용도지역제의 변화과정을 통한 복합용도개발(MXD)에 관한 연구 = (A) study on mixed-use development through the changing process of Zoning

국문 초록 (Abstract)

1962년 도시계획법의 제정을 전후로 한 용도지역제의 형성기부터 도시기능의 3대축인 주거, 상업, 공업지역을 운용하면서 여건에 따라 작은 개정이 있었을 뿐, 2003년 ‘국토의계획및이용에관한법률’로 전면 개편된 이후로도 도시적 기능의 용도지역제는 큰 변화가 없이 유지되어 왔다. 현재 우리나라의 용도지역제는 동일한 용도지역에는 동일한 용도와 밀도를 제어하는 방식으로 운영되고 있어 입지적 여건과 지역적 차이가 반영되지 않는 불합리성을 포함하고 있다.
최근 도심공동화 현상 및 용도분리에 의한 여러 도시 문제의 발생으로 인하여 다양한 형태의 복합적인 토지이용을 통한 쾌적한 도시환경이 요구되고 있다. 이의 해결책으로 토지의 집약적 이용을 통한 복합용도개발(Mixed-use Development)이 많은 개발사업에서 적용되고 있으나 획일적인 유형, 수용기능간의 영향에 대한 고려 미흡, 용도지역제의 경직성, 용도복합에 관한 제도적 한계 등으로 인하여 도시문제에 대응하지 못한 채 사업성 위주의 개발형태에만 그치고 있다. 우리나라 용도지역제의 근본이라 할 수 있는 뉴욕시의 경우 시대적 수요에 적극적으로 대응하며 몇 차례의 변화과정을 통하여 용도지역제를 발전시켜 가고 있으며 그 방향은 점차 건물단위에서 지역단위, 일차원적인 규제에서 마스터 플랜 및 다양한 수법을 통한 다차원적인 도시환경 구축으로 진화하고 있다.
용도지역제의 최근 제도적 변화를 살펴보면, 뉴욕시의 경우 용도지역의 소분류 단계가 점차 세분화되어 각 지역과 개발의 특성에 적합한 용도지역을 설정하는 반면 우리나라의 용도지역은 세분화가 적을 뿐 아니라 기존의 용도지역을 그대로 유지하고 있다. 또한 지역의 맥락에 따라 용도지역을 설정하고 적용하는 Contextual Zoning과 Perfomance Zoning 그리고 용도의 상호 복합을 유도하여 중복으로 지정할 수 있게 하는 Overlay Zoning과 같은 다양한 지역제가 도입되고 있다. 또한 특별목적지구의 하나로서 특별복합용도지구(Special Mixed-use District)을 수립하여 시대적 수용인 다양한 용도의 복합을 제도적으로 지원하고 있다.
이러한 용도지역제의 변화와 함께 3개의 해외복합용도개발 사례를 선정하여 각각의 개발 특성과 용도복합에 대하여 고찰하였다. 뉴욕의 배터리파크시티의 경우, 단계적인 제도적 시스템과 함께 마스터플랜을 통한 유연한 복합용도개발을 추진하고 있으며, 독일의 포츠다머 플라츠의 경우, 마스터플랜 수립과 함께 공공과 민간의 협의를 토대로 주거위주의 복합이 아닌 업무를 중심으로 주거와 영화산업이라는 새로운 용도복합을 통하여 더 큰 효과를 창출하고 있다. 마지막으로 싱가포르의 마리나베이 뉴다운타운은 컨셉플랜에서 마스터플랜에 이르기까지 단계적인 계획으로 점진적인 개발을 추진하고 있으며 미래의 여러 다양한 여건에 능동적으로 반영할 수 있는 새로운 용도지역제인 화이트존(White Zone)을 도입하여 유연한 복합용도개발을 이루고 있다.
뉴욕을 중심으로 한 용도지역제의 변화과정을 통한 복합용도개발은 다음의 시사점으로 요약될 수 있다. 첫째, 현재 우리나라의 경직된 용도지역제를 벗어나 보다 세분화된 용도지역 설정이 필요하며 다양한 용도지역제의 적용이 요구된다. 둘째, 기존의 용도분리를 목적으로 한 용도지역제에서 벗어나 특별복합용도지구와 같이 다양하고 입체적인 관점의 복합용도개발이 필요하다. 셋째, 바람직한 토지이용 및 지속적인 관리를 위하여 기본계획(Master Plan)에서 구체적인 계획에 이르기까지 체계적이고 유연한 제도적 단계를 수립하는 것이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since establishment of the Urban Planning and Zoning Action in 1962, Zoning about Housing, Commercial, Manufactural area has been revised partially. Zoning in Korea at present is run by the way of controlling the same use and density at the same zone and it includes irrationality that condition of location and regional difference are not applied.
Recently agreeable urban environment through complex land use in various forms is requested because of urban problems by separation of use. As a solution, Mixed-use Development through intensive use of land is applicable to many development works, but it is restricted to development in business due to standardized types, the rigidity of zoning and institutional limit about Mixed-use Development. New York city zoning is developed by several changing process to aggressively cope with contemporary needs and the direction is evolved from plane regulation to multi-dimensional urban environment construction.
Looking into institutional change of zoning recently, zoning in New York city subdivides into zone more appropriate to characteristic of each area and project, while zoning in Seoul sustains present zone as well as less subdivision. In addition, various zoning such as Contextual Zoning and Performance Zoning applied by context of area and Overlay Zoning enabling a duplicate designation are introduced. Besides, New York established Special Mixed-use District as of Special Purpose District and institutionally supports composition of various use.
Along with this change of zoning, three examples of overseas Mixed-use Development are selected and investigated with characteristics of development and mixed use of each case. Battery Park City in New York promotes flexible Mixed-use development through master plan as well as phase-in of system and Potsdamer Platz in Germany obtains better effect by new Mixed-use of residence and film industry based on both establishment of master plan and conference between public and private. Lastly, Marinabay New Downtown in Singapore propels the gradual development from concept plan to master plan and achieves flexible Mixed-use Development by import of the new zoning, White Zone, which is positively effective to various conditions in future.
Mixed-use Development through the changing process of zoning includes following issues. First, it is necessary to avoid currently rigid zoning and select more specific zoning to apply various zoning. Secondly, it is necessary to get out of existing zoning for separation of use and Multi-use Development with diverse and solid point of view such as Special Mixed-use District. Thirdly, it is necessary to establish systematical and flexible institution from Master Plan to concrete plan for the desirable land use and continuous management.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절. 연구의 내용 및 방법 = 4
• 1. 연구의 내용 및 방법 = 4
• 2. 연구 흐름도 = 5
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절. 복합용도개발(Mixed use Development) = 6
• 1. 복합용도개발의 배경과 개념 = 6
• 2. 복합용도개발의 건축적 특징 = 9
• 제2절. 우리나라의 용도지역제 = 13
• 1. 용도지역제의 개요 = 13
• 2. 용도지역제상의 용도혼합 = 16
• 3. 지구단위계획상의 용도혼합 = 18
• 제3절. 뉴욕시의 지역제 = 22
• 1. 지역제의 개요 = 22
• 2. 뉴욕시 지역제의 변화 = 25
• 3. 특별목적지구(Special Purpose District) = 32
• 제3장 용도지역제의 변화 = 39
• 제1절. 용도지역의 세분화 = 39
• 1. 우리나라 용도지역의 세분화 = 39
• 2. 뉴욕시 용도지역의 세분화 = 42
• 3. 우리나라와 뉴욕시의 비교 및 시사점 = 50
• 제2절. 다양한 지역제의 도입 = 53
• 1. Contextual Zoning = 53
• 2. Performance Zoning = 57
• 3. Overlay Zoning = 57
• 제3절. 특별복합용도지구(Special Mixed Use District) = 59
• 1. 특별계획구역과 특별목적지구의 비교 = 59
• 2. 특별복합용도지구 = 65
• 제4절. 소결 = 73
• 제4장 해외 복합용도개발 사례 = 75
• 제1절. 사례 개요 및 분석의 개요 = 75
• 1. 사례 개요 = 75
• 2. 분석의 개요 = 77
• 제2절. 뉴욕의 배터리파크시티(Battery Park City) = 78
• 1. 배터리파크시티의 개발개요 = 78
• 2. 마스터플랜 = 82
• 3. 특별배터리파크시티지구 = 95
• 4. 배터리파크시티의 시사점 = 104
• 제3절. 베를린 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz) = 105
• 1. 독일 베를린의 개발 = 105
• 2. 포츠다머 플라츠의 개발 개요 = 107
• 3. 포츠다머 플라츠의 단지별 특징 = 111
• 4. 포츠다머 플라츠의 시사점 = 122
• 제4절. 싱가포르 마리나베이 뉴다운타운(Marinabay New Downtown) = 123
• 1. 싱가포르의 도시계획 체계 = 123
• 2. 마리나베이 뉴다운타운의 특징 = 126
• 3. 마리나베이 뉴다운타운의 시사점 = 128
• 제5절. 소결 = 129
• 1. 복합용도개발을 위한 단계적인 규제 체계 = 129
• 2. 다양한 제도와 수법을 통한 복합용도개발의 필요성 = 130
• 제5장 결론 = 132
• 제1절. 연구 요약 = 132
• 제2절. 향후 연구과제 = 134
• 참고문헌 = 135
• 부록 = 138
• ABSTRACT = 140