재개발구역 해제 등에 대한 법적 검토

최승필(Choi, Seung-Pil) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.58 No.-

2012년 2월, 도시 및 주거환경정비법과 도시재정비 촉진을 위한 특별법이 개정되었다. 금번 개정은 재개발 등의 사업에 있어서 수익성 악화로 인해 사업이 지속적으로 추진되지 못하고 있음에도 불구하고 여전히 토지 등 소유자의 재산권 행사가 제약되어 왔던 상황을 정리하고 새로운 형태의 사업으로 전환하여 도시주거환경의 개선 및 개발을 추진해나가는데 긍정적으로 기여할 것으로 생각된다. 도시 및 주거환경정비법상의 주요개정사항을 살펴보면 다음과 같다. 도시 및 주거환경정비법상의 사업에 주거환경관리사업과 가로주택정비사업을 추가함으로써 단독 및 다세대주택 지역의 주거환경개선과 노후․불량건축물이 밀접한 가로구역에서의 소규모 주거환경 개선사업이 가능하도록 하였다. 그러나 동 법 개정의 가장 중요한 점은 사업추진이 지연되고 있는 정비구역에 대한 해제이다. 해제의 형태로는 두 가지가 있는 바, 추진위 및 조합의 인가신청이 지연되거나, 조합설립인가 후 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 등 법률상 일정한 요건 하에 해제가 되는 경우와 지정권자인 시도지사 또는 대도시 시장이 토지소유자의 과도한 부담, 지정목적달성 불가 등의 경우에 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 이를 해제하는 경우이다. 그러나 이러한 해제는 추진위 또는 조합의 결의를 통한 해제가 아니므로 그간 사업추진 과정에서 들어간 비용의 분담이 문제되고 있다. 즉, 단체법상의 기본원리에 기반한 해제가 아닌 법정요건상의 일부 주민의 동의를 기반으로 한 해제 또는 지정권자에 의한 해제로 전체주민에게 비용분담이 가능한가의 논란이 있다. 여기에는 사업추진을 선호하는 주민과 사업추진중단을 요구하는 주민, 시공사간의 복잡한 이해관계가 있어 개정법률의 시행에 있어서 가장 큰 문제가 될 것으로 보인다. 한편, 개정법률은 토지 등 소유자에게 추정분담금 등 사업관련 정보를 제공하여 이를 기반으로 주민들이 사업추진여부를 결정하도록 하였다. 더 나아가 사업의 투명성을 제고하기 위하여 정비사업과 관련된 정보제공의 범위를 확대하였다. 또한 사업에 있어서 주민의 참여도를 제고하기 위하여 중요 총회시 조합원의 직접 참석비율을 상향조정하였으며, 사업추진에 행정청이 관여하는 공공관리제를 확대하였다. 도시재정비촉진에 관한 특별법의 개정내용은 다음과 같다. 가장 주요한 사항으로는 재정비촉진지구를 지정하고 2년이 지나도록 촉진계획이 추진되지 않을 경우 지구지정의 효력을 상실하도록 하였다. 그러나 기반시설과 관련된 도시관리계획의 경우에는 사업이 지속되도록 함으로써 낙후지역 개발이 가능하도록 하였으며, 일정요건 하에 재정비촉진사업을 도시 및 주거환경정비법상의 사업으로 전환하여 추진할 수 있도록 함으로써 토지 등 소유자 중심의 사업은 지속될 수 있도록 하였다. 주민참여도 강화되었다. 아울러 재정비촉진지구 지정기준 완화의 특례가 폐지되었으며, 낙후지역 개발에 대한 국가 및 지방자치단체의 지원이 강화되었다. 양 법의 개정으로 비용분담과 주민간 갈등의 발생이라는 문제가 부각되기는 하였으나, 전체적으로 그간 도시재개발 과정에서 나타났던 불합리한 요소들이 일부 개선되리라고 본다. 그러나 이외에도 도시재개발은 주거민 이전 보호, 추진위와 조합의 경비집행에 대한 통제강화, 외부감사기능의 확대, 정비사업전문관리자의 역할강화, 각각 분할되어 있는 도시재개발 관련 법률의 통합화라는 문제는 여전히 남아있다. The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents and the Special Act on the Promotion of Urban Renewal were revised in February 2012. The revision is expected to make positive contributions to settling down the situation where land owners, etc. are still being restricted in exercising their property right despite a continuous failure in the promotion of redevelopment projects due to deteriorated profitability and to changing them into new types of projects and therefore to promoting improvement and development of urban residential environments. The key content of revision of the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents is as follows. The revised law allows for small-scale residential environment improvement projects even in areas where old and poor quality buildings are located densely together with residential environment improvement of detached and multiplex housing by expanding the types of projects set forth by the Act. However, the most important element in the revision is lifting of the redevelopment district designation where project development is being delayed. The designation is lifted in case of a delay in project development, such as a delay in application for permit by the project promotion committee and union, or in case project promotion causes excessive burden on residents. However, the lifting of designation is not through resolution by the promotion committee or union and therefore, it leads to an issue of sharing expenses previously spent in the course of promoting a project. The revised law stipulates to provide the project-related information including the estimated share of expenses to land owners, etc. and therefore to have the residents decide the status of project promotion based on the information provided. In addition, the scope of information provided in relation to redevelopment projects has been expanded. Moreover, the ratio of direct participation by union members in important general meetings was upwardly adjusted and implementation of the public management system where administrative authorities take part in a project promotion has been expanded. The revised contents of the Special Act on the Promotion of Urban Renewal are as follows. As the most important content of the revision, the effect of a district designation is forfeited in case the promotion plan is not implemented for more than two years after designation of a redevelopment promotion district. However, projects relating to infrastructures will be continuously implemented in order to enable development of backward areas. Residents’ participation has also been increased. At the same time, support from the central and local governments on development of backward areas has been strengthened. The revision brought to surface an issue of conflict among residents and the burden of cost. However, as a whole, it will contribute to improving on some of the irrational elements detected in the course of urban redevelopment in the past.

주거환경개선사업으로 인한 거주자들의 주거안정 변화: 공동주택건설방식을 중심으로

김홍주,김주진,Kim, Hong-Joo,Kim, Joo-Jin 한국토지주택공사 토지주택연구원 2014 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.5 No.2

본 연구는 주거환경개선사업의 원주민 재정착보다 포괄적인 사업의 공공성 측면인 주거안정에 초점을 둔 것으로, 주거환경개선사업이 사업 전 후시점의 거주자(지구거주자, 재입주자, 신규입주자)의 주거안정에 어떠한 영향을 주었는지를 분석하였다. 분석을 위해 주거환경개선사업의 시행이전 지구, 시행완료된 준공지구에서 각각 다른 유형의 거주자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 조사항목은 주거환경개선사업에 대한 주민인식과 주거안정 관련한 개별주택 내부의 물리적 환경 측면, 주거비용측면, 개별주택의 외부 주거환경 측면을 조사하였다. 주요 연구결과를 보면, 첫째, 주거환경개선 사업으로 인해 입주자들은 보다 젊은 층, 고학력, 고소득계층으로 변화하지만 가구구성과 장애여부, 직업구성에는 큰 변화가 없었다. 둘째, 주거환경 개선사업이 주거안정에 미친 영향을 보면 지구거자는 향후 주택의 물리적 여건과 주거외부환경은 양호해지나 주거비용에 대한 부담을 많이 호소하였다. 재입주자의 경우 주택면적과 방수는 증가하여 물리적 여건은 양호해지고 주거비용측면에서 비용증가, 주거외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. 신규입주자는 주택의 물리적 여건인 주택면적이나 방수의 변화는 차이가 없고 주거비용은 상승, 외부환경은 양호해지는 형태를 보였다. Residential Environment Improvement Project (REIP) which has started in 1989 and continued with 3rd government-supporting project in 2013 has lots of policy changes and related studies. However, the related researches have focused on residents resettlement into the project site, this paper is more interested in the residents stability than residents resettlement. So, this paper analyzes the changes of residents stability on the site of REIPs (with 3 groups of dwellers, removers and newcomers). We survey about understanding of those projects, each interior physical housing characters, housing cost, outside settlement characters. On the base of case analysis, we can conclude as follows: firstly, the residents are more young, higher educated, and higher income but not alter to household, barrier, occupation. Secondly, REIPs have some positive influences on physical conditions of housing and outside characters but negative impacts on housing cost. In case of newcomers, there are no changes of housing size and room numbers but higher housing cost, better outside settlement conditions.

주거환경개선사업 구역의 소단위 주택정비 활성화를 위한 주민의견조사 연구

권혁삼(Kwon, Hyuck-Sam),박근석(Park, Kun-Suk),김성훈(Kim, Sung-Hoon) 한국도시설계학회 2016 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.17 No.1

본 연구는 주거환경개선사업 구역내 소단위 주택정비 활성화를 위해 주민들의 인식 및 요구사항 등을 분석하여 공공의 역할을 제시하는 것을 목적으로 한다. 주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 노후ㆍ불량 지역의 주거환경을 개선하기 위해 공공에서 추진하는 정비사업으로 국고를 지원받아 추진되고 있다. 그러나 구역특성상 저소득ㆍ고령가구의 비중이 높아 주민자력에 의한 주택개량이 진행되지 않아 기반시설은 정비되었으나, 주거환경 개선효과는 미흡한 실정이다. 따라서 주거환경개선사업의 성과제고를 위해서는 합필이나 공동개발하는 가로주택 정비사업(2012년 8월 시행), 건축협정에 의한 주택정비(2014년 10월 시행) 등 소단위 주택정비 활성화가 요구된다. 이에 대한 주민의견조사 결과, 전반적으로 사업 참여에 우호적이지만 사업비 부담가능 정도가 매우 낮아 이에 대한 공공의 지원을 희망하고 있으며, 공공의 매입임대주택과 연계한 사업에 대해서도 긍정적으로 인식하고 있다. 앞으로 주거환경개선사업 구역내 소단위 주택정비 활성화를 위해서는 공공에서 주민들의 사업비 부담을 낮추기 위한 다각적 지원방안을 마련하고 매입임대주택을 활용한 민관협력 사업추진 등의 선도적 역할이 요구된다. This study analyzes the survey of residents’ opinions on small-scale housing rearrangements in the areas of Residential Environment Improvement Projects. Residential Environment Improvement Projects are intended to improve the conditions of deteriorated residential areas of relatively low-rise, high-density housing types. In spite of public supports and of government subsidies, this project is criticized as not so effective in improving the residential environment, as the total redevelopment project was before. As an alternative, the small-scale housing rearrangement is demanded in the areas of the Residential Environment Improvement Projects, based on “Block-unit Housing Rearrangement Projects,” adopted by the Regulations in 2012 and by the Building Agreement in 2014. Analyzing the Resident Survey, this study confirms that residents may support the project, if the financial shares of residents could be reduced and the subsidies by the public sector could increased. In order to revitalize the small-scale housing rearrangements, various supporting tools for lowering the residents’ shares need to be provided, and innovative roles in public-private collaborations for the projects need to be developed.

주거환경개선사업의 원주민 재정착률의 제고방안 - 대구광역시를 중심으로 -

이시경,안경욱 한국자치행정학회 2015 한국자치행정학보 Vol.29 No.2

주거환경개선사업의 목적을 달성하기 위해 원주민의 재정착률을 높이는 것이 중요한 정책과제로 인식되어 왔다. 본 연구에서는 대구광역시를 중심으로 주거환경개선사업의 재정착률을 높이기 위한 정책내용을 분석하고 개선방안을 제시하였다. 2007년부터 2014년까지 주거환경개선사업의 재정착률이 전국 평균은 51%이지만, 대구는 30.51%에 불과하고, 이중 세입자의 재정착률은 8.6%에 그치고 있다. 주거환경개선사업의 재정착률을 높이기 위해, 지역주민들에게 사업내용을 충분히 설명하고, 영세한 가옥 주나 세입자에게 임시수용시설을 제공하여 이주비용을 줄여야 한다. 또한 입주자의 경제사정을 고려한 적정 평수의 주택을 공급하고, 장기임대주택의 건축비율을 확대해야 한다. 그리고 현재 50%인 중앙정부의 정비기반시설의 지원 비율을 상향조정해야 한다. To achieve the goals of the residential environment improvement projects, we have to increase the resettlement ratio that has been recognized as an important policy alternative. In this study, we analyze the policy contents to enhance the resettlement ratio of the residential environment improvement projects around the Daegu City. From 2007 to 2014, the resettlement ratio of residential environment improvement project is 51% of national average and Daegu City is 30.51%, resettlement ratio of double tenants are only about 8.6%. To increase the resettlement ratio of residential environment improvement projects, we are open the maintenance plans to residents fully and provide temporary houses for tenants that must reduce the migration costs. In addition, we are supply to adequate housing acreage considering the economic situation of residents and should extend the duty construction ratio of long-term rental housing. The proportion of central government subsidy about the infrastructure maintenance must raised above the current 50%.

경기도 기성시가지내 임대주택 공급 및 관리모델 구축

봉인식(In-Shik Pong),마승희,좌승희 경기연구원 2007 경기개발연구원 기본연구 Vol.2007 No.11

연구의 배경 및 목적 기성시가지 정비를 통한 임대주택공급은 기존의 주거지에 형성된 사회적 관계와 경제적 기반을 교란시키지 않고 주거수준과 주거안정을 향상시킬 수 있는 방식으로 현행 법제는 기성시가지내 임대주택 공급을 위해 다양한 장치를 마련해 놓고 있다. 하지만 이 같은 제도적 장치의 적용에 따라 구체적인 매입방식 및 운영방안이 마련되어야 함에도 불구하고 누가, 어떻게 매입하며 매입된 임대주택에 대한 운영관리는 어떻게 해야 하는지에 대한 방안이 제시되어 있지 않다. 따라서 이 연구는 경기도내 기성시가지 정비를 통해 공급 가능한 임대주택 물량을 전망해보고 매입비용 등 공급과 관리에 관련된 정책적 방안 제시를 목적으로 한다. 이 연구를 위해 기존 연구 및 관련 통계자료, 보도자료, 법령, 내부문건 등을 조사, 분석하였다. 특히, 2007년 시행한 경기도 뉴타운 예정지구 주민의식 조사와 2005년 인구주택총조사 자료를 사용하며 기성시가지정비와 관련된 법정계획 등 경기도 및 시군의 내부자료를 활용하였다. 연구요약 도시 및 주거환경정비법은 재개발, 주거환경개선사업 시 각각 전체 공급호수의 17%, 20% 이상의 임대주택공급을 의무화하고 있으며 재건축의 경우 증가된 용적률의 25% 이상을 임대주택공급을 위해 할당하도록 규정하고 있다. 또한 도시재정비 촉진을 위한 특별법은 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 재정비 촉진사업으로 증가되는 용적률의 75%범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을 임대주택으로 공급하도록 규정하고 있다. 현재까지 경기도의 기성시가지 정비 경험은 매우 미미하며 이를 통한 임대주택 공급 역시 전무한 실정이다. 하지만, 2008년 이후 경기도내 추진될 정비사업과 이를 통한 임대주택공급이 지속적으로 증가될 것이다. 본 연구에서 임대주택 공급가능 물량을 산정한 결과, 향후 경기도내 기성시가지 정비를 통해 약 12.4만호의 임대주택 공급이 전망된다. 지역별로는 부천이 약 30천호로 가장 많은 물량을 나타내고 있으며 안양, 성남이 약 10천호 가 넘는 임대 주택공급가능물량을 나타냈다. 반면, 이천, 파주, 여주, 안산은 현재 기준으로 기성시가지 정비를 통해 임대주택공급이 어렵다고 판단된다. 기성시가지내 주택재개발사업 등으로 인해 공급되는 임대주택매입을 위해서는 약 7.5조원의 매입비용이 발생하는데, 이 가운데 4.5조원은 중앙정부의 지원을 받을 수 있어 경기도가부담해야할 비용은 약 3조원 정도로 추정된다. 후자를 위해 경기도 및 시군의 도시 및 주거환경정비기금, 재정비촉진 특별회계를 사용하거나 국민주택사업 특별회계를 신설하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 이 같은 매입비용을 고려하여 국민임대주택과 주거비부담수준을 비교해 보면 규모가 작을수록 국민임대주택과 주거비부담 수준의 격차는 줄어들지만 기성시가지 임대주택은 국민임대주택보다 전반적인 낮은 임대료로 공급이 가능한 결과가 나타났다. 즉, 제시된 매입비용은 최종적으로 입주자가 부담할 몫인 점을 고려하고 임대인의 자기부담을 임대료에 포함시켜도 국민임대주택보다 낮은 임대료로 공급이 가능하다는 것이다. 결론 및 정책건의 본 연구는 향후 지속적인 공급확대가 예상되는 기성시가지 임대주택과 관련하여 아래와 같이 몇 가지 정책적 방안을 제시하고자 한다. 첫째, 경기도는 재개발사업 등을 통해 공급되는 임대주택을 적극적으로 매입할 필요가있다. 기성시가지 임대주택은 같은 목적을 가지고 공급되는 국민임대주택에 비해 상대적으로 주거환경이 양호한 지역에 저렴한 임대료로 주택을 공급할 수 있기 때문이다. 이를 다른 측면에서 접근해 보면, 기성시가지 임대주택을 보다 탄력적으로 운영하여 매입한 임대주택의 일정부분을 저소득층을 위해 공급하며 나머지는 이들보다 지불능력이 높은 계층에게 공급, 이를 통해 유발되는 수익을 주거복지정책을 위한 재원으로 사용하는 방안도 가능하다. 또한 일부지역에서 소요와 무관하게 획일적으로 공급되고 있는 국민임대주택 건설에 대한 재고의 기회를 마련해 줄 수 있을 것이다. 둘째, 기성시가지 임대주택규모를 적정화시킬 필요가 있다. 높은 최저주거기준미달가구 비율을 나타내고 있는 기존 공공임대주택의 모순적 상황을 감안하여 기성시가지 임대주택공급은 소요가구의 규모를 고려할 필요가 있다. 즉, 3-4인 가구가 대부분인 기성시가지 임차가구를 고려하여 50제곱미터 이상의 임대주택 공급을 확대할 필요가 있다. 셋째, 신시가지와 연계하여 기성시가지 임대주택을 공급할 필요가 있다. 재정비촉진사업지구를 대상으로 분석한 결과, 연계 가능성이 전반적으로 높게 나타났다. 따라서 재정비촉진사업이 추진되고 있는 지자체 주변의 국민임대주택에 세입자를 우선 이주시키는 방안이 필요하며 이를 위해 경기도는 이주세입자를 위한 국민임대주택 특별공급비율을 증가시킬 필요가 있다. 하지만, 세입자 이주거리가 먼지역이나 공급물량이 적은 지역에 대해서는 정비사업 시기조절, 다가구 매입임대 주택의 확대 등 별도의 방안 마련이 요구된다. 넷째, 기성시가지 임대주택 재고확대는 이들을 매입, 관리하는 조직의 확대를 요구한다. 중단기적으로 경기지방공사의 조직을 확대 개편하거나 임대주택운영을 전담하는 기구를 구성하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 마지막으로 경기도는 임대주택 매입 등에 대한 법제적 환경을 보다 명확히 하기 위해 노력할 필요가 있다. 특히, 중앙정부가 재개발 임대주택에 대한 매입비용을 국민임대주택과 동일하게 지원하고 있는 점을 감안하여 재개발 임대주택의 매입절차를 재건축 임대주택과 같이법제적으로 규정하도록 법령개정을 요구할 필요가 있다. 재건축의 경우, 재개발과는 반대로 절차적 근거는 있으나 재정적 지원이 이루어지고 있지 않고 있어 이에 대한 요구 또한 필요하다고 판단된다. This study is aimed to estimate the quantity of public rental housing and propose a policy plan which is supply and management of the public rental housing by a urban regeneration project in Gyeonggi Province. An experience of urban regeneration project in Gyeonggi Province was not only insignificant so far but suppling public rental housing was not exist at all. But it is forecasted that the public rental housing for 120thousand houses has been supplied by a urban regeneration project since 2008. Purchasing expenses estimate 7.5trillion won and 4.5trillion won is expected to be supported by the central government. Therefore Gyeonggi Province´s share in the expenses is forecasted 3trillion won. Although purchasing expenses offered are share of tenants, we remind it that the public rental housing by a urban regeneration project is possible to supply lower housing costs than the national public housing costs. Therefore Gyeonggi Province is having to rethink purchasing the public rental housing supplied in the urban regeneration areas actively considering rationalization of the public rental housing size and connection with new town. Also Gyeonggi Province should promote expanding and reorganizing the organization connected with the public rental housing management.

지구지정 해제 대상 정비예정구역의 신규 정비사업 적용을 위한 유형화에 관한 연구

신우화(Woo-Hwa Shin),신우진(Woo-Jin Shin) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.2

일몰제의 도입은 장기간 방치된 정비구역에 대한 출구전략이자 주민민원을 해소할 수 있는 방안으로 환영받는 한편, 부동산 시세차익을 기대하는 주민과 소유권 행사를 원하는 주민 간 갈등원인으로 떠오르고 있다. 해제지구 요건을 만족하여 지구지정 해제를 시행하는 경우에도 해당 노후불량주거지에 적합한 정비방식이 무엇인가에 대한 공공의 고민은 지속될 수밖에 없다. ｢2020 대구광역시 도시･주거환경정비기본계획｣에서 정비예정구역으로 지정된 구역과 신암재정비촉진지구 내 촉진구역은 모두 건물의 노후정도와 구역 내 기반시설 등 주거환경이 열악하여 지정된 곳들이다. 따라서 경기 침체와 같은 외부 요인과 주민 갈등과 같은 내부요인 등으로 인해 지구지정이 해제된다고 하더라도 그대로 방치해두면 도시의 슬럼화와 나아가 더 큰 도시 문제로 확대될 가능성이 있다. 따라서 가능한 빨리 해제 지구에 대한 대안사업을 모색하고, 민관이 협력하여 양호한 주거환경으로 개선 및 유지할 수 있는 방안을 찾아야 한다. 이에 본 연구에서는 일몰제의 도입으로 대구시 정비구역 및 재정비촉진지구 내 지구지정 해제를 앞둔 구역을 대상으로 각 구역의 특성을 검토하고, 소규모 수복형 정비를 위해 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정을 통해 새롭게 등장한 가로주택정비사업과 주거환경관리사업에 적합한 구역을 알아보기 위한 유형화를 시도하였다. 두 가지 신규 정비방식에 적합한 구역을 알아보기 위해 지구지정 해제 구역 18개를 대상으로 대구시 조례에 근거한 방식, 대구시 해제구역의 특성을 반영하여 평균값을 이용한 방식, 그리고 프로메테 Ⅱ 등을 적용하여 조사 및 분석하였다. 세 가지의 분석을 통해 유형화한 결과, 가로주 택정비사업에는 총 7개 구역, 주거환경정비사업에는 총 4개 구역이 적합한 것으로 분석 되었다. Zones scheduled to be rearranged and renewal promotion districts in Deagu Metropolitan City had not been developed for a long time, because of unexpected foreign financial crisis in 2008. The districts experience lots of problems such as building deterioration, poor surrounding, and crime issues. So, government tried to remove district designation, and announced block-unit housing rearrangement projects and residential environment management projects. However, removal of district designation can cause conflict between one with expectation of development profit by district designation and the other with expectation of district regeneration. Even though categorization of Zones Scheduled to be Rearranged would be very important, it was very hard to find prefer way to categorize the district. So, in this research, the way to categorize the districts based on three methods: a municipal ordinance, an average value, and PROMETHEE II complete ranking. As a results, among 18 zones scheduled to be rearranged, 7 districts were proper to Block-unit Housing Rearrangement Projects and 4 districts were proper to Residential Environment Management Projects. The methods in this research would be helpful to categorize the districts in other cities.

주거권 보호 측면에서 주거 관련 제 법규에 대한 비판적 고찰

김서기 한국집합건물법학회 2018 집합건물법학 Vol.26 No.-

In connection with housing problems in Korea, among other things, the rapid drop of birth rate causes quite different housing types from the past. Also, as a result of diverse causes including the rapid drop of birth rate, the diffusion ratio of house reached to 103.5% at the end of 2014. Accordingly, under the judgement to need a shift in housing policy from the construction and supply of house to housing welfare, Framework Act on Housing was enacted and enforced in 2015. The Framework Act on Housing holds a high rank against other housing-related laws and regulations, and the legislative purpose of the Act is, first of all, to improve the quality of life related to housing. By the way, in spite of having enacted and enforced the Framework Act on Housing, it is doubtful whether other housing-related laws and regulations are interpreted in accordance with it. Morover, it seems that other housing-related laws and regulations do not reflect the contents of the Act enough. For this reason, in Part Ⅱ, this Article begins with a short explanation of main contents of Framework Act on Housing. In addition, Part Ⅱ shows what the legal character of housing right is. And then, in the light of the right to adequate housing, Part Ⅲ examines some specific problems of other housing-related laws and regulations. 2015년부터 제정․시행되고 있는 「주거기본법」은 명시적으로 주거권을 규정하고 이를 보장하기 위한 구체적 내용들을 두고 있다. 그리고 무엇보다 주거권과 관련된 다른 법률들과의 관계에서 「주거기본법」이 상위법에 해당함을 밝히고 있다. 그런데 「주거기본법」상 주거권의 구성요소들 중 ‘쾌적하고 안정적인 주거환경’의 구체적 의미가 무엇인지는 동법에 나타나 있지 않아 체계적 해석을 해야만 한다. 우리 헌법 제6조 제1항에 따르면 헌법에 의하여 체결․공포된 조약은 국내법과 같은 효력을 가지는데, 국회의 동의를 얻어 가입서를 제출하여 1990년 7월부터 국내법과 같은 효력을 가지는 가장 강력한 주거권 관련 국제규범으로 인정되는 UN 「사회권규약」은 UN 사회권 위원회의 일반논평을 통해 어떤 경우에 주거환경이 적절한지에 대해 상세히 밝히고 있다. 즉 점유의 법적 안정성(Legal security of tenure), 서비스 등 가용성(Availability of services, materials, facilities and infrastructure), 경제적 부담가능성(Affordability), 물리적 거주적합성(Habitability), 접근가능성(Accessibility), 입지적합성(Location), 문화적 적절성(Cultural adequacy)이 적절한 주거의 구성요소이다. 쾌적하고 안정적인 주거환경은 당연히 적절한 주거환경이므로 이상의 「사회권 규약」의 주거환경의 적절성 구성요소들 중 「주거기본법」제2조 주거권의 구성요소인 주거환경의 ‘쾌적성’과 ‘안정성’에 해당되는 것들을 추출해 냄으로써 ‘쾌적성’과 ‘안정성’의 의미들을 구체화 할 수 있을 것이다. 따라서 ‘안정성’은 점유의 법적 안정성과 경제적 부담가능성을, ‘쾌적성’은 서비스 등 가용성, 물리적 거주적합성, 접근가능성, 입지적합성, 문화적 적절성을 구체적으로 의미하는 것으로 해석할 수 있을 것이다. 지진과 같은 물리적 위험으로부터 해당 지역 주민들을 보호해주는 것은 무엇보다 「주거기본법」상의 주거권의 쾌적성, 특히 물리적 거주적합성의 보장을 통해 최소한의 주거 수준을 확보해 주는 것으로서 국가의 의무이다. 그럼에도 「주거기본법」제18조에서 최저주거기준 미달 가구에 대한 우선 지원을 국가 등의 재량사항으로 규정해 놓은 것은 지진과 같은 물리적 위험으로부터 국민의 최소한의 주거권을 보장함에 있어서 미흡한 것이다. 비록 사회적 기본권이 국가 내적 권리이므로 국가의 재정 형편 등에 따라 인정 여부가 결정되긴 하지만 주거권과 관련하여 최저주거수준을 확보해 주는 것은 국가의 의무사항으로 규정하는 것이 타당할 것이다. 임대차에 있어 임차인을 보호하기 위한 핵심적 수단 두 가지는 차임과 임대차 기간에 대한 통제이다. 그런데 차임 통제에 관해서만 유독 규율상의 미비로 젠트리피케이션 현상과 같은 새로운 사회적 위험에 맞서 임차인의 주거권, 특히 주거의 안정성 요소로서 점유의 법적 안정성이 크게 침해받고 있는 것이다. 그리고 그 결과 다른 거주민들의 주거권, 특히 주거의 쾌적성 요소로서 서비스 등 가용성도 침해받고 있다. 따라서 당사자들의 사적자치를 심각하게 훼손하지 않는 범위 내에서 임대차 기간에 대한 통제 수준의 차임 통제 조항들의 도입이 필요하다고 할 것이다. 마지막으로 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제35조 제1항 제1호 ‘무주택세대주’의 해석과 관련하여 서울시 행정실무에서처럼 세대구성원 전원이 무주택이어야 주택재개발사업 시 임대 ...

주거환경정비사업 추진시 사업지연에 미치는 요소별 영향 분석

김동현(Kim, Dong-Hyun),김세용(Kim, Sei-Yong) 한국도시설계학회 2011 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.12 No.5

주거환경정비사업은 사업기간이 길고, 목적을 달리하는 이해관계자가 많아 추진과정에서 많은 문제점을 낳는다. 본 연구에서는 주거환경정비사업의 전 과정에서 사업지연을 초래하는 요소를 도출하고, 주거환경정비사업의 원활한 진행을 평가할 수 있는 지표를 설정하였다. 이를 통하여 주거환경정비사업 대상지의 입지선정 이후 효율적ㆍ합리적인 주거환경정비사업을 위한 관리시스템을 구축하는데 기초자료를 제시하고 정책방향을 제언하였다. 연구방법으로는 먼저 사업지연요소를 도출하기 위해 문헌조사, 법ㆍ제도 검토, 언론기사 분석을 실시하였으며, 지표 유형화를 위해 전문가 심층면접, FGI(Focus Group Interview), 예비설문조사를 진행하였다. 이렇게 완성된 최종지표를 가지고 AHP기법을 활용하여 관련분야(조합, 시행ㆍ부동산ㆍ감정평가, 설계ㆍ시공, 학계ㆍ연구원, 공무원)의 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문결과를 바탕으로 사업지연에 영향을 미치는 요소별 중요도 및 관련분야의 집단별 중요도를 분석하였다. 그 결과 ‘경제’ 및 ‘법ㆍ제도’분야가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. Improving residential environments is a long term project involving various players with sometimes conflicting interests, making it an often contentious process. This study aims to draw out the causal elements of cause project delays. The data gathered has been used to build an index in an attempt to accurately measure the progress of residential environment improvement projects. The preliminary findings produced a refined data set applicable to building a more efficient and rational system of management for residential environment improvement. The research methods used take the form of literature review and analysis of relevant laws and regulations, along with newspaper article analysis. Additionally, pilot surveys were conducted along with in-depth interviews with experts in the field and focus groups. Building upon that raw data set, the final compilation utilized the Analysis Hierarchy Process (AHP) to survey experts from various fields such as redevelopment unions, developers, property appraisers, scholars, researchers and public officials. The AHP analysis highlighted the relative importance of elements and groups in influencing project delays. This study concludes that the categories of ‘econo Improving residential environments is a long term project involving various players with sometimes conflicting interests, making it an often contentious process. This study aims to draw out the causal elements of cause project delays. The data gathered has been used to build an index in an attempt to accurately measure the progress of residential environment improvement projects. The preliminary findings produced a refined data set applicable to building a more efficient and rational system of management for residential environment improvement. The research methods used take the form of literature review and analysis of relevant laws and regulations, along with newspaper article analysis. Additionally, pilot surveys were conducted along with in-depth interviews with experts in the field and focus groups. Building upon that raw data set, the final compilation utilized the Analysis Hierarchy Process (AHP) to survey experts from various fields such as redevelopment unions, developers, property appraisers, scholars, researchers and public officials. The AHP analysis highlighted the relative importance of elements and groups in influencing project delays. This study concludes that the categories of ‘economy’ and ‘laws and regulations’ were the most critical elements in delaying projects.my’ and ‘laws and regulations’ were the most critical elements in delaying projects.

주거환경정비사업 추진과정에서의 사업지연요인의 구조화 분석

신순호(Shin, Soon Ho),최성환(Choi, Seong Hwan),박성현(Park, Sung Hyun) 한국지적정보학회 2013 한국지적정보학회지 Vol.15 No.1

본 연구의 목적은 주거환경정비사업의 추진과정에서 나타나는 사업지연의 요인을 도출하고, 이 요인들간의 영향관계를 구조적으로 파악하여 주거환경정비사업을 원활하게 진행하기 위한 기초자료를 제공하는데 있다. 이를 위해 연구의 내용적 범위를 주거환경정비사업에서 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업으로 한정하였다. 연구방법은 문헌조사(선행연구, 판례, 신문기사)를 통한 내용분석(content analysis)과 주거환경정비사업에 대해 충분히 이해하고 있는 공무원과 자문교수들을 대상으로 DEMATEL방법으로 분석하였다. 분석결과, 목포시 주거환경정비사업의 추진과정에서 발생하는 지연요인들의 중심적인 구조모델은 ‘사업추진위원회(조합)의 비전문성’과 ‘조합운영의 불투명성’이 원인이 되어 ‘이해관계자 간의 갈등’이 초래하는 것으로 나타났다. 또한 ‘이해관계자 간의 갈등’의 문제는 ‘시행지구의 토지매입과정에서의 잡음’과 ‘주민들이 사업에 대한 이해 부족’의 문제와 상호 강한 영향관계가 있는 것으로 나타났다. 마지막으로 이러한 구조모델을 바탕으로 계획적인 주거환경정비사업의 전개방향을 제시하였다. The purpose of this study is to suggest basic data to perform Residential Environment Improvement Projects efficiently after drawing the factors that make the project delayed in the process of Residential Environment Improvement Projects and reviewing the relations among the factors structurally. To achieve the research objective, the research range was limited to Residential Environment Maintenance Projects, Housing Redevelopment Projects, and Housing Reconstruction Projects in Residential Environment Improvement Projects. Both content analysis through literature review such as advanced research, precedent, and newspaper and DEMATEL method that was applied to public servants and advisory professors who fully comprehend Residential Environment Improvement Projects were used as research method. As the result of the analysis, the structural model, based on local factors occurring in the process of Residential Environment Improvement Projects in Mokpo, caused the conflicts among stakeholders because of unprofessionalism of committee(union) and opacity of union management. In addition, the conflicts among stakeholders were closely connected with noise in the process of land purchase of the areas and lack of understanding of people about the projects. Last but not least, the desirable directions of designed Residential Environment Maintenance Projects were suggested based on this structural model.

주거환경개선사업의 효율적 추진방안에 관한 연구 : 서울시 신림동 강남아파트를 중심으로

이호영(Lee, Ho Young),노태욱(Rho, Tae Ug) 한국부동산산업학회 2018 부동산산업연구 Vol.2 No.2

본 연구는 서울특별시 신림동 강남아파트의 주거환경개선사업의 사례와 현황 등을 분석하여 지연을 비롯한 다양한 형태로 나타나는 문제점들을 도출하였다. 이러한 유형의 문제점들에 대한 개선방안으로는 먼저, 사업 대상지의 자연환경이나 지역 주민들의 사회ㆍ경제적 수준 등이 고려된 상태에서 지역의 자치구나 SH공사 등 공공부문에서 적극 협력하는 형태로 진행될 필요가 있다. 또한, 주거환경개선사업이 보다 효율적적으로 진행되기 위해서는 국가 또는 지자체 등의 지속적인 재정지원 등 공공부문의 기능과 역할이 보다 강화되어야 추진력과 투명성을 동시에 달성할 수 있다. 주거환경개선사업의 추진에 있어서 공공지원민간 임대주택사업의 시행방안을 도입하여 저소득층의 주거복지를 실현하는 형태로 진행될 경우에는 SH공사나 LH공사가 조합의 사업비 조달, 정비계획 등 인ㆍ허가 등의 업무 지원을 하고 해당 지자체는 정비계획 등 인ㆍ허가신청과 용적률 상향 등 적극적인 행정지원을 아끼지 않는 이원화된 시스템을 구축하고 그 구축된 시스템 하에서 주거환경개선사업이 진행된다면 주거환경개선사업에서 나타나는 문제점의 개선을 통하여 사업의 효율성을 달성할 수 있다. The purpose of this study is to review the laws and policy related to the Residential Environment Improvement Project and to suggest ways to improve the problems of Kangnam Apartment Residential Environmental Improvement Project in Sillim-dong. The research methods were divided into two main categories. First, the theoretical review was made based on the related articles including laws and policy related to the residential environment improvement project. Second, the problems are elucidated through the case analysis of the residential environment improvement project and the improvement plan is suggested. In order for the residential environment improvement project to be efficient and rational, it is necessary to strengthen the functions and roles of the public sector and financial support of the national and local governments. Apart from the intent of Kangnam Apartment Residential Environmental Improvement Project in Sillim-dong has left various problem of delayed the project for a long time. This is because we have left the Residential Environmental Improvement Project to the private of leaving only to the Partnership sector only. In order to solve the delays and various problems of the project, first of all, the project will actively cooperate with the public sector such as the local autonomous government or the SH government, considering the natural environment of the project site and the social and economic level of local residents.