商街建物賃貸借保護法의 問題點 및 改善方案

장건(Jang, Geon) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.37 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES To implement the purpose of legislation to pursue, Commercial Building Lease Protection Act prescribes various exceptions concerning a commercial building and commits most of primary things to its enforcement ordinance. Eventually, I judge that the ordinance enabled the purpose of its legislation to be achieved properly on the one hand and that it was designed through considerable examination to minimize the problems raised on the other hand. Thus, I will present problems about the act and solutions to them, and explore the reality and the future tasks. (2) RESEARCH METHOD In our country, very few researches have been made in guaranteeing the status of a very poor commercial building lessee. Thus, this study which analyzed the literature on Commercial Building Lease Protection Act centering on two pieces of theses for a doctor's degree and ten pieces of treatises on the act thoroughly analyzed its theoretical system and problems and described reform measures for them in comparison with the current system. Chapter 2 in this study, therefore, constructed a legal theory of basic law on a lease contract. Chapter 4 described reform measures for solving the problems. Chapter 5 described the solution by the measures and future tasks, and formed a conclusion. (3) RESEARCH FINDINGS As studied in the above, Commercial Building Lease Protection Act includes many problems to protect very poor merchants. It is given the benefits such as enabling the merchants to stably engage in businesses on a long-term basis, guaranteeing lessors legal stability and minimizing unnecessary disputes. Thus, we will have to continuously examine relevant provisions not to excessively regulate the market function worried by some people but to establish fair trade order in the lease of a commercial building. 2. RESULTS Commercial Building Lease Protection Act for the purpose of stabilizing and protecting the economic lives of poor merchants was early enforced. The outline of this act requires delivery and businessman's registration as requirements of resistance, and requirements of resistance and reception of the seal for a fixed date at a competent tax office as request right system also came to provide even more protection for a right of lease, the right to most preferred debt was acknowledged in the guarantee money in the fixed amount or less, and lease registration order system was naturally introduced in housing lease. However, this act did not make the most of the initial legislative purposes and excluded most of the plans for protecting lessees in the legislative process. The precedent for rationally operating this act is not established. I wanted to concretize the contents of current Commercial Building Lease Protection Act seeking cases applicable to commercial building lease among the precedents established in the plans for the stability of substantial residence and economic lives of those who lease commercial buildings and Housing Lease Protection Act. I compared and analyzed the main contents of the act with the precedents related to housing lease. I suggested the direction to which to improve Korean commercial buildings lease by examining foreign systems related to lease. Housing Lease Protection Act or Commercial Buildings Lease Protection Act are all similar in that they protect the rights of lessees who can be said to be the weak socially and economically by having an exception to lease stipulated by civil law. However, the contents on the exception prescribed by the two acts have some differences. They differ in applicable object, the term of lease contract, the reasons for cancelling contract, and the reasons for rejecting the renewal of contract. They differently stipulate the value of building where the right to most preferred debt is acknowledged. This is judged to consider to some degree the side effect provoked by excessive protection for lessees and the functions of a market. But

「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항 법정임대차관계 고찰

金瑞起 ( Kim Seo-gi ) 홍익대학교 법학연구소 2019 홍익법학 Vol.20 No.1

2018년 10월 16일 개정된「상가건물임대차보호법」부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)는 “제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 규정하고 있다. 개정된 제10조의4 제1항은 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 종전 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”에서 3개월 더 확대하여 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 규정함으로써 상가건물임차인을 보다 두텁게 보호하고 있다. 그런데 동법 부칙 제3조의 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차”에 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계도 포함되는지 여부가 문제된다. 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 이 조항의 입법취지는 한마디로 대항력 있는 상가건물임차인에 국한해서 동시이행의 항변권을 인정해 주는 방식으로 그 자의 보증금반환청구권을 보호해 주기 위해서 도입된 것이라 할 수 있다. 물론 임차인이 자신이 가지고 있는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 해서 유치권을 취득한다면 대항력을 갖추고 있는지 여부를 불문하고 보증금을 반환받을 때까지는 해당 상가건물을 비워주지 않아도 되겠지만 지금이나 동조항의 제정당시나 통설과 판례는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하지 않고 있는 상황이고 이러한 상황이 전제된 규정이라 할 수 있다. 그러나 법리상으로만 보면 오히려 동시이행의 항변권이 아닌 유치권이 인정되어야 할 것이다. 그리고 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도는 임차인 보호에 미흡한 부분이 꽤 있으며, 「주택임대차보호법」제4조 제2항 역시 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”고 하여 마찬가지로 법정임대차관계를 규정하고 있기는 하지만, 「주택임대차보호법」과는 달리 「상가건물임대차보호법」은 그 적용범위에 제한이 있음으로 해서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항의 법정임대차관계 제도를 통해서는 매우 불합리하게 임차인이 보호되지 않는 측면이 있다. 따라서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항 법정임대차관계를 가능한 한 넓게 인정하여 사실상 유치권이 인정되는 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 해야 할 것이다. 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계가 인정되는 것으로 해석할 것이지 오직 보증금 반환확보 측면에서만 법정임대차관계가 인정되는 것으로 제한 해석할 것은 아니라고 생각된다. 그렇다면 동법 부칙 제3조의 ‘존속 중인 임대차’에 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계도 포함되는 것으로 해석해야 할 것이고, 아직 보증금도 돌려받지 못한 임차인을 오히려 더 양수인의 권리금회수 방해 행위에 노출시키는 것이 결코 합리적이라 할 수 없을 것이다. 부진정소급입법이 원칙적으로 허용된다고 하더라도 여기에는 한계가 있으며 입법을 통해 얻으려는 공익과 침해되는 사적인 신뢰이익의 비교교량을 통해 공익이 더 큰 경우에만 인정되어야 할 것이다. 그렇다면 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 3개월 더 확대하는 제10조의4 제1항의 규정을 법정임대차관계의 임차인에 대해서도 적용시킴으로써 전통적 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인에 대한 보호라는 공익을 강화하는 것이 동 부칙조항의 위헌성 시비에서 한층 자유로워지는 길이기도 할 것이다. In spite of the fact that in Korea, the premium contract had been widely used, accompanied by lease contract on commercial building, there was no explicit statutory law on premium contract until 2015. At last, in 2015, the premium system was introduced into Commercial Building Lease Protection Act. Together, the Addenda < Act No. 13284, May 13, 2015 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provided that the provisions of Article 10-4 shall apply, beginning with leases existing as at the time this Act enters into force. In addition, in 2018, Article 10-4 was revised to protect lessees more sufficiently. Like in 2015, the Addenda < Act No. 15791, October 16, 2018 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provides that the revised Article 10-4 (1) shall apply to leases existing as at the time this Act enters into force as well as leases established after this Act enters into force. Article 10-4 lays down protection of opportunity of collecting premiums, etc. By the way, there are ambivalent attitudes on whether the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is included in the leases existing as at the time this Act enters into force. Perhaps, these ambivalent attitudes seem to be due to the lack of the close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In this regard, this paper tries to make a close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In Part Ⅱ, this paper begins with a thorough analysis of what the purpose of legislation of Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is. Next, in Part Ⅲ, first, this paper shows which requirements are needed for establishment of the legal fiction of lease contract and examines ‘the termination of lease contract’ as a requirement concretely, concentrating on the termination of lease contract caused by lessee’s default. In Part Ⅲ, second, this paper analyzes the legal effects of the legal fiction of lease contract, concentrating on lessee’s right and duty.

상가건물임대차보호법상 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 비판적 고찰 - 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결을 중심으로 -

김판기 한양법학회 2020 漢陽法學 Vol.31 No.2

The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder's premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. Commercial Building Lease Protection Act on the protection of premiums stipulates by dividing them into Article 10-3(Definitions, etc. of Premiums), Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.), Article 10-5 (Exemption from Application of Premiums), Article 10-6 (Preparation, etc. of Written Standard Premium Contracts) and Article 10-7 (Public Notification of Standards for Appraising Premiums). Article 10-4 of these regulations plays a key role in protecting premiums. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.) (1) No lessor shall obstruct any lessee in receiving any premium pursuant to a premium contract from a person arranged by the lessee to become a new lessee, by committing any of the following acts from three months prior to the expiry of the lease period until the end of the lease: Provided, That the same shall not apply where any of the grounds set forth in the subparagraphs of Article 10 (1) exists: 1. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee to pay premiums; or receiving premiums from a person arranged by the lessee to become a new lessee; 2. Preventing a person arranged by the lessee to become a new lessee, from paying a premium to the lessee; 3. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee, to pay remarkably large-amount of rents and deposits, compared with the tax on a commercial building, public charges, rents and deposits of surrounding commercial buildings and other charges; 4. Refusing to conclude a lease contract with a person arranged by the lessee to become a new lessee, without any justifiable grounds. (2) In any of the following cases, justifiable grounds prescribed in paragraph (1) 4 shall be deemed to exist: 1. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, cannot afford to pay deposits or rents; 2. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, is likely to violate the duty of a lessee or any reasonable ground exists, which makes it impracticable to maintain lease; 3. Where the subject-matter of the lease is a commercial building and has not been used for commercial purposes for at least 18 months; 4. Where a new lessee selected by the lessor concludes a premium contract with the lessee and pays premiums. (3) Where a lessor violates paragraph (1), incurring any loss to a lessee, he/she shall be liable to compensate for such loss. In such cases, damages shall not exceed the lesser amount of a premium to be paid to a lessee by a new lessee and premium as at the time when the lease expires. (4) Claim for damages to a lessor pursuant to paragraph (3) shall expire by completion of prescription if it is not exercised within three years from the date when the lease expires. (5) A lessee shall provide information to the lessor, to the best of his/her knowledge, on the financial capacity of the person arranged by the lessee to become a new lessee, such person’s willingness and ability to pay deposits and rents and to perform duties as a lessee. The main issues of this judgment are as follows. 1. Is it necessary for the lessee to arrange a new leaseholder in order to claim damages from the lessee for obstructing the recovery of the premiums? 2. Is it reasonable for the lessee to require the new leaseholder to be arranged until the lessee has clearly expressed his intention not to enter into a lease with him, even if the lessee arranges a person who intends to become a new leaseholder? In this paper, the basic conce... 상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 권리금 보호에 관한 상가건물 임대차보호법은 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시)로 구분하여 규정하고 있다. 이러한 규정 중 제10조의4는 임차인이 하여금 권리금을 최대한 확보할 수 있도록 함으로써 권리금 보호와 관련해 핵심적인 역할을 하고 있다. 대상판결의 경우에는 권리금 회수 기회 보호에 관한 여러 쟁점 중 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서 반드시 신규임차인을 주선하여야 하는지, 특히 임대인이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 타당한 것인지 여부가 주된 쟁점이다. 본 논문에서는 권리금에 대한 기본개념을 고찰하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정의 해석론과 이에 관한 최근까지의 판례의 경향을 검토하고, 대상판결의 해석에 대해 비판적 측면에서 판례의 태도를 검토하였다. 그리고 이와 더불어 권리금제도에 대한 회의적인 측면에서 권리금 보호의 문제를 접근해 보았다.

주택임대차보호법·상가건물임대차보호법상 임차인 보호를 위한 공시방법에 관한 소고

이근영,김상진 한국토지법학회 2015 土地法學 Vol.31 No.1

The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act allow the government to involve in legal disputes between a landlord and a tenant to rectify the liberty of contrast, a dominant principle of civil law, acting as a social safety net to protect the tenant of a house or a commercial building, who are often at a disadvantage both socially and economically. That is, as a way to strengthen the protection, given the public announcement of the lease contract is in compliance with the relevant law, the tenant is given the opposing power against the third party and the right to receive the prior payment of his or her security deposit (paragraph 1 of Article 3 of the Housing Lease Protection Act and paragraph 1 of Article 3 of the Commercial Building Lease Protection). If the lease contract contains the definite date, the amount of money converted from the rented house (including the land) or the rented building (including other properties owned by the landlord) first goes to the tenant (paragraph 2 of Article 3 of the Housing Lease Protection Act and paragraph 2 of Article 5 of the Commercial Building Lease Protection). As for the methods of public announcement, the transfer of property and resident registration are required by the Housing Lease Protection Act while the property transfer and business registration are demanded by the Commercial Building Lease Protection Act. However, as the definite date is solely intended to prevent the collusion between the landlord and tenant from affecting the right of the third party, the date is irrelevant to the public announcement. The current study focuses on the possibility that the tenant can have all three conditions including the opposing power, the preferential right to the deposit for lease and the prior right to the small amount of a lease deposit given the announcement is property made. The focus is also on other issues arising from a tenant who meets the requirements for the public announcement but can’t receive any protection. In this study, tenants who fall into this category are termed as an ‘erroneously accepted tenant’, which includes the following cases: a tenant who registers his or her resident but can’t receive protection under any Lease Protection Acts, when the resident is registered only by an indirect resident, when the resident registration is cancelled regardless of the willingness of the tenant, a small tenant whose security deposit is less than a specific sum of money to lease housing, who serves as the landlord’s creditor to collect the deposit, a small tenant who has the creation of mortgage and meets the requirements for the public announcement after a building is newly built, and a landlord who is entitled to the preferential payment right for the second auction. With regard to those issues, this study compares judicial precedents and academic theory, and suggests personal opinions and thoughts. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 국가가 임대인과 임차인 사이의 사적인 법률관계에 개입하여 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 수정하고, 경제적·사회적으로 열악한 지위에 있는 주택 또는 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 사회보장적 성격을 지닌다. 즉 임차인의 지위 강화의 견지에서 일정한 공시방법을 갖춘 경우에 제3자에 대한 대항력과 소액임차금의 최우선변제권을 부여하고(주임법 제3조 제1항, 상임법 제3조 제1항), 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 갖춘 경우에는 경매 또는 공매절차에서 임차주택(대지를 포함한다) 또는 임차건물(임대인 소유의 건물을 포함한다)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 보장하고 있다(주임법 제3조의 2 제2항, 상임법 제5조 제2항). 주임법은 공시방법으로 주택의 인도(점유)와 주민등록을, 상임법은 공시방법을 상가건물의 인도와 사업자등록을 들고 있는데, 그 중 주민등록과 사업자등록은 공시방법으로 문제점이 많아서 많은 논의가 있고 그래서 공시방법인가 여부가 문제되고 있다. 그러나 주민등록은, 등기와는 달리, 비용이 소요되지 않고, 그 절차도 간단하다는 점과 임대차관계에서 대항력의 취득여부와 그 취득시기를 명확하게 하는 장점이 있고, 주임법 제3조 제1항에서 주민등록법상의 전입신고(주민등록)와 상임법 제3조 제1항에서 세법상의 사업자등록을, 주택 또는 상가건물의 인도(점유)와 함께, 임차인의 대항력 취득요건으로 규정하고 있고 있으므로 이것이 공시방법으로 기능한다는 점은 부정할 수는 없다고 본다. 다만 주임법 제3조 제1항과 상임법 제3조 제1항은 그 법문상 대항력의 취득요건으로만 규정할 뿐, 그 존속요건으로 규정하고 있지 않다는 점을 주의하여야 한다. 따라서 주민등록과 사업자등록은 공시방법으로 대항력 등의 취득요건이지만 존속요건은 아니라고 보아야 할 것이다. 이러한 공시방법 구비한 임차권의 효력으로 임차인이 갖게 되는 대항력, 우선변제권(확정일자도 구비시), 소액보증금의 최우선변제권의 행사상의 문제점을 검토하면서, 특히 연속된 경매에서 제2경매에서도 임차인이 잔존 보증금에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대하여도 검토하였다. 주임법 제3조의 5 단서와 상임법 제8조 단서는 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 명정하고 있다는 점을 고려하여 임대차가 종료하지만 보증금을 반환받을 때까지 법정임대차관계가 존속하는 것으로 의제한다고 하는 판례의 해석론이 아닌, 임차인의 대항력은 물론 잔존보증금에 대한 우선변제권도 역시 존속하므로 제2경매에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 해석하여야 하며, 이러한 해석론은 소액임차인의 최우선변권에도 동일하게 적용된다고 본다. 그리고 외형상 공시방법을 구비하였지만, 판례로 인하여 그 보호에서 제외되는 임차인의 유형들을 판례를 중심으로 정리하였다.

상가건물임대차보호법상 임차인의 지위

김대규(Kim, Dae-Kyu) 원광대학교 법학연구소 2009 圓光法學 Vol.25 No.3

The three basic necessities for human are clothing, food, and shelter. The commercial building and housing is said to be the most fundamental and intrinsic factor serving as the foundation for establishing a human social living. This thesis is a study of the legal settlement to make an approach for the commercial building lease protection act and the housing lease protection law system. The housing lease protection act was established in March 1981. It was enacted in the form of a special law to guarantee the stability of residential life, especially for those homeless citizens who can't afford to buy their own house. The commercial building lease protection act was established in December 29, 2001, in order to stabilize citizens' lives by protecting lessees. The homeless must lease other's house to and commercial building for their steady house life and business. The commercial building lease protection act shall apply for business purposes. This acts allows a lessee who have the power of antagonism when he occupy the house and building. I think that a lessee should be allowed opposing power as soon as he takes possession of it. In the application this law not only those house for dwelling but also those commercial store possessed by the destitution person should be included as the object of protection. The homeless must lease a house to protect themselves and their families day and night. Busnessmen lease a commercial building for them to provide good life for their family. The housing and commercial lease protection act has problems to be regulated. The commercial building lease protection act limits the sphere of application the amount of the deposit money. For example, in Jeon Ju city, the limit is 150,000,000 won and Seoul city, the limit is 260,000,000 won. So I hope that this study will resolve the dispute between the contracting parties. And that this study may protect their rights to lease.

상가건물임대차에 있어 권리금에 대한 비판적 고찰

김판기(Kim, Pan-Gi) 한국부동산법학회 2018 不動産法學 Vol.22 No.1

상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 하지만 권리금은 보호되어야 하는가와 관련하여 상가건물임대차에 있어 권리금 보장에 관한 지금까지의 노력이 이른바 사회적 약자의 보호라는 절대적 명제를 실현하기 위해 다른 법률관계 당사자들의 권리를 침해하고, 사회적 형평성을 해하고 있지는 않은지에 대해서 의구심이 든다. 권리금에 관한 선행연구 및 입법과정을 보면 권리금은 반드시 보장되어야만 하는 재산적 가치 내지 권리인가에 대해서 주류적인 견해와 상반되는 논의는 거의 없다. 이에 본 논문에서는 상가건물임대차에 있어 수수되는 권리금에 대한 비판적 검토를 통해 권리금은 반드시 보호되어야 하는 것인지, 오히려 상가임대차에 있어 권리금을 인정하지 않는 것이 사회적 형평에 부합하고 법리상으로도 복잡한 문제를 해결할 수 있는 방안이 될 수는 없는지에 대해 검토해 보았다. 그 결과 필자는 상가건물 임대차보호법, 판례, 학설 등의 태도와 같이 권리금을 적극적으로 인정하고 그 회수 기회를 보장하기 보다는 수십 년간 이어져 온 잘못된 권리금 수수 관행을 제거 내지 규제하는 형태의 접근이 오히려 더 타당하다는 결론을 도출하였다. The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder s premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-3 (Definitions, etc. of Premiums) (1) “Premium” refers to a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. (2) “Premium contract” refers to a contract which requests any person who intends to be a new lessee to pay premiums to a lessee. However, Should the premium be protected? I have the following doubts - Doesn t protection of the premium in commercial building lease infringe the rights of other legal parties to protect the so-called social underdogs?, Doesn t it hurt social equity?. The pre-study studies and legislation on royalties are rarely discussed in opposition to the mainstream view. Therefore, in this paper, the following critical reviews were conducted on the premium in commercial building lease. ① Should the premium in commercial building lease be protected? ② Isn t the non-payment of the premium in commercial building lease a way to meet social equity and solve complicated problems legally? As a result, I drew a conclusion that I would rather have a more appropriate approach to remove or regulate the practice of miscounting premium in commercial building lease rather than recognize the premium in commercial building lease.

부동산 강제집행의 관점에서 본 상가건물임대차보호법

김연 경북대학교 법학연구원 2007 법학논고 Vol.0 No.26

[Abstract] The Commercial Building Lease Protection Act from the Point of View of Execution of the Real Estates Kim, Yeon* The Commercial Building Lease Protection Act was established in the year of 2001 to protect small-scale businessmen who lease business buildings following the precedent of the Housing Lease Protection Act of 1981. In the field of housing lease it is generally accepted to protect tenants from the insufficient rule of the Civil Law and same is to the small business building tenants after 1981. I do not have dissenting opinion to the purpose of the law or to protect small businessmen. But from the point of view of the law of execution, I think, the Act has missed some important points as follows: First point is about indefiniteness of the status of the tenant in the execution procedure. The Act doesnot require the tenant clear symbol anyone can recognize easily to be protected especially. It is extremely required for the smoth procedure that parties would be appeared clearly as well as simplicity of the process. But the Act does not consider carefully about representation of the tenant to be protected. Second point is from the purpose of activation of auction precess as a part of executional procedure. To get this goal, a vendee must be fully protected. Nevertheness, no one would buy building at auction. The Civil Execution Act considers and points to that direction. But some methods to protect tenants become burdens to the vendees. Third point is unfairness between tenants and others who have interest about the building. Sometimes to protect one person is on the loss of other people. That means some people have questions the rightness to protect a tenants. Such a problem reveals most clearly in the process of execution. As a conclusion, from the questions above, the Act must be comple- mented in several points, especially in the part of registration of tenants. Of course such a revision of the Act must keep step with the law of execu- tions as well as other provisions.

상가건물임대차의 권리금 보호제도에 대한 비판적 고찰

김대명 한국부동산경영학회 2015 부동산경영 Vol.12 No.-

A significant damage can occur when tenants do not receive foregift after the commercial building lease for which the foregift was paid for is over. Considering this factor, an effort to guarantee tenants a chance to collect foregift was made during the legislation of the 2001. 12. 29. Commercial Building Lease Protection Act. By guaranteeing the minimum period of lease starting from the first day of business, commercial building tenants were given with the Right of Request for Contract Renewal within five years. However, since there were no regulations directly on foregift, there had been discussions on the fact that the existent regulations were insufficient to enable tenants to collect foregift smoothly. When the 2015. 5. 13 Commercial Building Lease Protection Act was revised, eight provisions, including the definition of foregift and regulations regarding the guaranteed payback opportunity of foregift, were established and are currently being enforced. Many problems regarding foregift are expected to be resolved through the new revision. For instance, tenants are provided with protection on foregift, which had not been protected by law. However, many issues still remain even in the revised regulations. This study investigates the main content of the Protection Provisions of Foregift, which was established as the Commercial Building Lease Protection Act was revised, through general investigation on foregift, such as the definition and the legal nature of foregift. In addition, the paper provides a critical analysis on the main content of the Commercial Building Lease Protection Act, such as whether tenants’ foregift can be protected through the definition of foregift and regulations on delayed rent or termination of rent. Possible solutions for aforementioned problems and how regulations on foregift can be improved in the future are also provided. 임차인이 권리금을 지급한 상가임대차계약에 있어서 임대차관계가 종료된 후 권리금을 반환받지 못하게 되면 그 피해는 심각하게 된다. 이러한 점을 고려하여 2001. 12. 29. 상가건물임대차보호법을 제정할 때 상가건물 임차인에게 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하여 영업개시일부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고자 하였다. 그러나 권리금에 대한 직접적인 규정이 없어, 임차인이 권리금을 안정적으로 회수하는 데는 미흡하다는 논의가 있어 오던 중, 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 권리금에 관한 정의규정과 권리금회수기회보장에 관한 규정 등 8개의 조문이 신설되어 시행되고 있다. 이번 개정을 통하여 임차인은 그 동안 법으로 보호받지 못했던 권리금을 보호받을 수 있게 되는 등 권리금과 관련된 많은 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대되지만, 개정된 법의 내용에 여러 가지 문제점이 여전히 남아 있다. 이 연구는 상가권리금의 의의와 법적 성질 등 권리금에 대한 일반적 고찰을 바탕으로 상가건물임대차보호법이 개정되면서 신설된 권리금 보호규정에 관한 주요 내용을 고찰한 후, 권리금의 정의 규정과 차임연체와 해지에 관한 규정으로 임차인의 권리금 보호가 제 기능을 할 수 있는가의 여부 등에 대한 문제 등 개정 상가건물임대차보호법의 주요 내용에 대한 쟁점들을 비판적으로 고찰한 후, 그 해결방안을 제시하고 권리금과 관련한 제도개선이 어떠한 방향으로 나아가야 할 것인지를 제시하고 있다.

상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판 - 입법론의 관점에서 -

최준규(Choi, Joon Kyu) 한국민사법학회 2021 民事法學 Vol.96 No.-

상가건물임대차보호법 10조의4는 기존임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 임대인을 간접적으로 강제함으로써, 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 돕는다. 기존임차인은 임대차종료 시점의 영업가치를 권리금의 형태로 보상받게 된다. 상가임대차보호법은 임대차계약이 종료되어 점포에 대한 사용수익권이 없는 임차인도 해당 점포에서 발생하는 장래의 영업이익에 대하여 원칙적으로 권원을 주장할 수 있다는 전제 하에 입법되었다. 그러나 점포의 사용수익권이 없는 기존임차인은 해당 점포로부터 발생하는 장래의 영업이익에 대하여 원칙적으로 권원을 주장할 수 없다고 보아야 한다. 예외적으로 기존임차인이 형성한 영업가치를 신규임차인이 공정한 상거래 관행이나 경쟁질서에 반하는 방법으로 무단활용한 경우에만 신규임차인에게 손해배상책임을 지워야 한다. 예외적 보호라는 위와 같은 법리가 기존임차인에게 가혹하다면, 법상 보장된 임대차기간을 연장하여 기존임차인의 사용수익권을 강화하는 방향으로 입법이 이루어져야 한다. 상가임대차보호법은 사용수익권이 없는 임차인에게 임대인의 소유권을 제한하는 막강한 권한을 부여함으로써 해석론 상 많은 문제를 일으키고 있다. 임차인의 사용수익권을 강화하고(임대차기간 연장, 임차권 양도․전대의 원칙적 허용), 임차인은 그와 같이 “강화된 사용수익권의 범위 내에서” 임차권 양도를 수반한 영업양도의 대가로 권리금을 수령할 수 있으면 충분하다. 또한 신규임차인이 부당한 부담을 지는 것을 막고 권리금 거래질서를 정상화하기 위해, 임대인의 권리금 수령을 금지하는 입법이 필요하다. Article 10-4 of the Commercial Building Lease Protection Act helps the previous tenant to collect the premium from the new tenant by indirectly compelling the landlord to conclude a lease agreement with the new tenant arranged by the previous tenant. The previous tenant can be compensated for the present value of his(or her) business in the way of premium from the new tenant. The Commercial Building Lease Protection Act was enacted on the premise that a tenant who no longer has the right to use the leased store due to the termination of lease contract can claim the title to the future operating profit from that store in principle. However, the previous tenant who no longer has the right to use the leased store should, in principle, be unable to claim the title for future operating profit from that store. In exceptional cases, the new tenant shall be liable for damages only if the new tenant uses the business value established by the previous tenant without permission in a manner contrary to fair trade commercial practices or competitive order. If the above legal principle of ‘exceptional protection’ is harsh on the previous tenant, legislation should be made in the direction of extending the minimum duration of commercial lease contract to strengthen the previous tenant’s right to use the leased store. The Commercial Building Lease Protection Act has a lot of loopholes, because it grants the weak tenant who no longer has the right to use the leased store, the powerful right to restrict the landlord s ownership and freedom of contract. Instead of current system, it is sufficient and desirable that the tenant’s right to use the leased store is strengthened (ex. extension of the minimum lease period, permission of assignment or sub-lease of the leasehold right), and the tenant can receive the premium in return for business transfer accompanied by the transfer of the leasehold right within the scope of the tenant’s “remaining” right to use the leased store. In addition, in order to prevent new tenant from taking an unreasonable burden and to normalize the transaction orders related to the premium in the commercial lease, legislation is needed to prohibit the landlord’s receipt of the premium from the new tenant.

상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성에 관한 검토

사동천 ( Sha Dongcheon ) 홍익대학교 법학연구소 2018 홍익법학 Vol.19 No.3

현시대의 입법과정은 정책적 연구에 기초하지 않고 이해관계자들의 여론에 의하여 좌우되는 경향도 보이고 있다. 상가건물임대차보호법이 농지임대차나 주택임대차에 비하여 그 보호의 사회적 인식 정도가 낮다고 여겨지고 있음에도 불구하고, 오히려 상가임차인을 더 강하게 보호하는 경향을 보이고 있다. 상가임대인도 결코 사회적·경제적 강자라고만 할수 없듯이, 상가임차인도 사회적·경제적 약자만이 존재하는 것은 아니다. 상가건물을 둘러싼 이해관계는 획일적으로 임차인은 사회적·경제적 약자라는 관점에서 사적자치의 제한으로 입법화되는 경향이지만, 상가임차인은 상가임대인과 마찬가지로 자유시장경제 원리에 충실한 투자자라는 측면도 있다. 그렇다면 임대인과 임차인 간에 정당한 이익배분을 도모하는 측면도 고려되어야 한다. 이러한 측면에서 상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 규정은 임차인보호를 고려하더라도 대단히 부적절하다. 상호 이익을 형량 하는 선에서 임대차기간을 늘림으로써 임차인보호와 동시에 임대인의 희생을 줄이고, 나아가 업종전환을 자유롭게 하여 경제규모를 배가시키고, 그 한도에서는 사적자치를 지나치게 희생시켜서는 안 될 것이다. 이러한 시각에서 계약갱신요구권은 10년으로 늘리되, 논란이 많은 권리금에 관한 규정은 폐기하는 것이 바람직하다. 임대인 지위승계 규정은 입법과정에서 임대인지위 승계규정에 포섭되는 사안들의 개별특성을 무시하고 하나의 틀에 끼워둠으로써, 임차인 보호라는 규정취지와는 반대로 임차인 보호에 반하는 경우가 있음을 간과하고 있다. 따라서 임차인 보호에 반하는 경우에 적용되는 임차인 보호규정들은 더 이상 임차인을 보호하기 위한 규정이 아니므로, 그러한 한도에서는 임차인이 임의로 그 적용을 배제할 수 있다고 해석하여야 할 것이다. 법 제9조 제1항에 의하여 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 보지만, 법 제9조는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과한 임대차에는 그 적용이 없다. 계약기간의 약정이 없는 경우에는 이러한 조항이 적용될 여지가 없고, 제9조의 적용을 배제시킨 데서 오는 입법적 흠결로 보인다. 권리금이란 동종영업의 새로운 임차인을 주선할 때에나 그나마 인정될 여지가 있는 것이지, 이종영업의 새로운 임차인을 주선하는 경우에 이론상 권리금이 발생할 여지가 없다. 굳이 고려한다면 법 제10조의3에 기술된 권리금의 내용 중 ‘상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점’을 들 수 있으나, 이러한 이익은 임대인에게 귀속되어야 한다. 영업직종은 자유시장의 변화에 맞추어 수시로 변할 수 있는 것인데, 권리금회수에 관한 제10조의4 규정은 업종전환을 원천적으로 봉쇄하는 작용을 한다고 볼 수 있다. 제10조의4 제2항 제4호에 의하여 임대인이 선택한 신규임차인이 이종영업을 하고자 하는 경우에도 임차인과 권리금계약을 체결한 후 권리금을 지급하지 않으면 동조 제1항 제4호에 의하여 보증금 회수의 방해행위가 될 수 있다. 이러한 규정은 임대인의 상대방선택의 자유나 계약체결의 자유를 부당하게 침해하는 규정일 수 있다. 근본적으로 상가건물이 존재하는 정책적 이유, 즉 영업을 통한 이익창출을 극대화하는 방향으로 입법화되어야 한다는 점을 망각한 것이라 하겠다. The current legislative process is not based on policy research, but on the opinion of stakeholders. Although the House Lease Protection Act is considered to have a low level of social recognition of its protection compared to the lease of land or the lease of housing, it tends to protect the tenant more strongly. As the landlord cannot always claim to be a social or economic stronghold, there is no absolute social or economic weakness for the tenants. Although the interests surrounding the commercial building tend to be legislated by the restriction of private autonomy from the viewpoint that the tenant is a social and economic weak, the tenant is also an investor who is faithful to the principle of free market economy like the mall owner. If so, it should be considered that the landlord and the tenant should distribute a fair profit. In this respect, the regulations on the premium in the Commercial Building Lease Protection Act are very inappropriate even considering the tenant protection. By extending the lease period on the line that balances mutual benefits, it protects the tenant, and at the same time reduces the sacrifice of the landlord; further it frees the conversion of the industry which would double the size of the economy. From this point of view, the right to renew the contract should be increased to 10 years, and it is desirable to discard the regulations concerning the premium. The ruling of the succession of the landlord is ignoring the fact that, contrary to the purpose of protection of the tenant, there are some cases that it stands against to protect the tenants, by ignoring the individual characteristics of the matters involved in the inheritance of the status of the landlord during the legislative process. Therefore, the Tenant Protection Regulations that does not apply and rather go against to tenant protection is no longer be required to protect the tenant, and in such limitations, it should be interpreted that the lessee can arbitrarily exclude the application of the rule. If the time period is not defined by Article 9, Paragraph 1 of the Act or if the period is set to be less than one year, it shall be considered as one year, but Article 9 of the Act shall not apply to leases exceeding the guarantee amount set forth in the Presidential Decree. In the absence of a contractual term agreement, this provision shall not apply; it appears to be a legislative defect from the exclusion of the application of Article 9. Even if it can be said that there is room for recognition when arranging for new tenants of the same type of sales as those of the foregift, theoretically there is no room for the foregift to be required when a new tenant of heterogeneous business is arrested. If you particularly consider it, you can say "Advantages of business according to the location of a commercial building" among the contents of the right described in Article 10-3 of the Act, but such profit should belong to the landlord. Sales jobs can change from time to time in accordance with changes in the free market, and Article 10-4 of the collection of the premium can be seen to act as a source of blockade of industry conversion. When a new tenant selected by the landlord pursuant to Article 10-4, paragraph 2, item 4 is desirous of heterogeneous operation, after entering the rights contract with the lessee, unless the lessee pays the same it may be an act of obstructing withdrawal of deposits pursuant to Article 1, item 4 of Article. This provision may be a regulation that unfairly infringes on the landlord's freedom of choice or contractual freedom of contract. It can be told that it is basically forgotten that it should be legislated in the direction of maximizing the profit generation through the business for the policy reason of the existence of commercial building.