중국 천진시 구매자 주택구매 결정요인 분석

이기영(Lee, Ki Ryoung),서윤규(Seo, Yun Keuy) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.57 No.-

중국주택시장은 1998년 전면적인 시장화이후 빠른 속도로 성장하면서 2004년, 2007년, 2009년의 세 번의 과열기를 거쳤다. 이 과정에서 주택가격의 급등을 주도한 것은 흔히 1선(線) 도시라 불리는 'Beijing', 'Shanghai', 'Guangzhou', 'Shenzhen'의 4개 도시 였다. 이들 지역이 전국 주택가격을 선도역할을 하는 추세를 보였기 때문에 중국 정부는 대도시 중 특히 이들지역에 대해서 엄격한 주택가격 조정정책을 구사하였고 이에 대한 풍선효과로 이들 지역 주택 시장에 몰렸던 시장참여자들은 점차 2선 및 일부 3선 도시로 전이되는 양상을 보이고 있다. 중국 2선도시를 대표하는 천진시 주택시장에 있어서 소비자의 주택구매 결정요인에 대한 분석을 진행한 결과, 입지특성에서는 생활편의를 제외한 교통, 시내근접, 교육환경, 풍수지리 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났고, 단지특성에서는 단지구조, 규모, 녹지경관, 물업관리가 통계적으로 유의한 것으로 분석되었으며 편의시설과 유대관계는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 개별주택특성에서는 실내구조 방향 층수 전용면적이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES China real estates market passed through overheating periods of three times in 2004, 2007, and 2009 while being grown with quick speeds after full-scale marketization from 1998. In this process, leading the surge of sharp rises in house prices was made by 4 cities such as 'Beijing', 'Shanghai', 'Guangzhou', and 'Shenzhen' called first-tier cities. These areas showed trends of taking leads on nationwide housing prices, so China government commanded adjusting policies of house prices strictly regarding these areas especially, and market participants gathered together to house markets of these areas showed aspects to be spread to 2nd-tier city gradually and 3rd-tier city partially because of balloon effect. (2) RESEARCH METHOD This study carried out an analysis on decision factors of house purchases by consumers in relation with housing market of Tianjin City. For doing so, the study proceeded a previous research first, and then progressed an analysis on local economy and real estate market of Tianjin City surrounding housing market. After that, this study went on an empirical analysis based on a questionnaire objecting to consumers having real intents on house purchases in Tianjin City. (3) RESEARCH FINDINGS As consumptions are displaying observation trends while strong regulations on housing market by China government become protracted recently, housing market has been converted to consumer driven market gradually, and researches on decision factors on house purchase by consumers becomes important. 2. RESULTS From the results of empirical analysis, traffic, proximity to the city, educational environment, Feng Shui Chiri(Topographical divination), were analyzed as being significant statistically in location characteristics, and complex structure, scale, green landscape, logistics management were analyzed statistically too. In characteristics of individual house interior structure direction stories and exclusive area were turned out to have significance statistically.

중국의 부동산정책과 부동산시장의 발전에 대한 연구

김도훈 동아대학교 동아시아연구원 2011 동아시아 : 비교와 전망 Vol.10 No.2

Since the initiation of economic reforms in 1978 China had implemented gradual marketization of real estate market. As qualitative and quantitative demand for urban housing increased with increase of national income and growth of cities, marketization of real estate had been accelerated. However, government interventions had been quite frequent in China’s real estate market because of the importance of real estate in public livelihood and macro-economy under China’s public ownership system of land. Especially, Chinese real estate policy recently showed strong tendency toward market regulation as rapid economic growth of China caused real estate prices to soar. But such measures to stabilize real estate market had not achieved expected results due to structural factors of Chinese real estate market. The relationship among various interest groups such as the central government, regional governments, enterprises and urban residents is certainly one of the factors. The real estate policy of China, instead of being adapted to temporary market conditions, should be promoted with a medium- and long-term view by integrating interests of various groups. 1978년 개혁․개방 이후 중국의 부동산정책은 점진주의적인 시장화를 추진해왔다. 국민소득의 향상과 도시의 성장에 따라 도시주택에 대한 양적․질적 수요가 증대하면서 부동산의 시장화는 가속화되었다. 하지만 토지의 사회적 공유제 틀 하에서 부동산이 갖는 민생경제 및 거시경제적 중요성 때문에 부동산시장에 대한 정책적 개입은 항시적으로 이루어져 왔다. 특히 중국경제의 고도성장으로 부동산가격의 급등 현상이 일어나면서 최근 들어 부동산정책은 시장규제적인 성격을 강하게 나타내고 있다. 하지만 이러한 부동산시장 안정화정책은 중국 부동산시장의 구조적 요인으로 인해 큰 성공을 거두지 못하고 있다. 중국 부동산시장 내에 존재하는 중앙정부, 지방정부, 기업, 도시주민 등 다양한 이익집단의 관계도 그 한 요인이다. 중국의 부동산정책은 시장상황에 좌우되기 보다는 이러한 이익집단 간 관계를 통합적으로 고려하고 중․장기적인 목표를 설정하여 일관성 있게 추진되어야 한다.

중국 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향 연구

중자형,서원석 한양대학교 아태지역연구센터 2016 중소연구 Vol.40 No.2

The purpose of this study is to find the important factors of urban characteristics affecting real estate transactions associated with residential and commercial real estates in China. In order that this study focuses on 243 individual cities and their urban characteristics associated with five categories; social welfare, culture/tourism, economy, infrastructure and environment. The main results are as follows; First, at city level, the characteristics of culture/tourism and economy have significant influence over the residential and commercial real estates. Second, the direct and immediate impacts, such as the numbers of tourist and college, are considered prior to the indirect and future demand characteristics. While the urban characteristics that influence to the real estate turnover per head which allows to grasp the microscopic and individual impact is not shown the big difference with the macroscopic aspect in general, it can be assumed that foreigners play important roles for the real estate market in china. In particular, it shows considerably high positive effect where the foreign direct investment is much higher. Meanwhile the most influential variables to the non-residential transaction turns out GRDP per capita because it gives priority to the profit. The implication that may get earned from this study is the necessity of nurturing the cultural tourism industry at early stage in order to reviving the city or the city with the real estate market depressed. And also it would be known that the foreign capital attraction can be helpful for the real estate market of the city. Also there is another main implication which grasped by this study that attracting the foreign capital to develop the real estate market by utilizing its low land value and labor at the city may be important. It is also necessary that the stable real estate market should consider its superior geographical location characteristics to keep going on the market trend. 본 연구는 중국의 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 하며, 이를 위해 243개 지급시 및 직할시를 대상으로 사회복지․문화관광․경제․기반시설․환경 등 다섯 개 부문에 포함되는 14개 도시특성 요인의 주택 및 상업용부동산에 대한 영향을 실증분석 하였다. 본 연구의 분석결과 우선 문화관광 및 경제특성은 중국 내 개별도시의 부동산거래에 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 또한 관광객, 대학수 등 직접적이고 즉각적인 수요를 창출할 수 있는 지표는 기업체나 총인구 등 간접적이고 미래수요를 예측할 수 있는 지표보다 부동산거래에 있어서 우선적으로 고려된다는 점도 함께 관찰되었다. 미시적이고 개별적인 영향을 살펴볼 수 있는 개인별 부동산거래에 영향을 미치는 도시특성은 대체적으로 거시적인 측면과 크게 다르지는 않은 것으로 나타났으나, 주택의 경우 외국인자본직접투자액이 많은 곳이 상당히 높은 정(+)의 효과를 나타내는 것으로 보아 현재 중국 주택시장에서는 외국인이 중요한 역할을 하고 있음을 파악하였다. 반면 상업용부동산 거래에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 1인당 지역내생산액(GRDP)인 것으로 밝혀졌는데, 이는 수익을 우선하는 상업용부동산의 특성이 반영된 결과라고 할 수 있다. 본 연구의 시사점은 먼저 침체된 도시의 부동산시장 발전을 위해서는 초기에 문화관광산업의 육성이 필요하다는 점이며, 외국인자본을 유치하는 것도 거래측면에서 부동산시장 개선에 도움이 된다는 것이다. 이 외에도 부동산시장이 활성화되지 않은 도시는 낮은 지가와 노동력을 활용해 해외자본을 유치할 필요가 있고, 부동산시장이 충분히 발달한 도시는 우월한 지리적 입지 등과 같은 도시특성을 적극적으로 활용해 안정적인 시장기조를 유지할 필요가 있다는 점을 확인하였다.

중국의 주택가격과 거시경제변수 관계 분석

서화(Hua Xu),심성훈(Sung Hoon Sim) 한국아시아학회 2013 아시아연구 Vol.16 No.3

본 연구는 ARDL(자기회귀시차) 모형에 기초하여 중국의 주택시장과 거시경제변수 간의 장기관계를 분석하였다. 또한 ARDL-ECM 모형을 통하여 단기 조정과정도 살펴보았다. 결과에 의하면 주택가격과 경제변수 사이에는 장기 공적분 관계가 형성되는 것으로 나타났으며, 경제변수들은 주택가격에 영향을 주는것으로 나타났다. 또한 단기 ECM 모형의 추정결과에 의하면 주택가격은 단기적 측면에서 볼 때 장기균형으로부터의 이탈이 발생하여 그 조정과정에 있음을 알 수 있다. 중국의 주택가격이 거시경제변수와 공적분 관계가 형성되므로 주택시장을 설명하는 데에 있어서 기초경제여건의 중요성이 큰 것으로 나타났다. 이는 중국의 경우 장기적인 주택정책은, 주택시장의 기능을 제고한다는 취지하에 주택시장으로만 국한시킬 것이 아니라 일반 경제정책과 같은 선상에서 취급해야 한다는 것을 시사한다. The purpose of this study is to investigate the short-run and long-run relationships between house prices and macroeconomic variables in China, using the ARDL model. Based on the bounds test, we find evidence of cointegration between house prices and the economic variables in the long run. Moreover, the house prices are influenced by the economic variables in 6 Chinese cities. In addition, according to the result of ARDL-ECM, the house prices are adjusted by the movement of macroeconomic variables in the short run. Our empirical findings give some policy implication for the housing market. The long-run housing policy to stabilize Chinese housing markets should be considered in accordance with the macroeconomic policy as well as housing policy itself for only housing market (e.g., tax policy).

중국의 부동산 정책과 주택가격 거품 발생의 원인

신동윤 한국중국문화학회 2023 中國學論叢 Vol.- No.77

China's real estate market has grown rapidly since the 40 years of reform and opening. At the same time, housing prices have also risen several times, and increased housing prices have already become a real problem that cannot be avoided in Chinese society. As can be seen from the bubble economy in Japan and the subprime mortgage crisis in the United States, a housing price bubble can paralyze the financial system of society as a whole and cause an economic crisis. Currently, China is at a time when the pace of growth has changed, the advancement of the economic structure, and the diversification of growth engines have become very important. However, the current situation in which capital is excessively concentrated in the real estate market can negatively affect the continuous and healthy development of China's economy. Therefore, in this paper, I would like to examine the development process of the Chinese real estate market, the causes of bubbles in housing prices, and problems with the financial system. 개혁개방 40년 이래 중국의 부동산 시장은 급성장했다. 이와 동시에 주택가격도 여러 차례 오르는 과정을 겪으며, 높아진 주택가격은 이미 중국 사회에서는 피할 수 없는 현실적인 문제가 되었다. 일본의 거품경제와 미국의 서브프라임 모기지론 위기의 상황에서 알 수 있듯이 주택가격 거품은 사회 전체의 금융시스템을 마비시키고 경제 위기를 초래할 수 있다. 현재 중국은 성장 속도 전환과 경제구조의 고도화, 성장동력의 다원화가 매우 중요해진 시기이다. 하지만 자본이 부동산 시장에 과도하게 집중된 현재 상황은 중국 경제가 지속적이면서도 건전한 발전하는 데 부정적인 영향을 줄 수 있다. 따라서 본 논문에서는 중국 부동산 시장의 발전 과정과 주택가격에 거품이 발생하게 되는 원인, 그리고 금융시스템에 대한 문제점을 짚어보고자 한다.

중국의 주택정책과 최근의 정책효과에 관한 연구

심종범(Shim, Jong Beom) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.47 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze policy effects and understand the housing industry regulatory policy by the Chinese authority. As the housing prices has soared, Chinese authorities interfered starting a policy in earnest at last year for reducing the social disharmony between the classes, thus Chinese Authority presented a public statement of housing purchasing limit with strict regulations. (2) RESEARCH METHOD This study was mainly performed through the research of recent Chinese realestate policies and housing market responses, the statistical date for this analysis were collected from China National Bureau of Statistics and the other Chinese authorities. (3) RESEARCH RESULTS Recent Chinese housing polices on the housing market mainly progressed focused on demand restriction. Even if these policies are effective on the market, It is to have accumulated an effective demand of housing market in the long term. 2. RESULTS It needs to maintain the current regulatory policy for the Chinese housing price stability for a while. However It is difficult to hold down the housing price only with demand limitation in the long term and therefore Chinese authority should include supply-side polices such as ease the construction regulation.

EWS기법을 사용한 중국주택시장 위기에 대한 영향요인 분석-정책영향을 위주로-

이기영 중국지역학회 2014 중국지역연구 Vol.1 No.1

본고에서는 EWS기법 중 프로빗 모형을 사용하여 중국 주택시장에서 주택가격 급등으로 표현되는 위기를 예측하여 그 예측력을 통해서 정책변수의 위기에대한 영향력을 분석하였다EWS의 주요 기법 중 하나인 프로빗 모형에 기반하여 주택시장 위기에 영향을 줄 수 있는 변수들을 고려하여 중국 주택시장에 대한 조기경보체제를 구축하였다. 그 후 샘플 내 예측과 샘플 외 예측을 통해서 1년 이내 위기 발생에대한 예측력을 검정하였다. 그 결과 샘플 내 예측의 경우 총 43번의 실험 중 6 번의 예측오류가 발생하여 유효예측력은 86%에 달하였다. 그리고 샘플 외 예측의 경우 총 10번의 실험 중 2번의 예측오류가 발생하여 유효예측력은 80%에 달하였다. 그 후 역시 프로빗 모형에 기반하여 정책변수만을 가지고 조기경보체제를 구축하고 역시 표본 내 예측과 표본 외 예측실험을 진행하였다. 그 결과 표본 내예측에서는 총 43번의 실험 중 10번의 예측오류가 발생하여 유효예측력이76.7%에 달하였다. 표본 외 예측에서는 총 10번의 실험 중 1번의 예측오류만이있어 유효예측력이 90%에 달하는 결과가 나타났다. This study predicted crises expressed as a surge in housing price in Chinese housing market using Probit Model among EWS methods, and analyzed influence on crises of policy variables through the prediction. Prior to full-blown empirical analysis, it reviewed over housing policies announced and being still supplemented by considering the process of the formation of Chinese housing market. Through this, it found out that the housing market in China is greatly influenced by government policies rather than moved by the economic mechanism. Partially, it considered variables that would affect crises of Chinese housing market based upon Probit Model, one of EWS methods and built an early warning system for the housing market. And then, through in-sample & out-of sample prediction, predictability on possible crisis occurrence within a year was verified. As a result, in-sample predictions showed 6 prediction fallacies out of a total of 43 predictions, whose valid predictability reached 86% while out-of-sample prediction showed 2 prediction fallacies out of a total of 6 predictions, whose valid predictability reached 80%. After that, it built an early warning system using only policy variables based upon Probit Model and conducted in-sample & out-of-sample prediction experiments. As a result, in-sample predictions showed 10 prediction fallacies out of a total of 43 predictions, whose valid predictability reached 76.7% while out-of-sample prediction showed only 1 prediction fallacy out of a total of 10 predictions, whose valid predictability reached 90%. Both of the two early warning systems showed considerably high predictability in in-sample & out-of-sample predictions. In-sample predictions showed higher predictability in a model considering variables other than policy variables while out-of-sample predictions showed valid predictability, 80% & 90% in both models respectively, but it’s hard to say that statistically significant difference was found. It’s hard, however, to confirm that effective early prediction is possible using Chinese housing market early warning systems built on the basis of only the results verified by this thesis or that price surges in Chinese housing market can be predicted.

중국과 북한의 부동산용익권제도의 변모와 그 특징

김영규(Kim Young-Kyu) 한국법학회 2009 법학연구 Vol.33 No.-

본 논문은 2007년에 제정된 중국 물권법과 2008년에 17기 3중전회의 결정을 중심으로 최근 부동산용익물권제도의 변화된 모습과 그 특징적인 내용을 살펴본 후 북한 민법의 부동산용익물권과 앞으로의 변모가능성 및 중국법의 계수 가능성 등을 모색하고 있다. 중국의 부동산용익권은 토지의 사회주의공유제에 기초해서 토지에 대한 국가와 집단소유만을 인정하고 개인에게는 소유권과 분리된 권리로서 사용권을 인정하는 것이 근간이다. 그런데 그 후 각종 법의 제정 또는 개정을 통하여 개인에게 주택은 물론 토지에 대한 독립한 사용권과 그 양도를 인정하고 더 나아가 도시뿐만 아니라 농촌에서도 토지사용권의 유상양도를 인정하는 방향으로 변모해왔다. 이러한 중국의 부동산용익권의 변모는 북한이 종래 합영법 등 경제개혁ㆍ대외개방관련 입법에서 중국의 관련법의 영향을 받아 왔다는 점에서, 앞으로 북한이 중국의 경제제도를 모방하여 간다면 중국의 부동산용익권 관련 입법에서 북한이 계수할 주요 입법에 대한 추측 및 이에 대한 연구의 자료로 삼을 수 있을 것으로 판단된다. At last China established The Law of The Real Rights in 2007. 3. 26 and the law has been in force in 2007. 10. 1.. According to the law that has the Principle of Legality of Real Rights as the main principle of the law. According to The Law of The Real Rights of China, the superficies is systimized as agricultural land usufruct, state owned land usufruct, community owned usufruct, servitudes. China clarifies an onerous alienation of land usefruct in countryside by the 3rd whole conference of the 17th central committee of the whole in September 12th 2008. Also North Korea recently established the foreign investment code and lots of laws, it means that nowadays North Korea tends to change the system of land usufruct. Thus supposedly, regarding to the matter of establishment of law of real estate usufruct in North Korea, the change of system of real estate usufruct in China will fairly affect to that of North Korea.

중국부동산시장의 현황: 초과수요현상에 관하여

왕국강 ( Guo Gang Wang ),진경위 ( Jing Wei Chen ),한재진 ( Jae Jin Han ) 한중사회과학학회 2006 한중사회과학연구 Vol.7 No.-

중국의 도시화와 산업화가 진척되면서, 중국부동산 산업은 이미 국민경제의 중요한 주도산업의 역할을 수행하고 있다. 하지만 최근 나타나고 있는 부동산시장의 계속적인 가격상승문제는 일부 중국내의 학자들과 해외관련기관의 심각한 거품 붕괴 현상이 나타나고 있다는 다소 이른 해석을 보이고 있다. 이에 본 논문은 거품의 개념을 기초로 경제학적 수요-공급이론에 입각해 분석해 보았다. 그 결과 먼저 이론적으로 거품이라는 개념의 모호성으로 아직 정확한 정의가 내려지고 있지 않아, 현 중국부동산 시장에 대한 해석에 한계성이 있음을 발견했으며, 가격의 상승에 대한 면에서는 수요-공급법칙으로 해석한 결과, 중국주택시장가격의 계속적인 상승은 초과수요요인이 투기적인 요인보다 큼을 발견했다. 그러므로 토지가격이나 건축비용의 영향으로 앞으로 몇 년간은 계속적으로 가격이 오를 것이라는 결론에 도달했다.

중국의 보장성주택제도에 관한 연구

류관남 ( Guan Nan Liu ),심성훈 ( Sung Hoon Sim ) 국제지역학회 2014 국제지역연구 Vol.18 No.4

The problem raised in the housing sector becomes one of the greatest problems in China. A multi-level indemnificatory housing system has been initially established in order to solve the housing problem for the low-income households, and some success has been achieved. However, there are still many inadequacies needed to improve in the construction and maintaining process of indemnificatory housing system. In this context, this paper analyzes the status and problems of urban affordable housing, and provides some suggestions in order to improve the affordable housing system in China. The specific measures for the reform of the system should be considered in many aspects, such as the basic principles, the legal system, credit system, provident fund related to the both affordable housing and low-rent housing.