반복경매를 고려한 주택경매시장의 낙찰률 분석: 1차 낙찰률을 중심으로

조무상 조선대학교 지식경영연구원 2023 기업과 혁신연구 Vol.46 No.2

This study proposes a model for analyzing the winning rate in house auction markets that can reflect the specificity of the Korean court auction system that allows repeated auctions under the minimum sale price system. Since the auction market indicators, the winning rate and the winning price rate, are imperfect indicators because they do not remove the risk factors embedded in individual real estate, this study aims to estimate the first-round winning rate. Since houses sold on the first sale date are less likely to contain risk factors, the proportion of winning auctions among newly auctioned ones is defined as the 'first-round winning rate' and a model is established to identify it by estimating the total winning rate equation which is a function of the total number of auctions and the total number of winning bids. Estimating the total winning rate equation using a panel data of 17 provinces for the apartment auction market for the period of January 2005 to December 2022 provides that the estimated coefficients of the total number of auctions and the total number of winning bids are consistent with the theoretical sign of the winning rate model proposed in this study, and the first-round winning rate would be about 14%. This low level of the first-round winning rate suggests that institutional improvements are needed to improve the speed of auctions, and may contribute to future research to estimate the true winning rate without risk factors. 본 연구는 최저매각가격제 하에 반복경매를 허용하는 우리나라 경매제도의 특수성을 반영할 수 있는 경매시장의 낙찰률 분석모형을 제안한다. 경매시장 지표인 낙찰률 및 낙찰가율은 개별 경매건에 내포된 위험요인이 제거되지 않아 불완전한 지표이므로, 본 연구는 1차 낙찰률 추정을 목적으로 한다. 첫 매각기일에 매각된 주택은 위험요인을 포함할 가능성이 낮으므로 신규경매건 중 낙찰건수의 비율을 ‘1차 낙찰률’로 정의하고, 경매건수합계 및 낙찰건수합계의 함수인 낙찰률 방정식 추정을 통해 1차 낙찰률을 식별할 수 있는 모형을 수립한다. 2005년 1월~2022년 12월 기간의 아파트경매시장에 대한 17개 시도별 패널자료를 이용하여 낙찰률 방정식을 추정한 결과, 낙찰률에 대한 경매건수합계 및 낙찰건수합계의 추정계수는 본 연구가 제안한 낙찰률 모형의 이론적 부호와 일치하였으며, 1차 낙찰률은 약 14% 수준으로 나타났다. 이와 같은 낮은 수준의 1차 낙찰률은 경매의 신속성을 제고하기 위한 제도적 개선이 필요함을 시사하며 또한 향후 위험요인이 제거된 진정한 낙찰가율 추정을 위한 후속연구에 기여할 수 있을 것이다.

공공건설공사 발주방식에 따른 비용성과 실증비교 - 설계변경에 대한 낙찰률 매개효과를 중심으로 -

문효수,이현수,박문서,이보경,주선우,손보식,Moon, Hyosoo,Lee, Hyun-Soo,Park, Moonseo,Lee, Bogyeong,Joo, Seonu,Son, Bosik 한국건설관리학회 2015 한국건설관리학회 논문집 Vol.16 No.5

기존연구에서 Design-Build(이하 "DB")가 Design-Bid-Build(이하 "DBB")발주방식보다 비용측면에서 우월하다고 하는 이유는 설계변경이 적기 때문이다. 그러나 만약 DBB가 낙찰률이 낮아 이것을 만회하기 위해 설계변경을 발생시켰다면, DB가 설계변경이 적기 때문에 우월하다는 것은 잘못된 판단이다. 따라서 이러한 판단의 오류를 확인하기 위해 발주방식과 설계변경, 혹은 낙찰률과 설계변경의 영향관계만 분석하던 두 종류의 연구들을 종합적으로 분석하는 것을 시도했다. 또한 경로분석기법을 통해 프로젝트 타입 별로 발주방식과 낙찰률이 설계변경에 미치는 효과크기를 동시에 비교함으로써 낙찰률의 매개효과를 검증하였다. 그 결과 특정 프로젝트 타입에서는 발주방식과 설계변경 사이에 낙찰률이 개입하여 매개효과를 발생시키고 있으므로, DB가 DBB보다 설계변경이 적기 때문에 우월하다고 판단할 수 없음을 검증하였다. 이로써 발주방식이 낙찰률을 통해 설계변경에 작용하는 원리를 밝히고, 낙찰률의 정체성을 기존 연구와는 다른 관점에서 규명하였다. 이를 바탕으로 프로젝트 특성에 따른 매개효과를 고려한 발주방식 선정과 성과측정에 도움을 줄 수 있을 것이라고 기대한다. According to previous research, the reason why Design-Build(hereinafter "DB") outperforms Design-Bid-Build(hereinafter "DBB") in terms of cost is due to less change orders(hereinafter "COs"). However, if biddropping was low for DBB resulting into increasing COs, then it would be wrong to conclude that DB is superior due to less COs. Therefore, in order to confirm such misjudgment, the attempt to comprehensively analyze biddropping, COs and delivery method was made as previous methods had analyzed either the relationship between delivery method and COs, or biddropping and COs. This research uses path analysis, which simultaneously compares effect sizes on COs according to delivery method and biddropping based on the project type, and validated the mediator effect. The research proved that DB outperforms DBB due to less COs cannot be validated as biddropping caused a mediator effect by intervening between the delivery method and COs for specific project types. Therefore, the mechanism of delivery method acts on COs through biddropping was established. Also, the identity of biddropping was investigated in a different perspective from previous research. Based on this result, this research is expected to help determine a delivery method by considering the mediator effect of specific projects and evaluate performance.

건설공사 설계변경 계약금액 조정 방식에 관한 고찰

김미자 한국지방계약학회 2018 지방계약연구 Vol.9 No.2

「국가계약법」에 따르면 건설공사 도급계약은 상호 대등한 입장에서 합의에 따라 공정 하게 계약을 체결하고 신의를 지켜 성실하게 계약을 이행하여야 한다. 물가변동이나 설 계변경에 의한 계약금액 조정은 관련법 및 계약조건에 따라 대부분 계약당사자간 분쟁까 지 가지 않고 원만하게 진행을 하고 있다. 그러나 일부 발주기관은 관련 법규의 모호함 등을 이유로 설계변경 계약금액 조정 등에 대하여 책임을 회피하여 발주자와 계약상대자 간 법적 분쟁이 증가하고 있는 실정이다. 당초 계약이 계약상대자의 책임 없는 사유로 인 해 공사기간이 연장되거나 추가비용이 발생한다면 계약금액을 조정함이 마땅하다. 따라 서 물가변동이나 설계변경에 의한 계약금액 조정은 관련법 및 계약조건에 따라 대부분 계약당사자간 분쟁까지 가지 않고 원만하게 진행하여야 한다. 17) 「국가계약법」은 장기공사 또는 발주자가 요구하여 설계변경이 발생하는 경우, 신규비 목 단가 적용함에 있어 설계변경 당시를 기준으로 산정한 신규 단가와 낙찰률 범위 내에 서 협의하여 결정하도록 규정하고 있다. 하지만 일부 기관에서는 설계변경의 규모가 변 경되어 공사량이 증가하거나 공사기간이 장기화 됨에도 불구하고, 단순히 계약단가를 적 용하여 계약금액을 조정하는 사례가 존재하고 있다. ‘FIDIC 계약조건’, 미국 ‘FAR 규정’, 영국 ‘JCT 계약조건’, 독일 BGB(민법), 일본의 ‘계약 금액 조정 규정’ 등의 외국 규정을 살펴보면, 계약금액을 조정할 때 ‘Variation’이나 ‘Change Order’ 조항에 근거하여 발주자와 시공자가 협의하여 공정한 금액을 지급하도록 규정하고 있다. 입찰자가 직접 소요물량과 시공원가를 산출하는 순수내역입찰, 총액계약 이나 단가계약이 주로 활용되고 있다. 또한, 신규 비목(품목)은 원칙적으로 추가공사의 일 종으로 볼 수 있기 때문에 별도 계약이 가능하다. 때문에 설계변경을 요구한 주체와 상관 없이 발주자와 시공자가 합의하여 신규 단가를 결정한다. 우리나라 설계변경 환경과 매 우 다르다. 우리나라의 경우에는 보통 낙찰률을 적용하여 설계변경 계약금액을 변경한다. 시공자가 해당 공사를 수주하고자 할 때, 이를 위하여 전략적인 가격 투찰이나 덤핑으로 낙찰률 을 이용하는 경우가 종종 있다. 물론 이렇게 계약된 공사 내용에 대하여는 시공자가 감수 하는 것이 당연하다. 하지만, 발주자나 설계자를 원인으로 하여 이루어지는 설계변경에 대해서까지 계약시점의 낙찰률을 적용하여 계약금액을 조정하는 것은 불합리하다고 판 단된다. 때문에 장기공사의 경우 발주자나 설계자의 원인으로 설계변경이 발생할 때 설 계변경 시점에서 새로운 신규단가를 산출하여, 여기에 낙찰률을 적용하는 것이 바람직하다고 본다. According to the 「National Contract Law」, contracts for construction contracts must be concluded in a fair and equitable manner, mutually agreed, and honorable and faithful to the contract. The adjustment of the contract amount due to the price change or design change is proceeding smoothly without the dispute between the contracting parties mostly according to the related laws and contract conditions. However, some of the ordering organizations have avoided responsibility for adjustment of design change contract amount due to ambiguity of relevant laws and regulations, and legal disputes between contractor and contractor are increasing. If the contract is originally due to the contractor’s non-liability, extension of the construction period or additional costs may be necessary. Therefore, the adjustment of the amount of contracts due to price fluctuations or design changes should be smoothly proceeded in accordance with the relevant laws and contract conditions, without dispute among the contracting parties. The “National Contract Law” requires that, in the case of a long-term construction or a change of design required by the client, the new unit price shall be decided within the range of the new unit price calculated at the time of design change and the successful bid rate. However, in some organizations, there is a case where the contract amount is adjusted by simply applying the contract price, even though the size of the design change is changed and the construction amount is increased or the construction period is prolonged.39) If you look at foreign regulations such as ‘FIDIC contract condition’, US ‘FAR regulation’, UK ‘JCT contract condition’, German BGB (Civil law), Japan ‘Contract amount adjustment regulation’, ‘Variation’ The contractor and the contractor agree to pay a fair amount based on the “Change Order” clause. The pure bidding, the total contract or the unit price contract, which calculates the required quantity and the construction cost directly, is mainly used by the bidder. In addition, new contracts (items) can be contracted separately because they can be regarded as a kind of additional construction in principle. Therefore, the contractor and the contractor decide the new unit price regardless of the subject who requested the design change. It is very different from the design change environment in Korea.

공공 건설공사 담합효과 추정을 위한 계량경제학적 추정방법 개선 연구

최명섭,김명수,신동엽 한국재정학회 2019 재정학연구 Vol.12 No.2

To estimate collusion effects in bid rigging in Public Construction works, this paper focuses on Econometric application and development of deriving normal bid price rate. When successful bid rate, in form of ratio variable, is used as a dependent variable, econometric problems are pointed to be arisen such as the censored data problem and heteroskedasticity. Therefore, weighted least square regression, tobit regression, and grouped logistic regression model are applied as solution. Empirical results are derived that the collusion effect is getting smaller in order of OLS, tobit regression, WLS, and grouped logistic regression based on CAK bidding data between 2008 and 2016. Especially, in grouped logistic regression, the smallest collusion effect is found because the dependent variable, the successful bid rate, is converted to logistic distribution and heteroskedasticity is considered. The result implies that economic estimation of collusion effects in bid rigging requires consideration of both heteroskedasticity and characteristics of ratio variables. 본 논문에서는 공공 건설공사 담합효과 산정을 위해 기존 문헌들을 비판적으로 검토하고, 특히 계량경제학적 접근법에 초점을 맞추어 개선안을 도출하는데 목적이 있다. 본 논문에서는 낙찰률을 종속변수로 사용할 경우 발생하는 계량경제학적 문제점으로 낙찰률 자료의 이분산 문제, 중도절단 문제 및 비율종속변수의 미고려 문제 등을 도출하였고, 이의 대안으로 가중회귀, 토빗, 집단화 로짓 모형을 제안하였다. 실증을 위해 한국건설협회의 2008~2016년 사이에 체결된 공공건설 기술형입찰 데이터 709개를 대상으로 분석한 결과, 토빗 모형의 담합효과는 통상회귀모형과 비슷하게 나타났으나, 가중회귀모형과 그룹화 로짓모형의 담합효과는 다른 모형보다 작아지는 것으로 분석되었다. 특히 그룹화 로짓모형의 담합효과가 가장 작게 나타났는데, 이는 종속변수인 낙찰률을 누적로짓분포로 적용하였고, 추가로 이분산이 고려되었기 때문으로 판단된다. 본 연구의 결과는 낙찰률을 이용한 계량경제 모형 추정 시에는 이분산과 비율변수의 고려가 필요하다는 것을 시사한다.

택지 개발 판매시설용지에 있어서 몇 가지 문제점과 해결방안

차희범,이춘원 한국집합건물법학회 2019 집합건물법학 Vol.32 No.-

Among the lands supplied by the housing site development, the “resident residential land, support facility land, neighborhood living facility land” (hereinafter referred to as “sales facility land”) are those who bid at a higher bid price as the land is supplied in a competitive bidding manner. It is taking a way to supply land. The problems that occurred by reviewing the laws on the supply of sales facilities in the 「Act on the Promotion of Housing Development」, 「Urban Development Act」, and 「Act on Industrial Location and Development」, which can supply development of residential land, and investigating the bidding price, winning bid price and winning rate of sales facilities among representative residential development areas based on each law were derived. After the land development, the land price is set high because the bid is made with the highest bidding price on the sales facility site using the highest bidding method. Inevitably, there is a butterfly effect of transferring high rents to tenants who enter the facility. In this situation, there was a problem of high profit of the business entity according to the bidding method of the sales facility land. Therefore, in this study, as a solution to the problems, ① The prospective bidding rate is investigated through pre-sale surveys on land that is likely to be overheated before the supply of the sales facility site. ② Restrictions on the sale of the site for sales facilities were introduced, and it was proposed that real users could receive the winning bid by making it difficult for entry of the singers who participated in the bid for the purpose of receiving royalties. 택지 개발이 공급하는 용지 중 “준주거용지, 지원시설용지, 근린생활시설용지” (이하 “판매시설용지“라 하겠다.) 등은 토지를 경쟁 입찰 방식으로 공급함에 따라 높은 입찰가격으로 입찰 한 자에게 토지를 공급하는 방식을 취하고 있다. 택지 개발 공급이 가능한 「택지개발촉진법」, 「도시개발법」 및 「산업입지 및 개발에관한 법률」의 판매시설용지 공급에 대한 법률 검토 및 각 법률에 근거한 대표적 택지 개발 지역 중 판매시설용지의 입찰가격과 낙찰가격 및 낙찰률을 조사하여 발생된 문제점을 도출하였다. 택지 개발 후, 최고가 입찰 방식으로 판매시설 용지에 대해 높은 입찰 금액으로 낙찰이 이루어짐에 따라 토지 원가가 높게 책정 되다 보니, 낙찰 받은 실수요자가 낙찰 받은 용도에 맞는 건축물을 일반 수요자에게 공급할 시, 높은 분양가로 분양 할 수밖에 없게 되고, 이는 그 시설에 입점하게 되는 임차인에게 높은 임대료를 전가하게 되는 나비효과 문제가 발생 되며, 민간 기업의 진입이 어려울 뿐 아니라, 부동산 정책 등의 영향으로 공사 및 지자체가 주로 사업주체가 되는 상황에서, 판매시설용지의 최고가 입찰 방식에 따른 사업주체의 고수익의 문제가 발생 되었다. 이에 본 연구에서는 문제점의 해결 방안으로 ① 판매시설 용지 공급 전, 낙찰 경쟁이 과열될 것으로 판단되는 토지에 대해서는 사전 분양성 조사 등을 통해 예상낙찰률을 조사하여 일정 낙찰률 이상 예상낙찰자에게는 추첨제를 도입 하는 방안을 제시하였으며, ② 판매시설용지의 전매 제한 도입하여, 로열티를 받을 목적으로 입찰에 참가하는 가수요자들의 진입을 어렵게 하여 실수요자가 낙찰 받아 공급 할 수 있도록 제안 하였다.

공공기관 노사공동협의회가 자회사 노동자 처우에 미친 영향에 관한 탐색적 연구

이원희 한국고용노사관계학회 2025 산업관계연구 Vol.35 No.2

본 연구는 공공기관과 자회사 간에 설치・운영되는 모자회사 노사공동협의회가 자회사 노동자의 처우 개선에 미치는 영향을 실증적으로 탐색하였다. 노사공동협의회는 정부의 정규직 전환 정책과 연계된 중위적 교섭모델로, 자회사 평가지표에 포함된 제도적 장치이다. 본 연구는 2021년부터 2023년까지의 공공기관 자회사평가 보고서를 바탕으로, 노사공동협의회 설치 여부와자회사 노동자의 처우 지표(시중노임단가, 복지 3종 세트, 복지 제도 수) 간관계를 교차분석과 회귀 분석을 통해 분석하였다. 분석 결과, 노사공동협의회가 설치된 기관은 시중노임단가를 상회하는 임금을 지급할 가능성이 통계적으로 유의하게 높은 것으로 나타났다. 반면, 복지포인트는 부정적 유의미한 관계를 보였고, 나머지 복지 항목에서는 유의한효과가 확인되지 않았다. 또한, 낙찰률이 임금수준에 가장 강한 영향을 미치는 변수임이 확인되었다. 이러한 결과는 노사공동협의회가 임금 항목에서는 조정기능을 수행하나, 복지 항목에 대한 영향력은 제한적임을 시사한다. 따라서 단순 설치를 넘어서 실질적 운영력 강화를 위한 제도개선과 함께, 낙찰률 등 구조적 요인을반영한 통합적 정책 설계가 필요하다. This study explores the effects of joint labor-management councils established between public institutions and their subsidiaries on improving the working conditions of subsidiary workers. These councils are part of a mid-level governance model introduced through Korea’s public sector regularization policy and are included in subsidiary evaluation indicators. Using evaluation reports from 2021 to 2023, the study conducts cross-tabulation and regression analyses to examine the relationship between the presence of councils and labor conditions indicators such as market wage alignment, welfare provisions, and the number of welfare programs. The analysis reveals that institutions with joint councils are significantly more likely to pay wages above the market standard. However, welfare points showed a negative association, while other welfare items had no statistically significant effects. The bidding rate was identified as the strongest factor influencing wage levels. These findings suggest that while joint labor-management councils may help coordinate wage-related issues, their impact on welfare is limited. Accordingly, institutional reforms to enhance their operational effectiveness and an integrated policy framework that includes structural factors such as bidding rates are recommended.

최저가입찰제 및 실적공사비적산 환경에서의 대응방안

김병수(Kim Byeong Soo) 대한토목학회 2006 대한토목학회논문집 D Vol.26 No.5D

Earnings of domestic enterprises are expected a serious damage because the lowest cost bid system and the current cost estimate system. In 2005 average successful bid rate for the lowest cost bid project is below 60%, this is not reach at the operating budget of enterprise. Many problems such as illegal construction, low price subcontract, chain enterprise loss com in to practice because of low successful bid rate. In addition earnings of the enterprises expected to be the minimum, because of enlarge execution of the current cost estimate system. This study tries to lend assistance by giving alternative for the construction enterprise by presenting the bid system, investigate and compare foreign system with domestic and analyze correlation of the lowest cost bid and the current cost estimate system. 최근 국내 건설업체는 최저가입찰제와 실적공사비적산제도로 인하여 수익성에 심각한 타격이 예상되고 있다. 2005년 최저가낙찰공사의 평균낙찰률은 60% 이하로 업체의 실행에도 못 미치는 수준이라고 할 수 있다. 이러한 낮은 낙찰률로 인하여 부실시공, 저가하도급, 연쇄적 기업손실 등 많은 문제점이 도출되고 있다. 여기에 정부발주 계약단가를 실적단가로 사용하는 실적공사비적산제도의 확대실시로 건설업체의 수익성은 더욱 악화될 것으로 판단된다. 본 연구는 이러한 환경에서 외국의 입찰제도를 국내제도와 비교 고찰하고 최저가입찰제와 실적공사비적산제도의 상관관계를 분석함으로써 입낙찰 제도적 측면 및 건설업체의 대응방안을 제시하여 국내 건설업체들이 향후 대응방향을 설정하는데 도움을 주고자 하였다.

공공공사 일괄발주 낙찰률의 문제점 및 개선방안에 관한 연구

정덕기(Jung, Deok-Han),박정로(Park, Jung-Ro),김경환(Kim, Kyung-Hwan),김재준(Kim, Jae-Jun) 대한건축학회 2010 대한건축학회 학술발표대회 논문집 - 계획계/구조계 Vol.30 No.1(구조계)

정부계약에서 예산액 공개여부와 낙찰률과의 관계

문병옥,정재욱 (사)한국정부회계학회 2022 정부회계연구 Vol.20 No.2

The study analyzes the cost and contract data of the 809 general commodity and the service contracts that were concluded at the Republic of Korea Government and examines the budget amount's disclosure and the successful bidding rate in the current government contracts. The purpose of this research is to see whether the disclosure of budget amount what will determine about successful bidding rate. From the research, the contracts that did not disclose the estimation price at the time of tender had the lower successful bid rate, and contributed to the budget reduction. As a result of the study, first, it was found that the successful bid rate was low for contracts that did not disclose the budget at the time of the bid announcement, and contributed more to budget reduction, and that the budget amount is information that affects the successful bid rate in the government contract market. Second, the relationship between the size of the budget and the successful bid rate did not show a significant value, and no evidence was found that the larger the budget, the lower the successful bid rate. As a result of this study, it can be seen that the successful bid rate is lowered when the budget amount is not disclosed at the time of the bid announcement, thereby reducing the budget. This suggests that it is necessary to introduce a system that promotes the budget amount privately for projects over a certain amount.

부동산 경매지수의 개발

최보승,강현철,최호식,한상태 한국자료분석학회 2009 Journal of the Korean Data Analysis Society Vol.11 No.6

부동산 시장의 활성화와 더불어 부동산 경매는 새로운 부동산 투자의 수단으로 자리잡고 있다. 특히 2005년 이후 부동산 시장의 이상과열과 더불어 경매시장 또한 급격히 증가하는 추세이다. 본 연구는 이러한 부동산 경매시장의 흐름을 적절히 설명할 수 있는 새로운 부동산 경매지수를 개발하였다. 부동산 경매의 최종 결과인 낙찰률의 흐름을 모형화 하는데 시차종속 회귀모형을 이용하였으며 구축된 모형으로부터 계산된 예측값을 지수화 하여 최종 경매지수를 산출하였다. 산출된 경매지수는 부동산 용도별, 지역별, 용도와 지역별로 세분화 하였으며 세분화된 지역에서 모형 적합이 어려운 경우 상위 지역의 모형으로 대체 하였다. 이와 더불어 감정가를 현실화 시키는 표준화 감정가도 함께 구축하였다. The property auction becomes a new real estate investment tool following to the activation of real estate market. Especially, the property auction market has rapidly increasing trends with extra ordinary expantion of real estate market. This research developed new real estate auction index to explain the trend of the property auction market. We utilized time lagged regression model with bid price ratio which is the final aim of the auction as response variable and produced the final auction index using fitted value of the regression model. The produced auction indices are divided into real estate categories, regions. Lower level region models that cannot be constructed because of the shortage of information are substituted by upper level region models. We also developed the standardized appraise price that can reflect the difference between the auction time and bid date.