상가권리금 법제화가 부동산시장에 미치는 영향분석

김승종(Kim, Seung-Jong),정희남(Jung, Hee-Nam) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.1

Korean government pronounced legislative directions for the shop key money protection on 24 Sept 2014. They includes introduction of standard contract form, insurance, and conciliation committee for the shop key money. Most of all, the key of them is to protect innocent tenants from predatory leaseholders with imposing leaseholder’s responsibility for not disturbing the trade of the shop key money between tenants. This paper is to analyze the impact of the shop key money protection on the real estate market. For it, this paper grasps the structure of shop rental markets, investigates the relationship between the shop key money and the real estate market, and analyzes the expert"s recognition of legislative protection for the shop key money on the real estate market with interview investigation and questionnaire survey. Experts said that legislative protection for the shop key money would be helpful to protect tenant’s shop key money and not responsible for the real estate market like shop price, rent, deposit and market extensibility of the shop key money. It is difficult to conclusively anticipate impact of legislative protection for the shop key money on the real estate market, because the shop key money is different in localities, market type, business type and so on. However, the legislative protection for the shop key money might not affect the real estate market much because it intends to regulate lessors who want to snatch the shop key money from tenants.

상가권리금 법제의 개선방안

김민주 아주대학교 법학연구소 2017 아주법학 Vol.11 No.2

Problems and Improvement in System for Protection of Shop Key Money In case of the purchase or lease of shop for inauguration, lessee generally pays the shop key money in compensation for the transfer of business activity right, which is one of the very important factors in business and causes the dispute in dealing shop key money in buildings bearing high profit. The shop key money is sometimes much higher in business quarters in the city area to be one of major difficulties faced with lessee. Additionally, disturbance of shop key moneyby leaserholders, and unstable guarantee of the recovery by redevelopment projects and reduced lease period brings about increases in damages of lessees and in the incidence of dispute in contracts of expensive key money. The Shop Lease Protection Act revised on the basis of above facts in 2015 provides the legalistic rights of lessee to recover the shop key money by definition of shop key money and guarantee pf recovery of it by lessee. Although it is very significant to legislate the recovery of shop key money, apart from the purpose of Act, there are limits by insufficient consideration, which result in impractical application to protect lessee. Therefore, the objectives of this study were to review the factors in shop key money formation, revised Act, and problems, and to suggest the improvements to reduce disputes in the viewpoint of legislation. First, to prevent lesser from disturbing recovery of shop key money, obscure evaluation standard should be revised, and nonprofitable accupancy period by lesser, improperness of mediation period for new lessee were stated definitely and solutions were suggested. Second, the reason to extend the excise term of claim right for shops lease contract renewal was stated and a legal term was suggested. Third, evaluation standard for shop key money in revised Act not appropriate for practical application was stated and objective evaluation standard was suggested. Fourth, improperness for exclusion of shops in traditional market place was explained and solutions for protection by Act were suggested. Fifth, the reason why lessees of shops under redevelopment project should be included for protection by Act was stated and solutions were suggested. Shops lease, which is closely related with tenants’ life, should be dealt firstly most of all. Legislative complementation of law to protect Tenants under economically inferior position is required without any unfair violation of property right of leaseholders. 상가를 매입하거나 임대차 계약을 체결하는 경우, 영업할 권리를 인수하는 대가로 권리금의 수수 및 양도가 반복적으로 거래되는 것이 관행이다. 따라서 영업인수에 있어서 권리금은 매우 중요한 요소가 되고 있으며 투자자가 몰리는 상가의 경우에는 권리금 문제가 더욱 첨예해지게 된다. 또한 주요도심 상가의 권리금은 수천만원에서 수억원에 달하기도 하기 때문에 권리금에 관한 문제는 임차인들에게 매우 큰 영향을 미치게 된다. 게다가 임대인이 권리금 회수를 방해하거나 재건축 및 재개발 등으로 임대차기간 마저도 확보되지 않아 임차인들의 피해가 속출하고 있으며 권리금 관련분쟁도 빈번하다. 이러한 현실을 인식하여 2015년 「상가건물임대차보호법」은 그동안 관습상으로만 인정되어 분쟁해결에 어려움이 많았던 상가권리금을 명문화하고 임차인의 권리금 회수기회 보장을 내용으로 하는 개정을 단행함으로써 분쟁해결의 법적 근거를 마련하였다. 그러나 개정법제는 권리금을 법 제도 안으로 들여왔다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있지만 개정 취지와는 달리 사전준비와 사후대책의 미흡함, 그리고 현실과의 괴리감으로 인하여 임차인을 제대로 보호하지 못하고 있다. 따라서 본 논문에서는 권리금의 형성요인과 개정법제의 내용 및 문제점을 검토하고 입법적 해결방안을 모색하고자 한다. 첫째, 임대인의 권리금회수 방해 행위와 관련하여 법 제10조4 제1항에 대한 모호한 기준과 임대인의 비영리목적 사용기간, 그리고 새 임차인 주선기간의 부당함에 대하여 구체적으로 설명하고 대안을 제시한다. 둘째, 상가임대차 계약갱신청구권 행사기간을 확대해야 하는 이유를 설명하고 법정기간을 제시한다. 셋째, 개정법제의 권리금평가기준이 실제 시장적용에 적합하지 않음을 설명하고 객관적 평가를 위한 방안을 제시한다. 넷째, 전통시장이 권리금보호대상에서 제외된 점에 대한 부당함을 설명하고 대안을 제시한다. 다섯째, 재건축 및 재개발사업에서의 권리금을 보호해야하는 이유를 설명하고 방안을 제시한다. 상가임대차는 임차인들의 생계와 직결되므로 여타의 법리를 논하기 전에 임차인의 생존권적인 부분을 먼저 생각해야 한다. 따라서 상대적으로 경제적 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 입법적 보완이 이루어지길 바란다.

상가권리금 법제의 개선방안

김안수 아주대학교 법학연구소 2017 아주법학 Vol.11 No.2

상가를 매입하거나 임대차 계약을 체결하는 경우, 영업할 권리를 인수하는 대가로 권리금의 수수 및 양도가 반복적으로 거래되는 것이 관행이다. 따라서 영업인수에 있어서 권리금은 매우 중요한 요소가 되고 있으며 투자자가 몰리는 상가의 경우에는 권리금 문제가 더욱 첨예해지게 된다. 또한 주요도심 상가의 권리금은 수천만원에서 수억원에 달하기도 하기 때문에 권리금에 관한 문제는 임차인들에게 매우 큰 영향을 미치게 된다. 게다가 임대인이 권리금 회수를 방해하거나 재건축 및 재개발 등으로 임대차기간 마저도 확보되지 않아 임차인들의 피해가 속출하고 있으며 권리금 관련분쟁도 빈번하다. 이러한 현실을 인식하여 2015년 「상가건물임대차보호법」은 그동안 관습상으로만 인정되어 분쟁해결에 어려움이 많았던 상가권리금을 명문화하고 임차인의 권리금 회수기회 보장을 내용으로 하는 개정을 단행함으로써 분쟁해결의 법적 근거를 마련하였다. 그러나 개정법제는 권리금을 법 제도 안으로 들여왔다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있지만 개정 취지와는 달리 사전준비와 사후대책의 미흡함, 그리고 현실과의 괴리감으로 인하여 임차인을 제대로 보호하지 못하고 있다. 따라서 본 논문에서는 권리금의 형성요인과 개정법제의 내용 및 문제점을 검토하고 입법적 해결방안을 모색하고자 한다. 첫째, 임대인의 권리금회수 방해 행위와 관련하여 법 제10조4 제1항에 대한 모호한 기준과 임대인의 비영리목적 사용기간, 그리고 새 임차인 주선기간의 부당함에 대하여 구체적으로 설명하고 대안을 제시한다. 둘째, 상가임대차 계약갱신청구권 행사기간을 확대해야 하는 이유를 설명하고 법정기간을 제시한다. 셋째, 개정법제의 권리금평가기준이 실제 시장적용에 적합하지 않음을 설명하고 객관적 평가를 위한 방안을 제시한다. 넷째, 전통시장이 권리금보호대상에서 제외된 점에 대한 부당함을 설명하고 대안을 제시한다. 다섯째, 재건축 및 재개발사업에서의 권리금을 보호해야하는 이유를 설명하고 방안을 제시한다. 상가임대차는 임차인들의 생계와 직결되므로 여타의 법리를 논하기 전에 임차인의 생존권적인 부분을 먼저 생각해야 한다. 따라서 상대적으로 경제적 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 입법적 보완이 이루어지길 바란다. Problems and Improvement in System for Protection of Shop Key Money In case of the purchase or lease of shop for inauguration, lessee generally pays the shop key money in compensation for the transfer of business activity right, which is one of the very important factors in business and causes the dispute in dealing shop key money in buildings bearing high profit. The shop key money is sometimes much higher in business quarters in the city area to be one of major difficulties faced with lessee. Additionally, disturbance of shop key moneyby leaserholders, and unstable guarantee of the recovery by redevelopment projects and reduced lease period brings about increases in damages of lessees and in the incidence of dispute in contracts of expensive key money. The Shop Lease Protection Act revised on the basis of above facts in 2015 provides the legalistic rights of lessee to recover the shop key money by definition of shop key money and guarantee pf recovery of it by lessee. Although it is very significant to legislate the recovery of shop key money, apart from the purpose of Act, there are limits by insufficient consideration, which result in impractical application to protect lessee. Therefore, the objectives of this study were to review the factors in shop key money formation, revised Act, and problems, and to suggest the improvements to reduce disputes in the viewpoint of legislation. First, to prevent lesser from disturbing recovery of shop key money, obscure evaluation standard should be revised, and nonprofitable accupancy period by lesser, improperness of mediation period for new lessee were stated definitely and solutions were suggested. Second, the reason to extend the excise term of claim right for shops lease contract renewal was stated and a legal term was suggested. Third, evaluation standard for shop key money in revised Act not appropriate for practical application was stated and objective evaluation standard was suggested. Fourth, improperness for exclusion of shops in traditional market place was explained and solutions for protection by Act were suggested. Fifth, the reason why lessees of shops under redevelopment project should be included for protection by Act was stated and solutions were suggested. Shops lease, which is closely related with tenants’ life, should be dealt firstly most of all. Legislative complementation of law to protect Tenants under economically inferior position is required without any unfair violation of property right of leaseholders.

상가권리금 법제화의 문제점과 개선방안 연구

노한장(Han-Jang No) 한국콘텐츠학회 2015 한국콘텐츠학회논문지 Vol.15 No.11

본 연구의 목적은 상가권리금 법제화(2015.5.12.)의 내용을 구체적으로 검토하고, 임차인이 권리금을 회수하는 과정에서 실질적인 보호가 이루질 수 있도록 효과적인 개선방안을 강구하는 데 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 다음과 같은 몇 가지 입법론을 제시하고자 한다. 우선, 개정된 상가건물임대차보호법상 서로 상충되는 ‘권리금’ 및 ‘권리금 계약’의 정의규정은 혼란을 야기할 수 있을 뿐만 아니라, 임차인의 권리금 회수보호라는 측면에서도 문제가 있으므로 양자를 일치시켜야 한다. 다음으로, 일정한 요건을 갖춘 경우 권리금 자체의 대항력을 인정하여 임차인의 권리금 회수보호를 강화할 필요가 있다. 또한, 임대인의 임차인 권리금 회수 방해행위와 관련된 모호한 규정들을 명확하게 정비하여야 하며, 권리금 회수방해로 인한 손해배상에 대한 입증책임이 누구에게 있는지를 명확히 정하여야 한다. 마지막으로, 국토교통부 장관으로 하여금 지역별·상권별·업종별 표준권리금 수준을 조사하여 고시하도록 의무화하여야 한다. The purpose of this study is to review the contents of the legislation(2015.5.12.) for shop key money concretely and to find an effective way in making an improvement of practical protection in the process of tenant’s shop key money collection. From this point of view, this study tries to make some legislative suggestions as follows. First of all, the code of conflicting definition between ‘shop key money’ and ‘shop key money contract’ in the amended Commercial Building Lease Protection Act need to be harmonized with each other because they are likely to face potential problems in the protection of tenant’s shop key money collction as well as risks for confusion. In the second place, it requires to strengthen the protection of tenant’s shop key money collection by approval of direct opposing power of shop key money itself on condition that it satisfies a certain prerequisites. In addition, the ambiguous codes related to the landlord’s disturbance should be distinctly arranged and the distribution principle of demonstration about landlord’s disturbance on tenant’s shop key money collection also should be made clear. Finally, the standard level of shop key money by region, business district, and category of business should be set and announced by Ministry of Land and Transport.

정부의 상가권리금 법제화 방안에 대한 타당성 검토

원상철(Won, Sang-Chul) 한국법이론실무학회 2015 법률실무연구 Vol.3 No.1

상가임대차인 경우 주택임대차와 달리 권리금에 대한 문제가 발생하며, 현실에서 권리금 수수계약은 기존의 상가임대차계약의 성립에 중요한 요소가 되고 있다. 임차인 측면에서 거액의 권리금을 지급하고 임대차를 체결한 후 임대차관계가 종료와 더불어 이를 반환받지 못함으로 임차인의 피해는 심각한 문제로 대두된다. 현실에서 권리금은 증가하면서 임차인의 피해사례 또한 꾸준히 증가하고 있는 실정이다. 기존의 상가임대차와 관련하여 현행 「상가임대차보호법」이 지난 2002년부터 제정 운용되어 임차인의 생존권을 보호하고 있으나, 임차인의 상가권리금과 관련된 사항이 제외되어 있다. 그리하여 정부는 법의 사각지대에 놓여 있는 상가권리금을 법적으로 보장하기 위하여 상가권리금에 대한 보호 대책을 내놓았다. 현행법상 상가권리금에 대한 직접적인 규정은 아직 보이지 않기 때문에 임차인이 상가권리금을 회수하는데 미흡하다. 따라서 정부는 상가임대차제도를 개선하여 5년간의 임대차계약기간을 보장하고, 임대인에게 권리금 회수에 협력의무를 부과하고, 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 부담하도록 명시하고, 전국 17개 시도에 분쟁조정위원회를 설치하도록 하고 있다. 그러나 정부의 개선안은 상가권리금 보호에 미흡하고 현실적 괴리가 발생하고 있어 이에 대한 개선방안을 마련할 필요가 있다. 즉 정부의 개정안은 주로 상가건물임대차 보호법의 개정을 통해 처리하려고 하나, 상가권리금과 관련 있는 민법의 개정을 통해서 임차인의 상가권리금을 강화시킬 필요가 있다. 따라서 임차인의 상가권리금을 보호하기 위하여 새로운 입법 작업과 동시에 상가권리금과 관련된 현행법상 권리를 강화시키는 방법을 강구하는 것이 바람직 할 것으로 보인다. The shops lease occurs a key money problem unlike the housing lease. The problem that is given and taken the key money, is an important factor of shops lease in the formation. These days, The guaranteed of the key money, in addition to security deposit, is set to be a problem with regard to shops lease. After paying a large amount of key money, It is a serious problem to do not return this. So the government has introduced a protective measure in order to solve this problem in the blind spot of the law. Because there is no direct regulations on current law, It is difficult for lessee to recover the shops key money. Therefore the government had presented the improvement of shops lease program; a guaranteed of lease period for five-year, cooperation obligations on the key money recovery of lessor, the lessor’s damages if you disturb the key money recovery etc. However, Because the government’s improvement is insufficient to protect the shops key money, This is necessary to provide for improving plan. The government’s amendments is to process through the Shops Building Lease Protection Act, but there is a need to strengthen the lessee’s shops key money by Revising the Civil Law.

시장관계성에 기초한 상가권리금의 재조명

경국현,백성준 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

Shop key money is formed based on an unofficial contract. However, owing to the ambiguous relationship between the rights, the disputes about the collection and compensation of the key money would become a social issue. This study reviewed the key money at a new angle, which is different from the traditional one. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant’s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money. 권리금은 임차인 간의 이면계약에 의해 형성되는데 권리관계가 모호하여 권리금 회수 및 보상을 둘러싼 분쟁이 사회적 이슈가 되고 있다. 본 연구는 권리금을 바라보는 기존의 시각에서 탈피하여, 권리금의 발생원천 및 변동에 영향을 미치는 시장의 관계성에 초점을 두고서 해석하였다. 신규 임차인의 입장에서 보면 권리금은 시장의 관계성에 의해 변동 혹은 소멸될 수 있으므로 권리금을 지불하도록 요구하는 관행은 신규 임차인에게 매우 부당하다. 실제 권리금이 창업자금의 큰 부분을 차지하고 있어 예비 임차인들의 창업시장 진입에도 방해가 되고 있다. 그리고 임대차계약서만 준수하여도 권리금을 지불할 필요가 없는 새로운 임대차 관행이 정착될 수 있는 가능성을 시사하였다.

상가권리금 법제개선 방안 연구

박광동 ( Kwangdong Park ) 건국대학교 법학연구소 2015 一鑑法學 Vol.0 No.32

상가권리금제도는 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법의 개정을 통하여 입법화 되었다. 이러한 상가권리금은 공법과 사법의 영역이 중첩적으로 적용되는 분야이기는 하나, 공법적 영역은 당사자간의 계약에 의한 법률행위에 대한 보충적이고 보완적으로 이루어질 필요가 있을 것이다. 상가권리금과 관련하여 어떠한 입법체계를 구축하는 것이 타당한가에 대해서는 현행처럼 상가건물 임대차보호법을 일부 개정하는 방안으로 제도도입을 하는 것이 타당하다. 다만 상가권리금을 상가건물 임대차보호법에 일부 개정하는 방안으로 규정한 현행법과 관련하여서는 몇 가지 검토해야 할 사항이 있다. 첫째, 상가건물 임대차보호법상의 권리금 정의 규정과 관련하여서는 무형적 재산가치의 양도 또는 이용대가(영업권리금)의 평가와 관련하여 지속적인 논의가 필요하다. 둘째, 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여서는 법 제10조의4의 제2항 2호의 위치를 4호로 바꾸고, 향후 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여 임대인의 권리금지급 방해 금지의 실질적인범위 설정을 할 필요가 있다. 셋째, 상가건물 임대차보호법은 표준권리금계약서 사용을 의무규정으로 개정하고, 권리금신고(등록)제도의 도입도 고려할 필요가 있다. 넷째, 권리금적용 제외(제10조의5)와 관련하여 향후 사회적 현상 등을 고려하여 점차적으로 그 범위를 확대하는 것이 타당할 것이다. 다섯째, 현행 상가건물 임대차보호법에는 상가임대차 관련분쟁을 신속히 해결할 수 있도록 각 시·도에 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다. 다만 이러한 법제개선방안에 있어서도 임대인의 재산권 침해에 대한 고려, 자기책임의 원칙 준수, 신뢰보호원칙 및 법령의 명확화 원칙에 대한고려가 필요하다. A new legislation regarding Key Money in commercial leasing has been enacted and enforced since May 12, 2015. Shop Key Money can be regulated by both public and private law. Nonetheless, legal action by a contractual agreement between parties should be the basic standard. Additionally, matters of public law ought to be established on a complementary basis. With respect to Key Money for commercial lease, it seems that amending the current “Commercial Building Lease Protection Act” is highly appropriate. Thus, it is necessary to conduct a legislative assessment on “Commercial Building Lease Protection Act” based on the following terms: First, continuous discussion is needed concerning a transfer of intangible property or business premium assessment in terms of concept of Key Money. Second, Article 10-4, (2), 2 should be modified as Article 10-4, (2), 4 and the scope of the Landlord’s Duty of Cooperation and No Disturbance at the Rental Premises should be established for protecting the collection of Key Money. Third, the use of Standard Contract Provisions for Key Money should be mandatory and the Registration System of Key Money can be imposed to protect the rights of both parties. Fourth, it is proper that exceptions of Key Money should be gradually expanded according with social development. Fifth, conciliation committees can be created in cities and provinces for a prompt resolve of disputes. It is also important to consider the infringement of Landlord’s property rights, principle of liability, principle of trust and confidence, and principle of definiteness.

상가임차인의 보호와 권리금

이홍민 아주대학교 법학연구소 2018 아주법학 Vol.12 No.2

상가임대차법은 상가임차인을 보호하기 위하여 사실상 5년의 임대차 기간을 보장하는 한편, 신규임차인이 되려는 자와 기존의 임차인 사이의 권리금 거래에 대해 임대인이 방해하지 못하도록 함으로써 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있다. 그런데 상가임차인을 보호하는 외국의 입법례가 주로 임대차의 존속을 중심으로 상가임차인을 보호하는 것과 달리, 우리나라에서는 상가임대차법의 태도와는 별개로 주로 권리금 보호에 관심을 두고 있다는 생각이 든다. 이런 점을 악용하여 이른바 ‘권리금 장사’가 발생하기도 한다. 그러나 상가임차인의 보호에서 권리금 보호가 핵심이 되어서는 곤란하다. 권리금에 대한 평가는 지나치게 주관적일 뿐만 아니라 권리금은 신·구 임차인 간에 지급되는 것이라는 점에서 장기적으로 볼 때 권리금의 보호가 상가임차인의 보호를 담당할 수 있는지 의문이며, 무엇보다 상가임차인을 보호하는 목적은 그 영업을 보호하기 위한 것이기 때문이다. 결국 상가임차인의 보호에서 핵심은 임대차의 존속을 보장하는 것이 되어야 한다. 다만 단순히 임대차 기간을 연장하는 것만으로는 상가임차인을 보호하기 어렵다. 영구적인 존속이 아닌 이상 언젠가는 임대차가 종료될 수밖에 없으며, 이미 권리금의 지급에 관한 관행이 형성된 이상, 권리금을 회수할 수 없는 경우가 생길 수밖에 없기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 권리금을 바라보는 시각의 전환이 필요하다고 생각한다. The 「Commercial Building Lease Protection Act」 guarantees a virtually five-year lease term for each commercial tenant. Aside from the foregoing, this act protects the opportunity to recover the shop key money of existing tenant by preventing the lessor from interfering with the shop key money transaction between the new tenant and the existing tenant. These two schemes should be regarded as being closely related as schemes for the protection of commercial tenants. However, on reviewing foreign legislation cases for the protection of commercial tenant, it can be seen that the concern mainly lies in the continuance of lease. In contrast, South Korean legislations seem to be more interested in protecting shop key money than in guaranteeing the continuance of lease. However, the protection of shop key money should not be the core of the protection of commercial tenants not only because the evaluation of shop key money is excessively subjective, but also because whether the protection of shop key money will be helpful for the protection of commercial tenants in the long term is questionable because shop key money is paid and received between new and old tenants. Eventually, the key to the protection of commercial tenants should be ensuring the continuance of leases. However, simply extending lease periods cannot sufficiently protect commercial tenants because the lease cannot but be terminated one day or other unless it is permanent and cases where shop key money cannot be recovered cannot but occur as the practice regarding the payment of shop key money has already been formed. To solve such a problem, this article is intended to argue the following measures. First, in order to reduce the interest in shop key money in the protection of commercial tenants and to turn the interest toward what merchants basically demand, that is, the continuance of business, shop key money should be objectified further. To this end, rather than subjectively assessing the value of the business rights of the existing tenant by simply paying attention to how much shop key money was paid when the existing tenant began business, the value of the business rights should be objectively assessed focusing on how much the prospective tenant is interested in the business. Second, the issue regarding shop key money should be made transparent. To this end, first, the preparation of a standard shop key money agreement set forth under Article 10-6 of the 「Commercial Building Lease Protection Act」 should become mandatory. In addition, the transactions of shop key money should become mediatable by certified realtors so that the prospect tenant can identify information on the market value of the existing business more easily. Third, locational benefits are not something that can be enjoyed by tenants. Therefore, deleting the locational benefits from the coverage of shop key money is desirable; provided that, given the fact that the tenant contributes to locational benefits to some extent through his/her business, inducing the lessor and the tenant to share the value of locational benefits through a separate agreement is also thought to be necessary.

상가 권리금 확보와 손실보상에 관한 고찰

강혁신,정인덕 민사법의 이론과 실무학회 2018 民事法理論과 實務 Vol.22 No.1

The long-time practice of shop key money that has existed in the relationship between the lessor and the tenant has caused side effects such as the ambiguous meaning of key money, the speculative use of shop key money and the hindrance of the economic independence of small business owners, and these side effects result in disturbing the lease market and injuring the legal status of the lessor and the tenant. Under the circumstances, the government acknowledged shop key money, which has been traded underground, customarily or conventionally, as a major property value to protect the property rights and business security of the tenant who is relatively disadvantaged in comparison with the lessor, and that took measures to approve of it as an object of legal transactions. The government pushed ahead with the legalization of key money to protect local small business owners, and revised the shop key money protection regulation(hereinafter called the key money protection regulation) of the law for the protection of commercial building tenants(hereinafter called the law for commercial building tenants) on May 13, 2015. Meanwhile, it's argued that when the livelihood protection and property rights of the tenant are taken into account, the intangible property value of shop key money should be regarded as an object of compensation for loss if it is damaged publicly on account of the performance of public services, or that key money should be compensated when a shop is shut down. Thus, the importance of the compensation for the loss of shop key money has been recognized. As compensation for loss is acknowledged in case of the infringement of property rights, it can be an object of compensation if key money or the right to receive it is a sort of property in nature. 임대인과 임차인 또는 임차인 간의 상거래 관계에 있어서 상당한 기간 동안 사용되어 오던 상가 권리금의 관행은, 권리금의 의미에 대한 모호성, 상가 권리금에 대한 투기적 이용, 영세 상인에 대한 경제적 자립의 저지 등의 부작용을 발생시켜 왔으며, 이러한 부작용은 임대인 및 임차인에게 임대차 시장에 대한 경제적 교란 및 임대차 당사자 간의 법률적 지위의 훼손 등을 경험하게 하였다. 이러한 상황에서 정부는, 임대인에 비해 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 재산권 보호와 영업의 안정성을 보장하기 위해 지하, 또는 관행 및 관습적으로 거래되어 오던 상가 권리금을 상거래 영업에 있어서의 중요한 재산가치로 인정하면서 법률적 거래의 객체로 인정하는 조치를 취하기에 이르렀다. 이에 정부는, 지역 영세상인의 보호를 위해서 권리금 입법화를 추진하였으며, 2015년 5월 13일 「상가건물임대차보호법」에 상가권리금에 관한 보호규정을 개정하기에 달했다. 지금까지의 상가권리금의 손실보상에 있어서 중요하게 다루어져 왔던 것은, 상가권리금이라는 재산적 가치가 예를 들어, 재개발 등과 같은 공공사업으로 인해 침해되는 경우 손실보상의 대상에 포함되어야 한다는 내용 등이었다. 그리고, 손실보상은 재산권 침해에 대하여서 인정이 되므로, 권리금 또는 권리금을 수수할 수 있는 권리가 재산권성인 경우에 그 보상의 대상이 된다고 할 수 있다.

상가권리금의 보상과 평가

박상현 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.3

Commecial tenant is to receive fair compensation for key money which could be rewarded if it were not for public works projects. The key money is customary in a tenancy transaction but it is not receptive to the current law. Therefore in order to qualify for compensation it should be specified in the Land Compensation Act. In this article, I researched into the problem of business compensation system which is current commercal tenancy compensation system. Then I decided that key money should be compensated to obtain fair compensation.. In order to give legal basis to this, I divided key money into locational key money, facility key money and operation key money, and defined each concept. Locational key money is consideration for the transfer of a tenancy and it is a tenancy value. Thereupon it can be compensated according to the regulation of the non-ownership rights compensation in the Land Compensation Act. And operation key money is consideration of the transfer of the goodwill which is transferred in combinaton with a tenancy. Therefore it should be compensated with the tenancy. Locational key money and operational key money are seperated and appraised conceptually and in reality,they can be appraised totally as the sum of the current values of the total expected surplus operaton income. However, in order to change the administration which do not compensate the key money of the commercial lease, it is necessary to regulate a shop tenancy and its combinated goodwill as the object of the compensation in the Land Compensation Act clearly and the valuation methods should be regulated in the Act. In order to guarantee the stability and transferability of the shop tenancy it is necessary to extends lease renewal period of five years into seven years and it is required to control the commercial lease landlord’s restrictions on the transfer under good causes through the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act. 상가임차인이 정당한 보상을 받기 위해서는 상가가 공공사업에 편입되지 않았다면 받을 수 있었던 권리금이 보상되어야 한다. 그러나 권리금은 임차권거래에서 관행적으로 수수되는 금전으로 현행법상의 개념이 아니므로. 보상의 대상이 되기 위해서는 토지보상법상의 보상대상으로 특정되어야 한다. 이글에서는 현행 상가임차인 보상제도인 영업보상제도의 문제점을 살펴보고 상가임차인에게 정당한 보상을 하기 위해서는 권리금보상이 이루어져야 한다고 판단하였다. 그 법적 근거를 밝히기 위하여 권리금을 지역권리금,시설권리금,영업권리금으로 나누어 개념정립을 하였다. 그리고 지역권리금은 임차권양도의 대가로 임차권의 가치이므로 토지보상법상 소유권외의 권리의 보상규정에 근거하여 보상될 수 있다고 보았다. 그리고 영업권리금은 점포임차권과 함께 일체로 양도되는 영업권의 대가로 파악하고 임차권보상시에 같이 보상되어야 한다고 보았다. 지역권리금과 영업권리금은 감정평가이론상 임차권의 가치와 영업권의 가치로 개념상 분리하여 평가가 가능하고 현실적으로는 점포의 총예상초과영업이익의 현재가치합계로 시설권리금을 제외한 권리금의 가치를 평가할 수 있다. 그러나 권리금보상을 배제하는 보상행정을 개선하기 위해서는 상가임차권 및 이와 일체로 거래되는 영업권을 보상대상으로 명확히 하고 평가방법을 토지보상법에 규정할 필요가 있다. 권리금의 근거인 상가임차권의 안정성과 양도성을 보장하기 위하여 상가임차권자의 계약갱신요구기간을 7년으로 연장하고 상가임차권양도에 대한 임대인의 제한은 정당한 사유에 의하도록 상가건물임대차보호법을 개정할 필요가 있다.