상가권리금 회수기회 보호의무의 기간 제한에 관한 소고

김상헌 한국재산법학회 2019 재산법연구 Vol.36 No.2

The Commercial Building Lease Protection Act(hereinafter referred as ‘the Act’) was amended on May 13, 2015, and new regulations on the store premium, etc. were newly established. In particular, through the Article 10-4 of the Act, the opportunity of recoup the store premium was faithfully guaranteed. However, in relation to the duty of lessor to protect the opportunity of recoup the store premium, while the Act cites some of the provisions relating to the demanding right to renew a lease, it were not explicitly stipulated for the period in which he opportunity of recoup the store premium is protected. Therefore, there was a discussion on the relationship between the 10 year as period for demanding right of lease contract renewal and period for protecting the opportunity of recoup the store premium. The Supreme Court recently ruled that even if period for demanding right of lease contract renewal has expired, lessor has an obligation to protect lessee the opportunity of recoup the store premium through the Supreme Court Decision 2017Da225312, 2017Da225329 Decided May 16, 2019(hereinafter referred as 'the Judgment'). This, in effect, has shown that the above obligation of lessor have no time limit. However, human relations are important in lease. So it is not proper to limit the property rights of lessor without limit of the period simply because of the financial reason. Therefore the duty of lessor to protect the opportunity of recoup the store premium should be limited and the discussion about the period is an area in need of in-depth discussion considering the property rights of lessor. 상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 개정되어 상가권리금 등에 관한 규정이 신설되었고 특히 동법 제10조의4를 통하여 임차인의 권리금 회수기회 등이 충실히 보장되었다. 그러나 임대인의 권리금 회수기회 보호의무와 관련하여 임대차계약 갱신요구권과 관련한 규정을 일부 인용하면서도 권리금 회수기회가 보호되는 기간에 관하여는 명시적으로 규정하지 아니하여 10년의 계약갱신요구권 행사기간과 권리금 회수기회 보호기간의 상관관계에 관한 논의가 있었다. 그런데 대법원은, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결(이하 ‘대상판결’이라 한다)을 통하여 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 분명히 하여 사실상 기간의 제한이 없는 임대인의 위와 같은 의무를 인정하였다. 대상판결은, 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다고 하였으나, 임대차관계는 인적 신뢰관계가 중요시된다는 점에서 임차인의 자력뿐만 아니라 임차물의 사용방식, 그 성격적인 면 또한 중요하다고 할 것인데, 임대인이 원하는 신규임차인이 되려는 자가 있음에도 기간의 제한 없이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자가 종전 임차인과 유사한 보증금과 차임을 지급할 것이라는 재정적 사정만으로 그에게 우선권을 주고 이를 거절하는 경우, 손해배상의 형태로 권리금을 부담시키는 것은 계약당사자간 형평의 목적에 들어맞지 아니한다. 따라서 계약갱신기간 만료 후 일정 기간이 지난 즈음, 임차인이 자신의 결정으로 선택한 부분에 대한 문제를 임대인에게 전가하기보다는 임차인 스스로 그 위험을 부담하는 것이 사회통념에 들어맞다. 따라서 임대인의 권리금 기회회수 보호의무는 기간의 제한은 있다고 보아야 할 것이고 그 기간에 관한 논의는 임대인의 재산권 행사의 면을 고려하여 심도 있는 논의가 필요한 영역이다.

지상물매수청구권 포기약정의 효력

박용석 한국토지법학회 2016 土地法學 Vol.32 No.1

The right ti demand for the ground facilities purchase of the land lessee has a special meaning for protecting lessees when leese contract is finished without renewing contract. An enforcement provision Article 652 of the Civil Law-is prepared to secure the effectiveness of the right to demand for the ground facilities purchase. According to this Article 652 of the Civil Law, everything goes disadvantageous to the land lessee is considered null and void. Thus in case of the land lease for possessing the ground facilities, the stipulation is null that the land lessee transfers without cost or removals the ground facilities to the land lessor at the expiry of the lease term, because it is usually disadvantageous to the land lessee. However, the stipulation could be valid in the case that be evaluated not disadvantageous to the land lessee considering conditions of the land lease, contexts and various mattes of conclusion of a contract, etc. There is two theories in judging if abandonment stipulation of the right to demand for the ground facilities purchase is null or not just in case ot goes disadvantageous to the land lessee; a separate judgement and a comprehensive judgement. Among two theories, a comprehensive judgement is more appropriate theory, because a comprehensive judgement could be considered various factors including contexts such as details of conclusion of a contract, conditions of a contract like the period of a contract, and rent, and the background in which abandonment stipulation of the purchase, etc. This paper examined not only various factors to consider concretely in judging whether abandonment stipulation of the right to demand for the ground facilities purchase made goes virtually disadvantageous to the land lessee or not, but also whether both termination of mutual agreement and abandonment stipulation of the right to demand for the ground facilities purchase made at the same time, and exercising the purchase claim right after abandonment stipulation of the tight to demand for the ground facilities go against Treu un Glauben or not by analysing the precedents of the Supreme court. 토지임차인의 지상물매수청구권은 토지임차권의 존속기간이 만료된 경우에 계약갱신이 되지 않아 임차권이 소멸할 경우에 임차인을 보호하기 위한 의미를 가지고 있다. 지상물매수청구권의 실효성을 확보하기 위하여 민법 제643조의 규정에 위반하는 약정으로서 토지임차인에게 불리한 것은 무효라고 하는 강행규정을 민법 제652조에 두고 있다. 따라서 임대차기간 만료시 임차인이 지상물을 임대인에게 무상양도하거나 철거하기로 하는 약정은 일반적으로 임차인에게 불리한 것으로 무효가 되나, 토지임대차계약의 조건, 계약체결의 경위와 계약기간, 임대료 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 그 포기약정이 실질적으로 임차인에게 불리하지 아니한 경우에는 유효하다 할 것이다. 지상물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 불리하여 무효인지 여부를 판단함에 있어서 분리판단설과 종합판단설의 학설의 대립이 있으나 구체적 타당성의 관점에서 임대차계약체결의 경위나 계약기간, 임대료 등의 계약조건 및 매수청구권 포기악정이 체결 된 배경 등 여러 사정을 종합적으로 판단해야 한다는 종합판단설이 타당하다 할 것이다. 그리고 종합판단설에 의하더라도 구체적으로 임차인에게 불리한지 여부에 대한 대법원의 판례태도를 분석하여 구체적으로 고려하여야 할 사정들을 살펴보았고, 합의해지의 경우에도 포기약정을 명시적으로 한 경우와 그렇지 않은 경우에 그 유효여부에 관한 판례 태도와 포기약정 후에 다시 매수청구를 하는 것이 신의칙에 위반하지 않는가 하는 문제도 검토하였다.

개정 주택임대차보호법의 문제점 검토 ― 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제의 한계를 중심으로 ―

권오상 ( Kwon Oh-sang ) 연세대학교 법학연구원 2021 法學硏究 Vol.31 No.2

부동산임차인을 보호하기 위해 민법의 특례로 제정된 주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 개정을 통해 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제를 도입하였다. 하지만 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제는 근본적인 문제를 내포하고 있다. 우선, 민법상 사적 자치의 원칙 위반과 관련하여, 사적 자치의 원칙은 계약자유의 원칙으로 구체화 되고 계약자유의 원칙은 상대방을 선택할 자유와 계약의 내용을 자유롭게 결정할 수 있는 자유를 포함한다. 그런데 개정된 주택임대차보호법은 임대인이 기존의 임차인과 기존 임대차계약과 같은 수준의 임대료를 지급받는 것을 조건으로 계약갱신을 강제하므로 임대인이 갖는 계약의 자유를 사실상 박탈하는 것이고, 이는 사적 자치의 원칙에 위반된다. 한편, 개정된 주택임대차보호법은 부진정소급입법에 해당하고, 부진정소급입법은 원칙적으로 허용되지만 신뢰보호의 원칙을 준수하여야 한다. 그런데 임대인이 개정 전 주택임대차보호법에 대하여 갖는 신뢰이익 보호의 필요성은 큰 반면에 법개정으로 인해 달성할 수 있는 공익은 크지 않으므로 신뢰보호의 원칙에 위배된다. 가사 법 개정으로 달성할 수 있는 공익이 침해되는 임대인의 사익보다 크다고 하더라도 경과규정을 두지 않은 점에서도 신뢰보의 원칙에 위배될 소지가 크다. 또한, 계약갱신요구권 조항과 전월세인상률 상한 조항을 회피할 수 있는 여지도 작지 않은 점에 비추어 볼 때, 제도의 실효성 측면에서도 문제가 있다고 판단된다. 그러므로 개정된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제는 민법상 사적 자치의 원칙과 헌법상 소급입법금지의 원칙에 위배되므로 폐지하는 것이 타당하다. 오히려 시장의 자율적 기능을 존중하고 당사자에게 충분한 정보를 제공하는 한편, 기존 주택임대차보호법 제4조의 임대차기간을 2년에서 3년이나 4년으로 변경하여 임차인의 보호를 꾀하는 편이 더 효과적일 것이다. The Housing Lease Protection Act (the “Protection Act”) which was first enacted as a special provision of the Civil Act for the purposes of protecting tenants was revised on July 31, 2020 to add the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings. This paper argues that the revised Protection Act’s right to demand renewal and the rent ceilings have fundamental flaws. While the principle of private autonomy which is more closely defined in the freedom of contract guarantees private citizens to freely choose their counterparts and the contents of their contracts, the revised Protection Act’s mandate violate these basic principles by forcing landlords to renew their current leases at the same level of rents by effectively taking away their freedom of contract. Further, since the revised Protection Act has the characteristics of ex post facto law, it is important to note that the applicability of the revised Act should be limited so to not undermine the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. While the need for protecting landlords’ trust and confidence in existing regulation is high, the public interest to be protected by the added provisions of the revised Protection Act is small, therefore resulting in violation of the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. Even if the public interest to be protected by the revised Act weighs more than the private interest of landlords, by not including any transitional measures, the revised Act’s provisions may still violate the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. Also, since there will be number of ways to possibly bypass or workaround the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings, the revised Protection Act’s real world applicability is in question as well. In sum, the addition of the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings under the revised Protection Action must be repealed as they violate the principle of private autonomy under the Civil Act and the constitutional principle barring retroactive legislation. It is the opinion of the Author that by allowing the free market system to function itself and providing ample information to the market participants in conjunction with possible extension of the standard lease period (under Article 4 of the old Protection Act) from two years to three or four years would better serve as protection of tenants.