주민만족도 조사를 통한 수원시 주택재개발사업에 관한 연구 : 인계동 115-9 구역 사례를 중심으로

김명욱 아주대학교 2009 국내석사

지금까지 도시정비사업은 노후·불량한 기성시가지의 재정비를 통하여 도시환경 및 주거환경의 개선과 대도시의 주택난 완화 등의 긍정적인 역할을 해왔지만 추진과정에서 여러 가지 문제점들이 제기되고 있다. 특히, 기성주거지 정비유형 중 주택재개발사업은 주민들이 거주하는 지역의 주거환경을 개선하는 것이 궁극적인 목적이므로 주택재개발사업의 주체가 그 지역에 거주하거나 그 지역의 주택을 소유하고 있는 주민이 되어야 하나, 현실은 그러하지 못하고 있다. 이러한 주택재개발 사업에서의 주민참여는 주민들이 원하는 주택재개발 방식에 대한 다양한 이견과 재개발사업에 대한 목표의 불일치 등으로 인하여 사업이 지연되거나, 조합 구성원들간의 반복과 갈등으로 그리고 외부 시행사의 공공연한 작업으로 인하여 진정한 주민의견 수렴이나 참여를 통한 재개발사업의 한계를 보이고 있는 것 또한 현실이다. 본 연구에서는 주택재개발사업과 주민참여에 대한 이론적인 고찰, 국내외 사례 분석을 통해 현재 진행중인 주택재개발사업(인계동 115-9구역)에서의 문제점 및 정책 제언을 찾고자 한다. 먼저 주택재개발사업과 관련하여 주민만족도조사 결과를 살펴보면 다음과 같다. 현 거주지의 주택재개발의 필요성은 대체로 공감하고 있으며, 주택재개발사업 개발방향은 대규모의 전면개발이 과반수 이상을 차지하고 있는 것으로 보아, 낮은 주거만족도에 따른 개발의 속도와 규모면에서 큰 기대를 하고 있는 것으로 판단된다. 따라서, 주택재개발사업 소식에 대한 관심도가 매우 높게 나타났다. 현재 주택재개발 정비조합이 구성되어 있으나 이곳을 통한 건의사항이나 요구사항 비율은 45%로 기타비율의 합과 비슷하게 나타나 건의사항이나 요구사항 등에 대한 접수 및 창구활용 및 홍보에 대한 보완이 필요한 것으로 판단된다. 수원시 당국의 주민의견 반영정도는 불만족한 요인이 더 큰 것으로 나타나 이에 대한 시 당국과의 협조 등이 필요할 것으로 판단되며, 주민이 가지는 가장 큰 애로사항으로는 전문지식, 정보 등의 부족과 행정기관의 성의부족에 대한 견해가 큰 바 지속적이고 다양한 정보전달 체계가 요구되며, 시와의 협조체계를 보완할 필요가 있을 것으로 판단된다. 주민의 주민설명회나 공청회 참석 경험이 적은 바 시 당국과 조합의 홍보 및 정보전달 체계 구축이 시급한 것으로 판단된다. 주택재개발사업은 주민의 경제적 상황 등과 밀접한 관계를 맺고 있으므로 사업 참여의사는 매우 높으며, 참여의사의 주요 이유로는 현재 주거환경 불량, 개발에 따른 재산증식 기대 등으로 나타났으며, 참여의사가 없는 경우에 있어서는 사업에 대한 불확실성 등 기존 주택재개발사업의 부정적인 측면을 다수가 갖고 있음을 확인 할 수 있다. 주택재개발사업은 주민의 참여가 절대적으로 필요한 바에는 인식하고 있으나, 현재 주민참여도 정도는 부정적인 견해가 더 크게 나타나 이것의 간극을 메울 수 있는 주민참여 대안이 모색되어야 할 것으로 판단된다. 주민참여가 가장 많이 반영되어야 할 단계로는 모든 시점 및 기본계획 수립 전의 응답자가 많은 바, 주택재개발사업 시작부터 주민참여 논의가 활발하게 실질적으로 이루어져야 할 것이다. 인터넷을 통한 의견 창구에 대한 견해가 많은 바, 다양한 방식의 의견수렴 방법이 모색되면 좀 더 많은 주민참여를 이끌어 낼 수 있을 것으로 판단된다. 주민 대다수의 주택재개발사업에 가장 큰 궁금증으로는 개발이익과 재개발사업절차로서, 이익금의 재투자 방향과 재개발사업절차 같은 정보의 공개도 필요한 것으로 판단된다. 지자체 노력에 대해서는 매우 인색한 평가를 내리고 있으며, 시의 많은 노력과 제도 및 행정 등의 보완도 더불어 필요한 것으로 판단된다. 주택재개발사업 시 시급히 해결되어야 할 12항목 중 토지이용계획, 도시계획 등의 항목 즉, 주로 생활과 시설에 관련된 항목이 최우선순위에 선정되어, 이에 대한 요구 항목을 우선적으로 정책 등에 반영하는 것이 필요할 것으로 판단된다. 다음으로, 주민참여형 주택재개발사업에 대한 정책적 제언을 살펴보면 다음과 같다. 현재 주택재개발사업 기본계획 수립과정에서 주민참여가 상당히 제한적으로 이루어지고 있고, 해당 지역의 시장이 입안하여 공청회를 공고하는 정도에 그치고 있으므로 시 당국은 주민이 살고 있는 지역의 문제를 해결하기 위해 계획단계부터 적극적으로 참여할 수 있는 방안을 모색하여야 할 것이다. 계획집행과정에서의 주민참여수단도 매우 제한되어 있다. 주택재개발계획은 주민과 이해관계가 매우 깊은 계획이므로 계획의 집행으로 주민의 사적 소유권의 부당한 침해와 손해를 보는 경우가 많을 수 있다. 그러나 계획집행에 있어서 이의신청, 제안 등의 방법이 제도적으로 보장받기는 어려운 것이 현실이므로 이에 대한 사후 구제수단이 더욱 더 요청된다고 하겠다. 집행과정에서의 주민참여는 주민의 권익보장, 계획의 원활한 수행을 위하여 꼭 필요하다. 그러나 집행과정에서의 주민참여는 주민 권익보장보다는 행정ㆍ편의적 입장에서 동원되는 경우가 많으므로 이에 대한 개선이 절실하다고 하겠다. 주민들이 보장받을 수 있는 미흡한 제도적 참여장치의 확대가 요구된다. 현재 조합의 역할과 비중이 상당하므로 조합이 주민의사를 주택재개발사업에 제대로 반영할 수 있도록, 조합의 비전문성, 업무의 불투명성, 리더쉽의 부재 등을 극복할 수 있도록 하여 주민과의 갈등을 최소화해야 할 것이다. 시는 조합과 주민의 갈등 및 문제에 대해 조정자로서의 역할을 수행하여 주민의 권익에 부합토록 해야 할 것이다. 결론적으로, 주민참여형 주택재개발사업의 성공은 주민의 관심과 참여에 달려있으며, 주민의 참여는 실천적이고 구체적인 계획을 통해 이루어져야 할 것이며, 주택재개발사업의 전(前) 단계부터 주민참여 활성화가 이루어지도록 주민조직체에 대한 재정지원 및 제도개선 등이 선행되어야 할 것이다. 본 연구는 수원시 인계동 주택재개발사업지 주민의 사례분석을 통해 중심시가지의 정비방향과 만족도조사를 통해 주민이 요구하는 정책 시사점을 제시한 것에 그 의의를 찾을 수 있으며 더 나아가 재개발사업을 포함 각종 도시정비사업에 있어서 지자체의 역할과 책임이 증대되어 나가는 현 시점에서 원활한 재개발사업을 희망하는 지역주민들을 위하여 효율적인 행정지원과 시스템 구축, 원스톱지원을 위한 통합관리 등 행정체제의 변화가 뒤 따라야 할 것이다. 작은 지역의 사례를 근거로 했으므로 지역의 다양한 특성과 구성원들의 복잡한 이해관계는 충분히 연구하지 못한 점이 있고, 향후 정책의 실효성을 확보하기 위해서 좀 더 추가연구가 필요할 것으로 판단된다.

주택재개발지구 원주민의 삶의 질 변화에 관한 영향 요인연구 : 서울시 은평뉴타운과 길음6구역 사례를 중심으로

노용철 고려대학교 정책대학원 2011 국내석사

본 연구는 재개발 이전과 이후의 삶의 질이 어떻게 변화되었는지, 그리고 거주민들의 개인적인 배경에 따라 삶의 질 변화에는 어떠한 차이가 있는지를 파악해 보기 위하여, 재개발의 유형으로써 최근 시행된 바 있는 뉴타운지역과 주택재개발지역 거주민의 삶의 질 변화 차이를 조사해 비교해 봄으로써 주택재개발 유형에 따른 거주민의 삶의 질 변화 차이에 대해서도 조명해 보고자 하였다. 연구의 대상은 서울시 은평뉴타운 지역과 서울시 길음6 재개발구역이며, 두 재개발 지역을 비교해 봄으로써 거주민 삶의 질을 만족시킬 수 있는 주택재개발 정책의 대안을 모색해 보았다. 특히 주목할 점은 뉴타운이 재개발 보다 훨씬 규모가 크기 때문에 주민들의 기대가치와 행정목적에 부합된다고 연구되었다. 본 논문 연구의 수행을 위하여 재개발 시기별, 지역별, 전후비교 뿐만이 아니라 삶의 질을 구성하고 있는 여러 측면의 요인과 인구통계학적 현황을 배경변인으로 선정하여 설문지를 작성하였고, 설문조사 후 수거된 응답데이터를 통계전문패키지프로그램인 SPSS 19.0에 입력하여 대응표본 T검증과 독립표본 T검증 그리고 일원배치분산분석(One-way ANOVA)를 시행하였다. 분석결과, 전반적으로 뉴타운이나 재개발사업은 교육, 공공행정, 보건위생, 자연환경 등의 삶의 질 만족도를 높이는 데 효과가 있다고 보이는 반면, 생활, 경제, 주민관계, 전반적인 만족도에 관해서는 삶의 질 만족도를 높이지 못하는 것으로 조사되었다. 또한 뉴타운 지역과 주택재개발지역 모두 교육활동과 공공행정, 보건행정, 주민관계 등에서 삶의 질 변화에 차이가 확실하게 나타났다. 뿐만 아니라 교육활동과 공공행정, 보건위생은 재개발(이주) 후의 만족도가 더 높고, 주민관계는 재개발(이주) 전의 삶의 질 만족도가 더 높다는 것 까지 조사되었다. 조사결과를 바탕으로 알 수 있는 시사점은 다음과 같다. 뉴타운과 재개발 계획에 있어서 반영되어야 할 점은 교통, 보건, 행정 등 에서는 더 많은 질적 양적 가치를 고려해야 하고 경제활동 주민관계 등 은 사업시행 전의 높은 삶의 질 가치를 유지하기 위하여 재래시장유치, 노인정, 유치원, 부녀회활성화 등 그 대안이 필요한 것으로 보여 진다. 특히 남·여 각 성별 주거생활 만족도와 고령자, 저소득자, 생활고 어려운자 들의 만족도를 높이기 위한 시설과 여건조성이 필요한 것으로 나타났다.

주택재개발 사업소요기간에 영향을 미치는 요인 분석 및 기간리스크 관리에 관한 연구

이상구 서울산업대학교 주택대학원 2008 국내석사

최근에 주택재개발 사업에서 사업소요기간의 단축은 사업자체의 성패를 좌우하는 중요한 요소로 인식되고 있다. 과거 자력재개발 방식에서 벗어나 1983년 민간자본을 사업비용으로 사용하는 합동재개발의 도입과 도시 기본계획의 정비로 주택재개발 사업의 지연기간이 감소하는 추세를 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 사업의 지연이 참여자 모두에게 부담을 가중시키고 있는 실정이다. 지연된 사업은 개인의 재산권을 침해하고 주거생활을 방해하며, 사업비용의 증가로 인하여 사업 참여자의 이익을 감소시킨다. 또한 자금의 회수가 늦어진 건설회사는 예상치 못한 이자 비용을 부담하게 된다. 전체적으로 주택보급의 지연과 도시환경 악화의 문제를 주거환경 측면에서 야기하게 된다. 이처럼 주택재개발 사업에서 사업소요기간의 의미는 기간리스크의 측면에서 중요한 요인으로 받아들여지고 있다. 이에 주택재개발 사업에서 소요기간에 영향을 미치는 요인을 분석하고 밝히기 위해 본 연구를 수행하여 회귀분석을 통해 개발용적률, 금리증감률, 생산자물가지수증가분이 중요한 영향 요인임을 발견하였다. 또한, 이를 바탕으로 사업소요기간의 지연, 즉 기간리스크를 회피하기 위한 방안을 제시하여 보았다. 기간 리스크를 회피하는 관리방안은 두 가지가 있는데, 첫째 ABS의 도입을 통한 금리 변동 위험을 전가하는 방안이다. 자산유동화를 주택재개발 사업에 적용하면 주택재개발 사업의 대출자산의 고정금리를 통한 증권의 발행을 통하여 조합으로서는 조달 금리를 낮추고 추가금융비용의 부담을 경감할 수 있다. 사업의 공동시행자로 참여한 시공회사는 신용 보강과 신용 평가를 통해 신용위험의 회피가 가능하다. 또한 금융기관은 비유동화 자산의 유동화로 대출 여력의 확대가 가능하게 된다. 둘째, PCM 관리 기법을 도입하여 물가 변수에 민감한 요인인 사업기획, 허가, 분쟁문제, 조달, 구매, 시공관리 등을 능동적으로 해결하는 방안이다. 설립된 SPV는 자금관리 및 시행사로서의 역할을 수행하며 프로젝트의 전반적인 관리는 PCM 전문업체를 하위에 두어 관리함으로써 결과적으로 사업초기에 용적률 확보 및 개발계획을 체계적으로 수립하고 효율성의 극대화가 가능하다. 또한 재개발 조합은 불필요한 분쟁과 복잡한 업무에서 벗어날 수 있고 시공사는 위험한 보증 구조에서 벗어나 신용도를 높이며 시공권을 확보할 수 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 합동재개발 방식의 활성화와 사업의 기간리스크를 감소시키는 대안을 제안한다는 점에서 의미가 있다. Today, shortening of time to complete a housing redevelopment project is recognized as an important element which controls success and failure of the business. Instead of the past self-redevelopment system, a joint-redevelopment method was introduced in 1983, using a private capital at a business expense, with rearrangement of the city basic plan to aim shortening the duration of the housing redevelopment project. Nevertheless it is still the reality that the business delay creates burden to all the participants. A prolonged time to complete the project makes a private ownership restricted, daily life of residents disturbed, and profits of participants decreased due to the increase in business expenses. In addition, the construction company would suffer from unexpected interest cost because the fund comes back late. As a whole, it causes the delay of housing supply and creates urban environment deterioration in the house environment side. Like this, a period of completion in housing redevelopment project is recognized as an important factor in terms of duration risk. So, this study aims to clarify and to analyze factors affecting a period of completion in housing redevelopment. From the regression analysis , it is found that three variables affect significantly a period of completion in housing redevelopment; the ratio of constructing space to land area (or floor area ratio), interest fluctuation, producer's price index are examined to affect profitability. Also, the paper tried to propose the plan to reduce the delay of a period of completion and duration risk. The paper introduces two types of management methods which attempt to avoid a duration risk The first method imputes the interest risk by utilizing the ABS(Asset Backed Securities). When it applies ABS to the housing redevelopment project, the housing union will lower a money supply interest and possibly reduce the charge of additional cost of money through issuing the securities where the fixed interest is applied. To the construction company participated in the project as an associate, the avoidance of trust risk is possible with the trust reinforcement and evaluation. Also, the financial institution can enlarge the room for making more loan by making the non-liquid assets liquid. Second, PCM(Project Construction Management) method can solve spontaneously all the problems related to planning, permission, dispute, supply, purchase and construction management which are factors sensitive to price fluctuation. An established SPV(Special Purpose Vehicle) accomplishes the role as fund manager and project operator. The PCM company founded on subordinate position manages the projects in total. Consequently, insurance of floor area ratio, establishment of systematic development plan, and maximum of efficiency are available in the early stage. Also the redevelopment union can escape from unnecessary disputes and complicated works. The construction company is able to secure construction project and to get better credit rating by escaping from a risky guarantee system. In this respect, this study would possibly provide an alternative method for activating the joint-redevelopment system and decreasing the duration risk.

주택재개발 제도의 변화와 연속성 : 서울시를 중심으로

곽명신 고려대학교 대학원 2020 국내박사

1945년 광복 이후 서울은 그 어느 지역보다도 빠른 도시화와 산업화를 경험하였다. 이러한 도시화와 산업화는 급속한 대규모 인구 유입을 초래했는데, 이는 만성적인 주택난, 불량주택 양산, 도로, 상·하수도, 학교 등과 같은 기반시설 부족 문제 등을 초래하였다. 특히 일제강점기와 한국전쟁을 거치면서 누적되어온 노후·불량주택 문제와 맞물리면서 서울의 주택환경은 절대빈곤에 가까운 상황에 직면하게 된다. 이에 서울시에서는 범정부 차원에서 주거환경개선 및 기반시설정비 등을 목적으로 주택재개발을 포함하는 도심 정비사업을 지속해서 진행하게 된다. 주택재개발에 관한 사항은 정책적인 파급력이 매우 크고, 막대한 경제적 비용을 수반한다는 점에서 오랫동안 정부의 주요 정책 사안으로 다루어졌다. 실제로 우리나라의 경우 한국전쟁 이후 본격화된 재건사업을 시작으로 1970~80년대 경제발전, 도심 정비 등을 이유로 수많은 재개발 사업들이 진행되었으며, 재개발에 대한 관심과 논의는 현재도 계속되고 있다. 이러한 주택재개발 사업 덕분에 서울시 주거환경은 크게 개선되었다는 점은 매우 의미가 있다. 그러나 주택재개발 과정에서 많은 문제점들을 경험하게되었는데, 낮은 원주민 정착률, 주민들간 갈등, 공동체 파괴, 아파트 중심의 획일적인 주택양식 조성 등이 대표적인 사례이다. 더불어 주택재개발 사업이 민간 건설업체들이 주도하면서 주택재개발 사업이 상업화, 투기화되었다는 비판이 제기되기 시작하였다. 따라서 정부는 이러한 문제들을 해결하기 위해 다양한 주택재개발 정책을 도입하였다. 또 주택재개발 문제를 해결하기 위해 많은 연구들이 이루어졌는데, 이들 연구에서는 정부재정 확대 필요성, 정부역할 강화, 주민들의 갈등관리 필요성, 광역적 개발방식 도입 필요성 등을 주장하였다. 그러나 이러한 정부와 학계의 노력에도 불구하고 그동안 제기되었던 주택재개발 문제들은 해소되지 않고 있으며, 이러한 문제들은 현재까지도 반복되고 있다. 특히 주택재개발 사업 과정에 정부의 역할이 확대될 필요성이 있다는 주장에도 불구하고, 여전히 주택재개발 사업은 민간 건설업계를 중심으로 이루어지고 있다. 이러한 문제인식을 바탕으로, 본 연구는 그동안 수많은 정부 정책에도 불구하고 현재와 같은 주택재개발 양식이 형성된 기제는 무엇인지 분석하고자 한다. 특히 본 연구에서는 기존 선행연구들에서 주목하지 않았던 제도적 특성에 의한 주택재개발 사업 양식에 초점을 두고자 한다. 여기서 말하는 제도란 환경변화와 행위자들의 정책 변화요구에도 불구하고 정책변화를 제한하는 요인을 의미하는데, 이러한 제도적 특성으로 인해 정부정책이 왜곡되거나 정책효과가 감소하게 된다. 제도주의적 접근은 제도가 가진 영향력을 강조한다는 점에서 정부재정 투입 확대를 통해 정부의 역할을 확대할 필요가 있다고 주장하는 합리주의적 접근방식이나 주민들의 인식 변화 등을 통해 갈등을 최소화할 필요가 있다고 주장하는 갈등관리 접근방식, 그리고 사업비용이나 개발이익을 공평하게 분배하는 방안을 다루는 계량모형 등과 차이가 있다. 특히 본 연구에서는 제도 형성과 변화를 둘러싼 맥락과 역사를 강조하는 역사적 신제도주의 관점에서 서울시 주택재개발 사업을 조망한다. 역사적 신제도주의는 제도를 둘러싼 환경의 특수성과 역사적 맥락을 강조하며, 제도와 사회는 따로 분리되는 것이 아니라 당시 사회의 특성수과 역사적 맥락을 포함하고 있다는 점을 강조한다. 따라서 현재 서울시 주택재개발 사업 양상은 어느 한순간에 도입된 것이 아닌 그동안 재개발 사업들이 누적되면서 발현된 결과물이라고 할 수 있다. 이에 본 연구에서는 최근 역사적 신제도주의에서 강조하는 환경적 맥락-제도적 맥락-행위자 맥락이라는 통합적 접근 방식을 통해 1945년부터 현재까지 서울시 주택재개발 제도변화를 고찰하였다. 특히 이 연구에서는 비공식적 제도인 사업시행 구조를 중심으로 그동안 사업시행 구조 양상이 어떻게 변해왔는지를 분석하였다. 그동안 수많은 정부정책이 도입되었으나, 이러한 정책들에 관한 논의는 궁극적으로 사업시행 구조를 어떻게 변화시킬 것인지로 귀결된다는 점을 고려하였다. 구체적으로 본 연구에서는 사업시행 구조를 사업(정책) 결정 구조(regulation), 사업 비용 부담 구조(financing), 사업 시행 구조(provision)로 설정하였는데, 이들 요인이 주택재개발 관련 법이나 정책의 주요 근간을 이루고 있다는 점을 고려하였다. 또 주택재개발 제도의 특성을 고려하여 시기를 제1기(~1970년대), 제2기(1980~90년대), 제3기(2000년대 이후)로 구분하였다. 분석결과, 제1기는 제한된 정부 역량으로 인해 주민들을 주택재개발 사업에 동원하는 양상을 보인다는 점을 확인하였다. 주요 정책 결정은 정부, 특히 중앙정부가 주도하고 있으나 실질적인 비용부담이나 시행은 주민들이 부담하고 있는 것으로 나타났다. 주택개량의 필요성에도 불구하고 실질적으로 주택재개발 사업에서 정부의 역할은 그리 크지 못하였다. 제2기는 주택재개발 사업이 본격적으로 제도화되는 단계로, 이 시기에 주택재개발 관련 법제도가 마련되기 시작하였다. 특히 이 시기에서 나타난 가장 중요한 변화는 합동재개발방식이 도입되었다는 것이다. 해당 방식 도입으로 인해 정부는 사업 결정과 관리 업무에 집중할 수 있게 되었으며, 특히 정부와 주민 간 갈등 양상을 주민과 주민, 또는 주민과 건설업체 양상으로 변화시킬 수 있게 되었다. 또 대규모 정부 재정을 투입하지 않고서도 주택개량사업을 진행할 수 있다는 점에서 정부는 합동재개발 방식을 선호하게 된 것으로 추정된다. 주민의 경우 기존 주택이나 토지를 제공함으로써 새로운 주택, 특히 아파트를 분양받을 수 있게 됨으로써 해당 방식을 선호하였다. 민간 건설업체 역시 분양을 통한 개발수익을 도모함으로써 합동재개발 방식을 선호하기 시작하였다. 그러나 합동재개발 방식은 세입자에 대한 보상이 미흡하다는 점과, 보상 방식 등을 둘러싼 주민들 간 심한 갈등을 초래했다는 비판을 받는다. 또 주택재개발 사업의 상업화, 투기화를 초래했다는 지적을 받게 된다. 이러한 이에 정부에서는 이러한 문제들을 해결하고 공공의 역할을 강화하기 위해 다양한 주택재개발 정책을 도입하였으나, 합동재개발 방식은 현재까지 주택재개발 사업의 기본 사업 방식으로 활용되고 있다. 제3기는 주택재개발 사업이 지방정치 이슈화가 되는 시기이다. 지방자치제 성숙과 더불어 주택재개발 이슈가 정책 이슈화되기 시작한 단계로, 뉴타운 사업, 도시재생 등이 대표적인 사례이다. 공식적으로는 지역불균형 해소, 정부 역할 확대, 지역커뮤니티 붕괴 해소, 원주민 재정착률 향상 등의 문제를 해결하기 위한 조치들을 담고 있으나, 현실적으로 이러한 문제들을 해결하는데 여전히 많은 한계를 노정하고 있다. 더불어 주택재개발 사업 과정에서 정부의 역할이 확대되는 것을 희망하지만, 비용부담, 개발이익, 형평성 등의 이슈로 인해 여전히 기존과 같은 민간 중심의 주택재개발 양상을 보임을 다시 한번 확인하였다. 이상의 내용을 정리하면, 서울시 주택재개발 사업은 낮은 정부 역량으로 인해 정부의 역할이 제한될 수밖에 없었으며, 이에 민간부문이 중심이 되어 재개발 사업을 추진하게 된 정책 유산이 현재까지 지속되는 경향을 보인다. 더불어 이러한 경향을 바탕으로 정부의 역할이 점진적으로 변하는 수준에서 제도적 조정이 이루어지고 있음을 확인할 수 있었다.

不良住居地再開發政策의 改善方案에 關한 硏究

최흥무 慶星大學校 産業大學院 1991 국내석사

The is believed that the policy about the redevelopment work of inferior residence has been biased just to an urbanistic or architectural field when comparing with social and economic compositeness until now. Accordingly the execultion process of inferior residence redevelopment work has raised many problems, especially for Haeundae Woo 2-dong, the only inferior residence redevelopment area in Pusan, it had a glossy plan though, has not been accomplished with difficulties for a few years yet. For studying inferior residence, it is more important to study covering a wide range field such as sociology, economics, policy, geography and anthropology rather than to do a limited view as urbanplanning and/or architecture field. With these fundamentals the study would like to accept the research results of sociology, economics, policy, geography and anthropology out of urbanplanning and architecture field. Accordingly, the study arranges the research results of inferior residence more systematically, in which have been carried out sporadically until now, and then accepts for preparing a stepping stone to establish a more practical solution. As the conclusion of this study, it may be seen that the substance of today problems around our country's inferior residences is a conflict relation between the efforts of maintaining vested right for urban population in the lower income bracket and the pressure of newly-rising middle class who wish to solve a housing problems due to the advance of real estate price with the inferior residences without a permit. The study, however, is interested in the complicated characters of today's inferior residence and the dynamic relationship behind several efforts, cannot be ripen to solve the dynamic relationship. The reasons are as following : Firstly, as you know in the study, the practical technics about inferior residence should be produced through analyzing the detailed circumstances for each area and each class elaborately, therefore the study without case study, has the limit of hypothesis as a general consideration unavoidably. Secondly, the study has not considered precisely political situation and its limit so that influenced just until the diagnosis about the interests group surrounding inferior residence, then it could not proceed to a prescription level. Accordingly, these counterplans have the limit not to predict political fulfullment possibility. Nevertheless these limitations, our country's inferior residence redevelopment works the produce aspects and problems much alike, and the type of interests group appears for each administrative direction. Therefore, in order to solve the problems of present inferior residence redevelopment work. First of all it is the key that the administration accepts the research results from academic world without being hampered by political objects, and endeavors how much to solve the problems with any positiveness.

재개발사업 종전자산감정평가의 개발이익배제에 대한 연구

오대윤 고려대학교 정책대학원 2022 국내석사

우리나라 재개발사업은 기존 노후·불량 주거지의 토지등 소유자의 복잡한 권리관계를 정리하여 새로이 조성되는 토지 및 건축물의 소유권 관계를 배분하는 계획인 관리처분계획을 수립하여 사업을 진행하게 되는데 관리처분계획을 수립하기 위해서는 필수적으로 종전·종후자산 등의 감정평가를 실시하여야 한다. 종전자산과 종후자산의 가치에 따라 비례율이 산정되고, 본인이 내어야할 분담금이 결정되어 개별소유자가 재개발사업에 참여여부를 검토할 수 있을 것이다. 이중에서 소유자가 통지 받는 종전자산금액은 소유자들이 가장 민감한 부분으로 받아들인다. 하지만 재개발사업의 근거법인「도시 및 주거환경정비법」은 종전자산의 평가방법에 대하여 규정이 없고, 「도시 및 주거환경정비법」 제65조 제1항은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하여 평가하도록 하여 동법 제67조 제2항에 따라 개발이익을 배제하여 평가하여야 하나,「감정평가규칙」의 위임을 받은 감정평가실무기준은 ‘정비사업은 조합이 시행하는 사업이므로 이로 인한 개발이익은 조합이 향유하여야 한다는 점에서 보상평가와 달리 상대적 가치비율의 합리적인 산정을 목적으로 하는 종전자산평가에서 개발이익을 반영해 평가할 수 있다’고 규정하여 개발이익배제여부에 관해 논란이 있다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하며 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 일정부분 공공성이 있으나, 조합이 수익을 목적으로 사는 사적지위를 갖는 주체가 시행하는 사업으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 토지보상법을 그대로 적용하여 종전자산을 평가하는 것이 타당한지에 대한 논란이 있다. 정비사업으로 인한 영향을 정비구역이 지정되고 사업이 시행되면 정비구역 내 부동산의 가격은 물건별, 용도지역별로 균등하게 변동하기 보다는 불균등하게 변동하는 것이 일반적이므로 기준시점 당시에 시장에서 형성된 가격수준을 그대로 사용하게 되면 관리처분의 형평성이라는 이념과 조합원 출자자산의 상대적 가치비율결정이라는 종전자산고유의 목적에 부합하지 않기 때문에 개발이익의 배제가 가치균형측면에서 유리한바 도시 및 주거환경정비법상 개발이익배제를 명문으로 규정할 필요성이 있다. 현재 감정평가실무에서는 당해 정비사업으로 인한 개발이익 기준시점 당시의 정상개발이익은 반영하여 평가하고 있다. 하지만 기준시점 당시에 정상개발이익만을 산정해내는 것이 현실적으로 어려울 뿐 아니라 평가자의 주관이 개입될 여지가 있는바 종전자산이 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배기준이 되는 상대적 가치비율이라는 성격에 비추어 종전자산감정평가에서 당해 재개발사업에서 발생하는 개발이익을 배제함이 타당해 보인다.

不良住宅再開發事業이 建築密度와 公共用地에 미치는 效果分析에 관한 硏究 : 서울市를 中心으로

양갑 漢陽大學校 1997 국내석사

서울의 불량주택지를 정비하기위한 여러가지 정책적인 대응이 있었으나 그 효과가 미흡하였고, 구체적이고 본격적인 재개발사업이 시작된 것은 1973년 부터이다. 불량주택재개발사업이 시작된 지 약 4반세기가 지난 지금, 그 동안의 건축규제 완화에 따른 건축밀도 및 공공용지의 구성비율을 분석함으로써 제도변화에 따른 물리적 구성 및 배치를 살펴보고, 불량주택재개발의 건축규제에 대한 영향력을 유추하여 건축밀도 및 공공용지 확보방안에 대해 살펴보고자 한다. 불량주택지개발에 있어 고려해야할 영향요인을 추출하기위해 다음과 같이 세단계의 연구과정을 거치고 있다. 첫째, 불량주택지구의 특성을 알아보는 단계로, 주택부족과 주거환경의 악화에 따른 불량주택재개발의 발생배경과 일반적인 특성을 파악하여, 재개발의 근본취지와 현재의 추진상황을 파악하였다. 둘째, 사례조사 단계로 불량주택재개발이 활발히 진행되면서 겪게되는 다양한 주택실태를 조사․수집한다. 특히, 건축밀도와 공공용지에 영향을 미치는 요인을 추출하는 단계로 교차분석을 통해 인구적 특성, 물리적 특성, 그리고 사업특성을 추출하였다. 셋째, 앞에서 추출한 특성간의 상관분석을 통해 상호의존적인 변수를 제거하고, 상호 독립적인 변수를 사용하여 건축밀도 및 공공용지에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이와 같은 연구과정을 거쳐 다음과 같은 결과를 얻을 수 있다. 먼저 건축밀도의 경우, 첫째, 용적율에 대한 영향요인으로 주택수, 사업기간, 인구수 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 재개발지구의 선정시 기존 인구밀도 및 주택밀도에 대한 조사에 높은 비중을 두어야 하며, 사업관리에 있어서도 특히 사업기간에 있어 원칙을 벗어난 기간의 연장에 대해서는 지양해야할 것이다. 둘째, 건폐율에 대한 영향요인을 살펴보면, 구역면적, 대지지목의 구성비율, 사업기간으로 나타났다. 즉 건폐율의 경우 구역면적과 역의 관계를 보이고 있어 구역면적을 너무 좁게 설정할 경우 건축밀도가 높아져 본래의 취지인 주거환경의 개선효과를 나타내지 못할 수 있다. 셋째, 영향요인들간의 상관관계를 살펴본 결과, 인구수, 가구수 그리고 건립후 가구수가 높은 상관관계를 나타내고 있으며, 가옥주구성비율과 세입자구성비율도 높은 상관관계를 나타내고 있다. 공공용지의 경우, 첫째, 세입자구성비율이 높아지면 공공용지에 대한 비율이 감소한다는 것이다. 특히 최근 들어 세입자들에게 아파트 입주권을 부여함에 따라 주거용지가 많이 소요되고 이에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 둘째, 인구수가 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 이는 인구수가 늘어나면 수용해야 할 주택수가 늘어나고, 이에 따라 공공용지의 비율은 감소되는 것으로 유추할 수 있다. 셋째, 사업기간이 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 감소한다. 이는 앞서 살펴본 사업기간이 늘어남에 따른 용적률의 증가와 함께 고려해 볼 필요가 있는데, 이를 통해 재개발사업을 추진하는데 있어 사업기간에 대한 관리의 필요성이 높다는 사실을 유추할 수 있다. 사업기간이 늘어남에 따라 재개발사업이 달성코자 하는 공공용지의 확보 및 적정 건축밀도의 유지가 어려워지고 있음을 알 수 있다.

재개발사업에 있어서 공공참여 및 주택규모 다양화에 따른 효과 연구

박형준 弘益大學校 大學院 2002 국내석사

1980년대 민간자본의 적극적인 도입이라는 새로운 형태의 주택재개발 사업인 합동재개발 방식이 도입된 이래 불량주택의 개선과 물리적 환경의 개선이라고 하는 소기의 목적을 달성하였다. 하지만 사업시행 초기부터 민간자본이 투입됨에 따라 공공성(公共性)이라는 성격을 가져야할 재개발이 본래 의도와는 다른 방향으로 전개되어 사익성(私益性)과 이를 위한 개발이익 극대화를 지향하게 되었다. 이는 재개발 사업이 시장경제에 전적으로 맡겨지게 되어 자본주의 원리와 부동산 개발논리에 초점이 맞추어지게 되었음을 의미한다. 이로 인하여 사회경제적으로 많은 문제들이 제기 되었다. 본 논문에서는 다양하게 제기된 문제점들 가운데, 과도한 개발이익 추구로 인한 조합원의 재정착 저해요인(중대형 규모의 주택공급으로 인한 추가부담금의 증대)과 고밀·고층위주의 개발에 대하여 문제를 제기하였다. 도시정비의 패러다임이 양적 차원의 개발에서 질적 차원의 개발 내지는 지속가능한 개발로 변하고 있는 실정이다. 따라서 지금까지의 개발이익 극대화를 추구하는 합동재개발사업에 대한 새로운 방향전환이 필요한 시점이라고 하겠다. 이런 개발이익 극대화 및 지향에 따른 문제를 해결하면서 재개발 사업을 시행 할 수 있는 적절한 방안은 공공의 적극적인 사업참여를 통해, 조합원의 자산가치에 대한 실제적인 평가와 그에 따른 주택규모의 다양화를 통해 재정착률을 증대시키는 것이라 할 수 있다. 또한 이를 통해 적정개발밀도를 유지하는 개발계획수립도 이루어 질 수 있다. 이를 위해 본 연구에서는 조합원들에 대한 경제적 능력(자산가치)에 대한 검토를 통해, 이를 계획에 반영한 다양한 규모의 주택공급이 가져오는 효과를 살펴보았다. 조합원들에 대한 경제적 능력에 대한 검토는 중회귀분석을 통한 지가추정식을 이용하였으며, 주택 규모의 다양화를 사업시행에 반영할 경우에 제기 될 수 있는 사업타당성에 대한 검증을 하였다. 사업타당성에 대한 검토는 사업의 수익과 비용에 대한 항목을 중심으로 정립한 경제적 수익모형을 제시 하여 검증하였다 다음으로, 이 모형을 이용하여 계획용적률의 변화에 따른 개발이익의 변화를 살펴보고, 최종적으로 개발이익의 변화를 통해 적정 개발밀도를 산정하였다. 이러한 목적 하에 본 연구는 크게 다음과 같이 구성되어 있다. 첫째, 합동재개발사업의 특성과 문제점 및 개선책 고찰 ·합동재개발사업의 특성과 그에 따른 문제점을 중·대형 규모 위주의 주택 공급과 고밀·고층개발을 중점으로 고찰. ·위에서 제시된 문제점을 개선하기 위한 대안으로 조합원의 경제적 부담능력에 대한 평가의 필요성과 공공재개발사업의 필요성 제기. 둘째, 조합원의 경제적 능력평가 및 공공의 사업타당성 분석을 위한 모형 ·조합원의 경제적 능력 평가와 자산가치에 대한 고려를 위해, 도입할 지가 추정식의 제시. ·공공참여에 따른 사업타당성 검토를 위한 경제적 수익모형의 제시. 셋째, 사례대상지의 적용과 분석 ·아현 3동일대를 중심으로 하는 사례 대상지에 대하여, 앞장에서 제시한 지가추정식을 통해 조합원들의 실제적인 경제적 능력을 반영한 주택규모를 산출하고 이를 기존의 주택규모 및 비율에 의한 경우와 비교 검토. ·공공의 사업시행참여와 주택규모 다양화에 있어서 검증되어야 할 조건인 사업타당성 검토. 이는 일반분양분을 고려한 전체 사업구역내 주택 수요량을 계산하여 앞서 제시한 경제수익모형을 이용하였으며 최종적으로 계획용적률 변화에 따른 적정 개발밀도의 산정. 이와 같은 과정을 통해 본 연구의 결과를 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 사례대상지의 경우 주택규모의 다양화를 통하여 조합원들이 부담해야할 추가부담금을 5천만원 이상 절약할 수 있는 비율이 50% 이상되며, 최소 2천7백만원에서 많게는 8천3백만원에 달하는 비용을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 이는 재개발구역에 거주하고 있는 영세한 주민들의 입장에서 생각해볼 때 막대한 금액이다. 따라서 주민의 재정착에 있어서 주택규모의 다양화는 상당한 도움이 되는 것을 알 수 있다. 둘째, 공공이 사업시행에 참여할 경우, 민간건설업체와는 달리 공공성을 가진 계획이 될 수 있으며, 사업의 타당성에 있어서도 기존의 생각과는 달리 계획용적률 200%를 유지할 경우, 개발이익이 발생하는 것으로 나타나 사업시행에 있어서 문제가 되지 않는 것으로 나타났다. 셋째, 개발이익의 손익분기점(BEP)이 계획용적률 190~200%를 전후로 발생하게 되므로 공공이 사업시행에 참여하여 개발이익의 적절한 환수가 이루어지게 되다면, 적정한 계획용적률은 190~200%적도가 될 수 있음을 확인하였다. 기존의 관련 연구와 본 연구의 분석결과를 살펴볼 때, 앞으로 시행될 합동재개발사업에 있어서 주민의 적극적인 참여와 주민중시형 사업의 선행조건은 공공의 적극적인 참여라고 할 수 있다. 이를 통하여 주민의 경제적 능력에 대한 적절한 평가와 이에 근거한 주택규모의 공급이 가능할 것이며, 이는 곧 물리적 차원의 재개발에 머무는 것이 아니라 사회·복지적 차원의 재개발이라는 한차원 높은 도시정비사업이 되는데 커다란 도움이 될 것이다. Since the Korean government devised a new method of residential redevelopment programs, i.e. partnership (Hap-dong) renewal system in 1980s, some of the goals, such as reform of squatter area and physical habitant environment were achieved. However, the original goal of the residential renewal program public welfare has changed from the beginning, since the private fund involved in the early steps of the program. So at last the magnification of development and private profits became to lead the renewal program. For this result, a great number of problems were generated both in social and economic fields since then. In this paper, I focused especially on the decline of reoccupied housing and the problems of high density due to obsession with profit. Recently, there has been a tendency that the urban improvement paradigm has transformed from quantity to quality and continuous improvement. Hence, it is time to find a new direction in the partnership renewal programs. The proper solution of the aforementioned problems is to have a public body (government) participate. Then we should consider the ability of residents to pay to reoccupy and calculate actual asset value of the houses. After that, the operator can supply appropriate size housing. It could increase the reoccupying rate of the area and maintain proper density in the urban area. For these reasons, firstly, I calculated and evaluated the actual asset values of residents through land values by multi-regression. Secondly I looked into the effect of supplying various house unit sizes and inspected the feasibility of a residential renewal program. The way of inspection was an economic model based on the benefit and cost. (appendix A,B) This paper is organized as follows, In section 2, to investigate the characters of partnership renewal programs and alternative methods. In section 3, to present the way of evaluating asset values and the economic model based on benefit and cost. In section 4, to carry out and analyze a case study. In section 5, to synthesize the result of research and to suggest alternative methods of how to improve residential redevelopment programs. The results of this research are upcoming, Firstly, in the case study, additional cost to reoccupy houses of the resident could be reduced by supplying various house unit sizes. The range of curtailment of expenditure is from twenty seven million won to at least to eighty three million won. The ratio of residents who can save fifty million won is approximately 50% as well. These contribute to the increasing ratio of re-habitants. Secondly, if the public body participates in the residential renewal programs, then the programs have feasibility to carry out the program and the program can have public duty compared with private construction firms. Thirdly, break even point is spread out from 190% to 200% of FAR. To sum up these results, to succeed the partnership renewal programs of prior conditions is to let public body join in. These could assist to evaluate appropriation to reoccupy new houses, and could supply various house unit sizes based on ability. It means that these partnership renewal programs raise physical renewal programs to social-welfare renewal programs.

都市再開發事業의 改善方案에 관한 硏究 : 서울特別市 都心圈을 中心하여

이승환 漢陽大學校 1988 국내석사

주택재개발사업에서 뉴타운방식과 기존방식의 공공시설 확보계획 비교분석

조성학 서경대학교 대학원 2007 국내석사

기존의 재개발사업은 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 나타내고 있었다. 이러한 문제점을 해결하는 방안으로 서울시의 뉴타운 사업이 진행되고 있다. 서울시의 뉴타운사업이 확대되고 있는 상황에서 뉴타운 사업의 평가를 위하여 뉴타운 사업과 기존의 재개발사업의 실제적인 차이점을 분석한 연구나 보고서는 미비한 실정이다. 따라서, 본 연구의 목적은 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설 확보계획의 차이점을 알아보는데 있다. 공공시설 확보계획의 차이점을 분석하기 위해 기존방식의 주택재개발사업과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 공공시설의 평균면적을 구하여 1개 사업구역당 공공시설의 확보면적과 면적비율을 비교 하였다. 그리고 사업구역을 30,000㎡를 기준으로 4개의 그룹으로 구분하여 구역면적 그룹별 공공시설의 평균 면적비율을 비교하고 T-test를 통해 통계적 유의성을 검정하였다. 비교하는 공공시설은 주택재개발사업구역에 실제로 설치되는 공공시설중 도로, 공원녹지, 학교, 그 외 기타시설로 하였다. ‘도시 및 주거환경정비법’의 시행일인 2003년 7월 1일 이후에 구역지정된 42개 구역과 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업 33개 구역의 공공시설 확보계획을 비교한 결과는 다음과 같다. 첫째, 도로의 면적 비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 9.62% 이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 9.66%이다. 도로의 면적비율을 보면 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타나지만 차이는 적다. 그리고 30,000㎡단위로 구역 면적을 구분하여 비교하면 소규모 구역면적 그룹에서 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업의 도로율이 높고 중규모 구역면적 그룹과 대규모 구역면적 그룹에서는 기존 방식의 주택재개발사업의 도로율이 높게 나타났다. 그러나 이 차이는 모두 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 둘째, 공원녹지의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 6.97%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 5.55%이다. 공원녹지의 면적비율을 보면 기존 방식의 주택재개발사업이 높은 것으로 나타났다. 그리고 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 모든 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 면적비율이 높았다. 그러나 통계적으로 유의하지 않은 결과를 보이고 있다. 셋째, 학교의 면적비율은 기존 방식의 주택재개발사업이 1.11%이고 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업은 2.49%이다. 학교의 면적비율을 보면 두 사업방식은 두 배 이상의 차이를 보이고 있다. 30,000㎡단위로 구역면적을 구분하여 비교하였을 때 대규모 구역면적 그룹에서 기존 방식의 주택재개발사업의 학교 면적비율이 높았지만 통계적으로 유의하지 않은 결과를 나타내었다. 따라서, 뉴타운 계획에 의한 주택재개발사업과 기존 방식의 주택재개발사업의 공공시설면적의 차이는 통계적인 유의성을 확보할 수 없다. 그러나 공공시설의 평균면적 비율을 비교한 결과를 보면 학교의 확보 측면에서 뉴타운 사업이 효과를 보고 있는 것으로 분석되었다. Most of redevelopment projects were promoted as a housing-oriented without enough consideration of city infra structure. so New-Town developments of Seoul is progressing to solve this kind of problems. But, Studies or reports are insufficient about analyzing actual differences between New-Town developments and the current redevelopments to estimate New-Town developments of Seoul. Therefore, the purpose of this study is to find out the difference of the public facilities plan by the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments. In order to analyze the difference of public facilities plan, public facilities area and area ratio per 1 project zone are compared after finding out the mean area of public facilities of housing renewal by current redevelopments and the housing renewal by New-Town developments. The project zone is divided into 4 groups by the unit of 30,000㎡, the zone area and mean area ratio of public facilities in each group are compared, and statistical significance test is approved through T-test. Comparing public facilities are road, park and greens, school and other facilities. The result is as follows, comparing the public facilities plan by 42 zones, the housing renewal project by current redevelopments, designated after July 1, 2003, the date of enforcement of the 'Law for urban and residence environment renewal' with the public facilities obtaining plan by 33 zones for the housing renewal project by New-Town developments. First, the area ratio of road is 9.62% in the housing renewal project by current redevelopments and 9.66% in the housing renewal project by New-Town developments. In the area ratio of road, road ratio in the housing renewal project by New-Town is higher, but the difference is very small. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the road ratio of the housing renewal project by New-Town developments are higher in the small group and the road ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the medium group and in the large group. But the results were insignificant statistically. Second, the area ratio of park and greens is 6.97% in the housing renewal project by current redevelopments and 5.55% in the housing renewal project by New-Town developments. The area ratio of park and greens is higher in the housing renewal project by current redevelopment. When the sector area is divided by the unit of 30,000㎡ and compared, the area ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in all the groups. But the results were insignificant statistically. Third, the area ratio of school is 1.11% in the housing renewal project by current redevelopments and 2.49% in the housing renewal project by New-Town developments. The difference is more than two times in the area ratio of school. When the sector area is divided and compared, the school ratio of the housing renewal project by current redevelopments are higher in the large group. But the results were insignificant statistically. Therefore, the difference of the public facilities area in the housing renewal project by New-Town developments and the housing renewal project by current redevelopments are insignificant statistically. But the result of compared the area ratio of public facilities shows that the housing renewal project by New-Town Project developments are regarded more effective in school area.