국제경제 ; 중국 주택가격에 영향을 미치는 요인에 관한 실증분석: 중국에 대한 FDI를 중심으로

최백렬 ( Baek Ryul Choi ),곽화빙 ( Hua Bing Guo ) 국제지역학회 2011 국제지역연구 Vol.15 No.3

중국은 개혁개방 이후 30년간 지속적인 고도성장과 주택체제 개혁, 주택금융의 신속한 발전에 따라 중국 부동산산업이 빠르게 성장했으며 부동산투자가 급증하고 부동산가격이 지속적으로 상승하였다. 특히 2001년 중국이 WTO 가입한 후 부동산시장의 개방에 따라 외국계 기업은 잠재적 이익기회가 많은 중국 부동산시장에 대한 투자를 확대하기 시작하였다. 최근에 외자부동산기업의 투자영역은 주택에서 오피스 빌딩, 고급상가 등으로 다양화해지고 경영분야도 부동산개발에서 관리, 중개서비스, 임대경영, 금융투자 등 다양한 업무로 확대했다. 본 연구는 중국 주택가격 결정에 영향을 미치는 요인 중 외국인직접투자의 관계를 측정하기 위하여 선행연구를 바탕으로 실증분석 모형을 설정하고, 중국을 경제발전이 앞선 동부 16개 도시와 중서부 19개 도시로 구분하여 부동산분야 외국인직접투자, 부동산분야 대출총액, 이자율, 환율 등의 변수를 이용하여 분석하였다. 분석 결과 중국 동부지역에 대한 부동산분야 외국인직접투자는 동 지역 주택가격에 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않았지만 중서부지역의 주택가격 상승에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타나고 있다. 환율변수의 경우 양지역 모두에서 가격상승에 부정적인 영향을 미치고 있고, 부동산분야 대출총액과 이자율은 주택가격 상승에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. As China has achieved continuous high growth, innovative housing system and rapid growth of housing finance for thirty years since its reforming and opening, Chinese real estate industry has developed rapidly, investment in real estate has increased remarkably and price of real estate has increased continuously. In particular, as China joined WTO in 2001, overseas companies have expanded investment in Chinese real estate market with chances of potential profit. Recently, management of foreign capital real estate companies has expanded from housing to office buildings and luxury shops. Besides, management has expanded from real estate development to various tasks such as management, brokerage service, lease management and financial investment. In order to measure relationship between FDI in Chinese real estate and Chinese housing price, this document utilizes not only various data such as housing price, FDI to real estate, domestic loan of real estate, interest rate and exchange rate in 35 major cities across China but also previous researches to set an empirical analysis model and analyze effects of foreigners` direct investment in Chinese real estate on Chinese housing price.

중국의 부동산정책과 부동산시장의 발전에 대한 연구

김도훈 동아대학교 동아시아연구원 2011 동아시아 : 비교와 전망 Vol.10 No.2

Since the initiation of economic reforms in 1978 China had implemented gradual marketization of real estate market. As qualitative and quantitative demand for urban housing increased with increase of national income and growth of cities, marketization of real estate had been accelerated. However, government interventions had been quite frequent in China’s real estate market because of the importance of real estate in public livelihood and macro-economy under China’s public ownership system of land. Especially, Chinese real estate policy recently showed strong tendency toward market regulation as rapid economic growth of China caused real estate prices to soar. But such measures to stabilize real estate market had not achieved expected results due to structural factors of Chinese real estate market. The relationship among various interest groups such as the central government, regional governments, enterprises and urban residents is certainly one of the factors. The real estate policy of China, instead of being adapted to temporary market conditions, should be promoted with a medium- and long-term view by integrating interests of various groups. 1978년 개혁․개방 이후 중국의 부동산정책은 점진주의적인 시장화를 추진해왔다. 국민소득의 향상과 도시의 성장에 따라 도시주택에 대한 양적․질적 수요가 증대하면서 부동산의 시장화는 가속화되었다. 하지만 토지의 사회적 공유제 틀 하에서 부동산이 갖는 민생경제 및 거시경제적 중요성 때문에 부동산시장에 대한 정책적 개입은 항시적으로 이루어져 왔다. 특히 중국경제의 고도성장으로 부동산가격의 급등 현상이 일어나면서 최근 들어 부동산정책은 시장규제적인 성격을 강하게 나타내고 있다. 하지만 이러한 부동산시장 안정화정책은 중국 부동산시장의 구조적 요인으로 인해 큰 성공을 거두지 못하고 있다. 중국 부동산시장 내에 존재하는 중앙정부, 지방정부, 기업, 도시주민 등 다양한 이익집단의 관계도 그 한 요인이다. 중국의 부동산정책은 시장상황에 좌우되기 보다는 이러한 이익집단 간 관계를 통합적으로 고려하고 중․장기적인 목표를 설정하여 일관성 있게 추진되어야 한다.

중국 천진시 구매자 주택구매 결정요인 분석

이기영(Lee, Ki Ryoung),서윤규(Seo, Yun Keuy) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.57 No.-

중국주택시장은 1998년 전면적인 시장화이후 빠른 속도로 성장하면서 2004년, 2007년, 2009년의 세 번의 과열기를 거쳤다. 이 과정에서 주택가격의 급등을 주도한 것은 흔히 1선(線) 도시라 불리는 'Beijing', 'Shanghai', 'Guangzhou', 'Shenzhen'의 4개 도시 였다. 이들 지역이 전국 주택가격을 선도역할을 하는 추세를 보였기 때문에 중국 정부는 대도시 중 특히 이들지역에 대해서 엄격한 주택가격 조정정책을 구사하였고 이에 대한 풍선효과로 이들 지역 주택 시장에 몰렸던 시장참여자들은 점차 2선 및 일부 3선 도시로 전이되는 양상을 보이고 있다. 중국 2선도시를 대표하는 천진시 주택시장에 있어서 소비자의 주택구매 결정요인에 대한 분석을 진행한 결과, 입지특성에서는 생활편의를 제외한 교통, 시내근접, 교육환경, 풍수지리 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났고, 단지특성에서는 단지구조, 규모, 녹지경관, 물업관리가 통계적으로 유의한 것으로 분석되었으며 편의시설과 유대관계는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 개별주택특성에서는 실내구조 방향 층수 전용면적이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES China real estates market passed through overheating periods of three times in 2004, 2007, and 2009 while being grown with quick speeds after full-scale marketization from 1998. In this process, leading the surge of sharp rises in house prices was made by 4 cities such as 'Beijing', 'Shanghai', 'Guangzhou', and 'Shenzhen' called first-tier cities. These areas showed trends of taking leads on nationwide housing prices, so China government commanded adjusting policies of house prices strictly regarding these areas especially, and market participants gathered together to house markets of these areas showed aspects to be spread to 2nd-tier city gradually and 3rd-tier city partially because of balloon effect. (2) RESEARCH METHOD This study carried out an analysis on decision factors of house purchases by consumers in relation with housing market of Tianjin City. For doing so, the study proceeded a previous research first, and then progressed an analysis on local economy and real estate market of Tianjin City surrounding housing market. After that, this study went on an empirical analysis based on a questionnaire objecting to consumers having real intents on house purchases in Tianjin City. (3) RESEARCH FINDINGS As consumptions are displaying observation trends while strong regulations on housing market by China government become protracted recently, housing market has been converted to consumer driven market gradually, and researches on decision factors on house purchase by consumers becomes important. 2. RESULTS From the results of empirical analysis, traffic, proximity to the city, educational environment, Feng Shui Chiri(Topographical divination), were analyzed as being significant statistically in location characteristics, and complex structure, scale, green landscape, logistics management were analyzed statistically too. In characteristics of individual house interior structure direction stories and exclusive area were turned out to have significance statistically.

중국과 한국의 개인 신용정보제도 비교와 중국 신용카드 시장에 대한 시사점

서봉교 ( Bong Kyo Seo ) 현대중국학회 2010 現代中國硏究 Vol.11 No.2

최근 중국에서 신용카드 등 소매금융시장의 확대에 따라 금융기관의 리스크 관리에 대한 관심이 증가하고 있다. 한국은 지난 2003년 신용카드 부실로 인한 개인 신용불량자 급증, 카드사 부실, 심각한 경기침체 등을 경험하였기 때문에 중국의 소매금융시장의 확대 특히, 신용카드 문제에 대해서 관심이 높을 수밖에 없다. 이 논문에서는 소매금융시장의 리스크 관리 방안의 핵심인 개인 신용정보제도에 초점을 맞추어 한국과 중국의 개인 신용정보 제도를 비교해 보았다. 또한 이를 바탕으로 중국의 신용카드 문제에 대한 시사점을 도출해 보았다. 첫째, 한국의 개인 신용정보제도에서 신용카드 현금서비스 관련 정보항목이 제외되면서 "돌려막기" 문제를 파악하지 못하여 신용카드 위기가 발생하였다. 하지만 중국의 개인 신용정보제도에서는 상당부분 이 문제가 제어될 수 있다. 둘째, 중국 신용카드 시장은 빠르게 성장하고 있지만, 성장속도는 과거 한국의 절반 정도에 불과하다. 셋째, 한국은 신용카드 이용액 중 절반 이상이 현금서비스를 사용하였지만, 중국은 현금서비스가 매우 제한적으로 이용되고 있다. 현재 중국의 신용카드 부실은 전체 대출의 0.01%, 소매금융대출의 0.1%로 매우 낮은 상황이지만, 향후 소매금융시장의 확대에 대비하여 리스크 관리 시스템을 더욱 보완할 필요가 있다. In recent days, as financial market, especially credit card market is growing fast in China, the concerns for financial institutions` risk management are increasing. Since Korea experienced a rapid increase of personal credit card delinquencies and serious economic recession in 2003, we pay a high attention to China`s credit card issue. This paper investigates Korean credit card problems in 2003, focusing on the consumer credit reporting system. It also compares the personal credit information systems in China with those in Korea. And finally, it attempts to draw out the implications of credit card problems in China as follows: First, even if the credit card market has growing very fast in China, its growth rate is only about half of Korea`s in 2003. Second, in Korea, more than half of total credit card payments is cash advance, which is used very restrictively in China. Third, Korean credit reporting system didn`t include the case advance-related information, while Chinese credit reporting system can control the cash advance issue. Fourth, Chinese credit card overdue is only 0.01% of total loans and 0.1% of the household loans, but it is necessary for China to improve its risk management system now for further growth of financial market in the future.

중국 보통주택의 가격형성요인에 관한 연구

장연박,김형근 한국부동산학회 2024 不動産學報 Vol.93 No.-

본 연구의 목적은 지난시의 주택가격에 영향을 미치는 요인을 찾아내고, 나아가 각각의 요인들이 가격에 미치는 영향의 정도를 탐색하는 데 있다. 2021년의 중점학교제도 변화, 지난시의 지하철 건설 등 지난시 주택시장의 변화를 반영하여 지난시의 주택가격 형성요인을 더욱 구체적으로 이해할 수 있는 기회를 마련하려고 한다. 연구의 대상은 지난시의 중고 보통주택이다. 리샤구, 스중구, 톈차오구, 화이인구, 리청구를 대상으로 2015부터 2021년까지 거래된 자료를 수집하였으며 분위수 회귀모형을 이용하여 분석하였다. 분위수회귀분석 결과 지역, 단지, 입지, 세대의 특성들이 주택가 격에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 그 중에서도 주택가격의 분위수에 따라 주택가격에 미치는 영향이 다른 것으로 나타났다. CBD지역여부, 중점학교 진학여부, 주택의 면적은 주택가격의 분위가 높을수록 주택가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 반면 지하철과의 입지는 낮은 분위의 주택에서 큰 영향을 가지는 것으로 나타났다. 이러한 주택의 가격분위에 따른 영향 차이는 주택가격에 따른 수요자들이 분화되고 각각의 주택수요자들이 중요시 하는 특성이 다르다는 것을 의미한다.

중국의 부동산 정책과 주택가격 거품 발생의 원인

신동윤 한국중국문화학회 2023 中國學論叢 Vol.- No.77

China's real estate market has grown rapidly since the 40 years of reform and opening. At the same time, housing prices have also risen several times, and increased housing prices have already become a real problem that cannot be avoided in Chinese society. As can be seen from the bubble economy in Japan and the subprime mortgage crisis in the United States, a housing price bubble can paralyze the financial system of society as a whole and cause an economic crisis. Currently, China is at a time when the pace of growth has changed, the advancement of the economic structure, and the diversification of growth engines have become very important. However, the current situation in which capital is excessively concentrated in the real estate market can negatively affect the continuous and healthy development of China's economy. Therefore, in this paper, I would like to examine the development process of the Chinese real estate market, the causes of bubbles in housing prices, and problems with the financial system. 개혁개방 40년 이래 중국의 부동산 시장은 급성장했다. 이와 동시에 주택가격도 여러 차례 오르는 과정을 겪으며, 높아진 주택가격은 이미 중국 사회에서는 피할 수 없는 현실적인 문제가 되었다. 일본의 거품경제와 미국의 서브프라임 모기지론 위기의 상황에서 알 수 있듯이 주택가격 거품은 사회 전체의 금융시스템을 마비시키고 경제 위기를 초래할 수 있다. 현재 중국은 성장 속도 전환과 경제구조의 고도화, 성장동력의 다원화가 매우 중요해진 시기이다. 하지만 자본이 부동산 시장에 과도하게 집중된 현재 상황은 중국 경제가 지속적이면서도 건전한 발전하는 데 부정적인 영향을 줄 수 있다. 따라서 본 논문에서는 중국 부동산 시장의 발전 과정과 주택가격에 거품이 발생하게 되는 원인, 그리고 금융시스템에 대한 문제점을 짚어보고자 한다.

중국 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향 연구

중자형,서원석 한양대학교 아태지역연구센터 2016 중소연구 Vol.40 No.2

The purpose of this study is to find the important factors of urban characteristics affecting real estate transactions associated with residential and commercial real estates in China. In order that this study focuses on 243 individual cities and their urban characteristics associated with five categories; social welfare, culture/tourism, economy, infrastructure and environment. The main results are as follows; First, at city level, the characteristics of culture/tourism and economy have significant influence over the residential and commercial real estates. Second, the direct and immediate impacts, such as the numbers of tourist and college, are considered prior to the indirect and future demand characteristics. While the urban characteristics that influence to the real estate turnover per head which allows to grasp the microscopic and individual impact is not shown the big difference with the macroscopic aspect in general, it can be assumed that foreigners play important roles for the real estate market in china. In particular, it shows considerably high positive effect where the foreign direct investment is much higher. Meanwhile the most influential variables to the non-residential transaction turns out GRDP per capita because it gives priority to the profit. The implication that may get earned from this study is the necessity of nurturing the cultural tourism industry at early stage in order to reviving the city or the city with the real estate market depressed. And also it would be known that the foreign capital attraction can be helpful for the real estate market of the city. Also there is another main implication which grasped by this study that attracting the foreign capital to develop the real estate market by utilizing its low land value and labor at the city may be important. It is also necessary that the stable real estate market should consider its superior geographical location characteristics to keep going on the market trend. 본 연구는 중국의 개별도시 특성이 부동산거래에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 하며, 이를 위해 243개 지급시 및 직할시를 대상으로 사회복지․문화관광․경제․기반시설․환경 등 다섯 개 부문에 포함되는 14개 도시특성 요인의 주택 및 상업용부동산에 대한 영향을 실증분석 하였다. 본 연구의 분석결과 우선 문화관광 및 경제특성은 중국 내 개별도시의 부동산거래에 중요한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 또한 관광객, 대학수 등 직접적이고 즉각적인 수요를 창출할 수 있는 지표는 기업체나 총인구 등 간접적이고 미래수요를 예측할 수 있는 지표보다 부동산거래에 있어서 우선적으로 고려된다는 점도 함께 관찰되었다. 미시적이고 개별적인 영향을 살펴볼 수 있는 개인별 부동산거래에 영향을 미치는 도시특성은 대체적으로 거시적인 측면과 크게 다르지는 않은 것으로 나타났으나, 주택의 경우 외국인자본직접투자액이 많은 곳이 상당히 높은 정(+)의 효과를 나타내는 것으로 보아 현재 중국 주택시장에서는 외국인이 중요한 역할을 하고 있음을 파악하였다. 반면 상업용부동산 거래에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 1인당 지역내생산액(GRDP)인 것으로 밝혀졌는데, 이는 수익을 우선하는 상업용부동산의 특성이 반영된 결과라고 할 수 있다. 본 연구의 시사점은 먼저 침체된 도시의 부동산시장 발전을 위해서는 초기에 문화관광산업의 육성이 필요하다는 점이며, 외국인자본을 유치하는 것도 거래측면에서 부동산시장 개선에 도움이 된다는 것이다. 이 외에도 부동산시장이 활성화되지 않은 도시는 낮은 지가와 노동력을 활용해 해외자본을 유치할 필요가 있고, 부동산시장이 충분히 발달한 도시는 우월한 지리적 입지 등과 같은 도시특성을 적극적으로 활용해 안정적인 시장기조를 유지할 필요가 있다는 점을 확인하였다.

중국의 주택가격과 거시경제변수 관계 분석

서화(Hua Xu),심성훈(Sung Hoon Sim) 한국아시아학회 2013 아시아연구 Vol.16 No.3

본 연구는 ARDL(자기회귀시차) 모형에 기초하여 중국의 주택시장과 거시경제변수 간의 장기관계를 분석하였다. 또한 ARDL-ECM 모형을 통하여 단기 조정과정도 살펴보았다. 결과에 의하면 주택가격과 경제변수 사이에는 장기 공적분 관계가 형성되는 것으로 나타났으며, 경제변수들은 주택가격에 영향을 주는것으로 나타났다. 또한 단기 ECM 모형의 추정결과에 의하면 주택가격은 단기적 측면에서 볼 때 장기균형으로부터의 이탈이 발생하여 그 조정과정에 있음을 알 수 있다. 중국의 주택가격이 거시경제변수와 공적분 관계가 형성되므로 주택시장을 설명하는 데에 있어서 기초경제여건의 중요성이 큰 것으로 나타났다. 이는 중국의 경우 장기적인 주택정책은, 주택시장의 기능을 제고한다는 취지하에 주택시장으로만 국한시킬 것이 아니라 일반 경제정책과 같은 선상에서 취급해야 한다는 것을 시사한다. The purpose of this study is to investigate the short-run and long-run relationships between house prices and macroeconomic variables in China, using the ARDL model. Based on the bounds test, we find evidence of cointegration between house prices and the economic variables in the long run. Moreover, the house prices are influenced by the economic variables in 6 Chinese cities. In addition, according to the result of ARDL-ECM, the house prices are adjusted by the movement of macroeconomic variables in the short run. Our empirical findings give some policy implication for the housing market. The long-run housing policy to stabilize Chinese housing markets should be considered in accordance with the macroeconomic policy as well as housing policy itself for only housing market (e.g., tax policy).

중국의 보장성주택제도에 관한 연구

류관남 ( Guan Nan Liu ),심성훈 ( Sung Hoon Sim ) 국제지역학회 2014 국제지역연구 Vol.18 No.4

주택보장제도는 중국정부가 중ㆍ저소득계층의 주택문제를 보장하기 위한 제도이다. 본 연구는 중국보장성주택제도의 현황, 문제점, 개선방안 등을 중심으로 분석하였다. 분양주택과 대비 되는 보장성주택은 현재 경제실용주택(經濟適用住房), 저가임대주택(廉租房), 공공임대주택 등을 위주로 공급되고 있다. 보장성주택시스템은 이미 기본적인 체계를 갖추고 있으며 중ㆍ저 소득계층의 주택문제를 해결하는데 일조하였다. 그러나 비구체적인 주택건설계획, 자금부족 및 보장대상에 대한 엄격하지 않은 심의, 개발과정에서 개인적 부당이익의 취득 등의 문제점 들이 드러나고 있다. 본 연구는 이러한 보장성주택제도의 문제점에 대하여, 우선 보장성주택에 관한 전반적인 법률 체제의 개선을 제시하고 있다. 특히 이 제도와 관련된 중앙정부 및 지 방정부의 역할 개편 및 보장성주택의 자금공급 등에 관련된 법적 개선이 필요하다. 두 번째로 도시주민 개인정보시스템의 확립을 통하여 효율적으로 보장대상을 관리ㆍ감독하는 것이 필요 하다. 세 번째 개선방안으로는 보장대상의 진입과 탈퇴에 대한 관리ㆍ감독 강화를 들 수 있다. 넷째, 주택공적금제도의 범위를 확대할 필요가 있다. 이를 위하여 저소득계층의 지원에 중점 을 둔 주택준비금 정책이 필요하다. 마지막으로 경제실용주택에 대한 제도 개선 등의 방안이 필요하다. 즉, 공급을 늘리기 위한 정책으로 재정지원 강화, 대체제인 기존주택의 거래활성화 방안, 가격의 인하 등이 필요하다. The problem raised in the housing sector becomes one of the greatest problems in China. A multi-level indemnificatory housing system has been initially established in order to solve the housing problem for the low-income households, and some success has been achieved. However, there are still many inadequacies needed to improve in the construction and maintaining process of indemnificatory housing system. In this context, this paper analyzes the status and problems of urban affordable housing, and provides some suggestions in order to improve the affordable housing system in China. The specific measures for the reform of the system should be considered in many aspects, such as the basic principles, the legal system, credit system, provident fund related to the both affordable housing and low-rent housing.

중국부동산(中國不動産) 정책(政策) 및 시장(市場)에 관한 연구(硏究)

정상국 ( Sang Guk Jung ) 대한정치학회 2010 大韓政治學會報 Vol.17 No.2

신 중국 건립이후 중국의 부동산 정책은 토지공유제를 바탕으로 하는 사회주의 부동산 정책을 실시하였다. 중국 건립이후 인구의 대부분을 차지하고 있는 농민들의 지지를 구하기 위한 가장 효과적인 정책은 토지개혁을 통한 공동분배 정책이었다고 할 수 있다. 따라서 당시 가장 큰 재산으로 여기고 있던 부동산에 대한 국가 관리를 통하여 공평한 부동산 정책을 실시함으로서 사회주의 계획경제의 실현과 동시에 정치적으로 국민들을 통제할 수 있는 수단으로서 부동산 정책을 실시하였다고 할 수 있다. 그러나 사회주의 공유제를 기반으로 하는 중국의 부동산 정책은 국제적인 경제 정책의 변화와 정치적인 국제사회의 전환으로 인하여 공유제를 그대로 고수할 수 없는 환경이 조성됨으로 인하여 중국의 부동산 정책과 시장은 변화하지 않을 수 없었다고 할 수 있다. 다시 말해서 중국의 개혁개방 정책으로 인한 국내 환경의 변화는 경제적인 측면에서의 변화를 수반하였다고 할 수 있다. 외국의 자본과 기술을 근거로 하는 중국의 경제정책의 가장 큰 장애물은 부동산에 대한 정책과 시장의 변화였다고 할 수 있다. 본 논문에서는 신 중국 건립 후 현재까지의 중국 부동산 정책의 흐름을 알아보고 이를 근거로 한 중국 부동산 정책과 시장의 배경과 발전과정을 분석한 다음 현재 중국 부동산 정책이 가지고 있는 문제점은 무엇인가를 분석하고자 한다. 또한 향후 중국 부동산 시장의 향후 전망에 대한 분석을 토대로 우리에게 주는 시사점을 고찰해 보고자 한다. Before the economic reform in 1978, China had adopted a welfare housing system for 28 years. At the time, state-owned enterprises (SOEs) and the government had the obligation to offer all welfare benefits to their employees. Housing, medical care and education for their children were also provided. There is no doubt that the government will publish more accessory policies in 2008 to further stabilize the housing prices. It is likely that these policies will be targeted at specific issues. The demand for housing will be reduced through methods such as raising the interest rate as well as implementing property taxes. On the other hand, the government will increase the supply of guaranteed housing and strengthen supervision on the real estate market, preventing investors from land hoarding. After the Olympic Games, housing prices are expected to experience a "rational" drop. However, as long as the nation`s urbanization process is incomplete, the real estate industry in China will continue to grow in the long term. The citizens` demands for improvements upon their living conditions and their willingness to invest on housing will also bring great opportunities for the investors.