서울 오피스 임대시장의 렌트프리 결정요인 분석

여태종 ( Tae Jong Yeo ),류강민 ( Kang Min Ryu ),김형주 ( Hyung Joo Kim ) 한국부동산분석학회 2015 不動産學硏究 Vol.21 No.3

There were some changes in the Seoul office rental market after the global financial crisis. The typical changes included introduction of rent-free terms and a rise in the vacancy rate. The purpose of this studywas to identify the characteristics and causes of rent-free that exists after the global financial crisis. Depending on market conditions, rent-free terms deflate the real rental price, not the asking price, and some gaps between the two types of rental prices have been observed. However, most of the literature on the asking rental price for rents attempts to estimate relationships among variables in the rental market. This study assumed that vacancy rates and related variables (building size, rental price, building age) influenced the rent-free period and the effects of its determinants using the ordinal logit model. The results show that the vacancy rate, building size, and rental price are positively correlated with the rent-free period, but that building age is negatively correlated. This study analyzed the rent-free data on office buildings in Seoul containing at least 3,000 square feet of office space in the third quarter of 2013. The influencing factors for the rent-free terms were analyzed with multiple logistic regression models included in the Appendix.

Perceived risks and enjoyment of access-based consumption: identifying barriers and motivations to fashion renting

Chunmin Lang 한국의류학회 2018 Fashion and Textiles Vol.5 No.1

Access-based consumption, a growing trend in today’s society, provides the consumer with an opportunity to have access to new and diverse products without the burden of ownership. As one form of access-based consumption in the fashion industry, fashion renting still lacks development and popularity. The purpose of this study is to identify how perceived risks and frugal shopping affect the attitudes, perceived enjoyment and further behavioral intention toward the adoption of fashion renting. An online survey was conducted with 452 participants in the United States. Structural equation modeling was employed to test the proposed hypotheses. The results confirmed the negative influences of three perceived risks (financial risk, performance risk, psychological risk) and the positive influences of frugal shopping on attitude toward and perceived enjoyment of fashion renting. Additionally, perceived enjoyment and attitudes were both found having positive influences on consumers’ intention toward fashion renting. This study contributes to existing literature by discovering the effects of perceived risks on attitude and perceived enjoyment of fashion renting and further fashion renting intentions. Managerial suggestions are also provided to promote fashion renting in the future.

뉴스테이 리츠의 수익률 영향요인 연구 -임대형 리츠와의 비교를 중심으로-

김준형(Junhyung Kim),고성수(Sungsoo Koh) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.2

중산층의 주거안정을 목적으로 추진 중인 뉴스테이 리츠는 사업의 공공적 성격과 사업기 간의 장기화 등 개발사업의 특성을 가지고 있어 임대형 리츠와 차별화된 특징이 관찰된다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 같다. 첫째, 임대형 리츠의 경우 부채비율 증가에 따른 정(+)의 레버리지 효과가 나타났으나, 뉴스테이 리츠의 경우 통계적으로 유의한 결과가 도출되지 못하였다. 둘째, 뉴스테이 리츠의 민간융자 사용은 사업의 특성상 수익성 개선에 제한적인 영향을 미치고 있는 것으로 해석된다. 셋째, 재무적투자자의 출자비중 증가는 사업의 안정성 제고로 뉴스테이 및 임대형 리츠의 수익성에 정(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 본 연구의 결과는 뉴스테이 리츠와 관련한 예상 자료를 활용할 수밖에 없었던 점, 사업성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요소 중 자본조달을 중심으로 실증분 석을 수행점 등 연구의 한계가 존재한다. 따라서 본 연구는 실현수익을 분석한 임대형 리츠의 결과에 기초하여 뉴스테이 리츠의 자본조달 방식에 따른 예상수익 변화를 예측 해 볼수 있는 기초연구의 하나로 활용될 수 있을 것이다. 본 연구가 향후 ‘공공지원 민간임대주 택’ 사업의 성공적 추진에 기여할 수 있기를 기대한다. New Stay REITs which is being pursued for the purpose of housing stability of the middle class, has characteristics of publicity and development projects at the same time. These features distinguish New Stay REITs from rent-based REITs. The main results drawn from the empirical analysis are summarized as follows. First, New Stay REITs did not appear statistical significance in the LTV ratio variable, which is different from the rent-based REITs. Second, the use of private loans by New Stay REITs did not improve profitability. These results can be inferred due to the publicity and the characteristics of long-term development projects. Third, it is analyzed that the increase of the share of financial investors has a positive effect on profitability due to the enhancement of business stability in both types of REITs. Fourth, in the case of rent-based REITs, the assets located in the Seoul area were analyzed to be lower returns than the assets located outside Seoul. This result is due to the low vacancy rate and high liquidity, which lowers the required rate of returns for investors. However, this study has limits that can be used expected financial data of New Stay REITs, and it is difficult to directly compare the two types of REITs. It is expected that the study contribute to the development of the private rental housing business in the future.

Political Capital: An Analysis of Congress Voting on the Financial Regulations

김용철,Xiaoting Hao,Yuree Lim 한국증권학회 2019 Asia-Pacific Journal of Financial Studies Vol.48 No.6

We find that members of the House of Representatives who vote for deregulation are more likely to be employed in the private sector after leaving Congress than those who do not vote for deregulation. An analysis of voting behavior in a major financial regulation—the Gramm- Leach-Bliley Act of 1999—shows that representatives use voting to enhance their careers. The results are consistent with politicians’ public rent-seeking and show that political capital is as valuable for politicians as it is for companies.

글로벌 금융위기 이후 오피스 임대시장 구조변화 분석

류강민,이병현,이창무 국토연구원 2015 국토연구 Vol.85 No.-

Recent years after financial crisis have witnessed significant upward movement in both vacancy rate and rental price in seoul office rental market. Such an outcome runs contrary to the traditional view of rental office market operation. However, previous papers didn’t estimate the effect of structural break. The purpose of this study is to analyze the change of relationship between asking rent and determinants in office market. The model was built by using serial data of 55 quarters from 2001 to 2014 including office rent index, consumer price index, office vacancy rate, interest rate in Seoul. And we used Chow-test to examines significant change and break point of structural change in office rental market. At first, there were significant structural change of the determinants of consumer price index and vacancy rate in there first quarter 2009. Second, the effects of consumer price index is decreased by risk of vacancy rate, and negative effect of vacancy rate was changed positive effect by rent-free. 본 논문은 글로벌 금융위기 전후에 오피스 임대료를 결정짓는 요인들의 변화가 있을 것으로 판단하여 변수 간 관계 변화가 어떻게 나타났는지를 파악하고자 하였다. 기존 연구는 금융위기 이전과 이후가 같은 시장 상황으로 가정하고 분석하였다. 그러나 오피스 명목임대료는 글로벌 금융위기 이후 지속적인 오피스 공급과 임차수요 증가의 한계로 인해 공실률이 상승하는 상황에도 불구하고 지속적으로 상승하는 것으로 나타나 이전과는 다른 변수 간의 관계를 형성할 것이라 판단된다. 이에 기존 연구의 임대료 모형에서 활용된 물가지수와 공실률, 시장금리 변수를 이용하였으며, Chow 통계량 검정을 통해 구조변화 여부와 변화 시점을 추정하였다. 분석 결과 2009년 1분기를 기점으로 변수 간의 구조적인 변화가 있는 것으로 분석되었다. 또한 변수별 관계 변화를 살펴보면, 물가의 영향력이 감소한 것으로 나타났다. 이는 시장 침체에 대한 우려로 임대인이 인식함에 따라 물가보다 낮게 임대료 상승을 유지하였기 때문으로 판단된다. 또한 공실률은 2009년 1분기 이전에는 임대료와 음의 관계를 보여왔으나, 이후에는 임대료와 양의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 이는 현재 오피스 임대계약 형태인 렌트프리와 관련이 있을 것으로 보인다.

금융화 시기 지대의 독점적 조직화와 문화 과정

신병현(Shin, Byunghyun) 비판사회학회 2014 경제와 사회 Vol.- No.103

정보기술의 발전과 더불어 경제활동을 금융적 동기와 제도를 중심으로 재구성하는 금융화에 기반을 둔 축적체제로의 변화가 이루어져왔다. 이런 금융화는 이윤율의 하락에 대처하기 위해 자본이 직접적 생산과정 외부에서 공통적인 것을 사적인 지대로 조직화하고 증권화하거나 실현하는 전반적인 과정과 관련된다. 이 글에서는 이러한 금융화와 독점지대의 전유 방식이 노동과정의 조직화를 비롯해서 우리의 일상에서 비노동을 사회적 노동으로 전환시키는 경제적, 문화적 과정에서도 일반화되어 드러나고 있다는 점을 살펴보았다. 또한 이 글에서는 이러한 지대의 독점적 전유와 관련된 문화과정과 그것이 야기하는 문화정치적 이슈를 검토했다. 이 글에서는 금융화 시기 문화경제에서는 우리의 일상적 삶 자체를 자본축적의 후배지로 동원하고 자본의 생산과정 외부에서 가치를 추구하는 경향이 증가하므로 인해 소위 공통적인 것(the common)에 대한 지대추구, 즉 독점적 지대로의 조직화의 문화과정이 일반화된다는 점이 강조되었다. 그 구체적인 예로서 고용관계와 정보기술을 통한 비노동의 동원 양상, 비노동의 영역에 대한 이데올로기적 동원 시도로서 진정성 담론, 그리고 브랜드와 기호생산과정에서 드러나는 지대 전유방식을 살펴보았다. 마지막으로, 문화정치적 주체화에 관련된 토론 이슈들을 제시했다. This paper aims to outline the concrete cultural processes of neoliberal financialization at work in layered spheres of our lives from the perspective of organizing and appropriation of monopoly rent. In neoliberal financialized era, the changing pattern of capitalist accumulation expresses its strategic nature in the organization and appropriation of monopoly rents. This financialization and organization of rent accrued from the commons has its multiple sphere of manefestation such as transformation of non-work to wage labour in labour process, markertization of brand equity, ideological sutures by building corporated authenticity, art and cultural activities and gentrification of cities etc. In this paper, the broader and extended concept of rent was used according to David Harvey’s conceptualization. Lastly, it was discussed that the cultural political implications concerned about this generalized and permeated operations of neoliberal financialization at the spheres of social body. Especially it was empathsized that the discursive coping strategy about the formation of dis-identified subjectivities, the needs for exploration of alternative apparatus enabling to oppose the regime of patriarchal domination, and micro struggle for emancipation in labour process.

Critical Interpretations of Digital Labor on Digital Platforms

Dal Yong Jin(진달용) SBS 2016 미디어경제와 문화 Vol.14 No.2

21세기 초에, 소셜 네트웍 사이트, 검색 엔진, 그리고 스마트폰과 같은 디지털 플랫폼은 매우 빠른 속도로 성장하고 있으며, 사람들의 일상생활을 변화시키고 있다. 본 논문은 디지털 플랫폼을 기술철학의 전통 중 기술 비판론 입장에서 해석한다. 기술철학의 세 가지 측면, 즉 도구적 이론부터 비판적 이론까지를 설명하고, 이를 플랫폼 기술에서 어떻게 적용•확대해야 하는지를 논의한다. 특히 본 논문은 플랫폼 기술을 기술비판적 입장에서 해석하는 바, 이는 기술과 인간 간의 관계, 특히 기술과 노동과의 관계를 보다 정밀하게 살펴보고자 하는 데 그 의의가 있다. 마지막으로, 본 논문은 디지털 플랫폼 소유자와 기업들이 디지털 노동자를 어떻게 유용하는지를 자유노동과 렌트라는 개념을 통해서 해석하고 있다. 이러한 과정을 통해 플랫폼에 의존하는 21세기 자본주의 사회에 대한 분석적인 프레임을 제공하고자 했다. In the early 21<SUP>st</SUP> century, digital platforms, such as social network sites, search engines, and smartphones and their operating systems, have rapidly grown and changed people’s daily activities. This article addresses the characteristics of digital platforms from the standpoint of the critical theory of technology in the tradition of the philosophy of technology. It explicates the historical development of three different approaches to technology, from instrumental theory to substantive theory to figure out the main characteristics of critical theory. It applies these frameworks to platform technologies, but mainly from the critical approach of technology, in order to advance our understanding of the relationship between technology and human beings, in particular digital technology and labor. Finally, it investigates the ways in which digital platform owners and corporations appropriate digital labor and their platform in making profits through ‘the dual extraction of free labor and rent’ in order to provide an analytical framework for the platform-driven capitalist society.

Critical Interpretations of Digital Labor on Digital Platforms: Developing the Philosophy of Technology Perspectives

진달용 (주)에스비에스 2016 미디어경제와 문화 Vol.14 No.2

In the early 21stcentury, digital platforms, such as social network sites, search engines, and smartphones and their operating systems, have rapidly grown and changed people’s daily activities. This article addresses the characteristics of digital platforms from the standpoint of the critical theory of technology in the tradition of the philosophy of technology. It explicates the historical development of three different approaches to technology, from instrumental theory to substantive theory to figure out the main characteristics of critical theory. It applies these frameworks to platform technologies, but mainly from the critical approach of technology, in order to advance our understanding of the relationship between technology and human beings, in particular digital technology and labor. Finally, it investigates the ways in which digital platform owners and corporations appropriate digital labor and their platform in making profits through ‘the dual extraction of free labor and rent’ in order to provide an analytical framework for the platform-driven capitalist society.

Financial Ethics and Cultural Heritage of Korea

Chang, S. J. 國民大學校 法學硏究所 2003 법학논총 Vol.15 No.-

본 논문에서는 한국사회의 문화적 측면이 재무와 금융 분야의 윤리에 미치는 영향을 고찰한다. 먼저 개념적 틀로서의 윤리를 조명하고, 윤리 일반에 걸친 일관된 개념을 정리한 다음 재무/금융 윤리에 관한 당위론적 토론을 제공하고 아울러 법의 수동성, 불충분성, 고비용성에 따른 재무윤리의 역할과 필요성을 고찰한다. 또한 시장의 형평성, 재무관련 산업의 책무성, 재무/금융 참여자들의 총체성이라는 재무윤리의 세 가지 중요한 측면을 제시하고 이를 분석한다. 본론 부분에서는 한국의 역사적, 문화적 전통이 재무윤리에 미치는 영향을 총체적으로 분석한다. 정치적 시민의식의 결여, 과도한 공동체주의 및 연고주의, 폐쇄적 윤리관, 형식성과 외관주의, 그리고 제도권에 대한 공적 불신 등을 한국사회가 역사적 유산으로 지녀 온 요소들로 지적하고 이를 재무윤리에 관한 한국사회의 낮은 의식수준과 비윤리적 재무행위 빈발의 원인으로서 분석한다. This paper raises issues of financial ethics in association with the influence of cultural aspects of the Korean society. As largely a normative paper, it first reviews ethics as a conceptual framework, discusses some coherent concepts of ethics in general, and provides reflexive and normative discussions about financial ethics. It then discusses the roles of financial ethics, answers why law is not enough, and identifies three major aspects of financial ethics - fairness in financial markets, responsibility of financial services industry, and integrity of financial people. The main part of the paper provides holistic discussion about the impact and influence of Korea’s cultural heritage and political legacy on its financial ethics. Low politics and civility, collectivism and closed ethical boundaries, formality-based pretentiousness, and public mistrust and discredit are identified and discussed as major contributing factors towards Korea’s low, unhealthy financial ethics.

사례연구 K-IFRS 1116 ‘리스’의 도입이 재무보고, 재무의사결정 및 재무지표에 미친 영향

최병철,김수인 한국공인회계사회 2020 회계·세무와 감사 연구 Vol.62 No.2

This study investigates the effect of newly adopted K-IFRS 1116 ‘Lease’ on lessees’ financial reporting and financial decision making and suggests the key changes in financial ratio. K-IFRS 1116 ‘Lease’ requires a lessee to recognize assets and liabilities for all leases with a term of more than 12 months, unless the underlying asset is of low value. To investigate how lessees with large operational leases respond to the changes of accounting method which affects financial ratios, we select three companies and analyze their financial reporting and financial decision making to raise external capital. First, we find that sample companies attempt to increase stockholders’ equity by issuing perpetual bond instead of traditional source of external capital raising and by engaging in upward earnings management. This suggests that sample companies prepare for radical increase debt to equity ratio after implementing new lease accounting standards and the pressure from early redemption of corporate bond. Secondly, this study suggests the significant changes of financial ratio along the adoption of K-IFRS 1116 ‘Lease’ and calls attention of practitioners to conduct trend analysis by using financial ratio. Our findings contribute to the literature studying the relation between firms’ financial structure and financial reporting and to the financial analysis practice by analyzing the firms’ preparation for the impact of newly adopted lease accounting standards and comparing key financial ratios between before and after the implementation of new accounting standards for lease. 2016년 1월 발표된 IFRS 16 ‘Lease’와 이를 기초로 공표된 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1116호가 2019년 이후 작성되는 재무제표부터 적용되었다. 본 연구는 회계기준개정에 따라 기업의 재무제표 작성 환경과 재무정보가 어떻게 변화하였는지를 살펴보고, 새로운 회계기준 하에서 재무정보 분석 시 주의해야할 점을 사례를 중심으로 분석하여 시사점을 제공하고자 한다. 본 연구는 정보이용자의 관점에서 기존 IAS 17(K-IFRS 1017호)에 따른 리스 회계처리와 새로 적용되는 IFRS 16(K-IFRS 제1116호)의 회계처리를 비교하여 재무정보의 변경 사항을 소개하고, 2019년 중 리스회계기준 개정의 영향을 크게 받은 아시아나항공, 대한항공, 풀무원의 재무제표 작성 사례 및 이들 기업에서 공통적으로 나타난 재무구조 개선 노력의 사례를 함께 살펴본다. 이를 통해 회계기준의 개정이 기업의 재무보고와 자본조달 의사결정에 중요한 영향력을 미칠 수 있음과, 재무정보 이용자가 재무비율 분석 시 주의하여야 할 사항을 제시하였다. 연구결과, 부채비율이 높고 임차자산 활용 비중이 높은 사례 기업들은 개정 리스회계기준 시행 시 손익과 재무구조가 크게 악화되어 공통적으로 영구채 발행을 통한 외부자금조달을 시도하였으며, 그 결과 재무구조 개선 효과를 동시에 얻은 것으로 나타났다. 이는 회계기준개정과 기업의 자본조달 의사결정 간에 어떠한 관계가 존재할 수 있다는 시사점을 제공한다. 또한, 본 연구는 2019년 이후 공시되는 재무정보를 과거 기간의 재무정보와 비교분석 시 리스회계기준의 차이에 유의해야 함을 강조하고 있다. 본 연구의 핵심 사례를 통해 기업실무자나 경영자, 정보이용자, 회계를 공부하는 학생들에게 리스회계기준 변화에 따른 영향을 제시함으로써 교육적, 실무적 시사점을 가진다.