부산의 주택하위시장 구분 및 특성에 관한 연구

김성우(Kim, Sung-Woo)(金成佑) 한국지방정부학회 2011 지방정부연구 Vol.15 No.1

Up until now, the housing policies have been made and implemented by the government and contradictory values of stimulating the economy and stabilizing house prices coexisted. In the situation when houses were absolutely short, centralized housing policies had been effective whereas it was not after 2000, when the economic structure changed and the number of houses increased. Therefore, aware of the necessity of developing localized housing policies regarding governmental intervention of the housing market, this study divides housing into sub-markets based on Busan and examines implications regarding policies proper for the local market. The results show that the housing market is divided into several sub-markets, not a single one. Previous housing policies analyzed and evaluated the housing market as a singular market which produced deviation among sub-markets. For this it showed its limits in the aspects of policy coherence and time lag. By establishing goals with submarket units in policy making, the side effects resulting from uniform policies can be minimized. Second, each housing market of housing submarkets have various characteristics. Therefore, housing policies according to regions should be developed. Third, in order to make policies for each sub-market and achieve goals, policies need to be localized or decentralized. To respond to local housing markets, the range of policies should be set according to the division of housing sub-markets and necessary housing governance should be set. 지금까지 주택정책은 경기활성화와 주택가격 안정이라는 상축된 가치가 공존하는 가운데 중앙정부에 의해 수립·집행되어 왔다. 절대적인 주택부족 상황에서 중앙집권적 주택정책은 효과를 발휘 할 수 있었으나, 2000년 이후 경제구조의 변화와 주택의 양적인 확대로 더 이상 효율적이지 못하게 되었다. 따라서 본 연구는 정부의 주택시장 개입에 있어 지역맞춤형 주택정책개발이 필요하다는 문제인식 속에 부산지역 주택시장을 지역을 중심으로 주택하위시장을 구분하고, 지역시장 특성에 맞는 정책적 시사점을 도출하였다. 연구결과 첫째, 주택시장은 단일시장이 아닌 여러 개의 하위시장으로 구분된다는 것이다. 기존의 주택정책은 주택시장을 단일시장의 관점에서 분석하고 평가함으로써 주택하위시장 단위에서는 적지 않은 편차를 발생시켰다. 이것으로 인해 주택정책의 일관성과 시차관리 측면에서 한계를 나타냈다. 주택정책의 수립에 있어 하위시장 단위의 목표를 수립함으로써 획일적인 정책에 따른 부작용을 최소화 할 수 있을 것이다. 둘째, 주택하위시장별 주택시장은 다양한 특징을 갖고 있다. 따라서 지역시장에 맞는 주택정책 개발이 필요하다. 셋째, 주택하위시장별 정책 수립과 목표 달성을 위하여 정책의 지역화 또는 분권화가 필요하다. 지역 주택시장에 대응하기 위한 주택하위시장 구분에 따른 정책범위의 설정과 이에 필요한 주택거버넌스의 설정이 필요하다.

시간영역에서의 하위주택시장 구분 방법론에 관한 연구

김정주,금현섭 한국정책분석평가학회 2015 政策分析評價學會報 Vol.25 No.1

한 국가의 주택시장은 공간적으로 여러 개의 하위 군집으로 구분되는데 이를 주택시장의 층화(또는 분화)라고 하며, 이렇게 지역단위로 구분된 주택시장을 하위주택시장이라고 부른다. 그런데 이러한 하위주택시장의 존재를 고려하지 않고 주택정책을 수행할 경우 각 하위주택시장이 가진 특성이 차이로 인해 본래 정책이 의도했던 효과가 충분히 발휘되지 못할 수 있다. 그리고 이러한 정책효과의 실효성이란 측면에서 중요한 것은 시간차원에서 한 국가의 주택시장이 어떠한 하위시장으로 구분될 수 있고, 각각의 하위시장이 어떠한 특성을 가지는가 하는 점이다.한편 기존의 연구들에서 하위주택시장을 구분하기 위한 다양한 방법론들일 제시된 바 있으나, 이들 연구들이 주로 횡단면 자료를 이용한 분석방법론이 사용됨으로써 정책적 적실성 측면에서 일정한 한계를 보인다. 이러한 문제의식에 기초해 본 연구에서는 데이터마이닝 기법인 요인분석과 군집분석을 결합하여 시간영역에서 하위주택시장을 구분해 볼 수 있는 새로운 방법론을 제시해 보고자 하였으며, 실제로 이러한 방법론을 국내 주택시장에 적용해 봄으로써 그 유용성을 확인해 보고자 하였다.

The Distinction of Housing Submarket Using the Efficient Estimator

정건섭(Chung,Kyoun-Sup),이상엽(Lee,Sang-Yup) 한국정책분석평가학회 2010 政策分析評價學會報 Vol.20 No.1

주택하위시장은 다른 하위시장과는 이질적이면서도 동일 하위시장 내에서는 대체적인 주택시장의성격을 띄고 있다. 따라서 지역시장에 대한 주택정책 수립 시 상대적으로 동질적인 시장을 파악할 수있다면 주택공급에 따라 각 하위시장별 파급효과를 평가할 수 있어서 주택정책의 실효성을 높이는 중요한 정보가 될 수 있을 것이다. 이것은 주택하위시장이 존재한다면 그 가격 추정도 그 주택하위시장의지역특성에 맞는 가격예측이 필요로 하며 이를 기반으로 한 지역정책이 수립되어야 한다는 것을 의미한다고도 볼 수 있으며, 이는 정확한 또는 논리적 방법으로 근거한 주택가격 추정을 기본 토대로 하여지역에 맞는 정책이 수립되어야 함을 함축한다. 주택하위시장 구분방법에 관한 선행연구들을 보면 목적은 유사하나 그 방법에 있어 많은 차이들을 보이고 있다. 그러나 인위적인 또는 행정구역별로의 통합보다는 공고한 통계적 방법으로서의 하위시장 구분이 더욱더 정확할 것이다. 따라서 본 연구에서는 이분산 점검을 실시를 통하여 그 결과에 따라 다른 검정방법을(Chow 또는 Wald 검정) 적용하였다. 모수의 안정성이 확보되지 않은 행정단위의 지역구분 또는 인위적인 결합은 그 모수 추정에 편기 및 비효율을 초래함으로써 여기에서 유추되는 T-검정 및 F-검정도 그 신뢰성을 믿기 어렵다. 그 모수 추정에 대한 편기 및 비효율의 방향도 변수들의 상관관계에 따라 모수의 추정값 및 분산값이 과대평가 되었는지과소평가 되었는지 구분하기가 매우 어렵다. 즉, 연구지역에서 최소단위지역의 자료가 동질성을 갖고있지 않다면 여기서 이루어지는 공간적 병합 및 분할은 잘못된 추론을 가져올 수 있다. 따라서 이러한지역적 이분성 및 공간적 모수의 불안정성을 모형에 적절하게 통제하지 않으면 여기에서 도출된 어떠한 추론 및 예측도 신뢰의 정도가 약하거나 의심스럽게 되는데, 본 연구는 이러한 한계를 극복하였다.

부동산 과소거래시장의 하위시장 가격지수 작성을 위한 계층 모형의 활용 방안

송영선,최성경,이창무 대한국토·도시계획학회 2024 國土計劃 Vol.59 No.1

The scale of investment in the real estate market in Korea continues to grow every year, and accordingly, the demand for market information for diagnosing market conditions and making investment decisions increases. Unlike the housing market, commercial real estate market has an exclusive information system that lacks information available to investors. In particular, it is not easy to estimate a stable index, even if various information is available for the office market, with a low frequency of transactions. Various attempts have been made to estimate the index in Korea, but there is a limit to showing more detailed sub-market information. Therefore, this study estimated the price index based on the transaction-based data of the office sub-market with a low transaction frequency. A model combining a hierarchical structure with a repeat-sales model was used, and various indicators such as statistical reliability, stability, index revision, and predictive performance of the model were compared. It was confirmed that the index estimation performance was improved, and it is expected that the performance will be better, especially in situations where transactions are less frequent. In addition, the possibility of expanding and utilizing the research model was suggested by estimating the subdivided regional indices instead of the district, by utilizing the advantage of flexible model modification. 본 연구에서는 과소거래시장에서의 세분화된 하위시장지수를 산정하는 방법론을 검토하고 제안하고자 한다. 이를 위해다음과 같은 세 가지 연구 모형을 결합하여 활용하였다. 먼저, 실거래 자료를 이용하여 가격지수를 산정할 때 크게 헤도닉 모형(Lancaster, 1966; Rosen, 1974)과 반복매매 모형(Bailey et al., 1963)의 두 가지 형태의 모형을 이용할 수 있는데 이 둘은 서로 상반되는 장·단점을 가지고 있다. 그러나, 무엇보다도 반복매매 모형은 도시공간구조 변화에 따른 부동산의 입지가 가지는 가치의 변화를 지수에 담아낼 수 있고(이창무 외, 2007), 각 부동산의 매수와 매도 사이의 가격변화율을 기반으로 하고 있어 투자자들의 직접적인 경험을 반영할 수 있다는 이점(Geltner et al., 2014, p.658)이 있기 때문에 반복매매모형을 기본 모형으로 이용하였다. 두 번째로 확률적 구조를 가정한 시계열 모형을 이용하였다. 이를 이용하게 되면 실제보다 지수가 평활화될 가능성이있지만, 정확도가 향상되고, 과소거래시장에서 잘 작동한다는 장점이 있다(Schwann, 1998; Francke, 2010; 송영선 외, 2021). 마지막으로 상·하위 시장 간 계층적(hierarchical) 구조를 가정한 계층 모형을 이용하였다. 부동산 시장은 크게 공간과 자본시장으로 나누어질 수 있는데, 개별 자산이나 특정 하위시장의 특이한 가격 움직임은 공간시장을 반영하고 있다. 그러나 시간의흐름에 따른 할인율의 변화에서 야기된 자본의 기회비용 변화는자산의 가격 변동성을 만들어내며(van de Minne et al., 2020), 이로 인해 서로 다른 공간시장 간에도 자본시장에 기반한 가격 움직임을 공통적으로 가지게 된다(Geltner et al., 2014, p.556). 따라서 하나의 범주로 묶일 수 있는 하위시장들의 공통적인 가격변동 추세를 공유한다는 개념을 기초로 계층적 구조를 가정할 수있다. 이러한 가정에 기초하여 지수를 산정하면 각각의 하위시장의 지수를 산정하기 위해 다른 모든 시장의 가격변동 정보를 모두이용하며 각각의 정보를 효과적으로 공유하여 효율적인 추정이가능해진다. 본 연구는 다음과 같이 구성되어 있다. Ⅱ장에서는 관련 선행연구를 고찰하고 본 연구에서 활용할 방법론을 선택한 후, Ⅲ장에서 연구 구성과 자료, 지수 추정 방법을 소개하였다. 이를 바탕으로 이후에는 크게 두 가지 방향으로 연구를 진행하였다. 먼저, Ⅳ장의 1절에서는 최소한의 거래자료 확보가 가능하면서도 거래빈도가 적어 안정적인 지수 산정에 어려움이 있는 국내 오피스 시장을 대상으로 하여 권역별 가격지수를 산정하였으며, 2절에서는추가적인 모형의 설정을 통해 보다 세분화된 세부 지역별 지수를추정하였다. 이때 각각의 지수 산정 결과에 대한 평가를 위해 지표를 통해 모형의 추정성능을 평가하였다. 이후 Ⅴ장에서는 연구결과를 요약하고 시사점을 제시하였다.

대학원 세션3 : 도시재생 및 주택 ; 임대차시장권역 설정과 권역별 특성에 관한 연구 -수도권을 대상으로-

김태환,박태원 한국부동산분석학회 2015 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2015 No.-

주택의 위치고정성이라는 특성으로 인해 주택시장은 공간적으로 세부적인 하위시장을 형성하고 있다. 따라서 주택시장에 대한 분석은 하위시장을 고려한 접근이 요구되며 한편 최근주택시장여건 변화로 하위시장을 고려한 접근의 필요성이 증대되고 있다. 특히 임대차시장의 중요성이 증대되면서 임대차시장권역을 식별하고 분석하는 연구의 필요성이 높다. 이에 본연구에서는 임차가구의 주거이동자료를 바탕으로 임대차시장권역을 식별하고 각 권역별 이주가구의 특성을 분석하고자 하였다. 임대차시장권역 식별 결과, 먼저 수도권 광역지차제가 서로 배타적인 임대차시장권역을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 또한 임대차시장권역은 매매시장에 비해 세분화되고 국지적인 시장권역을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 다음으로 전세의 시장권역이 월세에 비해 세분화되고 국지적인 특성을 보이는 것으로 나타났다. 끝으로 이주가구의 권역별 특성 분석을 통해 임대차시장권역 분석결과의 활용가능성을 확인할 수 있었다. Due to the inhomogeneous nature of housing, fixed location, analyzing housing submarkets is very important. Recently, approach of considering submarkets has more important because of change of the housing market conditions. In particular, while increasing importance of rental housing market, more study is needed in rental housing market area. The purpose of this study is to identify the rental housing market area and to analyze characteristics of household. The results are summarized as follows: First, Seoul, Incheon, Gyeonggi-do is exclusive rental housing market area and rental housing markets are segmented more than housing sales market. Second, Jeonse has more local market areas then monthly rent. Third, rental housing market area is useful means to make a policy.

도시형생활주택의 광역주택시장 공급결정요인 비교연구

서원석(Seo, Wonseok),김리영(Kim, LeeYoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

이 연구는 도시형생활주택 공급이 이루어진 지역의 특성을 수도권과 비수도권이라는 광역 주택시장으로 구분해 도시형생활주택 공급의 시장별 특성차이를 확인하고, 공급에 영향을 미치는 하위 시장별 특성을 비교분석하며, 이를 통해 도시형생활주택 공급에 대한 광역 주택시장 차원의 정책적 시사점을 제시하는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 도시형생활주택이 공급된 주택시장을 수도권과 비수도권으로 구분해 가구, 주택시장, 산업, 도시기반, 토지이용 특성 등 다섯 개의 범주에 포함되는 13개의 주요 광역 주택시장 특성이 도시형생활주택 공급에 미치는 영향을 이항로지스틱모형을 이용해 파악하였다. 분석결과 수도권과 비수도권 광역 주택시장 특성은 차이가 있으며, 도시형생활주택 공급이 이루어지는 광역시장은 교통, 주택시장, 가구특성 등의 측면에서 상이한 특성을 가졌다는 사실을 파악하였다. 또한 도시형생활주택 공급결정에 영향을 미치는 결정 요인 역시 각 주택시장에 따라 다른 것으로 나타났는데, 수도권은 임차수요가, 비수도권은 가구 및 도시기반시설의 공급성이 결정적인 역할을 하는 것으로 드러났다. 이 연구를 통해 얻은 시사점은 다음과 같다. 첫 번째, 현재 전월세가격이 급등하고 있는 상황에서 임차가구의 주거 안정과 질적 개선을 위해 국민주택기금의 저리 지원 연장 등을 통해 2개 이상의 방을 가진 단지형 연립?다세대 공급 확대를 유도할 필요가 있다. 두 번째, 특히 비수도권에서 도시형생활주택을 건축할 때 근린지역 내 대중교통 시스템이 포함될 수 있도록 제도적 장치를 마련할 필요가 있다. 그리고 마지막으로 해당 주택시장에서 발생하는 공급문제의 해결을 위한 지자체의 역할강화를 거버넌스 체계를 통해 확립할 필요가 있다. The purpose of this study is to compare spatial submarket features of urban-life housing between Metropolitan and non-Metropolitan areas, to find the significant factors affecting the housing supply, and to suggest the macro policy implications. For the analysis, this study uses two types of housing submarkets (Sudokwon Metropolitan and Non-Metropolitan) to investigate significant factors affecting the urban-life housing supply using 13 housing submarket features, such as household, housing market, industrial, infrastructure, land use characteristics. The results show that the housing submarket has different spatial features in terms of transportation, housing market, and household characteristics. Moreover, the significant factors affecting urban-life housing supply are also dissimilar, such as household-housing market features in Metropolitan market and household-infrastructure availabilities in Non-Metropolitan market. The implications of this study are threefold. First, currently studio type of urban-life housing has more construction benefits than other types. But this should be also applied to other types of urban-life housing. Second, when constructing urban-life housing, it must consider the accessibility of public transportation, specifically in Non-Metropolitan housing market. Lastly, it is necessary to have public governance working in cooperation with both central and local governments.

용인시 주택시장의 성장과 공간적 분화에 관한 연구

주경식(Kyung-Sik Joo),박용우(Yong-Woo Park) 대한지리학회 2010 대한지리학회지 Vol.45 No.2

본 연구는 대규모의 주택건설로 신도시가 지속적으로 형성되고 있는 수도권 지역에서 도시성장에 따른 주택시장의 분화에 영향을 주는 요인과 공간적 분화 패턴, 주택하위시장의 분화와 교외화의 관련성 등을 실증적으로 규명하고자 하였다. 용인시는 지리적 장점뿐만 아니라 주택시장의 제도적 · 사회적 환경 변화가 강력히 뒷받침해준 결과 2000년대 수도권 지역에서 가장 역동적으로 성장한 지역으로 주택시장의 변화에 관하여 미시적 스케일에서 주택하위시장의 공간적 분화 패턴을 밝히기에 적합한 장소이다. 용인시 주택시장은 4개의 하위시장으로 대별되었는데, 이에는 강남·분당과의 접근성, 경부 및 영동고속국도 등의 지리적 요인, 주택규모와 가격, 점유형태 등 주택재고의 특성, 그리고 세대구성, 학력 및 소득수준 등의 사회경제적 요인이 중요하게 작용하였다. This empirical study researched the three major phenomena of differentiation of housing market under the large scale of new town construction in the metropolitan area, the spatial differentiation pattern of housing market due to the urban growth, and the relationship with the distribution of housing submarket and suburbanization. Yongin City, one of the most active growth cities among the metropolitan areas, is optimal place to investigate the spatial differentiation pattern of the housing submarket on the microscopic scale. Furthermore, Yongin City has not only the geographical benefit but also the strong influences from institutional, social, and environmental changes. This city is divided into four housing submarkets, where to Gangnam and Boondang, Gyeongbu and Youngdong expressway has significant effects. In addition, the housing tenure and size, household structure, educational background and income levels and so on also resulted in the differentiation of the housing submarket.

북한 시장에 대한 문화론적 접근

남근우(Nam, Keun Woo) 건국대학교 인문학연구원 2014 통일인문학 Vol.58 No.-

이 글은 북한의 시장이 일상적 저항의 조직화와 체제불안을 초래할 수 있는 동력으로 작용할 수 있는가를 문화론적으로 분석한다. 북한 시장과 체제변화와의 관련성을 추적한 기존 연구들은 경제적 측면에서 시장의 긍정적 기능에 주목해 시장이 체제변화를 유인하는 압력으로 작용할 것으로 설명한다. 그러나 문화론적 측면에서 북한 시장을 살펴보면 아직까지 북한시장은 체제변화를 초래할 수 있는 대항문화로 작용하기에 분명한 한계가 있다. 북한의 시장은 주민들의 마음과 정서를 통제하는 북한의 지배문화내에서 작동하는 하위문화로 기능하고 있기 때문이다. 북한 시장에 대한 문화론적 접근은 북한 시장화에 대한 학계와 정부의 정책 대응을 문화적측면에서 접근할 필요성을 제기한다. 이는 북한 근대화를 통한 중산층 육성방안에 대해 학문적, 정책적인 후속 연구를 요구한다. 주민들의 마음과 정서를 통제하고 있는 지배문화를 약화시킬 수 있는 문화적 방법을 강구함으로써 북한의 시장이 하위문화에 그치지 않고 북한체제를 변화시킬 수 있는 대항문화로 기능하도록 적극 유도할 필요가 있다. The Purpose of this paper is to culturally analyze that markets in North Korea, resulting to the change of the lower part, change and attenuate the system of North Korea. Numerous studies which track the correlation between markets in North Korea and regime transformation examine that markets have an effect on pressures changing the system of the North Korea with focusing on positive features of the markets. On the other hand, looking at markets in North Korea with reference to aspects of culture, we observe that markets in North Korea can have an influence on the counterculture that changes the system of North Korea. On the basis of an analysis of multiyear survey data, Markets in North Korea have an effect on Subculture, having been activated within dominant culture, that regulates People’s mind and emotions. A Cultural Approach towards markets in North Korea raises the needs of academia and government’s policy countermeasures about the marketization in North Korea through cultural lens. In Particular, seeking for cultural approaches that attenuate the dominant culture of the North Korea controling People’s mind and emotions, we need to encourage that markets in North Korea have an effect on counterculture that can change the system of the North Korea.

The Application of the Efficient Housing Price Estimation with and/or without Heteroskedasticity

Kyoun-Sup Chung(정건섭) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.2

이분성의 존재유무의 검증도 없이, 모수의 안정성이 확보되지 않은 행정단위의 지역구분 또는 인위적인 결합은 그 모수 추정에 편기 및 비효율을 초래함으로써 여기에서 유추되는 T-검정 및 F-검정도 그 신뢰성을 믿을 수 없다 하겠다. 또한 그 모수 추정에 대한 편기 및 비효율의 방향도 변수들의 상관관계에 따라 모수의 추정값 및 분산값이 과대평가 되었는지 과소평가 되었는지 구분하기가 실제적으로는 매우 어렵다. 즉, 연구지역에서 최소단위지역의 자료가 동질성을 갖고 있지 않다면 여기서 이루어지는 공간적 병합 및 분할은 잘못된 추론을 가져올 수 있다. 따라서 이러한 지역적 이분성 및 공간적 모수의 불안정성을 모형에 적절하게 통제하지 않으면 여기에서 도출된 어떠한 추론 및 예측도 신뢰의 정도가 약하거나 의심스럽게 되는 것이다. 주택하위시장은 다른 하위시장과는 이질적이면서도 동일 하위시장 내에서는 대체적인 주택시장을 의미하고 있다. 따라서 지역시장에 대한 주택정책 수립 시 상대적으로 동질적인 시장을 파악할수 있다면 주택공급에 따라 각 하위시장별 파급효과를 평가할 수 있어서 주택정책의 실효성을 높이는 중요한 정보가 될 수 있을 것이다. 이는 주택하위시장이 존재한다면 그 가격 추정도 그 주택하위시장의 지역특성에 맞는 가격예측이 필요로 되어지며 이를 기반으로 한 지역정책이 수립되어야 한다는 것을 의미한다고도 볼 수 있다. 따라서 지역적 여건과 특성가격의 추정값이 판이하게 다름에도 불구하고 획일적인 주택가격정책은 반드시 지양되어야 할 것이다. 이는 정확한 또는 논리적 방법적으로 근거한 주택가격 추정을 기본 토대로 하여 지역에 맞는 정책이 수립되어야 함을 함축한다고 하겠다. As far as the heteroskedasticity is concerned, it will cause the estimated variance of the coefficient to influence both direction, upward and downward. In other words, the estimated of variance of the coefficient can be overestimated or estimated depends on the nature of causing factors in the model. If we persist in using the usual testing procedures despite heteroskedasticity, whatever conclusions we draw or inferences we make be very misleading. As a result, we can no longer rely on the conventionally computed confidence intervals and the conventionally employed t and F tests. If there is not a homogeneous spatial process underlying the data, any aggregation will tend to be misleading. This aspect of modifiable area unit problem should be considered as a specification issue related to the form of spatial heterogeneity, and not solely as an issue determined by the spatial organization of the data. This paper addresses the question of homogeneity across a housing market. The effect of heteroskedasticity on the test for homogeneity across samples has concentrated on the case of heteroskedasticity between samples but not within samples in the previous research. An assumption of between-sample heteroskedasticity explicitly states that the factor that divides the samples is the only one that generates differences in the spread of the disturbances. Such an assumption may be reasonable in some circumstances after all, the slopes of the equation are presumed to differ as well. The theory usually offers little guidance about the nature of the distribution of the disturbance; however, assuming that heteroskedasticity exists but only as a function of sample-dividing factor is rather specific and too restrictive in many circumstances. Indeed, much of the present-day research on heteroskedasticity is focused on allowing generality and enhancing flexibility of estimation and testing procedures. Typically, a submarket is defined as a set of dwellings that are reasonable close substitutes for one another, but relatively poor substitutes for dwellings in other submarkets. It is reasonable to set the regional housing policy based on the concrete procedure or statistical method such as housing market segmentation; in addition, the relevant information on the homogeneous housing submarkets will be helpful in order to estimate the spread effect on the regional housing submarkets.

주택시장 규제가 권역별 하위시장에 미치는 효과 분석 : 서울 동남권과 동북권 아파트 매매가격 사례

배진희 ( Bae Jin Hee ),이재수 ( Lee Jae-su ) 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.4

본 연구는 과열시장을 안정시키기 위한 주택시장 수요 규제 정책이 서울시 동남권 및 동북권 하위시장에 미치는 효과를 분석하였다. 분석대상 규제 정책은 2019년 12 · 16 대책과 2020년 6 · 17 대책이며, 정책시행일 전후 각 3개월 및 6개월간의 서울시 아파트 실거래 자료를 이용하였다. 헤도닉-다충모형을 이용하여 설명변수의 회귀 계수 값을 확인하고, 회귀불연속모형을 이용하여 정책의 단기 효과를 실증 분석하였다. 헤도닉-다층모형에서 12 · 16 대책은 동남권과 동북권 모두 양(+)의 값을 나타냈으며, 6 · 17 대책은 동남권보다 동북권에서 상승 폭이 더 커졌다. 회귀불연속모형에서 12 · 16 대책은 두 권역 모두에서 단기 가격 하락 효과가 있었고, 동남권의 하락 폭이 더 컸다. 6 · 17 대책은 단기 가격 하락 효과를 확인할 수 없었다. 본 연구는 서울 동남권 및 동북권 주택하위시장 에 대한 규제정책의 단기 효과를 실증했다는 점에서 의의가 있다. This study investigates the effects of housing demand regulations on housing sales prices while focusing on the cases of Southeastern and Northeastern subregions in Seoul. The housing regulations aim to stabilize overheated housing market in Korea, and attention is paid to two strong regulations including both the December 16th policy (12 · 16 countermeasure) in 2019 and the June 17th policy (6 · 17 countermeasure) in 2020. The multi-level models are specified to confirm the associations of explanatory variables with apartment sales prices. In addition, the regression discontinuity designs (RDDs) are used to analyze the short-term effects of the regulations for three and six months before and after the policy enforcement date. The multi-level models indicates that 12 · 16 countermeasure shows positive effect in both submarkets and 6 · 17 countermeasure increases more in the Northeastern submarket Also, the RDD models show that 12 · 16 countermeasure has significant short-term effects in both subregions, and the magnitude of declining effect is greater in the Southeasten submarket However, 6 · 17 countermeasure has no singificant short-term effect on housing sales prices. This study is significant in that it compares short-term effects of housing demand regulations between two submarkets in Seoul.