도시재생을 위한 근대건축물의 공간적 재생 특성에 관한 연구

이장걸 건국대학교 대학원 2016 국내석사

본 연구는 근대건축물의 보존 및 재활용의 의미를 되새기고 도시맥락으로 근대건축물의 가치와 도시의 정체성을 찾기 위한 연구이다. 급격한 도시의 물리적 성장으로 인한, 도심 확장, 무분별한 신도시 재개발로 인한 구 도심 쇠퇴, 산업화로 인한 환경문제 등, 여러 가지 이유로 사회 문제로 나타났다. 이러한 문제로 인해 도시는 정체성을 찾고 새로운 도시이미지를 만들기 위해 새로운 개발정책을 시도하고 있다. 도시재생은 국가적으로 각 도시의 정체성을 찾을 뿐 아니라 관광사업을 통해 해외 관광객증가는 물론이고, 도시의 실직적인 경제적 이익도 창출하게 된다. 하지만 이러한 도시재생은 지속적인 재생을 고려하지 않고 일정한 지역의 단기적인 문제만 해결하려는 모습을 보여준다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 방법으로 도시의 근대건축유산을 재활용하여 도심의 중요한 자산으로써 그 가치를 인식하고 도시의 새로운 생명력을 주기 위한 방법을 다양한 측면에서 바라볼 필요가 있다. 이에 본 연구는 급속한 도시 성장인해 무분별한 도시개발을 막고 도시의 정체성을 잃고 쇠퇴된 지역을 위한 도시재생의 전략으로써 근대건축물을 활용을 통해 도시이미지의 정체성 확립과 지역 활성화에 기여하는데 목적이 있다. 따라서 본 연구에서는 도시재생의 방법으로써 근대건축물 활용을 통한 도시재생에 대하여 고찰 하였다. 이를 통해 사회적 측면에서 재생의 유형과 공간적 재생 특성을 도출하였다. 또한 이러한 도찰의 결과를 바탕으로 국내외 사례조사를 통해 근대건축물 활용은 도시의 정체성과, 문화적, 경제적 활성화 측면으로 중요한 요소로 파악 되었다. 첫째. 근대 건축물은 역사·사회·문화 가치를 가지고 있다. 도시의 사회·문화적 관계를 만들고 반영하며 장소로써 도시의 활력을 빠르게 성장 시킨다. 또한 지역주민과 자발적 참여는 자연스럽게 과거와 현재를 이어주는 역할을 할 것이다. 둘째. 합리적인 환경 개선뿐만 아니라 지역의 역사·문화적, 사회·경제적 특성과 주민 복지적 측면에서 합리적으로 지원할 수 있는 정책이 필요하다. 셋째. 지역주민과 관광객들에게 여러 가지의 문화적 체험을 가능케 할 뿐만 아니라 역사적 장소, 시간의 흔적을 부각시킴으로써 지역 고유자산으로서의 지역 정체성을 효과적으로 보존할 수 있다. 이처럼 본 연구는 근대건축물 재활용을 통해서 도시 정체성을 기반으로 지속가능한 도시재생에 도움이 되고자 한다. This research was conducted to remind the meaning of conservation of modern construction and recycle, and to find identity of city and value of modern construction in the meaning of city. With rapid physical growth of city, widen metropolitan area, uncontrolled reconstruction of new metropolitan area, many social issues, such as decline of existing metropolitan area, environmental issues due to industrialization had arisen. Due to these issues, city is trying new development policy in order to find identity and reconstruct new image of city. Regeneration of city not only finds identity of each city nationally, but also expected to lead to increase inflow of foreign travellers due to travelling industry and actual economical profit is expected to follow. However, this regeneration of city does not consider sustainable regenerations and only focus on curing short term problems limited to certain area. For solution, it needs to be viewed from multiple perspective for a method to give new vital to city and recognize the value as valuable asset of city by recycling modern construction heritage. This research had its purpose on contributing local vitalizations and finding identity of city image by using modern construction as strategy of regeneration of city for area that lost identity of city and stopping uncontrolled metropolitan area development due to rapid development of metropolitan area and s Accordingly, this research studies regeneration of city by using modern construction as a method of regeneration of city. As a result, space regeneration characteristics and types of regeneration was studied. Also, based on this study and case study of national and international, use of modern construction was identified as important factor in perspective of identity of city, cultural, economical revitalization. First, modern construction has historical, social, cultural vale. It creates social, cultural relationship and reflects it and grow vitalizations of city rapidly. Also, voluntary contribution of local will act as mediator that connects past and present smoothly. Second, Policy that could support not only improve reasonable environment, but also support area's historical, cultural, social, economical characteristics in perspective of welfare of locals is necessary. Third, Effective conservation of local identity as local's unique asset may be possible by highlighting historical place and trace of time as well as enabling locals and travellers to experience multiple cultural experience. This research aims to contribute to sustainable regeneration of city that has base on city identity by using modern construction recycling.

도시재생 주민공동체 역량지표 개발 및 적용

신수양 충북대학교 2020 국내석사

도시재생은 도시기능을 활성화하는 해결책으로 등장한 패러다임으로 기존에 등한시 되었던 지역의 고유 가치와 공동체적 가치의 해체, 도시맥락의 파괴 등의 부작용을 직시하고 지역 전부 또는 일부를 활용하는 방안을 요구하였다. 특히 각 지역의 고유성과 지역의 역량을 강조하며, 지역주민의 역량강화에 초점을 두면서 지역의 주인으로서 주민의 전문성이 전문가만큼이나 중요해졌다. 하지만 실질적으로 도시재생 주민역량강화교육에 대한 가이드라인은 굉장히 불분명하고 대상이 통합적이므로 지역현안을 반영한 맞춤형 교육이 이루어지기 어렵다. 본 연구에서는 이러한 한계를 바탕으로 보다 효과적이고 체계적인 역량강화가 이루어 질 수 있도록 역량강화프로그램의 단계적 역량지표와 역량요소를 제시하고자 한다. 이러한 상황에서 이 연구는 역량과 역량강화, 도시재생, 주민공동체 역량의 개념에 기초하여 도시재생 흐름에서의 역량을 구분 및 설정하였다. 이 연구의 지표도출과정은 다음과 같다. ① 1차: 역량·역량강화 요소 도출 ② 2차: 도시재생역량강화과정 키워드별 지표 도출 ③ 3차: 키워드별 지표에 따른 역량요소 범위 설정으로 총 3단계 지표 도출 과정을 거쳐 단계별 역량 지표 및 역량요소를 설정하였다. 위에서 도출된 역량지표 및 요소를 바탕으로 실질적으로 도시재생관련 전문가(연구원, 중간지원조직, 지자체, 엔지니어링)와 도시재생역량강화사업에 참여한 주민들을 대상으로 설문조사를 실시하여 최종지표와 요소를 도출하였다. 전문가·주민설문에서 공통적으로 도시재생 주민공동체 역량과 도시재생 참여 주체별 중요도 등에 대한 설문이 진행되었으며, 전문가설문에서는 AHP분석을 활용하여 키워드와 설문대상자로 구분하여 역량지표의 우선순위와 중요도를 분석하였다. 주민설문에서는 키워드별 지표에 대한 역량요소와 도시재생사업 대상지별 중요도·만족도 조사를 통해 IPA분석을 실시하여 4사분면에 결과를 나타내었다. 결과적으로 이 연구는 단계별 주민공동체역량강화 역량지표와 역량요소를 제시함으로써 향후 도시재생역량강화 사업을 평가 할 수 있는 기준과 대상지별 프로그램에서 고려해야하는 역량을 설정하는 데 방향을 제시해줄 수 있는 기준이 될 수 있다. Urban regeneration is a paradigm that has emerged as a solution to revitalize urban functions. It has been required to face side effects such as the dismantling of local and community values previously neglected, and the destruction of urban context as well as utilization of all or part of the region. In particular, emphasizing the uniqueness of each region and local capacities, and focusing on strengthening the capacity of residents, the expertise of residents as local owners became as crucial as the experts'. However, the current guidelines for the rehabilitation of urban regeneration capabilities are unclear, and the targets are integrated. In this study, based on these limitations, the present study aims to present the capacity-level indices and capacity factors of the capacity-building program for more effective and systematic capacity-building. This study identifies and sets the competencies in the urban regeneration flow based on the concepts of competence, capacity building, urban regeneration, and community capacity. The derivation process of this study is as follows. ① First: Derivation of competency and capacity building factors ② Second: Derivation of indicators by keyword in the process of strengthening urban regeneration capacity ③ Third: The establishment of a competency factor range according to the keyword index. A total of three stages were derived, and the capability indicators and capacity elements were set up for each step by step. Based on the capability indicators and factors derived above, the final indicators and elements were derived by surveying practicing urban renewal-related experts and residents who participated in urban regeneration capacity enhancement projects. These experts included research institutes, intermediate support organizations, local governments, and engineers. The experts and resident survey was conducted on the urban residents' community capability and the importance of each person participating in urban renewal. In the survey of experts, the priority and importance of urban competency indicators were analyzed by dividing the keywords and the questionnaires using AHP analysis. In the resident questionnaire, the IPA analysis was conducted through the capability factors of each keyword and the importance and satisfaction level of each location subjected to the urban renewal project. The results were presented in four quadrants. As a result, this study may provide information on capacity factors and a step-by-step capability index that can provide a basis for assessing future urban regeneration capacity enhancement projects and a direction for establishing the capabilities to be considered in the target site-specific programs.

도시재생스타트업의 활동 경향과 자생력 확보 과정

이가영 서울대학교 대학원 2020 국내석사

한국 도시재생 정책이 정의하는 도시재생의 개념은 노후 공간의 물리적 환 경개선은 물론, 도시쇠퇴가 불러일으킨 다양한 문제들을 경제, 사회, 환경적으 로 재활성화하는 포괄적 의미를 채택하고 있다. 이에 따라 관련 정책의 흐름 은 이를 구현할 수 있는 실행전략을 구체화하는 방향으로 나아가고 있다. 2003년 제정된 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 도시재생 법) 이후 벌어진 도시재생사업은 국가 주도의 재정지원 사업이 시행되는 과정 에서 다음과 같은 문제점을 나타냈다. 첫째, 도시쇠퇴의 양상은 다양해짐에도 불구하고, 과거 도시 정비 방식의 물리적 환경 조성 사업을 답습했다는 점이 다. 둘째, 많은 도시재생 주체들이 마중물 사업의 재정에 의지함으로써 사업 종료 후 자생력과 지속성을 갖지 못했다는 점이다. 따라서 다음의 역량을 가진 새로운 도시재생 민간주체의 등장이 필요하게 되었다. 첫째, 다변화된 도시쇠퇴의 문제에 대응이 가능한 해결전략을 도출할 수 있는 창의성과 융합적 역량, 둘째, 공공의 지원에 의존하지 않고, 자생적인 이익을 창출하면서도 공공의 이익을 함께 추구할 수 있는 비즈니스 역량이다. 이를 반영해 2017년 제정된 「도시재생뉴딜사업」은 주요 정책과제로 도시 재생 경제조직 활성화, 민간참여 모델 마련, 뉴딜사업의 일자리 창출 등 ‘도 시재생 경제 생태계’를 조성하는 것을 주요 과제로 내세웠다. 민간부문에서 등장한 ‘도시재생 스타트업’들은, 이러한 공공의 니즈에 한발 앞서 유휴공 간 문제, 구도심 상권 쇠락, 소외계층 주거문제, 커뮤니티 와해 등 도시의 다 양한 문제를 포착하여, 이를 새로운 비즈니스의 기회로 삼고 있다. 이들은 도 시, 건축 분야를 넘어 디자인, 금융, 부동산, 마케팅 등 다양한 보유 역량을 기 반으로 도시문제를 창의적인 콘텐츠와 공간으로 해결하고 있다. 본 연구는 공공주도 또는 재정지원에 의존적인 기존 도시재생 주체의 대안 으로서 도시재생 스타트업의 성격과 활동지형을 밝히기 위해 진행하였다. 이 들의 활동 지형을 연구하는 것은 다음과 같은 의의가 있다. 첫째로 도시재생 스타트업의 활동을 분석함으로써, 공공이 미처 대응하지 못했던 도시문제의 빈틈이 무엇이며, 이것이 어떠한 전략을 통해 해결되고 있는지 알 수 있다. 둘 째, 이를 통해 도시재생에 있어 공공의 역할과 민간의 역할을 효율적으로 나 눌 수 있는 기준을 세울 수 있을 것이다. 셋째, 민간 도시재생 주체의 활동유 형 데이터를 통해 다변화된 도시쇠퇴 문제에 맞춤형으로 대응할 수 있는 실행 주체의 매칭이 가능할 것이다. 이를 위해 현재 활발하게 활동을 하고 있는 51개 공간기반 도시재생 스타트 업의 활동 경향과 이들의 주요 비즈니스의 유형을 6개 부문 15개 유형으로 구 분하였다. 이를 통해 정리한 중요한 도시재생 스타트업의 활동 경향은 다음과 같다. 1) 공간기반 도시재생 스타트업의 주요 활동은 도시재생 정책과제 중 ‘도 시공간 혁신전략’과제와 밀접한 관계를 맺음으로써, 해당 분야 도시재생 사 업의 대안적 실행주체의 역할을 담당하고 있었다. 2) 공간기반 도시재생 스타 트업의 주요 비즈니스 유형은 공유주거와 같은 ‘대안적 주거’ 관련 비즈니 스가 가장 높은 비중을 차지했고, 그 외 ‘지역문화 및 커뮤니티공간’, ‘코 워킹스페이스’등의 순서로 나타났다. 이러한 공간 유형은 도시재생 스타트업 이 인식한 도시문제의 공간적 주효한 해결전략이자, 어느 정도 검증된 지속가 능한 비즈니스 모델로 안착 되었음을 알 수 있었다. 3) 2016년 이후 지방을 기 반으로 한 도시재생 스타트업 창업 문화가 확산되며, 지방 소도시의 구도심을 거점으로 융합적인 공간 전략을 통해 도시쇠퇴 문제를 해결하는 기업들의 활 동이 부각되기 시작했다. 이 중 지역기반 융합서비스를 진행하는 기업 세 곳의 비즈니스모델 구축과 정을 심층 사례로 분석하여, 도시재생 스타트업이 기업활동의 지속성을 확보 하는 과정의 특징을 정리하였다. 심층 사례 연구 대상은 군산을 거점으로 활 동하는 ㈜지방의 ‘지역 매니지먼트’모델, 공주 ㈜퍼즐랩의 ‘마을호텔’모 델, 인천 개항로프로젝트의 ‘거점 기반 컨텐츠타운’모델이다. 각 기업의 자 생력 확보과정의 공통점을 추출하여 다음과 같은 공통점을 발견하였다. ①프론티어적 초기 창업가의 등장과 비전형성, ②커뮤니티형 거점 상업 공 간의 운영, ③지역과의 네트워크 형성, ④신규 인적자원 확보 및 창업자 네트 워크 확보, ⑤언론, 학계 등의 주목, ⑥공간 매입을 통한 자산화 등의 과정을 거쳐, 지역 내 선순환적인 비즈니스 생태계를 구축함으로써 사업의 지속성을 확보하고 있었다. 도시재생 스타트업은 도시재생 정책이 추구하는 공공적 가치와 공동의 문제 인식을 가지면서도, 동시에 기업의 지속성을 추구하는 주체로서, 공공서비스의 공백을 메울 수 있는 유력한 대안적 주체이다. 빠른 속도로 변화하는 이들 기 업의 활동 양상과, 이들의 활동이 도시재생에 미치는 실질적 영향 등을 지속 적으로 연구하는 것은 민간주도의 도시재생 체계를 확립해 나가는 중요한 기 틀이 될 것이다. 따라서 1) 초기 발굴 차원을 넘어 도시재생 스타트업의 성장 사이클을 이해하는 맞춤형 지원정책 2) 도시재생의 민간 이행 시대에 맞춘 공 공의 파트너십 역할 재정립 3) 민간 도시재생 체계에 대한 연구 축적과 같은 정책적 활동이 뒷받침 되어야 할 것을 제언한다. The concept of urban regeneration as defined by the Korean Urban Regeneration Policy adopts a comprehensive meaning. It is not only to improve the physical environment of the old spaces, but also to revitalize the various problems caused by urban decline economically, socially and environmentally. Accordingly, the flow of related policies is moving toward the direction of concrete implementation strategies to achieve these goals. The urban regeneration project, which has been in progress since the 「Special Act on the Activation and Support of Urban Regeneration」, enacted in 2003, caused the following problems in the course of the government-led financial support project. First, despite the diversification of the pattern of urban decline, it followed the past physical environment creation project. Second, many urban regeneration actors were unable to secure self-sustainability and continuity after the completion of the project by resorting to national finances. First, it is a subject with creativity and convergence capable of responding to the diversified urban decline problem. Second, it is a business capability that can pursue both corporate and public interests without relying on public financial support. The 「Urban Regeneration New Deal Project」 enacted in 2017, reflecting these demands, included the activation of the urban regeneration economic organization, the establishment of a private participation model, and the creation of jobs for the new deal projects. This means creating a 'urban regeneration economic ecosystem'. ‘Urban regeneration startups’ that emerged from the private sector are acting one step ahead of these public demands. They have captured various problems in the city, such as idle space problems, the decline of old downtown areas, residential problems in the underprivileged, and community disruption, making them new business opportunities. They have various capabilities beyond design, finance, real estate, and marketing beyond urban and architectural fields. Based on this, they solve urban problems with creative content and space. This study was conducted as an alternative to existing urban regeneration actors that depended on financial support, and was conducted to uncover the characteristics and activity topography of urban regeneration startups. Studying their active terrain has the following significance. First, by analyzing the activities of urban regeneration startups, it is possible to find out what gaps in urban problems the public has not been able to cope with and what strategies are being solved. Second, through this, it will be possible to establish standards that can divide the role of the public and the role of the private in urban regeneration. Third, it will be possible to match the actors who can personally respond to diversified urban decline problems through the data of activity types of private urban regeneration entities. To this end, the activity trends of 51 spatially-based urban regeneration startups currently active and their main business types were divided into 15 types in 6 sectors. The trend of activities of important urban regeneration startups summarized through this is as follows. 1) The main activity of the space-based urban regeneration startup was closely related to the ‘urban space innovation strategy’task of the urban regeneration policy task, thus playing the role of an alternative execution agent for the urban regeneration project in the field. 2) The main business type of space-based urban regeneration startups was the ‘alternative housing’ related businesses such as shared housing. Others appeared in the order of ‘local culture and community space' and‘co-working space'. It can be seen that this type of space is a spatial effective solution strategy of urban problems recognized by urban regeneration startups and has been established as a somewhat proven sustainable business model. 3) Since 2016, the culture of startups of urban regeneration startups based on the provinces has spread, and companies that solve urban decline problems through more convergent spatial strategies based on the old towns of local small cities have been active. Among them, the business model construction process of three companies that conduct regional-based convergence services was analyzed as an in-depth case, and the characteristics of the process by which urban regeneration startups secured their own self-sufficiency were summarized. The in-depth case study targets are the ‘Local management’model of <Jibang> based in Gunsan, and the ‘Town hotel’model of Gongju <Puzzle Lab>, and the ‘Content town’model of the Incheon <Gaehangro Project>. The common points of each company's self-sufficiency process were extracted and summarized as follows. ① Emergence and vision formation of a frontier entrepreneur, ② Operation of a community-based commercial space, ③ Formation of a network with a region, ④ Securing of human resources and the establishment of a network of local startups, ⑤ Attention of the media and academics, ⑥ Operation of multiple spaces, and It has been revealed that there are processes such as asset expansion through service expansion and space purchase. Case companies have secured business continuity through the process of establishing a virtuous business ecosystem within the region. The urban regeneration startup is a leading alternative that can fill the gap in public services, while having the public values and common problem awareness pursued by the urban regeneration policy, and at the same time, pursuing corporate sustainability. Continually studying the behavioral patterns of these rapidly changing companies and the actual impact of these activities on urban regeneration will be an important basis for establishing a privately-led urban regeneration system. Therefore, 1) Support policies to understand the growth cycle of urban regeneration startups beyond the initial excavation level 2) Re-establishment of the role of the public sector in the era of private sector implementation of urban regeneration 3) Policy activities such as accumulation of research on private urban regeneration systems This should be supported.

도시재생뉴딜사업 가이드라인의 도시재생활성화계획에 대한 적용특성 : 충청북도 도시재생뉴딜사업구역 주거지지원형 중심으로

석민희 청주대학교 대학원 2021 국내석사

The Urban Renewal New Deal project is an urban innovation project that aims to realize residential welfare, restore urban competitiveness, social integration, and job creation led by local communities. The Urban Regeneration New Deal project is to proceed with the project after establishing an urban regeneration revitalization plan according to the urban regeneration strategy plan established by local governments, and then creating an rehabilitation plan draft in accordance with the guidelines suggested by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.However, most of the urban regeneration revitalization plan according to the urban regeneration strategy plan is established in accordance with the rehabilitation plan application form suggested in the guidelines of the urban regeneration new deal project. Its importance is growing even higher. In general, guidelines are not binding, but they are guidelines that stipulate the basic direction, principles and detailed standards of the policy, and serve as a criterion for judgment on situations that occur when establishing and implementing a business plan, and are also used as guidelines for post-project evaluation and management. However, since there is no clear standard for the role of the guideline, the status of the guideline is different for each project, and there is a difficulty in project promotion due to differences in perception of participants and persons in charge of each project stage. Therefore, this study attempted to grasp the progress of the Urban Renewal New Deal project by arranging the characteristics of the guideline's activation plan application through expert recognition of the level of application of the Urban Renewal New Deal Project Guidelines and the case analysis of Chungbuk residential area support type. First, the direction of the guideline was grasped through the comparison of the change by year and type of the urban renewal new deal project guideline, and the composition system and contents by sector were summarized. Based on the summary, expert interviews were conducted to examine the perception of experts on the overall guidelines and the level of application of the guidelines (required, recommended, and optional). As a result, the application characteristic elements(specificity, impact, and application) for the activation plan of the urban renewal new deal project guideline were derived. Second, an expert questionnaire was conducted by filling out a questionnaire with the derived application characteristics. The specificity of the guideline, the specificity of the rehabilitation plan application form, the impact of the guideline on the rehabilitation plan application form, and the on-site center were surveyed by adding questions on the degree of application of the guideline to the activation plan of the relevant area. As a result, it was found that the level of application of the Urban Renewal New Deal Project Guidelines differed by component sector and the perception of the guidelines by experts was different. In addition, based on the analysis results, the relationship between the guidelines and the constituent sectors of the rehabilitation plan was established, and a case analysis framework was prepared. Third, focusing on the type subsidizing for residential-Area in Chungbuk province, the application of the guideline and the fidelity of the rehabilitation plan were used as a standard and analyzed by substituting it into the case analysis framework. As a result, it was found that the project was established based on the execution power of the base project rather than the housing maintenance that reflects the participation of individual residents. In the residential area support type project, the contents of the housing maintenance project to improve the target residential condition were poor, and the contents mainly focused on street environment improvement or base building projects, and there seemed to be little difference from other types. The direction of the urban renewal new deal project guideline was proposed as follows. First, it seems that the guidelines need to specify the areas related to planning and project implementation. It seems necessary to present a casebook that can be collected and referred to by collecting many examples, or to present specific but flexible standards as optional rather than essential. Second, it is necessary to have a device to establish an urban regeneration rehabilitation plan according to the urban regeneration strategy plan and then apply for the urban regeneration new deal project contest, so that the situation in which a type that does not fit the region is selected by changing to a type with a low competition rate is needed. see. Third, it seems necessary to supplement the guidelines so that it can be differentiated by business type so that all types do not end as a base project focused on execution power. In accordance with the purpose of the Urban Renewal New Deal, it is considered important to strengthen the part of collecting opinions of local residents so that they can conduct projects with regional characteristics. This study analyzes experts' perceptions and cases of urban renewal New Deal project guidelines and activation plans, and can be used as basic data for urban renewal new deal projects. 도시재생뉴딜사업은 지역공동체가 주도하여 주거복지실현, 도시경쟁력 회복, 사회통합, 일자리창출을 목표로 하는 도시혁신사업이다. 도시재생뉴딜사업은 지자체에서 수립한 도시재생전략계획에 따른 도시재생활성화계획을 수립한 후, 국토교통부가 제시한 가이드라인에 따른 활성화계획(안)을 작성하여 공모에서 선정되면 사업을 진행하게 된다. 하지만 대부분 도시재생전략계획에 따른 도시재생활성화계획을 수립하기보다는 국가공모사업인 도시재생뉴딜사업의 가이드라인에 제시된 활성화계획(안) 양식에 따라 계획을 수립하고 있기 때문에 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 중요성은 더욱 높아지고 있다. 일반적으로 가이드라인은 구속력은 없지만 정책의 기본방향, 원칙 및 세부 기준을 규정하는 지침으로서 사업계획 수립 및 시행 시 발생하는 상황에 대해 판단 기준이 되며 사후 사업 평가 및 관리 지침으로도 이용된다. 하지만 가이드라인의 명확한 기준이 없어 사업추진 단계별 참여주체 및 담당자에 따른 인식의 차이가 있고 실제 사업을 시행하는 관계자 및 주민에게는 판단의 기준이 모호한 경우가 발생한다. 따라서 본 연구는 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 활성화계획 적용수준에 대한 전문가 인식과 충북 주거지지원형 사례 분석을 통해 가이드라인의 활성화계획 적용특성을 정리함으로써 도시재생뉴딜사업의 진행현황을 파악하고자 하였다. 첫째, 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 연도별 변천 및 유형별 비교를 통해 가이드라인의 방향성을 파악하고 구성체계 및 부문별 내용을 정리하였다. 정리한 내용을 토대로 전문가 인터뷰를 통해 전반적인 가이드라인에 대한 전문가 인식과 가이드라인의 적용수준(필수, 권장, 선택)에 대한 인식을 조사하였다. 그 결과 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 활성화계획에 대한 적용특성 요소(구체성, 영향도, 적용도)를 도출하였다. 둘째, 도출된 적용특성 요소로 설문지를 작성하여 전문가 설문조사를 진행하였다. 가이드라인의 구체성, 활성화계획(안) 양식의 구체성, 가이드라인이 활성화계획(안) 양식에 미친 영향도와 현장센터에는 해당 구역의 활성화계획에 가이드라인의 적용도에 대한 문항을 추가하여 설문하였다. 그 결과, 도시재생뉴딜사업 가이드라인은 구성부문별 적용수준이 다르다는 것과 전문가 주체별 가이드라인에 대한 인식이 차이가 있다는 것을 알 수 있었다. 또한 분석 결과를 토대로 가이드라인과 활성화계획의 구성부문별 관계를 설정하였고 사례 분석의 틀을 작성하였다. 셋째, 충청북도 주거지지원형 사례를 중심으로 가이드라인의 적용도와 활성화계획의 작성충실도를 기준삼아 사례 분석의 틀에 대입하여 분석하였다. 그 결과, 도시재생뉴딜사업 활성화계획이 사업의 세부계획보다는 일반현황 및 여건분석의 작성충실도가 더욱 높은 것을 알 수 있었다. 주거지지원형 사업에서 목표로 하는 주거지 여건 개선을 위한 주택정비사업이나 골목길 개선사업보다는 주로 가로환경개선이나 거점위주의 사업으로 계획되어 다른 유형과의 차별성이 떨어졌다. 점차 노후화되고 있는 주거지의 실질적인 개선을 할 수 있도록 주거지지지원형에 부합한 도시재생활성화계획 수립을 위해 가이드라인의 보완이 필요해 보인다. 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 활성화계획에 대한 적용특성을 종합 정리한 결과 도시재생뉴딜사업 가이드라인의 방향성을 다음과 같이 제안하였다. 첫째, 가이드라인은 계획수립 및 사업시행과 관련된 부문을 구체화할 필요가 있어 보인다. 많은 사례를 모아 참고할 수 있는 사례집을 제시해주거나 필수사항이 아닌 선택사항으로 구체적이지만 유연한 기준을 제시해주는 것이 필요해 보인다. 둘째, 도시재생전략계획에 따른 도시재생활성화계획을 세우게 한 뒤 도시재생뉴딜사업 공모에 지원하도록 하여 경쟁률이 낮은 유형으로 변경하여 지역에 맞지 않는 유형이 선정되는 상황이 벌어지지 않도록 하는 장치가 필요해 보인다. 셋째, 사업유형별 차별성이 될 수 있도록 가이드라인을 보완하여 모든 유형이 실행력 위주의 거점사업으로 끝나지 않도록 하는 것이 필요해 보인다. 도시재생뉴딜사업 취지에 맞게 지역주민의 의견수렴에 대한 부분을 강화하여 지역특색이 있는 사업을 할 수 있도록 하는 것이 중요하다고 판단된다. 본 연구는 도시재생뉴딜사업 가이드라인과 활성화계획에 대한 전문가 인식을 조사하고 충북 주거지지원형 사례를 분석하여 현재 진행되고 있는 도시재생뉴딜사업의 현황을 파악한 내용으로써 도시재생뉴딜사업의 기초연구 자료가 될 것으로 판단된다.

역사문화자원을 활용한 도시재생 계획지표 연구 : - 인천광역시 강화군 강화읍을 중심으로 -

이은진 인하대학교 대학원 2015 국내석사

In the wake of industrialization and urbanization, cities, which have undergone the degeneration of their physical environment, have incurred a variety of urban issues such as loss of urban identity and lowered quality of living environment. With a view to addressing these issues and instilling vitality in the degenerated areas, urban regeneration is being implemented in various ways. All cities keep historical facts about their existence, and various efforts are being made to boost the economic competitiveness of those cities through using their historical and cultural resources and with plans for urban regeneration that reflect the regional identity. Characterized by globalization and localization, the current era has regional competitiveness serve as an important factor that decides national competitiveness. Ganghwa-eup, the subject of this study, was a key player in the growth of textile industry in the 1970s and 1980s and was thus socially and economically vibrant. Due to the changes to the industrial structure and the relocation of major core facilities, the region is currently undergoing degeneration with the ageing physical environment of downtown life and commercial facilities. Hence the urgency of urban regeneration that could overcome the region’s degeneration and revitalize the whole town. And a plan for urban regeneration that taps into the ample presence of historical and cultural resources in the region is drawing attention as a relevant breakthrough. Inasmuch as the region is touted as ‘A roofless museum’, Ganghwa-eup owns diverse-ranging historical and cultural resources stretching from the old site of a Goryeo period palace to Ganghwa Cathedral of the Anglican Church and Yongheung-gung (‘palace’). Recently, Ganghwa-gun (‘county’) announced a plan to bring new light on the potential and the historical and cultural value of its old city center and implement a strategic urban regeneration project by combining history, culture, tourism, and ecology in the region. The county disclosed its aspiration for vaulting to a small town with class sitting close to Seoul metropolitan region. Considering this trend, I believe there exists the need to analyze the urban degeneration in Ganghwa-eup and draw up a plan for urban regeneration that exploits the rich historical and cultural resources in the region. The purpose of this study is to come up with a plan that can be reflected in future urban regeneration and development plans and policies by developing urban regeneration planning index that taps into historical and cultural resources as what may be applied to Ganghwa-eup and analyzing the significance of the planning index. To fulfill the purpose of this study, I have performed a comprehensive analysis targeting the local populace that can be used as basic data for analyzing the significance of the planning index and future urban regeneration projects, by studying the phenomenon of Ganghwa-eup and coming up with an urban regeneration planning index that taps into the historical and cultural resources. The urban regeneration planning index, which taps into the selected historical and cultural resources, is composed of four categories of industry & economy, society & culture, physical environment, and public administration with 11 superior indices and 27 specific indices. With local residents, I have surveyed and analyzed their understanding of the project, their intention to participate, and the expectation effect with regard to the project. The analysis has found an average kind of perception of the project, a low-level intention to participate, and a high level of expectation effect of the project. The analysis of the significance of the urban regeneration planning index that taps into historical and cultural resources has found the top level in the category of physical environment, which is followed by the category of public administration, the category of industry & economy, and the category of society & culture. The analysis has found the category of physical environment with the highest level of significance. This suggests that characteristically of the region that needs urban regeneration, even historical and cultural urban regeneration should ensure a balance between a systematic maintenance and planned development, which secures the qualitative improvement of space and the convenience in living space through improving the backward urban infrastructure and accommodation of permanent settlement, creating cultural infrastructure and environment, and enhancing street and transportation system. Also, the remaining three categories register a high level of significance. This indicates that since the improvement and refurbishment of physical environment alone cannot complete a sustainable and comprehensive revitalization of the region, an urban regeneration strategy should be established in the way of treating the full gamut of elements in regional industry and economy, society and culture, and administrative planning. Currently, people in Ganghwa-eup show a lower-than-average level of understanding and intention to participate with regard to the regeneration project that taps into the historical and cultural resources. It means that an effective implementation of the project presupposes the effort for raising awareness, which would create a strong consensus for the project and enhance an understanding of its need. A feasible strategy to be created will have to reflect the results of the study in the urban regeneration plan for Ganghwa-eup while considering the priority of the planning index. 산업화와 도시화 과정으로 인해 도시에서는 물리적 환경 쇠퇴와 더불어 도시의 정체성 상실, 생활환경의 질 저하 등 다양한 도시문제가 발생하고 있다. 이러한 문제를 해결하고 쇠퇴한 지역에 활력을 불러 넣고자 다양한 방식의 도시재생이 추진되고 있다. 도시는 존립해 온 역사적 사실을 보유하고 있으며, 역사문화자원의 활용을 통해 지역 고유의 정체성을 담은 도시재생 방안을 통해 도시 경쟁력을 높이기 위한 다양한 노력들이 시도되고 있다. 세계화와 동시에 지방화로 표현되는 현시대는 도시경쟁력이 국가 경쟁력을 결정짓는 중요한 요소로 작용한다. 연구대상지인 강화읍은 1970∼80년대 방직산업 성장의 핵심지역으로 사회경제적으로 활동이 활발했던 지역이었으나, 산업구조의 변화와 중심시설의 이전 등의 이유로 도심의 물리적 생활환경과 상업시설의 노후화로 인해 지역 쇠퇴가 진행되고 있다. 본 지역의 쇠퇴를 극복하고 지역의 활기를 불러일으킬 수 있는 도시재생이 절실히 요구되고 있으며, 지역의 풍부한 역사문화자원을 활용한 도시재생 방안이 그 돌파구로 주목받고 있다. 강화읍은 ‘지붕 없는 박물관’으로 불릴 정도로 과거로부터 현재까지 고려궁지를 비롯한 성공회 강화성당, 용흥궁 등 다양한 역사문화자원을 보유하고 있으며, 최근 강화군은 원도심 지역에 대한 잠재력과 역사·문화적 가치를 재조명하고 성장도시로의 전환을 위한 도시재생전략을 추진하고 있다. 이러한 시대적 흐름 속에서 강화읍 도시쇠퇴 현황을 분석하고, 지역 내 풍부한 역사·문화자원을 활용한 도시재생을 위한 방안이 마련되어야 할 필요성이 있다고 판단하였다. 본 연구의 목적은 강화읍에 적용시킬 수 있는 역사·문화적 자원을 활용한 도시재생 계획지표를 개발하고, 계획지표를 분석하여, 향후 도시재생 개발 계획 및 정책에 반영될 수 있는 방안을 마련하는 것이다. 본 연구의 목적을 달성하기 위해 강화읍의 현상을 분석하고, 역사문화자원을 활용한 도시재생 계획지표를 도출하여 주민을 대상으로 계획지표 중요도 분석 및 향후 도시재생 사업의 기초자료로 활용될 수 있는 종합적인 분석을 실시하였다. 역사문화자원을 활용한 도시재생 계획지표는 산업·경제적, 사회·문화적, 물리적환경, 행정적 4개 부문으로 11개 상위지표와 27개의 세부지표를 도출하였다. 산업·경제적 부문은 상권 활성화, 지역산업육성과 같이 2개의 상위 지표와 4개의 세부 계획지표를 설정하였다. 사회·문화적 부문은 주민공동체 지원, 지역문화 창출, 지역문화투자, 역사·문화 자원 보존 및 관리와 같이 4개의 상위 지표와 8개의 세부 계획지표를 설정하였다. 지역주민들을 대상으로 사업의 인식정도, 참여의사 정도, 사업의 기대효과를 분석하였다. 실증적 분석결과, 사업의 인식도는 보통의 수준을 보였으며, 참여의사 정도는 낮은 수준으로 분석되었고, 사업에 대한 기대효과는 높은 수준으로 분석되었다. 역사문화자원을 활용한 도시재생 계획지표의 중요도에 대한 설문결과를 분석한 결과, 물리적환경 부문이 가장 높게 나타났으며, 행정적 부문, 산업·경제적 부문, 사회·문화적 부문 순으로 중요한 것으로 나타났다. 실증적 분석결과, 물리환경적 부문이 가장 높은 중요도로 나타나고 있다. 이는 역사문화적 도시재생의 경우라 할지라도 도시재생을 필요로 하는 지역 여건상 쇠퇴하고 낙후된 도시 기반시설 및 정주환경 개선과 문화기반시설 및 환경의 조성, 가로 및 교통체계의 개선을 통해 공간의 질적 향상과 생활공간으로서 편리함을 확보하는 체계적인 정비와 계획적인 개발이 균형적으로 이루어져야 한다는 것을 의미한다. 또한 나머지 세 부문 또한 높은 수준의 중요도를 나타내고 있다. 이는 물리환경적 개선과 정비만으로는 지속가능하고 종합적인 지역의 활성화를 달성하는데 한계가 있기 때문에 이와 더불어 지역 산업과 경제, 사회문화적, 행정적 계획 요소 등을 종합적으로 다룬 도시재생 전략이 수립되어야 한다는 것을 나타낸다. 현재 강화읍 주민들은 역사문화를 활용한 재생사업에 대한 인식정도와 참여의사는 보통이하의 수준으로 나타나고 있다. 효과적인 사업 실행을 위해 사업 추진 이전에 사업에 대한 충분한 공감대와 사업의 필요성을 이해시킬 수 있는 인식증진 노력이 선행되어야 함을 의미한다. 본 연구에서 도출된 결과를 바탕으로 계획지표의 우선순위를 고려하여 강화읍 도시재생계획에 반영될 수 있는 실행 가능한 전략 수립이 요구된다.

수변지역 산업유산지 도시재생 공원 디자인 특성에 관한 연구 : 중국의 광동성 중산시 기강공원, 상하이시 호우탄공원, 상하이시 엑스포공원을 중심으로

손지아 동아대학교 대학원 2021 국내박사

Rapid developing of western countries speeds ​​up the development process of urbanization. In the meantime, city is getting old, moreover, the unlimited expansion of the city cannot offer a safe living environment for citizens. After three hundred years’ urbanization process, western countries entered the post-industrial era, in which novel information industries replaced traditional industrial industries and old industrial cities began to transform and innovate. In the 1960s, western developed countries had started the protection and reuse for industrial heritage. As the major mode for protection and reuse of industrial heritage, industrial heritage parks attracted the attention, exploration and research of scholars from western countries and they are successfully applied in many renovation cases. Since 1990s, China has experienced rapid economic development and adjustment of urban industrial structure. With the decline and transformation of traditional industrial manufacturing, a large number of valuable industrial heritage sites have emerged, especially in the economically developed coastal areas, where there are plenty of typical waterfront urban industrial heritage sites. In this dissertation, we focus on how to learn the successful experience of reconstruction and reuse of urban waterfront industrial heritage parks from western countries, how to make full use of the resources of urban industrial heritage sites in China's waterfront areas based on characteristics of these areas, and how to make urban industrial heritage site reborn as an urban park landscape. In this dissertation, we first defined the concepts of urban regeneration and industrial heritage. By looking through historical documents on urban development in China and Western countries, we did theoretical research on the historical evolution of urban regeneration in China and the West. Then we classified industrial heritage protection and utilization types based on basic concept of industrial heritage, analyzed the value and reuse of industrial heritage, and investigated the types and facilities of waterfront industrial heritage. By analyzing the definition and value of industrial heritage parks and their roles in cities, we significance and importance of studying industrial heritage parks. Then we did theoretical research on the development process of Chinese and Western industrial heritage parks, investigated and analyzed the value of post-industrial landscape and post-industrial landscape park in urban industrial heritage and urban regeneration in the post-industrial era. This thesis investigated and analyzed cases of industrial heritage parks in China's waterfront areas in terms of the types, facilities, construction process, and design of waterfront parks. Three cases in China were chosen as focus of research. After investigating the cases of waterfront industrial heritage parks in China, we summarized guidelines for the theory and practice of industrial heritage parks in China’s waterfront areas. Very importantly, we accomplished detailed arrangement and analysis of the design features and related concepts of the industrial heritage parks in the waterfront area of ​​China. In addition, we summarized the design characteristics of the development practice of urban regeneration parks in industrial heritage sites in China's waterfront areas and found out the shortcomings and problems emerged from the design characteristics of industrial heritage parks in China's waterfront areas. Finally, we came up with solutions and proposals for the problems listed above. The research outcomes on waterfront industrial heritage parks summarized in this thesis provide guidelines for the construction of China's industrial heritage parks in the future. 서방의 나라들은 급속한 산업화와 도시화의 과정을 통해 도시의 확장이 결코 시민들에게 안전한 삶의 터를 제공하지 못하는 것을 깨닫고 도시가 노후화되어가는 과정을 겪고 있다. 즉 300년에 걸친 도시화 발전의 여정에서 서방 각 나라는 후기산업 시대로 접어들었으며, 새로운 유형의 정보 산업이 전통적인 산업을 대체하면서, 오래된 산업 도시는 새로운 모습으로 바뀌기 시작했다. 1960년대 서방 선진국들은 산업유산의 보호와 재활용을 시작했다. 하지만 산업유산지공원은 산업유산 보호와 재활용의 주요 모델로서 서양 각국 학자들의 관심과 탐구, 그리고 많은 성공사례를 만들어 내고 있다. 중국은 1990년대 들어 급속한 경제 발전과 도시 산업 구조 조정으로 전통적인 산업 제조업이 쇠퇴하고 변형된 상황에서 가치 있는 많은 산업 유산지를 발생시켰다. 특히 중국의 산업유산지 경제가 발달한 연해 지역에는 수변 특성이 풍부하고 독특한 도시 산업유산지가 여럿 있다. 따라서 중국 수변지역 산업유산지의 특징, 가치, 자원을 발굴하고 접목하여 도시공원 경관으로 재활용하는 방법을 연구하는 것이 이 논문의 과제다. 본 논문은 우선 산업유산과 도시재생에 관련된 개념 및 용어를 정의하였다. 또한 중국과 서방 도시발전의 역사문헌자료를 열람하여, 중국과 서방 도시재생의 역사적 변천과정을 이론적으로 분석하고 또한 산업유산의 기본개념을 결합하여 산업유산의 보전과 활용 유형에 대해 분류하였으며, 산업유산이 본 논문에서 나타난 가치를 분석하였다. 그리고 산업유산의 재활용을 해석하고 산업유산 수변 유형 및 시설을 고찰하여 개략적으로 서술하였다. 산업유산지공원의 정의와 가치 및 산업유산지공원의 도시에서의 역할을 분석함으로써 산업유산지공원에 대한 연구의 의의 및 중요성을 도출하였다. 이어서 중국과 서방 산업유산지공원의 발전과정에 대해 문헌고찰을 통한 개념정리와 연구·분석을 하였으며, 후기산업시대에 나타난 후기산업경관과 후기산업경관공원의 도시산업유산에서의 가치를 조사·분석하였다. 본 논문은 수변공원의 유형, 시설, 건축과정, 설계 등에서 수변지역 산업유산지공원 사례를 고찰·분석하고 중국 3건의 사례를 중점적으로 조사·분석하였다. 중국의 수변지역 산업유산지공원에 대한 사례조사를 통해 수변지역 산업유산지공원 이론과 실천에 관한 가이드라인을 도출하였으며, 특히 중국 수변지역 산업유산지공원의 설계특성과 관련 정의에 대한 상세한 분석과 정리를 통해 중국 수변지역 산업유산지 도시재생공원 개발실천에 나타난 설계특성을 총화하고 중국 수변지역 산업유산지공원 설계특성에서 드러난 단점과 문제점을 찾아내어 개선 방법과 제안을 도출하였다. 본 논문의 연구를 통해 필자가 발견한 각종 수변 산업유산지공원 조성 실천과제 및 연구성과를 향후 산업유산지공원 건축의 실천지침으로 적극 활용할 것이다.

도시재생사업지 거주자의 도시재생가치에 관한 연구 : - 심리적 자본, 주민참여, 환경을 중심으로 -

손태화 창신대학교 대학원 2022 국내박사

본 연구에서는 심리적 자본, 주민참여, 환경이 도시재생 가치에 미치는지는 영향을 살펴보기 위해 3개의 구조방정식 모형을 구축하여, 각 요인들이 도시재생 가치에 미치는 영향을 분석하였다. 분석방법은 2단계 접근법(two step approach)에 의해 이루어졌다. 1단계 확인적 요인분석 및 접합도 분석을 통해 모형의 적합성을 검정한 후, 2단계 구조방정식 모형분석을 통해 심리적 자본, 주민참여 및 환경이 도시재생 가치에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위해 창원시 내 도시재생 사업지인 마산 구암지구, 창원 소계지구, 진해 충무지구 도시재생 사업지의 주민 300명을 대상으로 설문조사를 실시하여, 데이터를 구축한 후 이를 바탕으로 3가지 구조방정식 모형을 설정하였다. 제1모형은 주민들이 느끼는 심리적 자본이 도시재생의 가치에 미치는 영향을 분석한 모형으로, 분석결과 주민참여 및 공동체의식은 도시재생가치에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 제2모형은 주민참여가 도시재생의 가치에 미치는 영향을 분석한 모형으로, 분석결과 주민참여가 관광자산, 주민만족도 및 도시재생가치에 정(+)의 영향을 미치며, 관광자산 및 주민만족도 또한 도시재생 가치에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 제3모형은 환경이 도시재생의 가치에 미치는 영향에 관한 연구로서, 경제환경과 문화환경, 주거환경이 좋을수록 복지인프라가 커지게 되고, 이는 주민만족도에 긍정적인 영향을 주어 결국, 도시재생의 가치를 증대시키는 것으로 파악되었다. 분석결과를 종합해 보면, 심리적 자본, 주민참여, 환경 모두 도시재생 가치에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 이러한 연구결과를 바탕으로 도시재생사업의 가치를 높이는 방안을 제시한 것에 그 시사점을 둔다. 마지막으로 본 연구의 한계는 다음과 같다. 본 연구는 창원시의 도시재생 사업지를 대상으로 하였기에, 연구결과를 일반화하여 모든 도시재생사업지에 적용 시킬 수 없는 한계를 가지고 있다. 향후 대상지의 범위를 넓게 설정하여, 타지역 간의 비교분석이 필요할 것이다. 둘째, 설문조사의 대상자 또한 도시재생지역의 거주자로 한정하였다. 향후 인근 거주자, 도시 전체의 시민, 방문객 등 계층을 다양화하여 분석을 시도해야 할 것이다.

도시재생사업의 민간자본 참여 의사결정요인 분석

이창중 가천대학교 일반대학원 2023 국내박사

도시재생사업은 기본적으로 공공성에 방점이 있으나 수익성도 어느 정도 충족되어야 하는 사업이고, 도시재생사업으로 낙후지역의 활력의 씨앗을 뿌려 효과를 보기 위해서는 상당히 오랜 시간이 필요하다. 민간과 함께 추진하는 것이 재정 경감 및 지속적인 사업이 될 수 있다. 따라서 도시재생사업은 일반적으로 민간의 자본 참여가 절실히 필요하며, 그에 대한 요인을 분석을 진행하고자 「도시재생특별법」 및 선행연구 분석과 2차례의 걸친 표적집단면접 조사를 통해 도시재생사업의 민간자본 참여에 대한 의사결정 요인의 선정과 AHP 분석을 위한 계층구조를 마련하였다. AHP 분석을 위한 계층구조와 대상 요인은 상위계층 지표 2개, 중위 8개 항목, 하위 32개 요인으로 구성하여 연구를 진행하였다. 응답의 일관성을 검정한 후 중위 항목 간 상관분석을 실시하여 구조와 항목의 선정이 적절한지를 검토한 후 항목 간 가중치를 계산하였다. 분석결과 대분류 지표에서는 사업성 지표가 사업구조 지표보다 중요도가 높게 분석되었다. 중위계층에서는 사업위험회피 함목–투자확대방안 항목–재무지표 항목-수익구조 항목–민간자본투자구조 항목–사업주체 항목–사업유형 항목–사업참여방식 항목 순서로 복합중요도가 분석되었다. 세부요인의 가중치를 분석하여 상위 10개의 순서는 토지확보 요인–용적률확대 및 용도전환 요인– 입지 요인– 수익성 요인– 자본이득 요인 – 세제혜택부여 요인 – 지자체참여 요인– 리츠(REITs) 요임- 신용보강 요인 - 민관합동사업 요인 순서이었다. AHP 연구 진행 전에는 도시재생사업의 민간자본 참여로 가장 중요한 요인이 수익성일 것이라고 예측되었다. 그러나 사업위험회피 항목의 토지확보, 입지, 그리고 인허가와 관련된 지자체 참여가 중요하게 분석된 것은 도시재생사업에서 고수익을 얻기보다는 적정 수익률을 올리면서 사업의 위험을 회피할 수 있는 요인들이 다른 요인보다 의미가 있는 것으로 분석된다. 그리고 투자확대방안 항목의 용적률 확대 및 용도전환 요인과 민간자본투자구조 항목 리츠(REITs) 요인의 복합중요도가 높게 분석된 것은 적정 수익률과 위험을 분산하여 안정적으로 민간의 자본 참여를 유도할 수 있는 구조인 것으로 분석된다. 이에 연구자는 정책적인 시사점으로 민간부문에서의 상위 5개 세부요인으로 토지확보 요인, 입지 요인, 용적률확대 및 용도전환 요인, 리츠(REITs), 요인, 지자체 참여 요인을 민간자본 참여 의사결정의 핵심요인으로 선정하고, 핵심 5개 요인을 적극 활용할 것을 제안하였다. 그리고 국내 3곳 도시재생 현장의 현황과 AHP 분석 결과를 바탕으로 분석된 요인을 적용하여 검정하였다. 천안미드힐이나 청주문화제조창의 경우 사업지 확보, 지자체 참여, 신용보강, 용적률확대 및 용도전환, 양질의 HUG금융지원, 리츠(REITs)구조로 법인세 면제혜택, 양호한 입지를 바탕으로 비교적 안정적인 수익을 발생시켰다. 서대구산단과의 차이는 극명하게 입지 요인에서 차이가 있다. 결국, 입지는 저조한 임대실적으로 이어져 수익성의 저하로 이어졌고, 주주들은 배당소득을 받지 못하고 있으며, 관리비 수입으로 충당되어야 할 비용이 예산편성 항목도 없는 사업비에서 집행되어 사업의 안정성이 문제가 되는 등 사업에 어려움을 겪고 있다. 사례분석을 통해 AHP 분석에서 3번째로 중요도가 높은 입지 요인처럼 요인들이 사슬처럼 연결되어 있어, 요인들이 영향을 주고 또는 영향을 받는 것으로 확인되었다. 따라서 요인의 중요도를 충분히 반영한 도시재생사업의 계획이 이루어져야 할 것이다. 핵심키워드 : 도시재생사업, 민간자본, 의사결정요인. AHP분석, 핵심5개 요인

都心再生事業 施行 Process의 特性에 관한 硏究 : 서울과 도쿄의 成果分析 및 事例比較

이승수 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

각각의 도시가 가지고 있는 역사적, 문화적 배경이 다르고, 정치, 사회, 경제적인 조건들도 다르지만, 대부분의 도시들이 교외화와 탈도시화 과정을 겪으면서 도심인구 감소와 도심기능의 쇠퇴를 경험하게 된다. 최근 도심의 중요성이 재조명 되고 있고, 도시의 국제경쟁력을 제고하기 위해서는 종합적, 입체적인 관점에서 도심의 상징성, 중심성, 다양성, 교류성을 복원하고 활성화하는 도심재생이 강조되고 있다. 본 연구에서는 한국과 일본의 도심재생 관련 정책이나 제도들을 간략히 비교 평가해 봄으로써 도심재생의 기본적인 틀(Frame)에서 보완할 점이 무엇인지를 우선 검토하였다. 또한 양국의 구체적인 재생사업의 성과 Data와 사례비교를 통해, 사업시행자와 시공사의 입장에서, 서울 도심재생사업 시행 Process상의 개선점을 검토 하였다. 특히 서울도심의 정비사업지구로서 미시행 단계에 있는 140개 지구, 452,758m²를 중심으로 조기에 도심재생사업이 활성화 될 수 있도록 하는 현실적인 대안을 도출하였다. 이러한 비교분석 과정에서 분명히 확인할 수 있었던 것은, 도심재생은 신속히 추진되어야 할 과제이고, 사업시행자가 수익성과 Risk를 합리적으로 관리해 나갈 수 있도록 하는 제도적 장치가 조속히 마련되어야 한다는 것이다. 용도용적제와 높이제한 등을 과감히 현실화 하고, 부동산 관련 각종 규제 조치들을 완화하며, 빈번한 제도 변경으로 발생하는 불확실성을 최소화 한다면 장기간에 걸쳐 추진되는 도심재생사업의 사업성은 상당 폭 개선될 것이다. 그것이 민간주도 도심재생사업에서도 공공의 역할과 지원이 중요하다고 하는 이유이다. 수익성과 Risk를 사업성이라는 동전의 양면이라고 본다면, 공공의 역할은 Risk를 줄여서 관리 가능한 수준이 되도록 하는 환경을 만들어 주는 것이다. 이를 위해 정부 대 민간, 민간 대 민간의 이해관계 조정하고, 부동산 관련 정책을 종합적으로 판단해서 조정해 나갈 정부 내 전담조직 창설이 요구된다. 도시재생 관련 Fund를 조성하여 민관의 실질적인 Partnership이 조속히 정착 되도록 하는 것도 시급한 과제이다. 그런 면에서 민관협력 방식으로 추진 중인 세운상가4구역 Project 등 Landmark성 Project를 발굴하여 이해관계자 모두가 만족하는 Win-Win의 성공적인 Business Model로 만드는 것이 무엇보다 중요한 시점이다. 성공한 Business Model을 통해 서울도심의 여타 미시행 지구에서의 Project 추진이 가속화 될 것이며, 더 나아가 서울의 뉴타운사업 등 전국의 도시재생사업 전체가 활성화 될 수 있는 길이 열릴 것이다. 도심에서 시작된 도시재생사업을 통해 새롭게 태어난 서울이 도쿄, 오사카, 베이징, 상하이, 홍콩, 싱가폴 등과의 경쟁에서 비교우위에 설 수 있는 국제경쟁력을 갖추게 되는 것이다. 본 연구의 결과는, 서울도심과 도쿄도심의 도심재생사업을 법과 제도적인 측면은 물론 실제 사업수행 성과 Data와 사례를 찾아서 종합적으로 비교 분석해 본 것이기 때문에, 도심재생사업 활성화 방안을 찾기 위한 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 기대된다. While every city in the world has its own unique historical and cultural background as well as a different political, social, and economical condition, the most of major cities have experienced the population decrease and functional decline of urban-center. Recently, as the importance of urban-center has been highlighted, it is underlined that the city has to develop its global competence through the urban-center regeneration process in a 3-dimensional integrated viewpoint. The purpose of this study is to develop the alternatives for the implementation process of urban-center regeneration, in the developer's and/or the builder's angle, by reviewing the government policies and regulations as well as by analyzing the performance data and the typical cases of projects in Seoul and Tokyo. Especially, the study is focused on the 140 regeneration zones of Seoul city-center(452,758 m2), where has been classified and designated by the Government since 1970's but not yet approved as an individual project. As a result, it is more clear that the urban-center regeneration is an imminent issue of the Government, while the profitability and the risk management are main concerns of the developers. In order to accelerate the urban-center regeneration process, the feasibility of the project must be guaranteed and secured by minimizing the uncertainties of rules and regulations related, and by allowing construction incentives for construction volume, building height and etc., and furthermore by supporting the financing scheme like the equity participation and the funding itself. Therefore, the role and function of the government organization is very much important for urban-center regeneration project, and the Private Public Partnership, to some extent, may be one of the solutions. Among the pending urban-center regeneration projects in the zone, well organized but not yet approved, the Sewun Commercial Area 4th/5th Zone projects, comparable to Ropponggi Hills in Tokyo, must be materialized in a short time period, and be proved that all stakeholder is satisfied with its win-win business model. The business model after being proved can be applied to the similar projects in Seoul and other cities. And it will be helpful for Seoul to be more attractive than her competitors such as Tokyo, Osaka, Beijing, Shanghai, Hong kong, and Singapore in a golabal competition. Since the outcome of the study is made by the integrated analysis of the policies and regulations, performance data and total 6 cases of actively on-going or successfully completed projects in Seoul and Tokyo, it is expected to be used as a basic reference for accelerating the urban-center regeneration process in Seoul.

도시재생계획의 지속가능성 사전평가 방법의 적용에 관한 연구 : 다기준 결정분석(MCDA) 방법을 중심으로

이창구 인하대학교 대학원 2013 국내박사

급속한 산업화에 기인한 도시화는 도시공간구조의 급격한 변화를 가져왔다. 급격한 주택수요의 증대와 공공기반시설의 부족사태에 직면하여 신도시 개발 또는 외곽지역으로의 도시 핵심기능의 이전이라는 결과를 가져오고 이는 도심의 쇠퇴 및 공동화 현상을 야기하게 되었다. 도심의 쇠퇴는 전체 도시에 영향을 미치며 도시의 경쟁력 저하로 연결된다. 선진국들에서는 이러한 문제에 대응하여 1950년대 도시재건(urban reconstruction), 1970~80년대의 도시재개발(urban renewal, urban redevelopment) 등 다양한 정책을 펴왔으나 주로 물리적 환경개선에 치우쳐 도심활성화라는 소기의 성과를 거두지 못했다. 이에 대한 반성으로 물리적 환경뿐 아니라 경제적, 사회적, 문화적 가치의 향상을 통하여 도심의 활력을 회복하는 논의가 활발해지고 있다. 이러한 배경에는 '지속가능한 발전'이라는 새로운 패러다임에 기초한 사회적 공감이 작용하고 있다. '지속 가능성(sustainability)‘라는 용어는 ‘World Committee on Environment and Development’, 일명 ‘브룬트란트 위원회’가 1987년 ‘Our Common Future : Sustainable Development’ 라는 보고서를 발간한 데서 비롯된다. 지속가능성의 측정은 엘킹턴 모델 (Elkington, 1997) 에 따라 통상 사회, 경제, 환경 등 3개 기준에 기초한다. 도시재생 또한 지속가능한 개발이라는 본질적 가치를 바탕으로 경제, 사회, 문화, 환경적 목표의 통합적 발전을 추구하면서 도심의 활력을 부활시키는 것을 최우선 목표로 삼아야 한다는 데에는 공감대가 형성되고 있다. ‘지속가능한 발전’의 개념이 추가된 ‘지속가능한 도시재생사업’의 개념은 기존의 도시재생사업에서 한 걸음 더 나아가 환경적, 경제적, 사회문화적 지속성을 수반하는 새로운 사업의 형태를 의미한다. 현실적으로 도시재생에는 많은 이해관계자(stakeholders)가 관여되어 있고 이해관계가 상충되는 경우가 많기 때문에 지속가능한 도시재생이라는 공통적인 목표를 공유하고 합치된 의견으로 실행에 옮기는 것은 쉬운 일이 아니다. 지금까지 도시재생 경험에 비추어 도시재생의 실패 원인 중 하나는 의사결정과정에서 사전적 평가가 미흡한 데서 기인한다. 따라서 도시재생에 본격적으로 착수하기 전에 계획이 지속가능할지를 사전에 평가하는 장치를 갖추는 것이 긴요하다. 영국에서는 지역개발계획이나 전략을 수립함에 있어 초기 단계에서부터 지속가능성 평가(Sustainability Appraisal: SA)를 실시하여 보고서를 작성하도록 2004년부터 의무화하고 있다. 그러나 우리나라의 경우 현실적으로 지속가능성을 보장하기 위한 법적, 제도적 장치가 부재한 실정이다. ‘전략환경평가’ 또는 ‘환경영향평가’ 등 계획단계에 부과되는 법적 평가 규정이 있으나 명칭에서 나타나는 바와 같이 환경적 측면에 치우치고 있어 종합적인 측면에서 지속가능성을 판단하는 데에는 한계가 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 도시재생의 계획단계에서 지속가능성을 사전 평가하는 장치의 마련이 긴요하다고 보아 사전 평가를 위한 방법적 틀의 수립을 시도하였다. 또한, 지속가능성의 다양한 구성 요소 측면에 비추어, 사전 평가방법으로서 다기준 결정분석(MCDA)이 유용하다고 보아 이를 활용하고자 하였다. 다기준 결정 분석(Multi-Criteria Decision Analysis: MCDA) 기법은 복수의 개발 대안이 존재하고 평가기준이 다양하며, 이해관계자들의 서로 다른 주관적인 판단을 갖는 상황에서 합리적인 의사결정에 이르게 하는 효과적인 방법으로 알려져 있다. MCDA 를 활용한 도시재생계획의 지속가능성 사전 평가 방법 틀은 크게 평가 기준의 선정, 각 평가기준의 중요도를 나타내는 가중치의 부여, 평가 기준 대비 각 대안의 예측 성과의 측정, 대안들의 최종 평가 등의 요소로 구성된다. 평가기준의 선정을 위하여 선행연구에서 도시재생 계획요소를 추출하고 이를 토대로 전문가 설문조사 항목을 선정하여 설문조사를 실시하였다. 설문조사 결과를 분석하여 상위와 하위 평가기준, 평가기준의 중요도인 가중치를 조사하였다. 이를 토대로 다시 보편적인 지속가능성 사전평가 상위기준인 경제, 사회, 환경 기준으로 대분류하고, 하위 기준은 다기준결정분석의 적정 기준수인 20개로 축약하여 중요도 순서에 따라 환경 11개, 경제 5개, 사회 4개로 구성되었다. 가중치는 설문조사 결과에 따른 원 가중치를 조정된 기준 수에 맞추어 비례적으로 재배분하였다. 각 기준별 측정을 위해서는 먼저 측정지표의 설정이 필요한 바, 도시재생의 지속가능성 예측 성과 지표의 선정을 위해서 전문가(7인)로 구성된 패널에 지표에 관한 의견을 의뢰하여 접수된 의견을 수렴하여 기준별로 복수의 지표들을 선정하였다. 선정된 지표에 따라 점수를 부여하되, 최선의 대안에 100점을 부여하고 나머지 대안에는 최선안에 대비하여 상응하는 점수를 부여토록 함으로써 대안간 비교가 가능하도록 표준 점수 방식을 제시하였다. 대안 간 비교는 두 가지 방법을 제시하였다. 첫째는, 평가 기준 간에 완전 교환(대체) 가능성을 가정한 AHP 등과 같은 선형합산모델( Linear Additive Model)에 기초하여 산출한 가중평균점수 합계를 비교하는 것이고 둘째는, 평가 기준 간에 불완전 교환(대체) 가능성을 가정한 ELECTRE 등과 같은 서열비교(Outranking) 방법을 사용하는 것이다. 어느 방법을 취하더라도 가중치의 변동에 따라 대안 간에 우선순위가 어떻게 달라지는지 관찰하는 민감도 분석이 필요하다. 마지막으로 이상과 같이 구축된 지속가능성 사전평가 방법 틀을 실제 사례에 적용해 보았다. 사례적용 대상은 인천광역시에서 현재 계획 중이거나 진행 중인 3개 도시재생사업이다. 당초 본 연구의 목적은 특정 입지에 계획 중인 도시재생사업의 제 추진대안에 대하여 지속가능성 측면에서 최적 대안을 찾는 방법을 제시하는 것이다. 그러나 지속가능성 평가가 아직 제도화되어 있지 않은 현 상황에서 실제 평가가 가능할 정도로 구체적인 여러 대안을 사전 계획단계에서 포함하고 있는 경우는 드물기 때문에 일개 사업의 복수 계획대안에 대하여 본 방법 틀을 적용할 수 있는 사례는 찾기 어려웠다. 대신, 인천시에서 현재 진행 중인 방식과 특색을 달리하는 3개 사업을 사례 대상으로 하여 본 방법 틀의 유효성을 테스트하였다. 테스트 결과 제시한 방법 틀은 평가의 판별력과 평가의 일관성 측면에서 볼 때 신뢰성이 있는 것으로 나타났다. 도시재생계획의 지속가능성 사전 평가 방법 틀의 제시와 함께 지속가능성 평가가 정착되기 위해 고려해야 할 정책 제언을 제시하였다. 첫째, 도시재생계획의 수립에 있어 환경영향평가 사전 검토 대상이 되는 항목은 물론이고 지속가능성을 구성하는 경제 및 사회분야 여타 항목들이 세심히 반영될 수 있어야 한다. 둘째, 영국의 지속가능성 평가(Sustainability Appraisal: SA)제와 같이 환경영향평가 검토와 별개로 지속가능성을 사전에 평가하는 제도를 법제화할 필요가 있다. 셋째, 지속가능성 평가를 수행하는 방법과 내용을 담은 표준 매뉴얼을 작성하여 사업계획가나 정책결정자가 계획 수립에 활용토록 할 필요가 있다. 넷째, 민간 및 공공 부문의 담당 인력에 대해 지속가능성 사전 평가와 관련한 전문성 교육이 병행되어야 한다. 다섯째, 계획이나 사업의 특수성을 감안하여 제시된 방법 틀은 유연하게 변경하여 사용될 수 있다. 이 과정에서 평가기준과 가중치 선정에 있어 전문가, 주민 등 다양한 이해관계자의 참여와 논의가 보장되어야 한다. 여섯째, 장기적으로 사전 평가에 따라 평가된 결과를 계획이나 사업의 완료 후 실제로 나타나는 성과와 비교하여 사전평가 방법 틀을 보완할 필요가 있다.