오피스텔의 지역별 투자수익률 및 안정성에 대한 연구

남영우,이종아 한국디지털건축·인테리어학회 2010 한국디지털건축인테리어학회 논문집 Vol.10 No.1

The officetel introduced into Korea in the mid-1980s has thus far been in the limelight as the object of investment for the substitute for small-sized housing and for lease income. But to raise the possibility of succeeding in officetel investment in the future, it has been necessary to make a systematic analysis of the changed direction of the officetel market and the profitability and stability of investment. Accordingly, this study attempted to analyze demand for officetel with a focus on the possibility of increase in the households composed of one or two members, the major consuming bracket of small-sized housing. And it attempted to analyze the possibility of investment in officetel as the investment goods for lease income due to the entry of Korea into aging society. And past analysis of investment in officetel was confined to profitability analysis, but this study sought to develop the stability indicator of the officetel for the analytical purpose. As a result, it is predicted that demand for small-sized housing will increase due to the increase in 1-to 2-person households. Accordingly, it is predicted that demand for officetel as the place of residence will come to increase. And taking into consideration the more serious degree of sustained aging in the population, older people's preference for real estate and need for lease income, it is predicted that preference for officetel as the object of investment will increase. An attempt was made to analyze the profitability and stability of investment in the metropolitan area which the officetel has principally been supplied, in order to analyze the profitability and stability of officetels. For the purpose of this study, Yeoksam-dong in Kangnam-gu, Yeoui-dong in Youngdeungpo-gu, Bongcheon-dong in Kwanak-gu were selected in Seoul as the area for analysis. Jung-dong in Wonmi-gu, Bucheon, Seohyun-dong in Bundang-gu, Seongnam, Janghang-dong in Ilsan-gu, Koyang were selected in Kyonggi province as the area for analysis. As a result, it was found that the small-sized officetel had higher profitability and stability than the large-sized officetel. It was found that the area of Kyonggi Province had the larger deviation by size. That is, it was found that the small-sized officetel in the area of Kyonggi Province was significant as the object of investment for stable lease income.

오피스텔과 부가가치세 과세 논의

김자회 ( Jahoi Kim ),주성구 ( Sunggoo Joo ) 연세법학회(구 연세법학연구회) 2021 연세법학 Vol.37 No.-

오피스텔은 업무시설이나 일부 주거가 가능한 복합용도의 건축물로써 간단한 주거시설을 갖춘 사무실로 볼 수 있다. 오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉜다. 주택법 및 건축법에서 업무시설로서의 오피스텔의 개념 및 기준을 찾아볼 수 있는데, 특히 주택법에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있다. 원칙적으로 과세관청은 오피스텔을 업무시설로 보고 있다. 오피스텔 구입시 일반과세사업자로 등록한 경우 오피스텔 분양자나 양도인에게서 세금계산서를 발급받았다면 과세관청으로부터 부가가치세를 환급받을 수 있다. 만일 해당 오피스텔을 주거용으로 임대한다면, 임대사업으로 전환한 것으로 볼 것이지 아니면 일시적 또는 잠정적으로 임대한 것으로 볼 것인지에 따라 과세여부가 달라진다. 일반과세사업자였다가 임대사업으로 전환한 것으로 보는 경우에는 부가가치세법 상 면세전용에 해당하게 되므로 재화의 공급으로 보아 오피스텔의 공급가액을 부가가치세 과세표준에 가산하게 된다. 오피스텔과 관련하여 특히 지속적인 의견대립이 있는 부분은, 업무시설로 건축허가를 받고 국민주택규모 이하인 오피스텔을 신축하였으나 실제로는 주거용으로 임대 수익한 경우 오피스텔의 공급에 대하여 부가가치세를 과세할 것인지 여부이다. 최근 대법원은 국민주택규모 이하의 오피스텔이 공부상 업무시설로 되어 있다면 실질적인 현황에 관계없이 부가가치세 과세대상인 것으로 판단하였다. 이러한 대법원의 판단에 대하여 조세특례제한법 상 부가가치세 면제대상인 ‘국민주택 규모 이하의 주택’해당 여부는 그 실질에 따라 판단하여야 한다는 견해가 제시되고 있다. 그러나 조세특례제한법상의 면세는 무주택 국민에 대한 저렴한 주택공급으로 주거를 안정시키기 위한 입법상 목적을 가지고 규정된 점, 주택법에서 주택과 준주택을 구분하고 업무용 오피스텔의 경우는 주택이 아닌 준주택으로 규정하고 있으며 조세특례제한법에서 이러한 주택법의 규정을 준용하면서 각 규정마다 주거용 오피스텔이 포함 여부를 구분하여 규정하고 있는점, 부가가치세는 재화공급을 과세대상으로 하므로 어떤 재화의 공급이 과세대상인지 면세대상인지 여부는 결국 공급 당시 건축물의 객관적인 종류나 용도, 특히 공부상의 기재를 그 기준으로 판단할 수밖에 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 공부상 업무시설인 오피스텔은 부가가치세 면세의 적용을 받는 ‘국민주택’에 해당하지 않는다고 한 대법원의 견해가 타당하다고 할 것이다. 이러한 대법원의 판결에도 불구하고 앞으로도 당분간은 오피스텔 면세 여부에 대한 과세관청과 납세간의 줄다리기가 지속될 것으로 생각된다. 본 논문은 많은 사람들의 관심의 대상인 오피스텔에 대한 과세문제에 대하여 논의함에 목적을 두었고 특히 국민주택규모 이하의 오피스텔의 경우 부가가치세가 면제되는가를 중심으로 논의하고자 하였다. 아직 오피스텔의 부가가치세 과세여부에 대하여 구체적인 논의를 다룬 논문이 많지 않다는 점에서 본 연구의 의의가 있다고 생각된다. Korean Officetels are multi-purpose buildings that can be used as residential facilities or business facilities. According to Article 106 of the Restriction of Special Taxation Act, houses with a actual size of 85 or less are exempt from VAT. The question is how to interpret the above clause for officetels. For example the owner of the new officetel receives permission to build officetels as a business facilities from local governments and builds some officetels that is below 85㎡ as prescribed by law. In this case, the question is whether to exempt VAT for them. The Korean Supreme Court recently judged that even if officetels below 85㎡ were actually used for residential purposes, they would be subject to VAT when the officetels had been approved as business facilities from the local governments. There is some argument that the Supreme Court should have considered how officetels were actually used. However, Housing Law sets apart housing from quasi-housing. Housing is different from quasi-housing which includes multiple living facilities and dormitories. Officetels are not housing, but quasi-housing. And under the Building Act, officetels are business facilities and the installation of balconies in officetels is prohibited, so officetels cannot be regarded as the same as houses. Since VAT makes the supply of goods taxable, whether the supply of goods is taxable or tax-free should be ultimately determined based on the objective type or purpose of the building at the time of supply. Considering this, it is said that officetels which have been approved as business facilities do not fall under the ‘housing’ subject to VAT exemption under Housing Law. The purpose of this paper is to discuss the issue of taxation on officetels, which is the subject of many people's interests. In particular, this paper aimed to discuss whether VAT is exempted in case of officetels below 85㎡. This study is considered meaningful in that there are not many papers dealing with specific discussions on whether officetels are subject to VAT.

용도지역제에 기반한 주거용 오피스텔의 문제와 개선방향 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 중심으로 -

한재범,김홍배 한국집합건물법학회 2022 집합건물법학 Vol.44 No.-

The use zoning system in urban planning promotes efficient use of land based on each use by dividing residential and commercial areas according to their respective functions. Since officetels were first distributed in commercial areas in 1985, the supply of residential officetels has increased every year. A total of 941,737 officetels were supplied nationwide by June 2021, of which 71.5% were residential officetels. Since residential officetels are classified as business facilities under the Building Act, the Act on Ownership and Management of Collective Buildings, not the Housing Act, applies. When a residential officetel is built in a commercial area, the minimum housing standards applied to housing do not apply, and there is no obligation to install convenience facilities for residents. Also, it is excluded from the standard for calculating school facilities under the School Land Act. As such, the expansion of the supply of residential officetels causes problems in urban management. Also, there are problems in building management because the regulations on building management are insufficient in the collective building law that regulates officetels. The problem of urban management and building management for these officetels is due to the conflict between the use zoning system and the government's housing supply policy. In principle, the construction of residential officetels in commercial areas does not meet the purpose of the use zoning system. Therefore, fundamentally, the construction of residential officetels in commercial areas should be avoided or housing measures should be established in line with the purpose of the use zoning system. On the other hand, since officetels built against the purpose of the zoning system are also in accordance with the government's housing supply policy, residents of residential officetels must receive protection equivalent to that of housing residents. Although residential officetels are actually apartment houses, they are classified as business facilities by law, so the Collective Building Act, not the Apartment House Management Act, is applied. As a result, residents of residential officetels do not receive the same protections as tenants under the Apartment Housing Management Act. By comparing and analyzing the MDU and the Collective Building Act, this thesis identified the problems of the Collective Building Act as insufficient protection of occupants' rights, lack of management group assembly regulations, and lack of institutional control devices. Accordingly, the directions for institutional resolution of residential officetel management were divided into improvement of occupants' rights, improvement of management group assembly system, and improvement of institutional control system. Since residents of residential officetels are occupants of apartment houses, the Collective Building Act should be amended to protect them in accordance with the Multi-House Management Act. 도시계획 중 용도지역제는 각각의 기능에 따라 주거지역과 상업지역을 구분하여 각 용도에 따른 토지의 효율적 이용을 도모하고 있다. 오피스텔이 1985년 상업지역에 최초로 보급된 이후로 주거용 오피스텔의 보급은 매년 증가하였다. 2021년 6월까지 공급된 전국의 오피스텔은 총 941,737호로 이중 주거용 오피스텔의 비율은 71.5%이다. 주거용 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용된다. 주거용 오피스텔을 상업지역에 건축할 때에는 주택에 적용되는 최저주거기준이 적용되지 않고, 주민편의시설을 설치할 의무가 없다. 또한 학교용지법상 학교시설 산정기준에서 제외된다. 이처럼 주거용 오피스텔의 공급확대는 도시관리상의 문제점을 발생시킨다. 또한 오피스텔을 규율하는 집합건물법에는 건물관리에 관한 규정이 부실하여 건물관리에도 문제점을 발생시킨다. 이러한 오피스텔에 대한 도시관리 및 건물관리의 문제는 용도지역제와 정부의 주택공급정책의 충돌로 인한 것이다. 원칙적으로 상업지역 내의 주거용 오피스텔 건설은 용도지역제의 취지에 맞지 않는다. 따라서 근원적으로는 상업지역에 주거용 오피스텔의 건설을 지양하거나 용도지역제의 취지에 부합하게 주거 대책을 수립하여야 할 것이다. 한편 용도지역제의 취지에 맞지 않게 건축된 오피스텔도 정부의 주택공급정책에 따른 것으로 주거용 오피스텔의 거주자는 주택 거주자에 준하는 보호를 받아야 한다. 주거용 오피스텔은 실질은 공동주택임에도 법률상 업무시설로 분류되어 공동주택관리법이 아닌 집합건물법이 적용된다. 그 결과 주거용 오피스텔의 거주자는 공동주택관리법상의 입주자와 같은 보호를 받지 못한다. 본 논문은 공동주택관리법과 집합건물법을 비교 분석하여 집합건물법의 문제점을 점유자의 권리 보호 미흡, 관리단 집회 규정의 미비, 제도적 통제 장치의 미비로 파악하였다. 이에 따라 주거용 오피스텔 관리의 제도적 해소 방향을 점유자의 권리 개선, 관리단 집회 제도 개선, 제도적 통제 장치 개선으로 나누어 제시하였다. 주거용 오피스텔의 거주자는 공동주택의 입주자에 해당하므로 공동주택관리법에 준하여 보호하는 방향으로 집합건물법이 개정되어야 할 것이다.

오피스텔의 법적개념과 공법상 쟁점

민태욱(Min, Ta Euk) 한국토지공법학회 2014 土地公法硏究 Vol.65 No.-

Officetel means building that can be used as office, residental, or mixed the both. There is significant difference between house and business facility in structure and location. Building code classify house and business facility, so each should be used by legally allowed use. Meanwhile, building code describes officetel as business facility and admits residence in it. Based the legal concept of officetel, many officetel that is used for residental has been constructed in commercial area. The legal concept of officetel is obscure and absurd. It confines officetel as business facility, but there is no criterion about it, officetel can be used only for residental. And the legal concept of officetel conflicts with public legal systems. The constitution and the house law pursuit a comfortable residental life, so there is minimun housing standard and other standards for house. But these standards are not applied to officetel because it is not housing but business facility by law. Zoning system, which our country adopts as fundmental method for land control, divides residental area and commercial area. The legal concept of officetel makes zoning system meaninglessly because it admits a massive housing complex in commercial area. So it is need to modify the legal concept of officetel in accordance with public legal systems. Residence function should be separated from business function, especially so called 'residential officetel' should be integrated into one-room house that is belong to multi unit dwelling. 오피스텔은 통상 업무와 주거를 겸용할 수 있는 건축물을 의미한다. 사람이 거주하는 주태과 업무를 처리하는 업무시설은 그 구조 및 입지 등에서 차이가 있다. 이점올 반영하여 건축법령은 주택과 업무시설을 구분하고 각각 허용된 용도에 따라 사용하도록 규정하고 있다. 한편 건축법령은 업무와 주거를 겸용할 수 있는 오피스텔제도를 예외적으로 인정하고 있다. 건축법령은 오피스텔을 업무시설로 규정하면서도 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있는 것으로 개념정의하고 있다. 오피스텔의 법적개념에 근거하여 상업지역에서 주거를 목적으로 하는 오피스텔이 대규모로 건축되고 있다. 업무시설로 규정하면서도 주거를 인정하는 오피스텔의 법적개념은 그 자체가 모호하고 불합리하다. 업무시설이라고 하면서도 그에 대한 기준이 없어 전적으로 주거용으로 사용되는 것도 가능하다 법제도적 취지에서 업무와 주거를 함께 하는 건축물이 가능한 것인지? 바람직한 것인지? 에 대한 고려가 없다. 또한 업무와 주거의 겸용을 허용하는 오피스텔의 법적개념은 다른 공법체계와 충돌을 야기하고 있다. 업무시설을 주거용으로 사용하는 것은 결과적으로 쾌적한 주거생활을 추구하는 헌법 및 주거관련체계의 기본취지와 충돌한다. 쾌적한 주거생활을 위해서 요구되는 최저주거기준이나 주택건설 둥에 관한 기준이 오피스텔에는 적용되지 않는다. 또한 용도지역제를 기본으로 하는 토지이용계획체계와도 충돌한다. 용도지역제는 주거지역의 주거환경을 보호하고 도심지역에 상업시설을 확보하기 위하여 주거지역과 상업지역을 구분하고 있다. 그런데 주거용 오피스텔을 상업지역에 건설하는 것을 용인함으로써 용도지역제의 취지를 훼손하고 있다' 이 밖에 학교용지부담금이나 조세제도 등에도 혼돈을 야기하고 있다. 따라서 오피스텔의 법적개념을 공법체계에 맞게 정비하는 것이 필요하다. 오피스텔에서 업무기능과 주거기능을 분리하고 특히 전적으로 주거용으로 사용되는 '주거용 오피스텔'은 도시형 생활주택의 원룸형으로 흡수하는 것이 바람직하다. 오피스텔은 소형업무시설이 필요한 사업자의 업무시설로 공급하고 주거의 겸용은 사실적 현상으로 맡겨 두면 될 것이다. 오피스텔은 구분건물이므로 업무시설이라 하더라도 간이침대 등을 이용하여 임시숙소로 사용하는 것은 가능하다 오피스텔에서의 업무 및 주거 겸용은 이 정도 수준에서 그쳐야 한다. 사실상 주택으로 사용할 목적으로 상업지역에 대규모 오피스텔을 건축하는 것은 지양하여야 한다.

주거용 오피스텔에 대한 주거수준 평가 결정요인 분석

최열(Choi Yeol),임하경(Yim Ha Kyoung),남상우(Nam Sang Woo) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.33 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  The officetel is the residential form which is chosen as a convenience place for commuting to work or school by single household or family members with small scale. The goal of study is to analysis the status of officetels in Busan and to explore officetel residents" evalutaion to grasp the problems about utilities and facilities and managements of officetel.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  It is used by depth study through real interview method and OLB (ordinary least squares) analysis to achieve the purpose of this study.<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  First, as a rule the residents of officetel showed high satisfaction with their residence. However there were cases that the tenants can be confused on accurate legal differences of officetel.<BR>  Second, examining the residents! cognition about inner and outer space of officetel like bedroom, kitchen and bathroom, they are generally satisfied with the dimension and the structure of each room. But they expressed dissatisfaction about ventilation and circulation of the indoor air and about noise of outside.<BR>  Third, in case of facilities and management, while most of the residents are satisfied with the secure system and maintenance of facilities, they pointed out the inconvenience in using parking lot and the matter of high management expenses.<BR>  Forth, in case of the officetel"s location, most of the residents emphasized to be located within station sphere because it is the proximity to transportation facilities which is the most important factor in selecting officetel.<BR>  2. RESULTS<BR>  Although the officetels are controled legally, they are classified into business facilities by the architecture law. Most of the users recognize the officetel as new form of the residence and use it as the sort of residence. Thus it is not easy to solve the officetels problem through compulsive regulations about change of use.

주거용 오피스텔의 거래 단계별 과세 실태 및 개선방안에 관한 연구

김영순 한국세무사회 부설 한국조세연구소 2022 세무와 회계 연구 Vol.11 No.4

Since officetels that serve as business and residences have appeared in 1980, regulations on officetels have continued to change due to the government's housing policy. Initially, the business ratio was compulsory to prevent conversion to housing, but later it was encouraged to promote housing supply and stabilize housing. Recently, the demand for residential officetels is increasing and is in the spotlight as an investment to replace apartments. In 2010, the Housing Act systematized officetels as semi-housing, but the tax law does not define officetels separately, so whether or not they are taxed and how they are taxed. As a result, problems such as the unfairness of the tax burden, tax officers’ arbitrarary investigation, the interruption of taxpayers' predictability and legal stability, and the enticement of taxpayers’ tax avoidance will arise. When considering tax reform measures for residential officetels, it is necessary to consider all factors such as reality and tax policy aspects, uniformity of the overall legal order, and housing stability. There are some improvement measures-a plan to treat officetels as residences, a plan to treat officetels as general buildings, a plan to separately stipulate residential officetels in the tax law, a plan to supplement the current system, and a plan to give taxpayers the right to choose the characters of officetels. Considering the essential nature of officetels, and in order to respect the taxpayer's intentions, it is appropriate for taxpayers to choose whether they are recognized as residential buildings or as general buildings under the tax system. As a precondition for this, the provisions of the tax law will be amended to be clear and concise, and the taxpayer will maintain the use once selected for about four years, and will impose penalties and other penalties if this is violated. It is necessary to strengthen the right to investigate whether the content of the declaration is the same as the actual situation, and to build a computerized system that compares and verifies the content of the tax payers’ declaration. 1980년대부터 업무와 주거를 겸하는 오피스텔이 등장하면서 정부의 주거정책에 따라 오피스텔에 대한 규제는 계속 변화해왔다. 초창기에는 주거로 전용하는 것을 막기 위해 업무 비율을 강제하였지만, 이후 주택공급 촉진 및 주거 안정을 목적으로 장려하였다. 최근에는 1~2인 가구의 증가와 아파트를 대체하는 투자 수단으로 주목을 받으면서 주거용 오피스텔에 대한 수요는 늘어나고 있다. 주택법은 2010년에 오피스텔을 준주택으로 규정하여 체계화하였지만, 세법에서는 오피스텔을 별도로 정의하지 않아서 세목마다 과세 여부 및 과세 방식이 다르다. 그렇다 보니 조세부담의 불공평성, 현황조사의 자의성 및 한계, 납세자의 예측가능성과 법적 안정성 저해, 납세자를 조세회피로 유인하는 문제점 등이 발생하고 있다. 주거용 오피스텔에 대한 세제상 개선방안을 고민할 때 현실과 조세정책적인 면, 전체 법질서의 통일성, 주거의 안정성 등을 모두 고려할 필요가 있다. 구체적인 개선방안으로는 오피스텔을 주택으로 보는 방안, 오피스텔을 일반건축물로 보는 방안, 세법에 주거용 오피스텔을 별도로 규정하는 방안, 현행 제도를 보완하는 방안, 납세자에게 선택권을 주는 방안 등이 고려될 수 있다. 생각건대, 오피스텔의 본질적인 성격에 따라 납세자의 의사를 최대한 존중하기 위해서는 세제에 있어서 주택으로 인정받을지 일반건축물로 인정받을지를 납세자가 선택하도록 하는 것이 타당하다. 이를 위해 세법의 규정을 명확하고 간명하게 개정하고, 납세자가 한 번 선택한 용도는 4년 정도 계속 유지하게 하며, 이를 위반했을 때에는 과태료 등을 부과하는 방안이 고려될 수 있다. 또한 신고내용과 실제 현황이 같은지를 조사할 수 있는 질문조사권을 강화하고, 전입신고 및 세무서의 사업자등록 내용을 납세자의 선택 내용과 비교 검증하는 전산시스템의 구축이 필요하다.

주거용 오피스텔에 대한 현행 지방세 제도 개선방안: 지방자치단체 실무 및 사례를 중심으로

유진 한국지방세학회 2020 지방세논집 Vol.7 No.3

According to the 2019 Population and Housing Census, about 48.6% of the households in Korea are small-sized households consisting of 1 or 2 members. The drastic increase of the number of small-sized households has resulted in a change in the type of housing, represented by residential officetel. Officetel is a building constructed by considering both the business function and the residential function. However, since the concept of officetel is ambiguous and unclear, the taxation system according to the Local Tax Act of South Korea does recognizes an officetel as a residential facility, not a house, in the stage of acquisition, but it recognizes as a house in the possession stage according to the current taxation principle. In addition, within the property tax imposed by recognizing an officetel as a house, the tax base is determined by the calculation of the standard market place, not the declared price, which is calculated through the integrated calculation of the price of a building and its attached land together. Therefore, complaints are sometimes raised about the appropriateness of the price. Moreover, the Restriction of Special Local Taxation Act includes residential officetels as houses provided for rent, while the Local Tax Act does not include residential officetels in the types of business exempted from heavy imposition of acquisition tax. This also has been pointed out as unreasonableness. Since a single unit of officetel is handled differently by different laws related to local taxation, the system causes confusion in the tax administration practices and distrust among the citizens. Therefore, as legislated already, the public price declaration system for resident officetels as divided registry multi-unit buildings should be implemented as soon as possible. The taxation system should be operated consistently by defining residential officetel as an independent type of housing. In addition, a guaranty system for residential officetels should be implemented, the current status drawings should be provided, and the resident registration should be checked in order to minimize the potential civil complaints caused by the current taxation. 2019년 기준 인구주택총조사에 따르면 우리나라 전체 가구의 약 48.6%를 1~2인의 소규모가구가 차지하고 있다. 소규모 가구 수의 급격한 증가는 주거유형의 변화로 나타나는데 대표적인 것이 주거용 오피스텔이다. 오피스텔은 업무 기능과 주거 기능을 동시에 고려한 건축물이다. 하지만 개념 자체가 모호하고 불명확해서 우리 지방세법 과세체계에서 오피스텔은 취득단계에서는 주거용 시설일 뿐 주택으로 인정하지 않는 반면 보유단계에서는 현황과세원칙에 따라 주택으로 인정하고 있다. 그리고, 주택으로 인정하는 재산세 안에서도 그 과세표준이 건물과 부속 토지를 통합 산정하는 공시가격이 아닌, 시가표준액 산정방식으로 그 가격적정성 여부가 민원 발생의 원인이 되기도 한다. 또한, 지방세특례제한법에서는 임대 목적으로 제공하는 주택으로 주거용 오피스텔 등을 포함하고 있으나, 지방세법에서는 취득세 중과제외 업종으로 주거용 오피스텔을 포함하지 않고 있어 불합리하다는 지적이 제기되고 있다. 하나의 오피스텔을 지방세법에서 각각 달리 취급하고 있어 일선 세무행정에서는 혼란을, 국민에게는 불신을 초래하는 원인이 되고 있다. 이에 이미 법제화 되어 있는 구분등록 집합건물인 주거용 오피스텔의 가격 공시제도를 조속히 시행할 필요가 있으며, 주거용 오피스텔을독립적인 주거 형태로 규정하여 과세체계를 통일적으로 운용해야 할 것이다. 또한 주거용 오피스텔 보증제도와 현황도면, 주민등록 여부 등을 통하여 현황과세에 따른 잠재적인 민원을최소화해야 할 것이다.

주거용 오피스텔에 관한 법제 개선방안

김봉수(Kim, Bong-su) 한국부동산법학회 2020 不動産法學 Vol.24 No.1

건축과정에서 이미 그 용도가 사실상 확정되는 다른 건축물과 달리 오피스텔은 사용자의 선택에 따라서 업무용으로 사용될 수도 있고, 거주용으로도 사용될 수 있어 그 용도가 사전에 정해지는 다른 건축물과 차이가 있다. 따라서 오피스텔은 건축법령과 조세법령에서 정책적 관점에서 불가피한 사정이 없는 한 그 용도가 미확정적인 건축물로서 취급하는 것이 합리적일 것이다. 또한 아울러 주거용 오피스텔을 취득하거나 오피스텔에서 주거하는 자의 구체적인 사정을 고려할 필요가 있다. 특히 거주목적 또는 거주용으로 임대목적을 가지고 오피스텔을 보유하는 경우라면, 취득의 목적, 소유자의 경제적 지위 등을 고려할 때 이를 주택보다 불리하게 취급할 하등의 이유가 없다. 다음으로 건축법령은 주거 및 업무의 용도를 모두 가지는 오피스텔의 특성상 양 용도에 모두 적합하게 건축되도록 하여 오피스텔을 주거용으로 사용하는데 불편함이 없도록 개정될 필요가 있다. 그리고 종합부동산세와 관련해서 주거용 오피스텔은 현행과 같이 과세대상으로 보는 것이 타당하다. 그리고 양도소득세의 과세대상 판단에 있어서도 주거용 오피스텔은 현행과 같이 주택으로 보아 1세대 1주택 등의 요건을 갖춘 경우 양도소득세 비과세대상으로 보는 것이 적절하다. 하지만 부가가치세의 경우는 오피스텔을 그 용도를 구분하지 않고 업무시설로 보고 있는데, 현황과세의 원칙과 조세의 형평의 관점에서 주거용 오피스텔은 주택과 동일하게 다룰 필요가 있다. 마지막으로 현행 지방세법에 따르면 주거용 오피스텔을 취득하는 경우는 주택의 취득보다 높은 지방세를 부담하게 되는데, 법개정을 통하여 주택과 동일한 세율이 적용되도록 할 필요가 있다. The use of the officetel is undetermined at the time of construction. In other words, the officetel may be used for work or residential use depending on the user s choice. Therefore, in consideration of the characteristics of these officetels, it is desirable to view them as buildings whose use is indeterminate. In particular, residential officetels are the same as homes in that they are residential. Therefore, reidential officetels should be legally treated the same as houses or apartments. Next, the building Act should be revised to improve the habitability of residential officetels. At present, the provisions for residential officetels for gross real estate tax and capital gains tax are valid. However, there is a problem with the VAT law, which does not classify officetels according to their use. For equity, residential officetels should be treated the same as housing. Finally, local taxes on residential officetels are higher than on housing. This problem should be solved through amendment of local tax law.

실거래가를 이용한 오피스텔 호별 가격결정 모형 : 강남구를 중심으로

이용민(Yong-Min Lee),노창래(Chang-Rae Roh),이창무(Chang-Moo Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2010 부동산 도시연구 Vol.3 No.1

핵가족화, 노령가구와 독신세대의 증가 등은 1인 가구 증가로 기존의 주거를 위한 공급형태인 대규모 아파트 단지 또는 업무를 위한 초고층 오피스 이외의 수요가 발생하게 되었다. 이러한 새로운 부동산 수요와 사회현상을 위하여 업무와 주거를 동시에 할 수 있는 오피스텔이라는 새로운 공급형태가 하나의 부동산 공급분야로서 자리를 잡아가고 있지만, 단일화되지 않은 공급형태 및 복합용도 개발이라는 다양성으로 인하여 연구가 활발히 이루어 지지않았다. 이러한 이유로 본 연구는 부동산 매매 실거래가를 이용하여 오피스텔 가격결정 요인을 분석하게 되었다. 분석의 주요 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 먼저 호별 특성으로서의 일조와 조망이 양호한 물건을 선호하는 경향을 보이고 있다. 둘째, 오피스와 주거의 특징을 동시에 가지고 있는 오피스텔의 용도특성 분류상 주거용이 겸용, 업무용 오피스텔보다 가격이 높게 나타나고 있었다. 이는 주거용에 필요한 바닥난방 등 시설적인 면이 가격에 반영되어 있다고 할 수 있다. 셋째, 어메니티 요소와의 거리변수 분석결과는 어메니티 요소가 가까울수록 가격에 긍정적인 영향을 준다고 할 수 있다. 하지만 주상복합과는 다르게 정책적으로 1인가구를 대상으로 공급이 목표인 오피스텔은 중ㆍ고등학교와 거리가 멀수록 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 이는 오피스텔이용자가 가족단위의 사용자가 거의 없다는 것을 의미하며, 또한 주거가 목적인 아파트 생활자와는 다른 생활패턴을 지닌 사람들이 이용하고 있음을 나타내고 있다. 이러한 분석결과의 시사점은 새로운 수요층인 수요자의 생활패턴을 분석하고 그에 맞는 공급정책을 수립하고 공급을 하게 된다면, 오피스텔 공급자는 계획적인 공급이 가능할 것이고, 수요자 또한 본인에게 적합한 오피스텔을 공급 받을 수 있어 오피스텔 시장이 더욱 활성화될 수 있을 것이다. Korea is defined as an aging society with a low birth rate. Moreover, Korea is undergoing a fundamental shift in thefamily structure from extended to nuclear family. The increase of single household has embarked on the concept of officetel. Officetel is a combination of office and a hotel that promotes people to live and work in one space. Despite the increasing demand for officetels, due to its unique characteristics, there have not been any studies on the determinants of officetel prices. Implementing methodologies such as site research and market surveys, this report analyses the key factors that influence officetel prices. A ‘Multiple Regression Model’ was used by adopting GIS, SAS and database, to reflect the cost that is characteristic of officetel price. The study can be summarized by three major points. Firstly, They tend to prefer a premise having fine sunshine and view as characteristics of each officetel units. Secondly, officetels, which have both characteristics of offices and residential units, appear to have higher price than office buildings. Lastly, close proximity to amenities has positive affect on officetel prices. An analysis of consumer's lifestyle is necessary to establish an efficient supply policy, With this, officetel market will grow more dynamically.

서울시 오피스텔의 시공간 구조 변화와 정책과제(1990~2007)

장명준(Myungjun Jang),강창덕(Chang-Deok Kang) 한국도시행정학회 2012 도시 행정 학보 Vol.25 No.2

The demand and the supply of officetel is the focus of attention in both housing policy and the real estate market arena in Seoul. The growing attention of the officetel is related to several factors. First, the government of Seoul pays her attention to the increasing of demand for small-scale housing units and tries to provide small-scale housing units including officetels. Moreover, private investors pay more attention to their business opportunities by providing them. Basically“ officetel”is a term combined from“ office”and“ hotel”which has both functions of office and hotel. The aim of this study is to provide policy implication by analyzing the geographical patterns of officetel in Seoul. The data for this research is acquired from the property tax ledger of City of Seoul from 1990 to 2007. In order to analyze the officetel data, this study adopts spatial statistics methods. Using Local Moran’s I and Getis-Ord G statistics, this study analyzed the changes of the spatial concentration of officetel in Seoul. After the spatial analysis, this study performs in-depth interview with licensed realtors to interpret the results from the analysis. The result of spatial statistics shows that there are geographical concentrations of business-oriented officetel in part of Gangnam-Gu, Seocho-Gu, Yeongdongpo-Gu, Yangchun-Gu, Mapo-Gu, Seodamun-Gu and Jung-Gu. Moreover, the geographical concentrations of housing-oriented officetel are found on Gangseo-gu, Guro-gu, Yangchong-Gu and Yongdongpo-Gu areas.