표준지 공시지가 분석을 통한 지가형성요인에 관한 연구 - 군산시를 중심으로 -

전문태,민규식 한국감정평가학회 2008 감정평가학논집 Vol.7 No.1

The purpose of this study was to use the Hedonic Price Model to analyze the change in Gunsan City’s Standard Public Land Price Model and the factors that affected the standard public land price each year. These factors were listed according to the criticality of their influence on the standard public land price. I used standard public land price records from 1998, 2003, and 2008 to build the standard public land price for each year and analyze each factor that affected the standard public land price. In result of the analysis, it was found that the influence of each independent variable varied from time to time and that the independent variables relating to the public register were most influential on the dependent variables than the independent variables relating to the land properties. Among the variables relating to the land properties, commercial lands that are also indicated as commercial in the public register have been most influential on the standard public land price for the past 10 years. This study can contribute to the analysis of the influence of each factor on land prices by time and surrounding environments. The results of the analysis could help land owners or developers make decisions about keeping or selling their lands and determine the profit value of their property investments.

토지가격비준율 조정을 통한 공시지가 현실화 방안 -도로 조건을 중심으로 -

최승영,송한별,박성현 한국지적정보학회 2022 한국지적정보학회지 Vol.24 No.1

This study proposed a method for realizing the officially assessed land price by adjusting the standard modification rate for the officially assessed land price greatly different from the actual transaction price according to road characteristics. The first proposed method to realize the officially assessed land price was to adjust the difference in the standard modification rate according to the position of the adjacent road in the existing standard land price index table. This study analyzed the case area to find that difference between the actual transaction price and the officially assessed land price was affected by road conditions. Therefore, it is necessary to drastically revise the standard modification rate of the officially assessed land price according to the position of the adjacent road. The proposed second method was to apply the standard modification rate differently by classifying the road characteristic into three cases: "there is a road, which is currently used but not registered as a road on the land registration map", "there are a road, which is registered as a road on the land registration map, and a road, which is currently used but not registered as a road on the land registration map", and "there is a road registered as a road on the land registration map." Although the officially assessed land price is determined based on the current road, whether it is registered as a road or not. However, whether it is registered as a road on the land registration map can affect land use. The third method was to apply a different standard modification rate according to the pavement of the road. A paved road can save the cost of paving the road and vehicles can travel easier. Therefore, it affects the actual transaction price. The road greatly affects land use. Therefore, it would be possible to estimate the actual transaction price accurately when calculating it by reflecting the various characteristics of the road. Moreover, through these methods, it would be possible to more actively respond to the realization plan that aimed to raise the officially assessed land price to 90% of the actual transaction price by 2028 while reflecting the difference in the actual transaction price. 이 연구에서는 도로특성에 따라 실거래가의 차이가 큰 토지의 비준율 조정을 통한 공시지가 현실화 방안을 제안하였다. 연구결과, 공시지가 현실화 방안으로 첫째, 기존 토지가격비준표 상 도로접면에 따른 비준율의 차이를 조정하는방안을 제시하였다. 사례지역의 분석결과, 실거래가는 도로조건에 따라 가격차이가 크다는 점에서 공시지가의 도로접면 비준율을 과감하게 조정하여야 한다. 둘째, 도로의 특성에 대해 현황도로만 있는 경우, 현황도로와 도상도로가 모두 있는 경우, 도상도로만 있는 경우로 나누어 비준율을 차등하여 적용하는 방법을 제시하였다. 공시지가 산정 시 현황도로를 기준으로 산정하지만, 도면상에도 도로로 분할되어 있는지 여부도 토지이용에 영향을 줄 수 있기 때문이다. 셋째, 도로의 포장여부에 따라 비준율을 차등 적용하는 방법을 제시하였다. 도로가 포장도로인 경우, 포장공사의 비용을줄일 수 있을 뿐만 아니라 토지개발 등을 위한 차량이 통행하기 유리함으로 실거래가에도 영향을 줄 수 있다. 도로는 토지의 이용에 큰 영향을 미치는 요인이다. 따라서 도로의 다양한 특성을 지가에 반영하여 산정하게 된다면, 실거래가에 근접하게 공시지가를 산출할 수 있게 될 것이다. 또한, 이러한 방식을 통해 실거래가의 차이를 반영하며공시지가를 끌어올리면서 2028년까지 지가를 실거래가의 90%로 끌어올리는 현실화 계획에 적극적으로 대처할 수있을 것이다.

정당보상원칙과 공시지가기준보상

민태욱 한국토지공법학회 2022 土地公法硏究 Vol.99 No.-

Abstract The Constitution adopts ‘just compensation‘ to protect owners of land relating expropriation for public use. A detailed standard is delegated to the Land Compensation Law. The standards that the Land Compensation Law adopt are ’justified price compensation’ and ‘exclusion of development gains’. The the Land Compensation Law prescribes that compensation for land be priced based on ‘the officially announced price of standard land’. ‘The officially announced price of standard land’ that should reflect market value by law, in practice is lower than market value. So compensation for land is actually priced based on markt value not ‘the officially announced price of standard land’. The difference between market value and ‘the officially announced price of standard land’ is revised by ‘other factor’. As a result the compensation for land that is priced by ‘the officially announced price of standard land’ is accord with ’justified price compensation’. But there is no legal basis for using ‘other factor’, and people misunderstands that compensation is priced only by ‘the officially announced price of standard land’, which is lower than market price. And to accomplish ‘exclusion of development gains’, it needs a detailed analysis about land value change the before and after announcement of the plan. But the Land Compensation Law consider only large scale project as target and regulate only the selection of ‘the officially announced price of standard land’ and land price index. So ‘exclusion of development gains’ is executed incompletely. It is desirable that legal compensation standard is substituted for sales comparables. Sales comparables standard is more accord with ’justified price compensation’ and effective means of ‘exclusion of development gains’. 국문초록 헌법은 강제로 수용되는 피수용자의 재산권보호를 위해서 ‘정당보상원칙’을 채택하고 있으며, 그 구체적 내용에 대해서는 입법부에게 위임하고 있다. 헌법의 위임에 따라 토지보상법이 채택한 보상기준은 적정가격보상원칙 및 개발손익배제원칙이다. 토지보상법은 시장가치를 의미하는 적정가격보상원칙을 채택하면서도 토지의 경우 표준지공시지가를 기준으로 하고 있다. 표준지공시지가는 법령상 시장가치로 산정되어야 하지만, 실제는 시장가치보다 낮게 산정되고 있고 현실화율은 지역별, 종류별 차이가 크다. 이 때문에 토지보상액은 실질적으로 ‘그 밖의 요인’을 이용하여 거래사례가액 또는 보상선례가액을 기준으로 산정된다. 이 결과 표준지공시지가를 기준으로 하더라도 적정가격보상원칙은 준수되고 있다. 그렇지만 ‘그 밖의 요인’에 대한 법적근거가 없고, 보상액을 둘러싼 일반국민의 오해가 발생하며, 보상액을 산정하는 감정평가작업도 비효율적으로 진행되고 있다. 또한 개발이익배제를 관철하기 위해서는 해당 공익사업계획 발표 전후 일정기간을 대상으로 보상대상토지가 속한 지역 및 외부 유사지역들의 지가변동에 대한 시계열적 분석이 요구된다. 그렇지만 토지보상법령은 표준지공시지가와 지가변동률을 주된 수단으로 삼고 있다. 그나마 사업면적 20만 제곱미터 이상 등의 요건을 충족하는 공익사업만을 대상으로 하고 있어 다수의 공익사업에서는 개발이익배제가 제대로 관철되지 않고 있다. 더구나 표준지공시지가는 시장가치가 아니며, 실제 지가변동과 일치하지 않아 개발이익배제에 효과적인 수단이 되지 못한다. 이러한 문제들은 토지보상법령이 시장가치를 반영하지 못하는 표준지공시지가를 보상기준으로 삼는 것에서 발생하는 것인 만큼 법상보상기준에 대한 재검토가 필요하다. 실질적으로는 시장가치인 거래사례가액으로 보상하고 있는 만큼, 법상보상기준도 거래사례가액으로 변경하는 것이 적정가격보상원칙에 부합하고 개발이익배제에도 효과적이다.

군산시의 토지가격 형성요인

전문태 ( Moon Tae Jeon ),민규식 ( Guy Sik Min ) 한국감정평가학회 2008 감정평가학논집 Vol.7 No.1

The purpose of this study was to use the Hedonic Price Model to analyze the change in Gunsan City’s Standard Public Land Price Model and the factors that affected the standard public land price each year. These factors were listed according to the criticality of their influence on the standard public land price. I used standard public land price records from 1998, 2003, and 2008 to build the standard public land price for each year and analyze each factor that affected the standard public land price. In result of the analysis, it was found that the influence of each independent variable varied from time to time and that the independent variables relating to the public register were most influential on the dependent variables than the independent variables relating to the land properties. Among the variables relating to the land properties, commercial lands that are also indicated as commercial in the public register have been most influential on the standard public land price for the past 10 years. This study can contribute to the analysis of the influence of each factor on land prices by time and surrounding environments. The results of the analysis could help land owners or developers make decisions about keeping or selling their lands and determine the profit value of their property investments.

KLIS를 활용한 지가업무 개선방안

이은재(Eun-Jae Lee),김상수(Sang-Soo Kim),김형수(Hyeong-Soo Kim),류근호(Keun-Ho Ryu) 한국엔터테인먼트산업학회 2009 한국엔터테인먼트산업학회논문지 Vol.3 No.4

1989년 ‘지가가격공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 따라 도입된 공시지가는 초기에는 담당 공무원이 수기 계산하였고, 1994년부터 ALPA(Automatic Land Price Appraisal) 시스템을 사용하여 일괄 산정하기 시작하였다. 이후 2005년부터 KLIS(Korea Land Information System)를 도입하여 토지특성관리 및 산정 등 지가관련 업무를 처리하고 있다. KLIS는 해마다 새로운 기능이 추가 되는 등 업무 처리에 있어 많은 부분이 개선이 되고 있다. 그러나 여전히 토지특성 입력 등 단순 업무 처리에 많은 시간과 인력이 소요되고 있다. 이렇게 업무의 효율성은 낮으나 각종 조세부담 및 토지보상금과 관련하여 지가의 균형성?정확성 등을 요구하는 민원은 매년 증가하고 있다. 그렇기 때문에 공시지가에 대한 공신력을 높이기 위해서는 더 많은 시간과 인력이 필요한 것이 현실이다. 본 논문은 도면을 출력하여 특성을 표시하는 작업을 용도 지역지구 관리 시스템에서 처리하여 비교표준지와 사업지구, 도로접면 등 각종 토지특성 변경 대상 필지를 추출하고, 개별적으로 입력하던 것을 거의 모든 행정기관에 보급되어있는 MS Office의 Access 프로그램을 이용하여 공시지가 MDB를 일괄 변경한 후 CONVERT_NV를 사용하여 변환 처리토록 하였다. 따라서 본 논문은 저비용으로 처리할 수 있는 공시지가 업무 메뉴얼을 통해 시간적?비용적인 면에서 보다 경제적이며 효율적 개선방안을 제시하는데 큰 의의가 있다. When the official land price was first introduced 1989, it had been calculated by the person in charge. From 1994, it had been calculated in a lump through ALPA(Automatic Land Price Appraisal) system. Since 2005, through KLIS(Korea Land Information System), the official land price has been calculated and the land characteristics have been managed. KLIS is improved with its function annually but as to simple work, such as inputting the land characteristics, it needs still much time and workforce. As civil"s demands for accuracy and balance of the land price are increasing more and more due to tax burden and compensation price of land for public use, land price affairs still need much time and workforce to strengthen the accountability of the land price. In this paper, we suggests improving the methods of land price affairs, by which characteristic indicating can be handled on the zoning management system instead on the map printed out, and, by which inputting and extracting the land of the comparative standard lot, business district, and road contact conditions can be transformed at a time using CONVERT_NV after changing land price MDB through Access program which is supplied in almost all administrative organs. Therefore, this paper is meaningful by suggesting the improved methods economically and efficiently through manuals for land price affairs which can be handled with low cost.

우리나라의 公示地價制度에 관한 比較法的 考察

김기재(Kim KiJae) 한국토지공법학회 2016 土地公法硏究 Vol.73 No.2

정부는 1980년대 말에 발생한 전국적인 땅값 폭등과 투기열풍을 진정시키기 위해 도입한 토지공개념제도의 대폭적인 축소를 추진하였다. 택지소유상한제는 택지의 과다보유를 억제하는 효과는 달성하였으나, 택지소유상한의 절대적인 제한은 시장경제원리에 위배된다는 비판이 강하게 제기된다는 이유로 1998년 9월 19일 ｢택지소유상한에관한법률｣을 폐지함으로써 택지소유상한제 및 택지초과소유부담금제가 폐지되게 되었다. 한편 개발부담금제도는 각종 개발 사업에서 발생하는 개발이익을 환수함으로써 자본이득의 과도한 사유화를 억제하는 데는 기여하여 왔다. 그러나 부과율(50%)이 높아 개발의욕을 저해하고 미실현 이익에 대하여 부과함으로써 납부자금 마련에 어려움을 겪는 경우가 자주 발생한다는 이유로 1999년말까지 개발부담금 부과를 한시적으로 중단하고, 2000년 이후에는 부과율을 종전 50%에서 25%로 대폭 인하하는 내용으로 1998년 9월 19일 ｢개발 이익환수에관한법률｣을 개정하게 되었다. 개발부담금은 2001년 12월 31일 ｢부담금관리기본법｣이 제정되면서 비수도권지역은 2002년 1월 1일부터, 수도권지역은 2004년 1월 1일부터 각각 부과가 중지되게 되었다. 게다가 개발부담금제 및 택지소유상한제와 더불어 토지공개념 3법으로 도입된 ｢토지초과이득세법｣도 제도시행과정에서 위헌 논란을 겪던 끝에 1998년 12월 28일 폐지되었다. 따라서 토지공개념의 일환으로 도입된 공시지가제도는 토지공개념의 대폭 축소를 계기로 변화가 요청되고 있다. 즉 공시지가 제도는 1989년 토지공개념 제도의 일환으로 도입되어 지가체계를 일원화하고, 지가안정 및 부동산거래질서 확립에 일정부분 기여하고 있다. 그러나 제도 도입시 낮은 공적지가로 인한 가격괴리와 조세저항에 따른 지자체의 공시지가 현실화 기피현상 등으로 공시지가가 적정화가 미흡한 부분도 있었다. 공시지가 수준이실거래가격과 괴리된 경우 공시지가에 대한 객관성 및 공정성을 저해하고 보상평가 및 조세부과 등 모든 분야에 불만요인으로 작용할 수 있어, 정부에서는 검증, 가격균형 협의 등을 통해 공시지가 적정화를 지속적으로 추진하여 왔으며, 앞으로도 국민의 신뢰를 얻을 수 있도록 적정성과 객관성을 높이는 방향으로 계속 보완 발전시켜 나가야만 한다. 특히 표준지공시지가는 ｢토지보상법｣ 제70조에 따라 보상평가의 기준이 되는 바, 공시지가 기준 보상평가가 헌법에 합치되기 위해서는 공시지가 산정의 적정성 등이 보장될 수 있도록 조사 및 평가업무가 공정하고 신중하게 이루어질 수 있는 제도적 장치가 유지되어야 할 것이다. 헌법재판소에서도 표준지공시지가가 공공기관이 아닌 감정평가사에 의해 공정하고 신중한 절차를 거쳐 조사･평가된다는 것을 전제로, 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정하는 것이 합헌이라는 취지로 판결하고 있다. The official price regime introduced as part of the land is changing public concept requested an opportunity to significantly reduce the land public concept. That official price system was introduced in 1989 as part of a systematic and coordinated land public concept institutional land, the land and real estate transactions in order to establish a stable, contributing in part. However, due to low public land system during entry price gap between the official price and the official price realization aversion to such municipalities in accordance with the tax resistance was also lacking the adequacy parts. The official price levels inhibit the objectivity and impartiality of the official price when the price gap with silgeorae and can serve as a factor in the complaint, including all sectors impose compensation assessment and taxation, the government validation, consultation equilibrium prices continue to promote the rationalization through the official price, etc. and has been, and will continue to complement efforts to be only developed to improve the adequacy and objectivity to earn the trust of the people. In particular standard official price is a bar that is the basis for the "Land Compensation Act" evaluation and compensation in accordance with Article 70, official price-based compensation assessment is to be calculated, including the appropriateness of the official price guarantee in order to be consistent with the Constitution of research and evaluation work is done fairly and carefully will be that institutional arrangements are to be maintained.

K-평균 군집화 기법을 이용한 공시지가 유사가격권의 설정

이성규,홍성언,박수홍 국토지리학회 2004 국토지리학회지 Vol.38 No.3

In Korea, the individual public land price is appraised using a comparative standard land parcel. Underthis situation, the main focus is which standard land parcel have to be selected in order to calculate the land price.Under the present law, the main factor for selecting standard land parcel is the similar price zone. But, it does nothave specific numerical standard, and it is too vague to select a objective and rational comparative standard landparcel. To solve the similar price zone determination problem that is caused by the lack of objective numericalstandard, this study proposes the similar price zone determination method using K-means clustering technique. Wechose the test area, and clustered it by similar price zone. To verify the result, we compared the result zone withthe present similar price zone. While there was no considerable difference between two, we could verify our method. 비교표준지를 이용하여 개별공시지가를 산정하는 우리나라 제도 하에서 가장 중요한 문제는 개별필지주변의 표준지 중에서 어떤 표준지를 선택·이용하여 지가를 산정해야 하는가이다. 그러나 지침상에서는 비교표준지 선정시 중요 요인으로 작용하고 있는 유사가격권에 대하여 수치적인 기준이 아닌 모호한 개념상의규정으로 비교표준지 선정에 있어 합리성과 객관성이 결여되고 있다. 본 연구에서는 객관적인 기준과 수치적인 기준의 부재로 많은 문제점을 발생시키고 있는 유사가격권 설정의 문제를 해결하고자 K-평균 군집화 기법을 활용하여 유사가격권을 설정하여보고 이에 대한 타당성을 제시하고자 하였다. 이를 위해 실제 사례지역을 선정하고 실험한 결과 유사가격 권역 별로 군집화가 가능하였고, 현행 유사가격 권역과 많은 차이를 보이지 않아 방법론의 타당성을 제시할 수 있었다.

공시지가 현실화를 위한 정책과제

김영도(Kim Young Do),김호철(Kim HoChul) 한국도시행정학회 2006 도시 행정 학보 Vol.19 No.3

The purpose of this research is to suggest policy directions to reduce a huge gap between officially announced standard land price and market value. For this purpose, after reviewing the related literature on foreign cases, questionnaire survey was conducted to find out the factors affecting the readjustment of officially announced standard land price to the market value. Based on the data collected from the 110 certified appraisers, the research found that the main reasons for the difficulty in readjustment of officially announced standard land price were potential increase in tax burden and health insurance fee as well as the low level of initial land price announced by the government. Major policy implications of this research are as follows: First, the process of readjustment of officially announced standard land price to market value should be done at the same time. Second, the number of standard parcels of land need to be expanded to reflect more reasonable and acceptable value of land in the market. Third, it is imperative to revise the current legislation related to readjustment of officially announced standard land price.

특성감안가격결정모형을 활용한 도심부 토지이용의 지가결정요인 분석

김광국(Kim Kwang-Kuk),황지욱(Hwang Jee-Wook) 대한건축학회 2010 대한건축학회논문집 Vol.26 No.11

The purpose of this study lies on the analysis on the land price determinants in the Citadel Area in the city center with use of the Individually Announced Public Land Price index. These land price determinants in this study are made up of specified districts, land scales, land use characteristics and street conditions in the zone of commercial use from the Individually Announced Public Land Price. As research methodology, it is used the Hedonic Price Model based on the Dummy Regression. This Hedonic Price Model helps at first to seize the correlation between the Individually Announced Public Land Price and each determinant as independent variable. And the Stepwise Regression Analysis helps to seize the effect of the determinants on the Individually Announced Public Land Price. The spatial information of the Citadel Area is basically constructed by the GIS database and modified by the statistical data of the Individually Announced Public Land Price. Finally, it can be confirmed that the present land use in the Citadel Area in the city center dosen't have any economically efficient pattern concerning land economic value. Hence, for the efficient land use the land use pattern shall be changed and improved according to the selected independent variables.

표준지비교법에 의한 지가평가의 재검토

서경규 ( Kyung Kyu Seo ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.1

공시지가제도가 실시된 이후 토지가격의 감정평가는 표준지비교법이 원칙이다. 그동안 표준지비교법에 대한 여러 문제점이 제기되었으나, 관련 연구는 미흡한 실정이다. 국토해양부는 2012년「감정평가에 관한 규칙」의 전부개정(안)을 입법예고하였다. 따라서 표준지비교법의 문제점과「감정평가에 관한 규칙」 개정(안)에 대한 활발한 논의가 필요한 시점이다. 본 연구의 목적은 표준지비교법의 문제점을 분석하고 합리적인 개선방안을 모색하는데 있다. 연구의 결과는 다음과 같다. 먼저, 가격형성요인을 지역요인과 개별요인으로 이원화하고, 지역요인은 자연적ㆍ사회적ㆍ경제적ㆍ행정적요소로 세분하여 재구성하여야 한다. 둘째, 표준지비교법에서도 사정보정을 도입할 필요가 있다. 셋째, 표준지와 대상토지의 가격형성요인 비교시점은 표준지는 공시기준일, 대상토지는 가격시점으로 통일하는 것이 합리적이다. 넷째, 현행 기타요인 보정은 불필요한 과정이므로 생략하여야 한다. In land price appraisal, the comparison approach of the standard land has been mainly used in Korea. Even though there have been several problems, relevant studies are not sufficient. The whole amendment of ‘the rules on appraisal practice’ was on the legislative notice by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs in 2012. Therefore this is the time to discuss the problems on the comparison approach of the standard land and ‘the rules on appraisal practice’. The purpose of this study is to analyze the problems on the comparison approach of the standard land and to find the improvements. The results of the study are as follows: First, factors influencing the land price have to be divided into regional factors and individual factors. Natural, social, economical and administrational factors has to be included in regional factors, too. Second, circumstances correction is needed in the comparison approach of the standard land. Third, the comparison date of factors influencing the land price has to be like this: comparison date ofthe standard land is the basic date for official notice, comparison date of object land is the date of price. Fourth, the correction of the other factors is unnecessary, so it has to be left out.