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평택시의 개발사업이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 -권역별, 연도별, 개발사업별 구분을 중심으로-
평택시의 아파트시장은 대규모 부동산 개발사업이 진행되면서 빠르 게 변화를 보이고 있는 도시 중의 하나이다. 평택시의 대규모 개발로 인한 평면적 도시확대는 물론 아파트의 수직적이고 입체적인 확대도 동시에 일으켜 도시의 공간구조가 급격히 변화하고 있다. 이러한 급격 한 변화는 권역별과 연도별, 개발사업별로 아파트가격에 차별적인 영 향을 미치고 있다. 이러한 상황에서 본 연구의 목적은 2010년 1월부터 시작하여 2022 년 2월까지의 12년간 평택시의 전체 대규모 부동산 개발사업(SRT평 택지제역 개발과 삼성전자 개발) 및 다양한 개발사업(도시개발사업과 택지개발사업)으로 인해 권역별로 구분하여 북부권역과 남부권역, 서 부권역의 권역별 모형과 2016년 이전과 이후로 연도별로 구분한 연도 별 모형, 택지개발사업과 도시개발사업, 개별사업별로 구분한 개발사 ix 업별 모형을 통해 하부시장에 따른 평택시의 부동산 개발사업이 아파 트 가격에 미치는 영향 연구를 하고자 하였다. 연구방법으로 2010년 1월부터 2022년 2월까지 12년동안의 평택시를 중심으로 거래되는 아파트 실거래자료를 바탕으로 헤도닉가격모형을 적용하였다. 헤도닉가격모형을 통해 평택지역의 도시개발사업과 택지 개발사업, 삼성전자, 평택지제(SRT)역 등 지역의 이슈화되고 있는 개 발사업이 인근지역의 아파트 가격의 변화에 어떠한 영향을 미치고 있 는지를 파악 연구하고자 한다. 위의 실증분석 결과에서 살펴본 평택시 개발사업이 아파트 가격에 미치는 영향을 개발사업특성을 중심으로 살펴보면 다음과 같이 정리 할 수 있을 것이다. 개발사업특성이 아파트 가격에 미치고 있는 영향에 대해 살펴보면 다음과 같다. 권역별로 택지개발사업의 아파트 가격에 대한 영향을 살 펴보면, 남부권역과 북부권역의 택지개발사업 단지의 경우 아파트 가 격은 정(+)의 효과가 나타나는 것으로 파악되었지만, 3개의 권역중 서 부권역은 택지개발사업 단지의 경우에서 아파트 가격에 부(-)의 효과 가 나타나는 것으로 파악되었다. 이는 서부권역의 경우 택지개발사업 이 거의 존재하지 않거나 적기 때문에 택지개발사업이라도 아파트 가 격을 하락시킨 것으로 파악되었다. 연도별로 볼 때, 2016년 이전과 이 후 모두 택지개발사업은 아파트 가격에 대해서 정(+)의 효과가 나타나 는 것으로 판단되었다. 또한 권역별로 도시개발사업의 아파트 가격에 대한 영향을 살펴보면, 도시개발사업의 경우 아파트 가격은 정(+)의 효과가 나타나는 것으로 판단되었다. 연도별로 볼 때, 2016년 이전과 x 이후 모두 도시개발사업의 경우 아파트 가격은 정(+)의 효과가 나타나 는 것으로 판단되었다. 또한 SRT평택지제역과의 접근성에서 권역별로 볼 때, SRT평택지제역과의 거리를 살펴보면, 북부권역인 경우 멀수록 아파트 가격이 가까운 곳 보다 더 높은 것으로 나타나 있고, 남부권역 인 경우에는 먼 곳보다 가까울수록 아파트 가격이 더욱 높은 것으로 나타났다. 북부권역의 경우에는 남부에 있는 SRT평택지제역과의 거리 가 더 멀수록 아파트 가격이 높은 것이고, 남부권역의 경우에는 SRT 평택지제역 근처 도시개발사업이 진행된 지역에 집중적으로 아파트 가격이 높은 것으로 파악되었다. 연도별로 볼 때, SRT평택지제역과의 거리는 평택시 전체지역은 물론 2016년 이전과 이후 모두 아파트 가 격은 부(-)의 효과가 나타나는 것으로, SRT평택지제역과의 거리가 가 까울수록 아파트 가격을 상승시키는 것으로 파악되었다. 개발사업별로 볼 때, SRT평택지제역과의 거리가 가까울수록 먼 거리의 아파트 가격 보다 높은 것으로 나타났다. 그리고 삼성전자와의 접근성에서 권역별 로 볼 때, 삼성전자(고덕신도시)와의 거리는 북부권역과 서부권역의 경우 가까울수록 아파트 가격이 높은 것으로 파악되었지만, 다른 권역 과는 다르게 남부권역의 경우에는 북부권역에 위치해 있는 삼성전자 와의 거리가 가까운 곳보다 멀수록 아파트 가격이 더 높게 나타나는 것으로 파악되었다. 남부권역의 경우에는 삼성전자(고덕신도시)와의 거리가 멀수록 SRT평택지제역과 주변의 도시개발사업이 진행된 곳이 므로 아파트 가격을 하락시키는 것으로 파악되었다. 연도별로 볼 때, 삼성전자(고덕신도시)와의 거리는 삼성전자(고덕신도시)와 거리가 가 까울수록 2016년 이전과 이후 모두 아파트 가격을 상승시키는 것으로 보았다. 개발사업별로 볼 때, 개별사업을 제외한 택지개발사업과 도시 개발사업의 경우 삼성전자(고덕신도시)와의 거리가 가까울수록 아파트 xi 가격이 더 높은 것으로 파악되었다. 또한 권역별로 볼 때, 평택시 전체지역은 SRT평택지제역 착공 (2011년 6월)과 삼성전자 착공(2013년 5월)의 경우에는 아파트 가격은 정(+)효과가 나타나는 것으로 파악되었다. 하지만, 평택시 전체지역은 SRT평택지제역 개통 (2016년 12월)과 삼성전자 부지준공(2015년 12 월)에 대해서는 아파트 가격이 통계적으로 보면, 유의하지 않은 것으 로 파악되었다. 이러한 결과는 앞에서 다룬 이론과 동일하게, 개발사 업으로 인한 아파트 가격의 변화는 사업완료 이전에는 아파트 가격의 상승에 가장 더 큰 영향력이 미치는 것으로 나타났고, 사업완료 이후 에는 다른 개발사업에 대한 영향을 받을 뿐이며, 사업완료 이전과는 달리 아파트 가격의 상승에 유의미한 영향을 미치지는 못할 것으로 파악되었다. 이러한 분석을 바탕으로 평택시를 권역별로 살펴보면, 북 부권역의 경우에는 SRT평택지제역 착공과 개통 그리고 삼성전자 착 공과 부지준공에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지는 못하는 것으 로 파악되었다. 하지만, 남부권역의 경우에는 SRT평택지제역 착공과 개통 후에 아파트 가격은 정(+)의 효과가 나타나는 것으로 나타났으 며, 삼성전자 부지준공의 경우 아파트 가격은 정(+)의 효과를 끼쳤다. 서부권역의 경우에는 SRT평택지제역 착공과 삼성전자 부지착공은 정 (+)의 효과를, SRT평택지제역 개통은 아파트 가격에 대한 부(-)의 효 과가 나타나는 것으로 파악되었다. 연도별로 볼 때, 평택시 전체지역 은 2011년 6월의 SRT평택지제역 착공과 2013년 5월 삼성전자 착공 의 경우 아파트 가격은 정(+)의 효과가 나타나게 되었다. 하지만, 평택 시 전체지역은 SRT평택지제역 개통(2016년 12월)과 삼성전자 부지준 공(2015년 12월)에서 아파트 가격이 통계적으로 유의미하지 않은 것으 로 파악되었다. 2016년 이전과 이후를 구분하여 살펴볼 때, SRT평택 xii 지제역 착공과 준공, 그리고 삼성전자 착공과 준공 모두 크게 유의하 지는 않은 것으로 파악되었다. 이러한 결과는 평택시 전체지역의 전체 기간에는 개발사업으로 인한 아파트 가격의 변화는 사업완료 이전에 는 아파트 가격의 상승에 가장 크게 영향력을 미치는 것으로 파악되 었으며, 사업완료 이후에는 아파트 가격의 상승에 통계적으로 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 파악되었다. 이러한 분석을 2016년 이전과 이후로 하여 구분하면, SRT평택지제역 착공과 준공, 그리고 삼성전자 착공과 준공 모두 큰 의미가 없는 것으로 보이지만, 전체기간으로 할 경우에는 착공시에만 의미있는 결과를 얻을 수 있었다. 개발사업별로 볼 때, 평택시 전체지역은 SRT평택지제역 착공(2011년 6월)과 삼성전 자 착공(2013년 5월)의 경우 아파트 가격은 정(+)의 효과가 나타나는 것으로 파악되었다. 하지만, 평택시 전체지역은 SRT평택지제역 개통 (2016년 12월)과 삼성전자 부지준공(2015년 12월)에 대한 아파트 가격 은 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 판단되었다. 이러한 분석을 개 발사업별로 살펴보면, 택지개발사업과 도시개발사업의 경우에는 SRT 평택지제역 착공하게 될 경우 아파트 가격은 정(+)의 영향이 미치는데 반해, 도시개발사업과 개별사업의 경우에는 삼성전자 착공이 아파트 가격에 정(+)의 영향이 미치는 것으로 파악되었다. 그 외의 SRT평택 지제역 개통과 삼성전자 부지준공은 평택시 전체지역은 물론 택지개 발사업, 도시개발사업, 개별사업 모두 아파트 가격은 통계적으로 유의 한 영향이 미치지는 않는 것으로 파악되었다.
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