한국주택시장에서의 전이효과 분석 : 분위별 전이지수 방법 활용

고희운,강상훈 한국주택금융공사 2023 주택금융연구 Vol.7 No.1

본 연구는 한국 주택시장에서의 지역별 전이효과를 분석한 연구로 분위별 전이지수(quantile spillover) 방법을 활용하여 분석하였다. 분위별 전이지수는 주택시장을 세 가지 경제상황으로구분하여 분석하였다. 예를 들어, 정상적인 주택시장(분위수 q=0.5), 주택가격이 폭등하는 시장(분위수q=0.95), 주택가격이 폭락하는 시장(분위수 q=0.05)로 구분하여 지역별 전이현상을 분석하였다. 실증분석결과, 총 전이지수효과는 가격이 폭등하는 시점에 전이효과의 강도가 가격이 폭락하는 시점보다더 크게 나타나는 것으로 분석되었다. 이는 투기거래자에 의해서 한국 주택시장의 지역별 전이효과가커지는 것으로 판단된다. 또한, 강남(GangNam) 주택시장이 다른 지역의 시장에 영향을 주는 가격전이 전달자(transmitter)의 역할을 하고 있다. 주택가격이 상승 시에 강남 주택시장의 전이효과는증대되는 것으로 분석되었다. 이는 강남 주택시장이 한국의 주택시장의 가격변화를 주도하고 있는것으로 분석되었다. 또한 전이효과 네트워크를 작성하여 가격전이 전달경로를 분석하고 전이효과의위험을 제어하기 위한 방안을 제시하고자 한다. This paper investigates the regional spillover effect in the Korean housing market, using the spillover Index approach base on the quantile VAR Framework. In order to analyze the spillover effect by economic conditions, the quantile spillover Index was set by dividing the housing market into three categories ; a normal period(quantile q=0.5), a boom period(quantile q=0.95), and a bust period(quantile q=0.05). The results of the empirical analysis are as follows; first, the total spillover effect is greater during a boom period than a bust period, as the effect is amplified by speculative demands in a heated market. Second, Gangnam region acts as a representative ‘spillover transmitter’ in the Korean regional housing market and its price spillover effect is intensified during a boom period, indicating the Gangnam region leads the housing price changes in the country. In addition, this study maps a spillover effect network to analyze a price change path and propose measures to contain the risk of spillover effect.

주택 거래과세의 세부담수준과 정책방향

박지현,안성서 한국지방세연구원 2020 한국지방세연구원 기본연구보고서 Vol.2020 No.1

□ 연구배경 및 목적 ○ 우리나라의 부동산 거래세 세부담은 최고 수준으로 나타나지만, 거래량에 의해서 총 세수규모가 영향을 받는 거래세 총량을 국가간 비교하기에는 한계 존재 - 총조세 대비, GDP 대비, 민간 보유 부동산의 시가총액 대비 지표 모두에서 우리나라 거래세 세부담 수준은 평균을 크게 상회하고 있음 - 하지만 전체 과세대상에 주기적으로 과세하는 부동산 보유세와 다르게 거래세는 해당 연도의 거래량 및 가격에 의하여 세수규모가 다르기 때문에 총량 수준의 변수를 사용한 세부담 측정의 어려움 존재 - 특히 우리나라는 타 국가에 비하여 주택거래가 빈번하여 거래건수 자체가 많기 때문에 거래세세수 전체를 거래세 부담으로 보기 어려움 · 우리나라 주택거래회전율(주택거래건수/재고주택수)은 10%에 달하지만, 일본의 경우 0.6%로 거래량 자체에 상당한 차이가 존재 - 더욱이 민간 부동산 시가총액 대비 지표는 보유세의 경우 과표 대비 세부담으로 실효세율로 해석할 수 있지만, 거래세의 경우에는 실효세율로 해석할 수 없다는 한계 존재 - 또한 국가별로 취득, 보유, 처분단계별로 재산과세의 세부담 분포가 각각 상이하기 때문에 거래세 세부담 수준만을 이용하여 세부담을 분석하기에는 한계 존재 · 우리나라의 경우 거래세 부담은 높지만 대신 보유세 부담이 낮은 조세구성(tax mix)을 가지나, 영미권 국가는 반대로 거래세 부담이 낮고 보유세 부담이 낮은 구성 보임 · 국가별 조세구성의 이질성이 존재하므로 주택에 대한 세부담을 거래세로만 살펴보기에는 한계 존재 ○ 이에 본 연구는 기존 OECD 통계를 이용한 국가별 분석에 주택별 미시데이터를 활용하여 취득, 보유, 처분의 전 단계에서 발생하는 조세비용을 추정함으로써 기존 총량수준에 대한 분석의 한계를 보완하고자 하였음 - 본 연구의 주요 내용은 주택 거래세의 기능 및 효과, 국가간 거래세 세부담 수준, 국가별 주택세제, 미시데이터를 이용한 국가별 조세비용 추정, 현행 주택 거래세의 한계 및 발전방향을 포함 - 본 연구는 기존 연구에서 양도소득세를 고려하지 못하여 지적되는 분석의 한계를 미시적 분석방식을 통하여 보완하였다는 점에서 큰 의의가 존재 · 본 연구는 기존 OECD 데이터를 이용한 국가 거시적 측면의 세부담 수준과 더불어 미시데이터를 이용하여 개별 주택의 세부담을 비교하였다는 점에서 의의 존재 · 또한 주택 취득, 보유, 처분의 전 단계에서 발생하는 총 세부담 수준을 고려함으로써 기존 양도소득에 대한 조세부담을 고려하지 못한 선행연구의 한계를 보완하였다는 점에서 의미를 찾을 수 있음 □ 주택 거래세 세부담 수준 ○ (OECD 국제비교) 우리나라의 부동산 거래세 부담 수준은 OECD 국가 중 최상위 수준 - 총조세, 자산, GDP 대비 지표 모두 OECD 평균을 크게 상회하며 가장 높은 수준의 거래세 부담을 보임(2016~2018년 평균) · 총조세 대비 부동산 거래세 비중 5.36%로 OECD 국가 평균 1.88%를 크게 상회하며 OECD 국가 중 1위를 차지하고 있음 · GDP 대비 거래세 비중은 1.02%로 OECD 평균 0.45%보다 현저하게 높은 수준 · 총 부동산자산 대비 비중은 0.20%로 OECD 평균 0.11%보다 비교 국가 중 2위 - 우리나라의 높은 부동산 거래세 부담은 높은 부동산거래회전율에 기인하고 있음 · 우리나라의 주택거래량 대비 주택매매거래량, 즉 주택매매거래회전율은 2016~2018년 평균 5.6%를 나타내며, 호주의 주택거래회전율 5.3%보다 높은 수준임 · 여기에 취득세가 과세되는 증여 등의 무상거래를 모두 합한 주택거래회전율은 동기간 9.9%에 달함 ○ (서울과 뉴욕시의 미시데이터 분석) 뉴욕 주택의 거래세 세부담 수준은 취득가 대비 3.6~4.9%로 우리나라 1.1~3.1%보다 높은 수준으로 나타남(표1) - 국가간 조세 환경의 차이를 고려하기 위하여 시뮬레이션 방법 활용 · 일반적으로 보유세 세부담이 높고, 거래세 세부담이 낮다고 알려진 미국과 세부담을 분석하였으며, 이 중 우리나라와 유사하게 미시데이터 분석이 가능한 뉴욕을 선정 · 뉴욕시는 미국의 대도시로 인구밀도가 높아 토지를 집약적으로 사용하고 있는 우리나라의 서울과 비교하기에 적절 · 양도소득세 세부담 수준을 비교하기 위하여 서울과 뉴욕 주택 샘플의 주택가격 상승률은 동일한 분포를 따른다는 가정 하에 세부담 수준에 대한 시뮬레이션 분석 실시 - 우리나라 주택의 조세부담은 취득가의 2.5~6.5%로 뉴욕시 주택의 17.1~20.6%에 비하여 현저하게 낮은 수준 · 서울 아파트 기준 2009~2019년 동안 발생한 총 조세비용은 취득가의 2.5~6.5%로 뉴욕의 17.1~20.6%에 비하여 현저하게 낮으며, 거래세 부담 또한 1.1~3.1%로 뉴욕시 3.6~4.9%에 비하여 낮음 · 우리나라와 뉴욕 간의 세부담 격차는 모든 세목에 걸쳐서 나타나고 있는데 뉴욕시의 세부담이 우리나라에 비하여 거래세 1.6~3.2배, 보유세 2.3~5.2배, 양도소득세 7.9~10.3배 높음 · 특히 우리나라의 주택 세부담은 양도소득세 부담 수준에서 큰 차이를 보이는데 뉴욕의 양도소득세의 세부담 수준은 $50만 이하 주택에서도 취득가 대비 6.27%이지만, 우리나라의 경우 양도차익 규모에 상관없이 주택의 실거래가격이 9억원 이하라면 비과세 · 조세비용에서 각 세목별 세부담 분포는 서울 아파트의 경우 거래세 비중이 40%대로 나타나는 반면, 뉴욕시는 20%로 우리나라의 경우 주택 관련 조세가 거래세에 집중되어 있음 - 분석결과를 바탕으로 한 우리나라 주택 조세비용에 대한 시사점은 다음과 같음 · ① 조세비용 측면에서 우리나라의 주택 세부담은 1주택자를 기준으로 상당히 낮은 수준 · ② 1주택에 한하여 주택을 유사 투자재에 비하여 낮은 수준으로 과세 · ③ 주택에서 발생하는 전체 세금 중 큰 비중을 취득단계에서 부담 · ④ 주택 가격이 높아질수록 세부담도 현저하게 증가 □ 주택 거래세의 한계 및 정책방향 ○ (세부담 수준) 개별 주택별로 발생하는 거래세 세부담은 우리나라의 경우 크게 높은 수준은 아니지만, 국민이 생애에 걸쳐 부담하는 거래세 부담은 최고 수준 - 거래량을 고려한 총량 수준의 거래세 부담은 OECD 국가 중 최상위 수준이나, 실제 주택취득자가 부담하는 세부담은 크게 높은 수준은 아님 · 주택의 조세비용을 기초로 취득가 대비 거래세 부담은 서울 중위가격 아파트 기준 1.1%, 17.25억원 아파트 3.1%인 반면, 뉴욕시 주택은 $50만 이하 주택이라도 3.6%를 거래세로 부담 - 하지만 생애주기에서 발생하는 총 거래횟수를 고려하면 우리나라의 거래세 부담은 최고수준으로 이해될 수 있음 · 거래세 부담이 높은 국가들의 주택거래회전율은 약 2~4%대에 분포되어 있으며, 그 나라 국민이 평균적으로 25년~50년에 한 번 거래세를 부담한다는 것을 의미 · 반면, 우리나라의 주택거래회전율은 10%대(매매, 증여, 분양권 포함)로 10년마다 거래세를 부담한다고 해석 가능 - 즉, 개별 주택별로 발생하는 거래세 부담은 우리나라의 경우 그다지 높은 수준은 아니지만, 주거이동이 잦은 우리나라 국민이 생애에 걸쳐 부담하는 거래세 부담은 최고 수준일수 있음 - 결국 거래세 부담에 대한 판단은 사회적 합의에 기초하여야 함 · 경제학적 측면에서 거래세 세부담의 최적 수준은 거래에 대하여 비과세하는 것이 사회전체의 효율성을 증진시키고, 형평성도 도모할 수 있는 방향임 · 하지만 조세의 기능 중 세수확충이 가지는 의미를 고려하면 우리나라 지방세의 근간세목인 취득세의 폐지는 실현되기 어려움 · 비록 1주택자라도 투자목적으로 생애 여러 차례 주택을 거래하는 것이 과연 사회적으로 바람직한것인가에 대한 주장도 존재하기 때문에 취득세 인하만을 제언하기는 어려운 현실임 · 따라서 주택의 빈번한 거래를 투기로 볼 것인가, 아니면 실수요자의 주거이동으로 볼 것인가에 대한 사회적 합의가 바탕이 되어야 정책적 판단이 가능할 것임 ○ (형평화) 현행 취득세의 형평화 기능을 폐지하고, 세수중립 하에서의 비례세율로 전환하는 방안 제안 - 6억원과 9억원을 기준으로 단순누진세율을 적용함으로써 주택가치가 증가할수록 취득가대비 조세비용이 누진적으로 커지는 것을 확인 · 주택가격별 세부담이 가장 크게 차이나는 세목은 취득세로 17.25억원 주택과 6.7억원주택 간 총 조세비용이 4.0%p의 차이가 발생하였는데 이 중 취득세가 1.9%p, 양도세 1.4%p, 보유세 0.7%p의 격차를 보임 - 하지만 형평화 수단으로써 거래세는 오히려 형평성을 악화시킬 가능성 존재 · ① 가격이 높은 주택을 취득할수록 자산 수준이 더 높다는 결론을 도출하기 어려움 · ② 주택 취득세는 거주지 이전시 부과되기 때문에 평생 거주지를 몇 번 이동하는가가 세부담을 결정하며, 소득과 자산이 불안정한 가구는 거주지 이전이 잦기 때문에 누진세율체계는 취득세 세부담 격차를 더욱 확대 · ③ 거래세는 주거이동비용을 상승시켜 노동의 이동을 방해하는 결과를 초래 - 현행 취득세의 단순누진세율을 세수중립 하에서의 비례세율로 전환하는 방안 제안 · 부동산 자산을 인별로 합산하여 과세하는 종합부동산세로 형평화 기능을 일원화 · 2019년 기준 세수중립 하에서의 1.6%로 비례세율로의 전환함에 따라 세수의 큰 손실없이 사회 전체의 효율성을 증진시킬 수 있음 - 더불어 주택 거래세 내에서 증여·상속에 대한 정책적 판단을 배제하고, 부의 이전에 대한 형평화 기능은 국세인 상속·증여세로 일원화하는 것을 제안함 · 현행 누진세율이 적용되고 있는 취득세는 가격이 높은 주택을 취득할수록 자산 수준이 더 높다는 결론을 도출하기 어려우므로 형평화 기능을 수행하기 어려움 · 또한 생애 거래 횟수에 따라서 세부담이 결정되므로 부의 재분배를 위한 형평화 기능을 수행하는 데에 무리가 따름 · 이에 세대간 이전에 대한 재분배는 취득세보다는 상증세를 통하여 달성하는 것이 바람직다는 판단임 ○ (주택시장안정화) 부동산시장 안정화를 위한 정책수단은 국세로 이루어지는 것이 바람직하며, 불가피한 경우 지자체가 능동적 의사결정자로 부동산정책의 논의과정에 참여할 수 있는 절차마련 필요 - 우리나라는 2013년 부동산경기 활성화를 위하여 주택에 대한 취득세율 인하 단행, 2020년에는 부동산경기 안정화를 위하여 다주택자, 법인 및 주택 증여에 대한 취득세 중과세를 도입을 통하여 거래세를 적극적으로 활용 중 - 영국과 싱가포르는 부동산시장 안정화를 위하여 거래세를 적극적으로 사용하고 있으나, 영국의 경우 거래세가 국세이며, 싱가포르는 도시국가로 지방세의 개념이 존재하지 않다는 점에서 우리나라와 차이 존재 - 취득세를 이용한 주택시장 안정화 정책은 지방세로서의 기능으로 부합하지 않음 · 거래세 강화는 해당 지방정부로 이주하고자 하는 주민의 신규 진입를 막는 수단으로 이해될 수 있으며 편익을 기반으로 하는 지방세의 역할로 부합하지 않음 · 또한 부동산정책과 취득세 간의 연계는 세수의 변동성을 더욱 심화시켜 지방자치단체의 안정적 재정운영을 방해하는 요인으로 작동할 수 있음 - 이에 부동산시장 안정화를 위한 정책수단은 국세로 이루어져야 하며, 지방세가 주택정책으로 불가피할 경우 사전적으로 지자체와 협의하고, 동의를 구하는 절차가 필요 ○ (법인·외국인) 법인의 세부담 강화정책이 임대주택시장에 미칠 효과에 대하여 면밀한 검토가 필요하며, 외국인에 대해서는 거래세 강화정책을 고려할 시점임 - 법인의 주택취득·보유·처분에 대한 중과세, 개인의 다주택 취득·보유에 대한 중과세 정책은 주택임대를 다시 사적시장으로 내모는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 불안정한 임대시장을 더욱 악화시킬 수 있음 - 한편, 외국인이 투자목적으로 취득하는 주택에 대하여는 거래세 부담 강화를 통하여 주택시장 안정에 기여할 필요가 있다고 판단됨 ○ (생애최초주택 취득자에 대한 지원) 주택가격 급등으로 가장 큰 영향을 받는 무주택자·청년층에 대한 세제지원 마련 필요 - 주택가격 상승을 통하여 가장 큰 영향을 받는 대상은 아직 주택시장에 진입하지 못한 무주택자 및 청년층임 · 기존 주택자들의 경우 주택가치가 동시에 상승하였기 때문에 다른 주택으로 교환이 가능하며, 기존 거주주택에 그대로 거주할 수 있는 선택의 여지 존재 - 청년층에게 주거안정화는 혼인과 출산을 결정하는 주요 요인으로 작용하며, 주거안정화를 지원하는 정책을 통하여 혼인율 뿐만 아니라 출산율을 동시에 제고시킬 수 있다는 다양한 연구결과 존재 - 생애최초취득자에 대한 거래세 제도는 현행과 다르게 소득수준, 면적 등의 요건으로 혜택적용을 제한하지 않고, 보편적인 혜택을 받을 수 있도록 설계 제안

공간·자본시장 이론을 통한 국내 주택시장 구조 분석

강민석(Min-Seog Kang),조주현(Joo-Hyun Cho) 건국대학교 부동산도시연구원 2009 부동산 도시연구 Vol.2 No.1

본 연구는 국내 주택시장 내에서 자본시장과 공간시장의 연계성을 분석하는데 목적이 있다. 기본적으로 Fisher와 Dispqualel & Wheaton이 제시한 자본ㆍ공간시장 모형을 활용하여 국내 주택시장의 구조를 분석하고자 한다. 그러나 연립방정식 모형을 이용해 국내 주택시장을 분석하기 위해서는 국내시장의 특징을 모델에 반영할 필요성이 있다. 국내주택시장의 경우 외국과는 달리 매우 차별화된 특징을 가지고 있기 때문이다. 본고에서 국내주택시장의 주요 특징으로 감안한 것은 주택구입시 매우 큰 고려요인인 예상 자본이득, 공급시장의 주요 특징인 주택선분양시장의 특성, 정부의 규제를 연립방정식 모형에 감안하였다. 이러한 조건을 감안하여 연립방정식 모형을 분석한 결과, 주택전세가격은 주택공급에, 주택매매가격은 주택전세 가격에, 주택공급은 주택매매가격에 상호 연관성이 있는 것을 나타났다. 또한 이러한 연계관계 하에서 대다수의 변수들이 예상했던 것과 유사한 관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 특히, 국내 주택시장의 주요 특징을 감안하는 주요변수로 활용했던 전세매매비율과 정부의 주택공급 규제가 연립방정식내에서 유의하게 작용하였다는 점은 주목할 만하다. 전세매매비율은 주택공급가격과 음(-)의 관계를 나타내고 있어 향후 주택가격상승에 대한 기대감이 반영되어 있다고 볼 수 있는 것이다. 또한 정부의 주택시장에 대한 규제 역시 주택공급을 위축시키고 있는 것으로 나타났다. The Purpose of this study is to analyze the relationship between space market and capital market in Korea. The modified model is based on “Space and Capital Markets Theory” that is suggested by Fisher, Dipasquale and Wheaton. These two markets are highly interrelated. But, there has been little research about this relationship in Korea. To adopted a Korean housing market structure, this study presents a framework including three characteristic factors of Korean housing market. That is a expected capital gain(The ratio of lease price and sale price is used as a proxy variable for expected capital gain), pre-sale, government regulation. Three simultaneous equations are defined and 3SLS(three stage least square) estimation Method is applied to estimate parameters. As a result, it is shown that space market and capital market are interrelated in Korea, and three characteristic factor have a signigicant meaning in the housing market structure.

심리지수가 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구

조태진 한국주택학회 2014 주택연구 Vol.22 No.3

경기는 시장참여자의 심리에 따라 활황이 되기도 하고 불황이 되기도 하면서 변동한다. 따라서 시장참여자의 심리가 경기변동에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보는 것은 매우 의미 있는 연구가 될 것이다. 세계금융위기 이후 우리나라 주택시장은 어느 때 보다 시장참여자들의 심리적 요인이 중요해졌다. 예전보다 위기가 상시화 되면서 주식시장의 탈동조화(decoupling) 현상과 함께 주택시장도 미국, 독일, 영국 등의 움직임과는 비교적다르게 움직여 왔다. 특히 독일과 영국 등에 있어서는 거품(bubble)이 우려될 정도로 주 택시장이 활황을 보였다. 반면에 우리나라 주택시장은 경제개발이후 수십 년 동안 유지되어 오던 부동산시장의 불패 신화가 무색하리만큼 침체를 겪어왔다. 2007년 활황을 보이던 부동산시장은 2008년 9월 세계금융위기의 촉발로 2013년 하반기 까지 침체가 지 속되었다. 그러나 2013년말 양도세 중과 폐지, 취득세 영구인하 등으로 인해 2014년 들어서는 전국적으로 부동산이 살아나는 기미를 보이고 있다. 이와 같이 경제위기의 상시화로 인한 경기 변동성이 강화됨에 따라 심리적인 상태가 부동산시장에 미치는 영향이 어느 때 보다 크리라 예상된다. 본 논문은 심리지수가 주택가격에 어떠한 영향을 미쳤는지 알아보기 위해 1, 2차 모형 분석을 수행하였다. 1차 모형 분석에서는 거시경제변수들이 주택가격에 미치는 영향을 파악하기 위해 아파트실거래가격을 종속변수로 이자율, 환율, 소비자물가상승률 등 거시경제변수를 독립변수로 하여 패널 데이터를 구축하여 최적모형을 도출하였다. 2차 모형 분석에서는 1차 모형에서 도출된 최적모형에 경제심리지수, 부동산전망지수 등 심리지수를 독립변수로 추가하여 분석하였다. 또한 주택시 장은 거액의 자금이 필요하므로 심리가 곧바로 매매행위로 연결되지 않는다는 점에서독립변수에 시차를 주어 분석하였다. 시차는 종속변수와 상관계수를 구하여 가장 높은상관관계를 나타내는 시차로 결정하였다.분석결과에 따르면 경제심리지수(ESI)와 소비자심리지수(CCSI)는 예상과 달리 유의하지 않은 것으로 나타났다. 또한 경제심리지수(ESI)는 누적효과가 음(-)으로 나와 세계금 융위기 이후 경제심리는 어느 정도 회복되고 있었으나 주택시장은 지속적으로 침체에빠져있었던데 원인이 있었던 것으로 추정된다. 재래시장 상인을 대상으로 경기를 조사하는 시장경기동향지수(MBSI)는 주택시장에 즉각적이고 직접적인 영향을 미친 것으로 나타났다. 그러나 부동산전망지수(BSIRE)는 모든 시차에서 계수 값이 유의하였으나 일관성을 보이지 못하여 시장참여자들의 부동산 시장에 대한 전망에 시차를 두고 오차가있었을 만큼 주택시장이 불안정하였던 것으로 짐작된다. 즉, 부동산 시장에 대한 1∼2 개월의 단기전망과 4∼5개월의 중기전망이 일치하지 않을 정도로 부동산 시장이 안정적이지 못하였음을 의미한다. 분석결과에 나타난 바와 같이 심리지수가 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치고 있으므로 주택가격의 움직임을 보고 정책을 입안하는 것 보다 선행지표인 심리지수를 확인할 필요성이 있다. 왜냐하면 주택가격은 의사결정과 동시에바로 매매가 이루어지는 것이 아니라 주택매매가 실행되기 이전에 심리적인 요인이 먼저 작용하기 때문이다. 따라서 주택정책을 입안하고 집행하는데 주택가격과 관련된 여 러 가지 심리지수를 보조지표로 활용할 필요성이 높아졌다고 생각된다. This study is to examine the effects of sentiment indices on housing markets in the sevenmajor cities including Seoul, Busan, Daegu in South Korea. I did use two stage analysis and panel-data model. First stage is to examine how the macroeconomic variables affect housing prices. The independent variables include consumer price Index(CPI), exchange rate(EXC),balance of current account(NEX), interest rate(RATE), unemployment rate(UMP), debt default ratio(DEBT), housing finance credit guarantee (CREDIT), land price fluctuation rates(LAND)and the composite stock price index(KOSPI). The dependent variable is the real transaction housing price index(APT). The second stage is to look into how the sentiment indices affect the housing prices. I did regress the sentiment index variables on the optimized model at the first stage regression. The independent variables are the economic sentiment index(ESI), themarket business survey index(MBSI), the consumer survey index(CCSI) and the property lease prospect index in the BSI(BSIRE). MBSI variable is regional data and all others are national data. The data for this study is a panel data which is mixed with the time series data and the cross section data. Time period is from July 2008 to september 2013.The estimation results show that ESI and CCSI did not affect the housing price, differently from what we expect. But, all other variables are significant after four or five months as we expect.The contribution of this study is to show that some sentiment indices help predict housing prices over time. The analysis of the reason why sentiment indices differently lead to inconsistent predictability of the housing prices is left for a further study.

주택경매시장의 지역 간 전이효과 및 외부 영향요인 분석

정대석 재단법인 경기연구원 2020 GRI 연구논총 Vol.22 No.2

The housing auction market is smaller in size than the sales market, but it has a feature that allows more detailed grasp of supply and demand information. The background of this study is that the characteristics of these housing auction markets and the prior studies have a correlation between the two markets and regional transition effects in the market. The purpose of this study is to check whether there is a mutual influence between regions in the housing auction market. This is because it is expected to increase the effectiveness of the housing policy as a reference information. In order to confirm this, time series analysis was conducted with the auction transaction volume for each region set as an endogenous variable and an external influence factor as an exogenous variable. As a result of the analysis, the housing auction market confirmed the effect of the transition from Seoul to other regions and the mutual transfer between the metropolitan area and the province in the types of houses other than apartments. It was confirmed that only the interest rate of the external factors significantly influenced the overall negative (-) and the rest of the variables had little influence. Therefore, as part of the housing market, the market transition effect on the housing auction market should be interpreted differently for each type of housing. In the case of apartments, it is difficult to interpret the market situation in connection with the sales market, and in the case of detached and row houses, the market situation can be interpreted in parallel. The auction market, unlike the sales market, has the advantage of being able to grasp the supply and demand, so it can be useful information to understand the trend of the housing market in the types of houses other than apartments. Considering this information in the auction market as well as the information in the market, it is expected to establish a more effective housing policy. 주택 경매시장은 매매시장에 비해 규모는 작지만 시장 수급 정보를 좀 더 세밀하게 파악할 수 있는 특징이 있다. 이러한 주택 경매시장의 특성과 선행 연구에서 두 시장의 상호 관련성 및 매매시장에서 지역별 전이 효과가 있다는 것이 본연구의 배경이다. 본 연구의 목적은 주택 경매시장에서도 지역 간 상호 영향이 있는지 여부를 확인하는 것이다. 이를 통해 주택 정책 수립의 참고 정보로서 그 실효성을 높일 수 있다고 기대하기 때문이다. 이를 확인하기 위해 지역별 주택 경매거래량을 내생변수로 설정하고 외부 영향 요인을 외생변수로 설정한 시계열분석을 실시하였다. 분석 결과, 주택경매시장은 아파트 이외 주택 유형에서 서울로부터 타 지역 전이 및 수도권과 지방의 상호 전이 효과가 있다는 것을 확인하였다. 외부 요인은 금리만 유의미하게 전반적으로 음(-)의 영향을 주고 있고 나머지 변수는 영향이 적음을 확인하였다. 따라서 주택시장의 일부로서 주택 경매시장에 대한 시장 전이 효과는 주택 유형별로 달리 해석되어야 한다. 즉 아파트의 경우 일반 매매시장과 연결하여 시장 상황을 해석하는 것은 무리가 있으며, 단독 및 연립의 경우는 매매시장과 유사한 양상을 보이고 있어 병행하여 시장 상황을 해석할 수 있다고 본다. 경매시장은 매매시장과 달리 그 수급량을 파악할 수 있는 장점이 있어 아파트 이외 주택 유형에서는 주택시장의 동향을 파악할 수 있는 유용한 정보가 될 수 있다. 매매시장의 정보와 더불어 경매시장의 이러한 정보를 감안하면 좀 더 실효성 있는 주택 정책 수립을 기대해 볼 수 있다.

주택담보대출 규제 완화에 따른 부동산시장 영향 분석: 시스템다이내믹스 모형 개발

황성주,박문서,이현수,윤유상,Hwang, Sung-Joo,Park, Moon-Seo,Lee, Hyun-Soo,Yoon, You-Sang 한국건설관리학회 2010 한국건설관리학회 논문집 Vol.11 No.1

최근, 미국에서 발생한 주택담보대출시장 비우량대출 부실로 인한 세계 금융위기에 따라, 우리나라 주택시장 또한 침체를 겪고 있다. 이에 대한 대응으로 정부는 주택 수요 활성화를 위한 다양한 규제 완화 정책을 시도 하고 있다. 특히, 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 와 같은 주택담보대출 기준의 완화를 통해 주택수요 및 주택 거래의 활성화를 기대하고 있으며, 2차 주택담보대출시장을 활성화하여 주택 수요의 지속적인 발생을 유도하고자 한다. 그러나 이러한 정책은 비우량 대출 부실로 시작된 세계 금융위기에 역행하는 시도가 될 수 있다. 이러한 상황에서, 시장에 대한 예측은 대부분 단편적인 시각으로 이루어지고 있어, 향후 주택시장의 변화에 대한 종합적이고 체계적인 예측 방법론에 대한 필요성이 대두되고 있다. 따라서 본 연구는, 주택시장 및 주택담보대출시장을 구성하는 기본 요소를 바탕으로 통합된 관점의 주택시장 시스템다이내믹스 연구 모형을 작성한다. 또한, 연구 모형을 통해 정부의 주택담보대출 규제완화가 시장 참여자에 미치는 영향을 알아본다. 이는 수요 자극을 통해 침체된 주택시장의 주택거래 활성화 효과를 기대하고 있으나, 제 2 주택담보대출 시장의 형성 및 부실 파생상품 생성 가능성을 높일 위험을 갖고 있다. The Korean real estate market currently is experiencing a slowdown due to the global economic crisis which has resulted from subprime mortgage lending practices. In response, the Korean government has enforced various policies, based on intend to deregulate real estate speculation, such as increasing the Loan to value ratio (LTV) in order to stimulate housing supply, demand and accompanying housing transactions. However, these policies have appeared to result in deep confusion in the Korean housing market. Furthermore, analyses for housing market forecasting particularly those which examine the impact of the international financial crisis on the Korean real estate market have been partial and fragmentary. Therefore, a comprehensive and systematical approach is required to analyze the real estate financial market and the causal nexus between market determining factors. Thus, with an integrated perspective and applying a system dynamics methodology, this paper proposes Korean Real Estate and Mortgage Market dynamics models based on the fundamental principles of housing markets, which are determined by supply and demand. As well, the potential effects of the Korean government's deregulation policies are considered by focusing on the main factor of these policies: the mortgage loan.

부산의 주택하위시장 구분 및 특성에 관한 연구

김성우(Kim, Sung-Woo)(金成佑) 한국지방정부학회 2011 지방정부연구 Vol.15 No.1

Up until now, the housing policies have been made and implemented by the government and contradictory values of stimulating the economy and stabilizing house prices coexisted. In the situation when houses were absolutely short, centralized housing policies had been effective whereas it was not after 2000, when the economic structure changed and the number of houses increased. Therefore, aware of the necessity of developing localized housing policies regarding governmental intervention of the housing market, this study divides housing into sub-markets based on Busan and examines implications regarding policies proper for the local market. The results show that the housing market is divided into several sub-markets, not a single one. Previous housing policies analyzed and evaluated the housing market as a singular market which produced deviation among sub-markets. For this it showed its limits in the aspects of policy coherence and time lag. By establishing goals with submarket units in policy making, the side effects resulting from uniform policies can be minimized. Second, each housing market of housing submarkets have various characteristics. Therefore, housing policies according to regions should be developed. Third, in order to make policies for each sub-market and achieve goals, policies need to be localized or decentralized. To respond to local housing markets, the range of policies should be set according to the division of housing sub-markets and necessary housing governance should be set. 지금까지 주택정책은 경기활성화와 주택가격 안정이라는 상축된 가치가 공존하는 가운데 중앙정부에 의해 수립·집행되어 왔다. 절대적인 주택부족 상황에서 중앙집권적 주택정책은 효과를 발휘 할 수 있었으나, 2000년 이후 경제구조의 변화와 주택의 양적인 확대로 더 이상 효율적이지 못하게 되었다. 따라서 본 연구는 정부의 주택시장 개입에 있어 지역맞춤형 주택정책개발이 필요하다는 문제인식 속에 부산지역 주택시장을 지역을 중심으로 주택하위시장을 구분하고, 지역시장 특성에 맞는 정책적 시사점을 도출하였다. 연구결과 첫째, 주택시장은 단일시장이 아닌 여러 개의 하위시장으로 구분된다는 것이다. 기존의 주택정책은 주택시장을 단일시장의 관점에서 분석하고 평가함으로써 주택하위시장 단위에서는 적지 않은 편차를 발생시켰다. 이것으로 인해 주택정책의 일관성과 시차관리 측면에서 한계를 나타냈다. 주택정책의 수립에 있어 하위시장 단위의 목표를 수립함으로써 획일적인 정책에 따른 부작용을 최소화 할 수 있을 것이다. 둘째, 주택하위시장별 주택시장은 다양한 특징을 갖고 있다. 따라서 지역시장에 맞는 주택정책 개발이 필요하다. 셋째, 주택하위시장별 정책 수립과 목표 달성을 위하여 정책의 지역화 또는 분권화가 필요하다. 지역 주택시장에 대응하기 위한 주택하위시장 구분에 따른 정책범위의 설정과 이에 필요한 주택거버넌스의 설정이 필요하다.

도시형생활주택의 광역주택시장 공급결정요인 비교연구

서원석(Seo, Wonseok),김리영(Kim, LeeYoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

이 연구는 도시형생활주택 공급이 이루어진 지역의 특성을 수도권과 비수도권이라는 광역 주택시장으로 구분해 도시형생활주택 공급의 시장별 특성차이를 확인하고, 공급에 영향을 미치는 하위 시장별 특성을 비교분석하며, 이를 통해 도시형생활주택 공급에 대한 광역 주택시장 차원의 정책적 시사점을 제시하는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 도시형생활주택이 공급된 주택시장을 수도권과 비수도권으로 구분해 가구, 주택시장, 산업, 도시기반, 토지이용 특성 등 다섯 개의 범주에 포함되는 13개의 주요 광역 주택시장 특성이 도시형생활주택 공급에 미치는 영향을 이항로지스틱모형을 이용해 파악하였다. 분석결과 수도권과 비수도권 광역 주택시장 특성은 차이가 있으며, 도시형생활주택 공급이 이루어지는 광역시장은 교통, 주택시장, 가구특성 등의 측면에서 상이한 특성을 가졌다는 사실을 파악하였다. 또한 도시형생활주택 공급결정에 영향을 미치는 결정 요인 역시 각 주택시장에 따라 다른 것으로 나타났는데, 수도권은 임차수요가, 비수도권은 가구 및 도시기반시설의 공급성이 결정적인 역할을 하는 것으로 드러났다. 이 연구를 통해 얻은 시사점은 다음과 같다. 첫 번째, 현재 전월세가격이 급등하고 있는 상황에서 임차가구의 주거 안정과 질적 개선을 위해 국민주택기금의 저리 지원 연장 등을 통해 2개 이상의 방을 가진 단지형 연립?다세대 공급 확대를 유도할 필요가 있다. 두 번째, 특히 비수도권에서 도시형생활주택을 건축할 때 근린지역 내 대중교통 시스템이 포함될 수 있도록 제도적 장치를 마련할 필요가 있다. 그리고 마지막으로 해당 주택시장에서 발생하는 공급문제의 해결을 위한 지자체의 역할강화를 거버넌스 체계를 통해 확립할 필요가 있다. The purpose of this study is to compare spatial submarket features of urban-life housing between Metropolitan and non-Metropolitan areas, to find the significant factors affecting the housing supply, and to suggest the macro policy implications. For the analysis, this study uses two types of housing submarkets (Sudokwon Metropolitan and Non-Metropolitan) to investigate significant factors affecting the urban-life housing supply using 13 housing submarket features, such as household, housing market, industrial, infrastructure, land use characteristics. The results show that the housing submarket has different spatial features in terms of transportation, housing market, and household characteristics. Moreover, the significant factors affecting urban-life housing supply are also dissimilar, such as household-housing market features in Metropolitan market and household-infrastructure availabilities in Non-Metropolitan market. The implications of this study are threefold. First, currently studio type of urban-life housing has more construction benefits than other types. But this should be also applied to other types of urban-life housing. Second, when constructing urban-life housing, it must consider the accessibility of public transportation, specifically in Non-Metropolitan housing market. Lastly, it is necessary to have public governance working in cooperation with both central and local governments.

거래 목적에 따른 고가주택 시장의 세분화 연구

문지영,유선종 한국지적학회 2020 한국지적학회지 Vol.36 No.2

본 연구에서는 고가주택 중에서도 거래 목적에 따라 시장이 세분화되어 있는 점을 확인함으로써 ‘고가의 노후‧불량 주택’과 ‘고급주택 시장’을 구분하였다. 고가주택 시장을 거래 목적에 따라 구분하고 그 특성을 비교하였다. 고가의 노후‧불량 주택은 재건축으로 인한 기대이익이 반영된 투자재로서 자본이득을 목적으로 거래되므로, 자산가들 간 거주효용을 목적으로 차별화된 가격으로 거래되는 고급주택과는 다르다. 본 연구는 노후‧불량도를 기준으로 군집분석과 군집별 시장 비교를 통해 고가주택과 고급주택 시장이 일치하지 않는 점을 확인하였다. 거래 목적에 따라 시장을 구분하여 살펴보고 시장별로 가격을 결정하는 요인이 다르게 작용하는 점을 분석함으로써 고가주택 시장 내에서도 거래 목적에 따라 주택 시장이 세분화되는 점을 확인하였다. 그리고 분석 과정과 결과를 통해 고급주택을 ‘고가로 거래되는 주택 중 노후‧불량주택이 아닌 주택’이라 재정의할 수 있었다. 본 연구를 통해 각종 정책의 수립 시 세분화된 주택 시장 별로 영향을 구분하여 조세 등의 정책 효과를 예측하고 고가‧고급주택 시장을 이해하는 데 이바지하고자 한다. In this study, among the expensive houses traded, the market was divided according to the purpose of the transaction, distinguishing between "high-priced old and poor houses" and "high-end housing markets." Among the expensive houses, the market was divided according to the purpose of the transaction and its characteristics were compared. It was confirmed that high-priced houses do not become high-end houses through cluster analysis and comparison of markets by group based on aging and poor quality. Through this study, we aim to distinguish and predict the impact of each segmented housing market in the establishment of various policies such as finance and taxation, and to contribute to understanding the high-end housing market in advance.

주택 투자심리 변화가 주택시장 구조 변화에 미치는 영향

조경준 국토연구원 2013 국토연구 Vol.76 No.-

Asset market and Spatial market illustrate how residential property market works representatively. There had been close relationship between those two markets in South Korea before Global crisis in 2009. However, after the event, residential property market has not been able to trace rental market because of structural changes. In order to observe structural changes of the relationship, calculating investment psychology (Real Expected House Price Appreciation: REHPA) was conducted first. REHPA includes price-rent ratio, open interest rate and expected inflation. Furthermore we employed Chow’s break point test for determining breakpoint of residential property market, unit root test for time-series validity, Granger causality test for finding which series lead another. Finally, cointegration test to analyze the long-run equilibrium relationship between investment psychology and house prices. Through those test, we conclude that REHPA has leaded residential property market with stable long-run equilibrium only after the Global Crisis unlike before. 주택시장은 크게 매매거래를 의미하는 자산시장과 임대거래를 의미하는 공간시장으로 분류되며 각 시장은 주택시장이 어떻게 작용하는지 나타낸다. 금융위기 이전에는 자산시장과 공간시장이 밀접한 관계를 가지며 동행하는 관계를 보여왔으나, 최근 자산시장에서 주택가격은 하락하고 거래건수는 줄어드는 반면 공간시장에서 전세가격은 상승하며 주택시장의 분명한 변화가 감지되고 있다. 본 논문에서는 시장의 변화 관찰을 위해 투자심리 지표를 계산한다. 투자심리 지표의 계산은 주택시장과 금융시장의 균형을 모형화하여 계산하는데 사용변수로는 주택담보대출금리, 수신금리, 전세/매매가격비율 그리고 기대인플레이션을 사용하였다. 시계열로 계산된 주택 투자심리와 주택매매가격과의 구조적 변화가 특정시점 이후 변화되었다는 가설을 검증하기 위해 여러 시계열 기법을 동원하여 분석한다. 먼저 Chow 단절점 검정을 통해 글로벌 금융위기를 구조적 변화시점으로 파악한 후 시계열의 안정성 검증을 위해 단위근 검정을 사용하고 그랜저 인과관계 검정을 통해 투자심리와 매매가격이 시계열적으로 예측가능한가를 분석한다. 마지막으로 공적분 검정 등을 통해 투자심리와 주택가격 사이의 장기균형 관계를 분석한다. 분석 결과, 글로벌 금융위기 이후 투자심리가 주택가격을 선행함과 동시에 장기균형까지 존재하여 이전 시장과의 구조적 변화가 관찰되었다.