일본 서비스형고령자주택의 월납입금에 관한 실증연구

도주은 건국대학교 2017 국내박사

Senior housing is an essential infrastructure for an aged society to support the livelihood and maintain the quality of life of seniors in terms of facilities and services. In Korea, the supply of senior housing is divided into two: facilities for seniors with high dependency on care and medical services and housing that require seniors to pay high costs to move in. There is a significant shortage of number and types of housing available to meet the increasing diverse needs of the elderly. This study is a theoretical review and empirical analysis of Japan's Serviced senior housing that caters to the diverse needs of the elderly. The study also attempts to find implications on the Korean senior housing market. The results of an empirical analysis on monthly payments of 7,394 units of Serviced senior housing in Tokyo are as follows. First, prices of Serviced senior housing showed the same characteristics as general housing. The value of homes declines according to the rising age of homes and lack of subway station accessibility. Large companies were found to save housing management costs with profits from large-scale management. The provision of additional facilities and services also helped raise the value of homes. Second, investigating the nonlinear correlation between monthly payments and size of Serviced senior housing units, the results showed that the law of diminishing marginal product applied to the size of housing unit. Lastly, a moderating effect analysis of housing location and size of management company confirmed that a differentiated strategy was required based on whether the housing was located in the 23 special wards of Tokyo or in the suburbs, and whether it was managed by a small or large company. A thorough empirical analysis was carried out on the characteristics of monthly payments of Serviced senior housing in order to fully understand the effects of the factors influencing monthly payments. This analysis should help to establish a more effective business strategy when planning a Serviced senior housing project in the private sector. The study of Serviced senior housing suggests the following implications on public and private senior housing in Korea. First, cooperation with the private sector is integral in creating a stable residential environment for seniors. The public sector needs to provide policy support to encourage active participation of the private sector and establish project-related systems to allow a smooth supply of private senior housing. Second, in order to properly respond to the needs of the elderly, regulations on the construction and management of senior housing should be loosened and autonomy should be given, so that a wide range of housing options will be available. Third, a system needs to be established connecting senior housing with local hospitals and care facilities to reduce the social costs of senior care services. The financial situation of local governments and characteristics of senior residents differ by region. This means that a differentiated residential environment should be created for the elderly at the regional level. The demand for senior housing is expected to increase sharply in the near future when Korea's baby boomer generation become the aged over 75 years. The growth of the elderly population implies that they increase in types as well as in numbers, which is why diverse senior housing models should be developed and supplied. Serviced senior housing should effectively cater to the growing needs of the elderly in the future, as housing models can be created on diverse combination of facilities and services. Therefore, this study on Serviced senior housing is an examination of appropriate housing types for Korea's ageing society, and above all, it is significant as a preliminary research on price characteristics of Serviced Senior Housing. 고령자주택은 설비 및 서비스 측면에서 고령자들의 생활을 지원하여 삶의 질을 유지시켜 준다는 점에서 고령사회에 있어 필수적으로 정비되어야 할 인프라이다. 한편, 한국의 고령자주택 공급은 개호·의료의존도가 높은 고령자를 대상으로 하는 시설과 입주 시 고가의 비용을 지불해야하는 주택으로 양분되어있으며, 증가하는 다양한 고령자수요에 대응하기에는 그 수나 종류가 매우 부족한 실정이다. 이에 따라 본 연구에서는 다양한 고령자수요에 대응할 수 있는 일본 서비스형고령자주택에 대해 이론적 고찰과 실증분석을 실시하고, 한국의 고령자주택시장에 시사점을 제시하고자 하였다. 일본 동경의 서비스형고령자주택 7,394호의 월납입금에 대한 실증분석을 실시한 결과는 다음과 같다. 첫 번째로, 서비스형고령자주택도 일반주택특성가격과 같이 경과연수의 상승과 역접근성의 저하에 따라 주택의 가치가 하락하는 것으로 나타났으며, 대형법인은 대규모 경영의 이익을 통해 주택운영에 대한 비용을 절약할 수 있는 것으로 분석되었다. 또한 추가적인 설비 및 서비스가 부가될 때 주택의 가치가 상승하는 것으로 나타났다. 두 번째로, 서비스형고령자주택의 규모와 월납입금간의 비선형관계를 검증한 결과, 주택의 규모에 한계생산체감이 작용함을 확인하였다. 마지막으로, 주택입지와 운영법인규모의 조절효과분석을 통하여, 주택입지가 동경23구인지 또는 동경외곽인지에 따라, 운영법인의 규모가 대형법인인지 또는 중소형법인인지에 따라, 서비스형고령자주택사업에 대해 차별적인 전략이 필요함을 확인하였다. 본 실증분석에서는 서비스형고령자주택의 월납입금이 가질 수 있는 특성에 대해 다각적으로 분석함으로써 월납입금에 대한 영향요인들의 효과를 보다 구체적으로 파악하였다. 이는 민간부문의 보다 효과적인 서비스형고령자주택사업 경영전략 수립에 도움을 줄 수 있을 것으로 사료된다. 서비스형고령자주택의 고찰을 통하여 한국의 공공 및 민간부문에 다음과 같은 고령자주택에 대한 시사점을 제시할 수 있다. 첫째, 안정적인 고령자주거환경을 정비하기 위해서는 민간부문의 협력이 필수적이다. 따라서 민간부문의 고령자주택 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 사업과 관련된 체계가 정립되어야하며, 민간부문의 참여를 촉진시키기 위해 공공부문의 정책적 지원이 필요하다. 둘째, 증가하는 고령자수요에 적절히 대응하기 위해서는 고령자주택의 건설 및 운영에 대한 규제를 완화하고 자율성을 부여하여, 다양한 고령자주택유형이 공급될 수 있도록 해야 한다. 셋째, 고령자주택이 해당 지역의 개호 및 의료시설과 연대할 수 있는 체계를 구축하여 고령자 케어를 위한 사회적 비용을 절감해야 한다. 또한 지역에 따라 해당 지자체의 재정상황 및 고령자의 특성이 상이하므로 지역단위의 차별적인 고령자주거환경 정비가 필요하다. 가까운 미래 한국의 베이비붐세대들이 후기고령자가 될 때, 고령자주택에 대한 수요는 급격하게 증가할 것으로 예상된다. 고령자의 증가는 고령자 수의 증가 뿐 아니라 고령자 유형의 증가도 의미하므로, 다양한 고령자주택모델의 개발과 공급이 필요하다. 서비스형고령자주택은 자유롭게 설비 및 서비스를 조합하여 주택모델을 구성할 수 있다는 점에서 증가하는 고령자수요에 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 생각된다. 이에 따라 서비스형고령자주택에 대한 본 연구는 현재 한국의 고령화흐름에 있어 적절한 주택유형에 대한 연구라 할 수 있으며, 무엇보다 일본 서비스형고령자주택 가격특성에 대한 초기연구라는 점에서 의의가 있다.

일본 서비스형고령자주택의 월납입금 특성 분석

도주은 건국대학교 대학원 2014 국내석사

With the extension of average life expectancy and decline in fertility rates, the proportion of elderly persons in the overall population is rising steadily. The traditional concept of family is gradually collapsing as a result of the industrialization of social structures, enhancement of elderly income levels, and changes in values for providing for elderly parents by their children, thus leading to a surge in elderly households. The provision of residential housing as an effort to respond to the increasing elderly population is an emerging issue for which the government is coming up with various policy measures. Yet, there is still a lack for the development and supply of elderly housing which takes into account the physical and social characteristics of seniors and their varying income-levels. Japan progressed into an aging society thirty years ahead of Korea, and by facing and overcoming many challenges in elderly housing, it has managed to become a country advanced in elderly welfare. Japan’s experience holds many implications for Korea considering similarities - 88 - in the rate of aging and socio-cultural backgrounds between the two countries. In light of the above, this study aims to propose the construction of elderly housing with supportive services, a form of elderly housing provided for the middle-income class, based on the Japanese case, analyze characteristic variables that affect monthly payments for such housing, and thereby seek a way to apply it to the Korean market. The significance of this study lies in its focus on ‘Elderly housing with supportive services’, an area almost bereft of preceding studies, and the undertaking of an empirical analysis on monthly payments utilizing related data. Additionally, its selection of Tokyo as its spatial scope provides insight on urban elderly housing for which there is high preference. This study categorizes the characteristics of ‘Elderly housing with supportive services’ into service, facility and real estate, and carries out an empirical analysis on 17 characteristic sub-factors as independent variables. According to this study, service characteristics showed that monthly payments increased in the event ‘livelihood support services’, ‘meal offering services’ were commissioned to specialized companies or companies offered ‘care services’. In case of facility characteristics, ‘one-room structures’, and ‘facilities for exclusive’ and ‘public use’ had a positive (+) impact on monthly payments. As for real estate characteristics, if the company was a ‘for-profit entity’ or ‘lease contracts’ or ‘lifetime lease business’ and ‘prepayments’, they had a positive (+) effect on monthly payments, whereas houses located in ‘Tokyo Zone 23’ or ‘the number of floors’ had a negative (-) effect. This study identified determining factors for monthly payments for 'Elderly housing with supporting services' based on Japanese data. However, a time gap of two decades exists between Korean and Japanese aging societies. Therefore, related measures should be applied to the Korean elderly housing market after a thorough evaluation on the current situations of both countries, and the method of application is also a field which calls for additional research. 인간의 평균수명 연장과 출생률의 감소로 총인구에서 고령인구가 차지하는 비율은 점차 증가하고 있다. 또한 사회구조의 산업화, 노인의 소득수준 향상, 자녀의 노부모 부양방법에 대한 가치관의 변화로 전통적인 가족개념이 점차 해체되고, 이에 따라 노인가구와 독거노인가구도 증가하는 추세이다. 증가하는 고령자에 대응할 수 있는 주거공간마련에 대한 문제가 대두됨에 따라 정부에서는 다양한 정책적 지원방안을 마련하고 있다. 하지만 고령자의 신체적, 사회적특성과 모든 소득계층을 고려한 고령자주택의 개발 및 보급은 아직 미흡한 수준이다. 일본은 한국보다 30년 먼저 고령화를 경험하고 고령자주거와 관련하여 여러가지 시행착오를 거쳐온 노인복지선진국이다. 고령화속도, 사회·문화적 배경이 비교적 한국과 유사한 일본의 다양한 경험은 우리에게 시사하는 바가 크다. 따라서 본 연구에서는 일본의 사례를 통하여 중산층을 위한 보급화된 고령자주택인 ‘서비스형고령자주택’을 제안하고, 서비스형고령자주택의 월납입금에 영향을 주는 특성변수를 분석하여, 한국 고령자주택시장에의 적용방안을 모색하고자 한다. 본 연구는 선행연구가 거의 없는 ‘서비스형고령자주택’을 연구 대상으로 하고 그 데이터를 이용하여 월납입금에 대한 실증적인 분석을 실시했다는 점, 그리고 공간적범위를 일본 동경으로 설정하여 선호도가 높은 도심형 고령자주택에 대한 시사점을 도출하였다는 점에 그 의의가 있다. 본 연구에서는 서비스형고령자주택의 특성을 서비스특성, 시설특성, 부동산특성으로 구분하였고, 세부특성요소 17개의 항목을 독립변수로 선정하여 ‘단위면적당 월납입금’에 대한 실증분석을 실시하였다. 그 결과, 서비스특성에서는, ‘생활지원서비스’와 ‘식사제공서비스’를 전문업체에 위탁하여 실시하는 경우, ‘개호서비스’를 제공하는 경우, 병설시설이 함께 설비되어 있는 경우 월납입금이 증가하였다. 시설특성에서는, ‘방구조’가 원룸일 때, ‘전용설비’가 완비되어 있을 때, ‘공용설비’가 있을 때 월납입금이 증가하였다. 부동산특성에서는, ‘역접근성’이 도보이동가능한 경우, ‘사업자’가 영리법인인 경우, ‘입주계약종류’가 임대차계약인 경우, ‘종신건물임대차사업’의 인가를 받은 경우, ‘선납금’이 있는 경우 월납입금에 정(+)의 영향을 주었고, ‘동경23구’와 ‘주택층수’는 월납입금에 부(-)의 영향을 주었다. 본 연구에서는 일본의 자료를 이용하여 서비스형고령자주택의 월납입금 결정요인을 도출하였다. 하지만 한국과 일본의 고령화상황은 약 20년정도의 시차가 존재한다. 따라서 한국과 일본의 상황을 면밀히 평가하여 효율적으로 한국의 고령자주택시장에 적용해야하며 그 적용방안에 대한 추가적인 연구도 필요하다.

서비스형고령자주택 규모검토에 따른 수익성 분석

이수민 건국대학교 부동산대학원 2024 국내석사

지난 2022년 한국의 만 65세 이상 고령자는 전체 인구의 17.5%를 차지했다. 그보다 앞선 2021년에는 총인구 규모를 집계하는 정부의 조사가 시작된 이래, 최초로 총인구 규모가 감소했다. 통계에 기반한 전망대로라면 한국은 오는 2050년, 고령인구의 비중이 전체 인구의 43.0%을 넘어서게 될 것이다. 이처럼 그 어떤 나라보다 빠르게 늙어가고 있는 한국이지만, 고령자만을 위한 사회적 인프라는 아직 제대로 마련돼 있지 않다. 고령자의 일상을 채우는 많은 것들이 갖춰져 있지 않지만 그 가운데서도 삶의 기반이라 할 수 있는 주거 인프라는 특히 더 부족하다. 공적 재원을 바탕으로 운영되는 시설이나 실버주택, 요양원 등은 소득기준이 까다롭고 대기가 긴 편이다. 또한 일부 기업이 뛰어들어 개발한 최고급 시니어 타운은 고액 자산가가 아니면 감히 입주를 생각하기 어렵다. 결국 저소득층도, 고액 자산가도 아닌 절대 다수는 독립적으로 일상생활이 가능한 기간이 계속되기만을 바라며, 불확실한 미래를 우려할 수밖에 없는 처지다. 지난 2007년 한국보다 일찍 초고령사회에 발을 디딘 일본도 비슷한 고민을 해왔다. 고령자를 위한 주거 인프라가 양극단에 쏠려 있다는 지적이 이어지는 가운데 일본 정부는 '보통 사람들'을 위한 주거 인프라를 단기간 빠르게 확충하기 위해 민간 영역의 투자를 촉진할 수 있는 법령과 정책을 선보였다. 이를 바탕으로 지난 2011년 탄생한 것이 임차주택으로서 고령자를 위한 각종 생활서비스를 제공하는 서비스형고령자주택이란 상품이다. 서비스형고령자주택은 제도 도입 이후 괄목할만한 성장을 거듭해 왔다. 도입 원년을 기준으로 단 11곳에 불과했던 사업장은 2023년 10월 말 기준 운영 중인 서비스형고령자주택은 2,772곳, 28만여호에 달할 정도로 증가했다. 일본 정부는 보조금 지급, 세제 혜택 등을 통해 민간 영역에서 고령자를 위한 주거 인프라이자, 동시에 상품인 서비스형고령자주택에 대규모 투자를 이어갈 수 있도록 했다. 동시에 고령자 주거복지를 위한 최소한의 요건을 갖추도록 등록기준을 만들어 서비스형고령자주택의 질을 관리하고자 했다. 이윤 추구를 최우선으로 하는 민간에서는 서비스형고령자주택을 개발하는 과정에서 일본 정부가 정해둔 규정을 활용해 사업장의 수익성을 끌어올리는 방법을 고민해 왔다. 입주자를 대상으로 방문 개호 서비스를 제공해 추가 수입원을 확보하거나, 신축 대신 리노베이션을 선택해 정부의 정비사업 보조금을 받아 초기 투자금을 줄이는 방식 등이 여기에 해당한다. 본 연구는 상업용 부동산을 개발하는 디벨로퍼의 입장에서 한정적인 부지에 면적이 다른 개별 호실을 어떤 방식으로 배치했을 때, 수익성을 극대화 할 수 있는지 분석하는데 초점을 맞추었다. 동일한 부지에 일정 규모의 서비스형고령자주택을 개발한다는 가정 아래 분석한 결과, 전용면적을 최소 수준으로 설정할 수 있는 1인실의 개수에 따라 건물주와 운영 사업자의 수익성은 크게 달라졌다. 수익성은 등록기준을 충족하는 최소 전용면적의 1인실을 70호실 배치했을 때 가장 높게 나타났다. 반면 상대적으로 전용면적이 넓은 2인실의 개수가 늘어나면 늘어날수록 사업장의 수익성은 떨어지는 경향을 보였다. In the year 2022, the elderly population in South Korea, aged 65 and above, accounted for 17.5% of the total population. In the preceding year of 2021, marking the inception of government surveys on the overall population, South Korea experienced a decline in its total population for the first time. According to statistical projections, by the year 2050, South Korea is expected to surpass 43.0% in the proportion of the elderly population compared to the total population. Despite aging more rapidly than many other countries, South Korea lacks adequate social infrastructure specifically designed for the elderly. While numerous aspects of the elderly's daily life remain unaddressed, housing infrastructure, which can be considered a cornerstone of life, is notably insufficient. Facilities such as public-funded institutions, senior housing, and nursing homes operate with stringent income criteria and often have long waiting lists. Additionally, high-end senior towns developed by some companies are scarcely accessible to those without significant assets. Consequently, the majority, neither low-income nor high-net-worth individuals, find themselves hoping for a continued period of independent daily living while inevitably worrying about an uncertain future. Japan, having entered an ultra-aging society before South Korea in 2007, faced similar concerns. Recognizing a concentration of housing infrastructure for the elderly at both ends of the spectrum, the Japanese government introduced legislation and policies to expedite private sector investment in rapidly expanding housing infrastructure for ‘ordinary people.’ This initiative led to the creation of serviced housing for the elderly, a product launched in 2011, offering various life services tailored for the elderly. Since its introduction, serviced housing for the elderly has experienced remarkable growth. From a mere 11 establishments in its first year, as of the end of October 2023, there are 2,772 operating serviced housing for the elderly facilities, accommodating over 280,000 households. The Japanese government facilitated private sector investment in housing infrastructure for the elderly through subsidies, tax benefits, and encouraged large-scale investment in serviced housing for the elderly, simultaneously establishing minimum registration criteria to manage the quality of these facilities. Meanwhile, in the private sector, prioritizing profit, developers contemplated ways to enhance profitability while developing serviced housing for the elderly, utilizing regulations set by the Japanese government. Strategies included providing additional income through visiting support services for residents or opting for renovations instead of new construction to reduce initial investment costs with government maintenance project subsidies. This study focuses on the perspective of commercial real estate developers and analyzes how the placement of individual rooms with varying areas on a limited site can maximize profitability when developing serviced housing for the elderly. Results show that profitability for building owners and operators varies significantly based on the number of single rooms, with the highest profitability observed when placing 70 single rooms meeting the minimum area requirements for registration. Conversely, as the number of larger two-person rooms with relatively spacious areas increases, the profitability of the facility tends to decline.

주택의 기대가격을 포함한 주택서비스시장 모형에 대한 연구 : 서울시 아파트 시장을 중심으로

이준용 건국대학교 대학원 2011 국내박사

The absence of a model for the housing market that reflects the common features of the domestic housing market such as the Chonsei contract system, the expected price, and the likelihood of actual price above expectation, brought forth major limitations in analyzing the housing market. In order to supplement such limitation, the housing service market was classified into owner-occupied housing service market and rental housing service market based on the basic theories of the housing service market, and a model for housing service market that is able to reflect the above mentioned features was established. The main characteristics of the established model for the housing service market are as follows: first, the demand of the owner-occupied housing service is composed of elements that are identical to the demand of the rental housing service. In addition, the model is able to take into account the psychological factors of consumers and the excess return. Second, when the supply of entire housing service are fixed, the equilibrium rent is determined by the demand of owner-occupied housing service and rental housing service, and the amount of supply of housing service in each market is allocated. Third, from the perspective of the owner-occupied housing service market, the drop in interest rates and the rise in the expected growth rate of housing price increase bring about reduction of ownership costs, and vice versa (the rise in interest rates and the drop in the expected growth rate of housing price increase brings about the increase in ownership costs). Fourth, as user costs, the imputed rent is like the cost that is incurred when one owns a house other than the one he/she lives in. As this is the minimum rent one must receive from the tenant, it is influenced by interest rates and the expected growth rate of housing price. Therefore, before carrying out the empirical analysis on the established model for the domestic housing service market, verification of the expectation hypothesis applicable to the domestic housing market was implemented. With regards to the verification of expectation hypotheses of the domestic and the overseas housing market, the common hypotheses such as the static·adaptive·rational expectation hypothesis and the various expectation hypotheses introduced in the research of Jong(1988) were applied. The result of the verification manifests that the autoregressive expectation hypothesis and the rational expectation hypothesis were accepted in the Seoul apartment market. From the results of the empirical analysis that includes the expected price, the following results were obtained. The effects of the psychological factors of consumers and the rate of excess return change regarding the change rate of sale price and the change rate of Chonsei price were found to be similar. The change in the psychological factors of consumers and the excess return bring about service the change in equilibrium rent along with the change in the demand of owner-occupied housing service and the demand of the entire housing. This empirically shows that the amount of supply of owner-occupied housing service and the rental housing service is being reallocated in the new equilibrium rent. The results of the empirical analysis validate the process of change of the following housing service market. Since the change in the demand of owner-occupied housing service or the rental housing service leads to the change in the demand of the entire housing service, it changes the equilibrium rent of the housing service. The housing cost of each submarket is determined from the level of the changed equilibrium rent, and the supply of housing service among the submarket is reallocated. The changed equilibrium rent is observed as the change in sale price and the Chonsei price in each submarket. Therefore, the change in the sale price and the Chonsei price is determined by the change in the demand of owner-occupied housing service and rental housing service as well as the reallocation of housing service supply among the submarket. 국내주택시장의 특성인 전세계약제도, 기대가격, 기대이상의 실현가격의 가능성 등을 반영할 수 있는 주택시장모형의 부재는 주택시장을 분석하는데 주요한 한계점이었다. 이를 보완하고자 주택서비스시장에 대한 기본이론을 바탕으로 자가 및 임대주택서비스시장으로 구분하여 위의 특성들을 반영할 수 있는 주택서비스시장의 모형을 정립하였다. 정립된 주택서비스시장 모형의 주요 특징으로는 첫 번째, 자가주택서비스의 수요는 임대주택서비스의 수요와 동일한 요인들로 구성되며, 추가적으로 소비자 심리지수, 초과수익이 고려될 수 있다. 두 번째, 전체 주택서비스의 공급이 고정되어 있다면, 자가주택서비스와 임대주택서비스의 수요에 의해 균형임대료가 결정되고 각 시장의 주택서비스의 공급량이 배분된다. 세 번째, 자가주택서비스시장 측면에서 이자율의 하락과 기대가격상승률의 상승은 보유비용의 감소, 이자율의 상승과 기대가격상승률의 하락은 보유비용의 증가를 가져온다. 네 번째, 사용자 비용으로서 귀속임대료는 자가보유 외에 또 다른 주택을 보유할 때 발생하는 비용과 같다. 이는 임차인에게서 받아야 하는 최소한의 임대료로서 이자율과 기대가격상승률에 의해 영향을 미치게 된다. 이와 같이 정립된 국내주택서비스시장의 모형에 대한 실증분석을 하기에 앞서 국내주택시장에 적용되는 기대가설에 대한 검증을 실시하였다. 국내외 주택시장에 대한 기대가설 검증은 대표적인 기대가설인 정태적·적응적·합리적 기대가설과 Jong(1988)의 연구에서 소개된 여러 기대가설을 적용하였다. 검증결과 국내주택시장은 자기회귀적 기대가설과 합리적 기대가설이 적합한 것으로 나타났다. 기대가격을 포함한 국내주택시장모형에 대한 실증분석결과 다음과 같은 결과를 얻었다. 매매가격 및 전세가격변화율에 대한 소비자 심리지수 및 초과수익변화율의 영향력이 유의하게 나타났다. 이는 소비자 심리지수와 초과수익의 변화가 자가주택서비스의 수요 및 전체 주택서비스 수요의 변화와 함께 균형임대료의 변화를 야기한다. 이는 새로운 균형가격에서 자가주택서비스와 임대주택서비스의 공급량이 재배분됨을 실증적으로 보여주는 결과이다. 실증분석의 결과는 다음과 같은 주택서비스시장의 변화과정을 입증해주고 있다. 자가주택서비스 혹은 임대주택서비스의 수요의 변화는 전체 주택서비스 수요의 변화를 야기하므로 주택서비스의 균형임대료를 변화시킨다. 변화된 균형임대료 수준에서 각 하위시장의 주거비용이 결정되며, 하위시장간에 주택서비스의 공급량이 재배분된다. 여기서 변화된 균형임대료는 각 하위시장에서 매매가격과 전세가격의 변화로 관측된다. 따라서 매매가격과 전세가격의 변화는 자가주택서비스 수요 및 임대주택서비스 수요의 변화와 하위시장간의 주택서비스 공급량의 재배분에 의해 결정된다.

주거비부담 및 주택금융서비스가 주거만족도에 미치는 영향

이혁진 서울대학교 행정대학원 2016 국내석사

주거만족이란 그 주거에 거주하는 거주자에 의한 주관적 평가를 말하는 것으로, 거주자가 자신의 주거에 대해 불만을 느끼면 마음의 평정을 잃고, 스트레스가 쌓이게 되는데 이것은 정신질환을 유발하기도 한다. (배옥희, 1985) 이러한 관점에서 볼 때에 주거만족여부가 인간의 생활과 삶의 질에 기여하는 바가 크며 이는 매우 중요한 영역이라 하겠다. 그러므로 주거만족도를 높이는 요소들을 발견하여 제시하고 주거만족을 높일 수 있는 환경을 조성해 주는 것은 인간이 보다 만족스런 생활을 하도록 하는 것을 가능하게 해 준다. 이러한 관점에서 신혼부부가구의 주거만족에 영향을 주는 변인을 살펴보고 분석하는 것은 큰 의의가 있다고 할 수 있을 것이다. 신혼부부가구의 주거만족은 실질적인 주거안정을 초래하고 주거안정으로 인한 심리적 안정은 출산율제고에 긍정적인 효과를 주어 우리사회의 저출산 문제를 해결하는데 궁극적으로 도움이 될 것으로 기대할 수 있기 때문이다. 저출산의 여러 원인중 주거부담은 양육비·교육비부담과 더불어 저출산의 중요한 원인으로서 본 연구에서는 저출산으로 야기되는 문제의식과 주거관점과 저출산 문제의 연계성을 고려하여 저출산 문제해결의 핵심대상이자, 주택금융시장에서 제약이 크고, 첫 주택구매의 실수요자이며, 주거선택과 주거이동이 빈번하다는 특성을 가진 신혼부부가구를 대상으로 슈바베지수로 정의된 주거비부담과 주택금융 서비스품질 즉, 주택구입 등을 위한 각종 대출상품을 이용하는데 정보의 취득 및 접근이 편리했는지를 의미하는 주택금융상품접근도와 대출상품의 대출한도, 금리, 조건 등 대출상품의 내용 및 이용에 얼마나 만족했는가를 의미하는 주택금융상품만족도가 신혼부부가구의 주거만족도에 어떠한 영향을 미치는지를 실증분석하여 신혼부부가구의 대상의 주거복지 정책의 수립에 시사점을 도출하고자 하였다. 실증분석 결과 주거비부담의 경우는 신혼부부가구의 주거만족도에는 별다른 영향을 주지 못하는 것으로 나타났는데 통계적으로도 유의미한 결과를 얻지 못하였다. 신혼의 시기는 인생의 새로운 시작점이자 부모로부터 독립하는 전환기로서 삶과 미래에 대한 기대와 희망이 가득하고 신혼부부가구대상의 주거실태조사결과도 실제 거주하는 주거환경에 대하여도 대부분 만족한다고 응답하였는데 신혼부부가구의 경우에는 만족하는 주거환경을 위해 지불하는 주거비에 대하여 기꺼이 감내 할 수 있다는 것을 유추해 볼 수 있다. 주택금융상품접근도의 경우는 신혼부부가구의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고 통계적으로도 유의미하게 분석이 되었다. 신혼부부가구계층의 특성을 감안할 때 주택구매와 주거이동을 위하여 주택금융상품정보를 취득하는데 접근이 편리한 금융환경을 조성하는 것이 신혼부부가구의 주거만족을 높일 수 있음을 보여주는 것이다. 마찬가지로 주택금융상품만족도의 경우에도 신혼부부가구의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고 통계적으로도 유의미하게 분석을 보여주었다. 이는 신혼부부가구의 사회·경제적 상황과 요구를 반영한 다양한 주택금융상품의 개발 및 보급이 신혼부부가구의 주거만족을 높이기 위하여 필요함을 의미한다. 이러한 실증분석 결과를 토대로 신혼부부를 위한 주거비부담완화와 주택금융환경의 관점에서 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하였다. 주거부담의 주요 요인으로는 월세(임대료), 대출금과 융자금의 비용이 포함되어 있는데, 월세(임대료)인상을 제한하는 등의 월세(임대료)의 안정화 정책을 지속적으로 강화하는 것이다. 아울러 주택금융서비스는 전반적으로 서비스품질을 올리는 정책이 필요하고 구체적으로 주택금융상품접근성을 높이기 위해서는 신혼부부가구가 주택금융상품정보에 쉽게 다가갈 수 있도록 하는 홍보정책의 수립 및 시행이 필요하며 신혼부부가구용 주택금융상품에 대한 홍보물을 구비하여 금융기관뿐만 아니라 공공기관인 주민센터 등에서 제공하고 아울러 웨딩산업관련 사업장에서도 주택금융서비스자료를 제공하고 인터넷과 모바일 환경에서 항시 접근이 가능토록 하는 서비스를 제공하는 것이다. 주택금융상품만족도를 높이기 위해서는 신혼부부가 첫 주택 구매의 실수요자라는 점과 원하는 주거환경으로의 주거이동이 빈번한 특성이 있다는 점을 고려하면, 주택마련 등의 금융에 대한 수요는 필연적으로 일어나므로 신혼부부가구의 요구에 맞춘 다양한 금융상품의 개발과 제공이 시급하다. 현재는 신혼부부전용 주택금융상풍이 다양하지 못하고 저소득자등을 대상으로 하는 금융상품에 약간의 금리우대를 주는 형태가 대다수이기 때문이다. 특화된 상품개발에 정부의 노력이 더욱 필요한 것이다. 최근 정부가 주택자금 부족에 시달리는 신혼부부를 위해서 전세대출 한도를 상향조정하고 대출금리를 낮추는 등의 주택금융환경의 변화를 유발하는 주택금융지원정책은 신혼부부의 주거만족을 높여 주거안정을 실현하고 더 나아가 저출산 문제를 해결할 수 있는 올바른 정책의 판단과 방향이라 볼 수 있을 것이다.

토지가격 및 단위토지당 주택가격을 사용한 주택생산함수 추정

조석민 연세대학교 공학대학원 2011 국내석사

주택시장과 도시경제의 관계에 대한 이해는 현대 도시경제 분야의 연구에 있어 중심이 되어 왔다. 특히 주택 수요 및 공급의 예측은 주택 정책 수립에 필수적인 기초 자료이나 주택 산업과 관련한 연구를 살펴보면 주택 생산과 관련한 연구가 주택 수요에 대한 연구와 비교할 때 활발하지 못한 것이 현실이다. 이는 기존의 연구 방법이 취득이 어려운 생산 비용 관련 자료를 필요로 하고 주택 공급자의 이익 함수 추정에 복잡한 가정을 전제로 하는 등의 제약을 갖고 있는 점에서 기인한 것으로 보인다. 또한, 주택 공급에 대한 정책 변수의 영향이 다른 나라에 비하여 매우 크게 작용하는 것도 관련 연구의 활성화를 저해하는 요인 중의 하나로 볼 수 있을 것이다. 주택생산함수 관련 선행연구들은 생산에 필요한 토지, 자본, 노동력, 자재, 장비 등의 변화 추이에 기초하여 생산비용을 간접적으로 추계하거나 주택공급자들을 대상으로 직접조사를 통해 생산함수를 추정하는 방법 등을 사용하고 있다. Epple et al.(2010)은 최근 연구에서 주택생산함수 관련한 이전 연구와 다르게, 토지가격의 주요 설명변수로 단위토지당 주택가격을 사용하는 방법으로 주택생산함수를 추정하는 것이 가능함을 이론적으로 증명해 보이고 실증 데이터를 통해 검증하였다. 본 연구의 목적은 이 새로운 접근법을 적용하여 주택생산함수를 추정하는 것이다. 이를 위하여 먼저 주택생산함수 관련한 선행 연구들의 이론 및 방법론을 정리한 뒤 Epple et al.의 연구 방법이 다른 선행연구 들과 어떤 차이점을 갖는지 검토하고 서울특별시 강남구, 노원구, 양천구 3개 구에 건립된 아파트 중에서 무작위로 선정된 60개 단지 227개 동 19,390세대의 실증 데이터를 사용하여 주택생산함수를 추정하였다. 또한 지역별, 공급업체규모별 생산함수의 차이 여부 검토를 위하여 행정구별, 공급업체 규모별 생산함수를 추정하고 그 결과를 비교하였다. 단위토지당 주택가격, 대지면적, 도심으로부터의 거리를 토지가격의 설명변수로 하고 주요 변수인 단위토지당 주택가격에 대하여 선형, 로그-선형, 제곱형, 세제곱형으로 상정된 회귀식에 대한 단순 최소 자승법(OLS) 분석 결과는 네 경우 모두 모형의 설명력이나 신뢰성이 양호한 것으로 분석되었다. 사용된 설명변수 중 단위토지당 주택가격과 대지면적은 95% ~ 99% 신뢰 수준에서 유의한 것으로 나타났으나 도심으로부터의 거리는 유의하지 않은 것으로 분석 되었는데 이는 샘플로 선정된 단지들의 도심으로부터의 거리가 유사한 데서 기인한 것으로 추론되며 향후 연구에서 보다 면밀히 검증되어야 할 것으로 보인다. 또한 회귀분석의 결과로 얻어진 결과를 생산함수로 변환할 때 적용할 상수항에 대한 연구도 추가로 이루어져야 할 것이다. 지역별, 주택공급업체 규모별 생산함수 차이 분석 결과 토지가격이 높은 지역일수록, 주택공급업체 규모가 작을수록 토지요소의 영향이 커지는 경향을 보이는 것으로 추론되었다. 주목할만한 사실은 최상위 5개 공급업체를 대상으로 하는 분석의 결과에서 주요 설명변수인 단위토지당 주택가격의 베타값이 0에 근접하고 유의하지 않은 것으로 나타났다는 점이다. 이는 최소한 해당 공급업체들의 주택공급생산성은 토지요소보다는 비토지요소에서 결정 된다는 것을 의미하는 것으로 이 결과를 지역별 분석 결과와 함께 고려해 볼 경우 최상위 공급업체들의 비토지요소 경쟁력이 토지가격의 차이를 어느 정도 극복하는 수준까지 도달했음을 보여 주고 있다고 생각해 볼 수 있다. 그러나 본 연구의 분석은 서울특별시 3개 구에 공급된 실적 데이터의 일부만이 사용된 결과이므로 최종 결론은 본 연구에서 사용된 자료보다 더 광범위한 지역의 자료를 대상으로 하는 추후 연구에서 다시 한 번 검증되어야 할 것이다.

공공임대주택 관리방식별 입주자 주거만족도 및 선호도에 관한 연구 : 서울시 동대문권역통합관리센터를 중심으로

김선직 서울시립대학교 도시과학대학원 2013 국내석사

본 연구의 목적은 서울시 공공임대주택 관리방식별 주거만족도와 선호도를 비교분석하여 수요자 중심의 관리방식으로 전환될 수 있는 개선방안을 제시하는 것이다. 이러한 연구목적을 효과적으로 달성하기 위해 연구의 범위로서 시간적 범위는 1989년부터 현재까지로 하고, 공간적 범위는 서울시로 하며, 내용적 범위는 공공임대주택의 유형별, 관리방식별 입주민의 주거만족도와 입주민과 주택관리담당직원의 관리방식에 대한 선호도를 비교분석하는 것으로 한정하였다. 또한 본 연구에서 사용된 연구방법으로 조사방법은 설문조사와 문헌조사를 병행하였으며, 분석방법은 spss12.0을 활용하여 통계분석을 실시하였다. 연구결과 첫째, 관리방식별 주거만족도와 관련하여 입주민들은 관리운영 서비스, 청소용역 서비스, 주거비용과 관련하여 위탁관리 보다 직영관리에 대한 만족도가 높은 것으로 나타났으며, 시설물 유지관리서비스, 경비원 서비스는 위탁관리에 대한 만족도가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 임대유형별 주거만족도를 분석한 결과, 시설물유지관리 서비스는 재개발임대, 관리운영서비스와 경비원서비스는 국민임대와 재개발임대, 청소용역 서비스는 국민임대, 주거비용측면에서는 임대료와 관리비는 영구임대와 국민임대, 입주시 비용지불에 대해서는 재개발임대가 높은 만족도를 보였다. 셋째, 주택관리방식 선호도 분석결과, 입주민들은 승강기, 복도, 계단, 화단, 주차장, 놀이터 등의 시설물에 대한 관리는 위탁관리를 선호하였으며, 나머지 항목은 모두 직영관리를 선호하였다. 넷째, 주택 관리직원들의 주택관리방식 선호도를 분석한 결과, 주택관리방식별 선호도를 측정하는 7개 항목 중 4개 항목에서 위탁관리보다 직영관리를 선호하는 것으로 나타났다. 그리고 지역별 평가항목에서 공용시설물, 입ㆍ퇴거 관리, 징수관리, 안전 및 질서관리 분야는 직영관리를 선호하는 것으로 나타났으며, 개인공간, 청결관리, 주거실태조사 업무와 관련해서는 위탁관리를 선호하는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 토대로 정책적 시사점을 제시하면 첫째, 주택관리방식 의 결정은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 전환되어야 할 것이다. 본 연구결과, 관리직원과 입주민이 몇몇 항목을 제외하고 대부분 직영관리를 선호하였는데, 이는 그동안 입주민의 요구보다는 공급자 중심의 효율성을 강조한 결과라 판단된다. 따라서 조사결과를 토대로 주택관리방식에 대한 방향을 결정해야 할 것이다. 둘째, 입주자의 입장에서 접근성과 대응성 측면을 강화해야 할 것이다. 시설물 유지관리서비스, 관리운영서비스, 경비원 서비스, 청소용역 서비스 측면에서 모두 입주민 요구의 즉각적 대응 정도, 아파트단지와 관련한 정보와 민원 제기의 용이성 정도를 측정한 문항에서 보통 정도의 만족도를 나타냈으며, 접근성 측면에는 물리적 접근성과 심리적 접근성이 있는데 심리적으로도 쉽게 접근할 수 있어야 하며, 입주민들이 불편한 것에 대해 쉽게 이야기할 수 있는 다양한 채널이 필요하다. 셋째, 임대주택 관리의 전문성을 제고해야 할 것이다. 전문성이란 전문적인 지식, 특성, 기술 등을 말하며, 주택관리에 있어서도 전문성은 매우 중요한 항목이다. 아무리 친절하고 신속한 서비스를 제공한다 할지라도 전문성을 갖추지 못한다면 지속적인 민원이 야기될 것이다. 따라서 주택관리 직원의 전문성 제고를 위한 교육 및 자격취득 등 여러 지원책이 마련되어야 할 것이다. 넷째, 입주민의 구전효과와 재이용의사를 높여야 할 것이다. SH공사도 기업으로서 경영의 효율성을 전제로, 주택관리부분에 특화하여 공공임대주택의 관리뿐만 아니라 광역단위 민간임대주택까지 영역을 확장할 필요가 있다. 이러한 시대적 요구에 비추어 볼 때, 현재 서비스를 받고 있는 입주민은 고객이며, 고객들의 한마디가 공사의 기업이미지로 형성될 가능성이 높다. 따라서 이러한 입주민의 구전효과 및 재이용의사를 높여, 향후 주택관리분야의 선두 기업이 될 수 있는 토대를 마련해야 할 것이다. 주제어: 공공임대주택, 공공서비스, 주거만족도, 주거선호도, 직영관리, 위탁관리, 국민임대, 재개발임대, 영구임대

AHP를 이용한 공동주택 관리서비스의 주거만족도 결정요인에 관한 연구

라애숙 중부대학교 2023 국내박사

현대사회에서 인간의 삶의 질을 향상하고자 하는 국가적 차원에서의 사회복지 정책의 핵심은 인간의 욕구를 충족하는 것이다. 이러한 인간의 욕구는 문화생활, 여가활용을 넘어 인간관계로까지 확대되고 있지만 가장 필수적인 요소가 의(依)․식(食)․주(住)임은 두말할 나위가 없는 것이다. 그 중에서 주(住)를 결정하는 주택문제는 단기간에 해결할 수 없는 장기적인 계획과 건설이 요구되는 어려운 정책이라 할 수 있다. 주택은 단순한 물리적 구조물의 차원을 넘어서 사생활의 공간, 편익시설과 일체화된 생활시설, 투자자산으로서의 성격 등 다양성을 지닌다. 주택은 거주자의 안식처 역할 뿐만 아니라 상하수도, 전기, 도로 등 물리적 서비스 공급이 필요한 시설물이고, 시장에서 거래되는 상품이며 투자재로서 경제적 재화이다. 이러한 주택을 선택함에 있어 물리적, 경제적 요건뿐 아니라 소비자로서 최대한의 효율성을 추구하는 만족도의 측면을 중시하지 않을 수 없다. 즉, 주택은 경제재로서 다양한 가치와 유용성이 있겠으나, 하루의 일상 후에 휴식을 취하거나 내일을 위해 충전하는 공간의 측면을 고려한다면 주거 만족도는 매우 주요한 고려 요인이 될 것임이 분명하다. 우리나라의 주거형태는 급격한 인구 도시 집중화와 산업화 현상으로 인하여 2021년 말 기준으로 전체 조사주택에서 공동주택이 차지하는 비중이 78.3%에 달하며 수도권의 경우에는 공동주택의 비중이 전국 통계에 비해 월등히 높은 현황을 보여주고 있다(2022.통계청). 이제 우리나라의 가장 보편적인 주거형태는 공동주택이라 할 수 있으며, 이러한 경향은 1980년 이후 연대별 추이를 봐도 향후 공동주택의 비중은 더욱 심화되면서 공동주택에 대한 관심이 더욱 높아질 것이다. 위에서 기술한 내용에 비추어 본다면, 우리의 삶의 질을 결정하는 기본적인 출발점인 주거의 만족도는 결국 공동주택에서 느끼는 만족도와 직결된다고 해도 지나치지 않을 것이다. 따라서 공동주택의 주거만족도를 결정하는 요인 가운데 어떠한 요인이 중요한지의 우선순위를 알아보고 이를 공동주택 관리에 반영함으로써 입주민들의 만족을 극대화하고 불만족을 최소화하는 과정이 필요하다. 주거만족도에 관한 많은 연구가 있으나 대부분이 서술적인 통계분석에 의존하고 있거나 일정 시점의 정태적인 측면에서 평가하고 있어서 복합적인 우선순위에 관해서는 연구가 부족하다고 보인다. 또한 대부분의 연구는 주거만족도에 대해 거주자를 대상으로 한 선호도 조사 수준의 설문 분석 결과여서 보다 정교한 주거만족도 측정 방법을 적용하자는 인식에서 본 연구는 시작되었다. 공동주택관리에 대한 입주자들의 중요도 조사는 서울, 수도권, 중부지방의 공동주택에 거주하는 입주자 204명을 대상으로 2022년 4월부터 2개월에 걸쳐 실시하였으며, 응답 회수한 설문지는 147부로 회수율 72.1%이다. 이렇게 회수된 자료 중에서 응답이 통계원리에 부적합하거나 불성실한 26부를 제외하고 최종 통계원리에 필요한 자료 121부(82.3%)를 분석하였다. 자료의 분석은 공동주택관리의 주된 영역인 운영관리, 유지관리, 생활환경관리에 입주민관리까지 기존 선행연구를 참조하여 중요도 파악을 위한 AHP 분석의 모형으로 대분류, 중분류, 소분류된 각 항목들 간의 쌍대비교 문항 총 144개를 계층적 파악을 위해 구성하여 Satty의 9점 척도를 적용한 설문지로 하였다. AHP 분석을 실시한 결과 첫째, 관리업무의 중요도 순위는 유지관리, 운영관리, 생활환경관리, 입주자관리 순으로 나타났다. 기존의 선행연구와 비교해 보면 차이가 있음을 알 수 있다. 근래 발생되고 있는 사고가 대형화되고 사상자가 발생되어 중대재해처벌법 적용을 받는 사례를 뉴스를 통해 접하게 되면서, 돌다리도 두둘겨 보고 걷는 심정으로 시설물 수리.유지.보존 등에 관심이 많아지면서 유지관리를 가장 중요하게 인식한 결과로 보인다 둘째로 인구학적 특성인 성별, 나이, 결혼 여부, 직업별로 구분하여 대분류, 중분류의 중요도 및 우선순위를 분석하였고, 공동주택 일반 특성인 거주지역, 거주면적, 거주형태, 거주기간, 관리방식, 활동단체별로 구분하여, 대분류, 중분류의 중요도 및 우선순위를 분석하였다. 수요자인 입주민이 인식하는 중요도를 관리주체에 제공함으로써 수요자인 입주민의 관점에서 관리주체가 관리업무를 수행한다면 공동주택 관리업무의 개선은 관리업무 질의 향상을 가져오고 이는 수요자와 관리주체의 분쟁과 갈등의 요소가 줄어들게 되므로 입주민의 만족도가 높을 것으로 기대된다. 마지막으로 AHP 분석의 결과를 토대로 하여 기준요인과 세부요인의 중요도와 소분류 세분요인 69개 항목의 결과를 통합하여 최종적으로 관리업무의 중요도와 우선순위를 도출하였다. 이에 따른 결과를 보면, 수요자인 입주민이 느끼는 중요도 1∼10위까지 순위는 ‘승강기.소방시설. 전기시설 등 고장 발생 시 조치’를 가장 우선시되는 업무 항목으로 나타났다. 그 다음으로는 ‘하자보수 진행’. ‘보수. 종결 관련 입주민 참여’, ‘보안 요원 필수 장비 휴대 유무’, ‘조경관리일지 작성’. ‘주차질서 확립을 위한 주민 홍보’, ‘회계처리 관련 규정 준수’, ‘관리직원의 인사성’, ‘장기수선계획 공사 시행 적정성 및 타당성’, ‘연차별 하자보수 진단’, ‘하자보수공사 청구’의 순으로 조사되었다. 수요자인 입주민이 인식하는 상위 10개의 우선순위에는 ‘유지관리’ 5개, ‘운영관리’ 2개, ‘생활환경관리’ 2개, ‘입주민관리’ 분야 1개로 나타났으며 전체 응답 중 36.36%를 상위 10개가 차지하고 있는 것으로 나타났다. 한편 업무항목 중 하위 10개를 살펴보면 운영관리 분야 3개, 유지관리 2개, 생활환경관리 분야 5개, 입주민관리 분야는 없는 것으로 나타났으며, 하위 10개가 차지하고 있는 중요도는 2.09%로 나타났다. 이러한 분석결과를 종합하여 보면, 입주민이 인식하는 중요도는 관리주체가 공급자, 입주민이 수요자의 위치에서 형성되는 ‘시장(market)’의 작동 원리인 ‘시장의 원리’에 따른 만족도로 결정되는 것으로 요약된다. 따라서 수요자인 입주민의 관점에서 관리주체가 관리업무를 수행한다면 공동주택 관리업무의 개선은 관리 서비스 질의 향상으로 이어지고 수요자와 공급자 간의 분쟁과 갈등의 요소가 줄어들게 되므로 입주민의 만족도가 높아질 것으로 기대된다. 이 연구의 분석 결과를 토대로 공동주택 관리업무 개선을 위한 정책적 제언을 제시함으로써 관리업무의 질적 향상과 관리제도의 개선방안을 도출함으로 안전하고 쾌적한 공동주택 주거수준 향상에 기여하고자 한다. 첫째로, 수요자인 입주자가 가장 중요하게 인식하는 업무가 유지관리 분야이다. 시설․안전관리, 하자보수, 장기수선계획, 보험가입, 조경관리 등에 대한 직원들의 전문적이고 지속적인 관리사무소 자체교육, 위탁사, 주택관리사협회, 나아가 지자체에서 전문가 양성과정 등의 교육을 제안한다. 장기수선충당금의 경우 관리현장에서는 정확한 장기수선계획을 세우기도 어렵고, 관리소장이 교육을 이수했다 하더라도 작성하기는 무리가 있어 외부업체에 의뢰하여 계획서가 작성 되어지고 이로 인해 발생된 비용은 곧 입주자의 몫이 된다. 이 비용도 적은 금액이 아니므로 지자체에서 장기수선계획을 수립하는 단체를 설립하여 각 아파트의 도움을 주는 제도를 제안한다. 정확한 장기수선계획서가 작성되면, 관리비의 부담으로 적정금액을 적립하지 않고, 과소 적립하여 적기에 공동주택의 수리를 할 수가 없게 되어 공동주택의 노후화를 촉진시키는 결과는 막을 수 있을 것이다. 이에 입주자대표회의와 입주민은 관리비 절감만 생각하지 말고 공동주택의 유지. 보수를 위해 적정금액의 장기수선충당금을 적립하여야 한다. 세대수가 적거나 노후되어 입주자가 부담하기에 큰 공사는 각 지자체에서 공동주택 단지 내 공용시설물의 유지·보수 비용을 지원하는 사업을 지속적으로 실시하길 제언한다. 둘째로, 운영관리 분야의 중분류 5개 중 관리비 등 회계업무를 가장 중요한 업무로 인식하고 있다. 수요자인 입주민의 최대관심사는 매달 납부하는 관리비에 대한 궁금증이다. 고지서와 함께 부과명세서가 우편함에 배달되지만 그 작은 글씨의 책자를 읽는 주민은 거의 없고 그대로 폐기된다. 이에 관리주체는 관리비가 고지될 때 신규로 부과되는 항목이나, 전월과의 비교 변동사항을 게시판에 게시해 수요자의 궁금증을 해소해 줄 필요가 있다. 또한 회계업무의 투명성과 관리비의 절감을 위해 노력하는 경영마인드를 가져야 한다. 셋째로, 생활환경관리 분야의 중분류 영역 5개 중 소음·대기관리 영역의 중요도를 높게 인식하였다. 최근 관리현장에서는 층간소음. 흡연. 주차관리. 애완동물 사육문제, 분리수거 등으로 많은 분쟁과 갈등을 초래하고 있다. 지속적인 홍보와 계도가 필요하다. 세대 내 방송. 게시물 부착과 공동주택 생활 안내 책자 등을 제작. 배포할 필요가 있다. 넷째로, 입주민관리 분야의 중분류 5개 중 친절도를 가장 중요한 업무로 인식하고 있다. 관리직원들은 박봉 및 고용 불안정으로 인하여 근무만족도가 낮은 편이며, 근무 친절도를 높이는데 한계성이 있으며, 직원들 교육도 제대로 이루어지지 않아 불친절 직원 본인은 자신의 불친절을 스스로 인지하지 못하는 경우가 많다. 관리업무 종사자의 직무만족도가 높을수록 관리업무의 질이 향상되어 주민에 대한 친절도가 높아진다는 것은 선행 연구를 통해 확인했다. 반대로 직무만족도가 낮아지면 이는 곧 부실관리를 초래하게 되어 결국 입주민의 경제적 손실로 이어지게 된다. 일부 입주민의 갑질 논란, 입주자대표회의의 인사개입이나 부당간섭이 없어야 한다. 또 관리업체가 변경되어도 계속 근무할 수 있는 고용승계 제도를 제안한다. 관리 주체는 친절도의 강화를 위해 직원들에 대한 정기적인 주민응대 교육을 실시하고 매뉴얼을 제작하여 관리업무의 개선에 힘써야 한다. 마지막으로 관리업무의 중요도 인식은 인구학적 특성, 공동주택 일반적인 특성에 따라 대분류, 중분류, 소분류 항목별 우선순위와 중요도가 달라 질 수 있다. 따라서 관리업무의 향상을 위해 수요자의 중요도 인식에 대한 관리업무 평가와 조사가 필요하기에 반복적이고 정기적인 자체 평가를 할 수 있는 평가시스템도입을 제안한다.

공공임대주택 특성별 서비스 만족도에 관한 연구 : LH 공공임대주택을 중심으로

장연수 부산대학교 대학원 2023 국내석사

1998년부터 본격적으로 공급되어온 공공임대주택은 2020년 327만호에 이르고 있으며, 그 중 한국토지주택공사(LH)가 공급한 공공임대주택은 현재 128만호로 지속적으로 증가하고 있다. 이에 LH가 관리하고 있는 임대주택도 계속 증가하고 있으며, 그 간 국민, 영구, 10년 공공임대, 행복주택 등 지속적으로 새로운 유형을 공급함에 따라 관리대상 주택유형도 다양해지고 있다. 본 연구는 공공임대주택의 양적 증가에 따라 질적 향상도 이루어지고 있는지에 대한 의문에서 시작하여 조사 대상인 공공임대주택의 관리주체는 공공과 민간이라는 특성으로 구분되고, 지역으로는 도시권과 비도시권이라는 차별성, 입주자의 특성과 관련되는 공급유형 등에서 과연 통계적으로 만족도의 차이가 의미가 있는지 확인하고, 이를 통해 정책적 시사점을 발견하는 데 목적이 있다. 연구를 위해 전국단위의 LH공공임대주택 관리만족도 조사 결과를 활용하여 약 69,179명의 표본을 연구 대상으로 하였다. 관리주체와 지역, 임대주택 유형을 독립변수로 하고, 기존의 연구결과에 따라 정의한 관리서비스를 내용별로 만족도에 영향 여부를 확인하고자 연구모형과 가설을 설정하고, 이를 실증적으로 분석하였다. 먼저 공공임대주택의 입주민을 대상으로 한 설문조사 결과를 바탕으로 관리주체에 따른 각 관리서비스 만족도를 평균비교 및 독립표본 T검정(T-test)을 통해 분석하였다. 분석결과 유지관리서비스, 운영관리서비스, 생활관리서비스, 커뮤니티관리서비스, 입주자응대관리서비스 등 모든 영역에서 통계적으로 유의미하게 그 차이가 확인되었으며, 민간관리 공공임대주택이 공공(공단)관리 공공임대주택보다 관리서비스 만족도가 높은 것으로 분석되었다. 또한, 공공임대주택의 지역이 관리서비스 만족도에 영향을 미치는지 분석하기 위해 지역을 독립변수로 하고, 유지관리서비스, 운영관리서비스, 생활관리서비스, 커뮤니티관리서비스, 입주자응대관리서비스 등 관리서비스 만족도를 종속변수로 하는 평균비교 및 독립표본 T-test 검증을 실시하였다. 그 결과 모든 관리서비스 만족도 영역에서 통계적으로 유의미하게 비수도권역의 공공임대주택이 수도권역의 공공임대주택보다 관리서비스 만족도가 높은 것으로 분석되었다. 아울러 비수도권역의 지역을 강원권, 충청권, 전라권, 경상권으로 세분화하여 일원배치 분산분석을 실시하였다. 그 결과 모든 서비스영역에서 통계적으로 유의미하게 분석 대상 공공임대주택 지역 중 하나 이상의 만족도 평균 간 차이가 있는 것으로 분석되었다. 마지막으로 공공임대주택의 유형이 관리서비스 만족도에 영향을 미치는지를 알아보기 위해 공공임대주택의 유형을 독립변수로 하고, 유지관리서비스, 운영관리서비스, 생활관리서비스, 커뮤니티관리서비스, 입주자응대관리서비스 등 관리서비스 만족도를 종속변수로 하는 일원배치 분산분석을 실시하였다. 그 결과 모든 서비스영역에서 통계적으로 유의미하게 분석 대상 공공임대주택 유형 중 하나 이상의 만족도 평균 간 차이가 있는 것으로 분석되었다. 이러한 결과를 바탕으로 관리주체가 공공(공단)의 경우 상대적으로 민간에 비해 관리서비스 만족도가 낮게 나타난 점을 고려하여 관리서비스 만족도 제고를 위해 서비스 강화 및 관리비 절감을 위한 방안 마련이 필요하며, 지역별로 세분한 관리서비스 만족도는 대도시권이 포함된 지역이 없거나 소수인 지역이 통계적으로 유의미하게 높게 나타나고 있음을 감안하여 공공임대주택의 서비스 제공의 기준점을 지역적으로는 수도권, 각 지역별 세부사항은 대도시권으로 할 것을 제안하였다. 이를 위해서 단기적으로는 관리서비스 업체 선정 시 분양주택의 관리서비스 실적, 광역시 등 대도시 단지 운영 실적에 대한 평가 우대 등을 고려해 볼 수 있을 것이며, 장기적으로는 공공임대주택 서비스의 체계를 기준점에 맞게 설계할 필요가 있다고 요구된다.

공동주택관리 서비스품질이 브랜드 충성도에 미치는 영향에 관한 연구 : 주거 및 투자만족도의 매개효과를 중심으로

강영만 한성대학교 경영대학원 2020 국내석사

현대사회에서 많은 사람들의 일상생활은 건물과 관련이 있다. 의(衣)․식(食)․주(住)와 관련된 주거공간도 건축물이고 무언가를 배우고 연구하는 장소도 건축물이다. 아파트가 중심인 공동주택은 현대인들이 대부분의 시간을 보내는 장소를 의미하며, 소방, 전기, 엘리베이터 등의 관리에 있어서 고도의 전문성을 필요로 한다. 그렇기 때문에 공동주택 관리서비스는 다양한 관리주체들이 협업하여 유지 및 보수 서비스를 제공하고 있다. 하지만, 최근 주택관리사, 소방관리사, 엘리베이터 기능사 등 공동주택 관리주체, 입주민 대표회의 등 공동주택 거주자 그리고 해당 지자체 등 다양한 이해관계 속에 얽힌 주체들이 함께 공동주택 관리에 참여하여 민원과 갈등이 지속적으로 증가하고 있는 추세이다. 따라서, 본 연구에서는 공동주택관리의 서비스품질 향상과 경쟁력 확보를 위해 서비스품질의 구성요인 중 운영관리, 유지관리, 생활관리와 관련된 서비스 품질이 공동주택 입주민들의 브랜드 충성도에 어떠한 차별적 영향을 미치며, 공동주택관리 서비스품질과 브랜드 충성도의 관계에서 주거만족도와 투자만족도의 매개적 역할을 실증적으로 분석하였다. 본 연구의 중요한 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 공동주택관리 서비스품질을 운영관리, 유지관리, 생활관리의 세 가지 차원으로 구분하고 브랜드충성도에 미치는 차별적 영향력을 확인하고자 하였으며, 유지관리 서비스품질과 생활관리 서비스품질이 브랜드충성도에 유의미한 영향을 미칠 것이라는 가설은 지지되었다. 또한, 운영관리 서비스품질이 브랜드충성도에 유의미한 영향을 미치지 않을 것이라는 가설도 지지되었다. 둘째, 공동주택관리 서비스품질의 세 가지 차원이 주거만족도에 미치는 영향력을 확인하고자 하였으며, 유지관리 서비스품질과 생활관리 서비스품질이 주거만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 가설은 지지되었다. 하지만, 운영관리 서비스품질이 주거만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다. 셋째, 공동주택관리 서비스품질의 세 가지 차원이 투자만족도에 미치는 영향력을 확인하고자 하였으며, 유지관리 서비스품질과 생활관리 서비스품질이 투자만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 가설은 지지되었다. 하지만, 운영관리 서비스품질이 투자만족도에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다. 넷째, 주거 및 투자만족도가 브랜드충성도에 미치는 긍정적 영향력을 확인하고자 하였으며, 주거만족도와 투자만족도가 브랜드충성도에 유의미한 영향을 미칠 것이라는 가설은 지지되었다. 다섯째, 공동주택관리 서비스품질의 세 가지 차원과 브랜드 충성도와의 관계에서 주거만족도의 매개적 역할을 살펴보고자 하였다. 그 결과, 주거만족도는 생활관리 서비스품질과 브랜드 충성도와의 관계를 매개하는 것으로 검증되었다. 하지만, 운영관리 및 유지관리 서비스품질은 주거만족도와 브랜드충성도와의 관계에서 매개적 효과를 나타내지 못하는 것으로 분석되었다. 여섯째, 공동주택관리 서비스품질의 세 가지 차원과 브랜드충성도와의 관계에서 투자만족도의 매개적 역할을 살펴보고자 하였다. 그 결과, 투자만족도는 유지관리 및 생활관리 서비스품질과 브랜드 충성도와의 관계를 매개하는 것으로 검증되었다. 하지만, 운영관리 서비스품질은 투자만족도와 브랜드 충성도와의 관계에서 매개적 효과를 나타내지 못하는 것으로 분석되었다.