지상건물의 건축과 법정지상권

지원림(Jee, Won Lim) 전남대학교 법학연구소 2016 법학논총 Vol.36 No.1

법정지상권의 성립을 전후한 지상건물의 건축을 둘러싸고 논란이 많은데, 법정지상권의 존재이유를 재검토하고 그를 기초로 지상건물의 건축이 법정지상권에 어떤 영향을 미치는지를 살펴볼 필요가 있다. 먼저 법정지상권의 존재이유로 건물철거의 방지라는 공익의 요청과 당사자의 의사 추정의 두 가지를 들 수 있는데, 공익적 고려는 보충적이어야 한다. 즉 당사자 사이에 토지용익에 관한 합의가 있으면 그에 의하고, 그러한 합의가 없더라도 당사자들의 정당한 이익이나 기대를 해치지 않는 범위 내에서 공익이 작동하여야 한다. 그리고 이러한 법정지상권의 존재이유에 기하여 지상건물의 건축이 어떤 영향을 미치느냐를 살펴보아야 하는데, 지상건물이 재축된 경우에 담보가치에 대한 법정지상권의 영향을 고려할 때 구건물을 기준으로 하는 법정지상권이 인정되어야 하지만, 공동저당의 목적인 건물이 재건축된 경우에는 담보가치에 영향을 미치지 않기 때문에 법정지상권이 인정되지 않아야 한다. 한편 관습상의 법정지상권과 관련하여 압류나 가압류가 선행하면 그 효력이 발생할 때를 기준으로 지상건물의 존재요건을 심사하여야 하고, 매매에 의한 경우에는 원인행위시를 기준으로 그 요건을 판단하여야 한다. According to the Korean Civil Code, land and building thereto are separate immovables. Therefore, the right to use the land is inevitable for the existence of a building. Such a right is usually a right of lease, however, the Code also provides superficies. In Korean Society, contrary to the rare and unusual cases regarding the contractual superficies, the statutory superficies, including the customary superficies, is one the most controversy issues in theory as well as in practice. This situation seems to be the result of the insufficient inquiry into the purpose and the legal nature of the statutory superficies. This paper aims to examine the purpose and the legal nature of the statutory superficies. In my opinion, both the public interest, which prevents the demolition of the building, and the presumed will of the parties are the grounds for the statutory superficies. And the appendant nature of the statutory superficies is as a rule to be denied. The construction, which means to build a new building; to extend, alter, or rebuild an existing building; or to relocate a building, of a building may seriously affects the statutory superficies. This article also reviews the effect of the construction to the statutory superficies on the basis of the justification for existence of the statutory superficies, especially as regards reconstruction of a building or a building under the joint mortgages.

부동산 법정지상권의 주요쟁점에 관한 고찰

박규태,전해정 한국부동산법학회 2023 不動産法學 Vol.27 No.4

This study was initiated in consideration of issues such as the introduction of statutory superficies and legal superficies under customary law excessively restricting land ownership. Major issues were examined through case studies and literature reveiws on statutory superficies related to 3,761 properties auctioned by the Suwon District Court Seongnam Branch from January 2018 to December 2022, and measures to improve statutory superficies were studied. As a result of the analysis, statutory superficies mainly occur on land, farmland, and forests and do not occur in new buildings such as apartments but most occur in unregistered buildings, unauthorized constructions, and aging houses. To address these issues, first, it is necessary to calculate the remaining period of a building considering its value and determine it as a condition for auction. Second, the application of legal superficies under customary law to unauthorized constructions is unnecessary. Third, there is no need to excessively expand legal superficies under customary law. Fourth, it is necessary to ease the right to claim collective auctions to prevent the demolition of buidlings and facilitate auctions. Lastly, the introduction of a statutory superficies registration order system is needed to enhance the disclosure function of statutory superficies. 본 연구는 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 도입되어 지나치게 토지소유권을 제한하는 등의 문제점이 나타나는 점에 착안하여 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수원 지방법원 성남지원에서 집행된 매각 물 3,761건과 관련된 법정지상권에 대한 사례연구와 문헌 고찰을 통해 주요 쟁점 사항을 살펴보고, 법정지상권의 개선방안에 관하여 연구하였다. 사례 분석 결과, 법정지상권은 대지, 농지, 임야 등에서 주로 발생하며 아파트 등 신축건물에서 발생하지 않으며, 미등기건물이나 무허가건물, 노후화된 주택 등에서 대부분 발생하고 있는데, 신축건물과 노후화 건물을 같이 취급하여 현실과 많은 괴리가 있는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 첫째, 법정지상권을 건물의 가치를 고려하여 건물의 잔존기간을 산정하여 매각조건으로 정할 필요가 있으며, 둘째, 무허가건물에 대한 관습법상 법정지상권 제도를 적용할 필요가 없으며, 셋째, 관습법상 법정지상권을 지나치게 확대할 필요가 없으며, 넷째, 일괄경매 청구권을 완화해서 건물의 철거도 방지하고 원활한 경매가 이루어질 수 있도록 하여야 하며, 마지막으로 법정지상권 등기 명령 제도를 도입하여 법정지상권의 공시기능을 강화할 필요가 있다.

건물양도가 사해행위로서 취소된 경우 관습상의 법정지상권을 취득하는지 여부 - 대상판결: 대법원 2014.12.24. 선고 2012다73158 판결 -

양형우 전북대학교 동북아법연구소 2017 동북아법연구 Vol.10 No.3

대상판결은 토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소된 경우, 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당하지 않는다고 한다. 또한 사해행위의 수익자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채권자취소권 행사에 따라 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 건물이 매각되는 경우에 매수인이 그 지상권을 당연 취득한다고 한다. 이는 상대적 효력설에 따른 당연한 결과이다. 하지만 부동산등기법상 절차상 등기의무자와 등기권리자에 해당 여부는 등기부상 형식적으로 판단하므로, 소유권이전등기가 말소된 수익자를 상대로 경매매수인이 등기신청을 하게 되면 신청이 각하되어 법정지상권을 공시할 수 없게 될 우려가 있다. 채권자취소권은 채무자의 책임재산보전을 위하여 사해행위가 없던 상태로 되돌리려는 것이고, 사해행위 취소판결의 효력은 소송당사자에게만 미치지만, 사해행위 취소에 따른 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 그 효력이 있다(민법 제407조). 따라서 채권자취소권의 행사에 따라 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소되면, 사해행위취소의 효력이 미치는 채권자에 대한 관계에서는 취소권행사 전에 취득한 수익자의 법정지상권은 소멸되고 동시에 채무자가 법정지상권을 취득한다고 할 것이다. 또한 채권자취소권의 행사에 따라 부동산등기부상 토지와 건물의 소유자가 다르게 되면, 사해행위 취소의 효력이 미치는 채권자에 대한 관계에서는 채무자가 관습상의 법정지상권을 취득하고, 경매절차에서 건물을 매각 받은 매수인이 이를 승계하는 것으로 보아야 할 것이다. According to the decision of the Supreme Court 2012da73158 rendered on Dec. 24, 2014, if the land and a building on the ground are transferred together and then due to the exercise of an obligee’s right to revocation of fraudulent transfer, and if only the transfer of building is revoked, and thus if the registration of ownership transfer in the name of a beneficiary is canceled, it does not fall under the category of requirements for the establishment of customary statutory superficies that ‘the land and a building on the ground belonging to the ownership of the same person are to be owned individually by two different owners for the land and a building, respectively due to purchase and sale, etc.’ In addition, if a beneficiary of fraudulent act acquires the statutory superficies as the owner of a building, and then if the building is sold in the auction procedure after the registration of ownership transfer in the name of a beneficiary is canceled due to the exercise of an obligee’s right to revocation of fraudulent act, the buyer shall justly acquire the statutory superficies. However, according to the procedure specified in the Real Property Registration Act, whether a person is an obligor for registration or an obligee for registration is determined formally based on a register, therefore if a buyer in the auction applies for registration against a beneficiary for whom the registration of ownership transfer is canceled, the application is dismissed to make the public notice for customary statutory superficies impossible. An obligee’s right to revocation of fraudulent act is to return to the state where there was no fraudulent act for the purpose of preserving the liability property of the obligor, and the decision for revocation of fraudulent act is valid only for the litigant parties while the restoration to original state due to revocation of fraudulent act is valid for the benefits of all obligees. Therefore, if the registration of ownership transfer in the name of a beneficiary is canceled due to the exercise of an obligee’s right to revocation of fraudulent act, the statutory superficies of a beneficiary acquired before the exercise of an obligee’s right to revocation of fraudulent act shall lapse and an obligor shall acquire the statutory superficies at the same time in the relation with an obligee for whom the revocation of fraudulent act is valid. In addition, if the owner of land is not the same as the owner of building in the register of real property due to the exercise of an obligee’s right to revocation of fraudulent act, it is reasonable that an obligor should acquire the customary statutory superficies in the relation with an obligee for whom the revocation of fraudulent act is valid and the buyer who bought a building in auction procedure should succeed to the customary statutory superficies.

지상권의 개정방안

최수정 한국민사법학회 2012 民事法學 Vol.60 No.-

.The Korean Civil Code provides two kinds of superficies, one is contractual and the other is statutory. In addition, the case law has allowed another kind of superficies by customary law. But the contractual superficies is not in good use. Whether through case law or by statute,the application and the use of the superficies have many problems,especially in the execution proceedings, and it has encountered criticism. In 2011 the Third Subcommittee of the Civil Code Amendment Committee reviewed the superficies generally and proposed the draft. First,in the contractual superficies the duration compelled by law should be shortened. Art.280 and Art.281 provide the minium period of the superficies, which is very long in the Civil Code and imposes a heavy burden on the landowner. Art.284 stipulates this period at the renewal of the contract again. But it can't be justified, and should be rescinded. Second, the superficies by customary law should be codified. When a person conveys his land or the building on it without any agreement on the use of the land or the removal of the building, it is enough that the owner of the building be given only a right to bring an action against the landowner for creating the superficies, not the superficies itself by law. Therefore the draft Art.289-3 provide the right to bring an action for creating the superficies. However when the land or the building is transferred in the execution proceedings or such as in which an agreement on the use of the land could not be expected, the owner of the building be given the superficies. So the draft Art.289-4 proposes the general provision on the statutory superficies including Art.366. While this superficies aims to maintain the building, it has the effect corresponding to the institutional intent.

관습법상 법정지상권에 관한 일고

장창민(Jang, Chang-Min) 성균관대학교 법학연구소 2012 성균관법학 Vol.24 No.3

Korean Civil Law prescribes two kinds of statutory superficies. Korean Civil Law Article 305 stipulates that in a case where land with a building thereon belongs to one and the same person, and chonsegwon is created on the building, the limited successor in title of the land ownership, is deemed to have created legal superficies for the settlor of chonsegwon. Korean Civil Law Article 366 stipulates that, where the land and the building on it belong to different persons by reason of the auction sale of the mortgaged property, the owner of the land is deemed to have created a superficies for the owner of the building. In addition to these two kinds, the Korean Supreme Court recognizes another type of statutory superficies under the name of the statutory superficies of customary law. An owner of a building acquires such statutory superficies of customary law where a land and a building which used to be owned by the same person belong to different persons due to sale, auction, or other legal causes, of either land or building. Current legal superficies under customary system has affirmative function of socil, economic profit realization but got problem as well. The first, by theoretical grounds doubt about existence of customary. The second, cause insecure promote of trade safety. The third, by land usufruct produce a consequence of recognize only a superficies, be legal unfair both land and building owner about contract of land usufruct on existence and nonexistence of contracting. The Fourth, abuse possibility by fraudulent act. Finally, be estrange of general law awareness and phases of the times and so forth in nowadays.

법정지상권의 인식수준에 관한 실증 연구

차효동,오주용 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

법정지상권의 의식에 관한 요인분석 결과 가장 중요한 요인은 성립요건의 명확성이고, 그 다음은 경매법원의 역할확대, 법정지상권의 취지에 대한 동의, 건물의 성립과 법정지상 권의 존속기간, 지료, 토지와 건물의 일원화, 법정지상권의 보호객체의 순으로 중요도가 제 시되었다. 일반적으로 법정지상권과 관련하여 토지소유자는 토지의 사용·수익 제한에 대하여 건 물소유자를 상대로 건물철거 및 지료청구소송을 제기하게 된다. 이 경우 먼저 법정지상권 성립여부는 모든 후속조치의 기본전제가 된다. 그러므로 법정지상권 성립여부, 즉 명확성 이 1차적인 관심의 대상이 되며, 요인분석 결과에서도 법정지상권 성립여부의 명확성이 가 장 중요도가 높은 것으로 나타났다. 다음으로 경매법원의 역할 확대나, 법정지상권의 취지 에 대한 동의, 건물의 성립과 법정지상권의 존속기간, 지료, 토지와 건물의 일원화, 법정지 상권의 보호객체의 순으로 인식수준이 나타나고 있다. 즉, 법정지상권 성립요건의 명확성 의 요인이 법정지상권과 관련하여 가장 큰 이슈이며, 그 외의 토지와 건물의 일원화, 법정 지상권의 보호객체 등에 대한 관심은 상대적으로 적다고 해석된다. The legislative system of real estate in Korea admits land and building as an independent object of transaction. The superficies is established by the contract for creation of superficies between parties concerned and their registration but the superficies legally naturally established is referred to as statutory superficies. As for the statutory superficies, the Article 366 of the Civil Code provides that “The statutory superficies is established when the mortgage for either of land and the building on it, which belongs to the same owner, is established and then belongs to a different owner by the execution of the mortgage." On the other hand, it t can be said that the admission of the statutory superficies has not a little effect on the landowner, the mortgagee and the like. Hence, this study understood that the efficient use value of land is as important as the public value of protecting the existence of the building on it and attempted to investigate how those factors were associated with each other by clarifying the concept of the building, the object of protection of the statutory superficies, and the requirements for its establishment and making an empirical analysis of the level of perception on it. attempted to enhance the safety of transactions guaranteeing predictability for the statutory superficies and to relieve anxiety about it in the real estate market by highlighting the problem inherent in the statutory superficies and presenting the solution to it.

관습법상 법정지상권과 가압류

배병일(Bae Byung-il) 한국법학원 2012 저스티스 Vol.- No.129

관습법상 법정지상권은 동일한 소유자에게 속한 토지와 건물이 매매, 경락 기타의 적법한 원인행위로 인하여 토지 또는 건물의 소유자가 다르게 될 때에, 건물소유자가 토지소유자에 대하여 그 건물을 위하여 인정되는 것으로, 대법원 판례에 의하여 인정된 제도이다. 그런데 경락 이전에 가압류되어 있는 경우에 토지와 건물의 소유자의 동일성 여부를 어느 시점을 기준으로 하느냐와 관련해서 서로 상반된 견해를 가진 대법원 판결이 있다. 하나는 경락당시를 기준으로 하는 것으로, 경락당시에 토지와 그 지상건물이 소유자를 같이하고 있으면 족하고 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 경락에 이르는 기간 중 계속하여 그 소유자를 같이하고 있음을 요하는 것은 아니라고 한다(대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결). 다른 하나는 가압류 당시를 기준으로 하는 것으로, 이미 경락 전에 제3자 명의로 소유권이전등기가 되어 있었다 하더라도 경락이 가압류에 의한 경매에 의해 이루어졌고 제3자명의의 등기가 가압류 후에 이루어진 경우, 말소될 운명에 있는 제3자 명의의 등기를 들어 압류채무자의 소유권을 부정할 수 없다고 한다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결). 경락이전에 가압류되어 있는 경우, 가압류 이후에 채무자로부터 이전등기를 받은 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 그 이 전등기는 채권자에 대하여 무효이고, 가압류에 의한 경락시 그 이전등기는 말소된다. 그래서 관습법상 법정지상권은 일반적으로 경락당시에 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에 인정된다. 그러나 가압류가 있는 경우에는 가압류 이후의 이전등기는 말소될 운명에 있는 등기이므로, 가압류된 부동산에서의 가압류 당시의 소유자와 가압류되지 아니한 부동산의 경락 당시의 소유자가 동일한 경우에 인정되어야 할 것이다. 그러므로 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결은 폐기되어야 한다. Korean Civil Law prescribes two kinds of statutory superficies. Korean Civil Law Article 305 stipulates that in a case where land with a building thereon belongs to one and the same person, and chonsegwon is created on the building, the limited successor in title of the land ownership, is deemed to have created legal superficies for the settlor of chonsegwon. Korean Civil Law Article 366 stipulates that, where the land and the building on it belong to different persons by reason of the auction sale of the mortgaged property, the owner of the land is deemed to have created a superficies for the owner of the building. In addition to these two kinds, the Korean Supreme Court recognizes another type of statutory superficies under the name of the statutory superficies of customary law. An owner of a building acquires such statutory superficies of customary law where a land and a building which used to be owned by the same person belong to different persons due to sale, auction, or other legal causes, of either land or building. There are two Supreme Court cases, each based on contrasting perspectives on the issue of when to determine whether or not a land and a building is owned by the same person. According to one perspective reflected in the Korean Supreme Court Case 70Da1454 is that the condition of “a land and a building which used to be owned by the same person” for the statutory superficies of customary law is satisfied if the owners of the land and the building is identical at the time of successful bid, and that the land and the building need not be owned by the same person throughout the process from provisional attachment for the auction until the successful bid. Another perspective reflected in the Korean Supreme Court Case 89Daka4094 requires that the condition of “a land and a building which used to be owned by the same person” is satisfied if the land and the building is owned by the same person at the time of provisional attachment. The main idea of the paper is that the perspective in the Korean Supreme Court Case 70Da1454 no longer persuasive. If a land or a building is with a provisional attachment, transfer registration of the ownership of the land or the building is void in relation to the creditor of the provisional attachment, and is canceled when there is a successful bid in the auction initiated by the provisional attachment. Therefore, the Court should recognize the statutory superficies of customary law for a land or a building with provisional attachments when owner of the property under a provisional attachment is the same with the owner of the other property which is not under the provisional attachment.

용익물권의 양도와 승계

전경운 경희대학교 법학연구소 2016 경희법학 Vol.42 No.3

A real right is one of property rights and thus can be legally transferred. Although a person concerned entered into a special agreement not to transfer a real right, the agreement should be null and void. Nevertheless, there are many cases where the usufructuary real right cannot be transferred, and moreover, there is a wide variation in them. Above all, the civil law shows that superficies is an independent real right and thus is transferable undisputedly. In fact, it provides that superficies can be transferred. However, the reality is that many of persons with superficies do not transfer their superficies but reserve it when transferring their buildings. At any rate, it is a principle that superficies should be transferred except in cases where a special agreement has been made between persons concerned. This legal principle is applied even to divided superficies. Meanwhile, special superficies such as statutory superficies, customary law-based statutory superficies and the site right of graveyards are separated from property on the ground, and therefore they should not be transferred. In particular, the site right of graveyards should not be transferred along with the graves. As regards collateral superficies, some precedents regarded it as a kind of superficies, but at the same time as appendant to mortgage. It means that collateral superficies should be separated from mortgage and thus should not be transferred. The servitude, granted for the convenience of a dominant tenement, is a real right. Regarding the dominant tenement, however, servitude alone should not be transferred, being separated from ownership. It is because ownership and appendant nature are recognized by law. In addition, it is involved in ownership or usufruct when one of them is transferred. This is because concomitant nature is recognized. With regard to the right to lease on a deposit basis, it can be transferred without the consent of the lease settler except in cases where transfer is prohibited in the act of establishment. Specifically, the lease creditor can transfer his or her right to lease on a deposit basis or can put it up as collateral, and furthermore can sublease the object within the duration of the right. According to a precedent, the right to lease on a deposit basis is like a real right granted by way of security, and therefore involves appendant and concomitant natures. Thus, the claim to the repayment of lease deposit alone should not be transferred irrevocably, independently from the right to lease on a deposit basis, while being retained. 물권은 재산권으로서 당연히 양도성이 있으며, 당사자가 양도금지특약을 하여도 무효라고 한다. 하지만 실제 용익물권의 종류에 따라서 물권의 양도성에 관한 일반적인 설명이 그대로 적용되지 않고, 용익물권의 종류에 따라 양도와 승계에 있어서 상당한 차이를 보여주고 있다. 먼저 민법상 일반지상권은 독립된 물권이므로 당연히 양도성이 인정되고, 민법 제282조는 지상권의 양도성을 명정하고 있다. 그러나 지상권의 목적물인 건물을 양도할 때, 지상권자는 지상권을 유보하고 건물을 양도할 수 있지만, 당사자간의 반대특약이 없는 한 원칙적으로 지상권도 함께 양도한 것으로 보아야 한다는 입장이 다수의 견해로 주장되고 있고, 판례도 이를 일부 인정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 구분지상권에도 그대로 적용된다. 그리고 특수지상권으로서 법정지상권·관습법상의 법정지상권·분묘기지권은 지상물과 분리하여 그 권리 자체의 양도성이 인정되지 않는다고 할 것이다. 또한 분묘기지권은 분묘와 함께도 양도성이 인정되지 않는다고 해야 할 것이다. 그리고 판례에 의하여 인정되는 담보지상권은 일반지상권이지만, 판례에 의하면 저당권에의 부종성을 인정하고 있으므로 저당권과 분리하여 별도로 양도할 수 없다고 해야 할 것이다. 요역지의 편익을 위하여 인정되는 지역권은 독립된 물권이지만, 요역지 소유권과 부종성이 인정되어 요역지 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없으며, 또한 수반성이 인정되어 요역지의 소유권 또는 이용권이 이전되면 이에 수반해서 이전된다. 끝으로 전세권의 경우에는 설정행위에서 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의없이 전세권을 자유로이 양도할 수 있다. 즉 전세권자는 그의 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 또한 그 존속기간내에 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 하지만 전세권은 전세권설정행위에서 금지되지 않는 한에서 양도성이 인정된다는 점에서 지상권과 차이가 있다. 지상권의 경우에는 당사자의 양도금지특약은 무효이기 때문이다. 그리고 판례에 의하면 전세권은 담보물권적 성격도 가지는 이상 부종성과 수반성이 있으므로, 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다고 한다.

법률행위로 인한 관습법상 법정지상권 폐지와 법정임대차 도입- 민법 개정안을 중심으로 -

권영준 한국민사법학회 2014 民事法學 Vol.68 No.-

The abolition of the customary superficies and the adoption of thestatutory lease– A study on the Draft of the Civil Code Amendment –Kwon, YoungjoonThe Korean Civil Code (hereinafter “KCC”), which was first enactedback in 1960, is a fundamental norm governing legal relationships amongprivate entities. Since the enactment of the KCC, Korean society hasexperienced drastic changes in various aspects. However, the KCC hasnever been comprehensively amended up to now. Against this backdrop,there has been a constant call for the comprehensive amendment of theKCC. In response, the Ministry of Justice has carried out an ambitiouslegal project of amending the KCC since 2009. As of January 2014, thefinal amendment draft is about to be completed. This article aims toaddress major changes envisaged in the draft specifically concerning theabolition of the customary superficies. Customary superficies, according to the legal precedents, endows abuilding owner the right of superficies even without agreement with aland owner or relevant legal provisions creating such superficies undercertain conditions. The main function of this customary right is to protectpublic interest inherent in the existence of a building. When the ownershipof land and the building thereon, once attributed to the same owner,belong to different owners due to whatever legal reasons including sale orpublic auction, the building owner can claim the right of customarysuperficies against the land owner so long as there is no contract to teardown the building. This is specific legal device to protect building owner권영준 : 법률행위로 인한 관습법상 법정지상권 폐지와 법정임대차 도입 41in a jurisdiction where the ownership of land and a building can beseparated. The customary superficies was first acknowledged in 1916 by ChosunHigh Court. Since then, there has been much debate over whether or notsuch custom had existed in Korea. In particular, there has been heavycriticism on conferring too strong right to a building owner in case of salewhen she could have made a contract with a land owner to securerelevant right to use land. This led to the current draft, which abolishesthe customary superficies in case of sale, while converting the customarysuperficies in case of public auction into legal superficies by creatingadditional provisions to that effect. In the case, the statutory lease contractwill be acknowledged for 10 years after the ownership over land and abuilding belong to different owners. This provides interim protection for abuilding owner, but not as formidable as customary superficies. It remains to be seen whether or not this draft will finally be enactedin the near future. Yet, the draft itself is certainly worthy of beingreviewed from an academic point of view even before its enactment.

저당권자의 일괄경매청구권에 관한 몇 가지 문제

김형석 사법발전재단 2016 사법 Vol.1 No.36

This paper attempts to critically examine the contents of Article 365 (Claim for Auction of Building on Mortgaged Land) of the Korean Civil Act, beginning with exploring key issues that may arise in regards to the interpretative theory on the blanket auction claim right. The paper then reviews whether to adhere to conventional views and precedents on the matter, and goes on to explore ways to approach such traditional views and opinions (if accepted) from a new perspective. The main conclusions of the paper can be summarized as follows: (i) A right to claim for blanket auction is where a building can be sold by auction together with the land where the building was constructed after a mortgage was created over it, for the benefit of both the mortgagee and the building owner, and its applicability is different from the statutory superficies. (ii) The view that a mortgagee needs to construct and own a building in order for the aforesaid Article 365 to apply is not acceptable. Rather, it would be suffice to construct the building after creation of a mortgage within the mortgaged land owner’s scope of use and benefit. (iii) There are sufficient grounds to regard the right to claim for blanket auction as an indirect obligation, but such interpretation may seem rather forced given that restrictions are not prescribed by law. Instead, a blanket auction should be understood as an exercise of right whilst taking a flexible attitude toward the possibility of abuse of right. 본고는 일괄경매청구권(민법 제365조)과 관련해서 제기되는 몇 가지 문제들을 비판적으로 검토하는 것을 목적으로 한다. 일괄경매청구권의 해석론과 관련되어 제기될 수 있는 쟁점들을 차례로 검토하고, 그에 대해 주장되어 온 종래 통설과 판례의 입장이 견지될 수 있는지를 살펴본다. 그리고 그 과정에서 종래 결론을 받아들이더라도, 이를 새로운 관점에서 조명할 수 있는지도 탐구하고자 한다. 본고의 주요 결론은 다음과 같다. 1. 일괄경매청구권은 저당권 설정 이후 건물이 축조된 경우 저당권자 및 건물 소유자의 이익을 위해 일괄경매를 가능하게 하는 규정으로, 법정지상권 제도와는 적용 범위를 같이 하지 아니한다. 2. 일괄경매청구권이 성립하기 위해 저당권설정자가 건물을 축조해 소유하고 있어야 한다는 견해는 받아들일 수 없다. 저당권 설정 이후 건물이 저당부동산 소유자의 정상적인 사용·수익의 범위 내에서 축조되면 충분하다. 또한 그러한 건물의 소유권이 양도되더라도 일괄경매청구권에는 영향이 없다. 3. 일괄경매청구권의 행사를 간접의무로도 볼 여지가 충분하지만, 법률이 관련된 제재를 규정하고 있지 아니한 이상 무리일 것이다. 권리의 행사로 이해하되, 권리남용의 가능성을 탄력적으로 고려해야 한다.