주택 거래과세의 세부담수준과 정책방향

박지현,안성서 한국지방세연구원 2020 한국지방세연구원 기본연구보고서 Vol.2020 No.1

□ 연구배경 및 목적 ○ 우리나라의 부동산 거래세 세부담은 최고 수준으로 나타나지만, 거래량에 의해서 총 세수규모가 영향을 받는 거래세 총량을 국가간 비교하기에는 한계 존재 - 총조세 대비, GDP 대비, 민간 보유 부동산의 시가총액 대비 지표 모두에서 우리나라 거래세 세부담 수준은 평균을 크게 상회하고 있음 - 하지만 전체 과세대상에 주기적으로 과세하는 부동산 보유세와 다르게 거래세는 해당 연도의 거래량 및 가격에 의하여 세수규모가 다르기 때문에 총량 수준의 변수를 사용한 세부담 측정의 어려움 존재 - 특히 우리나라는 타 국가에 비하여 주택거래가 빈번하여 거래건수 자체가 많기 때문에 거래세세수 전체를 거래세 부담으로 보기 어려움 · 우리나라 주택거래회전율(주택거래건수/재고주택수)은 10%에 달하지만, 일본의 경우 0.6%로 거래량 자체에 상당한 차이가 존재 - 더욱이 민간 부동산 시가총액 대비 지표는 보유세의 경우 과표 대비 세부담으로 실효세율로 해석할 수 있지만, 거래세의 경우에는 실효세율로 해석할 수 없다는 한계 존재 - 또한 국가별로 취득, 보유, 처분단계별로 재산과세의 세부담 분포가 각각 상이하기 때문에 거래세 세부담 수준만을 이용하여 세부담을 분석하기에는 한계 존재 · 우리나라의 경우 거래세 부담은 높지만 대신 보유세 부담이 낮은 조세구성(tax mix)을 가지나, 영미권 국가는 반대로 거래세 부담이 낮고 보유세 부담이 낮은 구성 보임 · 국가별 조세구성의 이질성이 존재하므로 주택에 대한 세부담을 거래세로만 살펴보기에는 한계 존재 ○ 이에 본 연구는 기존 OECD 통계를 이용한 국가별 분석에 주택별 미시데이터를 활용하여 취득, 보유, 처분의 전 단계에서 발생하는 조세비용을 추정함으로써 기존 총량수준에 대한 분석의 한계를 보완하고자 하였음 - 본 연구의 주요 내용은 주택 거래세의 기능 및 효과, 국가간 거래세 세부담 수준, 국가별 주택세제, 미시데이터를 이용한 국가별 조세비용 추정, 현행 주택 거래세의 한계 및 발전방향을 포함 - 본 연구는 기존 연구에서 양도소득세를 고려하지 못하여 지적되는 분석의 한계를 미시적 분석방식을 통하여 보완하였다는 점에서 큰 의의가 존재 · 본 연구는 기존 OECD 데이터를 이용한 국가 거시적 측면의 세부담 수준과 더불어 미시데이터를 이용하여 개별 주택의 세부담을 비교하였다는 점에서 의의 존재 · 또한 주택 취득, 보유, 처분의 전 단계에서 발생하는 총 세부담 수준을 고려함으로써 기존 양도소득에 대한 조세부담을 고려하지 못한 선행연구의 한계를 보완하였다는 점에서 의미를 찾을 수 있음 □ 주택 거래세 세부담 수준 ○ (OECD 국제비교) 우리나라의 부동산 거래세 부담 수준은 OECD 국가 중 최상위 수준 - 총조세, 자산, GDP 대비 지표 모두 OECD 평균을 크게 상회하며 가장 높은 수준의 거래세 부담을 보임(2016~2018년 평균) · 총조세 대비 부동산 거래세 비중 5.36%로 OECD 국가 평균 1.88%를 크게 상회하며 OECD 국가 중 1위를 차지하고 있음 · GDP 대비 거래세 비중은 1.02%로 OECD 평균 0.45%보다 현저하게 높은 수준 · 총 부동산자산 대비 비중은 0.20%로 OECD 평균 0.11%보다 비교 국가 중 2위 - 우리나라의 높은 부동산 거래세 부담은 높은 부동산거래회전율에 기인하고 있음 · 우리나라의 주택거래량 대비 주택매매거래량, 즉 주택매매거래회전율은 2016~2018년 평균 5.6%를 나타내며, 호주의 주택거래회전율 5.3%보다 높은 수준임 · 여기에 취득세가 과세되는 증여 등의 무상거래를 모두 합한 주택거래회전율은 동기간 9.9%에 달함 ○ (서울과 뉴욕시의 미시데이터 분석) 뉴욕 주택의 거래세 세부담 수준은 취득가 대비 3.6~4.9%로 우리나라 1.1~3.1%보다 높은 수준으로 나타남(표1) - 국가간 조세 환경의 차이를 고려하기 위하여 시뮬레이션 방법 활용 · 일반적으로 보유세 세부담이 높고, 거래세 세부담이 낮다고 알려진 미국과 세부담을 분석하였으며, 이 중 우리나라와 유사하게 미시데이터 분석이 가능한 뉴욕을 선정 · 뉴욕시는 미국의 대도시로 인구밀도가 높아 토지를 집약적으로 사용하고 있는 우리나라의 서울과 비교하기에 적절 · 양도소득세 세부담 수준을 비교하기 위하여 서울과 뉴욕 주택 샘플의 주택가격 상승률은 동일한 분포를 따른다는 가정 하에 세부담 수준에 대한 시뮬레이션 분석 실시 - 우리나라 주택의 조세부담은 취득가의 2.5~6.5%로 뉴욕시 주택의 17.1~20.6%에 비하여 현저하게 낮은 수준 · 서울 아파트 기준 2009~2019년 동안 발생한 총 조세비용은 취득가의 2.5~6.5%로 뉴욕의 17.1~20.6%에 비하여 현저하게 낮으며, 거래세 부담 또한 1.1~3.1%로 뉴욕시 3.6~4.9%에 비하여 낮음 · 우리나라와 뉴욕 간의 세부담 격차는 모든 세목에 걸쳐서 나타나고 있는데 뉴욕시의 세부담이 우리나라에 비하여 거래세 1.6~3.2배, 보유세 2.3~5.2배, 양도소득세 7.9~10.3배 높음 · 특히 우리나라의 주택 세부담은 양도소득세 부담 수준에서 큰 차이를 보이는데 뉴욕의 양도소득세의 세부담 수준은 $50만 이하 주택에서도 취득가 대비 6.27%이지만, 우리나라의 경우 양도차익 규모에 상관없이 주택의 실거래가격이 9억원 이하라면 비과세 · 조세비용에서 각 세목별 세부담 분포는 서울 아파트의 경우 거래세 비중이 40%대로 나타나는 반면, 뉴욕시는 20%로 우리나라의 경우 주택 관련 조세가 거래세에 집중되어 있음 - 분석결과를 바탕으로 한 우리나라 주택 조세비용에 대한 시사점은 다음과 같음 · ① 조세비용 측면에서 우리나라의 주택 세부담은 1주택자를 기준으로 상당히 낮은 수준 · ② 1주택에 한하여 주택을 유사 투자재에 비하여 낮은 수준으로 과세 · ③ 주택에서 발생하는 전체 세금 중 큰 비중을 취득단계에서 부담 · ④ 주택 가격이 높아질수록 세부담도 현저하게 증가 □ 주택 거래세의 한계 및 정책방향 ○ (세부담 수준) 개별 주택별로 발생하는 거래세 세부담은 우리나라의 경우 크게 높은 수준은 아니지만, 국민이 생애에 걸쳐 부담하는 거래세 부담은 최고 수준 - 거래량을 고려한 총량 수준의 거래세 부담은 OECD 국가 중 최상위 수준이나, 실제 주택취득자가 부담하는 세부담은 크게 높은 수준은 아님 · 주택의 조세비용을 기초로 취득가 대비 거래세 부담은 서울 중위가격 아파트 기준 1.1%, 17.25억원 아파트 3.1%인 반면, 뉴욕시 주택은 $50만 이하 주택이라도 3.6%를 거래세로 부담 - 하지만 생애주기에서 발생하는 총 거래횟수를 고려하면 우리나라의 거래세 부담은 최고수준으로 이해될 수 있음 · 거래세 부담이 높은 국가들의 주택거래회전율은 약 2~4%대에 분포되어 있으며, 그 나라 국민이 평균적으로 25년~50년에 한 번 거래세를 부담한다는 것을 의미 · 반면, 우리나라의 주택거래회전율은 10%대(매매, 증여, 분양권 포함)로 10년마다 거래세를 부담한다고 해석 가능 - 즉, 개별 주택별로 발생하는 거래세 부담은 우리나라의 경우 그다지 높은 수준은 아니지만, 주거이동이 잦은 우리나라 국민이 생애에 걸쳐 부담하는 거래세 부담은 최고 수준일수 있음 - 결국 거래세 부담에 대한 판단은 사회적 합의에 기초하여야 함 · 경제학적 측면에서 거래세 세부담의 최적 수준은 거래에 대하여 비과세하는 것이 사회전체의 효율성을 증진시키고, 형평성도 도모할 수 있는 방향임 · 하지만 조세의 기능 중 세수확충이 가지는 의미를 고려하면 우리나라 지방세의 근간세목인 취득세의 폐지는 실현되기 어려움 · 비록 1주택자라도 투자목적으로 생애 여러 차례 주택을 거래하는 것이 과연 사회적으로 바람직한것인가에 대한 주장도 존재하기 때문에 취득세 인하만을 제언하기는 어려운 현실임 · 따라서 주택의 빈번한 거래를 투기로 볼 것인가, 아니면 실수요자의 주거이동으로 볼 것인가에 대한 사회적 합의가 바탕이 되어야 정책적 판단이 가능할 것임 ○ (형평화) 현행 취득세의 형평화 기능을 폐지하고, 세수중립 하에서의 비례세율로 전환하는 방안 제안 - 6억원과 9억원을 기준으로 단순누진세율을 적용함으로써 주택가치가 증가할수록 취득가대비 조세비용이 누진적으로 커지는 것을 확인 · 주택가격별 세부담이 가장 크게 차이나는 세목은 취득세로 17.25억원 주택과 6.7억원주택 간 총 조세비용이 4.0%p의 차이가 발생하였는데 이 중 취득세가 1.9%p, 양도세 1.4%p, 보유세 0.7%p의 격차를 보임 - 하지만 형평화 수단으로써 거래세는 오히려 형평성을 악화시킬 가능성 존재 · ① 가격이 높은 주택을 취득할수록 자산 수준이 더 높다는 결론을 도출하기 어려움 · ② 주택 취득세는 거주지 이전시 부과되기 때문에 평생 거주지를 몇 번 이동하는가가 세부담을 결정하며, 소득과 자산이 불안정한 가구는 거주지 이전이 잦기 때문에 누진세율체계는 취득세 세부담 격차를 더욱 확대 · ③ 거래세는 주거이동비용을 상승시켜 노동의 이동을 방해하는 결과를 초래 - 현행 취득세의 단순누진세율을 세수중립 하에서의 비례세율로 전환하는 방안 제안 · 부동산 자산을 인별로 합산하여 과세하는 종합부동산세로 형평화 기능을 일원화 · 2019년 기준 세수중립 하에서의 1.6%로 비례세율로의 전환함에 따라 세수의 큰 손실없이 사회 전체의 효율성을 증진시킬 수 있음 - 더불어 주택 거래세 내에서 증여·상속에 대한 정책적 판단을 배제하고, 부의 이전에 대한 형평화 기능은 국세인 상속·증여세로 일원화하는 것을 제안함 · 현행 누진세율이 적용되고 있는 취득세는 가격이 높은 주택을 취득할수록 자산 수준이 더 높다는 결론을 도출하기 어려우므로 형평화 기능을 수행하기 어려움 · 또한 생애 거래 횟수에 따라서 세부담이 결정되므로 부의 재분배를 위한 형평화 기능을 수행하는 데에 무리가 따름 · 이에 세대간 이전에 대한 재분배는 취득세보다는 상증세를 통하여 달성하는 것이 바람직다는 판단임 ○ (주택시장안정화) 부동산시장 안정화를 위한 정책수단은 국세로 이루어지는 것이 바람직하며, 불가피한 경우 지자체가 능동적 의사결정자로 부동산정책의 논의과정에 참여할 수 있는 절차마련 필요 - 우리나라는 2013년 부동산경기 활성화를 위하여 주택에 대한 취득세율 인하 단행, 2020년에는 부동산경기 안정화를 위하여 다주택자, 법인 및 주택 증여에 대한 취득세 중과세를 도입을 통하여 거래세를 적극적으로 활용 중 - 영국과 싱가포르는 부동산시장 안정화를 위하여 거래세를 적극적으로 사용하고 있으나, 영국의 경우 거래세가 국세이며, 싱가포르는 도시국가로 지방세의 개념이 존재하지 않다는 점에서 우리나라와 차이 존재 - 취득세를 이용한 주택시장 안정화 정책은 지방세로서의 기능으로 부합하지 않음 · 거래세 강화는 해당 지방정부로 이주하고자 하는 주민의 신규 진입를 막는 수단으로 이해될 수 있으며 편익을 기반으로 하는 지방세의 역할로 부합하지 않음 · 또한 부동산정책과 취득세 간의 연계는 세수의 변동성을 더욱 심화시켜 지방자치단체의 안정적 재정운영을 방해하는 요인으로 작동할 수 있음 - 이에 부동산시장 안정화를 위한 정책수단은 국세로 이루어져야 하며, 지방세가 주택정책으로 불가피할 경우 사전적으로 지자체와 협의하고, 동의를 구하는 절차가 필요 ○ (법인·외국인) 법인의 세부담 강화정책이 임대주택시장에 미칠 효과에 대하여 면밀한 검토가 필요하며, 외국인에 대해서는 거래세 강화정책을 고려할 시점임 - 법인의 주택취득·보유·처분에 대한 중과세, 개인의 다주택 취득·보유에 대한 중과세 정책은 주택임대를 다시 사적시장으로 내모는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 불안정한 임대시장을 더욱 악화시킬 수 있음 - 한편, 외국인이 투자목적으로 취득하는 주택에 대하여는 거래세 부담 강화를 통하여 주택시장 안정에 기여할 필요가 있다고 판단됨 ○ (생애최초주택 취득자에 대한 지원) 주택가격 급등으로 가장 큰 영향을 받는 무주택자·청년층에 대한 세제지원 마련 필요 - 주택가격 상승을 통하여 가장 큰 영향을 받는 대상은 아직 주택시장에 진입하지 못한 무주택자 및 청년층임 · 기존 주택자들의 경우 주택가치가 동시에 상승하였기 때문에 다른 주택으로 교환이 가능하며, 기존 거주주택에 그대로 거주할 수 있는 선택의 여지 존재 - 청년층에게 주거안정화는 혼인과 출산을 결정하는 주요 요인으로 작용하며, 주거안정화를 지원하는 정책을 통하여 혼인율 뿐만 아니라 출산율을 동시에 제고시킬 수 있다는 다양한 연구결과 존재 - 생애최초취득자에 대한 거래세 제도는 현행과 다르게 소득수준, 면적 등의 요건으로 혜택적용을 제한하지 않고, 보편적인 혜택을 받을 수 있도록 설계 제안

공법적 측면에서 본 주택보유 정책의 방향

이제희(Lee, Je-Hee) 한국토지공법학회 2019 土地公法硏究 Vol.85 No.-

헌법 제10조에서 규정한 인간의 존엄과 가치를 보장하기 위한 전제조건 중 하나가 주거권의 실현이다. 쾌적하고, 안정적인 주거환경을 위해 거주하는 주택을 반드시 보유할 필요는 없다. 그러나 자가거주(自家居住)가 주거의 안정성이 크며, 공동체의 적극적 참여, 노년기 안정적 생활 보장 등에 기여한다는 점에서 주택보유 촉진정책이 필요하다. 주택공급을 위해 필요한 토지는 천부성으로 인해 사회적 공공성이 요구되지만, 그 제한에 있어 비례의 원칙이 준수되어야 한다. 주택보유 정책에 있어 다주택자보다 주택 미보유자에 대한 지원이 우선되어야 함은 당연하다. 주택구입을 위한 금융ㆍ세제지원은 세대 독립, 주택임대, 자가보유의 선순환 구조를 마련해 저출산 등 사회문제의 해소에 기여할 수 있기 때문이다. 주택보유 확대를 위해 주택공급의 확대가 필요하며, 이 과정에서 다주택자의 역할도 중요하다. 다주택자는 민간 임대주택사업자로서의 역할을 수행하고, 선분양제도에서 1차적인 투자자로서 주택경기 활성화에 기여한다. 다주택자에 대한 무조건적인 규제보다 주택가격의 급등을 억제할 장치를 마련하고, 다주택자에 대한 양도ㆍ임대소득의 적정 과세를 고민해야 한다. 이는 다주택 보유를 투기가 아닌 투자의 수단으로 역할하도록 한다. 개인의 자산구성에 있어 주택이 가장 큰 부분을 차지하는 만큼 주택가격의 안정은 가계자산 및 노후생활의 안정에 기여할 수 있다. 주택보유정책의 핵심인 보유세는 시장가격을 반영한 공시지가에 의해 결정된다. 이는 미실현이익에 대한 과세로 입법정책의 문제지만 주택보유자의 조세 부담에 대한 예측가능성을 축소시킨다. 취득가격에 기초해 보유세를 부과하는 미국의 사례를 참고할 필요가 있다. 더욱이 주택정책의 1순위가 주택의 보유를 촉진하는 것이라면 주택보유에 대한 과세부담을 높여 주택 미보유자의 주택구입을 주저하게 만들어서는 안된다. 현행 공시지가제도는 주택의 유형별, 지역별 시장가격의 반영 비율이 상이하다는 점에서 미실현이익을 기초로 한 과세정책의 재검토가 필요하다. 동 논의는 양도소득세 정책과 같이 논의되어야 한다. 주택의 보유기간 동안 부동산 가치 상승에 따른 세부담이 반영되지 않는다면 양도소득세를 통해 이를 보완하는 것이 주택의 공공성을 반영하고, 투기수요를 억제할 수 있기 때문이다. One of the preconditions for assuring human worth and dignity, as stipulated in Article 10 of the Constitution, is the right to adequate housing. Owning the home in which one lives is not necessary for a pleasant and stable housing environment. However, the policy of promoting housing ownership is necessary, as owner-occupied housing contributes to the stability of a residence, old-age life security, and active community participation. It is natural for an initial home-ownership to take precedence over multi-house ownership in housing policy. The support for housing purchase can help solve social problems such as low birth rate by establishing a virtuous cycle of independence attained through marriage, housing rent, and home ownership. The expansion of housing supply is necessary to expand housing holdings, while the role played by multi-house owners is important as well. This is because multi-house owners play the role of a civil rental business entity, and contribute toward the revitalization of the housing market by being the primary investors in the pre-sales system. Regulations targeting multi-house owners should focus on curbing the soaring housing prices, and on appropriate taxation on transfer and rental incomes. The real estate tax, which forms the core of housing policy, is determined by officially assessed land prices that reflect the market prices. The real estate tax is implemented through legislative policy as a tax on unrealized capital gain that reduces the predictability of household tax burden. It is necessary to refer to the taxation system of the United States, which imposes real estate tax on the acquisition price of a house. Moreover, if the highest priority of housing policy is to promote housing ownership, it should not increase the tax burden on real estate as it can cause non-householders to hesitate in buying housing. The current system of officially assessing land prices has drawbacks such as different ratio of market prices by region and type of housing. Therefore, it is necessary to review the taxation policy on the basis of unrealized capital gain. This should be discussed simultaneously with the transfer income tax. If the increased values on real estate are not included in taxation during housing holding, the values should be imposed on the transfer income tax. This would reflect the publicity of housing and curb speculative demand.

주택 양도소득세 세부담 분석 및 정책시사점 - 1세대1주택 비과세제도를 중심으로 -

하능식,이주현 한국지방세연구원 2021 한국지방세연구원 기획보고서 Vol.2021 No.12

□ 연구목적 ○최근 주택가격 상승과 세부담 급증에 따른 국민 불만에 대응하고자 정치권을 중심으로 종 부세 및 양도소득세 관련 정책방안이 논의 중임 - 그동안 주택 양도소득세 정책은 주로 1세대1주택 비과세 정책의 강화 혹은 완화의 방식과 함께 다주택자 및 주택 투기지역에 대한 과세강화 등의 형식으로 추진되어 왔음 - 기존 연구들은 1세대1주택 비과세제도의 문제점 지적과 개선대안 제시 중심으로 이루어져 왔으나, 이러한 주택과세 제도들로 인한 세부담 분석은 제대로 이루어지지 못하여 구체적인 정책대안으로 연결되지 못한 측면이 있음 ○이에 따라 본 연구는 최근의 부동산 관련 정책동향에 주목하면서 주택분 양도소득세 부담을 분석하고 1세대1주택 양도소득세 비과세제도로 인한 과세 형평성 문제를 다양한 측면에서 고찰하고자 함 □ 주택 양도소득세 및 1세대1주택 비과세제도 ○양도소득세는 자본의 성격을 지닌 자산을 양도할 때, 취득 당시와 비교하여 가치가 상승 함으로써 발생한 이익인 자본이득에 대해 과세하는 세금임 - 즉 자산을 양도할 때 발생한 소득의 경우 보유 기간에 따른 소득이 일시적으로 실현된 것이기 때문에 종합소득과 별도로 분류하여 부과됨 ○주택과세는 소유의 목적이 주거용이냐 임대용이냐에 따라 다르게 접근함 - 자가거주 주택(owner-occupation)은 역사적으로 거의 모든 국가에서 자산 수익 측면의 특혜를 부여받아 왔으며, 따라서 완전 비과세되거나 부분적으로 과세되어 온 경우가 많음 - 이에 비해 임대용 자산투자는 다른 투자재와 마찬가지로 정상 과세되는 것이 일반적이만, 공익 목적 임대자산의 경우 감면 혹은 비과세 혜택을 부여함 ○1세대1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 다음의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용함(「소득세법 시행령」 제154조제1항) - 1세대1주택 비과세 요건 · 1세대가 1주택을 보유해야 함(다만 대체취득으로 인한 일시적 2주택 및 동거봉양이나 혼인으로 인한 2주택에 대해서는 예외를 인정하고 있음) · 2년 이상 보유(비거주자가 거주자로 전환시 3년, 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 함) · 9억 원 이하의 주택가격에 대해서만 적용함 ○자가거주 주택 양도소득에 대해서는 국제적으로 비과세제도를 채택하는 국가와 소득공제 제도를 채택하는 국가 등 다양한 형태들이 나타남 - 영국과 프랑스는 비과세제도를 채택하고 있어 자가거주 주택의 양도에 대해서는 세부담이 발생하지 않아 거주이전의 자유 보장에 중점을 두는 것으로 볼 수 있음 - 미국과 일본은 소득공제를 채택하여 주거주주택을 양도하더라도 일정수준 이상의 양도 소득에 대해서는 과세하므로 비과세제도에 비해 조세평등주의를 더 강조하는 것으로 볼 수 있음 - 우리나라는 1세대1주택에 대해 비과세제도를 채택함에도 고가주택에 대해서는 과세하므로 거주이전의 자유 보장은 완전 비과세를 채택하는 국가에 비하여 약한 수준임 · 다만 1세대1주택에 대해서는 보유 및 거주기간 요건을 충족하는 경우 최대 80%의 소득공제를 허용하고 있어서 고가주택이라고 하더라도 1주택 양도소득에 대해서는 세부담을 경감하고 있음 □ 주택 양도소득세 부담 비교분석 ○주택분 양도소득세 부담 비교분석을 위해 다양한 시나리오를 구성 - 주택 가격대별 세부담, 주택수별 세부담, 보유기간과 양도차익 규모별 세부담, 서울 등 조정대상지역과 기타지역 간 세부담 등을 다양한 시나리오별로 비교 분석함 - 가상 자료를 사용하여 주요 주택 가격대별 및 양도차익 규모별 세부담액의 산정과 비교 분석을 실시함 ○분석방법 - 지역은 지방과 서울로 구분하고 주택수는 1세대1주택과 2주택으로 구분 - 2주택자의 경우 서울은 조정대상지역이므로 기본세율에 20%를 가산한 세율을 적용 - 1세대1주택자의 고가(9억 원 초과)주택에 대한 양도차익 계산 · 양도차익 = (양도가액 - 취득가액 등 필요경비) × (양도가액 - 9억원)/양도가액 ○동일 매각차익(4억 원)의 1세대1주택 양도가액별 세부담 - 1세대1주택 중 과세대상이 되는 고가주택의 경우 양도가액의 9억 원 초과부분 비중에 따라 과세 양도차익 및 장기보유 특별공제액이 달라지므로 주택가격에 따라 세부담 차이가 발생함 - 양도가액이 9억원 미만인 경우 전액 비과세이며, 10억 원인 경우 매각차익 4억 원 중 9억 원 초과분이 1억 원에 불과하고 이 중 4천만 원이 과세 양도차익에 해당하여 산출세액은 214.5만 원임 <표 1> 양도가액별 세부담 비교(1세대1주택, 매각차익 4억 기준) - 반면 양도가액 20억 원인 경우 매각차익 4억원 중 2억2천만 원이 과세 양도차익에 해당하며 세부담액은 3,042.5만 원임 · 즉, 매각차익은 4억 원으로 동일하지만 양도가액에 따라 20억 원 주택은 10억 원 주택의 14배에 달하는 세부담을 하는데, 20억 원 주택의 경우도 매각차익 대비 세부담인 실효세율은 7.61%로 낮은 편임 ○양도차익 규모별 세부담 분석(2주택) - 2주택의 경우 양도가액의 수준과 관계없이 양도차익의 크기에 따라 세부담이 결정됨 - 2주택의 경우 서울은 조정대상지역으로 20%p 중과세율이 적용됨에 따라 실효세율은 전국(지방)에 비해 약 15%p 높은 것으로 나타남 - 매각차익 4억원 2주택의 경우 실효세율은 지방 25%, 서울 41%에 달하여 1주택에 비하여 매우 높은 수준이고, 서울 등 조정대상지역은 특히 높게 나타남 <표 2> 양도차익 규모별 실효세율 비교(2주택) ○주택 보유기간별 세부담(1세대1주택) - 10억원 주택 4억 원 매각차익 1주택자의 경우 보유 및 거주기간을 3년에서 10년으로 연장하면 양도소득세 부담은 310.5만 원에서 33만 원으로 감소하여 전체 매각차익 4억원의 0.7% 해당 금액의 세부담이 감소함 - 2년 보유의 경우 10억 원 주택은 실효세율이 1%대에 불과하지만 15억 원대 주택의 경우 10%대로 거의 10배 수준으로 상승함 <표 3> 보유 및 보유거주기간별 실효세율(매각차익 4억, 1세대1주택) ○주택 보유기간별 세부담(2주택) - 2주택자의 경우 매각차익 전액이 과세대상이며 서울등 조정대상지역은 20%p의 중과세율이 적용됨 - 또한 2주택자의 경우 장기보유특별공제율이 낮아져 10년 보유일 때 20%이며, 조정대상 지역은 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없음 - 지방 10억주택 매각차익 4억 원의 경우를 보면, 보유기간에 따라 장기보유공제율이 증가하고 이에 따라 세부담액도 낮아짐 · 실효세율은 2년 보유의 경우 33.4%에서 10년 보유 25.4%로 감소하며, 이에 따라 세후투자 수익률도 차이가 나타남 - 서울 10억주택 매각차익 4억 원의 경우를 보면, 보유기간에 따른 장기보유공제율이 없기 때문에 세부담액 차이도 없음 - 2주택자의 경우 주택가격에는 영향을 받지 않고 부동산 소재지와 매각차익의 크기에 따라 세부담이 결정되며, 조정대상지역이 아닌 지역에서만 보유기간에 따른 세부담 격차가 발생함 <표 4> 보유 및 보유거주기간별 실효세율(매각차익 4억, 2주택) □ 정책적 시사점 ○주택에 대한 양도소득세 과세의 수준과 특례의 범위에 대한 구체적 정책은 다양한 방식으로 설계가 가능함 - 많은 국가에서 자가거주 주택에 대해 완전 비과세제도를 두고 있고, 미국, 일본 등은 일정 한도 내에서 소득공제를 허용하며, 스페인은 주택 재투자 부분에 대한 면세제도를 두고 있음 - 이러한 주택 부문에 대한 세제혜택을 거주이전의 자유 보장 목적으로 간주한다고 하더라도 주택 양도소득세 조세특례의 수준과 범위는 국가별로 다르듯이 우리나라도 비과세, 소득공제, 재투자공제 등 정책 재량의 범위가 매우 넓다고 할 수 있음 ○따라서 우리나라 실정에 맞는 1세대1주택 양도소득세 조세정책을 새로이 정립할 필요가 있음 - 우리나라는 1세대1주택 양도소득세에 있어서 비과세와 장기보유특별공제를 모두 허용하는 거의 유일한 국가인데, 이는 고가주택에 대한 과세의 경우 보유기간에 따른 공제혜택을 부여하기 위한 것으로 볼 수 있음 - 그러나 1세대1주택에 대해 비과세를 허용하겠다고 하면 특정 가격 이하의 주택에만 적용할 것이 아니라 모든 주택가격에 동일하게 적용하여야 하고, 아니면 일정 수준의 양도 소득을 공제해 주는 소득공제 방식으로 전환하는 것이 바람직함 ○최근 양도소득세 고가주택 기준 9억 원을 12억 원으로 상향 조정하는 법안이 통과됨 (2021.12.8일부터 시행) - 그동안 양도소득세 고가주택 기준 9억 원이 주택가격 상승 요인을 반영하지 못하고 있다는 비판에 따라 이를 12억 원으로 상향 조정하게 된 것임 - 고가주택기준을 9억 원에서 12억 원으로 조정시 매각차익 4억 원일 경우 12억 원 이하 주택은 양도차익의 크기와 무관하게 비과세되므로 12억원 초과주택에만 실질적 과세가 이루어짐 - 고가주택기준을 9억 원에서 12억 원으로 조정시 세부담 변화를 보면 10억 원 주택의 경우 214.5만 원의 세제혜택이 발생하고 12억주택은 858만 원, 14억주택 1,106만 원으로 혜택이 증가하며, 16억 초과 주택은 1,200만 원대로 혜택이 증가함 - 결국 고가주택기준을 9억 원에서 12억 원으로 조정할 경우 9억원 이하 주택의 경우 세부담 변화가 없으며, 주로 12억원 이상 고가주택에 대한 양도소득세가 약 1,000만 원 정도 경감됨 ○비과세제도의 소득공제제도로 전환 검토 - 현행 1세대1주택 양도소득세 비과세제도를 폐지하고 3억 원 수준의 양도소득공제를 도입할 경우 세부담 변화를 살펴봄 - 양도차익 규모가 4억 원으로 동일할 경우 비과세제도 적용 시 9억 원 이하 주택은 양도 차익의 크기에 관계없이 전액 비과세되며, 9억 원 초과주택의 경우 주택가격이 증가함에 따라 세부담액도 증가함 - 이에 비해 소득공제 적용 시 산출세액은 주택가격의 수준과 관계없이 양도차익의 크기에 따라 세액이 결정되므로, 9억원 이상 고가주택의 경우 비과세 제도 적용시 양도차익이 3억원 이하일 경우에도 세부담이 발생하였으나, 소득공제 적용 시에는 양도차익 3억원 이하의 경우 과세되지 않음 - 따라서 비과세제도를 소득공제제도로 전환할 경우 양도차익의 크기가 동일하다면 그동안 상대적으로 세부담이 컸던 고가주택일수록 세부담이 크게 줄어들며, 반면 동일 주택 가격일 경우 양도차익 3억 원 초과에 대해 차익이 커질수록 세부담도 커짐 ○장기보유특별공제에 따른 세부담 격차 미미 - 앞의 주택보유기간별 세부담 분석에 의하면 10억 원 주택 4억원 매각차익 1주택자의 경우 보유 및 거주기간을 3년에서 10년으로 연장하면 양도소득세 부담은 310.5만 원에서 33만 원으로 감소하여 전체 매각차익 4억 원의 0.7% 해당 금액의 세제혜택을 받은 결과임 - 10억원 주택 거주기간 2년 이상 3년 미만으로 1주택자인 경우 거주에 대한 장기보유 특별공제를 받지 못하므로 실효세율(1.14%)은 가장 높아 10년 보유(0.08%)에 비해 13.7배 높음 · 그렇지만 절대적 세부담 수준이 매우 낮아 세후 투자수익률은 2년 보유거주 65.9%에서 10년 보유거주 66.6%로 거의 차이가 없으므로 장기보유특별공제로 인한 세제혜택이 미미하여 정책 실효성이 매우 낮다고 볼 수 있음 ○거주요건 강화 필요 - 현행 비조정 대상지역의 경우 여전히 보유만으로 1세대1주택자의 요건을 충족시킬 수 있으므로 거주하지 않으면서 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있음 - 특히 9억 원 이하 비과세 효과로 인해 장기보유특별공제 제도의 효과가 매우 작아지게 되므로 장기보유특별공제 거주요건 부분을 추가한 정책변화에도 불구하고 비조정대상지역의 투기적 주택보유 억제효과는 별로 없을 것으로 판단됨 - 따라서 비조정 대상지역의 경우에도 조정대상지역과 동일하게 최소 거주요건을 추가하여 지역 간 형평성을 도모하고 단순 보유만을 통한 1주택 비과세 혜택 요인을 제거해야 할 것임 □ 정책제언 ○주택 양도소득세 부담 분석 결과 우리나라는 1세대1주택 비과세제도 등으로 인해 주택수별·지역별 세부담 격차는 지나치게 큰 것으로 나타나, 시장효과 등을 고려하여 세부담 조정조치가 필요함 - 10년 보유 양도가액 10억 원 주택의 매매차익이 4억 원일 경우 세부담은 1세대1주택의 경우 지역 구분없이 33만 원, 2주택 지방은 1억 200만 원, 2주택 서울은 1억 6,500만원 등으로 주택수 및 지역에 따라 세부담 격차가 매우 큼 · 이러한 세부담 격차는 부동산시장의 주택투기수요를 억제하고 불로소득을 환수하고자 하는 목적이 큰 편임 · 그러나 공동주택 통합 매매 실거래가격지수를 보면 2021년 8월 현재 수도권은 최근 4년간 51.6% 증가하였는데 비해, 지방은 18.2% 증가하는 데 그쳐, 중과세를 통한 투기수요억제 및 부동산시장 가격안정 효과는 별로 없는 것으로 볼 수 있음 · 이에 비해 다주택자 및 조정대상지역 중과세로 인하여 일시적 주택공급 동결효과가 커지고 세대분리 혹은 증여 등의 형식으로 주택소유 행태 변화는 나타나는 것으로 알려지고 있음 ○국제적으로 주택 양도소득세의 비과세제도를 운영하면서 주택가격을 기준으로 비과세 한도를 설정한 국가는 우리나라 외에는 없는 것으로 나타나므로, 소득공제제도로의 전환 검토가 필요함 - 1세대1주택의 경우 주택가격 9억 원 이하 비과세로 인하여 9억 원 초과 고가주택의 경우 동일한 양도차익에도 양도가액 수준에 따라 세부담의 차이가 크게 나타남 · 양도소득세는 소득과세임에도 소득인 양도차익의 크기에 따른 과세가 아니라 주택가격에 의해 결정되는 부분이 더 크다는 문제점이 있음 - 우리나라 주택세제를 보면 취득세에서부터 시작하여 보유세인 재산세와 종합부동산세, 그리고 양도소득세에 이르기까지 모두 주택가격이 증가함에 따라 높은 세율을 적용하는 누진세율체계를 유지하고 있음 · 즉, 취득세, 보유세, 양도세는 조세의 성격이 각각 다르지만, 과세체계는 고가주택에 대한 중 과세 중심으로 이루어지고 있음 · 그러나 주택가격의 상승은 개인이 통제할 수 있는 부분이 아니고, 특정 지역의 가격 상승은 해당 지역에 거주하는 주민의 세부담을 과중시키는 문제가 나타나므로, 개별 세목의 특성과 역할에 따른 조세체계의 재설계가 필요함 - 주택가격기준에 의한 1세대1주택 양도소득세 비과세제도는 폐지하고 일정 수준의 양도 소득공제 도입을 검토하는 것이 필요함 · 부동산 가격 급등 상황에서 양도차익 비과세는 조세형평성을 해칠 뿐만 아니라 투기적 주택 소유를 자극하고 자산격차를 확대하는 등의 부작용을 낳고 있음 ○우리나라는 1세대1주택에 대해서만 양도소득세 비과세를 허용하며 이러한 1주택 세제혜택은 여러 세목에서 중복적이고 과도하게 제공되는 데 비해, 특정지역의 다주택자에게는 과도하게 중과세하여 부작용이 나타나고 있음 - 해외사례를 보면 보유주택 수와 관계없이 자가거주 주택의 양도소득에 대하여 비과세 혹은 소득공제를 허용하고 있음 - 이에 비해 우리나라는 양도소득세뿐만 아니라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 상속세 등에서 1주택자에 대해서는 낮은 세율 혹은 비과세하고, 자가거주 주택이라 할지라도 다주택자에게는 중과세하는 정책을 펴고 있음 - 따라서 향후에는 보유 주택수에 따른 차등과세의 실질적 정책효과와 함께 그에 수반되는 부작용 등을 면밀하게 살펴본 후, 개별 세목의 특성을 반영하여 주택수에 따른 차등 과세 정책을 전반적으로 개편할 필요성이 있음

부동산 조세의 주택시장 안정화 효과 - 보유세와 거래세를 중심으로 -

박진백,이영 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.2

This paper investigates the effect of real estate tax policy on the stabilization of housing prices. The real estate taxes are imposed at the stages of the acquisition, possession, and disposition of real estate, and are used for the government revenue. And the government implements the policy of raising or lowering tax rates at each of the above stages for real estate cycle control. Raising the property possession rate is expected to have the effects of housing price stabilization by lowering the expected rate of return and restraining demand for housing, and the effects of shifting tax burden onto market price. Raising the transaction tax acts as an incentive for reducing housing supply and raising housing price due to delayed housing transaction. The taxation is probable to have different effects according to tax rate levels. This study analyzes the impact of property possession taxes and transaction taxes on housing prices, using unbalanced panel data from 1980 to 2015 in 35 OECD countries. Regression results show that raising the property possession tax rate in countries with low property possession rates leads to stabilization of housing prices, while raising it in countries with already high property possession rate is associated with higher housing price perhaps due to more active transfer of tax burdens to tenants. We also find that lowering transaction tax rate leads to stabilization of housing prices in countries with highly tax rates, such as Korea. 본 연구는 부동산 조세의 주택가격 안정화 효과를 분석한다. 부동산 조세는 부동산의 취득, 보유, 처분 단계에 부과되어 정부의 재정수입으로 활용된다. 또한 정부는 부동산 경기를 조절하기 위하여 각 단계별 조세의 세율을 높이거나 낮추는 정책을 시행하기도 한다. 부동산 경기 조절 측면에서 보유세율은 기대수익률을 낮춰 주택수요를 억제하는 주택안정화 효과와 늘어난 세부담 수준만큼 주택 매수 시 거래가격에 반영하여 세부담을 시장가격에 전가하는 전가효과를 기대할 수 있고, 거래세 부과는 주택거래 연기를 유도하여 거래세 부과를 이연시키는 경로에 의해 주택재고 공급이 감소하여 가격을 상승시킬 유인이 있다. 이와 같은 조세부과의 효과는 세율의 수준에 따라 차별적으로 작동할 가능성이 있다. OECD 35개국의 1980~2015년까지 불균형 패널 데이터를 이용하여 보유세와 거래세와 주택가격 변동률의 관계를 분석결과, 보유세율이 낮은 국가에서 보유세율을 인상할 경우 주택가격 안정화를 유도할 수 있는 것으로 분석된 반면, 거래세율이 높은 국가에서 거래세율 인상은 동결효과에 따른 재고주택공급 감소로 인하여 가격상승으로 이어질 수 있는 것으로 분석되었다. 본 연구의 결과를 통해 주택시장 안정화를 위한 부동산 조세정책의 방향은 보유세율은 인상하고, 거래세율은 인하하여 주택 보유에 따른 비용을 높이고, 보유 비용이 부담스러운 경제주체는 시장에 주택을 매도하도록 유도하는 것으로 이해할 수 있다.

주택가격과 주택보유비용: VECM 분석

최차순 사단법인 인문사회과학기술융합학회 2016 예술인문사회융합멀티미디어논문지 Vol.6 No.5

The objective of this paper is to empirically analyze the relation between the housing price and house hold expenses in Korea, using a Vector Error Correction Model(VECM). The empirical results are as follows: First, the sign of the long-term variable equilibrium relationship was consistent with the theoretical sign, with the elasticity of housing price to house hold expenses and house building cost volatility revealed as -0.013 and 0.990, respectively. This implies that the long-term effect of house building cost volatility on housing price is more significant than that of house hold expenses. Second, the sign of the coefficient of the error correction term coincided with the theoretical sign. The absolute value of the coefficient of the correction term in the house hold expense equation was 19.091, significantly larger than coefficients for housing price and house building cost. In case of alienation from the long-term equilibrium relationship, the state of equilibrium will be restored through changes in the house hold expense. Third, housing price volatility was found to be causal to house hold expenses volatility under 5% significance level. These results show that the housing price volatility is considered to be influenced by house hold expenses. Therefore, the effective policy of the house hold expense, which would be to contribute to stabilizing the housing market. 본 연구의 목적은 주택가격과 주택보유비용간의 관계를 벡터오차수정모형(VECM)을 이용하여 분석하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 장기균형 식 변수의 부호는 이론적 부호와 일치하는 것으로 확인되었고, 주택보유비용 및 주택건축비 변동성에 대한 주택가격의 탄력성은 각각 -0.013 과 0.990로 나타났다. 이는 주택건축비 변동성이 주택보유비용보다 주택가격에 장기적으로 더 크게 영향을 미친다는 의미이다. 둘째, 오차수정항 계수의 부호는 이론적 부호와 일치하는 것으로 확인되었으며, 주택보유비용의 오차수정항 계수의 절대치가 19.091로 다른 두 변수보다 커서 장기 균형의 이탈이 발생 시 주택보유비용의 변화를 통해서 균형이 이루어지는 것으로 나타났다. 셋째, 주택가격의 변동이 주택보유비용에 5% 유의수준에서 인과하는 것으로 분석되었다. 이상의 분석 결과에서 주택가격 변동성에 주택보유비용이 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 따라서 실효성 있는 주택보유비용 정책이 주택시장을 안정화시키는데 기여하리라 기대된다.

주택에 대한 보유세부담의 지역 간 공평성 분석

윤태화,양기철 한국세무학회 2011 세무와 회계저널 Vol.12 No.2

This study empirically analyzed the difference of the declared value ratio and the property tax burden ratio of houses between the north and the south area in Seoul. We gathered 2,939 house sample data on the Gangnam-gu and Dobong-gu for three years 2008-2010 and analyzed the difference of the ratios, classified on types, amounts, and sizes. The empirical results are as follows. First, the declared value ratio and the property tax burden ratio of the south area houses are significantly higher than those of the north area. Secondly, the declared value ratio of the south area houses are higher than that of the north area in all types of houses. The south area declared value ratio in the range of the lower declared values are higher than the north area's, but there is no the significant difference of the declared value ratio between the north and the south area in the range of the higher declared values. The property tax burden ratio of the south area was significantly higher than that of north area in all range of values due to the progressive tax rate structure of the property tax on houses. Thirdly, the south area's declared value ratio is higher than the north's in the small and midium size houses, and there is no significant difference of the declared value ratio between the north and the south area in the midium and large size houses. The property tax burden ratio of the south area is significantly higher than that of north area in all range of sizes. We think that this is due to fact that there are higher value houses in the south area than in the north area of the same size. Fourth, there is significant difference in the declared value ratio and property tax burden ratio of houses between the north and south area since 2008 because there is no significant change in the declared value ratio and property tax burden ratio of houses. Consequently the declared value ratio and property tax burden ratio of houses of the south area are higher than those of the north area, which means that there is the progressiveness rather than the regressiveness in the property tax on houses which is the opposite of the prior research result. This result suggests that the declared valuing should be improved for the equity of property tax burden, independent to the progressive tax rate system. 본 연구에서는 서울의 강남과 강북 지역의 주택에 대한 시가표준율 및 보유세부담률 차이를 실증 분석하였다. 이를 위해 2008년도부터 2010년도까지 3년간 강남구와 도봉구의 총 2,939건의 주택에 관한 자료를 수집하여 그 유형별, 금액별, 면적별로 구분하여 지역 간 차이를 분석하였으며, 그 결과는 아래와 같다. 첫째, 강남의 주택에 대한 시가표준율과 보유세부담률이 강북의 경우보다 유의적으로 높은 것으로 나타났다. 둘째, 시가표준율은 모든 주택의 유형에서 강남이 강북에 비해 높게 나타났다. 주택공시가격이 상대적으로 낮은 구간에서는 강남의 시가표준율이 강북에 비하여 높게 나타났으나 가격이 상대적으로 높은 구간에서는 강남과 강북 간에 유의적 차이가 없었다. 반면, 보유세부담률은 보유세의 누진세율 구조로 인해 강남이 강북에 비하여 모든 금액 구간에서 유의적으로 높은 것으로 나타났다. 셋째, 중ㆍ소형 이하의 주택에서 강남의 시가표준율이 강북에 비해 높게 나타났고 중형이상에서는 강남과 강북 간 유의적 차이가 없는 것으로 나타났다. 그러나 보유세부담률은 주택면적과 무관하게 강남이 강북에 비하여 높은 것으로 나타났다. 이는 강남이 같은 면적의 주택이라도 강북에 비해 고가주택이 많은 것에 기인하는 것으로 판단된다. 넷째, 2008년 이후 시가표준율 및 보유세부담률에는 큰 변화가 없어 강남과 강북 간의 시가표준율 및 보유세부담률 차이는 여전히 존재한다. 결과적으로 강남이 강북에 비해 시가표준율 및 보유 세부담률이 높게 나타남으로써 종전의 연구 결과와 달리 주택보유세의 역진적불공평보다는 누진적 불공평이 발생하고 있는 것으로 나타났다. 본 연구결과는 주택에 대한 보유세부담의 강남과 강북지역 간 불공평의 발생원인 중 누진적인 세율구조 측면은 국가정책적인 부분이므로 논외로 하면 보유세부담률의 기초가 되는 시가표준율의 차이가 그 주된 원인임을 의미하므로 이에 대한 개선책 마련이 필요함을 시사하고 있다.

1세대 1주택 비과세 적용과 최종 1주택 보유기간에 관한 연구

임성종(Lim, Sungjong) 한국회계정보학회 2021 재무와회계정보저널 Vol.21 No.4

[연구목적]본 연구는 2021년 1월 1일부터 시행되고 있는 최종 1주택 보유기간 기산일 제도에 대해 현재까지의 상황과 유권해석을 정리하고 이에 대한 문제점 및 개선방안을 제시하였다. [연구방법]연구방법으로는 1세대 1주택 비과세 제도의 취지와 최종 1주택 보유기간 기산일 제도의 최근 개정현황을 살펴보고 최근 국세청의 유권해석과 기획재정부의 유권해석의 상충되는 내용을 분석하여 유권해석의 문제점을 지적하였다. 이러한 문제점을 바탕으로 최종 1주택 보유기간 기산일 제도에 대한 개선방안을 제시하였다. [연구결과]국세청과 기획재정부의 유권해석간의 현저한 차이점은 2020년 12월 31일 현재 이미 1주택자 이었거나 일시적 2주택이었을 경우에는 최종 1주택의 보유기간이 새로이 기산되지 않지만 2021년 1월 1일 이후에 다주택자인 세대가 일시적 2주택의 특례를 활용한다 하더라도 최종 1주택의 보유기간은 새로이 기산되게 된다는 점이다. 이러한 해석상의 문제점을 해결하기 위하여 최종 1주택의 보유기간 기산일 제도를 2020년 12월 31일 이전에 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외한다는 문구를 명기하였으며, 해당 규정의 적용시점을 명확히 하는 개선방안을 제시하였다. [연구의 시사점]본 연구는 향후 최종 1주택 보유기간 기산일 제도 해석 시의 혼란을 줄일 수 있고 관련 규정을 명확히 재정비 할 수 있다는 점에서 실무에서의 적용 가능성을 제고하고, 세법 제․개정을 위한 정책입안자들에게 참고 자료로서의 유용한 시사점을 제공할 수 있을 것이다. [Purpose]This study intends to summarize the current situation and authoritative interpretation of the final one-household period calculation date system, which has been in effect since January 1, 2021, and to suggest problems and improvement plans. [Methodology]As a research method, the purpose of the one-family one-house tax exemption system and the recent revision of the final one-household period system were examined, and the conflict between the National Tax Service’s authoritative interpretation and the Ministry of Strategy and Finance was presented. Based on these problems, a plan to improve the calculation date system for the final one-household period was proposed. [Findings]The significant difference between the National Tax Service and the Ministry of Strategy and Finance is that as of December 31, 2020, if there were already one homeowners or temporary two houses, the period of holding the final one house is not calculated anew, but the households with multiple dwellings after January 1, 2021, even if the special case of temporary two houses is used, the period of holding one final house will be recalculated. In order to solve this interpretation problem, the starting date system for the final one house was stipulated to exclude the two houses temporarily before December 31, 2020, and an improvement plan was proposed to clarify the timing of application of the regulations. [Implications]This study improves the applicability in practice in the sense that it can reduce confusion in the interpretation of the system for the final date of holding one home in the future, and improve practical applicability and provides a reference material for policy makers for enacting and revising tax laws.

계획행동이론에 기반한 임차가구의 주택보유의향 분석

오연근,방송희,이용만 국토연구원 2019 국토연구 Vol.101 No.-

The purpose of this study is to analyze the determinants of intention to homeownership of renter households by the Theory of Planned Behavior, which is one of the social psychological theory, with the data of Korea Housing Survey. According to the Theory of Planned Behavior, intention to homeownership is determined not only by the attitudes of homeownership but also by the subjective norms and perceived behavioral control about homeownership. The result of the analysis shows that intention to homeownership of renter households is influenced by the increase rate of neighboring house price and the DTI ratio. This means that the Theory of Planned Behavior also applies to intention of homeownership. Additionally we find that the rate of intention to homeownership in 2010 appears higher than in other years by assuming respondent’s affordability when asking housing intention in the 2010 Korea Housing Survey. Besides it is identified that the increase rate of neighboring house price by household’s age group affects intention to homeownership differently in a time of stability or boom of house price. 본 논문에서는 주거실태조사 자료를 사용하여 사회심리이론의 하나인 계획행동이론에 기반한 주택보유의향의 결정요인을 분석하였다. 계획행동이론에 따르면 주택보유의향은 주택보유에 따른 태도뿐만 아니라 주택보유에 따른 주관적 규범과 지각된 행동통제에 의해 결정된다. 분석결과, 임차가구의 주택보유의향은 인근의 주택가격상승률과 DTI 비율에 의해영향을 받는 것으로 나타났다. 이는 계획행동이론이주택보유의향에도 적용됨을 의미한다. 그리고 2010 년의 주거실태조사에서 주택보유의향을 물을 때, 경제적 능력이 있는 것으로 가정함으로써 지각된 행동통제가 작동하지 않았으며 이것이 2010년의 주택보유의향 비율이 높게 나온 이유라는 것도 확인할 수있었다. 또 연령에 따라 주택가격 변화에 대한 주택보유의향의 반응이 다른 것으로 나타났다. 60대 이상가구에서는 주택가격의 변화에 주택보유의향이 민감하게 반응하나, 50대 이하 계층에서는 주택가격이 상승하는 시기에만 주택가격 변화에 주택보유의향이반응을 하는 것으로 나타났다

주택 공시가격 현실화와 미실현이익 과세 타당성 연구: 헌법 일치성을 중심으로

이정민 한국부동산법학회 2019 不動産法學 Vol.23 No.2

A Realized Listed Property Valuation System has been introduced despite an ever-increasing national tax rate and steady national income. The sale price of residential properties is made obsolete, and their market value is represented now by the realization of their future value. The two concepts are being used interchangeably, thus causing confusion. The variability of the price of standard and individual property is on the rise, and its variability is now higher than that of the rate of inflation. Listed valuations of residential properties are used widely, including in the calculation of national and local taxes and in the area of social welfare. A Realized Listed Property Valuation System must be implemented with a firm understanding of the concept of market value. Listed valuation is closely related to constitutional property rights because it forms the basis of taxation akin to property tax and valuation of total real estate. An increase in the price of individual residential properties does not then represent their market value; to treat such prices as their official value creates a number of problems. A real estate holdings tax raises the issue of double taxation because the tax consists of property tax (local tax) and total real estate tax (national tax). Excessive residential property holdings tax may be taxed on unrealized gains, and total real estate tax must be paid even by those who do not own high-priced real estate. A household owning a single residential property does not pay additional tax on its net property, if the household has any liabilities. Instead, the tax is imposed based on external listed valuation. Taxpayers may be confused by inconsistencies between the tax date and listed valuation date. In today’s aging society, there are cases of owners of a single residential property needing to relocate due to a tax on residential property holdings. In addition, a reform that will not burden owner-occupiers must be found. Owner-occupiers need a review of the introduction of a system that deducts part of the holdings taxes paid at the time of the actual transaction. A holdings tax imposed based on listed valuation of real estate, rather than realized gains and net assets, may violate the property rights of individuals. The criteria for calculating listed valuations must be newly defined and published based on the spirit of the constitution, including the principle of equity in taxation and protection of property rights. Aging families’ and owner-occupiers’ property and tax equity rights may be violated, and their ability to relocate may be restricted by high-listed valuations. The concept of market value and method of calculating listed valuations must be considered and published before realizing listed residential property valuations. The realization of sudden listed valuations may cause a number of side effects. It is hoped that the methods and processes of listed valuations will be reformed in order to help protect the public’s property rights. 국민 조세부담률은 증가하고, 국가의 재정수입은 남는 상황에서 주택공시가격 현실화를 도입하고 있다. 주택 개별거래가격은 과거 가격이고, 시가(時價)는 미래 사용가치를 현가(現價)화 한 가치이다. 서로 다른 개념을 동일 시 하며 혼란을 주고 있다. 표준주택과 개별주택 변동률이 상이하며 물가상승률보다 높은 변동폭을 보이고 있다. 주택 공시가격은 국세와 지방세, 복지분야등 광범위하게 활용 된다. 공시가격의 현실화는 시가의 개념을 확보하고 실행해야 한다. 주택공시가격은 재산세와 종합부동산등 과세표준의 근간으로 국민재산권과 밀접한 관련이 있다. 개별주택가격 상승이 시장을 대표하는 시장가치가 아닌데, 이를 적정 가격화 하여 공시가격으로 삼는 것은 많은 문제가 발생한다. 부동산 보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 구성되어 이중과세 논란이 존재한다. 과도한 주택 보유세는 미실현이익에 과세 될 수 있고, 종합부동산세는 고액부동산 소유자가 아닌데 부담해야 한다. 같은1가구 1주택 소유자라도 부채가 있는 경우 순재산에 조세가 부과되지 못한다. 외형적인 공시가격기준으로 부과하고 있다. 과세기준일과 공시가격 기준일의 불일치로 납세자는 혼란을 겪을 수 있다. 고령화 사회에 1주택 소유자는 주택보유세 부담으로 현 거주지를 이동해야 하는 상황도 발생한다. 실거주자에게 부담을 주지 않는 개선책도 찾아야 할 것이다. 실소유자는 실제 양도거래가 이루어진 시기에 이미 납부한 보유세 일부를 차감 해 주는 제도가 필요하다. 실현이익과 순재산이 아닌, 부동산 공시가격 기준으로 부과되는 보유세는 개인의 재산권을 침해 할 수 있다. 조세 형평성과 재산권 보호 등 헌법정신에 의하여 공시가격 산정기준등은 새롭게 정의되고, 공표되어야 한다. 고령화가구 및 실소유자도 높은 공시가격으로 재산권 침해와 조세형평성침해, 거주이전 제한등을 받을 수 있다. 주택 공시가격을 현실화하기 전에 시장가치 개념 정립과 공시가격 산정방법을 공표해야 한다. 급격한 공시가격의 현실화는 많은 부작용을 초래 할 수 있다. 공시가격 산출방법과 절차가 개선되어 국민 재산권 보호에 도움이 되었으면 한다.

주택가격상승률이 주택보유기간에 미치는 영향

강성훈(Sung Hoon Kang) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.4

In Korea, the sale of a house for less than 900 million won is exempted from capital gains tax. The purpose of this tax exemption is to preserve residential mobility and guarantee stability. To receive the benefits of this tax exemption, the owner of a house for a family must have the house for at least two years, but there is no condition on the minimum occupancy period. Due to the absence of the residency requirement, people may have an incentive to sell the house to primarily obtain capital gains. In this paper, I test whether housing price growth affects housing tenure. The finding strongly shows that there is a statistically significant negative relationship between housing price growth and housing tenure. This is the indirect evidence that highlights the possibility of someone selling the house in order to obtain capital gains. Thus, in this paper, to avoid demand-side speculation in the housing market resulting from the capital gains tax exemption, I suggest that it is important to introduce a residency requirement for the tax exemption. 본 연구는 실증회귀분석을 통해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도가 도입취지에 맞게 운영되고 있는지를 살펴보았다. 이를 위해 본 연구는 재정패널 자료를 사용하여 주택가격 상승률이 높을수록 주택 보유기간이 어떻게 변화하는지를 살펴보았다. 본 연구의 분석결과 주택가격 상승률의 증가는 주택 보유기간의 감소와 통계적으로 유의한 관련이 있는 것으로 나타났다. 또한 주택가격이 높을수록 미래에 기대되는 주택가격 상승률이 높을 수 있다. 이 경우 주택 수요자는 주택가격이 높은 주택을 구매하여 양도차익을 노릴 수 있다. 이를 분석하기 위해 주택 취득가격과 보유기간 간의 관계를 추정하였으며, 그 결과 취득가격의 증가는 보유기간의 감소와 통계적으로 유의한 관련이 있는 것으로 나타났다. 본 연구 결과는 주택가격 상승률이 높은 그룹에서 더 뚜렷이 나타났다. 따라서 본 연구결과는 동제도의 도입취지와 달리 양도차익을 노린 필요이상의 거주이전 또는 투기적 주택거래가 발생할 수 있음을 간접적으로 보여준다. 본 연구결과는 동 제도가 정책취지에 맞게 운영되기 위해 거주요건의 부활이 필요함을 보여준다. 거주요건이 부활될 경우 양도차익을 노린 불필요한 거주이전 또는 투기적 주택거래가 어느 정도 억제되는데 기여할 수 있을 것이다. 거주요건이 부활할 경우 1세대 다주택자라 하더라도 거주요건을 만족하는 거주주택에 대해서는 양도소득세를 비과세하는 방안을 고려해보아야 할 것이다.