이주지 선택모형에 기초한 실용적 주택사업지 흡수수요 산정방안

이창무,한제선,정상준 대한국토·도시계획학회 2019 國土計劃 Vol.54 No.6

본 논문은 논의범위를 지역 잠재수요(발생수요)에 기초하여 사업지 유효수요(흡수수요)를 산정하는 접근방법에 한정하여 논의하고자 한다. 또한 Mankiw-Weil 모형(Mankiw and Weil, 1989) 과 같은 지역 혹은 광역 단위의 잠재수요 추정방법론에 대한 논의(최성호·이창무, 2010; 이창무 외, 2017)는 필요한 경우 제한적으로 언급하고자 한다. 이어지는 절에서는 주택사업지 수요분석과관련된 몇 가지 쟁점들을 정리하면서 본 논문에서 제안되는 흡수수요추정방법론의 개념을 논의하고자 한다.

서울 오피스 임대시장구조 실증분석

이창무,이재우 대한국토·도시계획학회 2005 國土計劃 Vol.40 No.2

It is very important to understand the rental market structure in Korean office rental market that the lease system dualized by 'Chonsei' and monthy rent contracts. However, there has been little efforts to analyze the structure and relation of the Chonsei and montly rent contracts. On the other hand the conversion rate of Chonsei to monthly rent play a role to understand the relation of rental contract types and the rental market structure. This study adopts Hedonic model to analyze the relation of rental contract types using the office rent data with conversion rate of Chonsei to monthly rent. The result indicates that the estimated rent level is influenced by the conversion rate of Chonsei to monthly rent to estimate the opportunity cost of Chonsei, and observed conversion rates of Chonsei to monthly rent in office market can be the rate which convert monthly rent into Chonsei in the same level of rent. And it implies that it is possible there to Chonsei and monthy rent in an office market, too. Its practical meaning is that it is possible to construct a single rent index and to use the observed conversion rate of Chonsei-to-monthly rent for converting Chonsei into monthly rent.

압축형 앵커 내부 그라우트의 지반에 의한 포아송 효과

이창무,홍석우 동의대학교 산업기술개발연구소 2000 産業技術硏究誌 Vol.14 No.-

앵커는 그 형식에 따라 힘을 받는 기구가 달라진다. 본 연구에서는 인장형과 압축형으로 분류되는 마찰형 앵커의 저항특성 및 기구를 분석하였고, 또한 압축형 앵커의 내하체 압축시험결과를 이용하여 압축형 앵커 내부 그라우트의 포아송 효과를 분석하여 계산식을 제안하였다. 압축형 앵커의 특성을 요약하면 다음과 같다. (1) 압축형 앵커가 인장형 앵커보다 인발시 진행성의 영향이 적은 것으로 밝혀졌다. (2) 압축형 앵커는 인발시 그라우트의 포아송 효과로 인해 주면마찰저항이 증가한다. The resistance mechanism of anchor changes according to the types of anchor. Friction anchor is classified into tension and compression types. In this study, the characteristics and mechanism of pullout are analysed, through compression test results of anchor body grout. The characteristics of compression anchor are summarized mainly as follows : (1) The effect of progressive failure of compression anchor body are much smaller than those of tension anchor during pullout of anchor ; (2) The skin friction resistance is increased by poisson effect of grout (anchor body) during pullout of compression anchor.

시큐리티 전문인력 양성에 관한 고찰 - 대학교육을 중심으로 -

이창무 한국산업보안연구학회 2009 한국산업보안연구 Vol.1 No.1

국내 시큐리티 산업은 고속성장을 거듭해왔다. 그러나 이러한 외형적 성장과 함께 국내 시큐리티 산 업이 질적으로도 성장을 가져왔는가에 대해서는 비판의 목소리가 높다. 무엇보다도 업종의 다각화 미흡 과 새로운 분야에 대한 전문 인력의 부족이 주된 문제점으로 지적된다. 단순 인력 경비 중심의 산업형 태로 인해 경쟁 업체 간 과다 출혈경쟁만 낳게 되고 결국 인건비 지출을 줄여 질 높은 인적 자원의 충원 을 가로막는 악순환을 불러 오고 있다. 이런 상황에서 전문 인력의 양성을 통한 고부가가치 창출은 매 우 어려운 실정이다. 하지만 최근 민간조사 제도의 도입 시도 및 산업기밀 유출에 따른 산업보안의 중요성 강조 등 국내 시큐리티 산업의 구조적 변화를 야기할 수 있는 변화의 움직임이 가시화되고 있다. 이와 같은 상황에서 국내 시큐리티 시장에 전문 인력을 수급할 책임과 능력을 갖고 있는 국내 시큐리티 관련학과의 일대 대 변화가 요구된다. 교과과정 개편은 물론이고, 학과 명 변경 등 근본적이고 다양한 노력을 통해 새로운 변화에 부응해야 하는 것이다. 무엇보다도 민간조사나 산업보안, 지식정보 보안영역 등 새로운 시큐리티 영역에 대한 시큐리티 관련 학과의 맞춤형 전문 인력의 양성이 시급하다. 이를 위해서는 대학 4년간 교육 과정 중 단지 한 두 과목 편성만으로는 결코 이와 같은 목표를 이룰 수 없으며, 철저하게 시장의 변화 요구에 부응할 수 있는 체 계적이고 실무적인 과목의 편성과 집중적인 교육이 필요하다. The security industry in South Korea has rapidly grown during a recent period. The growth seems to have been phenomenal in numbers, but problematic in substance. The lack of industrial variety and security professionals contributed to such a problematic growth of security industry in South Korea. The bleeding competition relying only on manpower reduces per labor cost, which finally leads to the vicious circle interrupting the influx of high quality workforce. In such a situation it seems unrealistic to create a value-added growth by recruiting security professionals. In recent years, however, some visible changes have been apparent. The members of the National Assembly have proposed the Private Investigation Act, which would create a new security market in South Korea. A series of industrial espionage have been reported by mass media, promoting the public interest in industrial security. These changes in security industry would necessarily require a new influx of security professionals, giving a burden for educating and training them to the concerning universities. The security or related department of the universities should adapt to the change by reshuffling completely the current curriculum. The new courses for industrial security and private investigation should be added, and required faculty members should be recruited. The departments should develop a new curriculum based entirely upon practical needs of security market.

전환기 부동산시장의 전망과 과제

이창무 대한국토·도시계획학회 2017 도시정보 Vol.- No.420

주택가격 및 거래량 변동에 따른 가구소득효과 분석

이창무,임미화 한국주택학회 2014 주택연구 Vol.22 No.3

선행연구에 따르면 주택가격과 거래량은 동조화현상을 나타낸다. 즉 주택가격이 상승 (하락)하면 거래량이 증가(감소)하고 거래량이 증가(감소)하면 다시 주택가격이 상승(하락)하는 현상을 보인다. 따라서, 주택가격이 하락하게 되면 이로 인해 거래량 감소가 나 타나게 되고, 이는 단기적으로 해당지역의 부동산관련 산업종사 가구의 소득에 영향을 주게 된다. 본 연구는 이러한 기제에 근거하여 주택가격변화가 가구소득에 미치는 효과를 분석하였다. 분석결과 소득증가율 및 로그소득모형 모두에서 실질주택가격의 변화가 실질가구소득의 변화에 정(+)의 방향으로 영향을 미치는 것으로 나타났고, 주택가격 10% 증가는 평균적으로 해당지역 가구소득을 2.0% 증가시키는 것으로 분석되었다. 또한 가구유형을 부동산서비스산업 종사가구와 기타가구로 세분하여 보면 부동산관련 업종 종사가구의 경우는 1.8%의 가구소득 증가가 추가발생하는 것으로 나타났다.본 연구의 결과를 볼 때 주택가격의 상승은 단기적으로 해당지역 가구소득을 증가시키는 효과를 발생시킨다고 판단할 수 있다. 또한 부동산관련산업 종사가구의 경우 기타산업 종사가구에 비해 그 효과가 크게 나타남을 알 수 있다.본 연구는 그동안 간과되어온 주택가격 변동의 소득효과를 실증적으로 확인했다는 점 에서 연구의 의의가 있다. The co-movement between housing price and housing transaction volume has been investigated by many other studies. The decrease in transaction volume resulting from the fall in housing price affects the income of household engaged in the related industries of the relevant region in the short term.This paper examines the effects of housing price appreciation and its resulting increase in transaction volume on the household income based on this market mechanism. Empirical result is that housing price appreciation has positive (+) effect on the household income, both the rate of income growth and the model of log income. Especially the result of estimation from the final model shows that 10% rise of housing price increases 2.0% rise of household income on average. And the household income increases 1.8% in case of the household engaged in the real estate industry, when the type of household is divided into two - one engaged in the real estate industry and the other engaged in the non-real estate industry.The result from this study shows that the rise of the housing price increases the rise of the household income in the short term. And the price effect on the income of household engaged in the real estate industry is higher than the other. Through this study, the effect of the housing price on the household income is empirically examined.

뉴타운 원주민의 가구특성별 주거이동 패턴 : 서울시 길음 뉴타운을 대상으로

이창무,김미경,원혜진 韓國住宅學會 2013 주택연구 Vol.21 No.3

본 연구는 뉴타운사업으로 대표되는 철거재개발 지역 재정착 문제와 관련하여 원주민들의 이주 패턴과 특성에 대한 심층적인 분석을 시도하였다. 이를 위해 기존 연구의 한계인 소유주와 세입자라는 양분법적인 구도가 아닌 원주민 개별가구 문제의 다양성을 고려하여 가구특성별 차별화된 이주특성을 살펴보았다. 분석 결과는 가옥주와 세입자의 아파트 거주비율이 전체적으로 크게 증가하였음을 보이고 있으며, 특히 최종적인 입지와 주택유형 간의 관계에 있어서도 서울 밖으로 이주한 가구의 아파트 거주율이 길음뉴타운을 제외한 인접지역내 거주자에 비해 높은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 주택의 유형으로만 주거수준을 판단하는데 일부 한계가 있지만 아파트가 다른 주택유형에 비하여 상대적으로 주거환경이 양호한 것을 감안한다면 재개발구역 원주민의 주거이동에 대한 다른 시각을 제시한다. 즉, 기존 연구들에서 재개발구역 원주민의 주거이동을 단순히 멸실에 따른 타의적인 이주로 해석하는 것과는 달리 보상금이나 주거이전비와 같은 분배된 개발이익을 활용하여 주거입지와 주거소비수준의 대체효과를 추구하는 자의적인 선택의 양상이 적지 않음을 보이고 있다. 이러한 결과는 원주민들의 낮은 재정착률 문제를 단순히 주거권의 문제에만 초점을 두는 것이 아니라 부분적으로는 개발이익 분배의 문제로 이해할 필요가 있음을 말해준다. 또한 재개발을 통해 높아진 소득수준과 주택수요의 변화에 좀 더 효과적으로 부응하는 질적으로 향상된 주거환경을 제공하고 있으며, 이로 인한 상대적인 피해자 역시 재개발구역 원주민이 아닌 재개발의 이익이 분배된 재개발구역 원주민들과 시장에서 경쟁해야 하는 인근의 비 재개발구역 주민들이라고 볼 수 있다. 따라서 재개발 과정에서 원주민 재정착의 극대화를 절대적으로 우선하는 가치로 볼 것이 아니라 광역적인 차원의 사회적 편익과 더불어 원활한 대체 주거 확보를 지원하는 효과를 함께 고려해야 할 것으로 사료된다. 다만 원주민들 중 실질적으로 재정착이 강하게 요구되는 가구들의 경우 합리적인 선별과정을 통해 수혜의 폭이 확대될 수 있는 계기를 여는 것이 바람직할 것으로 판단된다. In the early 2000s, the Seoul Metropolitan Government initiated a new style of urban renewal plan called “New Town”. By the plan twenty-six new towns were designated for balanced development of Seoul. However, the new town developments caused controversy on residential stability of the original residents. The purpose of this study is to analyze the migration pattern of the original residents in a newtown area to get some clear pictures for the argument. In order to analyze the residential migration patterns of the original residents in a redevelopment area, Gireum newtown which was already finished in 2006 was selected as the study area. The original residents in Gireum newtown were categorized into several groups based on their household characteristics. The analytic results reveal that the migration behaviors of the original residents were differentiated by their household types and that there exists some trade-off between new residential location and housing quality in their choices.

보증부월세시장의 구조적 해석

이창무,정의철,이현석 대한국토·도시계획학회 2002 國土計劃 Vol.37 No.6

Recently, the housing market in Korea has experienced substantial changes in preferred tenure type. Until a few years ago, 'Jeonsei' has been a dominant tenure type. However, for the recent years, monthly rent with security deposit has taken a substantial portion of rental contracts. Low interest rate and financial reform after the Korean economic crisis have contributed to such trend. In spite of such substantial changes, there have been little fruitful efforts to analyze monthly rent with security deposit. On the other hand, the conversion rate for Jeonsei-to-monthly rent has played a transitory role to analyze the market. However, there is no consensus about the meaning and role of the rate. Furthermore, the conversion rate has been maintained at a higher level than the market interest rate. This study adopts a partial equilibrium model to analyze the structure of monthly rent with security deposit. The results indicate that Jeonsei to monthly rent conversion rate can be understood as the required rate of return of equity invested in housing rather than the market interest rate. Also a variety of monthly rent and security deposit configurations can exist even in the market equilibrium.

골판지원지공업의 구조조정 전망과 대응 전략

이창무 한국골판지포장공업협동조합 1998 골板紙包裝ㆍ物流 Vol.5 No.21

공동주택 실거래가지수 산정에 관한 연구

이창무,김진유,이상영 대한국토·도시계획학회 2005 國土計劃 Vol.40 No.4

Recently, real transaction price change has become more important in Korea. In fact, real transaction price had never been surveyed before the government enacted the Housing Real Transaction Price Report Regulation for capital gain tax in 2004. Therefore, almost all previous studies analyzed the housing market by examining the asking price. However, the asking price is generally different from the transaction price and the study results based on it can distort housing policy. If the asking price change does not exactly mirror the real housing transaction price change, housing policy based on it can distort housing market through inappropriate reaction. Therefore, in order to understand the real change of housing market and establish a more effective housing policy, it is necessary to analyze not only asking price but also transaction price. This study investigates asking price change and real transaction price change with 51 week(12 month) data reported by realtors. The results show the differences between two price indices. First, the transaction price fluctuates more widely than asking price. Especially, the price gap increases when the real transaction price index decreases. Second, the real transaction price change precedes asking price change. In conclusion, this study implicates that housing policy should be established according to the real transaction price change rather than asking price change.