빅데이터를 활용한 가로주택정비사업 신규주택 공급량 및 노후주택 대체효과 분석 - 서울시를 대상으로 -

임혜연 ( Lim Hae Yeon ),이정란 ( Lee Jeong-ran ) 한국부동산분석학회 2023 不動産學硏究 Vol.29 No.4

본 연구에서는 빅데이터를 활용하여 서울시의 신규주택 공급 및 주택 노후화 문제 해결을 위한 정비수단으로서 가로주택정비사업의 잠재력을 분석하고자 하였다. 이를 위해 서울시 전역의 도로, 토지, 건축물 데이터를 결합한 빅데이터를 구축하고, 법적 요건, 사업성 요건, 사업추진가능성 요건을 누적적으로 충족하는 사업가능대상지 총 5,304 개소를 도출하였다. 도출된 사업가능대상지를 통해 공급가능한 최대 신규주택 공급량으로 총 405,570세대가 산정되었으며, 이는 서울시 노후주택 650,005호의 62.4% 수준이다. 더 나아가 저층 주거지를 구성하는 비아파트 주택 유형만을 대상으로 살펴본 결과, 대부분의 자치구에서 노후주택을 충분히 대체할 수 있을 만큼 신규주택 공급이 가능한 것으로 분석되었다. 이러한 연구 결과는 빅데이터를 활용하여 기존 선행연구에서는 다룰 수 없었던 가로주택정비사 업이 가진 주택공급 잠재력을 검증함으로써, 가로주택정비사업이 서울의 주택 노후화 문제 해소 및 노후 · 불량한 저층 주거지의 주거환경 개선을 위한 대안적 정비모델로서 충분한 가능성을 가지고 있음을 보여준다. This study aimed to analyze the potential of Urban Block Housing Improvement Projects as a maintenance tool to solve the problem of new housing supply and deterioration of housing in Seoul by using big data. To the analysis, big data combining road, land, and building data from all over Seoul was established, and a total of 5,304 potential development sites that cumulatively satisfy legal requirements, feasibility requirements, and development potentiality were derived. A total of 405,570 households were estimated as the maximum amount of new housing that can be supplied through the derived potential development sites, which is 62.4% of the 650,005 aged housing units in Seoul. Furthermore, when focusing only on non-apartment ho니sing types that constitute low-rise residential areas, the analysis indicates that a sufficient new housing supply is feasible to replace aged housing in most districts of Seoul. This study utilized big data to verify the housing supply potential of Urban Block Housing Improvement Projects, which could not be dealt with in previous studies. These research findings show that Urban Block Housing Improvement Projects has sufficient potential as an alternative maintenance model to solve the problem of deterioration of housing in Seoul and to improve the residential environment of old and poor low-rise residential areas.

인천시 마을주택관리소 운영평가 및 개선방안에 관한 연구

이왕기(Lee, Wang Key),김수연(Kim, Su Youn),윤혜란(Yun, Hea Ran) 한국도시행정학회 2017 도시 행정 학보 Vol.30 No.2

저층노후주택의 지속적인 관리를 위해서는 공공의 일방적·단기적 서비스 제공 방식이 아니라, 지역 공동체와 가구주의 적극적인 참여하에 보다 다양한 사업을 점진적으로 추진할 필요성이 제기되고 있다. 따라서 본 연구는 국내 관련 사례를 살펴보고, 현재 인천시에서 운영 중인 마을주택관리소에 적합한 개선방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 연구는 다음의 순서로 진행한다. 첫째, 인천시 마을주택관리소 시범사업에 대한 운영 현황 및 특성을 검토한다. 둘째, 지원범위 및 지원대상, 사업내용, 운영체계 및 사업비를 중심으로 인천시 마을주택관리소에 대한 운영평가를 실시한다. 셋째, 기존에 운영 중인 저층노후 주거지역 관련 중간지원조직의 사례를 공공주도형과 민간주도형으로 구분하고, 지원범위 및 지원대상, 사업내용, 운영체계 및 사업비, 공공의 역할을 중심으로 검토한다. 마지막으로 인천시 마을주택관리소 운영의 문제점 분석을 통해 마을주택관리소의 개선방안과 향후 인천시의 역할에 대해 제시한다. For sustainable management of low-rise deteriorated housing, there is a need to progressively carry out various projects with active participation of local community and householders, not to provide the one-side and short-term repair service of public. The purpose of this study is to examine the domestic cases of low-rise housing management project, and to propose the suitable improvement plan for Incheon low-rise Residence Management Center which Incheon local government is currently operating. The study is conducted in four steps. First, it reviews current condition of operation and characteristics about pilot project of Incheon low-rise Residence Management Center. Second, it evaluates operation of Incheon low-rise Residence Management Center in terms of the scope and the object of the support, the contents of the project, the operating system and the project expense. Third, it examines the mid-support organization which is currently operating for the deteriorated housing in low-rise residential area, focusing on operation system, expenses, scope and target of support, and contents of the project, the public role. Finally, it analyzes about the operation problem of Incheon low-rise Residence Management Center. It suggests the improvement plan of the Incheon low-rise Residence Management Center and the role of Incheon city in future.

저층주거지 유지·관리를 위한 정책 및 입법과제 연구

이창호(Lee, Chang-Ho) 대한건축학회 2013 대한건축학회논문집 Vol.29 No.5

December 30, 2011 “Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents” was revised and “Residential Environmental Management Project” and “Avenue and Housing Maintenance Project”(low-rise housing improvement projects) were first introduced. This study investigates the private agreement called “Covenant” of Forest Hills Gardens, Radburn, Sunnyside Garden in the United States of America and derives the success and failure factors. Finally, policy and legislative issues are suggested for low-rise housing areas to be managed smoothly and stably making Use of landscape agreement after finishing the low-rise housing improvement projects. The policy and legislative issues are as follows. ① Fulfilling the role of "management contract" in low-rise housing areas by landscape agreement, ② Accumulation of “Long-term Repairs Allowance” in low-rise housing areas, ③ Succession of landscape agreement and Setting the long-term validity, ④ Incentives for the activation of landscape agreement.

저층 주거지 내 도시형 생활주택의 개발 특성과 도시설계적 시사점

유영수,김세훈 한국도시설계학회 2015 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.16 No.5

This study examines the characteristics of housing redevelopment in a low-rise residential area of Hwa-Gok Dong in Seoul through empirical analyses of the distribution of a new housing type called Urban Residential Housing (URH). The results suggest that a commercial zone densely clustered with small-sized detached buildings has accommodated intensive redevelopment of URH in the study area. Contrary to the widespread notion that locational characteristics of a parcel determine redevelopment, the regression analysis shows that distance to transportation nodes, demographic characteristics, and dwelling conditions are not significant factors associated with the location of URH redevelopment. Parcel-level statistical analyses indicate that smaller and unfavorable parcels experienced redevelopments through the merging of nearby parcels, thereby enlarging the developable area. This ironically led to the extreme subdivision of land ownership in the area due to the practice of multi-ownership-based housing redevelopment. Careful urban design approaches are required to guide housing redevelopment in the low-rise residential areas of Seoul. 본 연구는 저층 주거지의 필지 단위 재개발의 경향을 파악하여 저층 주거지에 대한 도시설계차원의 접근 필요성을 확인하고자 함에서 출발하였다. 이를 위해 새로 도입된 도시형 생활주택의활발한 공급이 이루어진 화곡동 지역을 대상으로 도시형 생활주택의 개발 특성을 정량적으로 분석하고 저층 주거지에서 가지는 의미를 도출하였다. 집계구 단위의 회귀분석 결과로 볼 때, 광역공간 단위에서 수행된 기존 연구 결과와 달리 도시형 생활주택 개발 비율은 교통입지나 인구-주택 특성으로 설명되지 않았다. 그보다는 노후한 단독ㆍ다가구 주택들이 밀집한 일반상업지역 조건이 중요하게 작용함을 확인하였다. 저층 주거지 내 소형 필지에 도시형 생활주택의 개발이 집중되었으며, 저층 주거지 내에서 토지이용가치가 낮은 과소ㆍ과다열 필지가 재개발 대상으로 편입되었는데 이는 합필 개발을 통해 토지의 활용성을 높일 수 있었기 때문이다. 이를 통해 저층주거지의 토지이용 규모가 증가하였으나 상대적으로 소유권 분할 현상이 더욱 심화되고 있으며이는 향후 저층 주거지 관리의 잠재적 문제요인이 될 수 있다. 결론적으로 저층 주거지에서 필지단위의 재개발을 조율하기 위해 개별 필지와 블록 단위의 특성에 대한 계획적 검토가 요구된다.

서울시 다세대·다가구 주택의 거주자특성 및 주거실태에 관한 연구

홍성조 한국교통대학교 2015 한국교통대학교 논문집 Vol.50 No.-

The low-rise multi-family housing (called Dasedae-Dagagoo) accounting for 27.45% of housing stocks in Seoul and second-largest type in urbanized areas in Korea. And this type of housing units are usually constructed without improving the infrastructure of an existing residential area. Therefore, multi-family housing necessarily leads to poor living conditions. However, multi-family housing plays an important role as affordable urban housing in urbanized areas in Korea. The aim of this paper is to depict the residents’ characteristics, living conditions and housing affordability of multi-family housing. This study used raw data of Korea Welfare Panel Study (KOWEPS) from the Korea Institute for Health and Social Affairs (KIHASA) and 1,017 samples are used to analyze. Findings of this study shows that multi-family housing serves as affordable housing for the lower income classes, small families, and young householders; the role of multi-family housing as an affordable housing type is remarkable in the rental housing market; multi-family housing is not a great help to the minimum-income class. This class suffers from high housing expenditures and poor living conditions.

다세대·다가구주택 밀집지역의 도시조직에 관한 연구

홍성조 한국교통대학교 2014 한국교통대학교 논문집 Vol.49 No.-

Despite the importance of multi-family houses(Dasaedae·Dagagoo), there is a lack of studies on urban fabric of areas with concentrated multi-family houses. Therefore, purpose of this study is to classify types of blocks & lots in areas with concentrated multi-family houses by in-depth analysis of spatial structure. To achieve this we selected 6 areas that multi-family houses contains more than 75% of total residences in area. And we built data on lots and blocks in these areas. The results of this analysis are as follows. There are 10 types of block in the areas. 2 or 4 row deep blocks are common, and 4 row deep blocks generally have 40~55m depth, and 2 row deep blocks generally have 20~35m depth. 4 row deep blocks have under 4m width dead-end alleys or loop shaped alleys to serve middle lots in block. There are 12 types of lots in the areas. Average area of lots in the areas is bigger than whole average area of Seoul. Slenderness ratio of lots in object areas is 1.67 which is bigger than general slenderness ratio of lots in low-rise residential areas in seoul

유형별 슈퍼블록이 가로활력에 미치는 영향 분석 - 서울시 강남구 역삼2동을 사례로 -

주상민(Joo, Sang-Min),김지엽(Kim, Jee-Yeop) 대한건축학회 2019 대한건축학회논문집 Vol.35 No.10

This study tried to prove why a low-rise residential block is more vitalized than in a superblock consisted of an apartment housing complex. To do this, two adjacent superblocks in Yeoksam 2-dong were selected as a case study among superblocks of residential area in Gangnam, Seoul. It adopted the concept of "complexity", "Osmosis", "Vitality" and "Permeability" for evaluation indexes to measure street vitality. As a result, four indexes were clearly higher in low-density residential superblocks than apartment housing complex superblocks. First, the superblocks for apartment housing complexes showed a lower "complexity" because large-scale parcels for an apartment housing complex reduces a possibility for various land uses. Second, smaller blocks improved "osmosis" compared to larger blocks, and the larger the block, the less likely it is that buildings and streets penetrate activity. Third, as the apartment complex block became larger, the number of accesses decreased. Thus, it did not provide vitality to the streets. Fourth, high permeability was shown in the low-density superblocks, while that of the superblock consisted of apartment housing complexes was very low because the entrance of the complexes entrance is closed to the public. The results of this study demonstrated that an apartment housing complex may hamper street vitality and deteriorate the quality of urban environments.

저층고밀형 주택지 정비수법에 관한 연구

이동현 ( Dong Hyun Lee ),백태경 ( Tae Kyung Baek ) 한국지리정보학회 2009 한국지리정보학회지 Vol.12 No.1

본 연구의 목적은 구릉지의 노후된 주택지 정비에 있어 경관을 고려한 저층고밀형 개발방식의 가능성을 검토하는 것이다. 구릉지역에 있어서는 기존의 평지형 정비방식을 적용해서는 곤란하며 지형순응형 개발을 유도할 수 있는 방안이 필요하다. 이를 위해 우선 사례지역을 선정하여 GIS DATA 등을 활용하여 토지이용현황을 조사하고 사업의 손익분기점이 되는 용적률을 산출하였다. 그 결과 용적률 180% 정도에서 최소한의 정비사업이 가능한 것을 알 수 있었다. 이에 따라 공동주택과 테라스하우스 등을 혼합한 정비방식을 적용하여 개발시뮬레이션과 경관시뮬레이션을 실시하였다. 경관시뮬레이션은 AutoCAD 2004와 Arc View 3.2a를 활용하였다. 이를 통해 혼합형 저층고밀의 정비방식을 도입한다면 지형순응형 개발에 대한 가능성과 효과가 나타나는 것으로 입증되었다. The Purpose of this study is to find out necessity and possibility of low-rise high density housing improving an old residential district of hillside areas. Housing of hillside areas should be maintained and it is necessary to make topographical adaptation plan. For this purpose, we calculate the floor area ratio to break even on case study area by GIS date. As a result, we found out that floor area ratio as minimum qualifications for the feasibility of urban redevelopment is 180%, and carried out a landscape simulation to a low-rise high density housing by AutoCAD 2004 and Arc View 3.2a. In results of simulations, it reveals that a rule to low-rise high density housing effective for topographical adaptation development.

저층 주거지 내 도시형 생활주택의 개발 특성과 도시설계적 시사점

유영수(You, Youngsoo),김세훈(Kim, Saehoon) 한국도시설계학회 2015 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.7 No.3

본 연구는 저층 주거지의 필지 단위 재개발의 경향을 파악하여 저층 주거지에 대한 도시설계차원의 접근 필요성을 확인하고자 함에서 출발하였다. 이를 위해 새로 도입된 도시형 생활주택의 활발한 공급이 이루어진 화곡동 지역을 대상으로 도시형 생활주택의 개발 특성을 정량적으로 분석하고 저층 주거지에서 가지는 의미를 도출하였다. 집계구 단위의 회귀분석 결과로 볼 때, 광역공간 단위에서 수행된 기존 연구 결과와 달리 도시형 생활주택 개발 비율은 교통입지나 인구-주택 특성으로 설명되지 않았다. 그보다는 노후한 단독 · 다가구 주택들이 밀집한 일반상업지역 조건이 중요하게 작용함을 확인하였다. 저층 주거지 내 소형 필지에 도시형 생활주택의 개발이 집중되었으며, 저층 주거지 내에서 토지이용가치가 낮은 과소 · 과다열 필지가 재개발 대상으로 편입되었는데 이는 합필 개발을 통해 토지의 활용성을 높일 수 있었기 때문이다. 이를 통해 저층주거지의 토지이용 규모가 증가하였으나 상대적으로 소유권 분할 현상이 더욱 심화되고 있으며 이는 향후 저층 주거지 관리의 잠재적 문제요인이 될 수 있다. 결론적으로 저층 주거지에서 필지 단위의 재개발을 조율하기 위해 개별 필지와 블록 단위의 특성에 대한 계획적 검토가 요구된다. This study examines the characteristics of housing redevelopment in a low-rise residential area of Hwa-Gok Dong in Seoul through empirical analyses of the distribution of a new housing type called Urban Residential Housing (URH). The results suggest that a commercial zone densely clustered with small-sized detached buildings has accommodated intensive redevelopment of URH in the study area. Contrary to the widespread notion that locational characteristics of a parcel determine redevelopment, the regression analysis shows that distance to transportation nodes, demographic characteristics, and dwelling conditions are not significant factors associated with the location of URH redevelopment. Parcel-level statistical analyses indicate that smaller and unfavorable parcels experienced redevelopments through the merging of nearby parcels, thereby enlarging the developable area. This ironically led to the extreme subdivision of land ownership in the area due to the practice of multi-ownership-based housing redevelopment. Careful urban design approaches are required to guide housing redevelopment in the low-rise residential areas of Seoul.

IPA분석을 이용한 저층주거지 내 어린이공원 주변공간의 환경계획요인에 관한 연구

배연희,변기동,하미경 대한건축학회 2019 대한건축학회논문집 Vol.35 No.1

The purpose of this study is to draw safe environmental project factors for enhancing the safety of children in peripheral space aroundchildren's park and suggest environmental project measures for peripheral spaces around children's parks, based on the survey of children'spark users' consciousness on peripheral spaces. Physical space range for this study was limited to low-rise housing area wihtin the radius of250m, as peripheral spaces around children's parks in which children's playgrounds were built. In addition, the target areas for examiningusers' consciousness on peripheral spaces around children's parks were selected according to following criteria. 1)areas with highter portion ofchildren; 2) those with higher portion of single-family houses/multi-housing/tenement houses, which constitute low-rise housing areas; and 3)those with higher safety accident rate of children, which was measured based on criminal and traffic accidents. The finding are as follows:first, users' consciousness on safety accidents that are likely to occur in peripheral spaces around children's parks was examined to show thatthere is most prominent difference between satisfaction and necessity. This result suggests that users are clearly conscious of the necessity ofenvironmental improvement rather than the satisfaction with the current peripheral environment around children's park.; second, for thedifference between satisfaction with and necessity of environmental project factors for access/boundary spaces around children's pakrs, there ismost significant difference between the satisfaction with and the necessity of establishment of facilities against illegal parking for clearvisibility of community roads, for access spaces, and the separate establishment of bicycle racks around main entry into parks, for boundaryspaces. Users' necessity of the establishment of them is judged to be derived from the fact that the safety of children and even adults isthreatened, because bicycles invaded into the deep inside of children parks. This study analyzed a correlation between satisfaction andnecessity through factor and IPA analysis, and should be initially considenred if the future environmental improvement project would beconducted to promote safe environment in peripheral spaces around children's parks in the future. It will be necessary to provide practicalenvironmental project factors through a field investigation. 본 연구의 목적은 어린이공원을 둘러싼 주변공간에서 어린이안전을 향상시키기 위한 안전환경 계획요소를 도출하고, 어린이공원 이용자들을 대상으로 주변환경에 대한 의식조사를 바탕으로 어린이공원 주변공간의 환경계획방안을 제시하는 것이다. 본 연구의 물리적 공간 범위는 저층주거지에서 어린이놀이터가 설치된 어린이공원 주변공간으로서 설치기준 반경250m이내 저층주거지로 한정하였다. 또한 연구의 목적에 부합하도록 어린이공원을 둘러싼 저층주거지의 주변환경에 대한 이용자 의식을 조사하기 위한 대상지는 다음과 같은 기준으로 선정하였다. 첫째, 어린이의 비율이 높은 지역, 둘째, 저층주거지를 형성하는 단독․다세대․연립주택의 비율이 높은 지역, 셋째, 어린이 안전사고율이 높은 지역을 선정하였으며, 어린이 안전사고율은 범죄사고와 교통사고를 기준으로 하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 어린이공원을 둘러싼 주변공간에서 발생할 수 있는 안전사고에 대한 이용자 의식을 살펴보면 교통안전에 대하여 만족도와 필요도의 차이가 가장 크게 나타났다. 이러한 결과는 현재의 어린이공원 주변환경이 이용자들이 만족감보다는 환경개선의 필요성을 크게 인식하고 있는 것으로 판단된다. 둘째, 접근공간의 경우 이면도로에서 시야 확보를 위한 불법주차 방지시설의 설치에 대한 만족도와 필요도 간의 차이가 가장 유의미하게 나타났다 이는 최근 불거진 불법주차에 대한 심각성을 반영한 것으로 판단된다. 경계공간의 경우, 공원 주출입구 인근에 자전거보관대를 별도로 설치하는 항목으로 나타났다. 자전거보관대가 설치되어 있지 않아 어린이공원 내부까지 자전거를 타고 활보하여 어린이뿐만 아니라 어른까지도 안전을 위협받고 있으므로 자전거보관대가 설치되어야 한다는 이용자들의 요구로 판단된다. 본 연구는 요인분석과 IPA분석을 통해 만족도와 필요도의 상관관계를 분석하였으며 향후 어린이공원 주변공간의 안전환경을 조성하기 위한 환경개선사업을 실시할 경우 우선적으로 고려되어야 할 것이다. 추후 현장조사를 통하여 실질적인 환경계획요소를 제시할 필요가 있다.