뉴타운 사업추진 단계별 재정착의사 및 주민의식 변화에 관한 비교분석 : 서울시 성북구 장위뉴타운사업 대상지를 중심으로

최병락 광운대학교 경영대학원 2010 국내석사

우리나라, 특히 서울시 도시정책의 기조가 과거 신도시개발로 대표되는 개발지향적(Development-oriented)관점에서 관리지향적(Management-oriented)으로 변화하고 있다. 이러한 변화의 추세는 도시재생에 대한 중요성을 커지게 하였고, 도시의 발전에 따라 불가피한 노후화에 대한 재활성화가 필수불가결한 화두(話頭)가 되었음을 의미한다. 본 연구에서는 노후한 도시에 대한 재생정책(再生政策)의 수단으로 등장한 뉴타운 사업에 있어 가장 주요하게 다루어야할 커뮤니티(Community)의 주체로서의 주민에 초점을 맞추고 공공에서 추진하고 있는 현행 뉴타운 사업에 대한 주민의식 특히, 재정착의사에 대한 실증적 연구를 진행하고자 하였다. 뉴타운 사업지역에 있는 주민들은 사업추진의 초기에 제시된 사업방향과 내용에 대한 인식에 있어 긍정적이었으나, 사업계획안이 수립되고 고시가 되는 사업화 단계가 진행될수록 사업에 대한 인식이 부정적으로 변해가는 것으로 파악되었다. 과연 어떠한 이유에서 사업의 진행이 단계별로 심화될 때 주민의 의식은 이에 따라 어떻게 변화해가고 그 원인은 어디에서 기인(起因)하였는가에 대한 과학적이고 실증적인 연구가 필요하였다. 따라서, 본인이 살고 있는 성북구 장위동 뉴타운 사업지역에서 체감하였던 문제점을 기존 성북구청이 2006년 8월에 실시한 뉴타운 사업에 관한 설문조사의 결과를 토대로 뉴타운 사업계획안이 결정되고 뉴타운 지구지정 및 고시가 이루어지고 난 이후 2009년10월에 본 연구를 통한 새로운 설문조사를 비교분석하여 뉴타운 사업의 주체로서의 주민들의 인식변화에 관하여 다양한 시사점을 제시하고자 하였다. 뉴타운 사업추진단계에 따른 2차의 설문조사 비교분석결과 다음과 같다. 첫째, 장위뉴타운 개발에 대한 찬성의 비율이 줄고 현상태유지에 대한 의견이 증가하였다. 2006년 8월에 비해 2009년 10월 조사 결과 주택소유자의 경우 의견차이가 없었으나 주택세입자의 현 상태 유지의견이 다소 증가하였다. 특이한 점은 상가 세입자의 경우 현 상태유지 의견이 2006년에 비해 38%에서 75%로 많은 변화가 있었음을 알 수 있다. 둘째, 현 거주지에 대한 재정착의지 특히, 주택소유자 및 세입자의 현 거주지 재정착 의지는 여전히 매우 높았다. 2006년 8월 조사에 비해 금번 조사결과는 주민 재정착 의지가 다소 낮은 것으로 조사되었으나 여전히 90% 이상이 최소한 장위뉴타운 인접지역에서라도 거주를 희망하는 것을 알 수 있었다. 재정착에 대한 주민의사를 반영하지 못하는 뉴타운 사업의 성공가능성이 매우 낮아진다는 사실과 일맥상통한다. 셋째, 2006년 8월과 2009년 10월 공히 뉴타운 사업의 핵심인 개발방식에 있어서 공공성이 보다 강화된 사업방식을 선호하고 있음이 분석되었다. 주택소유자(세입자)의 개발방식에 대한 의견 조사결과 ‘기반시설 확보 후 점진적 정비’가 33%에서 34%로 가장 높은 비율을 차지하였으며 그 다음으로 ‘공공시설 확보 후 소유자별로 개별개발’이 11%에서 16%의 비율을 차지하였다. 기타 ‘공공기관 주도 순환재개발’, ‘공공기관 주도 전면철거재개발’ 순으로 관찰되었다. 이것은 현재의 재개발 방식인 민간주두의 전면철거방식에 대한 많은 불만과 이견에 대한 주민의사의 표현으로 판단된다. 넷째, 뉴타운 사업의 재정착화률 향상을 위한 필요정책은 2006년 8월 조사결과와 비교 할 대 주택소유자 입장에서 조합아파트 추가비용 장기저리융자가 각각 39%로 동일한 중요도를 보이고, 차하로 구역별 순환재개발(13%→28%), 임대아파트 평형다양화(10%→15%), 세입자의 경우 존치지역내 다가구, 다세대 매입 활용(8%→17%) 등의 의견이 증가한 것으로 조사되었다. 본 연구에서 가장 중요하게 분석된 시사점은 재정착에 대한 주민들의 의사와 의지이다. 장위뉴타운 거주민들은 대부분 개발 후에도 장위뉴타운에 거주하고자 하는 의지가 매우 강한 것으로 분석되었다. 조사결과 상가세입자를 제외한 주택소유자, 세입자, 상가소유자의 80~90%가 현 거주지역인 장위뉴타운에 거주를 희망하는 것으로 조사되었다. 특이한 점은 그 이유가 친한 친척이나 이웃이 많아서라는 응답이 가장 많은 빈도를 차지하고 있는 점이다. 물론 이러한 내뇽이 장위뉴타운 만의 특수한 것이라고 한정할 지라도 길음 뉴타운 재정착율이 20% 미만이 되었다는 점을 감안한다면 향후 도시정비사업, 재정비촉진사업에서 주민 재정착율 제고에 대한 대책이 많은 부분 보완이 되어야 한다는 시사점을 제시하고 있다. 또한, 뉴타운 사업의 개발방식에 있어서도 전향적인 개선책이 필요하다. 전반적으로 기존의 조합주도 전면철거방식의 개발에는 대다수가 부정적인 의견을 제시하였다. 주택소유자의 경우, 전면철거방식에 매우 부정적인 인식을 갖고 있어 전체 7-% 가량이 점진적 개발, 순환재개발 방식을 선호하고 있음을 유념해야할 것이다. 결국, 지역적 특징과 기능에 적합한 맞춤형 개발방식이 필요하다 할 것이다. 대규모 뉴타운 사업들이 자치구별로 지방선거를 앞두고 동시 다발적으로 추진됨에 따라 기존 거주민들의 이주 수요가 대규모로 발생하고 있다. 이것은 현재 사회문제로 까지 대두되고 있는 서울시 전세가 상승의 주요 원인이 되고 있음을 기억해야할 것이다. 뉴타운 사업은 과거와는 달리 계획추진 방식에 있어 MP제도와 같은 총괄 계획가에 의한 생활권단위 계획 수립측면 등에서는 진일보 한 면이 있으나, 주민 재정착률 저조 등의 문제는 여전하다. 기본적으로 민간부동산 개발의 논리 하에 이루어지는 현재의 개발방식은 공공개입에 희한 방식으로 전환되어야 한다. 영국의 경우 CPR(Community Renewal Program)이라 하여 지역사회재생을 주목적으로 물리적 환경개선 뿐만 아니라 사회경제적 재활프로그램을 병행하는 통합적 정책을 추진하고 있는 것을 눈여겨 살펴보아야한다. 정부가 내높은 최근의 대안을 살펴보면 조합 등의 사업시행자에게 세입자 보호 의무를 강화하고 보상으로 용적률을 완화하는 방식을 제안하였으나 조합원인 집주인들이 이를 얼마나 수용할지는 여전히 의문이며, 근본적인 해결책이 될 수는 없다. 결국 문제는 얼마나 세입자 등의 요구를 수용하면서 사업성을 확보하느냐에 달려있고 세입자 등의 문제는 공공의 지원을 필요로 하는 사안으로 이를 간접적 방법으로 해결하고자 하는 것은 미봉책에 불과하다. 또한 조합입장에서도 세입자의 요구사항을 100% 수용하고 사업을 추진할 수는 없을 것이다. 현행 전면철거에 의한 재개발방식으로는 대안이 있을 수 없다. 대안이라면 원주민의 재정착을 위한 임대주택과 같은 저렴주택(affordable housing)을 많이 공급하는 수밖에는 없는데 그렇다 보면 사업성은 떨어질 수밖에 없어 사업추진 자체가 어렵게 된다. 그래서 공공의 지원이 필요한 것이다. 결국 대안은 공공지원 수준을 어느 정도할 것인가에 귀착된다. 공공지원을 전제로 한 순환재개발 방식 도입, 세입자와 조합간의 협상과 합의에 의한 사업추진이 대안이 될 수 있다. 즉, 커뮤니티의 주체로서의 주민의사를 반영한 주민참여와 다양한 이해관계자를 포함한 협력적 파트너쉽에 의한 개발사업추진이 관건이라 할 수 있다. Recent diverse and complex socio-economic changes have called for corresponding paradigm shifts in urban development. The central issues and points of disputes arise from negative pervasive effects resulting from the transformation of the formerly simple, planar conditions of urban development to those of the present complex, three-dimensional ones. Existing urban development methods tailored to the past development conditions have reached their limits in adjusting to the present new conditions. Recent complex circumstances and conditions demand innovations in corresponding strategies and methodologies. Urban redevelopment and New Town projects in korea have been implemented by private sector without public sector's participation by this time, so lots of problems have been made in urban redevelopment projects. And the main causes of these problems lie on the lack of public finance to invest to the urban redevelopment projects. In this Study, under the premise that public participation and public resettlement method is needed to solve the problems that urban redevelopment public benefits and to activate redevelopment projects.

뉴타운 사업의 법제도적 개선방안 연구

정돈희 단국대학교 행정법무대학원 2010 국내석사

New town project is a business that aims to reduce the uneven regional development caused by the gap among Gangbuk area, an old section of a city and a new section of Gangnam area. New town project has become an international urban policy since the United Kingdom accepted a new town policy as a national policy based on a new town law. According to British's new town law, while a new town has six characteristics, the population of a new town is planned by imposing a limit, a new two has a self-sufficient urban economic system, the use of land is various, a town was surrounded by restricted development areas, phased development is planned, and land is communalized. Namely, while a redevelopment project focuses on the development of residents and certain residential areas, a new town project focuses on the public service rather than profitability, emphasizing urban arrangement. Comparing laws related to a new town project, the problems on current new town projects are deducted and improvement plans can be suggested. The regulations closely related to new town projects are 「laws on land plans and use」, 「construction law」, 「housing law」, 「law on the arrangement of cities and residential environment」, 「special law for promoting the rearrangement of cities」and etc and the ordinances in Seoul and the ordinance of arranging residential environment. Based on the laws, major urban policies are Seoul, urban fundamental plans, housing plans, new town project areas and promoted balanced regional development district plans, the fundamental plans for arranging urban· residential environments and etc. Although regulations related to the new town projects are complicated, the new town project are legally based on 「special law for promoting the rearrangement of cities」. Therefore, the future development direction of the new town project can be sought by comparing 「law on the arrangement of cities and residential environment」, 「special law for promoting the rearrangement of cities」that provide fundamental concepts. In order to do that, this study attempted to suggest the legal improvement directions of new town project by drawing the problems of new town projects after examining legal issues on reconstruction projects, redevelopment projects, and urban environment arrangement project observed in the arrangement projects until now. The improvement directions can suggest 7 aspects of revising laws. Firstly, although the enforcement ordinance of "urban arrangement law" due to the transparency of the process regulates the evaluation for facilities after completing the project, it should be evaluated by estimating the calculated values of land and buildings since the minimum of premium is ignored due to the regulation that regulates based on the ordinance of cities and provinces set a rule for scheduled lots for sale and the estimate price of construction facilities. Therefore, since previous methods underestimate the appraised value of land for construction cost, the evaluation methods should be improved since land owners have complaints. In addition, as the driving force promises the selection of constructors and establish the relation of bonds· debits to provide expenses to play as a driving force, the construction is conducted as a arrangement project led by the constructors in return. Under the situation, the constructors and others have systematic disadvantages including unreasonably increasing the construction cost and maximize construction profits to collect the rental costs of the driving force. Therefore, the conflict factors should be resolved by conducting fair and transparent business management through supplementing the 84 article of "urban arrangement." Secondly, in order to block the intervention of interest force by complementing the lack of the financial ability and expertise of the subject that conducts the project previous to the establishment of a union due to the reasonable supporting issues for capital to operate the union, it is opinion that loan and support of funds are needed through the evaluation of local governments by positively applying the arrangement funds for urban· residential environments based on "urban arrangement law" article 63; section 3 and article 82; section 1. Therefore, since the funds for urban· residential environments prepared by present local governments have not been used, the economic burden of residents is reduced by positively applying it and it can reinforce the public support functions. Thirdly, supplement plans should be prepared by supplementing public manager systems. First of all, there is an opinion that worries the transparency of the projects through the public manager system. In order to supplementing such things, public management task manuals should be made and it is required that the manuals regulate the contents of task process for each project stage and each people concerned. Next, task should be clearly understood through education for the people related to public management and the functions of audit and supervisor should be reinforced. Although Korea Land and Housing Corporation or SH cooperation have internal regulations, legislations are needed to be revised to punish the corruption of public mangers expect a ward head in accordance with public servants. Lastly, in order to establish public manager systems, as financial power is an important element for each local self-organization, it is pointed out that it is hard for a local self-organization that has a weak financial power to accept the system. Therefore, appropriate financial measures should precede in order to conduct the system. Fourth, it is argued that practical outer financial audit systems are required to secure the transparency of financial process by securing the transparency of financial process. It is suggested that a competent administrative office exercises the authority to select auditors for union accounting and legal provisions that require financial audit during a certain period of time regardless of the size of a union and the agreement of union members. Fifthly, with regard to the measures for native residents and tenants, although present legal provisions regulate stable residential measures for tenants and rental housing construction plans through law revisions, there is no provisions for resettlement for the native residents. Therefore, it is suggested that legal provisions be supplemented in 'special law for rearrangement.' Sixthly, responsibility regulation for conducting the task of specialized managers for current arrangement business should be reinforced by securing the expertise of specialized management firms for arrangement business. Although penalty regulations such as cancellation of registration, a hearing, supervision and etc are regulated as key regulations for specialized managers for arrangement business, responsibility regulations of performance guarantee for specialized management service for arrangement business. Seventhly, since frequent changes or revision in policies due to the adjustment of law revisions have serious influences on the duration of a project and the security of business profitability, middle and long-term policies should be prepared. Under the circumstances, it is argued that a certain period of time is necessary if related regulations are not needed to be revised immediately. even if rapid environment of economic society is considered, it will be a problem to revise laws 3 or 4 times a year. The stability of administration affairs should be secured through the premeditated management of law that allows law revisions 3 or 4 times a year and the persons concerned should understood revised contents completely. 뉴타운사업은 서울시 강북지역, 구시가지와 강남지역 신시가지간의 격차에서 발생되는 지역간 불균형 해소차원에서 시작된 사업이다. 뉴타운사업은 본래 영국이 뉴타운법에 의한 뉴타운정책을 국가정책으로 채택함으로써 세계적인 도시정책이 되었다. 영국의 뉴타운 법에 의하면 뉴타운은 여섯 가지 특징을 지니는데 뉴타운의 인구는 일정수의 상한선을 두고 계획하며, 뉴타운은 자립자족적인 도시경제를 가지고 있고, 토지이용을 다양화하며, 개발제한구역이 도시주위를 둘러싸고 있으며, 단계적 개발을 계획하고, 토지를 공유화하는 것 등이다. 즉, 재개발사업은 거주민과 일정주거지역의 개발에 초점을 맞추고 있는데 반하여 뉴타운사업은 도시정비차원에 초점을 맞춰 수익성보다는 공공성에 주안점을 두고 있다. 이때 뉴타운사업 관련 법률을 상호비교하면 현행 뉴타운사업에 대한 문제점을 도출하고 개선방안을 제시할 수 있다. 뉴타운사업과 밀접하게 관련된 법규로서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 「주택법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「도시재정비촉진을 위한 특별법」 등과 서울시 주택조례, 도시 및 주거환경 정비 조례 등이 있다. 이러한 법률에 근거하여 주요한 도시정책으로 서울시, 도시기본계획, 주택종합계획, 뉴타운 사업지구와 지역균형발전촉진지구 계획, 도시·주거환경정비 기본계획 등이 있다. 이렇게 뉴타운사업과 관련된 법규들이 서로 얽혀있으나 뉴타운사업은 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 주요법적근거를 가지고 있다. 따라서 뉴타운사업의 근간이 되는 「도시 및 주거환경정비법」과 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 상호비교를 통해 뉴타운사업의 미래발전방향을 모색할 수 있다. 이를 위해서는 우선 지금까지 정비사업에서 발생한 재건축사업, 재개발사업, 도시환경정비사업의 법적쟁점을 탐구하여 이를 바탕으로 뉴타운사업의 문제점을 도출하여 뉴타운사업의 법제상의 개선방향을 제시하고자 하였다. 개선방향은 법개정 측면 7가지를 제안할 수 있었다. 첫째, 공정투명성의 제고로 「도정법」 시행령에는 사업시행 완료 후의 시설에 대한 평가가 규정되어 있으나 이 규정은 분양예정대지와 건축시설 추산액만을 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 평가토록 규정하고 있어 도시재개발에 따르는 최소한의 프리미엄이 무시되므로 토지건물 일체로 형성되는 계산적 가치를 추정하여 평가하여야 할 것이다. 따라서 종전방법은 건축공사비에 대하여 토지평가액을 과소평가하기 때문에 토지 등 소유자들의 불만소지가 있으므로 평가방식을 개선하여야 할 것이다. 또한 추진세력이 시공사와 결탁하여 추진세력으로 활동하는데 소요되는 비용을 조달하기 위한 채권·채무 관계를 형성하게 됨에 따라 이에 대한 부담으로 시공사 주도의 정비 사업으로 추진된다. 이러한 상황 하에서 시공사 등은 추진세력의 대여자금을 회수하기 위해 부당하게 공사비 단가를 높이고 공사이익을 극대화하는 등 제도적으로 많은 허점을 노출하고 있다. 그러므로 「도정법」 제84조의 보완을 통해 공정하고 투명한 사업관리를 추진함으로써 갈등요인을 해소하도록 해야 한다. 둘째, 조합운영 자금의 합리적 지원 문제로 조합설립 이전 단계에서 사업추진 주체 또는 추진위원회의 자금력 및 전문성 부족의 보완을 통한 이권세력의 개입을 초기에 차단하기 위하여 「도정법」 제63조 제3항, 제82조 제1항에 근거하여 도시·주거환경 정비기금의 적극적 활용으로 지자체의 심사를 거쳐 기금의 융자 또는 지원이 필요하다는 견해이다. 그러므로 현행 지방자치단체가 조성한 도시·주거환경정비기금의 사용이 거의 전무하므로 이를 적극 활용함으로써 주민들의 경제적 부담을 경감시킬 수 있고 공공의 지원기능을 강화할 수 있을 것이다. 셋째, 공공관리자제도의 보완으로 제도의 개선 방안이 마련되어야 할 것으로 보인다. 우선, 공공관리자 제도를 통해 과연 사업의 투명성을 확보할 수 있는지에 대해 우려의 의견이 있다. 이러한 점을 보완하기 위해서는 공공관리 업무 매뉴얼을 작성하고 이 매뉴얼에는 사업단계별, 관련자별 업무 처리내용과 규정 위반 시 관리자로서 취하여야 할 조치 등을 규정하는 것이 필요할 것이다. 다음으로 공공관리 관련자에 대한 교육을 통해 업무를 명확히 파악하도록 하고, 감사 및 감독기능을 강화하여야 하며, 한국토지주택공사나 SH공사도 내부 규정이 있지만 구청장 외의 공공관리자 비리에 대해서는 공무원에 준하여 처벌하도록 법령의 개정이 필요하다. 또한 공공관리자 제도의 정착을 위해서는 각 지방자치단체의 재정력이 중요한 요소이므로 재정력이 취약한 지방자치단체에서는 도입자체가 어렵다는 점이 지적되고 있다. 따라서 이를 시행하기 위한 적절한 재원마련 대책이 선행되어야 한다. 넷째, 회계처리의 투명성 확보 문제로 회계처리의 투명성 확보를 위해 실질적인 외부회계감사제도를 운영할 필요가 있다는 주장이다. 조합회계 감사인의 선정에 대한 권한을 관할 행정관청에서 행사하고, 조합의 규모나 조합원의 동의 여부에 관계없이 일정시기에 회계감사를 의무화할 법조문의 신설을 필요로 한다는 의견이다. 다섯째, 원거주민 및 세입자의 주거대책으로 현행 법조문에는 세입자의 주거안정대책과 임대주택 건설계획 등이 법 개정을 통해 체계적으로 규정되어 있으나 원주민의 재정착에 관한 조문은 없는 실정이다. 따라서 「재정비특별법」 상에 법조문의 보완이 필요하다는 제안이다. 여섯째, 정비 사업 전문 관리업체의 전문성 확보로 현재 정비 사업 전문 관리업자의 업무이행에 대한 책임규정을 보다 강화할 필요가 있다. 현재 정비사업 전문 관리업자의 핵심규정으로 등록 취소, 청문, 감독 등 벌칙조항을 정하고 있으나 정비사업 전문 관리 용역에 대한 이행보증의 의무화 규정이 없기 때문이다. 일곱째, 법 개정 시기의 조정으로 잦은 정책변화 또는 법 개정은 사업추진기간 및 사업성 확보에 중대한 영향을 미치게 되므로 중장기적인 정책마련이 필요하다. 따라서 관계법규에 대한 내용 개정도 시급을 요하는 경우가 아니면 일정한 주기를 유지할 필요가 있다는 의견이다. 경제사회의 환경변화가 급격한 점을 고려한다고 하더라도 년 3~4회에 걸쳐 법 개정이 이루어진다는 것은 문제가 아닐 수 없다. 년 1회 또는 년 2회 정도 제한적으로 법 개정이 이루어질 수 있도록 하는 계획적인 법제 관리를 통해 행정의 안정성이 보장되고, 현장 담당자들도 변경내용을 충분히 숙지할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

뉴타운事業地區와 連繫되는 基般施設 擴充方案 硏究 : 가재울 뉴타운事業地區 周邊道路 擴幅을 中心으로

이익범 명지대학교 부동산 유통경영대학원 2007 국내석사

뉴타운 사업의 문제점과 발전방안에 관한연구 : 서울특별시와 경기도 부천시의 비교를 중심으로

양호섭 가톨릭대학교 행정대학원 2009 국내석사

본 연구의 목적은 기존 주거환경정비사업의 비교를 토대로 서울시와 부천시가 역점적으로 추진하고 있는 뉴타운개발사업의 추진실태와 문제점에 대한 비교 분석을 통해 뉴타운개발사업의 개선방안을 도출하는 것이다. 본 연구의 목적으로 두 가지로 세분화 해보면 다음과 같다. 첫째, 서울시와 부천시 뉴타운사업의 추진과정을 분석하고 사회적 측면, 물리적 측면, 환경적 측면, 도시관리적 측면에서 문제점을 분석하는데 있다. 둘째, 문헌조사, 전문가 면담과 설문 등을 토대로 네 가지 측면에서 뉴타운개발사업이 지향해야 하는 정책목표와 추진방향을 제시하는데 있다. 본 연구는 광역지방자치단체로서의 서울시와 기초지방자치단체로서의 부천시의 뉴타운개발사업을 분석대상으로 하고 있다. 비록 양 자치단체가 분석수준은 상이하지만 분석대상으로 선정한 이유는 첫째, 뉴타운개발사업의 목표 중 하나는 지역격차 해소에 있다는 점, 둘째, 서울시와 부천시는 우리나라의 대표적인 뉴타운사업 추진지역으로서 사업추진과정에서 사회적 측면, 물리적 측면, 환경적 측면, 도시관리적 측면에서 다양한 문제점이 발생하고 있고, 셋째, 시간적으로 볼 때 서울시와 부천시 뉴타운개발사업은 비슷한 시기에 추진되기 때문이다. 선행연구 검토결과 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있었다. 첫째, 뉴타운과 관련된 연구는 주로 정책적, 제도적인 접근 방법을 통해 발생하는 문제점을 진단하고 해결방안을 제시하고 있는데, 주로 문헌적 고찰을 통한 이론적인 사안에 대한 논의를 중심으로 하고 있다. 둘째, 도시재생에 대한 국내 선행연구에서는 공공이 수행하는 각종 사업에 대한 개선 또는 공공이 성장관리 측면에서 재생사업을 수행하는 획일화된 재개발 사업에 초점을 맞추고 있다. 따라서 연구의 결과가 공공부문의 적극적인 참여 또는 공공부문이 관련 정책을 개발해야 한다는 등의 결론을 도출하고 있다. 셋째, 계획요인과 관련된 선행연구는 물리적 변화의 평가보다는 주로 거주민의 만족도 파악이 주를 이루고 있으며, 물리적 또는 주거만족도를 동시에 수행한 연구라 할지라도 연구자의 관심영역에 따라 제한적으로 연구가 수행되었다. 그러나 선행연구의 다양한 평가지표의 제시는 본 연구의 계획요인 및 평가요인 설정을 위해서 유용한 정보가 되었으며, 평가방법에 대한 기술도 연구별로 비교할 수 있는 시사점을 주고 있다. 본 연구에서는 앞의 선행연구들의 평가기준을 토대로 다음과 같은 평가계획요인을 선정하였다. 그러나 선행연구들이 단순히 계획요인별로 서술하는 연구방식을 넘어서서 AHP분석을 통하여 계획요인별로 가중치를 두어야 할 요인을 추출하였다. 분석결과 뉴타운 사업을 시행함에 있어 상대적으로 가장 중요한 요인은 주민만족도라는 것을 알 수 있었다. 다음으로 중요도가 높은 항목으로는 주민참여, 저소득층 배려, 주택 계획의 순으로 나타났다. AHP 분석결과의 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 뉴타운 사업을 시행함에 있어 계획요인들의 상대적 중요도를 파악할 수 있었다. 단순히 뉴타운 사업을 주거환경개선사업 및 노후주택 개량 또는 재개발 사업으로 생각할 것이 아니라 다양한 주민들의 욕구들이 존재하는 가운데 그 중에서 가장 우선적으로 주목해야 할 계획요인을 도출할 수 있었다. 둘째, 종합 중요도 분석결과 주거만족도가 가장 중요한 요인으로 분석되었다. 뉴타운 사업이 주택의 개량이나, 대규모 재개발사업으로만 진행될 경우 외형적인 도시의 모습은 변화할 수 있으나 주민들의 주거만족도를 고려하지 않고 사업을 진행할 경우 자칫 실패한 개발사업으로 전락할 가능성을 예측할 수 있었다. 셋째, 주민들의 주거만족도를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있었다. 즉 다른 하위항목들 중에서 높은 중요도를 가진 계획요인을 우선적으로 고려하는 것이 필요하다. 주민참여를 통하여 뉴타운 사업계획을 모색하고, 주택의 개발에 있어 철저한 사전준비를 통한 계획을 수립하고, 저소득층을 함께 고려할 수 있는 사업으로 추진된다면 성공적인 사업을 진행할 수 있을 것이며 아울러 주민들의 만족도를 높일 수 있는 방안이 될 수 있을 것이라는 예측을 할 수 있었다. This research aims to analyze the current status of the 'New-Town Development Plan' which has been implemented mainly by 2 Cities of Seoul and Bucheon, compare it with the existing 'Residential Environment Maintenance Plan', and provide ways to improve the 'New Town Development Plan' . Two main goals of this research paper are 1. To examine how the 'New-Town Development Plan' has been implemented by Seoul and Bucheon, and analyze the problems of the plan in social, physical, environmental and city managerial perspectives. 2. To propose desirable objectives and direction of this plan by executing literature review, interview and survey with the experts in this field. The target of the analysis is the 'New-Town Development Plan' implemented by Seoul City as local governments, and Bucheon City as municipal government. Despite the difference in the level of local government between Seoul and Bucheon, two cities have meaningful similarities for analysis such as 1. One of the goals for 'New-Town Development Plan' is to minimize the disparity between the cities 2. Both Seoul and Bucheon, as representative cities of the plan, have been experiencing various obstacles while implementing the plan. 3. The plan have been performed in both cities during the similar period of time. Analysis of existing research papers can be summarized as follows; 1. Majority of existing researches on New-town development plan have been focused on finding the problems and answers of the plan by policy and institutional approach. And they mainly have been centered on theoretical approach through literature review. 2. Existing researches on City Rejuvenation have been focused on various plans for improvements or the uniformed redevelopment plan for growth management which have been implemented by the public sector. On the whole, these papers conclude that the public sector has to get actively involved in the plan and produce related policies. 3. Researches on planning elements are mostly centered on the satisfaction level of the residents rather than on evaluation of the physical changes. Even some of the researches studied both of physical changes and satisfaction level of residents show limits to the extent where the papers are interested in. Analysis of existing papers, however, offer meaningful information for designing the planning elements and evaluation elements of this paper, and give hints at research method for evaluation. Based on the evaluation standards of the aforementioned papers, this paper utilized the 'evaluation planning elements'. In using 'evaluation planning elements', while existing papers have been stopped at simply describing planning elements, this paper have adopted AHP and found out elements to add extra weights on planning elements. The analysis shows that the satisfaction level of residents is the most critical element for 'New-Town Development Plan'. The others include participation of residents, encouragements for low-income residents, and housing plan. AHP analysis provides following significance. 1. Comparative importance of planning elements for New-Town plan have been found out. This means it is crucial to prioritize the planning elements, and not to consider New-Town plan just as residential environment maintenance plan, old housing reform or redevelopment plan. 2. New-Town Development Plan as a housing renovation or as a redevelopment plan can always transform the external shape of the city. But without considering the satisfaction level of residents which plays the most important role for New-Town Development Plan, New-Town Development Plan can risk turning out to be a failure. 3. Ways to increase the satisfaction level of residents have been discovered. That is, it is very important to prioritize the planning elements. Active participation of residents in designing New-Town development, thorough preparation for housing development, and careful consideration for low-income residents would help to guarantee a successful outcome of the plan.

경기도 뉴타운사업의 특성분석 연구 : 경기도와 서울시 뉴타운을 중심으로

박재언 서울시립대학교 2009 국내석사

국문초록 경기도 뉴타운사업의 특성분석 연구 도심부와 기성시가지 등 쇠퇴한 지역의 물리적인 환경을 개선하고 사회·경제·문화적 활력의 제고를 목표로 하는 도시재생은 21세기 도시의 중요한 화두 중 하나이다. 이에 정부는 도심 내 주택공급의 기반을 구축하고 도시활성화를 도모하기 위하여 2003년 7월 주거환경개선과 도시정비에 제한이 있었던 주택재개발, 주택재건축, 주거환경개선사업 그리고 도심재개발사업 등을「도시및주거환경정비법」으로 단일 법령화하였다. 또한 2005년 12월에는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위한「도시재정비촉진을 위한특별법」을 제정함으로써 쇠퇴하고 있는 도심과 기성시가지의 정비촉진 및 지원을 위한 제도적인 기반을 마련하였다. 사실, 뉴타운사업의 시작은 서울시가 민간주도의 개발로 인한 난개발의 문제점을 개선하고 강남과 강북의 지역불균형을 완화하기 위해 시행한 새로운 “기성시가지 재개발방식”이라고 할 수 있다. 그러나 지역불균형을 위한 실질적인 공공지원(재정지원, 파트너십 형성, 민간투자유치 등) 보다는 민간에게 사업성 위주의 도시정비사업에 의존함으로 사회․ 경제․ 물리적 환경개선을 포함한 종합적인 뉴타운사업을 실현하지 못하고 있다. 최근 도시개발의 패러다임은 개발중심의 논리에서 탈피하여 도시공간의 재생과 기능회복으로 전환되고 있으며 개별 사업단위 중심에서 광역단위 정비사업으로 이행되고 있다. 특히, 경기도와 같이 도시의 규모가 다양한 도시에서는 획일적인 도시개발방식에 따른 부작용을 해소할 수 있는 새로운 도시정비수법이 필요하며, 이 같은 수법을 현실화할 수 있는 구체적인 개발방식 마련의 필요성이 강하게 제기되고 있다. 뉴타운사업은 기성시가지가 노후불량한 지역과 함께 양호한 지역이 공존하는 지역적 특성을 보이고 있는 대상지에 대한 구체적인 분석을 통해 다양한 개발방식에 의한 노후․ 불량지역를 체계적, 일체적 개발을 유도할 수 있는 방안으로 기성시가지의 광역적 기반시설까지 확충할 수 있게 되었다. 하지만 지역별 특성을 살리기 보다는 뉴타운사업이 먼저 시행되고 있는 서울시의 계획적 모델을 지역적 특성이 상이한 도시에 적용하는 것은 한계를 지닐 수 밖에 없다. 현재 재정비촉진사업이 도입된 지 2년 정도에 불과하기 때문에 아직까지 사업시행단계의 문제점보다는 지구지정을 하거나 계획수립 단계에서의 문제점에 대하여 구체적으로 뉴타운사업의 과정속에서 어떻게 진행되고 있는가에 대한 실증적인 분석은 미흡한 상황이다. 본 연구에서는 뉴타운사업이 먼저 시행되고 있는 서울시와 경기도의 사업추진현황 및 계획적 내용을 살펴보고, 뉴타운사업과 관련된 문헌과 토론회 등에서 제기된 문제점들을 종합 정리하여 재정비촉진사업에서 예상되는 문제점들을 내용분석방식(content analysis method)을 활용하여 도출하고, 도출된 문제점들을 토대로 경기도내 총괄계획팀를 책임지고 있는 전문가(MP) 설문조사를 실시하였다. 현재의 지역적 특성을 반영하여 계획적으로 접근하고 있는가를 실증분석 한 결과와 특성분석을 통해서 경기도 뉴타운사업의 성격은 주거의 질 향상, 주거환경개선과 더불어 도시공간구조 개조사업의 성격과 주택공급 활성화 관점에서 차이가 있었다. 본 연구는 재정비촉진계획상의 계획적 내용을 비교 평가함에 있어 서울시 및 경기도 재정비촉진계획상의 물리적 계획 자료에 의존하고 있어 다른 사회, 경제, 환경적 요인들은 고려하지 않은 한계점을 가지고 있다. 앞으로, 본 연구가 뉴타운의 실현가능성 측면에서 재정비촉진사업으로 기성시가지를 정비하고자 하는 중․ 소규모의 도시에 영향을 줄 것으로 판단하고 재정비촉진사업이 지속적이고 안정적으로 시행될 수 있도록 기초자료로서 도움이 될 것이라 생각된다. 주요어 : 뉴타운사업, 기성시가지, 지역특성, 총괄계획팀, 재정비촉진계획 Abstract Analysis on the Characteristics of the New Town Project in Gyeonggi province Park, Jae-Eon Department of Urban Planning Graduate School of University of Seoul 'The Urban Regeneration' for improving environment of the deteriorated area such as urban centers, established regions and for toning up social, economic and cultural breath is one of the most important urban issues in 21th centry. For building the infrastructure of house supplying in the urban center and promoting the urban vitalization, the government established the single law「Act On The Maintenance And Improvement Of Urban Areas And Dwelling Conditions for residents」including redevelopment of houses, reconstruction, residential environment improvement, redevelopment of urban regions in July 2007 In addition, the government establishes「Special Law For The Accelerating Urban Renewal」for expansion of infrastructure and restoration of city function in December 2005 to enact the city and the older declining urban area for the promotion and maintenance of a system of foundation. In fact, the start of “New Town Project”seems to be the recent “redevelopment of established urban regions”for improving the matters of development thoughtless of the environment and for relieving disproportion of north and south of Seoul. However, it is difficult to make realize the comprehensive New Town Project including social, financial, physical environment improvement as depending on the individual region redevelopment project rather than the helpful support such as financing support, making partnership and individual investment call for regional disproportion. Recently, the paradigm of urban development is changed from contradiction focused on development to regeneration and function recovery, and from individual project to wide housing redevelopment project. Especially, the new method of urban regeneration is needed in where the scale of city is various like Gyeonggi province to solve side-effects followed by equal method of urban development. And the necessity of housing redevelopment method is strongly proposed. New Town Project, through the analysis about the regional character of the subjective area in where old district and fine district are coexisted, could build wide infrastructure in established regions, due to an inducing way of various development methods in the older declining area. However, rather than toning up regional special quality, applying the project model of Seoul city where the New Town Project is already operated to another different city has a problem and a limit. By the reason that the Redevelopment Promotion Project has been only about two years, the demonstrative analysis about the matter of project operating and project planning in process of the new town project is something to be desired. This study observed progressing project and planning contents of Seoul and Gyoeng-gi province in which new town project started already and derived some predicted matters of Redevelopment Promotion Project through content analysis method matters of documents and a forum, and operated questionnaire to Master Planners who have responsibilities about master planning team of Gyoeng-gi province. Through the analysis result reflecting the current regional characteristics and the special quality analysis, new town project in Gyeong-gi province has differences for upgrading quality of house, environment and for remaking city space structure. This study just focused on the row documents of Seoul and Gyeong-gi province, so it has a limit not considering society, economy, environment factors. This study will influence for small and medium cities to rebuild established region and be a helpful document to make Redevelopment Promotion Project continuous and stable way. Key-words : New Town Project, established region, regional character, master planning team, Redevelopment Promotion Project

뉴타운사업의 원주민 재정착의 영향요인에 관한연구 : 소사뉴타운사례를 중심으로

문현수 가톨릭대학교 행정대학원 2009 국내석사

뉴타운 개발방식은 종래 민간주도의 개발이 도시 기반시설에 대한 충분한 고려 없이 실행되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 도입한 새로운 기성 시가지 개발 방식으로, 노후 불량주택 밀집지역 등을 포함한 인근의 동일 생활권에 대해 공공부문이 종합개발계획을 수립하고 도시기반시설은 공공부문이 계획에 따라 추진하는 광역도시개발의 사업이라고 할 수 있다. 하지만 본격적으로 뉴타운사업 시행으로 기존주택이 철거되면서부터는 원주민들의 이주로 중소형 주택가격과 전세가격까지 상승하기 시작했다. 또한 대부분이 중소형인 저렴한 주택밀집지역을 대량으로 멸실시키는 반면, 중대형 위주의 아파트를 공급함에 따라 원주민의 재정착이 사실상 불가능해 오히려 주거여건을 악화시켰다는 비판이 일고 있다 또한 “도시재정비 촉진을 위한 특별법”의 시행으로 주민의 찬성 여부와 관계없이 사업지구의 선정과 시행이 가능함에 따라 원치 않는 이주민이 발생할 수 있다. 실제로 뉴타운사업의 원주민 재정착률은 시기별, 사업별로 차이가 있지만, 많은 사례를 조사한 결과 평균 20~30%에 머무르는 것이 현실이다. 특히 세입자의 재정착률은 15%에 불과한 것으로 보고되고 있다. 이러한 공공성을 확보하지 못한 뉴타운사업은 계속해서 원주민들을 다른 지역으로 추출해낼 것이며, 굳이 재산권의 문제를 들지 않고서라도 강제적 이주라는 점에서 원주민들의 재정착 문제를 비롯한 권리는 지켜져야 마땅하다. 뉴타운사업과 관련한 기존의 선행연구들은 주로 뉴타운사업의 효율적 추진을 위한 정책 · 제도적 측면에 한정되어 왔으며, 최근에 들어서야 세입자 대책에 대한 문제점과 뉴타운 사업지구 주민의 선호 주택유형 등 거주민에 초점을 맞춘 연구가 수행되고 있다. 지금까지는 뉴타운 사업에 대한 거주민의 평가가 사업성과의 매우 핵심적인 사항임에도 불구하고 그 연구는 미흡했다고 할 수 있으며, 이에 대한 연구가 필요한 시점이라 할 수 있다. 이러한 문제의식에서 출발한 본 연구는 가계경제, 주거환경, 사업신뢰, 지역공동체, 도시물리의 5가지 측면에서 원주민이 뉴타운사업 이후 재정착하는데 영향을 미치는 요인을 검증하고자 하였다. 본 연구에서는 이에 대한 해결방안을 제시하기 위해서 원주민 당사자들이 인식하고 있는 재정착하기 위한 영향요인들이 무엇인지 파악해 보고, 재정착율을 높일 수 있는 정책방안을 제시하고자 하였다. 본 연구는 내용적으로 다음과 같은 범위로 분석을 한정하였다. 첫째, 소사지구에 실거주인이며 가옥주를 대상으로 뉴타운사업 완료 후 재정착에 미치는 영향요인을 분석하였으며, 따라서 세입자 및 가옥주이면서 타 지역 거주인은 분석대상에서 제외하였다. 둘째, 뉴타운 사업에 대한 여러 선행연구들과 이론에 대한 문헌연구를 기반으로 뉴타운사업에 있어서 원주민 재정착에 미치는 영향요인을 도출 하였으며, 이를 토대로 이론적 분석틀을 설정하였다. 셋째, 설문조사의 응답 결과를 토대로 사회과학 통계패키지 프로그램인 SSPS(version 15.0)를 이용하여 요인분석(Factor Analysis)을 실시하였으며, 구조방정식모형을 도출하기 위해서 AMOS(version7.0)프로그램을 이용하여 분석하였다. 뉴타운사업의 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과, 원주민 재정착에 직접적 영향을 미치는 요인으로 가계경제적측면, 주거 및 도시환경적측면, 사업신뢰적측면의 요인이 있음을 확인할 수 있었으며 특히 가계경제적측면의 경우에는 원주민 재정착에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 주거 및 도시환경측면이 큰 영향을 미치고 있음을 확인할 수 있었다. 한편 각각의 독립변수들 간의 상호영향을 미칠 것으로 예상했던 경로는 아주 미비한 영향을 미치는데 그쳐 간접적 영향을 미치지는 못하는 것으로 분석되었다. 이상의 분석결과는 뉴타운사업의 원주민이 재정착하기 위해서는 추가분담금과 주거비부담 같은 가계경제적부담을 줄여주는 것이 시급함을 시사하고 있다. 추가분담금과 주거비는 전적으로 사업을 통한 주택의 평수, 층수와 관련된 주택규모와 연결된다. 민간주도의 재개발방식의 경우 조합에 의한 수익사업이기 때문에 추가분담금을 많이 부담하더라도 더 넓은 평수와 높은 층수를 시공하려고 한다. 그러나 뉴타운사업의 경우 해당 지역 주민들의 소득수준이 다양하고, 가구원수에 따라서도 희망하는 주택규모가 다양함에도 불구하고 실거주민들의 수요에 맞는 주민 중시형 재개발이 이루어지지 못하고 있는 현실이다. 때문에 재정착의지가 있는 원주민일지라도 경제적인 부담을 감당하지 못해 재정착하지 못하는 문제가 발생한다. 공공성을 확보하기 위해서는 정부기관의 참여도 중요하겠지만 실질적인 원주민 재정착률을 제고하기 위해서는 주민의 수요에 일치하는 뉴타운사업이 이루어져야 하겠다. 반드시 뉴타운사업이 아니더라도 여타 재개발, 정비사업 등 원주민의 이주가 불가피한 사업들은 원주민의 재정착률을 향상시키기 위한 조치 또는 제도적 지원을 마련해야 할 규범적인 의무가 있다고 할 수 있다.

뉴타운사업의 원주민 재정착률 제고방안에 관한 연구 : 서울시 길음ㆍ은평뉴타운 지구를 중심으로

강성호 안양대학교 일반대학원 2011 국내석사

본 연구는 뉴타운사업의 진행과정에서 원주민 재정착 제고를 위한 논문으로써, 선행연구를 토대로 재정착에 미치는 영향요인 및 앞서 제기되었던 제고방안을 알아보고 현재 추진되고 있는 사업 중 준공이 완료된 길음,은평뉴타운 지구의 사례분석을 통해 물리적인 정비만이 아난 주민 참여를 통한 뉴타운 사업의 원주민 재정착관련 문제점을 해결할 수 있는 구체적인 정책적 제언을 하는데 그 목적이 었다. 뉴타운 사업은 가속화되는 강남북지역 불균형의 해소와 개별 재개발로 인한 기반시설의 부족현상의 해결을 목적으로 2002년 「서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례」에 의해 시작되었으며 2005년「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 제정으로 뉴타운사업이 활발히 진행되었다. 현재 우리나라의 뉴타운사업은 총 69 개 지구가 지정되어 았으며,그 중 서울시는 26 개 지구가 지정되어 었다. 뉴타운사업의 진행과정을 살펴보면 대부분 동시다발적인 지구지정과 전면철거형 정비방식으로 진행되고 았어 이로 인한 다양한 문제점이 발생하고 있다. 그 중 원주민 재정작 문제가 가장 심각한 문제로 인삭되고 있으나 현재 선행연구들을 살펴보면 뉴타운사업의 원주민 재정착률을 제고하기 위한 연구는 많지 않은 실정이다. 이는 뉴타운사업 중 입주가 완료된 지구가 적고 현재 다양한 문제로 인해 사업이 지연되고 있기 때문이다. 길음,은평뉴타운은 원주민 재정착률의 차이가 분명한 두 지역을 사례 지역으로 선정하여 사업개요,사업방식,개발매경,추진주체 등의 내용을 통해 두 지역의 특성을 도출하였다. 또한,원주민과 전문가의 설문조사를 통해 전면철거형 사업방식, 동시다발적인 사업의 진행, 공공의 재정적 지원미비, 기존 커뮤니티의 해제 등을 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인으로 분석하였다. 분석을 통한 연구의 결과는 뉴타운사업에 있어서 원주민의 재정착에 미치는 문제점을 사업방식,정책ㆍ재정적 지원,주민참여 및 커뮤니티관리의 부재 등을 주요 요인으로 설정하고 이를 해결하기 위한 방안으로 점진적이고 순차적인 사업의 진행 현재 진행 중인 사업의 조사 및 분석을 통한 전면 중지 및 취소, 저소득 세입자를 위한 재정적 지원, 원주민사전조사를 통한 지원방안의 구체화,커뮤니티 유지를 위한 원주민주거 단지의 조성 등의 방안을 제시하였다. 향후 연구과제로는 뉴타운사업에 대해 보다 다양한 요인들을 분석하여 원주민 재정착률을 제고할 수 있는 방안을 마련하여야 한다. 또한 향후연구에서는 현재까지 꾸준히 논의가 되고 있는 원주민의 범위설정에 대해 현실적으로 적용 가능한 기준이 마련되기를 기대해본다. This research is a thesis covenng strengthening resettlement of original residents in the process of the new town business. The purpose is to examine the factors having influence on resettlement on the basis of precedent researches, and methods for strengthening that were previously proposed. And to provide specific political proposals not only to provide physical maintenance through performing case analysis on the Gileurn!Eunpyeong new town district, but also to resolve issues regarding resettlement of original residents in the new town business through participation of residents The new town business began in 2002 in accordance with I" Ordinance related to providing support for balanced development between Seoul districtJ with its purpose to resolve the shortage of infrastructure due to individual redevelopment, and to resolve unbalance accelerating in the Gangnam/Gangbuk district. 2005, in accordance with the revision of I" Special Law for the Accelerating Urban RenewalJ , the new town business has been progressing actively. Currently, there are total of 69 districts designated as the new town business in Korea and 26 districts are located in Seoul. Observing the process of the new town business, most of the districts are being designated simultaneously and are being renewed based on a method of entirely tearing down for maintenance. Due to such process, diverse issues are being raised. Of these issues being raised, the issue related to the resettlement of original residents is being cognized as the most critical issue. However, observing the precedent researches, not so many researches have been performed to strengthen the resettlement of original residents in the new town business despite such status. Gileum/Eunpyeong new towns have been selected as the subjects since they indicate a significant difference in resettlement of original residents. From these two districts, particularities were deducted through examining business outline, business method, development background, and main agent promoting business. In addition, through a survey of original residents and specialists, business method of entirely tearing down, simultaneous processIng of business, insufficiency of public financial support, and break up of existing community were analyzed as factors having influence on resettlement of original residents. As analytical results, with regards the issues having influence on resettlement of original residents in the new town projects, policy, financial support, lack of resident participation and community management were selected as main factors. To resolve such issues, gradual and consecutive progress of business, overall suspension/cancel of currently running business through examination/analysis, financial support for tenants with low-income, actualization of supporting methods through advanced observation on original residents, and establishment of complex for original residents I residency to maintain community were proposed as measures. As future research projects, diverse factors related to the new town business must be analyzed to establish measures to strength resettlement of original residents. Additionally to say in future researches, a standard which can be actually applied to the range setting of original residents, an issue which has been steadily raised up to this point, is to be established.

도시환경정비사업에 관한 실증 연구 : 전농·답십리 뉴타운사업을 중심으로

정성영 경희대학교 행정대학원 2012 국내석사

본 논문은 서울시 도시환경정비사업의 일환인 서울시 뉴타운 사업의 문제점 해결방안에 관한 연구로서 현재 서울시에서 진행되고 있는 뉴타운 사업에 대한 종합적인 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다. 또한 본 연구는 지역의 문제점에 의하여 지연되고 있은 뉴타운사업에 대해 향후 사업이 시행 초기보다 더 경제적이고 효율적으로 시행될 수 있도록 하는데 그 연구의 목적이 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 본 연구에서는 관련 문헌의 조사를 통한 이론적 정리와 서울시 뉴타운 사업의 실태를 고찰하고 이를 위해 뉴타운 사업 대상지역 주민의 인식과 태도에 대한 실증분석을 통하여 뉴타운 사업의 실체를 규명하고 구체적인 문제점들을 도출 하고자 하였다. 서울시 뉴타운 사업 시행 전 도시 정비 사업은 도시 및 주거 환경 정비법에 의한 재개발‧재건축사업으로서 공공환경에 대한 배려 없이 주택공급에 목적을 두고 있었으며 개발지역 내 구역의 위치 및 특성을 고려하지 않고 개발이익 극대화를 지향하는 개발 사업을 추진하였으며 이로 인하여 도시기반시설 부족 등의 문제점이 있었다. 우리나라의 경제개발에 따른 인구의 도시 집중과 도시화로 도시의 주택난 해결과 노후 불량주택의 정비 사업을 하기 위하여 지난 80년대부터 시작되어 현재까지 계속되어 온 도심재개발은 주로 도시기능의 현대화와 부족한 주택공급이라는 목표아래 재개발 그 자체가 철거개발을 통한 주택공급과 업무용건물의 생산에 주력해 왔으며 지역의 합동재개발사업을 통해 많은 양의 노후·불량주택들을 정비하였다고 할 수가 있으나 불량주택이 밀집되어 합동재개발이 필요한 지역의 개발 사업은 사실상 대단위로 재개발사업을 시행한 곳은 몇 군데 밖에 사업을 시행하지를 못하였다. 도시재정비사업의 효과는 노후‧불량주택을 정비하고 지역을 새롭게 재생시키는 사업으로서 주택 및 건설 산업 활성화와 경기부양 효과를 도출하는데도 그 목적이 있다. 그리고 도시기능을 회복 주민 편의 시설화로 회복하고 친환경적인 주거공간을 건설하여 슬럼화방지라는 공공성을 중요시 하면서 주택의 소유자 입장에서는 경제적 이익의 추구를 하며 이러한 경제적 이익이 보장되지 않으면 재개발사업 시행자체가 곤란하고 사업자체가 장기적으로 지연되는 상황을 초래하고 있다. 그러므로 그동안의 도시 환경 정비 사업을 주거환경정비로 단순하게 사업을 추진하였으며 도시의 환경과 도시의 기반시설과 주민의 편의시설에 접근하는 방법과 주택소유자의 경제적 이익을 보장하는 도시구조개편의 도시를 정비하는 도구로 바라보는 정책과 시각은 부족하였다. 따라서 뉴타운 사업은 재개발사업의 성숙한 성장을 위해 공공성을 지닌 도시계획사업으로서 주민들의 능동적 참여와 재정착을 위한 방안을 모색하는 것이 시급한 과제라 할 수 있을 것이다. 이에 뉴타운 사업은 서울의 강남북 간의 균형발전 차원에서 시작된 사업이다. 상대적으로 낙후되어 재개발이 불가피한 강북지역을 개발하여 서울의 균형발전을 도모하고자 하는 취지이다. 그러므로 기존 민간에 의해 소규모로 추진되던 재개발사업이 도시기반시설에 대한 충분한 고려가 없이 이루어져 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위하여 적정규모의 생활권역을 대상으로 종합적인 계획에 따라 도시기능을 증진하기 위해 추진하는 개발 사업이다. 그러므로 서울시 뉴타운 사업은 공공부분 역할 증대, 적정 생활권역별 계획적 개발을 통한 다양한 도시개발방식을 활용한 광역적 개발로 효율적이고 체계적인 사업추진에 그 목적이 있다. 서울시 뉴타운 사업은 2002년 은평, 길음, 왕십리 뉴타운 시범사업을 시행으로 이후 서울시 전역에 학대되어 2003년 2차 뉴타운지구 12개 지구, 2005년 3차 뉴타운지구 11개 지구 등 서울시내에 26개 뉴타운 지구가 지정이 되어 있다. 그리고 서울시에서는 2012년까지 총 26개소에 걸쳐 뉴타운 사업이 완료된다고 했으나 현재 개발지역의 주민의 이해관계와 사업추진일정의 변경으로 예정대로 사업진행이 어려운 상태이며 이것이 서울시 뉴타운 사업의 문제점이 되고 있다. 본 연구에서는 이러한 문제의식을 토대로 기존의 재건축, 재개발사업의 장단점을 비교, 분석하였다. 그러므로 새로 추진되는 뉴타운 사업의 경우 다양한 권리주체간의 갈등을 해소 하고 원활한 사업을 진행하기 위하여 뉴타운 사업의 개발주체인 주민의 이익이 우선되는 공영개발방식으로 추진되어야 한다. 또한 전면철거 후 획일적인 아파트 건설로 인한 단조로운 조경이 아니라 주거 생활 권 단위로 특성을 살리는 방향으로 추진이 되어야 하고, 안전하고 쾌적한 주거환경개선을 위한 휴먼타운 사업, 날로 증가하는 1-2인 가구의 주거 안정을 위해 마련되는 도시형 생활 주택의 활성화 등의 개발 사업의 다양화를 통하여 지역의 고유성과 커뮤니티를 유지하면서 개발을 하여야 한다. 이렇게 서울시의 뉴타운 개발 및 균형개발 촉진사업이 차질 없이 진행되기 위해서는 정부의 부단한 노력과 뉴타운 사업 지역주민과 각계각층의 지혜를 모으고 경제적 특성과 동일 생활권이라는 동질성을 감안한 커뮤니티 중심의 사업으로서 공공에서 지역의 발전 방향을 제시하면서 주민과 함께 지역문제를 인식하고 생활 주거지정비를 추진하여 함께 잘사는 새로운 방식의 사업시행이 되어야 할 것이다. A New Town Project is mainly designed for development between Gangnam area and Gangbuk area. It promotes well-balanced development of Seoul by improving Gangbuk area which relatively way behind. The existing smaller redevelopment projects in private sector runs without adequate consideration of city’s infrastructure and it leads thoughtless development for the city environment. To solve these problems, a New Town Project proceed with a comprehensive plan aimed at appropriate sized regions to improve unban functions. City of Seoul announced 26 New Town districts which will be completed by 2012. However, interests of the local resident conflict and schedule of development project changes often. So way behind schedule, difficulties in progress lead many side effects. This study is focused on solutions for problems of New Town Project, which part of Urban Environment Renewal Project of Seoul. This paper suggests overall problems and solutions of New Town Projects. A New Town Project is postponed by various problems and local issues, so this study aims for helping in operation more effective and economically than initial stage. For achieving this goal, this paper analyzes current problems and improvements of New Town Project through advanced research of related references and empirical study of recognition and attitude of local residents. A New Town Project is ongoing development, so settlement conflicts among various subjects of rights will be needed. Also, it must proceed smoothly in method of public managed development for giving priority to local residents. After overall pulling down of each district, projects must carry plans for achieving each residential unit’s characters well rather than monotonous design of standardized apartment complex. Each Project is needed to maintain identity of local districts and its community through diversification of development projects, such as Human Town Project which promotes safe and clean housing environment, boosting urban housing development for single person household or small families. To achieve several goals as above, government need to make a greater effort unceasingly with helping local residents of targeting area. Each project is precisely considered to make communities with each economic characters and advantage of same living space. So, government must suggest development direction for each district, recognize current local issues with residents, and make progress for housing area renewal to live together through the whole new way of development.

서울시 뉴타운개발과정에서 주민참여 활성화에 관한 연구

온일근 서울시립대학교 도시과학대학원 2007 국내석사

뉴타운개발은 종전의 단위사업별 계획수립 및 사업추진 과정에서 나타난 여러 가지 문제점을 개선하기 위해 생활권단위를 하나의 계획권으로 통합하여 도시구조의 정비와 더불어 다양한 세대와 계층이 더불어 살아가는 커뮤니티 조성사업이다. 지금까지 도시의 구조는 주민과 구청간의 이해의 대립, 주민간의 개발 방향에 따른 대립, 이권에 따른 대립 및 각종 부조리, 계획안의 오류, 대상지 분석의 오류 등 수많은 시행착오로 복잡해진 것이 사실이다. 또한 그 과정에서 개인의 권리가 규제됨으로써 갈등의 소지가 내재되어 공사간, 주민간의 이해관계가 복잡하고 다양하게 얽혀 물리적·사회경제적 측면에서의 각종 문제점이 발생되었다. 뉴타운개발 역시 이런 문제점이 개선되지 않고 그대로 답습하고 있어 본 논문에서는 이의 해결을 위해 주민참여에 대한 다각적인 검토를 통해 주민참여 활성화 방안을 제시하였다. 본 연구에서는 뉴타운개발의 성패가 주민참여에 있으므로 이미 현실화 되어 있는 문제점을 개선하여 주민참여를 활성화하기 위한 방안을 다음과 같이 제안하였다. 첫째, 주민을 위한 공공의 역할 증대의 수단으로 공공의 지원체계를 구축하고, 공사간 파트너십 체계를 확립, 공공의 지원을 확대하여야 한다. 또한 주민참여의 제도적 실천방향을 설정하여 의견조사는 쌍방향 참여방법으로 시민단체 등 제3의 기관을 활용하고, 주민설명회 및 공청회는 계획단계별로 개최시기를 규정하되 참여형태는 완전 공개토론 형식으로 현장에서 직접 주민들이 접할 수 있도록 개선 하여야 한다. 둘째, 주민의 인식제고를 위해 교육 프로그램을 만들어 당해 지역 자치센타를 활용하여 체계적인 교육을 실시하고, 개발행위나 건축허가 제한 시점을 타당성 검토와 동시에 제한할 것과 언론의 보도는 자치구의 공보부서의 확인을 거치도록 하여 추측성 보도로 인한 부작용이 발생하지 않아야 한다. 셋째, 민간의 사업적 경험과 재원조달 능력을 활용한 제3섹터 방식의 민관합동에 의한 사업방식과 공공서비스의 민간위탁을 통한 민간주체를 활용하는 방식을 도입하여 주민의 참여방안을 보장하여야 한다. 넷째, 홈페이지 운영을 반드시 피드백 과정을 거치도록 하고, 주민참여와 학습은 해당 지역 자치센타의 정보화 기능을 활용하여 주민들이 정보를 확인하고 참여하는 학습이 선행 하여야 한다. 다섯째, 뉴타운지구 내 구획별 단위 책임제를 통한 주민 대응창구를 마련하여 종합적으로 관리하고, 주민공동체의 자율적 활동지원 프로그램 통해 자발적 의견 통합과 주민을 대표하여 공공과 협의가 가능한 조직을 구성하여 계획의 효율성 및 연속성 그리고 신뢰성을 확보하여야 한다.

뉴타운 사업이 주변지역 전세가격에 미치는 영향 분석 : :길음뉴타운 주변 아파트 단지를 중심으로

이정목 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

Since its very first New Town pilot project, Seoul city has designated a total of 26 project districts to implement more such projects. The benefits of these New Town projects were that they provided pleasant residential environments, but they also brought about problems of rise in deposit and rent prices etc due to the mass elimination of houses. As a measure of prevention to such issues, Bucheon city decided to apply aquota system to limit the amount of licensed projects to an appropriate quantity. In addition, the expectation of rise in housing prices due to the designation of an area as a New Town project district may also influence change in the key-money lease, or lease,prices of surrounding areas. This study pays attention to such points to analyze the influence that each step of a New Town project has on the lease prices of its surrounding neighborhood. The subject district of study is Gil-Eum New Town, which is near completion in each of its project phases. The method of study first utilized a time series analysis model to observe the effects that the project had on the neighboring apartment lease prices at each stage such as the designation of a project district, beginning construction, completion of construction etc. Amongst the time series analysis, intervention analysis was applied using the designation of a project district, beginning construction, and completion of construction as the event variables. Second, a panel data analysis was conducted to analyze the change of lease prices in nearby areas in relation to the geographical distance from the New Town project district. The overall analysis results can be summed as follows. In principal, concerning the effect of designation of a project district, results showed that for apartments located within 1 km from the New Town project district, lease prices either dropped or stalled in growth. This phenomenon was more prominent in the case of apartments with less than 60 ㎡ dwelling exclusive area. This can be understood as the rise of expectation in profit from sales due to the designation of the project district. As expectations upsurge, so did the sales demand and it can be deduced that particularly as houses with investment purposes increased the rent supply, including leases, also increased. The effects of the beginning of construction was that the lease prices of apartments within a 1 km radius of the area increased andthat, as in the effect of designation of a project district, this phenomenon was more noticeable in apartments smaller than 60 ㎡ in dwelling exclusive area. This can be accounted to the increase of lease demand in the neighboring areas due to a mass elimination of houses in the designated New Town project district. A plausible scenario of explanation is that those being relocated were not affluent enough and so the lease prices of smaller unit size apartments saw an increase while most people probably moved to relatively cheaper detached or multiplex houses. With the completion of construction, it was the lease prices of apartments located further away that stabilized rather than those within a 1 km radius of the districtthe latter saw an increase in prices. It can be deduced that the improved residential environment resulted in migration to the New Town project district. However it can be inferred that there was not much effect on the return of original residents who had moved out of the project district. The policy implications through this study are as follows. First, restitution of development gain and other methods of minimizing expectations of increase in housing value must be ordered to restrict excessive price inflation of the houses in designated project districts. Second, since the beginning of construction is the point when the lease prices rise, the designated project districts must be dispersed, projects implemented step-by-step, and various housing aid systems should be provided for the original residents and tenants. This study has the following limitations. First, the housing prices were not considered, making it difficult to analyze the reasons for change in lease prices from varied perspectives. Second, consideration of diverse factors such as government policies and social aspects is necessary, and the study should be conducted with such factors in mind. Third, this study limited its scope to apartments but it is recommended that the leaseprices of other varied housing types such as detached and multiplex housing would also be analyzed in the future. Fourth, additional consideration of different macroeconomic variables such as price index is needed. The above should be regarded in the future for further research. 서울시는 현재까지 시범뉴타운 사업을 시작으로 총 26개의 사업지구를 지정하여 사업을 실시하였다. 이러한 뉴타운 사업은 쾌적한 주거환경을 제공한다는 점에서는 긍정적인 측면이 있었으나, 주택의 대량 멸실로 인한 주변지역의 전세 및 월세가 상승 등의 문제를 일으켰다. 이러한 문제를 막기 위하여 부천시의 경우에는 적정 사업량 범위 내에서 사업이 이루어질 수 있도록 인⋅허가 사업량을 제한하는 쿼터제를 시행하기로 하였다. 또한 뉴타운 사업구역 지정으로 인한 주택 가격 상승의 기대심리 등이 주변 지역 전세 가격의 변화를 가져오기도 한다. 본 연구는 이러한 점에 착안하여 각 단계별로 뉴타운 사업이 주변지역 전세가격에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다. 연구의 범위로는 모든 단계에서 진행이 거의 완료된 길음뉴타운을 대상으로 한다. 연구의 방법으로는 먼저 시계열 분석 모형을 활용하여 사업 지구 지정, 착공, 준공 등 각 단계별로 뉴타운 사업이 주변 아파트 전세가격에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보았으며, 시계열 분석 중에서 사업 지구 지정, 착공, 준공 이라는 사건 변수를 넣은 개입 분석을 하였다. 둘째, 패널자료 분석을 하여 뉴타운 사업을 시행함에 따라 뉴타운 사업지와의 거리에 따라 전세가격이 어떻게 변화하는지 분석하였다. 분석결과를 종합하면 다음과 같다. 먼저 구역지정으로 인한 효과를 살펴보면 뉴타운 사업지와의 거리 1km 이내에 위치한 아파트가 구역 지정으로 인하여 전세가격이 하락하거나 상승폭이 둔화된다는 사실을 발견할 수 있었다. 특히 전용 60㎡ 이하 평형에서 이러한 현상이 두드러지게 나타났다. 이는 구역지정으로 인한 매매 수익 기대심리의 증가로 볼 수 있다. 기대 심리의 증가로 매매 수요가 증가하고 특히 투자용 주택이 증가함에 따라서 전세 등의 임대 공급이 증가된 것으로 추론해 볼 수 있다. 착공으로 인한 효과를 살펴보면, 반경 1km 이내의 아파트에서 전세가격이 상승한다는 사실을 발견할 수 있었고, 특히 구역지정 효과와 마찬가지로 전용 60㎡ 이하 평형에서 이러한 현상이 두드러지게 나타났다. 이는 뉴타운 사업지 내의 주택의 멸실로 인한 주변 지역 전세수요 증가로 볼 수 있다. 이주하는 계층이 경제적으로 넉넉하지 않기 때문에 소형 평형에 전세가격 상승이 두드러진 것으로 나타났고 이들은 대부분 아파트보다는 단독, 다세대 등 비교적 저렴한 주택으로 이주하였을 가능성이 더 크다고 추론해 볼 수 있다. 준공을 하면 1km 내의 아파트 전세가격보다는 오히려 더 멀리 떨어져 있는 아파트 전세가격의 안정을 가져오고 1km 이내에서는 오히려 전세가격이 상승한다는 것을 알 수 있었다. 이는 주거환경이 좋아지면서 뉴타운 사업지 내로 이주하였다고 추론해 볼 수 있다. 그러나 주변으로 이주하였던 원거주민이 다시 뉴타운 사업지 내로 이동한 효과는 크지 않을 것으로 추론해 볼 수 있다. 본 연구를 통한 정책적 함의는 다음과 같다. 첫째, 구역 지정으로 인한 주택가격의 과도한 상승을 막기 위하여 기대심리를 최소화 할 수 있는 개발 이익 환수 등의 조치가 동시에 이루어져야 한다. 둘째, 착공을 통하여 전세가격이 상승하기 때문에 이러한 문제를 해결하기 위하여 사업지구 지정의 분산 및 단계별 추진이 필요하고, 원거주민 및 세입자의 경제적 능력을 감안한 다양한 주거지원 대책이 마련되어야 한다. 본 연구는 다음과 같은 한계점이 있다. 첫째, 주택가격을 고려하지 않았기 때문에 전세가격 변화 원인을 다각도로 분석할 수 없었다. 둘째, 정부 정책, 사회적 요인 등 다양한 요인을 고려할 필요가 있으며, 이를 감안한 연구를 진행할 필요가 있다. 셋째, 본 연구는 아파트로 한정지어 연구를 진행하였는데, 향후에는 단독, 다세대 등 다양한 주택 유형의 전세가격을 분석할 필요가 있다. 넷째, 물가지수 등 다양한 거시경제적 변수에 대한 고찰이 더 필요할 것으로 보인다. 앞으로 이러한 점을 고려하여 연구를 진행할 필요가 있을 것으로 보인다.