서울시 프라임 오피스 빌딩의 관리비 성격에 관한 연구

류강민 ( Kang Min Ryu ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3

본 연구 목적은 국내 프라임 오피스 시장 내 비용과 수익의 복합적 측면에서 임대료와 함께 지불되고 있는 관리비 성격과 결정요인을 규명하는 것이다. 분석대상은 서울 소재 프라임 오피스 빌딩으로 2000년 1분기부터 2021년 2분기까지 86개 분기별 시계열 자료를 이용하며, 실증분석 방법론 Autoregressive Distributed Lag(ARDL) 모형과 Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model(ARDL-ECM) 모형을 채택하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약 · 정리할 수 있다. 첫째, 관리비와 소비자 물가 간에 장기 균형이 존재함을 확인할 수 있었다. 이는 임차인이 지불하는 관리비에서 많은 비중을 차지하는 것이 실제 관리비용이기 때문으로 짐작된다. 둘째, ARDL-ECM의 결과에서는 실질임대료가 정(+)의 영향을 미치는 반면, 공실률은 부(-)의 방향으로 유의하게 나타나, 오피스 임대시장 상황에 따라 단기적으로 관리비가 변동될 수 있음을 말해준다. 셋째, 렌트프리(무상임대)에 의한 임대료 할인율은 관리비 상승에 긍정적인 영향을 끼치며, 다른 변수보다 유의성이 가장 높은 핵심요인임을 알 수 있다. 최종적으로 본 연구결과는 국내 오피스 임대시장에서 관리비 성격을 파악하고, 향후 수익률 산정과 전망을 예측하는데 유용한 기초자료로 활용될 것이다. The purpose of this study is to identify characteristics and determinants for maintenance fees paid with rent from the complex perspective of costs and profits in domestic prime office rental markets. The analysis targeted prime office buildings in Seoul and dealt with 86 time-series data from 1Q 2000 to 2Q 2021 on a quarterly basis. In order to empirically testify, the methodology adopted both Autoregressive Distributed Lag (ARDL) and Autoregressive Distributed Lag Error- Correction Model (ARDL-ECM). The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, long-term equilibrium relationship between maintenance fees and consumer prices remains, which suggests that actual maintenance fees account for a large portion of the fees paid by the tenant. Second, the results from ARDL-ECM model show that actual rental costs have a positive effect, while the vacancy rate have a negative one, which means that maintenance fees can fluctuate in light of office rental markets. Third, discount rates of rental costs by rent-free seem to be statistically verified as key factors than others because they have a positive effect on the increase in maintenance fees. In conclusion, the findings can be useful to figure out the nature of maintenance fees and anticipate earnings of domestic office rental markets in the future.

서울시 오피스 임대시장의 장기균형과 단기조정 분석

김지현(Kim, Ji Hyun),정봉현(Jeong, Bong-Hyun) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.2

본 연구는 오차수정모형(ECM)을 이용하여 서울시 오피스 임대시장의 장기균형과 단기조정과정을 분석하였다. 분석결과, 서울시 오피스임대료의 장기모형은 점유 가능한 오피스 공급만을 종속변수로 추정한 경우와 공실률과 신규공급량을 구분하여 분석한 결과 모두 오피스 임대료 상승에 음(-)의 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 따라서 오피스 공급량의 증가는 임대료 상승에 부정적인 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었으나, 통계적으로 유의한 변수는 아니었다. 한편, 오피스 시장의 수요측면이라 할 수 있는 경제변수로 오피스 종사자수와 소비자 물가지수(CPI)는 두 개의 모형 모두에서 유의한 변수로 선정되었으며 이들 변수들은 모두 양(+)의 부호를 나타내었다. 즉 경기가 좋으면 오피스 임대수요가 증가하고 이는 결국 임대료 상승으로 이어진다는 것이다. 이상의 결과를 볼 때 장기모형에서 서울의 오피스 임대료는 공급 보다는 수요에 의하여 더 민감하게 영향을 받고 있는 것으로 해석된다. 한편, 단기조정모형의 분석결과 서울 오피스 임대시장은 수요와 공급에 의하여 임대료 조정 메커니즘이 작동하는 시장이라는 것을 알 수 있었다. 즉 오피스 종사자의 변화는 임대료가 상승하는 변화에 긍정적인(+) 영향을 주고, 오피스 공급량의 변화는 임대료의 변화에 부정적인(-) 변화를 야기하는 것이었다. 단기모형에서 추정되는 오차수정항(ui(t-1))은 서울시의 경우 분기당 19%의 속도로 균형 상태로 돌아가고 있었으며 전기(前期)의 임대료 변화는 양(+)의 방향으로 임대료에 영향을 주는 것으로 나타났다. This paper is concerned with the market rental rate for office space and how that rental rate evolves over time. Rental rates reflect the value of the services provided by the property and can have a significant impact on demand and supply and vice versa. The purpose of this paper is to understand the rent equilibrium in long run and rent adjustment process of office rental market in Seoul by applying Error Correction Model(ECM). All of the models are estimated from the first quarter of 2003 through the fifth quarter of 2012. The empirical findings are summarized as follows. First, all the variables of supply and demand are of the anticipated sign in the long run models. In particular, two demand variables of office space, employment and CPI, are significant at conventional levels. Second, changing employment and the lagged changed in rent (△In(R)(t-1)) has positive impact on changing rental rate in the short run model. On the other hand, changing supply has negative impact. Lastly, the coefficient on the error correction term(u(t-1)) indicates that office property returns to equilibrium at 19% per quarter.

국방비지출과 경제성장: 한국의 경우

손일태 ( Il Tae Son ),김경규 ( Kyung Kyu Kim ) 국방대학교 안보문제연구소 2011 국방연구 Vol.54 No.3

본 논문에서는 케인지안 모형을 이용한 실증분석을 통해 우리나라에서 국방비지출과 경제성장이 경제적으로 어떠한 관계에 있는지 알아보았다. 실증분석결과에 의하면 국방비지출증가는 시차를 두고 산업생산이나 국민소득을 감소시키지만, 민간부문에 대한 정부지출은 시차를 두고 산업생산이나 국민소득을 증가시키는 것으로 나타났다. 따라서 우리나라의 경우 국방부문에 대한 지출과 민간부문에 대한 지출이 상충관계에 있는 것으로 나타났다. Granger인과관계 검정결과와 VAR모형의 검증결과에 의하면 국방비지출은 산업생산지수와 국민소득에 영향을 미치면서, 동시에 국방비지출은 산업생산, 국민소득, 그리고 정부지출에 의해서 커다란 영향을 받는 것으로 나타났다. The purpose of the paper is to analyse the relations between the military expenditures and economic growth in Korea by conducting an empirical investigation of the Keynesian military economic model. The empirical investigation implies that the military expenditures will gradually, over time, have a reducing effects on the industrial production and GDP, but the government expenditures in the private sector will gradually, over time, increase the industrial production and GDP. It turns out that a trade-off between the government expenditures in the military sector and in the private sector does exist. The Granger Causality test and the regression results of the VAR model and ECM show that the military expenditures, and the industrial production and GDP do have a significant correlative effect on one another.

서울시 지식산업센터 가격지수 개발 및 거시경제요인 영향 분석

류강민,송기욱 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1

본 연구의 목적은 국내 지식산업센터의 실거래가 지수 산정과 거시경제요인과의 연관성을 살펴보는 것이다. 분석방법은 실거래가 자료에 기반한 반복매매모형을 이용하여 2011년부터 2022년까지 지식산업센터 분기별 지수를 시험 산정하고, ARDL(autoregressive distributed lag) 모형, ARDL-ECM(ARDL error-correction model)으로 검증하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약·정리할 수 있다. 첫째, 2022년말 서울시 지식산업센터 지수는 228.0(2011.1Q=100.0)로 최근 5년간 연평균 13.4%의 높은 가격상승률을 보였다. 다만 이 수치는 고점이었던 2022년 2분기 대비 7.2% 하락한 것으로 금리 인상의 영향이 나타난 것으로 보인다. 둘째, 지식산업센터 지수는 오피스와 아파트 지수 간 비교를 통해 상호 연관성이 존재하는 것으로 보인다. 그리고 ARDL-ECM을 이용한 분석결과에서 금리와 소형 오피스 공실률과는 장·단기로 음(‒)의 균형관계가 성립함을 확인하였다. 이처럼 본 연구는 지식산업센터 실거래가 자료의 구축 방법과 이를 활용한 지수의 개발과 더불어 거시경제와의 분석을 함으로써 시장참여자들이 산업용 부동산 시장을 이해하는 데 유용한 기초자료가 될 것이다.

농산물 가격전달의 비대칭성에 관한 실증 분석

강태훈 한국농촌경제연구원 2009 농촌경제 Vol.32 No.5

This article determines if the agricultural prices follow the asymmetric transmission mechanism. Most of the earlier studies on asymmetric price transmissions (APT) are based on models not consistent with cointegration, but this study is based on asymmetric error correction model. If the price of later stage in the marketing channel reacts more fully or rapidly to an increase(or decrease) in the price of earlier stage, it is called a positive(or a negative) APT. APT is tested for the prices of three marketing stages such as from farm to wholesale, from wholesale to retail, and from farm to retail for 21 largest agricultural products in Korea. The results show that, of 57 cases, 30 cases show evidences of negative APT, 10 cases of positive APT, 17 cases of no direction. Therefore, contrary to common senses, the negative APT is more common than the positive APT in Korean agricultural market, which is similar to the experience in European agricultural markets.

서울시 오피스 가격 거품 추정 연구

류강민,송기욱 한국부동산원 2024 부동산분석 Vol.10 No.1

서울시 오피스 매매가격은 최근 연이은 금리 인상에도 불구하고 가격은 소폭 하락하거나 상승하는 것으로 나타나고 있어 거품 여부에 대한 진단이 필요한 상황이다. 거품에 대한 검정은 지금까지 주택시장을 대상으로 한 연구가 주를 이루고 있으며, 오피스 시장에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 따라서 본 연구는 서울시 오피스 매매가격에 대해 시기별 거품 검정을 하고자 하였다. 거품은 성장하는 합리적 거품을 대상으로 하였으며, 미정계수법을 이용하여 효율적인 시장에서도 거품이 존재할 수 있다는 것을 이론적으로 살펴보았다. 또한 실증분석은 시계열 자료가 적은 것을 감안하여 소표본에도 공적분 검정과 장기균형모형 구성이 가능한 autoregressive distributed lag-error correction model을 활용하였다. 서울지역을 대상으로 2001년 1분기부터 2023년 2분기까지 90개 시계열 자료를 이용하였으며, 분석결과 금리 인상과 함께 가격이 상승하였던 2006년 4분기부터 2008년 3분기, 2021년 3분기에서 2022년 3분기까지의 거품항이 각각 유의하게 나타났다. 또한, 2022년 4분기부터는 거품항이 유의하지 않은 것으로 나타나 최근의 오피스 가격은 성장하는 거품이 소멸된 것으로 보인다. 이와 같은 결과는 향후 시장을 분석하거나 투자, 또는 정책에 활용될 수 있을 것으로 보인다. Office sales prices in Seoul have recently been showing slight declines or increases despite successive interest rate hikes and raised the question of bubbles. Until now, bubble tests have mainly been applied to the housing market, and few studies have been conducted on the office market. This study focused on bubble tests according to different times and showed that growing rational bubbles could theoretically exist in efficient markets with the method of Undetermined Coefficient. The empirical analysis utilized autoregressive distributed lag-error correction model, which allows cointegration tests and long-run equilibrium models in spite of a few samples given limited time series data. Using 90 references of time series from 2001Q1 to 2023Q2 for Seoul, the results showed that bubble terms from 2006Q4 to 2008Q3 and from 2021Q3 to 2022Q3, when prices increased along with interest rate hikes, were significant. In addition, the terms from 2022Q4 have not been significant, which means that recent office prices has dissipated growing bubbles. These results could be used for future market analysis, investment, and policy.

전세가격-매매가격 비율의 유용성 분석

장용진(Young-Jin Jang) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.6 No.2

본 연구는 전세가격-매매가격 비율이 전세가격과 매매가격의 움직임과 상태를 파악하는데 어떤 역할을 할 수 있는지 분석하는 것을 목적으로 한다. 먼저, 공적분 검정을 통하여 전세가격과 매매가격의 장기적인 관계를 확인하였다. 단기적인 동태를 ECM을 통하여 확인한 후 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 움직이고 있음을 확인하였다. 따라서 우리는 주택시장에서 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 수렴한다는 것을 알 수 있었다. The objective of this paper is to analyze how a chonsei-price ratio is used to understand chonsei and housing prices and predict the movement in those values. First of all, we analyzed the long-run relationship between chonsei and housing prices with using cointegration tests to see how these values are related to and interact with each other. Second of all, the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices has been established from the ECM results. Consequently, the long-run relationship and the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices show us that chonsei and housing prices tend to converge towards an equilibrium chonsei-price ratio in a housing market.

인천시 연령별 인구이동이 아파트가격에 미치는 영향

김병석(Kim, Byung-Suk),남형권(Nam, Hyunggwon),이동성(Lee, DongSung) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.1

본 연구는 인천시 연령별 인구이동이 아파트가격에 어떠한 영향을 미치는지 분석하고, 분석결과를 바탕으로 정책적 시사점을 제시하는 것이 목적이다. 이를 위해 인천시를 대상으로 2006년 2월부터 2017년 6월까지 137개 시계열자료를 활용하였고, 분석방법은 오차수정모형을 이용하여 시계열분석을 수행하였다. 분석결과, 본 연구의 목표변수인 40대는 아파트가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 인천시 아파트가격에 긍정적인 영향을 미치는 계층인 것으로 파악되었다. 반면, 20대, 50대, 60세 이상은 아파트가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한, 주택공급은 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 지역특성요인으로 제조업생산은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 이러한 분석결과를 바탕으로 도시관리에 대한 몇 가지 정책적 함의를 모색하였다. The purpose of this study is to analyze the effect of age-specific migration on apartment Prices in the Incheon city and to suggest policy implications based on the analysis results. For this purpose, 137 time series of data were utilized in Incheon city from February 2006 to June 2017, and the analysis method was conducted using error correction models. The analysis showed that the 40s, the target variable for this study, had a positive(+) effect on apartment prices, indicating that they have a positive effect on apartment prices in Incheon city. but, 20s, 50s, over 60, showed negative(-) effect on apartment prices. Also, housing supply showed positive(+) effect and manufacturing production on regional characteristics has negative(-) effect. In conclusion several policy implications for urban management found through this analysis are discussed.

와인수입량의 영향요인에 관한 연구

한경은(Han, Kyung-Eun),방도형(Bang, Do-Hyung),최규완(Choi, Kyu-Wan) 한국관광레저학회 2016 관광레저연구 Vol.28 No.4

축산물의 산지와 소비지간 가격전달의 비대칭성에 대한 검정

이석일(Seok-Il Lee),윤병삼(Byung-Sam Yoon) 한국농식품정책학회 2016 농업경영정책연구 Vol.43 No.1

The primary objective of this study is to test for asymmetric price transmission between the farm and retail levels of the marketing channel in livestock markets. Daily data for beef, pork and chicken over the period from January 2011 to September 2015 were employed. The conventional Houck model and the asymmetric error correction model (ECM) were selectively used to test for asymmetry in farm-to-retail price transmission. Contrary to general belief or concern among consumers and policy makers, the empirical results suggest that the farm-retail price transmission process for beef, pork and chicken is symmetric.