주택 재건축 진행 과정이 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향: 서울시 송파구를 중심으로

최단비,김정섭 한국부동산분석학회 2018 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2018 No.1

본 연구는 주택 재건축 단계별로 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 기존의 선행 연구들은 대체로 주택 재개발과 같은 근린의 전반적인 변화가 주변 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 또한, 주택 재건축과 관련한 논문들은 케이스 스터디를 바탕으로 진행되어 왔으며, 따라서 일반화할 수 있는 분석이 수행되지 않았다. 본 연구는 주택 재건축의 16단계를 조작적 정의를 통해서 4단계로 분류하였다. 그 이후, 그 단계에 따라서 근린의 주택가격이 어떠한 영향을 받았는지를 분석하였다. 분석방법은 단지별로 발생되는 영향을 통제하기 위하여 위계선형 헤도닉 모형을 활용하였다. 본 연구에서는 주택 중 특히, 서울 지역 내 보편적인 주거 형태이자 재건축 시장 영향력에 있는 아파트 가격을 종속변수로 분석하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 1) 주택 재건축의 단계별로 다른 역할을 하고 있으며, 따라서 각 단계마다 영향이 다르게 나타난다. 2) 주변 근린 범위에 따라서, 주택 재건축의 변화에 받는 영향이 다르게 나타난다. 3) 본 영향의 차이는 주변 근린 주택 시장의 분류와 관련이 있다. 매매 시장의 경우 건축연한 20년을 기준으로 영향이 다르게 나타난다. 이는 재건축 가능성에 대한 기대와 새로운 주택으로 인한 대체재 가능성이 시장에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 본 연구는 서울시 지역 중 송파구를 대상으로 수행하였다. 따라서, 서울시 전체적인 재건축시장에 대한 일반화된 논리를 도출하기는 어려우며 또한, 재건축으로 인한 주변 근린 영향이 단기적인지 장기적인지에 대한 명확한 이해는 어렵다. 또한 재건축의 단계별 진행으로 인한 이주 수요 및 입주 변화에 따른 근린의 전월세 시장에 대한 영향력에 대한 분석도 추가적으로 진행되어야 할 필요가 있다. This study analyzes the impact of housing prices on nearby houses by phase of housing reconstruction. Existing prior studies have analyzed the effect of fundamental changes in neighborhood prices, such as housing redevelopment or ‘New Town’ project. Also, the prior papers related to housing reconstruction did not carry out generalizable analyses, they are based on case studies. This study classified the 16th phase of housing reconstruction into 4th phase through the operational definition. Subsequent steps were followed by an analysis of how residential prices in the neighborhood were affected. The analysis method used a hierarchy-linear hedonic model. This study was analyzed based on the prices of apartments that are common to houses, especially Seoul. Therefore, the model was used to control the effects of the apartment complex. The finding of this study is as follows. 1) The role of the reconstruction apartment stage is different, and the effects of each stage are also different. 2) Depending on the extent of the surrounding neighborhood like neighborhoods in 400m or 800m, the impact of changes in the housing reconstruction is different. 3) Differences in impact are related to the classification of neighboring housing markets. The effect of the sale is different on the basis of the 20 years of construction. This may have affected the market with expectations of possible reconstruction and the possibility of replacement by new housing. However, the study was conducted only on Songpa-gu in Seoul. Therefore, it is difficult to draw up implications for the overall Seoul reconstruction market. Also, it is difficult to derive a clear understanding of whether the peripheral effects of reconstruction are short-term or long-term. Further analyses of the demand for migration due to the progress of reconstruction and the influence on the market for rent in neighboring areas due to changes in occupancy should also be conducted.

주상복합건축물의 개념과 특례(特例)

김종보(Kim Jong-Bo) 중앙대학교 법학연구원 2006 法學論文集 Vol.30 No.2

  최근 실무에서 많은 주목을 받고 있는 주상복합건축물은 건축법과 주택법에 의해 규율되는 주택의 일종으로서 ‘동일건축물’에 주택과 함께 상가 등 주택외의 시설이 복합되는 건축물을 말한다. 통상 주상복합건축물이라 불리는 이유는 제도가 도입된 후 주택과 복합되는 용도의 대부분이 판매시설(상가)이었기 때문이지만 복합되는 용도가 그에 국한되는 것은 아니며, 실정법상의 명칭도 단순히 복합건축물일 뿐이다(주택건설기준 등에 관한 규정 제12조).<BR>  주상복합건축물에 대한 근거규정이 마련되기 시작한 것은 1980년대 주택건설촉진법의 하위법령에서 그 단초가 보이므로, 주상복합건축물제도는 20년 이상의 역사를 가지고 있다. 이렇게 오랜 기간동안 서울을 비롯한 대도시에서 수없이 건축된 주상복합건축물은 최근 세금문제, 용도변경, 용적률, 분양가문제 등에서 많은 법적 분쟁을 불러일으키고 있다. 그러나 주상복합건축물과 관련된 법령들은 각각의 필요에 의해 산발적으로 제정과 개정을 거듭하였고, 단일의 법조문에 의해 체계적으로 규율되고 있는 것은 아니다. 이 글은 이렇게 불분명한 주상복합건축물의 개념과 법적 특정에 대해 규명하고자 하는 의도에서 작성되었다.<BR>  주상복합건축물의 경우에 주택법에 의해 사업승인을 받는 것과 건축법에 의해 건축허가를 받는 것으로 나뉘게 되고 전자는 주택법의 적용을 받지만, 후자는 주택법의 적용대상이 아니므로 법적 지위에 차이가 난다. 건축허가를 받는 주상복합건축물은 이론상 주택법의 적용을 받지 않으며, 부대시설, 복리시설이라는 개념도 직접 적용되지 않는다. 이에 반해 사업승인을 받은 주상복합건축물은 용도변경과 관련해서 별도로 규율되지 않으므로 일반적인 주택법상의 행위 허가제를 어떻게 해석할 것인가의 어려운 문제가 남는다.   A residential-commercial building which has attracted public attention recently is a type of building that is used both for residential and commercial use and is regulated by Building Act and Housing Act. It is called as such, because adding commercial stores to the residential building was the main purpose in the early stage of its introduction. However, there have been other variations in building those residential-commercial buildings lately. Its legal term, in fact, is only named as a multiplex building.(Enforcement Decree of Housing construction standard no. 12).<BR>  The basic provisions for the regulations of residential-commercial buildings were framed in the Enforcement Decree of Housing Construction Promotion Act from 1980s. Numerous residential-commercial buildings have been constructed, especially in metropolises including Seoul for more than 20 years. It is only recently that some legal issues are brought into the spotlight such as taxation, floor space index, lot sales prices and changes of the registered building usage and so on. Nevertheless, the regulations of residential-commercial buildings have been made sporadically, and there are no single methodical regulations. This article is intended to provide the definitive concept and legal characteristics of residential-commercial buildings.<BR>  There are two categories in regulating the residential-commercial buildings. The first category is for those buildings that are under the Housing Act. It is mandatory to gain an official project approval to construct the buildings under this Act. The buildings are not subject to the regulations when changing the registered usage. Still, a problem exists: it is very difficult to interpret conduct permit under the general Housing Act. Secondly, the buildings in another category are regulated under the Building Act, and it is requested to obtain permission to start a construction. In this category, the concepts of subsidiary and welfare facilities are not applied.

소규모공동주택 재건축조합원에 대한 양도소득세 연구 -도시정비법상의 공동주택 재건축조합원과의 비교를 중심으로-

김태욱 ( Tae Wook Kim ),정래용 ( Rae Yong Jung ) 홍익대학교 법학연구소 2020 홍익법학 Vol.21 No.3

도시정비법상 재건축은 이를 환지처분으로 보아 양도에서 제외되고 있는 반면 주택법상 소규모공동주택 재건축은 대법원 판결에 근거한 예규에 의거 조합원의 현물출자에 대해 자산 전체가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하고 있다. 본 연구는 주거환경 개선이라는 동일한 목적의 재건축임에도 불구하고 도시정비법상의 재건축과 주택법상 소규모공동주택 재건축을 양도소득세에서 달리 취급하는 것은 불합리하다는 문제의식에서 출발하여 이러한 차별을 없애거나 최소화하는 방안에 대한 대안을 제시한 것이다. 주택법상 소규모공동주택 재건축 양도소득세 연구 결과는 다음과 같다. 본 연구는 현행 국세청 예규의 전부양도설인 아닌 일부양도설을 전제로 한 것이다. 첫째, 동일한 담세력 내지 동일한 경제적 실질에 차별적으로 과세하는 것은 조세평등주의에 위배됨은 물론 실질과세원칙에 반하는 것이므로 현물 출자한 자산 전체에 대해 과세하지 말고 자기 지분 감소분에 대하여만 양도소득세를 과세하여야 한다. 둘째, 조합원을 다주택자로 전환시키는 부작용에 대한 대안으로 소규모공동주택 재건축 사업을 위해 취득하는 주택은 주택수를 계산할 때 제외시키는 규정을 신설한다. 셋째, 1세대1주택자에 한해서 거주 기간 및 보유 기간을 계산하기 위한 기준일과 장기보유특별공제 계산을 위한 기준일을 통일시키기 위해 소규모공동주택 재건축의 경우 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유 기간을 계산하되 공사 기간은 제외하는 규정을 신설한다. 넷째, 소규모공동주택 재건축사업의 특성을 반영하여 건축허가신청일과 동업계약서작성일 중 빠른 날을 양도일인 현물출자일로 보도록 하는 규정을 신설한다. While rebuilding is considered as replotting and excluded from transfer under Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment, capital gain tax is imposed on rebuilding of small-scale multi-family housing under Housing Act on the assumption that the entire assets have been transferred in return for valuable consideration for the investment in kind by such members under established rules of the Supreme court. Based on the perception that it is unreasonable that capital gain tax is imposed discriminatively on rebuilding under Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment and rebuilding of small-scale multi-family housing under Building Act although both rebuilding has the same purpose of the improvement of residential environment, this study aims at providing suggestions to eliminate or minimize such discrimination. According to the result of study on capital gain tax on rebuilding of small-scale multi-family housing under Housing Act, it is recommended to add a new provision to: first, impose capital gain tax only on decrease in such members’ equity and not on the entire assets invested in kind because imposing tax on the same taxable capacity or the same substance in a discriminative manner is not only against the principle of substantial taxation but also contrary to the principle of tax equality; second, exclude housing acquired for rebuilding of small-scale multi-family housing when counting the number of houses as an alternative solution to deal with a problem that that makes an association member into a multi-house owner; third, count the retention period from the date of the acquisition of the destructed housing excluding the construction period for rebuilding of small-scale multi-family housing in order to unify the base date for the calculation of the residence period and the retention period and the calculation of special deduction for long-term holding only for one house per household; and fourth, consider the application date for construction permission or the date of signing the partnership contract, whichever comes first, as the date when transfer is completed and investment in kind is made, reflecting the characteristics of the rebuilding project of small-scale multi-family housing.

리모델링과 재건축 공동주택의 거주 후 평가(POE) 연구

곽보윤,이소연 대한건축학회 2023 대한건축학회논문집 Vol.39 No.4

The purpose of this study is to compare and evaluate the aspects of remodeled and reconstructed apartment housing units with which usersare satisfied or dissatisfied. Five apartment housing units with an area of 85 m² more or less remodeled between 2007 and 2013 in Seouland five reconstructed apartment housing units also in Seoul with a similar size and reconstruction completion time were selected. Acomparative analysis was conducted of characteristics appearing in unit household floor plans. Post-occupancy evaluation (POE) was conductedon occupants over the age of 19 who had lived in each housing unit for more than a year. The floor-plan analysis revealed that the numberof bays was higher in the reconstructed apartment housing units; the remodeled apartment building having a longer vertical shape, and thereconstructed apartment building had a slightly longer horizontal shape. The area of the private space was larger for the reconstructed housingunits, and the area of the public space was larger for the remodeled housing units. The POE revealed that the overall satisfaction averagewas higher for the reconstructed apartment housing units. As for the eight items pertaining to natural lighting, air quality in general, naturalventilation, temperature in summer, temperature in general, layout and size of personal space, interaction between family members, and overallsatisfaction, satisfaction was relatively high for reconstructed apartment housing units. For the visual privacy item, the satisfaction of theremodeled apartment building was relatively high. There was a significant difference between remodeled housing units and restructuredhousing units, particularly in satisfaction related to natural ventilation and natural lighting. The regression analysis indicated that naturallighting had the most significant influence of any factor on overall satisfaction. These results could improve the remodeling of apartmenthousing in the future. 본 연구의 목적은 노후 공동주택의 재정비 사업으로 진행된 리모델링 공동주택과 재건축 공동주택에서 사용자가 만족·불만족하는 요소를 비교평가하는 것이다. 이를 위하여 2007~2013년 사이 리모델링이 완료된 서울 지역의 전용면적 85㎡ 전후 공동주택 5곳을 선정하고 동일 규모, 재건축 완료 시기가 유사한 서울 지역의 재건축 공동주택 5곳을 선정하여 단위세대 평면계획에서 나타나는 특징을 비교분석하고, 해당 주택에서 1년 이상 거주한 만 19세 이상 거주자를 대상으로 거주 후 평가(POE)를 진행하였다. 평면 분석 결과, 리모델링 공동주택은 세로로 긴 형태, 재건축 공동주택은 가로가 조금 더 긴 형태로 베이 수가 재건축 공동주택에서 더 많이 나타났다. 개인공간의 면적은 재건축에서, 공용공간의 면적은 리모델링에서 더 넓게 나타났다. 거주 후 평가 분석 결과, 리모델링보다 재건축 공동주택에서 많은 항목의 만족도가 높게 나타났다. 세부 항목별로는 ‘자연채광’, ‘전반적인 공기질’, ‘자연환기’, ‘여름철 실내온도’, ‘전반적인 실내온도’, ‘개인공간의 배치 및 면적’, ‘가족 구성원 간의 상호작용’, 그리고 ‘전반적인 만족도’의 8개 항목에서 재건축 공동주택 거주자의 만족도가 통계적으로 유의미한 수준으로 높게 나타났다. 리모델링 공동주택에서는 ‘시각적 프라이버시’ 1개 항목에서 재건축 대비 만족도가 높게 나타났다. 특히 ‘자연채광’, ‘전반적인 공기질’, ‘자연환기’에서 만족도 차이가 컸으며, 회귀분석을 통해 알아본 결과 ‘자연채광’이 ‘전반적인 만족도’에 가장 크게 영향을 미친 요소임을 알 수 있었다. 이러한 결과를 토대로 추후 리모델링 공동주택 설계시 개선 방안을 모색할 수 있을 것으로 기대한다.

주택재개발사업과 주택재건축사업의 법적쟁점 비교 고찰

성중탁 대한변호사협회 2013 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.433

Prior to the enactment of the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」, the housing redevelopment and the housing reconstruction have been treated in a different legal area, in spite of their similar functions in reality. One in the public law and the other in the private law. Such separation has been creating a lot of difficulties in solving legal matters. The current 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 are applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still some ambiguity exists under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between private individual right and public interest. Current redevelopment and reconstruction projects have been made mainly for the old and deteriorated houses. Subsequently, residents have inevitably been confronted with the housing safety problem. They oppose the projects itself or disagree with the terms and conditions of contract proposed by the contractor trying to purchase their property and seeking residents’consents. Since 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 has been enforced from July 1st 2003, the process of redevelopment and reconstruction are under the same procedure. Still, the way to acquire the land from owners who don’t consent to contract or is different case by case. Housing redevelopment adopts expropriation method. On the other hand, housing reconstruction takes the system of sale request. Yet, being different from public expropriation system, 「Act on Acquisition and Compensation of Land for Public Service」 is not applied to sale request system and there is no public office to take charge of its procedure. For these reasons, in sale request system, litigations are more frequent than arbitration to resolve the problem in regards to requirement, procedure and sales price. Though the right of selling claims by the housing construction is belong to the private law, its exercise procedure is very similar to the expropriation claims under the public law. Therefore, as long as housing construction is admitted to public utilities, it must be done smoothly by giving the expropriation claims to the private businessmen according to changing the current system. But after private businessmen have bought more than 70∼80% of the necessary housing land, the expropriation claims might be given to them only to acquire the rest land. 현행 도시정비법은 주택재개발사업과 주택재건축사업을 이원적으로 규정하고 있다. 즉, 재개발사업과 재건축사업은 조합의 설립인가 요건부터 서로 다르며, 무엇보다 사업대상 지역의 토지취득방식을 이원화하고 있는데, 재건축사업에서의 매도청구제도와 재개발사업에서의 토지수용제도가 그것이다. 또한, 조세법적 측면에서도 재개발조합과 재건축조합은 전자가 비영리법인으로서의 성격이 강한반면에 후자는 영리법인으로서의 성격이 강하여 법인세 과세 등에서 서로 다른 차이점이 있다. 다만,주택재건축사업과정에서의 매도청구제도와 주택재개발사업과정에서의 토지수용제도는 양자 모두 사인의 토지 등 재산권을 사실상 일방적으로 강제 취득한다는 공통점이 있으므로, 양 제도를 통일시킬 필요성이 있다. 즉, 민사 특별법인 집합건물법상 재건축결의에 의한 주택재건축사업과 그보다 공공성의강도가 큰 도시정비법과 주택법상 주택재건축사업을 동일시하여 도시정비법상 주택재건축사업에는 주택재개발사업과 달리 수용권을 인정하지 아니한 채 단지 매도청구라는 집합건물법상의 제도를 도입하여 일반 사법상 민사소송으로 규율하고 있는 현행 법제는, 도시주거환경을 개선하고 정비한다는 주택재건축사업이 가지는 공공적 또는 공법적 성격과도 맞지 않은 것이다. 따라서 주택재건축사업의 경우적어도 대상 주택재건축사업 부지의 70∼80%를 취득한 사업주체에게는 나머지 사업부지에 대하여 매도청구권이 아닌 공익사업법상 토지수용권을 예외적으로 인정하는 것으로 관련법을 개정할 필요가 있다고 하겠다.

주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교 한국공법학회 2008 公法硏究 Vol.37 No.1

Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law. Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects. Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects. Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax. Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction. 주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후․불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거 주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다. 현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다. 주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다.

주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교(Lee, Joong-kyo) 한국공법학회 2008 공법연구 Vol.37 No.1-2

주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후·불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다.현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시 정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다.주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다. Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law.Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects.Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects.Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax.Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction.

단독주택 재건축지역의 주택가격 영향요인에 관한 연구

정우성,송선주,신종칠 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.1

단독주택 재건축사업은 아파트 재건축사업과 더불어 대표적인 재건축시장을 형성하고 있다. 노후화된 주택지역을 아파트 단지로 재건축하는 단독주택 재건축지역의 주택은 재건축에 따른 아파트 입주권의 확보 수단과 향후 재산가치 상승의 수단 등으로 부동산시장에서 안정적인 투자방안으로 인식되고 있다. 이러한 현실적 중요성에도 불구하고 단독주택 재건축 사업에 대한 선행연구는 그리 많지 않은 편이다. 본 연구에서는 단독주택 재건축사업을 대상으로 하여 재건축사업의 가격형성에 미치는 요인을 분석하였다. 재건축 지역의 주택은 재건축과정에서 멸실을 전제하고, 다양한 위험과 불확실성이 존재한다는 측면에서 일반적인 주택의 가격형성 요인과는 다를 가능성이 있다. 본 연구에서는 일반적인 아파트의 물리적 특성 뿐만 아니라 아파트시장 동향과 주택의 입지여건, 재건축 단계 등의 특성이 단독주택 재건축지역의 가격에 영향을 미칠 가능성에 대해 실증하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 살펴보면, 첫째, 아파트가격지수는 단독주택 재건축지역 내의 주택가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 주택유형과 토지이용, 대지지분 등과 같은 주택특성은 단독주택 재건축지역의 주택가격에 유의한 영향을 주는 것으로 분석되었다. 연립·다세대 주택의 거래가격은 단독주택보다 높았고, 작은 대지지분일수록 단위면적당 거래가격이 높았다. 셋째, 본 연구는 주택의 물리적특성 또한 살펴보았는데 경과연수와 세대당 주차대수, 소재층 등은 재건축지역의 주택 거래가격에 유의한 영향을 미쳤다.넷째, 본 연구에서 살펴본 학교거리와 지하철역거리, 공원거리, 대형마트거리 등의 입지특성은 단독주택 재건축지역의 주택 거래가격에 유의미한 영향을 미쳤다. 다섯째, 본 연구의 재건축단계특성인 재건축추진위원회 설립단계, 조합설립단계, 건축심의단계 등은 단독주택 재건축지역의 주택거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. The detached housing has been a dominant housing in the past. With industrialization and urbanization, the detached housing has handed over its dominant position to the apartment type housing. As time goes by, the detached houses have been reconstructed to improvement residential environment, prevent fire hazard and disaster, enhance city landscape, and so on. There is little research on detached house in academic society. This study aims to investigate the influencing factors on the house prices in detached house reconstruction area. The influencing factors could be different because houses in reconstruction area, are scheduled to demolish and there exist various risks and uncertainty in reconstruction process. This study assumes the various factors such as apartment estate market, house, location, reconstruction characteristics, could affect the house price in detached house reconstruction area. For empirical study, we analyze 820 transaction cases at Bangbae 13 detached house reconstruction area in Seoul from January 2006 to June 2017 by using hedonic price model. The results of the empirical analysis are as follows. Firstly, this study shows the apartment price index has a positive effect on the house prices in detached house reconstruction area. Secondly, the study discovers the house characteristics such as the house type, land use and land portion, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. The sales prices of row houses and multiplex houses are higher than detached houses. The smaller land portion of house is, the more expensive the sales price per area is. Thirdly, this study also affirms the physical characteristics such as age, the number of parking lots, and floor level, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fourthly, this study confirms the locational characteristics such as distance to school, subway station, park and shopping facilities, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fifthly, this study finds the prices of houses are affected by stages of reconstruction process such as reconstruction committee establishment, reconstruction union establishment, development plan review and so on.

단독주택단지 재건축 정비 사업에 관한 공법적 쟁점 연구

오준근(Oh, Jun-Gen) 한국토지공법학회 2015 土地公法硏究 Vol.71 No.-

“주택재건축사업”은 기본적으로 노후화된 아파트 단지를 철거하고 새로운 아파트단지로 건축하는 사업을 근간으로 하지만, 단지형으로 형성되어 정비기반시설이 양호한 단독주택 및 다세대주택이 복합된 단지를 철거하고 아파트형 공동주택단지를 건축하는 사업을 모두 포괄한다. 단독주택단지의 재건축을 놓고 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이 논문은 분쟁을 구체적으로 드러내는 표준적 사례를 하나 설정하여 이에 대한 법률적 쟁점을 정리하고 문제점을 지적하며 그 개선방안을 제시하기 위하여 기획되었다. 먼저 단독주택단지가 근본적으로 재건축 정비사업의 대상이 될 수 있는가의 여부를 분석하였다. 결론적으로 말하면 법률상으로는 가능하지만 시행령을 개정하여 불가능하게 되었고, 예외적으로 기본계획에 포함된 경우 예정된 절차를 계속하여 진행할 수 있도록 되어 있어서 법 현실이 헌법 원리에 위배되는가의 여부가 문제된다. 다음으로 단독주택단지를 재건축의 대상으로 편입시키기 위한 계획체계를 분석하였다. 재건축에 관한 행정계획은 2단계로 수립된다. 먼저 10년을 단위로 하는 재건축 기본계획이 수립되며, 이 기본계획을 발전시켜서 재건축 구역지정을 수반하는 재건축 정비계획이 수립된다. 이들 계획의 법적 성격과 쟁송 가능성을 분석하였다. 마지막으로 단독주택단지를 놓고 주민들 간의 갈등이 첨예화되어 있는 상황에서 법률상 어느 정도 주민 참여가 가능한가에 관하여 분석하였다. 이 논문을 계기로 단독주택단지 주민들의 행복추구권을 최대한 보장할 수 있는 방향으로 입법과 행정현실이 개선될 수 있기를 기대한다. Housing reconstruction projects implemented to improve residential environments in the area wherein rearrangement basis facilities are good, but the worn-out and inferior structures are concentrated. This project aimed to construct new apartment complexes. It is based on the removal of existing worn-out apartment complex structures, but includes removal of detached houses and multi-family houses. There happened so many legal disputes surrounding the detached house complex reconstruction projects in the Republic of Korea. This paper is planned to set a typical case in this matter, to arrange the legal problems and to suggest the measures of legislative improvement. The first discussion point in this paper was the fundamental question whether the detached house complex could be the object of the housing reconstruction project according to the Korean administrative law; Act on the Maintenance and Improvement Of Urban Areas and Dwelling Conditions For Residents. Because the basic condition for the housing reconstruction project was not regulated in this act and it is comprehensively delegated to the enforcement decree, it is not in harmony with the Korean constitutional principle. The next discussion point was the urban planning system about the housing reconstruction project of the detached house complex. A master plan for urban and residential environment rearrangement should formulate every ten years. A rearrangement plan should be formulated to the extent compatible with a master plan. The legal character of the mater plan and the rearrangement plan and the lawsuit measures against them was analysed in this paper. The last discussion point was the possibility of the participation of the detached house owners to the planning process. The Act on the Maintenance and Improvement Of Urban Areas and Dwelling Conditions For Residents regulated that the head of the city shall hold an explanatory meeting for residents after giving written notice to residents thereof, make the rearrangement plan available for the residents for at least 30 days and gave the owners of detached house the right of the proposal of a rearrangement plan and of a cancellation of the designation of rearrangement zone. These regulations were targeted to maintain the basic frame of the master plan and rearrangement plan, to develop successively and to change the worn-out structure to the new constructed apartment complex. There are few room for the minor opinion for the maintenance of the detached houses. The legal problems of the regulations of the participation was arranged, and the measures of legislative improvement was suggested in this paper.

고층 공동주택 재건축사업에 대한 소유자의 인식 연구

유혁근(Yu, Hyog Geun),권대중(Kwon, Dae Jung) 대한부동산학회 2013 大韓不動産學會誌 Vol.31 No.2

시간이 경과 할수록 고층 공동주택의 수는 지속적으로 늘어날 것이며, 노후ㆍ불량해 질것이다. 따라서 본 연구에서는 고층 공동주택에 거주하는 소유자를 대상으로 향후 재건축사업이 추진될 경우 어떤 문제점이 있는지 인식조사를 해 보았다. 그 결과 첫째, 응답자의 대부분은 고층 공동주택 재건축사업이 필요한 시기를 신축한지 35년 이상으로 생각하고 있었다. 둘째, 추가부담금과 제도적 규제 때문에 재건축사업을 반대하고 있었다. 셋째, 종전면적 또는 종전자산 가치 이내에서 2주택 분양 허용제도와 세대 구분형 아파트로 비용부담 절감효과가 있을 것으로 인식하고 있었다. 넷째, 고층 공동주택 재건축 시 정부는 초기 추진비용 지원과 추가용적률 적용 및 각종 부담금 경감 등을 원하는 것으로 나타났다. 따라서 본 연구 결과 다음과 같은 대안을 제시한다. 첫째, 고층 공동주택의 체계적인 장기관리계획이 있어야 할 것이다. 둘째, 수익성이 낮은 고층 공동주택 재건축사업을 위한 추가부담금 준비에 대한 제도적 대책이 필요하다. 셋째, 종전면적 또는 종전자산 가치이내에서 2주택을 허용하거나 세대 분리형 주택공급이 있어야 한다. 넷째, 고층 공동주택 재건축을 위한 제도적 지원이 필요하다.