PF4V1 affects the progression of oral squamous cell carcinoma by regulating Wnt/ β‑catenin pathway and angiogenesis

Cuiping Li,Weidong Jiang,Yang Zhou,Xuanping Huang,Nuo Zhou 한국응용생명화학회 2020 Applied Biological Chemistry (Appl Biol Chem) Vol.63 No.2

Platelet factor-4 variant 1 (PF4V1) was recently described as a natural non-allelic gene variant of platelet factor-4 (PF4), which has been closely associated with the growth and metastasis of various cancers. Our previous research showed that PF4V1 was related to oral squamous cells carcinoma (OSCC) metastasis. Howerver, it is still not clear about the functional role of PF4V1 in OSCC. In this study, stably transfected cell lines were constructed and the expression level of PF4V1 was verified by real‐time polymerase chain reaction (RT-PCR) and western blot. The effect of PF4V1 on proliferation, migration, invasion, and apoptosis of oral cancer (OC) cells were detected. Moreover, a xenograft tumor model was constructed to evaluate the effect of PF4V1 on OSCC in vivo. Indicators of Wnt/β-catenin, angiogenesis and epithelial-mesenchymal transition (EMT) pathways were also examined. Stable cell lines with overexpression and inhibited expression of PF4V1 were constructed successfully. After stable transfection, PF4V1 significantly promoted the proliferation, migration, and invasion of OC cells in vitro, and their tumor formation in vivo. Furthermore, PF4V1 remarkably promoted the expression of β-catenin, VEGF, and FGF but suppressed the expression of GSK-3β. There was no statistically significant correlation between PF4V1 and EMT pathway. This study provides evidence that PF4V1 promotes the proliferation, migration, invasion and tumor formation of OC cells by regulating the Wnt/β-catenin pathway and angiogenesis. Our findings suggest that PF4V1 could be a very promising target of OSCC therapy in the future.

PF지급보증이 기업가치와 부채조달비용에 미치는 영향

박종성 한국세무학회 2016 세무와 회계저널 Vol.17 No.1

In Korea, Construction firms usually guarantee PF loan which Developers take out. PF loan guarantees are classified as contingent liabilities and reported in footnote instead of being recorded as liabilities in balance sheet. This study examines the effects of PF loan guarantees of construction firms on the firm value and the cost of debt. The sample consists of 219(164) construction firms/years from 2009 to 2013. The stock prices and accounting data are selected from the database TS 2000 by Korean Listed Companies Association. PF loan guarantee balances are from annual business report through hand collecting. The empirical result shows that PF loan guarantees have a negative effect on the stock prices of construction firms. This result indicates that even though construction firms do not report PF loan guarantees as liabilities in balance sheet. investors treat them as a part of liabilities of construction firms. Also, the result reveals that PF loan guarantees are positively associated with the cost of debt, but the coefficients are statistically insignificant. The insignificance may come from the inaccuracy in measuring the cost of debt 국내 부동산개발 사업은 시행사와 시공사가 분리된 형태로 추진되며, 시행사의 차입에 대해 건설사인 시공사가 지급보증 등의 신용보강을 하는 것이 관례처럼 되어 있다. 그런데 시행사는 자본력이 취약하기 때문에 분양미달 등으로 부채를 상환하지 못하는 상황이 발생하면 지급보증을 선 시공사가 그 부채를 대부분 떠안게 된다. 이런 상황에서 본 연구는 시공사인 건설사들이 시행사를 위해 제공한 PF지급보증이 건설사의 기업가치 및 부채조달비용에 영향을 주는지를 분석하였다. 2009년부터 2013년까지 유가증권시장 및 코스닥시장에 상장된 건설사 219개(164개) 기업-연 표본을 이용하여 분석한 결과, PF지급보증이 건설사의 기업가치에는 부정적인(-)의 영향을 미치는반면, 차기 부채조달비용에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 본 연구에서 PF지급보증과 부채조달비용 간에 유의한 관련성이 없는 것으로 나타난 것은 부채조달비용 측정방법 상의 한계 때문일 수 있다. K-IFRS 도입 전 회계기준에 따를 경우 PF지급보증은 우발부채에 해당되어 주석으로 공시되었다. 그러나 K-IFRS 도입 후 상장 건설사들은 금융보증부채를 재무제표 본문에 인식해야 하며, 충당부채의 인식 요건이 강화됨에 따라 지급보증이 충당부채로 전환될 수 있는 가능성 또한 커졌다. 이러한 회계처리 방식의 변화 때문에 건설업계는 K-IFRS가 도입될 경우 부채비율이 평균 20% 증가할 것으로 우려하였으나 실제 부채 증가 정도는 크지 않았다. 금융보증부채로 계상된 금액은보증금액에 보증료율을 곱한 수준이었으며, 지급보증충당부채를 추가로 인식한 기업도 많지 않았기 때문이다. 본 연구에서는 시장이 이와 같은 회계처리 방식의 변화를 고려하는지를 확인하기 위해 추가적인 분석을 수행한 결과, K-IFRS 도입 후 주석 기재된 PF지급보증을 부채로 인식하는정도가 감소된 것으로 나타났다. 이러한 결과는 비록 K-IFRS 도입으로 인해 PF지급보증액 중 부채로 인식된 금액은 크지 않지만 시장은 PF지급보증 정보에 대해 차별적으로 반응하고 있음을 보여준다.

거시경제변수에 따른 부동산PF 연체율에 관한 연구

노치영(Chi-Young Roh),김형주(Hyung-Joo Kim) 한국콘텐츠학회 2018 한국콘텐츠학회논문지 Vol.18 No.4

부동산PF는 대출의 상대적 규모가 커서 연체가 발생되면 시장의 파급력도 커진다. 따라서 부동산PF 연체율에 대한 관리와 거시경제적 분석이 필요하다. 선행연구에서는 주로 개별 은행의 부동산PF 데이터를 통한 미시적인 분석을 진행하여 리스트의 중요성을 평가하거나, 연체에 대한 결정요인을 분석하여 전체적인 부동산PF 규모에 의한 연구가 미흡하였다. 본 연구는 이러한 자료의 한계점을 극복하고자 거시경제변수에 따른 시장전체의 부동산PF 연체율에 대한 영향관계를 연구하였다. 본 연구는 부동산PF 대출규모, 통화량, 금리, 소비자물가지수, GDP 자료를 활용하였으며, 공적분검정 결과 적어도 2개 변수 이상에서 선형관계가 이루어짐에 따라 VECM의 1차 모형을 적용하였다. 그랜저인과관계 결과 부동산PF 연체율은 부동산PF 대출금액에 영향을 받으며, 충격반응결과 통화량, 소비자 물가지수, 금리, 대출금액, GDP 순으로 연체율에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다. 향후 부동산PF자금 대출 이후 금리 상승은 부동산PF 연체율에 부담을 주게 되며, 통화량의 증가는 물가의 상승을 유도하여 결국 금리상승으로 이어질 수 있어 대출규모가 클수록 위험성의 노출이 심각해 질 수 있다. 따라서 부동산PF 연체율의 관리는 대출 이후 거시적 관점에서 자금 회수에 지속적 추적과 관찰이 필요하며, 이를 통해 연체율 방지를 위한 관리방안이 필요할 것이다. As the loan size of real estate PF is huge, its market ripple effect gets bigger when overdue occurs. Accordingly, the management of the delinquency rate and macroeconomic analysis are required. As the preceding research mainly proceeded with microeconomic analysis through the real estate PF data of individual banks to evaluate importance of list or analyzed core factors for delinquency, it lacked research on comprehensive real estate PF size. In order to overcome the limitations of such data, this research studied real estate PF delinquency rate of the entire market and effect relationship by the size. The research utilized the size of real estate PF loans, money supply, interest rate, consumer price index(CPI), and GDP data. Also, it applied the first model of VECM as linear relationship between at least two or more variables, following the result of co-integration test. As a result of Granger-causality test, the real estate PF loans delinquency rate is influenced by their loan size, and as a result of impulse response analysis, the interest rate is shown to be affecting delinquency rate the most. Interest rate could risesomeday and aggravate the delinquency rate of real estate PF. Also, risk exposure could be serious as the loan size increases.Therefore, the management of real estate PF delinquency rate requires continuous monitoring, tracking and observing issued loans from a macro point of view. The plans to prevent delinquency will be necessary.

건설․부동산 PF위험의 시스템위험 전이현상 분석과 정책대안

김갑진 한국금융공학회 2025 금융공학연구 Vol.24 No.1

본 고의 목적은 한국의 PF사업이 거시경기 침체기마다 건설사와 금융권의 부실위험을 높이고 시스템위험으로 확대되는 원인과 현상을 규명하여 정책대안을 찾는 데 있다. 한국형 PF는 시공사 책임준공 등 신용보강으로 PF의 본질인 비소구성을 상실하고 사업기간보다 짧은 자금조달로 경기반전시 사업좌초 위험을 높여 건설사, 금융권으로 확대되는 시스템위험을 내재한다. PF위험이 시스템위험으로 전이되는 현상을 분석하기 위해 건설사부도와 PF위험의 상호관계를 12개년(2008~2019) 건설사 재무(부도) data 약 87,280개를 활용하여 로짓회귀 및 회귀분석하고(미시분석), 같은 기간 이들 PF위험의 실물(건설투자), 금융(은행건전성)지표에 대한 영향을 유한시차모형으로 회귀분석하였다(거시분석). 분석결과 건설사부도와 PF연체율은 상호 위험을 높이며, 건설사부도 1% 증가는 건설투자를 3.5조 원 낮추고 은행건전성을 0.95% 악화시켰다. PF연체율 1% 증가는 건설투자 0.52조원을 감소시키는 것으로 분석되었다. PF사업이 향후 건전한 건설생산수단으로 안착하기 위한 대안으로 자본안정화, 위험분산, 사업여건개선 관점의 대안으로 PF사업 자본조성시스템 구축, 건설사 우발채무 규모 규제(제3신용보증기구의 보증으로 대체)와 대주단 리스크 부담비율 설정, PF사업정보포탈 구축과 F사업관리단 신설을 제안하였다. The purpose of this study is to find policy alternatives by identifying the causes and phenomena in which domestic PF projects increase the risk of insolvency in construction companies and the financial sector and expand into systemic risk during macroeconomic downturns. Korean PF loses the non-recourse nature by strengthening credit enhancement, such as completion guarantee by the construction company, and increases the risk of business stranding in the event of an economic turnaround due to financing shorter than the project period. In order to analyze the actual phenomenon of PF risk being transferred to systemic risk, firstly logit regression and regression analysis were performed on the correlation between construction company default and PF delinquency rate(Micro analysis), secondly the impact of these PF risks on real construction investment and financial bank soundness were conducted using a finite lag model.(Macro analysis) As a result of the analysis, construction company default and PF delinquency rate increase each other’s risk. A 1% increase in construction company default lowered construction investment by 3.5 trillion won and worsened bank soundness by 0.95%. A 1% increase in PF delinquency rate reduced construction investment by 0.52 trillion won. In order for PF project to become a sound means of construction production in Korea, alternatives were presented in terms of capital stabilization, risk diversification, and improvement of business conditions.

Confocal microscopic findings of cysteine protease calpain in Plasmodium falciparum

Choi, Y.Y.,Jung, S.Y.,Cho, P.Y.,Soh, B.Y.,Zheng, B.,Kim, S.Y.,Park, K.I.,Park, H. Academic Press 2010 Experimental parasitology Vol.124 No.3

Pf-calpain, a cysteine protease of Plasmodium falciparum, is believed to be one of the central mediators for essential parasitic activity. However, the roles of calpain on parasitic activity have not been determined in P. falciparum. In the present study, the localization of Pf-calpain was investigated using polyclonal antibodies (anti-Pf-calpain antibody A and B) against peptides that distinguished it from human calpain-7 and rat calpain-10 protein. Recombinant Pf-calpain (rPf-calpain) was identified as a 46kDa protein using an anti-Pf-calpain antibody A, which can recognize the Pf-calpain binding site. Confocal microscopy revealed calpain within cytoplasmic localized parasites in the erythrocytic cycle. The findings suggested that the expression of Pf-calpain would be proportional to all different parasites in the erythrocytic cycle. On the other hand, anti-human calpain-7 antibody detected Pf-calpain in schizonts, and the immunofluorescence was stronger than with anti-rat calpain-10 antibody. However, the antibodies reacted with calpains in human red blood cells. These results show that anti-Pf-calpain antibody A and B specifically recognize only Pf-calpain. Taken together, the results suggest that Pf-calpain is expressed in all erythrocytic stages. In particular, the expression of Pf-calpain is increased much more when the late ring matures into the early trophozoite. Moreover, anti-Pf-calpain antibody A and B against synthetic peptides of the catalytic domain of Pf-calpain are useful to specifically detect Pf-calpain in all erythrocytic stages, while human and rat calpain antibody are not useful.

신탁사 책임준공확약형 부동산 PF 참여자의 위험과 수익 결정에 관한 연구

윤서준,고성수 한국부동산경영학회 2022 부동산경영 Vol.25 No.-

In the real estate development project, numerous stakeholders such as implementers, construction companies, trust companies, and financial institutions participate. Real estate PF is highly dependent on construction companies. As a result, in the case of small and medium-sized real estate development projects, PF loans were inevitably shrunk as it was practically difficult to select construction companies with high credit ratings and contraction rankings. However, with the recent expansion of the trust business, the trust company replaced the construction company's role, and the existing real estate PF structure has also expanded to areas where real estate PF loans are possible. Through empirical analysis, this study was able to analyze the risk factors recognized by participants when PF loans were implemented and confirm the characteristics of participants. As a result of the study, it was confirmed that the risk recognition factors of financial institutions that relied on existing contractors were transferred to trust companies. In addition, it was confirmed that the tendency to recognize risk also appeared differently for each participant. 부동산 개발사업은 시행사, 건설사, 신탁사, 금융기관 등 수많은 이해관계자가 참여하고 대규모 자본이 투입된다. 이 때 부동산 PF가 가장 많이 활용되는 자금조달형태이다. 일반적으로 부동산 PF는 시공사에 의존도가 높다 보니 사업 타당성 평가에 의존하기보다는 시공사 지급보증에 의한 기업금융의 성격 갖고 대출이 실행된다. 이로 인해 중·소형 부동산개발 사업의 경우 높은 신용등급과 도급순위를 갖는 건설사 선정이 현실적으로 어려워 PF 대출이 위축될 수 밖에 없었다. 그러나 최근 신탁업의 영역 확대로 신탁사가 건설사의 책임준공과 미이행 시 채무인수 혹은 손해배상을 확약하는 역할을 대신하면서 시공사 선정 제약으로 기존 부동산 PF 구조로는 대출이 불가하던 사업장도 부동산 PF 대출이 가능한 영역으로 확대되었다. 신탁사 책임준공확약형 사업의 경우 시공사에 집중되던 위험부담이 타 참여자로 분산되므로 기존 부동산 PF와 참여자별로 위험을 인식하는 요소가 달라질 것이다. 본 연구는 부동산 PF 대출에 신탁사 신용보강 지원의 새로운 금융구조가 활성화되고 있는 시점에서 시의적절한 연구이며, 시공사 의존도가 높은 일반적인 부동산 PF 대출과 다른 영역의 세분화된 시장을 분석했다는 데 차별성이 있다. 실증분석을 통해 신탁사의 책임준공확약형 사업을 대상으로 분석함에 따라, 일반 부동산 PF 사업장에 비해 상대적으로 중·소형 규모인 사업장에 PF 대출이 실행될 때, 참여자들이 인식하는 위험요소를 분석하고 참여자들의 특성을 확인할 수 있었다. 연구 결과, 동일 사업장을 바라보는 시각이 참여자 별로 상이하고, 기존 시공사에 의존하던 금융기관의 위험인식 요인이 신탁사로 전가된 것을 확인하였다. 그리고 위험을 인식하는 성향도 참여자 별로 다르게 나타나는 점을 확인할 수 있었다.

부실저축은행의 PF대출채권 회수에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

김성태 예금보험공사 2014 金融安定硏究 Vol.15 No.1

In this paper, the determinant factors of PF loan recovery of defaulted savings bank are investigated. Firstly I divide the determinants of PF loan recovery into three major factors, (PF asset factor, financial institution factor, and macroeconomic factor) and find that these three factors have an important effect on the likelihood of recovery of PF loan. Especially, I find an evidence to support the hypothesis of savings bank's procyclical behavior by using of ‘credit-to-GDP gap’ variable proposed by BCBS as a common reference index of bank's procyclicality to test the hypothesis. Finally, I test the interaction effect between PF asset factor and financial institution factor, and find out high probability of deterioration of the quality of PF loan in spite of credit line for a PF loan guaranteed by constructor. I think that these may be resulted by intense competition among savings bank and savings bank's procyclical behavior. 본 연구에서는 PF대출채권의 회수에 영향을 미치는 요인을 PF자산특성요인, 대출금융기관특성요인, 그리고 거시경제요인의 세 영역으로 구분하여 실증분석하였다. PF자산특성요인 중에서는 시공사와 관련된 요소가 PF대출의 회수율과 관련이 높은 것으로 나타났다. 이는 PF사업의 특성상 사업의 전반적인 안정성을 시공사가 제공해주고 있다는 점에서 의미있는 결과라 생각된다. 다음으로 거시경제요인들을 대상으로 분석한 결과, 국내 저축은행의 경기대응적 행태를 확인할 수 있었다. 특히 BCBS의 공통참조지표로 제시되고 있는 ‘신용-GDP 갭’의 추정계수가 유의한 양(+)의 수치를 나타냄으로써 그동안 국내 저축은행이 부동산 PF대출을 실행함에 있어 경기대응적 행태를 취했었고, 이에 대한 결과로 악성 부실 PF대출채권이 늘어왔음을 확인할 수 있었다. 마지막으로 대출금융기관특성요인에 대하여 분석한 결과, 대출금융기관특성요인의 회수율에 대한 영향이 자산특성요인 및 거시경제요인의 통제 전후에 따라 다르게 나타난다는 것을 확인할 수 있었으며, 이에 대한 보다 구체적인 효과를 살펴보기 위해 대출금융기관특성요인과 PF자산특성요인 간의 교호항(interaction term)을 구성하여 분석을 실시하였다. 분석결과, 자산규모가 크고 효율성이낮은 저축은행이 시공사연대보증 조건으로 PF대출을 실행할 경우 시공사의 연대보증에도 불구하고 회수가 어려운 악성PF대출로 전락할 가능성이 매우 높아진다는 결과를 얻었다. 이는 부동산PF대출과 관련된 국내 저축은행의 지나친 영업경쟁 및 부동산경기과열에 부응한 각 저축은행의경기대응적 대출행태 등과 맞물려 발생했을 것으로 추정된다.

인체피부모델을 이용한 미백 효능물질 PF3758309의 in vitro 피부 자극성 평가

이아영,이유림,김지예,정진혁,박영금,김유정,이성내,안성관,배승희 한국피부과학연구원 2018 아시안뷰티화장품학술지 Vol.16 No.3

Purpose: This study was designed to determine whether a novel anti-melanogenic agent, PF3758309, has the potential to cause acute cutaneous irritation using a human skin equivalent model (HSEM). Methods: Human skin equivalent was constructed through incubation of normal human derived epidermal keratinocytes (HEKs) on collagen matrix insert with proliferation media. Using constructed human skin equivalent, the irritation potential of PF3758309 were investigated whether the viability of this agent-treated HESM is under 50% (irritant) or not (non-irritant) using the 3-(4,5-dimethylthiazol-2-yl)-2,5-diphenyltetrazolium bromide (MTT) assay after applying the agent to the epidermal surface of the HSEM. Also, the PF3758309-mediated anti-pigmentation effects were analyzed using Fontana-Masson staining in the HSEM. Results: The integrity of the constructed HSEM was confirmed using immunohistochemical staining with differentiation markers of epidermis, and observed that Keratin 5, Keratin 1 and Involucrin were stained in basal, supra-basal and granular layers, respectively. In vitro irritation assay showed that the mean viabilities of the PF3758309 was 83.6%, 78.8% and 77.8% at the treatment doses of 0.2, 0.5 and 1 mg, respectively; however, the mean viability of the positive control (5% sodium dodecyl sulfate)-treated HESM was 2.8%. Also, in vitro corrosion assay showed that the mean viabilities of the PF3758309 was 95.3%, 95.0% and 94.2% at the treatment doses of 0.2, 0.5 and 1 mg, respectively. Furthermore, using a Fontana-Masson staining assay, the melanin levels in the PF3758309-treated HSEM was significantly decreased compared with the levels in control HSEM. Conclusion: The anti-melanogenic agent, PF3758309, has no skin irritation potential under the conditions used in this study. 목적: 본 연구는 인간피부유사모델(human skin equivalent model, HSEM)을 사용하여 멜라닌 합성저해제로 알려진 PF3758309 의 피부 자극성을 동물대체시험법의 일환으로 평가하고자 하였다. 방법: 인체피부유사체는 콜라겐으로 코팅된 matrix insert 위에 인간에서 분리한 각질세포(human epidermal keratinocyte, HEK)를 성장 배지와 함께 배양시켜 제작하였다. 제작된 인간피부 유사모델을 사용하여 PF3758309의 피부 자극성(irritation)에 대해서 평가하고자, 해당 물질을 HSEM의 각질 표면 위에 처리한 후 3-(4,5-dimethylthiazol-2-yl)-2,5-diphenyltetrazolium bromide (MTT)를 통하여 세포생존율을 측정하였다. 세포생존율이 50% 이하일 경우 자극성이 존재하며, 50% 이상일 경우 비자극성으로 판단할 수 있다. 또한, HSEM을 이용하여 PF3758309의 피부 부식성(corrosion) 및 멜라닌 합성 저해능을 검증하였다. 결과: 제작된 HSEM의 integrity는 epidermal differentiation markers인 Keratin 5, Keratin 1, Involucrin의 발현을 면역조직화학염색법으로 검증하였다. HSEM에 PF3758309를 15 min 동안 처리 후, in vitro irritation assay를 진행한 결과, PF3758309의 처리 농도가 0.2, 0.5, 1.0 mg 일 때, 세포생존율은 각각 83.6%, 78.8%, 77.8% 로 나타났으며, 양성대조군인 5% sodium dodecyl sulfate을 처리시 세포생존율 2.8%를 나타내었다. 또한, in vitro corrosion assay 를 진행한 결과, PF3758309의 처리 농도가 0.2, 0.5, 1.0 mg 일 때, 세포생존율은 각각 95.3%, 95.0%, 94.2%로 나타났다. 뿐만 아니라, Fontana-Masson 염색법을 활용하여 PF3758309가 처리된 HSEM의 멜라닌 수준은 대조군 대비 현저하게 감소됨을 보였다. 결론: 멜라닌 합성 저해제로 알려진 PF3758309는 피부자극성이 없음을 본 실험을 통해 나타내었다.

일본 부동산 프로젝트 파이낸스의 문제점과 개선방안

강영기(YOUNG KI KANG) 한국부동산경매학회 2024 부동산경매연구 Vol.5 No.1

프로젝트·파이낸스는, 다양한 프로젝트 관계 당사자가, 노하우를 서로 제공하고 수행하는 하나의 프로젝트를, 자금조달의 측면에서 지원하는 업무 분야이다. 프로젝트 파이낸스에는 정형성이 없고 표준화되어 있지 않아서 다양한 형태가 있게 되는데, 다른 나라보다 우리나라에서 유난히 부동산 PF의 부실 문제가 대두되는 이유가 무엇인지 알아보기 위해 본고에서는 우리나라 부동산 PF의 특징과 일본 PF의 특징과 실패사례에 대해 살펴보고 우리나라 부동산 PF 부실문제 해결에 참고할 시사점은 무엇인지 생각해 보았다. 본래 프로젝트 파이낸스에서는 파이낸스 거래에 관한 일반적인 지식·경험에 더하여 관련되는 법제도나 업계를 둘러싼 상황에 대한 최신 정보에의 액세스나 폭넓은 식견, 풍부한 거래 경험에 기초한 밸런스 감각, 프로젝트에 대한 깊은 이해와 통찰을 통한 적절한 리스크 분배의 실현 등이 요구된다. 한국은 본 PF가 건설자금에만 쓰이는 것이 아니라 브릿지론의 상환재원으로 연결되어 있으며, 이로 인해 본 PF 단계에서의 자금조달 부담이 크고 유사시 각 대출의 대출기관이나 투자자 간 위험이 전이될 위험 또한 크다. 또한 한국의 경우 일정 요건만 충족하면 부동산개발업자로 등록하여 부동산개발에 참여할 수 있는데 보통 총사업자금의 5%에서 10% 수준의 적은 자본금으로 토지매입을 시도한다. 대표적인 우리나라 거주용 부동산인 아파트 개발사업의 경우 시행사가 총사업자금의 10% 정도를 출자하여 초기 사업비와 토지매입금의 일부로 사용하고, 토지매입 금액의 70%에서 90% 이상은 금융기관의 브릿지론을 이용하여 조달한다. 이러한 구조가 부동산 PF 부실화 문제로 이어진 것으로 생각된다. 일본의 PFI 사업의 프로젝트 파이낸스 실패사례를 보면, 장기간에 걸친 수요 변동이나 정책 변경 등의 리스크를 계약에서 주요 3자에게, 보다 합리적으로 분담되어 있지 않았고 리스크가 발주자·수주자의 어느 한쪽에 단순하게 부과되고 있어 이것이 사업 파탄의 요인이 되고 있다. 본래 부동산 개발프로젝트는 복잡한 대응이 필요하며, 확실하게 성공시키려면 신중한 계획과 평가가 이루어져야 한다. 부동산 개발프로젝트에는 개발자가 넘어야 할 많은 과제, 장애, 고려 사항이 수반되는데 각종 과제와 장애 요소를 극복하면 부동산 개발프로젝트는 성공에 이른다. 결국 본질에 충실한 계획과 검토, 투명한 정보 공개 등이 바탕에 있지 않은 프로젝트 파이낸스는 부실 상태를 맞이하는 것이 당연한 결과가 될 것으로 본다. Project finance is a field of work in which various project-related parties provide and carry out know-how to each other in terms of financing. There are various forms of project finance because it is not standardized and structured. In order to find out why the problem of insolvency of real estate PF is emerging in Korea more than in other countries, this paper examines the characteristics of real estate PF in Korea, the characteristics of Japanese PF, and considers what implications can be used to solve the problem of insolvency of real estate PF in Korea. In addition to general knowledge and experience in finance transactions, project finance requires access to up-to-date information on the relevant legal system or circumstances surrounding the industry, broad insight, a sense of balance based on rich trading experience, and the realization of appropriate risk distribution through deep understanding and insight into the project. In Korea, the essential PF is not only used for construction funds, but is also linked to bridge loans' repayment resources. As a result, the burden of financing at the essential PF stage is high, and in case of an emergency, the risk of transferring between lenders and investors in each loan is also high. In addition, in Korea, if certain requirements are met, they can register as a real estate developer to participate in real estate development, but they usually attempt to purchase land with a small capital of 5% to 10% of the total project amount. In the case of the apartment development project, a representative residential real estate in Korea, the developer invests about 10% of the total project amount and uses it as a part of the initial project cost and land purchase, and 70% to 90% of the land purchase amount is financed using bridge loans from financial institutions. This structure is believed to have led to the problem of poor real estate PF. Looking at the failure of project finance in Japan's PFI project, risks such as long-term demand fluctuations or policy changes were not more reasonably shared with the major three parties in the contract, and risks were simply imposed on either the orderer or the recipient, which is a factor in the project's collapse. Originally, real estate development projects require a complex response, and careful planning and evaluation must be made to ensure success. Real estate development projects involve many tasks, obstacles, and considerations that developers must overcome, and when various tasks and obstacles are overcome, the real estate development project succeeds. In the end, project finance, which is not based on planning and review that is faithful to the essence, and transparent information disclosure, is expected to be a natural result to face insolvency.

부동산 PF 위기 대응 방안연구

이범구,이춘원 한국채무자회생법학회 2024 회생법학 Vol.0 No.28

본 연구는 자본주의 속성상 반복되는 경기사이클에 의해 어쩔 수 없는 외부 충격(인플레이션, 금리 인상 등)에도 견디고 극복할 수 있는 부 동산 PF 위기 대응 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 금리 인상이라는 외부 충격 때마다 우리나라 부동산 PF 위기가 반복 적으로 발생하는 이유 중 하나는 우리나라 부동산 PF의 구조적인 문제 에서 그 원인을 찾을 수 있다. 이에 따라 그동안 계속 지적되어 온 한국형 부동산 PF의 구조적인 문제점을 살펴보고 근본적인 대응 방안을 제시하고자 한다. 첫째 사업의 안정성을 위해 시행 주체의 자본력을 강화할 필요가 있다. 자기자본이 부족할 경우 부동산 시장이 급격히 악화하면 부실로 이 어질 수 있고, 개발사업에 대한 책임감도 떨어져서 문제 발생 시 적극적 인 이해관계 조율 등의 역할이 어려워질 수 있기 때문이다. 따라서 시행 주체의 초기자본 투입 비중을 높이고 책임을 확대할 필요가 있다. 둘째 사업의 자기자본 비중을 확대하기 위해 시행 주체의 자본금 요 건 강화와 더불어 메자닌 금융의 도입 및 활성화, 그리고 다양한 투자자 와의 파트너쉽(partnership) 형성 등을 통해 모험자본의 일정 부분이 부 동산 개발사업에 자연스럽게 투자되도록 정부의 적극적인 유인책이 필 요하다. 셋째 건설사 보증에 의존하지 않고 프로젝트의 사업성을 기초하여 PF 취급하여야 한다. 그러기 위해서는 사업성 검토 및 위험 분석 기법이 지금보다 훨씬 고도화될 필요가 있다. 금융공급 주체의 전문인력 양성 과 더불어 시행사 및 시공사의 수행 능력은 물론이고 다양한 데이터를 기반으로 입지 및 수요, 현금흐름 등 사업성과 위험 요소를 정밀하고 종 합적으로 분석하는 시스템 개발이 필요하다. 넷째 PF 사업성과 관련하여 분양률, 우발부채 등 시장에 올바른 정보 를 제공하도록 하여 동 자료를 기반으로 시장참여자들이 철저하게 사업 성 분석을 하고, 투자를 결정하는데 냉철하고 정확한 판단을 할 수 있도 록 건전한 시장 환경을 조성하고 정부의 엄격한 관리 감독이 필요하다. 본 연구는 우리나라 부동산 PF 위기가 반복적으로 발생하고 있는 시의성을 담고자 하였으며, 상술한 대응 방안들을 현실화하여 향후 부동 산 PF 위기에 적절히 대응하고 시장참여자 간에 위험을 분담하면서 사 업의 담보가치와 개발이익 평가에 기반한 실효성 있는 부동산 PF 구조 가 정착되길 기대해 본다. Second, in order to expand the proportion of equity in the business, the government needs to actively induce a certain part of the venture capital to be naturally invested in the real estate development project through strengthening the capital requirements of the implementing entity, introducing and revitalizing mezzanine finance, and forming partnerships with various investors. Third, PF should be treated on the basis of the project's business feasibility without relying on the construction company's guarantee. In order to do so, business feasibility review and risk analysis techniques need to be much more advanced than they are now. In addition to nurturing professional manpower of financial suppliers, it is necessary to develop a system that accurately and comprehensively analyzes business performance and risk factors such as location, demand, and cash flow based on various data, as well as the performance ability of implementers and contractors. Fourth, in relation to PF business performance, we need to provide the right information to the market such as the sale rate and accidental debt, so that market participants can thoroughly analyze the business feasibility based on the data, and create a sound market environment and make a sober and accurate judgment in determining investment, and strict management and supervision by the government is necessary. This study is a timely study at a time when Korea's real estate PF crisis is repeatedly occurring, and we expect that an effective real estate PF structure based on the evaluation of the collateral value and development profit of the business will be established while responding appropriately to the real estate PF crisis in the future and sharing risks among market participants.