점을 시정하여 임차인을 보호하고자 임차인 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서도 자유로이 주거이전을 할 수 있도록 하는 주거용 건물에 관한 임차권등기명령제도가 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 제정 2001. 12. 29. 법률 제6542호)의 개정을 통하여 도입하여 현재에 이르게 되었다. 그러나 임차권등기명령제도의 이용이 그다지 높지 않았던 것이 작금의 현실인바, 이 글에서는 형식적으로 존재(임차인의 형식적 보호)하고 있는 동 제도를 활성화하고 실효성을 제고하기 위한 개선방향을 제시하고자 한다. 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기가 임대차의 존속기간 중에 신청할 수 있음에 비추어 임차권등기명령은 임대차의 존속기간 중(임대차계약의 성립과 보증금의 지급을 조건으로)에 임차인이 신청할 수 있도록 개선, 둘째 임차권등기를 한 임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 그 임차권등기에 기하여 직접 경매신청을 할 수 있도록 입법적으로 개선할 것을 제안한다. 이러한 제안이 임차권등기명령제도의 개선을 통하여 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법의 목적을 달성하기를 기대한다. A protection of tenants who are the economic weak cannot help being promoted in a lease which is a claim obligation relationship in real estate market ; the imbalance between supply and demand about residence or commercial building, the ownership by minority and demand by majority are existed. So, a leasehold interest on real property becomes a real right by the way placing opposing power beyond a principle of law which means that a lease cannot be broken by dealing and this trend is continuing.A trend of a leasehold interest on real property to be a real right is proceeding toward strengthening the position of tenants by Housing Lease Protection Act and Commercial Building Protection Act.The Lease Registration Command System that comes from the needs is introduced with the main purpose which guarantees of keeping their opposing power and the right of priority settlement of leaseholders who register the right of lease by the Lease Registration Command. Tenants suffered from not returning of deposit from leaseholders under national economic crisis , IMF.To protect tenants with correcting these problems, the Lease Registration Command System for buildings for residence imposed through the revision of Housing Lease Protection Act on January 21, 1999 Act 5641. In the results, tenants can move anywhere freely and keep opposing power and the right of priority settlement because can register the lease independently. Meanwhile, the exceptional case of civil law for lease of commercial building required on December 29, 2001 Commercial Building Lease Protection Act and introduced into the Lease Registration Command System for commercial buildings.However, the Lease Registration Command System isn't used frequently so this article suggests the way to improve the revitalization of this system and the effectiveness. First of all, the Lease Registration Command should improve to be applied by a leaseholder during a period of lease(on condition of conclusion of lease and refund of deposit) under Civil Code Section 621 that the registration of lease can be applied during a period of existence. Secondly, the legislative improvement that can make leaseholders who registered the lease apply an auction of the registration of lease when they didn't get back their deposit in spite of the end of lease is needed. The pursuit of the purpose of Lease Protection Act for protecting leaseholders as the social, economic weak through the improvement of the Lease Registration Command System is expected.

주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 실무상 문제점에 관한 연구 - 임대인이 부동산소유자가 아닌 경우를 중심으로 -

尹泳琇 ( Yoon Young-soo ) 법조협회 2021 法曹 Vol.70 No.1

주택임대차보호법에서는 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 및 유지를 돕기 위하여 임차권등기명령 제도를 두고 있다. 한편, 현행 민법 하에서는 임차주택 소유자가 아닌 사람도 임대인이 될 수 있고, 대법원 판례에 의하면 이 경우에도 임대인에게 ‘적법한 임대권한’이 인정된다면 그로부터의 주택 임차인에게 주택임대차보호보법상 대항력 및 우선변제권도 인정될 수 있다. 그런데 현행 주택임대차보호법 체계 하에서는 적법한 임대권한을 가진 임차주택 소유자 아닌 임대인으로부터의 주택 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차권등기명령을 받거나 그에 따른 임차권등기를 하는 데에 실무상 문제가 있다. 구체적으로는 피신청인을 임대인으로 기재하여 임차권등기명령신청을 하는 경우 임차권등기가 마쳐질 수 없는 등의 문제가, 피신청인을 임차주택 소유자로 기재하여 임차권등기 명령신청을 하는 경우 적법하게 임차권등기명령이 발령될 수 없는 등의 문제가 있다. 이와 같은 실무상 문제가 발생하는 원인은 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 재판, 집행에 관한 주택임대차보호법 등 관련규정이 임차주택 소유자가 임대인과 동일인일 것임을 전제로 정해진 데에 있으므로, 그와 같은 관련규정은 정비하는 방법으로 실무상 문제를 해결하여야 한다. 다만, 주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 재판, 집행에 관하여 가압류절차를 준용하도록 하는 주택임대차보호법 제3조의3 제3항보다는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 등 하위규범을 개정하는 방법이 바람직하다. Korean Housing Lease Protection Act regulates leasehold registration orders in order to legally aid the lessee to acquire or maintain opposing power and preferential repayment right. Meanwhile, a person can be a lessor of a certain house even he is not the owner of such under Korean Civil Act, and Korean Supreme Court rules that if the lessor was granted ‘legitimate leasing right’ in such cases, the lessee can acquire opposing power and preferential repayment right of Korean House Lease Protection Act. But there are some practical problems when a lessee leased a house from a lessor who is not the owner but granted the legitimate leasing right, then tries to obtain a leasehold registration order or complete a registration of leasehold following such order under Korean House Lease Protection Act. To be more specific, when a leasehold registration order is applied against the lessor, there are problems such as the registration of leasehold not being completed by the execution of the leasehold registration order etc., and when a leasehold registration order is applied against the house owner, there are problems such as leasehold registration order not being able to be legitimately approved etc. The reason for such practical problems lies in the structure of Korean Housing Lease Protection Act and other relevant regulations concerning judgement and execution of leasehold registration orders, which were codified under premise that a lessor is always the house owner, thus such relevant regulations should be revised to resolve such problems. And it would be better to revise sub-regulations such as Regulation on Procedure of Leasehold Registration Orders rather than to revise Korean Housing Lease Protection Act Article 3-3(3) which regulates that Articles of Korean Civil Execution Act concerning provisional seizure procedure apply mutatis mutandis to judgement and execution of leasehold registration orders.

주택임대차보호법상 법정임대차관계와 임차권등기에 의한 소멸시효 중단 여부 - 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결에 대한 비판적 관점에서 -

조인영 연세법학회 2022 연세법학 Vol.39 No.-

The Supreme Court of Korea recently adjudicated in its 2017da226629 decision that the leasehold Registration, ordered by the court according to the Household Lease Protection Act(hereinafter ‘the Act’), does not suspend statutes of limitations. While the district and appellate court reviewed the case only on the issue of the suspension of statutes of limitations by the ‘statutory lease’, which presumes the continuation of a legitimate lease even after the expiration of lease contract until the deposit is fully paid back, the Supreme Court ruled on the effect of the leasehold registration ex officio. These two issues need to be examined further. Firstly, the statutory lease by the Act should be interpreted to last only while the tenant maintains the possession of the residence, as the provisions on the statutory lease was devised to extend ‘exceptio non adimpleti contractus’ for the tenants who still possesses the residence after the expiration of the lease contract. Therefore, the statutory lease expires when the tenant loses its possession and the statute of limitations runs from that date. Secondly, contrary to the Supreme Court’s opinion, the leasehold registration by the court order under the Act should be interpreted to suspend statutes of limitations. The reason is as follows; 1) the leasehold registration by court functions as the substitute of the possession of the residence under the Act. 2) the Supreme Court has declared the tenant’s possession of the residence suspends the statutes of limitations in its precedents, 3) the provisions of attachment, which suspends the statutes of limitations, is also applied analogically to the leasehold registration procedure, 4) the leasehold registration under the Act should be interpreted more favorably than the normal leasehold registration under the Civil Law. Conclusively, although the final decision should have remained the same because the plaintiff did not raise the defense of the suspension, the Supreme Court should have declared that the leasehold registration act suspends the statutes of limitations. 대법원은 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결에서 주택임대차보호법상 임차권등기명령제도에 의한 임대차등기에는 시효중단의 효력이 없다고 판시하였다. 이 사건의 원심은 법정임대차관계에 의한 소멸시효 중단 여부만을 쟁점으로 삼았으나, 상고심에서는 원심에서 직접적 쟁점이 되지 아니하였던 문제에 대해 직권으로 그와 같이 판시한 것인데, 그 논거와 타당성에 대해서는 살펴볼 필요가 있다. 먼저, 주택임대차보호법상의 법정임대차관계는 임차인이 목적물을 직・간접적으로 점유사용하고 있을 때에만 인정된다고 보아야 한다. 법정임대차관계는 점유에 기한 동시이행항변권을 임대차종료 후 목적물을 양수한 제3자에게도 주장할 수 있도록 하기 위해 마련된 규정이기 때문이다. 따라서 임차인이 점유를 상실한 경우에는 법정임대차관계가 종료하고, 그 때로부터 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행한다고 본 원심의 법리 판단은 타당하다. 다음으로, 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의한 임차권등기에는 소멸시효 중단의 효과가 있다고 보아야 한다. 임차권등기명령제도는 임차권이 점유를 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하기 위해 마련된 제도로서 점유를 대체하는 역할을 하는 점, 판례상 임차인이 동시이행항변권을 주장하며 목적물을 점유하고 있는 한 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 보고 있는 점, 임차권등기명령절차에는 가압류에 관한 규정이 준용되며, 임차권등기신청은 가압류와 마찬가지로 법원의 공권적인 확인을 통해 임차권보증금반환채권을 적극적으로 행사하고자 하는 것인 점, 민법상의 저당권이나 일반 임차권등기시에는 등기신청시 협력절차에 채무의 승인이라는 시효중단효가 인정되는데, 일방적 신청만으로 더 강력하게 임차권자를 보호하기 위한 임차권등기를 일반 임차권등기보다 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 부당한 점, 기타 실질적인 공평의 관점에서도 그러하다. 이와 같이 볼 경우, 만일 원고가 임차권등기명령으로 인한 임차권등기를 이유로 시효중단의 재항변을 하였다면 법원은 전술한 바와 같은 이유로 그러한 재항변을 받아들이는 것이 타당하였을 것이다. 비록 사안에서는 원고가 소멸시효 중단의 재항변을 하지 않았으므로 결론에 영향이 없으나, 대법원이 직권으로 판시함에 있어서는 상고 기각 이유로 ‘임차권등기명령제도에 의한 임차권등기는 소멸시효 중단 사유에 해당하나 원고가 시효중단의 재항변을 하지 않았다’고 보았어야 한다고 생각한다. 향후 임차권등기명령제도의 임차인 보호 취지에 보다 부합하는 전원합의체 판결이 나오기를 기대해 본다.

주택 및 상가임차권의 공시에 관한 연구

류창호 전남대학교 법학연구소 2013 법학논총 Vol.33 No.2

According to Korean Hosing Lease Protection Act and Commercial BuildingLease Protection Act, tenants obtain opposing power and preferential paymentright for their leases from the next day when they notify moving-in reports andhave definite date at local government office(Dong Office). But, as the residentregistration and definite date of the tenants aren’t announced publicly, it can givethe persons concerned unexpectable damages. For preventing from these problems, I suggest the way to register leaseholds bycommission registration of local government office that take charge of the tasks onresident registrations and definite dates by maintaining opposing power andpreferential payment right of the leases. Though leasehold interest on real property isn’t real property, in regards thatcurrent the Real Property Registration Act allows registration of leasehold intereston real property, housing and commercial building leases have functioned as a realright actually and commission registration based on leasehold right registrationorder in the Real Property Registration Act has introduced, housing and commercialbuilding leaseholds are needed to be announced publicly through registration. So,I propose alternative way to announce opposing power and preferential paymentright of the housing and commercial building leases publicly by the commissionregistration of the local government offices that grant definite dates, while theopposing power and preferential payment right of the leases still take effect by theresident registrations and definite dates to maintain the intention of current Hosing Lease Protection Act and Commercial Building Lease Protection Act. Thereby, tenants of the housing and commercial building leases can still havethe opposing power and preferential payment right, and as the persons concernedor third parties can read the existence, order of priority, the force of the leaseholdsand so forth through the registration of leaseholds, it is expected that the securityand rapidity of the transaction will improve. 우리 민법은 제186조에서 성립요건주의를 채택함으로써 부동산물권변동을 위해서는 등기를 필수적인 요건으로 하고 있지만, 부동산등기법은 등기의 공신력의 전제가 되는 등기관의 실질적 심사권을 부여하지 않는 결과 등기신청의 진정성을 확보하기 위하여 등기의무자와 등기권리자의 공동신청주의를 원칙으로 채택하게 되었다. 이러한 공동신청주의로 인하여 전통적인 용익물권인 전세권조차도 등기의무자인 전세권설정자의 전세권설정등기신청에 대한 거부감과 비협조로 전세권설정등기 없는전세권인 소위 채권적 전세 또는 임차권이 주로 활용되어 오고 있다. 그러나 채권적전세 또는 임차권이 갖는 채권으로서의 한계로 인하여 채권자인 임차권자의 불이익을 구제하기 위하여 특별법인 주택임대차보호법 등을 통하여 등기 없이도 채권에 대하여 대항력과 우선변제권을 부여하는 특례를 인정하여 왔다. 소액임차인의 보호라는 사회보장적 차원에서 주택임대차보호법의 입법취지는 존중되어야 하지만, 소액임차인의 보호라는 입법취지를 유지하면서도 주택임차권의 적극적 공시를 통한 부동산거래의 안전이라는 점도 희생되어서는 안 될 중요한 가치임에는 틀림없다. 이를 위하여 이 논문에서는 주민등록과 확정일자에 의한 주택 및 상가임차권의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주민등록과 확정일자에 관한 사무를 담당하는 공무소의 촉탁에 의하여 임차권을 등기할 수 있는 방안에 관하여 서술하였다. 비록 부동산임차권 자체는 부동산물권이 아니지만 현행 부동산등기법은 대항요건으로서 부동산임차권의 등기를 허용하고 있고, 주택 및 상가임차권이 사실상 물권으로서의 기능을 하고 있다는 점 및 임차권등기명령에 의한 촉탁등기가 도입되어 있다는 점에서볼 때, 주택 및 상가임차권에 대해서 예외적 등기가 아니라 원칙적으로 등기를 통하여 임차권을 공시할 필요가 있다. 다만 현행 임대차보호법령의 제도의 취지를 유지하기 위해서 전입신고와 확정일자를 통하여 우선적으로 대항력과 우선변제력을 부여하되 확정일자를 부여한 공무소에서 임차권등기를 촉탁함으로써 주택 및 상가임차권의 대항력과 우선변제력을 신속하게 공시하기 위한 방안을 제시하고자 하였다. 이를 통하여 주택 및 상가임차인은 기존의 대항력과 우선변제력을 여전히 인정받을 수 있을 뿐 아니라, 임차권이 설정된 주택 및 상가건물에 대한 이해관계인이나 제3자는 임차권등기를 통하여 임차권의 존재, 순위 및 효력 등을 열람함으로써 거래의안전과 신속성을 제고할 수 있을 것으로 생각한다.

임차권등기명령을 통한 임차보증금반환절차에 관한 연구

김정태(Kim, Jung-Tae) 한국법이론실무학회 2018 법률실무연구 Vol.6 No.4

임차인이 건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 회수하지 못하는 사례가 빈발하면서 주거를 옮기면서 주민등록을 이전하는 것이 대항력의 상실로 연결되는 것을 방지할 필요에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기제도가 도입하게 되었다. 경제적약자인 임차인이 보증금 회수를 보장받고, 주거안정을 위해 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 실행하는 전세금반환보증제도가 도입되고, 이를 이용하는 세입자가 증가하고 있다. 임대차기간 만기때 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못 한 경우 위 기관에서 보증금을 세입자에게 내어주고, 임대인에게 구상권을 청구하는 제도로서 임차인이 불편함이 없이 임차보증금을 보장받는 것이라는 측면에서는 긍정적 제도이다. 하지만 절차상 임차인이 보증금을 위 기관을 통하여 지급받는 과정에서는 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 완료되어야 비로소 임차보증금을 수령할 수 있다. 임차인이 임차권등기를 완료하면 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하더라도 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시켜주기는 하지만, 임차권등기가 완료되는 시간이 최소 1~3주 이상은 소요되는 바 위 보증제도에 의한다 하더라도 임차인의 불편과 손실은 잔존하고 있다. 이에 대해 임차인이 임차기간 만료와 동시에 임대인으로부터 임차보증금을 지급받지 못하였음을 위 기관에 신고하면 위 기관은 이를 확인과 동시에 우선 임차보증금을 선 지급하고, 임차인의 임차보증금반환채권은 위 기관에 담보목적의 채권양도완성을 통해 위 기관이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 대위신청하는 실무처리 방안이 필요하다. The leasehold registration system by leasehold registration orders was born out of necessity for preventing the transfer of lessees resident registrations from leading to loss of opposing power when they remove their residence as the cases that they cannot collect their deposits even though the lease of buildings ends are frequent. The system of repayment guarantee of deposits implemented by Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) and Seoul Guarantee Insurance Company (SGI) were introduced to make lessees, the economically vulnerable, ensure the collection of deposits and stabilize their residence. And the number of tenants who use this is increasing. The above institutions give the tenants their deposits when they do not receive their guarantee deposits on leases from lessors when terms of lease expire and exercise the right to indemnity over their lessors through the system. It is the positive system in that tenants ensure their guarantee deposits on leases without inconvenience. However, tenants can receive their guarantee deposits on leases only when their leasehold registration by leasehold registration orders is completed in the process that they receive them from the above institutions according to the procedure. When tenants complete leasehold registration, their opposing power and preferential payment right acquired before are kept as they are even though their housing tenure is lost or their resident registration is moved out, but it takes one to three weeks to complete leasehold registration. There are still inconvenience and loss of lessees even by the guarantee system. After tenants report the fact that they did not receive their guarantee deposits on leases from their lessors at the same time as the termination of the periods of lease, the above institutions shall immediately paid them to them as soon as this is checked. And as the repayment bonds of guarantee deposits on leases shall be regarded as the completion of transfer of claim for the purpose of security in the above institutions, the plan that the institutions subrogate leasehold registration by leasehold registration orders is required.

주택 및 상가건물에 대한 임차권등기명령의 보전처분성에 관하여

유병태,박종찬 강원대학교 비교법학연구소 2022 江原法學 Vol.69 No.-

From the time of Roman law, the rental system was protected by debt by paying rent for non-consumer goods owned by others. Historically, the status of the lessee was evaluated as inferior to that of the lessor. In particular, when renting real estate in Korea, it was common for the lessor to receive a security deposit in advance to secure the lessee’s non-performance. However, as the amount of the deposit increased, the need for protection of the tenant’s right to return the deposit arose. In particular, in the case of houses or commercial buildings, if the deposit is not returned at the end of the lease, the lessee will have difficulties in moving in reality. It was enacted and implemented a registration system based on the lease registration order. The provisional seizure of real estate under the Civil Execution Act applies mutatis mutandis to the registration under this leasehold registration order. However, the registration by the leasehold right registration order is a very uneasy position for the lessee, who must immediately move to the office upon termination of the lease due to the entrustment of the registration after the request for the leasehold registration order is served on the lessor who is the debtor through the court. In order to protect such lessee, in order to expedite the registration procedure, even in the case of registration under the leasehold registration order, by the court’s decision, the registration must first be entrusted to the registry office, and after the leasehold registration has been completed, the civil service is sent to the lessor who is the debtor. We would like to examine the necessity of applying mutatis mutandis to the service provision of provisional seizure of real estate. 임대차제도는 로마법시대부터 타인소유의 비소비물을 차임을 지급하고 빌려쓰게 하는 것으로 채권적으로 보호를 받았다. 역사적으로 임차인의 지위는 임대인에 비하여 열위적 지위로 평가되었고, 특히 우리나라에서는 부동산을 임차할 경우에 임대인이 임차인의 차임채무불이행 등을 담보하기 위하여 보증금을 선급받아 두는 경우가 일반화 되어 있었다. 그러나 그 보증금이 고액화됨으로 인하여 임차인의 보증금반환청구권의 보호필요성이 대두되었다. 이에 특히 주택이나 상가건물의 경우에는 임대차종료시에 보증금을 반환받지 못하면 임차인이 현실적으로 전거의 어려움이 발생하는데, 민법상 인정되는 동시이행항변권만으로는 임차인보호에 미흡하여 특별법으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 제정하여 임차권등기명령에 의한 등기제도를 시행하고 있다. 이 임차권등기명령에 의한 등기를 위해서는 민사집행법상의 부동산가압류규정을 준용하고 있으나, 그 촉탁등기가 부동산가압류는 가압류결정이 되면 촉탁에 의하여 부동산가압류등기가 경료된 후에 채무자인 임대인에게 송달하는 과정을 거치도록 하고 있으나, 임차권등기명령에 의한 등기는 채무자인 임대인에게 임차권등기명령신청이 법원을 통하여 송달된 후에 그 등기촉탁이 이루어짐으로 인하여 임대차종료로 즉시 전거를 하여야 하는 임차인에게 심히 불안한 위치로 전략시킬 우려가 있으므로 이러한 임차인을 보호하기 위하여 그 등기절차의 신속을 위하여 임차권등기명령에 의한 등기의 경우에도 일단 법원의 결정에 의하여 등기소에 등기촉탁을 먼저 하여 임차권등기가 경료된 후 채무자인 임대인에게 송달하도록 민사집행법 부동산가압류의 송달규정의 준용의 필요성을 살펴보고자 한다.

임차권등기말소에 대한 개선방안 검토

신동진 건국대학교 법학연구소 2023 일감부동산법학 Vol.- No.26

In recent years, housing prices have been falling rapidly. However, some rental deposits are close to 80% of the house price. In a situation where the real estate market is frozen, there may be a situation where the deposit cannot be returned to the tenant. The Housing Lease Protection Act already implements a leasehold registration order system for lessees. However, the current leasehold registration order system is not necessarily an advantageous system for the lessee. Arranging a plan to have the landlord prepare a deposit is also a way for the lessee to smoothly return the deposit in the end. In particular, if the lessor fails to return the deposit and the leasehold registration is entered in the register, the delivery of the building and the procedure for the return of the deposit are no longer a relationship between the lessor and the lessee. Therefore, in this paper, a solution was studied in a quick and mutually beneficial way by combining the repayment deposit procedure and the liberation deposit procedure. This benefits landlords and tenants, as well as the courts. This is because lessors can reduce the risk of losing ownership, lessees can secure deposits through simplified procedures without unnecessary additional legal procedures, and the number of cases in court can be reduced. Therefore, it is expected that mutual benefits will be achieved by revising the existing liberation deposit procedure and repayment deposit procedure. 최근 주택가격의 시세가 급격히 하락하고 있다. 그런데 일부 임대보증금은 주택가격에 거의 80%에 육박하고 있다. 부동산시장이 얼어붙고 있는 상황 속에서 임차인에게 보증금을 반환할 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 이미 주택임대차보호법에는 임차인을 위해 임차권등기명령제도를 시행하고 있다. 그런데 현행 임차권등기명령제도가 반드시 임차인에게 유리한 제도만은 아니다. 임대인에게 보증금을 마련하게 할 방안을 주는 것도 결국에는 임차인이 원활하게 보증금을 반환받을 수 있는 길이기 때문이다. 특히 임대인이 보증금반환을 하지 못해서 임차권등기가 등기부에 기입되었다면, 더 이상 임대인과 임차인 사이에 건물의 인도와 보증금반환절차가 동시이행의 관계가 되지 못한다. 따라서 본고에서는 변제공탁절차와 해방공탁절차를 접목하여 신속하고 상호 이익되는 방법으로 해결방안을 연구하였다. 이는 임대인과 임차인, 그리고 법원에도 이익이 된다. 임대인은 소유권을 상실할 위험을 줄이고, 임차인은 불필요한 추가 법적 절차 없이 간소한 절차를 통해 보증금을 확보할 수 있으며, 법원에서는 각종 사건의 수를 줄일 수 있기 때문이다. 따라서 기존의 해방공탁절차와 변제공탁절차를 개정하여 상호 이익되기를 기대한다.

Improvements for the Problem of Housing Lease Protection Act Article 3-3

Jong-Ryeol Park(박종렬) 한국콘텐츠학회 2012 한국콘텐츠학회논문지 Vol.12 No.8

주택임대차보호법 제4차 개정에서 신설한 임차권등기명령제도는 임대차기간이 만료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임차주택에 임차권등기를 마치면 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선 변제권을 상실하지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있어 사회·경제적 약자인 임차인의 권익보호에 중점을 두고 있다. 그러나 현실에서는 고액의 임차보증금을 반환받지 못하여 자유롭게 주거를 이전할 수 없는 임차인들이 대부분이고, 어쩔 수 없이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마쳐서 이주를 하였다 하더라도 빠른 시일내에 임차보증금을 반환받지 못하는 등 여러 가지 문제점이 있는 바 이에 대한 개선방안을 본 연구에서 제시하고자 한다. The Lease Registration Instruction system that newly established in 4th opening a court of the Housing Lease Protection Act has regulated the following. After the lease expires, if finish the lease registering on the rental house to leaseholder who did not return the deposit. Previous opposing power and Priority Repayment Right are preserved intact. And after the leasehold registration, even if loss the claiming requisite of Housing Lease Protection Acts Article 3 Paragraph 1, already acquired opposing power and the Priority Repayment Right will not be lost. Thus, the tenants free to transfer its residences without anxiety. So it is focused on protecting tenants rights who social and economic weak person. But in reality, did not return the expensive lease deposit. So, most tenants cannot transfer freely their residences. Or even if migration as completing the lease registration unavoidably by Lease Registration Instruction, they cannot receive their lease deposit as soon as possible, like this there are many problems. So, propose the improvement plan by this study.

VECM 모형을 이용한 임차권등기명령에 영향을 미치는 요인 분석

이숙연,전해정 한국부동산법학회 2024 不動産法學 Vol.28 No.1

본 연구는 전세보증금 미반환 사태에 영향을 주는 요인들을 정량적으로 분석하기 위해 종속변수를 임차권등기명령 건수로 하고 독립변수는 회사채금리, 전세가율, 전세가격지수, 공동주택 매매실거래 가격지수로 하여 벡터오차수정모형을 이용해 분석하였다. 충격반응 분석결과, 회사채금리와 전세가율은 임차권등기명령과 양(+)의 영향을 보이고 전세가격지수와 매매실거래 가격지수는 임차권등기명령과 음(-)의 영향을 보이는 것으로 나타났다. 분산분해 분석결과, 임차권등기명령이 발생하는 초기에는 전세가격지수가큰 영향력을 미치고, 회사채금리는 모든 시차에서 지속적으로 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구결과에 따르는 시사점은 전세보증금 미반환과 같은 전세사고의 예방을 위해서는 정부는 금리의 상승과하락, 전세가격지수와 매매가격지수의 변화 등을 면밀히 분석하고 지속적으로 모니터링하면서 시장 상황에 맞는 정책을 수립・집행할 필요성이 있다는 것이다. This study analyzed factors influencing the non-returned of Chunsei deposits quantitatively by using the number of lease registration orders as the dependent variable and corporate bond interest rates, Chunsei rate, Chunsei price index, and index of actual transaction prices for residential property as independent variables, using vector error correction model. The shock response analysis showed that corporate bond interest rates and Chunsei rate exhibited a positive effect on lease registration orders, while the Chunsei price index and the index of actual transaction prices showed a negative effect. The variance decomposition analysis revealed that initially, the Chunsei price index had a significant influence on the occurrence of lease registration orders, while corporate bond interest rates consistently exerted a significant influence at all time lags. The implications drawn from this study suggest that for preventing incidents such as non-returned of Chunsei deposits, the government needs to thoroughly analyze and continuously monitor changes in interest rates, Chunsei price index, and House price index, and formulate and implement policies tailored to the market conditions.

주택임차권 공시제도의 개선방안

지원림(Jee, Won-Lim) 한국법학원 2015 저스티스 Vol.- No.150

국민의 주거생활의 안정을 위하여 주택임대차보호법은 주택임차권에 대항력 및 우선변제권을 부여한다. 그런데 대항력과 우선변제권이라는 제3자효를 가지는 주택임차권이 물권에 근접하게 됨에 따라 양수인 등 잠재적 이해관계인을 위하여 그 공시가 불가결하다. 그런데 주택임차권에 관한 현행의 공시방법으로 - 예외적으로 이루어지는 임차권등기를 제외하면 - 주민등록(전입신고) 및 확정일자부를 들 수 있지만, 그 어느 것이나 잠재적 이해관계인 및/또는 임차인의 보호에 부족하다. 나아가 제3자효 있는 권리의 공시는 그 권리의 존재 및/또는 내용에 관한 정보원으로 기능하여야 하는데, 복수의 정보원을 운용하는 현행의 공시제도는 제도 본연의 기능을 하지 못할 뿐만 아니라 상당한 사회적 비용을 필요로 한다. 이러한 점들을 고려할 때 “물권화”된 권리로서 주택임차권의 공시는 부동산등기를 통하여 이루어져야 한다. 다만 임차인의 보호를 위하여 단독신청 그리고 그에 대한 이의기회의 부여 등의 특성을 인정할 필요가 있다. 나아가 소액임차인의 우선변제권도 일정액의 범위 내에서 모든 임차인에게 확대하는 것이 바람직하다. According to the Housing Lease Protection Act, lessees obtain opposing power and preferential payment right: Even though it is not registered, if the lessee has completed delivery of a house and the resident registration, the lease shall take effect against the third person from the following day thereof (Art. 3, para. 1); Any lessee who has met the requirements for opposing power and obtained the fixed date on the lease contract document, shall be entitled to receive the repayment of the deposit from the converted price of the leased house (including the site thereof), in preference to any junior obligors and other creditors, at the time of an auction as provided by the Civil Execution Act and a public sale as prescribed by the National Tax Collection Act (Art. 3-2, para. 2); The lessee shall be entitled to receive a repayment of a specified amount of the deposit in preference to other persons having the security rights in the leased house (Art. 8, para. 2). Because of the third-party effect of housing lease, the public notice thereof is necessary. But, the existing method of the public notice, i.e. the resident registration and the fixed date, is imperfect. Therefore, the persons concerned can be harmed unexpectedly. The Author proposes the registration as the method of the public notice of housing lease.